房地产开发项目转让协议

转让方(甲方)：_________________________

受让方(乙方)：_________________________

甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。甲乙双方经友好协商，现根据我国现行土地转让及开发的法律法规，结合本协议所指土地及其开发的实际情况，自愿达成如下协议，供共同遵照执行。

第一条 转让土地使用权及其项目开发权之状况

(一)土地使用权状况

1.土地座落位置：_________________________________

2.土地使用权面积：_______________________________

3.已批准的容积率为：_____________________________

4.已批准的建筑面积：_____________________________

5.土地规划用途：_________________________________

6.土地使用期限：_________________________________

7.土地现状：_____________________________________

(二)项目开发权状况

1.甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;

2.甲方已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权，并领取了单项开发资质证;

3.甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续，缴纳了报建所需费用。

(三)其他权利状况

1.甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵;

2.承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任，甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用，不存在债权、债务争议(包括绿化费、拆迁安置补偿等)。

第二条 本协议之转让价格

1.甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积，转让价每平方米人民币______________元，计人民币_________元;

2.上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用;

3.乙方在受让后获准增加或减少建筑面积，与甲方无关，不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。

第三条 转让价款之支付

(一)支付：

1.在本协议生效之日起三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款_________%给甲方。

2.在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证，建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方;

3.在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方。

4.在乙方根据项目开发需要，将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后三个工作日内，乙方应支付本协议转让价款的_____%给甲方。

5.在乙方获准开工后三十天内，乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。

(二)甲方收取本协议转让价款的开户银行为：_________帐号为：_________;甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号：

(三)甲方收取乙方款项，应按规定开具#5@p予乙方或乙方指定的单位或个人。

第四条 资料的交付及土地使用权证的办理

1.在本合同生效后十个工作日内，甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料，包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。

2.在本协议生效后三十天内，甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。

第五条 税费之负担

在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中，涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费，均由甲方承担，如按规定应由甲乙双方分担的，亦由甲方以乙方名义支付，乙方应承担的部分，已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。

第六条 土地使用权转让的法律状况

1.甲方转让本协议所涉及之土地使用权后，该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方;

2.在土地使用权的转让登记以前，有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任，由甲方承担;自房地产登记机关核准转让登记之日起，有关该地块的风险和责任由乙方承担。

3.甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用(包括但不限于政府回填绿化费)、债务、责任，由甲方承担，不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。

第七条 违约责任

(一)甲方的违约责任

1.在本协议生效后，甲方单方面解除本协议，或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日，视甲方构成根本性违约。甲方应双倍返还乙方定金，退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。

2.因甲方隐瞒事实真相，出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因，致使本协议不能履行，视甲方单方违约，甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。

3.甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约，应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。

4.因甲方原因，在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务，影响乙方项目的开展，乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人，并追究甲方的违约责任。

(二)乙方的违约责任

1.在本协议生效后，乙方单方面解除本协议，应按本协议总价款的_________%赔偿甲方的经济损失;

2.乙方迟延支付转让价款给甲方，应按迟延额每日万分之_________支付违约金给甲方，逾期三十个工作日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议总价款的_________%赔偿甲方的经济损失。

3.出现上述情况造成本协议终止，乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。

第八条 保密

一方对因本次协议而获知的另一方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。

第九条 补充与变更

本协议可根据各方意见进行书面修改或补充，由此形成的补充协议，与协议具有相同法律效力。

第十条 不可抗力

1.因不可抗力而使本合同无法开始履行或在履行过程中需要终止的，各方当事人均无须承担违约责任。

2.本条款所称不可抗力，系指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况及国家、省、市、主管部门有关法律、政策及规定的相应变化和调整。

第十一条 管辖法

本协议受中华人民共和国的法律管辖。

第十二条 争议的解决

本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，选择下列方式第____种方式进行解决：

(一)提交仲裁委员会仲裁;

(二)依法向人民法院提起诉讼。

第十三条 送达方式

甲方地址：_________________________________________________

乙方地址：_________________________________________________

任何一方的联系方式发生变更，必须在变更后3个工作日内书面通知对方。否则以上述联系地址、电话、传真的发出的信件、传真视为送达。

第十四条 其他

本协议一式四份，双方各执一份，另两份用于办理变更、转让手续之用。 甲方(盖章)：_______________ 乙方(盖章)：_______________ 法定代表人(签字)：_________ 法定代表人(签字)：_________

_________年_______月_______日_________年_______月_______日

第二篇：市场调查在房地产项目定位中的应用

市场调查作为市场营销的一个重要组成部分，在市场情报反馈、探索新的市场机会工作中起到了很大的作用。市场调查在国外已经有上百年的历史了，而在上世纪xx年代末才被引入中国，并主要运用于日化用品消费的调查。随着各行业的不断发展，对于市场调查的需求也有了明显的增长，于是市场调查被运用到了各个行业中，房地产业也不例外。 市场调查作为一种了解市场基本情况的手段，体现出了三大功能：描述功能，即收集并陈述事实；诊断功能，即解释信息或活动；预测功能，即通过对市场基本状况的分析预期市场未来的发展机会。这些功能在不同行业中都能得到很好的运用，而市场调查运用于房地产项目中，除了这些功能外，还需要能够表现出与房地产项目自身条件的最佳结合，体现出不同项目的不可复制性。 从目前的状况来看，多数市场调查公司只是单纯的进行市场调查执行工作，对于市场调查的前期调研设计和后期数据分析都没有涉足。当然，这也是受到先天条件的制约：首先，市场调查进入中国市场主要是满足日化用品业(主要是宝洁、联合利华等大型公司)的需求，而这些调查工作都是由这些日化用品公司的市场研究部门设计好，再找到各地的代理商负责执行，所以就让本地的市场调查公司形成了只能做执行的局面；其次，很多行业不重视市场调查工作，让从业人员和从业机构都没有更横向发展的可能性。 现在，市场调查已经作为房地产业前期定位的一个切入方式，越来越多的参与到房地产的策划工作中。但是，在某种程度上来看，市场调查工作仅仅是作为一种按照开发商来收集数据的工具，还远未发挥出其真正的意义和作用。 以往的房地产项目前期定位方向，一般都是开发商凭感觉来判断和确定，市场调查工作可有可无。而现阶段随着市场格局的变化，各大实力开发商纷纷涌入成都市场，土地市场的获取方式也越来越规范，本地的中小型开发商在进行项目定位策划时也越来越谨慎，凭感觉做项目的时代已经宣告结束。市场调查工作作为定位策划的一项重要组成部分也开始得到了重视。很多项目在前期定位策划时都会安排一定样本的市场调查工作，但这些工作的确定也是凭感觉在作，比如说做商业项目一定要做投资经营者的调查，做住宅项目一定要做消费者的调查……但这些内容是否真的能够满足项目前期定位的需求，很难说。因为很多项目的执行过程中都会出现执行调查与定位的人员分工脱节，等到市场调查的结果出来以后，定位的人员又用不上，市场调查的工作感觉是卖力不讨好。 为了避免这种现象的发生，提高工作效率，尺度公司总结出一套适合运用于房地产前期市场调查的作法，即在合作方式、调查方法、分析方法三方面进行突破。 合作方式，即针对不同的项目成立不同的项目小组，项目组成员包括了市场调查、定位策划、营销推广甚至建筑设计等分工的人员。项目确定初期，项目组人员对整个项目进行预判，根据地块的地缘条件及控规限制等将项目可能的发展方向进行大致的确定，各阶段的负责人提出各阶段需要解决的问题，最终汇总体现到市调方案的设计和市场调查的问卷之中。在各阶段工作分头进行的时候，不定期的进行项目讨论和进度交流，适时的调整项目的执行方案。 调查方法，即针对项目内不同的物业类型采用不同的调查方法进行调查。总体的工作方向是：通过竞争市场与消费市场的情况对比，结合项目的实际地缘条件确定定位方向。此处以住宅物业的定位为例：在竞争市场的调查，我们通常会选择与项目所在地块条件、周边环境、物业类型、规模等有一定可比性的楼盘进行调查，了解同类型产品可能的目标客户群体及产品特征；其次是对项目周边潜在竞争对手的研究分析，掌握在可控时期内的竞争大环境，制定适当的营销推广策略。此时市场调查工作的要求就是要体现出数据收集的准确性，并通过数据总结特征，这时就体现出了市场调查的描述与诊断功能。而消费市场的调查则主要通过对潜在消费者和现实消费者的调查来完成。潜在消费者的工作重心主要是把握消费者的消费心理及需求，现实消费者的调查则主要是了解已购房者的消费体验及居住体验，对潜在消费者在产品功能方面提出的要求进行以满足实用性为目的的调整。 而为了实现这样的工作成果，我们会采用不同的调查方法来完成，如消费者问卷调查、焦点问题座谈、深度访谈等。而无论采用哪种方式都会涉及到问卷设计的问题，尽管所需要了解的问题都是通过项目讨论后确

定的，但在问卷设计的过程中需要有一些铺垫或者转换后进行表现。也就是说，很多在定位时需要解决的问题不会在问卷中很直白的表达，需要通过一定的分析方法将问卷中不同内容的问题结合起来分析。这样就要求问卷设计必须要考虑到分析方法的可使用度及可使用类型。 分析方法，即将竞争环境与消费市场收集到的数据进行综合分析，得到一些能够体现产品特征的数据，并挖掘数据背后的深意，而且这种对数据的分析、领悟能力也体现出一个策划机构的核心竞争力。这也是市场调查工作在整体房地产项目定位中最重要的一个环节。不同的项目因为所要求的目的不同，因而采取的分析方法也会有较大的区别，但最根本的目的是一致的：通过对数据的收集、分析，透过表象挖掘数据的涵义。 当然，这三个环节的工作都会根据不同的项目进行不同的调整，并非完全的按照这种定式来进行。另外，在进行市场调查工作的同时，各阶段的工作也在同时进行，并相互沟通，保证各阶段的工作相互衔接并能够解决各自需要解决的问题。 市场调查工作在房地产定位工作中，目前体现得最明显的用途就是描述功能，其次是诊断功能，而预测功能并未得到很好的运用。这就对未来的市场调查工作提出了更高的要求，也让我们看到了市场调查工作在未来房地产定位中可以实现更高的价值，为项目定位提出更准确、更有依据、更有价值的市场佐证。当然，这也需要从业人员投入更多的精力和研究来实现。