二零壹零年五月

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目 录

报告说明

项目战略定位部分

一、项目定位思路概述………………………………………………………………第5页

二、项目开发战略……………………………………………………………………第7页

三、项目品牌战略……………………………………………………………………第7页

四、项目主题名称……………………………………………………………………第8页

项目策略定位部分

一、项目市场定位……………………………………………………………………第8页

二、项目目标客户定位………………………………………………………………第8页

三、项目业态定位……………………………………………………………………第9页

四、项目经营定位……………………………………………………………………第9页

五、项目功能组合定位………………………………………………………………第10页

六、项目楼层功能定位………………………………………………………………第11页

七、项目经营特色定位………………………………………………………………第11页

八、项目营运方式定位………………………………………………………………第12页

九、项目管理模式定位………………………………………………………………第12页

十、项目形象定位……………………………………………………………………第13页 十一、项目招商模式定位……………………………………………………………第13页 十二、项目营销推广定位……………………………………………………………第14页

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报 告 说 明

·本报告是在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，并结合项目所处的区位环境及该地块的市场价值进行合理评估定位；

·本报告对项目的可行性与开发经营策略提出初步的意见，并对项目的系统定位提出相应的建议。

·本报告结合地块区域背景和项目的特点，确定项目开发经营的一系列策略定位。 ·本报告对项目决策及其实施的优化提出了合理化建议。

…… …… 余下全文

项目定位报告

第一部分 项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。

3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。

二、内部因素

1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目），如石家庄水泵厂项目要说明该项目对公司再省内发展布局的重要战略意义；

2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；

3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 第二部分 项目地块整体情况分析

一、地块位置

宗地所处城市、行政区域地理位置（包括是否是商业中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、地块现状

1、四至范围；

2、地势、地表现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

3、地块地表是否涉及到居民拆迁、旧厂搬迁或其他改造等，并说明拆迁对项目开发进度的影响；

4、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

5、土地地形及完整性，地形是否规整，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

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附件五：项目定位报告模板

××项目定位报告

荣盛房地产发展股份有限公司

营销策划部

××年××月××日

目  录

第一部分 项目决策背景及摘要.... 2

一、外部环境... 2

二、内部因素... 2

第二部分 项目地块整体情况分析.... 3

一、地块位置... 3

二、地块现状... 3

三、项目交通出行状况... 3

四、项目周边社区配套... 4

五、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）... 4

六、市政配套（都要说明距宗地距离、接入的可能性）... 4

七、主要经济技术指标... 4

第三部分 市场分析.... 5

一、宏观市场... 5

二、房地产市场... 5

三、区域房地产市场... 5

第四部分 项目地块SWOT分析.... 6

一、项目地块优势分析... 6

二、项目地块劣势分析... 6

三、项目机会点分析... 6

四、项目威胁点分析... 6

第五部分 项目市场定位分析.... 7

一、项目定位的原则、战略与蓝图... 7

（一）、基本原则... 7

（二）、战略构想... 7

（三）、小区蓝图... 7

二、项目整体定位... 7

（一）、我们的项目是什么样的住宅？... 7

（二）、定位论证... 7

三、市场地位定位... 8

四、小区功能定位... 8

五、形象定位... 8

（一）、我们的住宅以什么样的形象出现？... 8

（二）、定位论证... 8

六 价格定位... 8

七 户型面积配比定位... 9

八 目标客户定位及分析... 9

九 小区配套功能的定位... 10

第一部分 项目决策背景及摘要

一、外部环境

1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；

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云吞面市场定位报告

进入二十一世纪以来，各大商业 、市场风起云涌。纵观各行各业都有其成长期、成熟期、衰退期。目前的经济形势下，很多行业已经进入了成熟期，甚至是衰退期；而随着人们生活水平的不断提高，人们对生活品质的不断追求，美食成为了一个长盛不衰的行业。然而饮食行业虽然很有发展前景 ，但还需要我们付出更多的努力，需要对当地的人们对美食的需求《特别是广东地区当地民情的风情更多的深入了解》更多的了解。基于此我做此报告来建议给予我们的项目进行各方面的定位。

一、 企业文化定位：

健康、美食、马来饮食、营养、老字号传统、快乐饮食、浪漫美食。招牌的名称(东哥云吞面、轩阁云吞面)、广告词(一吞天下)，宣传册、传单等。服务人员礼仪、动作。餐具、设施的统一性。

二、 店铺定位

1、 店铺位置的定位？

从这几天出去考察的情况看，建议店铺位置的定位在各大商圈、人流量比较大的地方（西城楼、世博广场、南城第一国际等）

2、 店铺环境的定位？

从同行业的情况看，借鉴(KFC、明扬天下、秦关面道等)。同时我们加入一些浪漫的气氛、增加一些古典文化底蕴的建设，尽量铸造出一个既优雅有浪漫的环境。

3、 店铺面积定位

基于市场商圈的位置而定，搞大的商圈可考虑比较大点的面积（60-----100平方米），商圈小，人流量少点的可开设50左右平方米的店。

4、 西城楼的选址描述：

从西城楼的布局来看，里面有 一个国际美食娱乐城，目前进去的有火锅、有韩国料理等好多个美食店，现时的人流量也不少。

(1) 、在红翻天火锅对面目前有160平方左右的铺位，可以租80左右，这个位置的价格为50元/平方米，免租3个月，两押两付，物业管理费7.6元/平方，水电另计.签约为3—5年一签。

(2)、在美食城里，广州旧街的位置最好，租金也最贵，100元/平方，一个铺位280平方，有2层，免租也是三个月，其余条件同上（1）。

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购物中心定位报告

市场定位，也称产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场上所处的地位和顾客对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标顾客，使该产品在细分市场上占有强有力的竞争位置。

一、项目简介

始建于20xx年，原名青山一百国际城，于20xx年正式更名为。项目建筑面积7万平米，其中公寓面积4万平米，停车场面积9659平米。商业面积16143平米。负二层、负三层为停车场，负一层为永盛成超市。地上一至四层位商业面积，五层为健身俱乐部、小型游泳馆、水吧（休闲厅）。

二、定位分析过程中考虑的要素

（一）主观因素

1、大厦商业部分所呈现的百货业态和公司连锁超市的主要业态形成互补，将永盛成的整体品牌形象提升一个档次，提升永盛成在商业零售服务业的知名度及竞争实力。

2、整合永盛成现有资源，进一步开拓团购业务，满足团购顾客及高端会员对超市以外的百货商品的需求。

3、大厦的整体亮相将为永盛成进一步发展壮大提供良好的品牌支援和形象支持。

4、百货业态的亮相，将为公司新三年战略目标的实现即到20xx年超市100个店铺，百货业态2万平米以上5个店铺，涉及呼、包、鄂地区，销售额达到25个亿奠定更加坚实的基础。

（二）市场因素

1、青山区以王府井百货为核心，新的不断规范的商圈正在逐步形成。而项目也同处商圈之内。

2、商圈内同类业态的经营模式（除王府井外），都以租赁为主。管理水平低，品类规划，品牌结构混乱，处于竞争的低级阶段，缺乏发展后劲。

3、由于没有规范的商业经营业态引导消费，导致青山区的消费习惯的改变，消费意识的成熟，有待在市场不断成熟的过程中逐渐转变、提高。

4、业态面对的消费群体有别于昆区包百王府井商圈。目前，最主要的是为本区的工薪阶层提供更加适销对路的商品，和周到满意的服务。

5、相对而言青山区核心商圈周边的城市发展空间较大，大型地产商开发力度的不

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“房地产项目定位报告”(格式)

目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。

第一部分：市场分析与客户定位

一、城市及片区房地产供求状况

1、简评项目所在城市近三年房地产市场供求走势；基础资料参照该项目发展“可行性报告”。

2、市场典型楼盘综述（分片区、分档次、分产品类型）；重点分析项目所在片区楼盘特点。包括各项目规模、开发主题、产品类型、户型面积及配比、均价及走势、目标客户、销售简评等。

3、项目所在片区楼盘集合特征总结。

二、市场细分及选择目标客户

1、项目概况及SWOT分析

（1）项目控规、边界条件和地质特征简述；

（2）项目SWOT分析：

结合项目边界条件和地质特征深入分析优劣势。如地段、周边配套、景观或自然环境、历史形象、规模、容积率等；

结合项目优劣势分析，提出项目可能面临的机会和威胁。如区内外竞争格局、消费者置业意向、发展时机等。

2、市场消费群体细分

（1）经济有效群体细分。通过对项目可能辐射范围的客户调查，按照可承受价格细分现有购房人群；

（2）意向有效群体细分。按照对片区和项目的偏好程度继续细分购房人群；

（3）客户需求细分。在经济和意向细分的基础上，对客户需求进行再细分。具体细分标准可依综合项目规模、容积率、边界条件等因素确定。建议采用客户购房动机和居住需求为细分标准。

3、竞争项目消费群特点调查

竞争项目消费群年龄、身份、工作、原居住情况、价格承受力等背景资料；

主要消化户型及面积、购买竞争项目原因。

4、选择目标消费群体

（1）可能目标消费群体圈定。综合项目SWOT分析、竞争项目客户特点，判断并选择适合该项目的且经济和意向皆有效的客户作为该项目的可能目标消费群体。

（2）选择目标客户。结合开发商利益要求、项目规模和以上客户需求细分，确定项目的目标客户。

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大唐·天下江山 北区商业定位报告

一． 项目概况

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? 项目整体概述 一期商业回顾，总结

二． 项目区域分析 ?

?

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? 项目区域客户群分析 区域商业环境分析 主要竞争项目分析 项目swot分析

三． 项目定位

? 市场定位

项目客户群定位

规模定位

业态划分

价格定位 ? ? ? ?

四． 营销推广策略 ?

?

? 销售策略： 推广策略 媒体策略

五． 营销计划执行 ?

?

? 第一阶段：准备期 第二阶段：项目形象建立期 第三阶段：开盘强销期

一． 项目概况

1. 项目整体概述

本项目总建筑面积60万平方米，占地面积6.5万平方米。总户数约3000户。

一期：总建筑面积25万平方米，由四栋高层组成。1054套房源。20xx年12月已交房入住。底商34套。商业面积区间20㎡-1200㎡，主力户型为200-300㎡。

二期：总建筑面积35万平方米，由十栋高层，一栋多层，约2000套房源。两栋独立商业组成。

2. 一期商业回顾

概况：一期商业为2层底商，面积区间为20㎡—1200㎡，层高约3.5米。一共34套，已销售8套。

分析总结：从20xx年就开始包装一期商业产品，从项目定位到项目理念定位，以及产品发布会基本都已运用，但面市近3年，销售状况却不理想。

主要原因：（主题定位不明确;客户储备不足，客户渠道相对单一；周边商业气氛不浓，客户对地段商业价值认可度低；销售价格过高；部分产品内部布局不合理。）

二． 项目区域（商圈）分析

1. 区域商业环境分析

项目周边商业配套分析：

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? 周边住宅小区较为集中，项目步行30分钟区域内并无大型超市，以及购物中心。 周边商业街设施陈旧，不具备停车条件，不具备形成特色商业街条件。

2. 项目区域客户群分析

商家来源分析：

根据实地采访调查收集资料来看，吉林市的商家来源较散，大体可归纳以下几个主要群体。

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