《XXXX》住宅小区物业管理方案

第一章 对现时管理工作的意见及接管后的改善建议

第一节 调 研

一、“XXXX”是位于XXXX区的高尚纯住宅小区，公元XXXX年建成使用，是在国内较早采用围合式格局、人车分流的小型国际化住宅小区（其中近一半为企业老板和行政公务人士）。物业管理系由《吉瑞》物业管理公司进行。

为使“XXXX”小区的物业管理工作水准真正达标、上档次，充分满足业主、使用者的服务需求，《吉瑞》物业管理公司在开展了多次实地调研及专业分析上，针对“XXXX”物业管理的各个要素，了解其具有的各项特点以及物业管理工作的难点和重点，确立了的整体构想和管理策划思路。

经调研和分析吉瑞物业管理公司认为现时“XXXX”之物业管理工作主要存在：“一个根本矛盾，两个意识被动，三个服务漏项”。 1，利益的根本矛盾：现时物业管理机构在管理酬金收取依据上采用典型之香港物业管理有关依据，酬金收取标准按管理服务之物业总支出之比例收取。在国内相关法规缺乏及业主维护权益意识薄弱时，在利益驱动之下，势必造成管理开支增大，形成与业主利益的矛盾。 ²物业保值、增值意识被动：物业的保值和升值是业主投资的一个主要因素了。GM花园小区乃94年投入使用，现时在环境、设施及物业形象之面貌显示物业管理机构处于较被动状态，未有体现从专业

物业管理角度向业主提供服务之意识。

²物业管理服务意识被动：现时“GM花园”物业管理机构提供之服务内容主要仍为保安、清洁、维修等被动型公共地方工作，与现时不断提升之业主、使用者需求不相匹配。

²物业形象服务缺乏：物业形象是物业价值的体现，物业价值是业主的利益。

²私人个性服务缺乏：在高尚住宅，物业使用者的需求在不断提升，也同时各有不同。物业管理服务应提供和满足物业使用者的不同需要。

²沟通服务缺乏：物业管理是业主与物业管理机构委托合同的行为，相互沟通是委托合同进行的重要因素，缺乏沟通将影响服务质量。

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×小区物业管理方案

目      录

一、 楼盘介绍.... 1

二、 XXX物业管理述要.... 1

三、 管理的目标及整体设想.... 1

（一）树立XXX物业管理形象... 1

（二）建设专业规范的服务队伍... 5

四、管理内容.... 5

（一）运作机制... 5

（二）、激励机制... 6

（三）、监督机制... 6

（四）、自我约束机制... 7

（五）信息反馈及控制机制... 7

（六）量化管理及标准化运作... 8

六、人员的配备.... 9

（一）xxxx管理处组织机构图... 9

（二）xxxx管理处人员配备(A1.A2.A3地块) 9

七、人员培训.... 10

八、管理规章制度.... 13

九、各项指标的承诺及采取的相应措施.... 15

十、XXXX便民服务.... 17

（一）前期的业主服务措施... 18

（二）日常期间业主服务... 18

（三）24小时业主服务热线... 19

（四）业主服务项目一览表：... 19

十一、社区活动设想.... 23

（一）XXXX社区文化的目标：... 23

(二) XXXX社区文化的重要内容... 24

（三）XXXX社区文化的人员配备... 27

XX大型住宅小区物业管理方案

一、 楼盘介绍

略 

二、 XXX物业管理述要

XXX物业管理（深圳）有限公司成立于一九九九年十月二十日，是XXX地产（深圳）有限公司全资子公司，为外商独资企业，具有独立的法人资格，为深圳市乙级物业管理单位。公司将“创建国际一流物业管理企业”为自己的奋斗目标，聘请香港著名的戴德梁行为物业顾问，吸收引进国内外先进经验和技术，运用现代企业管理理论，精心打理自己管理的小区，其中桂芳园住宅小区已成为享誉深圳的明星楼盘，成为深圳市最有代表性的城镇化小区。本着“至诚服务、有序高效、务实创新、求真求精”的企业理念，XXX物业稳步发展、创新进取，已形成自己的特色，在同行业中有一定的知名度。

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高层住宅物业管理方案

随着城市化的不断发展和土地使用的现实情况,高层住宅逐渐成为城市居住建筑的主趋势以及有效利用土地资源的结果。而建立与此相匹配的高层住宅物业管理尤为必要。

一、高层住宅物业管理的特点和难点：

1、高层住宅建筑高度大、层数多、居住人口稠密，要管理好高层住宅，确保各部分正常运作，保证高层住宅和楼内居民的生命、财产安全，物业管理任务较为艰巨。

2、高层住宅设备多、结构复杂、管理起点高，对物业管理队伍的素质要求较高。在实际物业管理中，必须要运用先进的管理手段、方法，对高层住宅各系统进行维护、保养和管理，保证这些系统的正常运转。高层住宅能源、动力消耗大，管理服务人员多，管理成本高，收取的物业管理费也高。
二、高层住宅物业管理的原则：

1、早期介入原则：

早期介入的作用有两方面：一是熟悉高层住宅基本情况；二是可提出便于日后物业管理的整改意见。
    2、统一管理原则：　　

首先，整个高层住宅是一个整体，各系统都是为整体服务的，多头管理势必影响整体的正常运行；其次，多头管理易造成职责不清，使出现的问题和故障无法及时解决；第三，多头管理会造成管理死角。因此，高层住宅应坚持统一的管理。
    3、收费合理原则。
　　这一原则最通俗的说法便是物业管理的收费要与所提供的服务相符。不论如何，物业管理队伍都应采取公平、合理、协调一致的原则。
    4、依法管理原则。
　　物业管理须坚持依法办事、信守合同、协议、按规章制度办事的原则。
    5、经济效益、社会效益和环境效益兼顾的原则。
　　物业管理要通过科学的物业管理、良好的服务、优美的环境、合理的收费，树立自身的良好形象，增强知名度，赢得住户的信任。
    6、公共服务、专项服务和特约服务并重的原则。
　　针对高层住宅的实际情况物业管理不仅要做好供电、供水等服务项目，也可以做好住户需要做好专项服务与特约服务，为住户提供最大的方便。
三、高层住宅物业管理的内容：
    1、高层房屋建筑主体应有的维修管理。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对楼面、楼道等房屋要进行经常的维修、养护和管理，使建筑物保持完好、整洁和美观。对住户的房屋装修进行严格的监督管理，不因装修而影响寿命和危及他人安全。

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小区物业管理系统

开发计划书

软件开发计划书

1、         概述

（1）    项目介绍

项目中文名称：物业管理系统。

项目英文名称：Property Management System。

项目代号：NS/TEL-PMS-CRM。

项目目的：面向社会广大的物业管理开发商，适用与一切的物业管理功能，将帮助广大的用户更好的管理，服务与业主。

项目背景：CMM过程改进。

客户信息：物业管理开发商。

与其他系统的关系：基于BOSS的业务数据进行分析，同时又是DSS的扩展，与他们既有交叉，又有延伸。

（2）    范围

资料维护：包括开发商的资料，物业基本资料。

住房管理：包括住户入住登记，住户资料的修改和住户的变更。

财产管理：包括小区物业管辖内的资产、设施等管理。

财务管理：包括物业管理费、小区停车费、物业维修基金、“水费、电费、煤气费”三费的收取。

信息管理：小区出租、出售房屋信息发布，投诉管理。

小区工作人员和保安人员的岗位人员的管理。

（3）    子计划

软件配置管理计划；

软件质量保证计划；

软件测试计划；

（4）    项目计划的维护

项目计划在下列情况下将被更新；

1）         项目关键问题的解决；

2）         需求更改导致项目进度的调整在两周或两周以上；

3）         项目资源需求的改变；

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一、物业管理概念:

是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理公司的权利：

1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；

4、选聘专营公司承担专项经营业务。

三、物业管理公司的义务：

1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；

3、接受业主委员会和业主的监督；

4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。

四、物业管理内容

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

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东营市（     ）小区

物业管理服务方案

东营市（      ）服务有限公司

二〇##年十一月

保密要求

本方案为我公司针对东营市（    ）小区具体情况拟制的工作方案，属本公司的商业秘密。

我们恳请有关人员在运用本方案时作好保密处理。

目     录

第一部分   管理服务工作的整体设想

第二部分   采取的管理方式

第三部分   服务项目和物资装备

第四部分   安全值班管理

第五部分   保洁管理

第六部分   水电维修

第七部分   绿化维护管理

第八部分   管理费用和收费标准

第九部分   人员培训

第十部分      质量保障

第十一部分  公司简介

东营市（   ）小区

物业管理服务方案

第一部分管理服务工作的整体设想

东营市（      ）小区坐落于市（     ），是一所环境优美交通便利的小区。为了更好的体现小区的整体优势，提升物业管理服务质量和服务水平。使小区的物业管理更加专业化、规范化，我们针对小区的具体情况和特点,研究后提出了后勤管理服务工作的整体构想。

1、 我们的管理模式

我们对小区物业管理服务工作采取的管理模式是：业主委员会（或委托单位）和公司双层管理下的准军事化、专业化、规范化、封闭式管理。

小区是我们的服务客户。只有让小区业主委员会（或委托单位）能够有效地对提供服务者进行监管、指导，才能充分体现客户至上的原则，才能不断根据客户的需求改进服务，最终做到让客户满意。双层监管的具体形式和含义是：

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小区全套物业管理方案

文章标题：小区全套物业管理方案

第一部分前言（省略）

第二部分物业管理的整体构想与创优规划

住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。

针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。

一、管理思想

公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。

二、管理组织

公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。

1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。

2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。

3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。

4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。

5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。

三、管理特色及创新点

公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。

1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。

2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。

3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。

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