商业地产及其项目定位研究

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【目录】

第一章 绪论 7-17

    1.1 本文研究的背景和意义 7-8

    1.2 国内外研究现状 8-12

    1.3 存在的问题 12-16

    1.4 本文研究的思路与方法 16-17

第二章 商业地产及其项目定位现状分析 17-41

    2.1 商业地产的发展历程 17-24

    2.2 商业地产现状分析 24-27

    2.3 商业地产的特点 27-29

    2.4 商业地产在城市经济发展中的地位和作用 29-30

    2.5 商业地产项目定位现状 30-34

    2.6 针对现状的应对策略 34-41

第三章 商业地产项目定位与住宅项目定位比较分析 41-43

    3.1 商业地产定位与住宅定位的不同点 41-42

    3.2 商业地产定位与住宅定位的相似点 42-43

第四章 构建商业地产项目定位基本框架 43-76

    4.1 建立商业地产项目定位的基本思维体系 43-47

    4.2 商业地产项目的市场定位 47-61

    4.3 商业地产项目的客户定位 61-63

    4.4 商业地产项目的主题定位 63

    4.5 商业地产项目的产品定位 63-76

…… …… 余下全文

前期策划定位报告服务内容：

1. 唐山市整体市场概况

1.1宏观经济背景

1.2消费市场状况分析

2. 区域市场环境分析

2.1 研究区域界定

2.2 项目区域总体环境分析

2.3 项目区域道路及交通设施规划

n  项目区域道路及交通设施状况

n  对区域总体商业环境所起到的作用

3. 市场供应分析

3.1零售市场状况

n  商业市场现状（物业类型、供应量、经营状况、模式、定位、租售状况、品牌、推广）

n  商业项目未来供应

n  区域零售业态与比例

3.2区域商业竞争环境与市场空间分析

n  市场供应方面

n  经营业态方面

3.3区域商业未来发展格局

3.4区域商业物业之租金与售价分析

3.5区域市场供应特点总结

4. 市场需求分析

4.1区域人口发展基本状况与分析

n  区域人口状况（原住、迁入、办公、酒店人口、其他相关人口）

n  区域人口状况发展总结

4.2项目区域商务和居住区对项目发展的影响

4.3区域消费者之消费习惯、消费模式定性分析

n  消费者特征

n  消费者消费模式、消费水平、消费习惯

n  区域消费特点总结

5. 项目区域主要物业分布分析

分析不同类型物业的地域分布特征，划分出居住圈层、商务圈层、商业活动圈层等，分析本项目在聚集或离散情况的优劣表现，为项目以后的市场总体定位奠定基础。并重点考虑区域在建商业项目，如入市比本项目早，通过对这些商业物业全方位的了解，发掘其优劣势，找出其对本项目发展的正面影响，规避负面影响，避免本项目在入市时重蹈覆辙或与其发生冲突。

n  居住圈层

n  商务圈层

n  商业活动圈层

6. 主要物业核心竞争能力、竞争手段分析

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滈英铂顾问谨呈景洪浩宇房地产开发有限公司

屹立在澜沧江边的景洪市承载着中国面对东南亚、云南与湄公河次流域五国对外开放的桥头堡的战略地位,旅游商贸成为景洪的经济支柱之一.具有商业投资前瞻性战略眼光的开发商总是凭借其卓越的先锋精神和商业意识来改写一个城市的价值取向凭借具有城市建设标志性的建筑引领一个城市的风貌光辉一座城市。西双拾贰城与生俱来的便承载着这样一种责任,唯其无可取代的澜沧江沿江带的地段价值与版纳最大的复合型地产项目的商业价值契合推动着景洪的城市发展承担着使浩宇地产成为具有引领版纳地产市场的商业地产开发商的历史使命。

前言——

项目给我们的命题项目于企业:

占位-对于已经成功开发销售了浩宇华庭、帝景华庭、金海岸华庭等高档低密度住宅项目的浩宇集团如何面对大型旅游商业复合型地产项目开发的全新课题在高风险/高利润的旅游商业地产博弈中寻解新的项目开发/运作模式从而形成浩宇综合开发实力以及与企业战略相匹配的利润增长平台商业于项目:

定位-对于具有无可替代的景洪沿澜沧江水岸、站在城市交通要道地段价值商业规模、商业业态商业规划如何定位如何设计如何表现如何使项目商业价值最大化项目独有的、唯一性、排他性的核心价值又在哪里商业于城市:

越位-项目以什么优势来足够引领景洪旅游商业和地产的发展面对景洪逐渐饱和的商业开发.项目是否有足够的商业承载力

项目地块分析

1、 项目地块具有较长的临江面和临路面周边没有高大建筑的遮拦项目在江面、桥面和路面

都有极强的昭示性。

2、 项目地块属于沿江大坝修建后隔离江面形成地形复杂地面与大坝和路面的高差较大对

规划和建筑设计有不利影响增加地基处理的成本。

3、项目地块现状较为复杂功能紊乱有农田、居民住宅和农舍、办公建筑黎明分局。

4、项目地块基础配套较差电信、城市管网基础配套较差未来排水排污配套和防洪配套较大。地段区位分析

景洪城市的发展和开发城市中心区已经逐渐趋向饱和未来城市发展在嘎东片区和曼弄枫片区两翼开发房地产竞争激烈随着政治轴线南移南部行政中心开始启动、中心区域逐渐完善、北市区居住功能逐渐成熟中心南片区将成为连接中心区和曼弄枫片区江北片区的枢纽西双拾贰城以地块区位前端性将成为景洪城市发展的门户项目区位价值极为明显。项目按景洪城市规划片区划分座落在中心南片区东北端处在城市中心区、中心南片区与江北片区的交汇处扼守景洪的东面门户占据江北进出中心区的交通要道。

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地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

长江广场商业群楼初步定位报告

目录 第一部分：项目理解及分析???????????????????2

一、项目分析????????????????????????????2

二、项目优势条件分析????????????????????????3

三、项目难点分析??????????????????????????3 第二部分：项目初步定位???????????????????????3 一、项目定位的关键因素???????????????????????3

二、商业物业定位条件及规模?????????????????????4

（一）武汉市商业消费结构及特征

（二）武汉传统商业圈特征

（三）商业项目案例研究――北京金佰瀚商务会馆

（四）本项目商业主题、档次、形态定位

（五）本项目商业需求特征

（六）本项目商业规模及规划初步确定

（七）本项目商业经营模式

（八）本项目商业租金售价建议

（九）商业入市时机安排

三、酒店式公寓定位条件及规模分析??????????????????10

（一）酒店式公寓概念诠释

（二）酒店式公寓案例研究――圣陶沙大厦

（三）现具有参考价值的酒店式公寓市场销售情况

（四）项目酒店式公寓形象、档次及规模初步确定

（五）锁定目标客户――消费群体定位

（六）酒店式公寓特色建议（包含户型配比及特征、配套设施、物业管理档次及内容）

（七）销售价格及方式建议

（八）入市时机安排

（九）各方投资分析 第三部分：总结????????????????????????????24 地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！

地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！ 第一部分：项目理解及分析 一、项目分析

（一） 项目综合简介

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四川理工学院调查报告

设计方案

《大学城商业街市场定位分析》

专 业： 统计学

班 级： 2011级1班

指导老师：

学 生：

学 号：

20xx年12月13日

一、前言

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。

二、调查目的

要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。

1. 了解大学城商业街的消费者主要构成

2. 对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构

3. 了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价

4. 全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度

三、调查内容

3.1 调查前分析 那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。 大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目

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第一部分  市场调研分析及定位....................................................................................... 2

一、市调工作，市场调查与分析................................................................................ 2

1.1、目标区域市总体商业业态调查与分析.......................................................... 2

1.2、周边区域的商业规划与商业项目调查与分析............................................... 2

1.3、竞争性（对手）商业项目的调查与分析   2

1.4、商圈调查与分析......................................................................................... 3

1.5、购物方式的调查与分析............................................................................... 3

1.6、外部环境的调查与分析............................................................................... 3

1.7、  商铺投资人调查...................................................................................... 4

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关于xxxx特色商业街定位与业态的报告

前言

根据公司领导关于对xxxx特色商业街的要求和公司的总体招商政策规划，我们努力地通过实地调研、考察，贯彻落实执行。我们明确知道成功运作昊天园特色商业街，是我们打造的高档昊天园小区所要求的，而且它在一定意义上能够提升小区的品质，商铺在做熟后销售也是公司商业规划的一部分。

社区商业的开发运作具有规律性，需要以社区商业运作系统论的方法（即市场准确定位与最佳业态组合的理念）高度重视社区商业运作。对于住区商业来说，准确掌握小区商业的商业规划与招商特点有利于全面贯彻落实招商政策与高效运作招商工作，有利于我们昊天园小区商业街招商工作的顺利开展。

以下几个方面是我们要着力阐述和解决的问题，以期较好利用昊天园特色商业街来达到提升昊天园小区的价值的目的。

一、xxxx特色商业街的定位

特色商业街的运作成功对我们所要打造的高档小区的形象与品质具有积极地意义，有利于全面实现小区的总体规划建设。招商工作展开以来，我们始终遵循领导的要求，全面贯彻公司的招商政策。关于 “如何进行社区商业定位？如何确定招商目标？”的问题，是我

们顺利开展招商工作和实现招商工作目标首要解决的问题。

我们积极地展开实地考察、调研，努力的尽快解决上述亟需解决的问题。我们先后考察了与我们特色商业街具有可比性的东湖山庄碧云阁项目、元一名城（中西街）、元一柏庄（哈街）、金地88街、祥源上城国际（BLOCK街区）、华俘城隍庙（商业广场），力求通过对比借鉴达到准确的商业定位和提出准确的业态的招商对策与方法。现就以下几个极具代表性的项目给予阐述说明。

1、东湖山庄碧云阁

此项目地处新站开发区，与我们项目距离非常相近。其楼盘同期总体价位在新站区一带属于中等偏上的水平，价格比同等位置的楼盘要高出150-200元/平方米，采用对产品宣传定位在生态的，自然的，舒适的销售理念上，楼盘销售比较成功。

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