城中村城市化改造问题调研报告（一） 调研人：

调研时间：20xx年x月x日7:00—16:00

访谈地点：西安市莲湖区郭家口村

【前期准备】：确定调研地点，调研问卷，访谈提纲，走访对象。

今天是“支农人杯”活动的第一天，我们四个组同时行动，去往不同的城中村进行实地的考察和访谈，我的目标是郭家口村。早上七点多起床，收拾了一下，搭上了七点半的公交去往郭家口，因为郭家口正在进行建设，所以那一路没有公交可以直接到达，我就沿着前面的一站一直往前走，顺道记录一下当地的情况，很明显的在前往郭家口村的路上环境发生了很大的变化，越接近村子里道路越狭窄，街道也越来越脏。

【调研内容】：

1、实地考察：调研员通过走访莲湖区龙首西南区相关地域，初步观察了调研区域的城中村改造现状，了解当地的风土人情。

郭家口村分为东村和西村，东村已经基本改建完成，西村正在改建过程中，改建好的东村环境比较好一点，首先绿化的比以前好了，还增加了一些公共设施，方便村民们日常的生活，街道上的清洁工也比较多，然而正在改建的西村环境很脏，很乱，我们看到在狭窄的街道两边新建了好多的餐馆和网吧，餐馆卫生条件很差，基本都是为建筑工人而开的，并且街道两边没有完善的下水道设施，所以餐馆人员就将一些污水直接泼到旁边的树坑里，有的直接倒在街道上，沿街道而行，一股刺鼻的味道扑面而来，味道很是难闻，因为是正在施工，所以街道上的灰尘很多，车辆驶过，经常是尘土漫天。在改建的过程中我们还注意到新建了很多的网吧，但这些新建的网吧没有正规的营业执照，都是打着商店的名义而开，大一点的里面有几十台电脑，一般1.5元每小时，里面大多都是一些十多岁的青年，打游戏的还有看不良影视的居多，我们也碰到好多家长堵在网吧门口，监督他们的孩子，不让他们进去。相对来说正在改建的地方比较混乱。

2、深入访谈

实地考察完后，我们开始找当地的人们进行访谈，首先我的第一个被试是40多岁的男子，是一个商店的店主，他是外地人来这里做生意，在这里已经生活了xx年了，是亲眼目睹了这里改建的一切。从他那里我们知道在改建之前这里都是民居，大多都靠租赁房屋维持生活，（有的村民家里有十几间房屋，差一点的100—200元每间，好一点的要400元 ），这

样每月收房租就有3000多元的收入，也有的青年出去做生意，给别人开车，个别有自己创业的，邻里之间的关系相对比较和睦，村民们之间没有大的矛盾，这里存在突出的问题就是环境和治安了。环境很差，街道上没有公共厕所，很多行人在不得已的时候会在街道上方便，在加上垃圾箱很少，道路经常是很脏，很乱的，最让人担心的就是饮用水的问题了，村民一般用的是井水，相对还是好一点的，街道变得餐馆就不行了，他们直接用地下水，这对人民的健康造成了很大的威胁。在郭家村治安状况也不很理想，小偷很是猖獗，经常会发生村民丢电动车、自行车的情况，被盗后村民也一般不会报案，就自认自己倒霉，在外上沿街道乱摆摊的情况也很严重，占用了很多道路，也经常发生酒后打架的事件，以外地无业游民居多。在生活设施这一块，当地政府基本没有建立方便村民生活的一些基础设施，也没有好一点的景点。

在改建的过程中我们了解到政府是和开发商结合在一起，政府制定一些政策来吸引开发商在郭家口投资，也制定了一些相关政策以保护开发商的利益，开发商也会给政府一些好处。在改建的前期，面临的主要问题就是村民和开发商之间的沟通了，有好多的村民不满意对他们的补偿而不愿意拆迁，有的甚至和开发商有很大的矛盾，这一部分人是最后才拆迁的，开发商使用了强制性的手段，村民不的不接受，经过和当地的村民谈话我们知道开发商一般会给他们三套70—80平米的房屋作为补偿，有的会更多，这时村民一般自己住一套而将其他的租出去，大概1300元每月，他们的经济来源任没有发生变化，还是靠收取房租为生，但他们仍是很不满开发商对他们的补助。改建的过程中卫生比以前更差了，因为餐馆的乱倒污水使得整个的街道很是难闻，处处散发着一股刺鼻的气味，治安也没有得到很大的改善。 对西村访谈结束后我们去了改建已基本完成的东村，找村民了解情况，通过谈话我们知道，改建完成后村民渐渐熟悉了新的生活，普遍感觉比以前的生活水平提高了，首先最能感觉到的是公共设施增多了，老年人有地方可以每天来活动一下，风景好一点的地方还吸引了好多的情侣，再次，环境相对比以前好了，主要是街道变宽了，清洁工人数增多了，道路也比以前干净了。由于改建吸引了很多的外来人口，加强了当地的经济水平，但我们也注意到改建后的城中村村民间的联系没有以前那么紧密了，都局限于熟悉的人这一个小范围，外来人口之间的联系更少了，基本形同陌路。

第二篇：城中村改造情况调查报告

金台区城中村改造情况调查报告

（也可 从建议中提炼，主要解决什么问题）

（建议提纲）

一、 城中村改造取得重要进展（或进展顺利）

导语 进展情况 评价

1、 加强领导，夯实责任

建立机构（职能作用）

指定文件（用意作用）

落实责任（区、街、村三级）包括包抓

2、 摸清底子，统筹规划

摸清全区及城中村底子

制定区整体规划及村改造规划 采取的措施 目前进展

3、 项目带动，重点突破

结合实际，包装项目

公开项目，招商引资

示范带动，强力推进 效率

4、注重引导， 参与

宣传工作

思想工作

民主协商

处理好利益关系

:完善政策措施 强化工作机制 强化工作机制 确保

城中村改造顺利推进

二、 困难和问题

1、 政策性问题

优惠政策和实际有益性

效*标准低 和敦仁堡一返一政策

社会保障方面 就业 养老 医疗 教育等从根本上解决不了

2、 工作机制性问题

******** 审批手续复杂

连续开发困难大 原因

基础工作滞后

3、 资金、专业人才等**问题

4、 障碍问题 表现 原因

**********

回迁难

习惯势力，期望值过高

三、 对策与建议

进一步********

针对问题提建议

要从宏观上把握，不能一一对应

1、 制定完善配套政策，抓好落实堡（哪些政策需完

善、配套，或新制定）

2、 整体规划，规范运作

3、 分类指导，分步实施

4、 加大招商引资力度，广揽人才（引进、调整、充

实，包括培训）

5、 强化协调指导，提高工作效率

健全机构

**机制 减少环节 部门职能

加强管理监督

第三篇：新乐市城中村改造调研报告

“实现跨越赶超怎么干”大讨论活动中

关于我市城中村改造的调研报告

——拆迁办

所谓“城中村”是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄，亦称为“都市里的村庄”。在城市建成区范围内，“城中村”仍保留农村体制，使用集体土地，并以村民委员会为组织形式，具有农村和城市双重特征。

“城中村”是我国城市化进程快速发展的结果。城市化发展的同时，一些处于城乡结合部的村庄逐步融入城区，成为“城中有村，村里有城，村外现代化，村里脏乱差”的地区。这些村庄在城市化发展的进程中做出重大贡献甚至牺牲的同时，也带来了一系列的负面问题。比如，“城中村”在从乡村向城市转变过程中，因土地、户籍、人口等多方面均属城乡二元管理体制，没有完全纳入城市统一规划、建设和管理，其发展有很大的自发性和盲目性，在生产方式、生活方式、景观建设等各方面仍保留浓厚的农民特征，因而影响了城市基础设施布局，乃至城市整体规划的实施。由于“城中村”的土地及房屋的性质有别于国有土地及其地上建筑物，以及生活在“城中村”中居民的农民身份，“城中村”问题已经成为我国很多城市发展面临的一个大难题。大量的“城中村”存在于都市之中，给城市建设和管理带来很大的负面影响，而改造“城中村”的难度极大，因此如何改造“城中村”，是全国各大城市都正在面临的重大课题。

一、我市城中村的现状

原来处于城市边缘的村落因周边土地用于城市建设而逐步被城市包围，但剩余土地的性质、建筑格局以及居民的生活方式人保留传统的农

村特征，我市面临改造的城中村包括：东长寿、西长寿、东名村、芦新村、东杨家庄等。

（1）、村落规划落后，问题明显，居民住宅设计标准低，多为平房或独院二层楼房，土地占用量大，管理混乱。

（2）、基础设施不完备，影响居民的生活质量。首先，供暖及供水设施不完善，村民现在依然是依靠自己燃煤取暖，另外，排水设施不完备也是居民生活的一大隐患。其次，周围垃圾堆积，环境脏、乱、差，垃圾处理设施少。

二、“城中村”改造所面临的问题

（1）由于村里土地大部分为农民宅基地，耕地也因城市化进程在逐年锐减，村民基本生活保障、不能确保改造后有可持续收益的情况下，村民对改造积极性不高，甚至有对立情绪；

（2）“城中村”现有集体所有制土地向国有土地转变存在操作上相关环节与现行法律、法规如何配套实施的问题；

（3）“城中村”改造所需资金量很大，但目前各村在招商引资、盘活土地资源方面缺乏成熟、配套的运作机制和措施；

（4）村民对项目建设无把握，担心项目在运作过程中搁浅，造成损失；

（5）村民在“城中村”改造后的养老、医疗、就业方面难以保障。

三、“城中村”改造中解决土地问题的途径

“城中村”改造的根本目的是通过各村自筹资金，将各村集体所有制土地通过开发、招商引资的形式转化成可进入市场交易的商品房屋，以便在最少损害村民利益的情况下，最大限度的发挥土地的价值进行城市

建设。因此，集体土地所有权的转化利用是“城中村”改造的核心问题，也是解决“城中村”改造中土地转化首先关注的问题。

（一） 集体土地转换作价出资的法律可行性及操作

我国实行土地公有制，具体包括国家所有和农村集体所有两种形式。对于国有土地可以依法进行转让，而对于农村集体所有土地有一定限制。《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”

我国《城市房地产管理法》第8条规定：“城市规划区内的集体所有土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”根据该法第2条和第8条的规定，土地使用权出让的空间地域范围是城市规划区，一般包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。我们现在进行的“城中村”改造就属于城市规划区内集体土地的改造。根据《城市房地产管理法》第27条和其它相关规定，土地使用权作价入股必须满足下列条件：1、必须是依法取得土地使用权（国有土地使用权）；2、集体所有制单位不得以其拥有的集体土地所有权作价入股。即如果使用集体土地出资的，必须办理土地征用手续，将集体土地转为国有土地，然后以国有土地使用权的方式作价入股；3、土地使用权应当按照规定进行价格评估后作价入股；4、办理变更登记手续。以土地使用权作价入股的，应当到土地登记管理部门办理权属变更登记手续，将原本属于出资人的土地使用权转移至企业名下； 5、土地使用权作价入股，该土地使用权应当无负担。也就是说该土地使用权作价入股后仍然没有受到如抵押或其他形式的限制。

解决方案：村民不以集体土地使用权直接出资，而是以通过有关征地手续及费用作程序性处理，实现集体土地向国有土地的性质转变，其步骤是：第一步由政府将集体土地征用为国有土地，国家按政策应支付补偿安置金；第二步将应补偿安置金全额投入成立发展有限公司（有限责任或股份有限公司），由村民按比例享有持股股份；第三步发展有限公司再以该部分出资（应补偿安置金全额）办理该国有土地（原村集体土地）的征用手续；第四步按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》进行征收补偿。

（二）资金投入与收益分配的可行性及操作

为了确保村民的长期利益，将村民利益和有限责任公司挂钩，可以采取补偿金入股的方法，将属于个人所有的附着物补偿费、青苗补偿费支付给个人，属于集体所有的征地补偿金由村民大会决定，公司不实际支付而直接将其作为村集体组织的出资，村集体组织入股成为公司的股东。村组织从公司取得的利润按村人口平均分配给各村民。

如此，村民的利益分两步和公司挂钩，第一步是在公司成立时，村民直接货币出资成为股东。因为有限责任公司的股东最多不得超过50人，建议公司成立时可以以村小组为单位推举股东代表，村民授权该名股东代表行使权利。股东代表形式上是唯一的正式股东，登记在股东名册，实质上扮演法律上“代理人”角色，其从公司获得的收益应均分给全小组村民、在公司承担的风险由全小组村民分担。第二步是征地时，村组织以征地补偿金投资入股，村组织作为股东，但获得的收益是村共同财产，按人口平分给村民。这样，当公司开始房地产建设、投资运营时，村民实际有双重保障：村民即通过股东代表享受利益（成立股份有限公

司后，自己是股东可直接享受权益），又通过村组织分享公司利润。第三步，村组织将作为村民的入股征地补偿金用于向国家支付土地出让金以取得国有土地使用权。

“城中村”改造美化了城市环境，改善了农民居住条件，是利国利民的。同时因为土地是不可再生资源，通过改造可以节约大量土地，也创造了良好的社会效益和经济效益。

四、“城中村”项目建设中招商引资的模式

“城中村”地理位置优越，其市政基础配套设施比较完备，再加上省去了土地使用权出让手续繁琐、周期漫长的过程，以及城市改造中政府提供的优惠扶植政策都为项目开发提供了强有力的保障。“城中村”改造为村集体组织和合作开发方带来的利益回报空间是极其广阔的。由此“城中村”项目建设中招商引资的模式从建设资金来源上可采用以下两种方式：

一是采用联建方式联合外部资金，即公司出地、合作方出钱，共同开发，按约定比例分享利益、承担风险；

二是采取贷款等方式筹集资金、以发包方式委托建筑商建设，自行承担所有风险、享受所有利益。