一、房屋租赁

房屋租赁，是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁合同关系建立后，出租人在租赁期间内将房屋的占有权能、使用权能和收益权能让渡给出租人，出租人支付相应对价即租金。

1、特征：（1）房屋租赁关系中的出租方一般为房屋所有权人。房屋的经营管理权人，所有权人，委托的代理人，典权人等也可以成为出租方。（2）房屋租赁一般具有明确的期限。（3）作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。不符合法定条件的房屋不得出租。

（4）房屋租赁法律关系的成立与登记备案。【租赁合同是诺成合同，只要双方当事人意思表示一致合同即成立，与是否登记备案无关】

备案登记不影响房屋租赁合同的效力。登记备案的主要目的是防止非法出租房屋和国家税收的流失，是国家对房屋租赁进行管理和控制的一种手段。《城市房地产管理法》F54\《城市房屋租赁管理办法》F13\16\17-----取得房屋租赁证（是租赁合法性的证据）

。房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

修等维持物之现状的义务；从功能角度，租赁关系主要适用于短期使用他人房屋的情形，而用益物权通常存续时间较长。

1、按租赁房屋的所有权性质，可将房屋租赁分为公房租赁与私房租赁

2、按租赁房屋的使用性质，可将房屋租赁分为住宅用房租赁和非住宅用房租赁

3、城镇廉租住房租赁。

（1）出租人为房屋的所有权人及出租人授权的处分人或委托代理人；（2）租赁双方应当签订书面合同，约定双方的权利义务。

1、买卖不破租赁原则。1、即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。2、房屋租赁合同的效力不受当事人死亡的影响3、租赁期限届满，承租人继续使用房屋，出租人没有提出异议的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

2.承租人的优先购买权。即承租人在出租人转让房屋时，承租人在同等条件下享有优先于其他购买人而购买出租房屋的权利。承租人的优先购买权仅适用于出租人有偿处分房屋的情形下。但是出租人的优先购买权也受到一定的限制：确立了出租人未在合理期间尽通知义务的，出租人不得请求买卖合同无效，而只能请求出租人赔偿损失。直接排除了一些不适用出租人优先购买的情形。如房屋共有人行使优先购买权的。

二、房屋租赁当事人的权利与义务

(一)出租方权利：

1．依照合同约定收取租金。2．租赁期间有权对承租人使用房屋进行监督和检查。3．在租赁合同期满时收回出租的房屋 出租方义务：1．按照租赁合同约定将房屋交付给承租人占有、使用。2．保证出租房屋的安全使用3．不得损害承租人的利益4．依法缴纳有关税费。

(二)承租人权利：

1．在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。2．在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。3．在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。4．在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。 承租方义务： 1．按房屋租赁合同约定的方式 1

和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。2．爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。3．因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。4．承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。5．承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收入的义务。 三、房屋转租，是指在房屋租赁关系存续期间，承租人经出租人同意，将所承租的房屋再出租于他人的行为。《合同法》第二百二十四条，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 特征：1、房屋转租必须经过原出租人的同意2、房屋转租合同具有独立性，但受原租赁合同的制约。3、房屋转租需要登记备案。房屋转租后形成两个相互独立的租赁关系，即出租人与承租人的租赁关系，承租人与次承租人之间的租赁关系。转租在性质上并非合同转让行为。若承租人擅自转租而与次承租人签订的转租合同，只有在出租人追认后才能产生效力；如果出租人拒绝追认，则该转租合同将无效。但出租人知道或应当知道出租人的转租，但在6个月内未提出异议，其以出租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

根据（江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（20xx年x月x日审判委员会第 40 次会议讨论通过）第十八条。未经出租人同意，承租人转租租赁房屋，出租人解除房屋租赁合同时，要求承租人返还向第三人收取的超出出租人应收租金部分的利益的，人民法院应予支持。因此，承租人擅自转租赚取差价，出租人可以要求承租人退还租金差价。解除权的时效：《解释》规定出租人应该在知情的6个月内提出异议，否则视为同意，不得在主张解除权或合同无效。 四、房屋出租和转租的区别：

首先，房屋转租是指承租人在承租他人之物后作为出租人，将租赁物再出租给次承租人，承租人与次承租人形成新的租赁关系，但承租人仍然依据其与出租人的租赁合同承担相应的权利义务。而房屋租赁合同转让，又称房屋租赁权转让，也有称承租权转让的，它是指在房屋租赁期限内，承租人将其在房屋租赁合同中的权利、义务一并转移给受让人，由受让人取代原承租人的地位，继续履行房屋租赁合同的行为。

其次，两者的性质不同。转租为设定取得租赁权，即承租人对租赁物再设定新的租赁权，这时次承租人与承租人直接发生关系，与承租人之间成立新的租赁契约。而转让为转移取得租赁权，即承租人将原房屋租赁合同的权利义务概括转移给受让人，由受让人继受其地位，以继续原租赁关系，在租赁物上并没有设立一个新的租赁权。

第三，两者的标的不同。转租只是承租人将其承租房屋的部分或者全部再出租的行为，即标的是房屋等租赁物。而转让是承租人将租赁合同的权利义务概括转移给受让人的行为，即标的为租赁权。

第四，两者的法律后果不同。在转租的情况下，承租人不脱离原租赁关系，次承租人与承租人直接发生关系，次承租人对承租人有请求交付合乎使用收益目的的租赁物及对租赁物修缮的权利。而在转让的情况下，承租人脱离了原租赁关系，由受让人继受其地位，以继续原租赁关系，受让人是与产权人直接发生关系。

第五，两者实现的手段不一样。一般情况下，转租为分期给付租金，而转让则为一次性支付转让价款。

由此可以看出，房屋转租不同于房屋租赁合同转让，这是两种不同的法律关系，适用不同的法律规定。

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第二篇：房屋租赁合同纠纷总结

【法规标题】最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 【颁布单位】最高人民法院 【发文字号】法释〔20xx〕11号 【颁布时间】20xx-7-30 【失效时间】 【法规来源】http://www.court.gov.cn/lawdata/explain/civil/20xx09010002.htm 【全文】 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解

释

最高人民法院

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

（法释〔20xx〕11号，20xx年x月x日最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）

中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于20xx年x月x日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自20xx年x月x日起施行。

二○○九年x月x日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

（一）已经合法占有租赁房屋的；

（二）已经办理登记备案手续的；

（三）合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要

求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；

（二）租赁房屋权属有争议的；

（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租

人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在

其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

（一）房屋共有人行使优先购买权的；

（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

（四） 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。