深圳市红桂物业管理有限公司、深圳市红桂物业管理有限公司湖南分公司与王用标、缪琼英物业服务合同纠纷一案 _______________________________________________________________________________________

（20xx）开民一初字第1925号

民事判决书

原告深圳市红桂物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区松园西路48号综合楼2单元3层306房。

法定代表人石歧，董事长。

委托代理人章红强，男。

原告深圳市红桂物业管理有限公司湖南分公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段206号锦绣华天景虹苑106室。

负责人曾定豪，总经理。

委托代理人袁军，湖南三湘律师事务处律师。

被告王用标，男。

委托代理人王良，湖南云天律师事务所律师。

被告缪琼英，女。

委托代理人王良，湖南云天律师事务所律师。

原告深圳市红桂物业管理有限公司(以下简称“红桂物业”)、深圳市红桂物业管理有限公司湖南分公司（以下简称“红桂物业湖南分公司”）与被告王用标、缪琼英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员毛霞适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判员毛霞担任审判长，与人民陪审员周勇君、陈文艺组成合议庭公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任记录。原告红桂物业的委托代理

人章红强，原告红桂物业湖南分公司委托代理人袁军，被告王用标及被告王用标、缪琼英共同委托代理人王良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告红桂物业和红桂物业湖南分公司共同诉称：两被告系夫妻关系，原告于20xx年x月x日通过招投标进驻两被告所居住的锦绣华天住宅小区为该小区提供物业服务。两被告自20xx年x月到20xx年x月，一直未缴付物业管理费、电梯分摊费，原告多次向两被告催交，但两被告一直以其居住的锦绣华天小区景天苑xx室20xx年x月份地漏返水造成财产损失为由拒绝缴付。20xx年x月x日被告委托湖南大学司法鉴定中心对锦绣华天小区景天苑xx室地漏返水原因及损失进行了鉴定。经鉴定，两被告所居住的锦绣华天小区景天苑xx室地漏返水原因为：房屋户外管道排水坡度不满足设计和规范要求引起。这一鉴定结论表明漏水原因是由于施工不符合设计和规范的要求使得建筑物本身从建成开始就存在缺陷和隐患，完全是由房屋施工单位及开发商造成的，与原告没有任何关系。但是两被告依然拒绝缴纳物业管理费。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令两被告向原告支付物业管理费4628.7元、电梯分摊费119元；2、判令两被告向原告支付欠费滞纳金28 394.36元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费。20xx年x月x日两原告以两被告一直未缴纳物管费为由将物业管理费、滞纳金和电梯分摊费计算至20xx年x月为64 479元（其中物业管理费5379.3元，电梯分摊费148.5）。

被告王用标和被告缪琼英辩称：1、原告明知下水道存在质量隐患而不及时排除，未履行合同约定的“负责对小区公共设施维修、养护、管理和维护义务”，导致被告财产受损，属违约在先，被告依法享有暂时拒付物业管理费的抗辩权。2、原告明知小区公共设施（户外公共下水道）存在质量安全隐患却没有及时维修养护、主动排除隐患，导致被告两次遭受污水返溢事故，原告违法，应依法予以严惩。3、对原告计算的物业管理费及滞纳金有异议，如原告无权收缴其接管小区前的物管费及滞纳金。综上，被告行为上不存在过错，请求法院

依法驳回原告诉讼请求。

经审理查明：被告王用标和被告缪琼英系夫妻关系，为锦绣华天小区景天苑xx室业主。20xx年x月x日，原告红桂物业与锦绣华天小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，约定由原告红桂物业为锦绣华天小区提供物业服务；委托期限为20xx年x月x日0时起至20xx年x月x日24时止；住宅房屋的服务费，按产权面积每月每平方米1.10元收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。20xx年x月x日原告红桂物业正式接管锦绣华天住宅小区，为该小区提供物业服务。20xx年x月x日，原告红桂物业为向锦绣华天小区提供物业服务成立了红桂物业湖南分公司。物业管理委托合同到期后，合同当事人未续签合同，但两原告继续履行了物业管理服务。

20xx年x月份和20xx年元月份，两被告所居住的锦绣华天小区景天苑xx室两次发生渗水事故。两原告认为事故发生的原因系该房屋单元地下排污管道因为设计不合理，管道过长，未设置检闸口，同时坡度不够，致使水排不出去而导致渗水至两被告房屋中，且两被告长期未在家未将渗水情况反馈给物业公司，导致渗水越来越严重，因而造成的损失应由被告自己承担。两被告认为事故发生的原因是原告未尽到物业维修义务造成，应由原告负责赔偿损失，并以此为由拒绝缴纳物业管理服务费和电梯费。

另查明两被告自20xx年x月份起即未缴纳物业服务费、电梯分摊费。原告红桂物业湖南分公司曾于20xx年x月x日向两被告发出缴费通知单。两被告以原告未履行物业维修义务为由拒交。两被告房屋的物业管理费自20xx年x月x日计算至20xx年x月为5108.21元。

原告红桂物业称在其接手前锦绣华天小区的物业公司是好管家物业公司，其与好管家公司、锦绣华天小区业主委员会三方签订了协议，好管家物业公司在20xx年x月x日已

将其在锦绣华天小区承担的物业服务的债权、债务转移给原告红桂物业。但原告未提供相应的证据予以证实。两被告亦表示原告无权收取其入驻以前的物业管理费。

以上事实，有当事人的陈述、《物业管理委托合同》、《缴费通知单》、《证明》、光盘、欠费清单和庭审笔录等证据所证实。

本院认为：一、原告红桂物业与锦绣华天小区业主委员会签订《物业管理委托合同》系双方真实意思的表达，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。根据该合同第六章第二十二条的规定，两被告有义务按照交纳物业管理服务费。对原告依据此合同向两被告收取物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持；物业管理费自20xx年x月x日计算至20xx年x月为5108.21元。同时考虑到两被告确因渗水事故给房屋造成了较大损失，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不宜支持。因《物业管理委托合同》并无收取电梯分摊费的约定，对原告要求被告支付电梯分摊费的诉讼请求，本院亦不予支持；

二、两被告因其房屋渗水事故而造成损失为由要求相应的赔偿责任主体进行赔偿属另一法律关系，两被告可另行主张权利；

三、原告红桂物业湖南分公司系原告红桂物业在长沙设立的分公司，不具备法人资格，其民事责任应由原告红桂物业承担。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：

一、由被告王用标和被告缪琼英在本判决生效之后三日内支付原告深圳市红桂物业管理有限公司自20xx年x月x日起到20xx年x月x日的物业服务费5108.21元；

二、驳回原告深圳市红桂物业管理有限公司的其他诉讼请求；

三、驳回原告深圳市红桂物业管理有限公司湖南分公司的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费629元，由被告王用标和被告缪琼英承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审 判 长 毛 霞

人民陪审员 周勇君

人民陪审员 陈文艺

二○20xx年x月x日

代理书记员 沈 沙

附相关法律条文：

《中华人民共和国公司法》

第十四条 公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。

《中华人民共和国合同法》

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百三十四条 人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。

第二百二十九条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱

义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其

第二篇：某物业管理有限公司诉被告叶某等物业管理纠纷一案

某物业管理有限公司诉被告叶某等物业管理纠纷一案 _______________________________________________________________________________________

（20xx）杨民四（民）初字第177号

民事判决书

原告上海某物业管理有限公司。

法定代表人徐某，董事长。

委托代理人朱某，该公司工作人员。

被告叶某。

被告朱某。

被告叶某某。

原告上海某物业管理有限公司诉被告叶某、朱某、叶某某物业管理纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王芩菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海某物业管理有限公司的委托代理人朱某、被告叶某到庭参加了诉讼。被告朱某、叶某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。

原告上海某物业管理有限公司诉称，上海市XX路某室由三被告所有，原告系该房所属小区物业公司。三被告自20xx年x月起拖欠物业管理费，原告多次催讨，未果。现诉请要求三被告立即支付20xx年x月至20xx年x月的物业管理费共计人民币1484元（本案货币单位均为人民币）。

被告叶某辩称，原告诉请主张的费用，被告确未支付，理由是：小区大楼外墙开裂致房体渗漏，维修工程开始后，因民工不慎摔死致工程中止，再开工后，施工质量大不如前，自家房屋渗漏至今。其次，小区监控系统早已瘫痪，其实只需修理，不需要更换，原告利用业委会成员年老、不懂，故意不修。故不同意原告诉请。

被告朱某、叶某某未到庭应诉，未作答辩。

经审理查明，20xx年x月x日，原告与上海市杨浦区延吉XX嘉园业主委员会、业主大会签订《物业服务合同》，约定上海市XX路86-90号（XX嘉园小区）交由原告进行物业管理，原告按房屋建筑面积向业主收取物业管理费，住宅 1.1元/平方米/月（其中综合管理服务费0.14元/平方米/月，共用部位设施日常保养维修等0.7元/平方米/月，公共区域清洁服务费0.11元/平方米/月，公共区域秩序维护服务费0.16元/平方米/月），业主按季缴纳，每季第2个月缴清，业主逾期缴纳的，原告按日加收应付费用千分之三滞纳金，委托管理期限自20xx年x月x日至20xx年x月x日。合同另就双方权利义务、违约责任等分作明确。原告按约进入小区提供物业服务，直至20xx年x月底离开小区。三被告系上海市XX路某室登记所有权人，该房建筑面积134.88平方米，20xx年x月至20xx年x月的物业管理费共计1484元，三被告至今未付。

审理中，就被告提及的监控、筑漏等事实，原告称:监控系统在原告入住小区时即已瘫痪，原告曾报业委会，但业委会迟迟不答复，因修复或更换需动用基金，没有业委会的同意，原告无法实施。小区确存在外墙开裂事实，开发商出资并委托维修公司进行维修，工程因出现意外而中止，后又开工，比较容易修理的部分业已修好。目前部分业主可能仍存在渗漏情况。

另查明，20xx年x月x日，上海XX房地产开发有限公司（甲方）、原告（乙方）、上海申谊建筑装潢工程部（丙方），就XX嘉园墙体渗水的解决签订协议书，明确甲方将维修工作交由乙方解决，丙方实施维修并保养，甲方支付工程费等内容。工程实施过程中，因出现民工意外身亡而中止，数月后复工，并于20xx年底结束施工。

本院认为，房屋所属业主大会、业主委员会代表业主与原告签订的物业服务合同，合法有效，效力及于每位业主，合同应得以全面履行。原告组织人力物力，依据合同为小区提

供物业服务,有权获得物业管理费。作为业主，按时缴纳物业管理费则是应尽义务。物业服务的宗旨不离服务二字，让业主满意是其根本目的。服务过程存有不足亦是必然，合理建议、提出意见当是业主应得之权。物业公司应当积极改进职责范围内的义务，解决业主日常生活的不便，提供适当服务满足业主要求。监控系统无法运作势必造成管理不便，作为物业公司应当积极作为促成系统正常运作，如因故暂时无法恢复，原告应告知业主，更应加强保安巡逻等措施以防患于未然。原告以入住小区时系统已损为由，显然过于牵强。开发商将筑漏委托于原告，虽并不代表渗漏之责完全由原告承担，但房屋渗漏本应列入物业急修范围，故工程结束后房屋仍有渗漏，物业公司应履行自己的义务。庭审中，原告未能提供相应证据证明物业公司已完备自己的义务，故应予认定原告的履行存有不足，本院酌情减少物业服务收费。被告朱某、叶某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审判。诉讼的目的是及时保护当事人的合法权益，不因一方当事人不到庭而使诉讼程序陷于困境，使当事人权利救济受阻，被告拒不到庭，视为放弃举证、质证、辩论等诉讼权利与义务，由其本人承担对其不利的法律后果。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《物业管理条例》第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：

被告叶某、朱某、叶某某应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某物业管理有限公司上海市XX路某室房屋20xx年x月至20xx年10的物业管理费人民币1430元。

负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告叶某、朱某、叶某某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 员 王芩菲

书 记 员 金玮