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Ø   

第二篇：文案二酒店式公寓商住楼策划

文案二

品位铸就伟大 财富成就高贵

凤凰港国际商都市场定位分析策划

2004-10

1

文案一 凤凰港国际商都市场分析调查及消费群体定位 ....................................... 5

一、酒店式公寓、商住楼发展趋势市场分析 ........................................................... 6

（一） 酒店式公寓市场分析 .......................................................................... 6

1、产权物业概念界定 ................................................................................... 6

（1）酒店式公寓 .................................................................................... 6

（2）公寓式酒店 .................................................................................... 6

（3）酒店式商务式公寓 ........................................................................ 7

（4）SOHO ................................................................................................ 7

（5）酒店式度假公寓 ............................................................................ 8

2、市场分析 ................................................................................................... 8

（1）低开高走 ........................................................................................ 8

（2）获利趋稳 ........................................................................................ 8

（3）区域差异 ........................................................................................ 9

（4）功能分化 ........................................................................................ 9

（5）竞争加剧 ...................................................................................... 10

（二）商住楼市场分析 ...................................................................................... 10

1、商住楼概述 .............................................................................................. 11

（1）打市场的“擦边球” ....................................................................... 11

（2）特别适合成长型公司 ................................................................... 11

（3）空间分割灵活 ............................................................................... 11

（4）良好的生活和商务环境 .............................................................. 12

（5）适合投资回报率高 ...................................................................... 12

2、商住楼市场分析 ..................................................................................... 13

（1）应运而生，市场前景看好 .......................................................... 13

（2）在“商”、“住”的张力下发展 .............................................. 14

（3）高品质的商住楼市场需求旺盛 .................................................. 14

二、北京市场分析 ..................................................................................................... 15

三、华东市场分析 ..................................................................................................... 17

（一）上海市场分析 .......................................................................................... 17

(二) 杭州市场分析 ............................................................................................. 18

(三) 苏州市场分析 ............................................................................................. 20

四、南京市场分析 ..................................................................................................... 20

五、写字楼的区域构成 ............................................................................................. 21

（一）写字楼的产生及其市场空间 .................................................................. 21

（二）上海“写字楼经济”上升势头强劲 .......................................................... 22

（三）北京整体平稳向上 .................................................................................. 23

六、写字楼的功能分化状况 ..................................................................................... 24

（一）生态?智能写字楼是目前市场的一个主流趋势..................................... 24

（二）由单一的办公用途向多元综合功能转化 .............................................. 25

1、传统写字楼 ............................................................................................. 25

2、SOHO商务楼 ......................................................................................... 26

3、OPEN HOUSE商务公寓 ....................................................................... 26

4、OPEN OFFICE ........................................................................................ 26

（三）个性化办公模式逐渐凸现 ...................................................................... 28

（四）“人本理念”驱动下的功能强化与跃升 .............................................. 28 2

1、网络化 ..................................................................................................... 28

2、生活化 ..................................................................................................... 28

3、社区化 ..................................................................................................... 29

4、符号化 ..................................................................................................... 29

七、市场调查分析结论 ............................................................................................. 29

结论一、市场总体潜力较大，但不确定因素多 .............................................. 29

结论二、市场竞争激化，分化与合作趋势明显 .............................................. 30

结论三、个性化开发呼唤“价值供应链” .......................................................... 32

结论四、消费群体趋于年轻化，消费方式以投资与自用为主 ...................... 32

结论五、信用品牌日益成为竞争的关键因素 .................................................. 32

结论六、纵向立体开发战略是市场开发的主流 .............................................. 33

结论七、新盈利模式的形成助推市场发展 ...................................................... 33

结论八、市场与生活方式互相影响 .................................................................. 34

结论九、“以人为本”成为市场的主导设计理念与经营哲学 ........................ 34 文案二 凤凰港国际商都概念策划文案 .......................................................错误！未定义书签。

一、项目SWOT（优劣势、威胁点与机会点）分析 ....................................错误！未定义书签。

（一）优势(strengths) ............................................................................错误！未定义书签。

（二）劣势(weaknesses) ........................................................................错误！未定义书签。

（三）威胁点(threats) ............................................................................错误！未定义书签。

（四）机会点(opportunities)——规避风险分析 .................................错误！未定义书签。

二、目标客户群分析 .....................................................................................错误！未定义书签。

（一）地域定位 .....................................................................................错误！未定义书签。

1、江宁地区 ...................................................................................错误！未定义书签。

2、南京地区 ...................................................................................错误！未定义书签。

3、南京都市圈 ...............................................................................错误！未定义书签。

4、其他地区 ...................................................................................错误！未定义书签。

（二）客户类型定位 .............................................................................错误！未定义书签。

1、自住客户 ...................................................................................错误！未定义书签。

2、投资客户 ...................................................................................错误！未定义书签。

3、商务暂住型 ...............................................................................错误！未定义书签。

4、健康养老型 ...............................................................................错误！未定义书签。

5、商住混合型 ...............................................................................错误！未定义书签。

（三）具体客户群定位 .........................................................................错误！未定义书签。

1、企业主群体 ...............................................................................错误！未定义书签。

2、新兴CEO群体 ...........................................................................错误！未定义书签。

3、外籍的中高级行政人员 ...........................................................错误！未定义书签。

4、国外公司驻华代表阶层 ...........................................................错误！未定义书签。

5、成功的工商界人士 ...................................................................错误！未定义书签。

6、南京本地公司 ...........................................................................错误！未定义书签。

三、产品功能定位 .........................................................................................错误！未定义书签。

（一）定位原则 .....................................................................................错误！未定义书签。

1、定位战略原则 ...........................................................................错误！未定义书签。

2、目标定位原则 ...........................................................................错误！未定义书签。

（二）总体定位 .....................................................................................错误！未定义书签。

（三）酒店式公寓与产权式酒店功能定位 .........................................错误！未定义书签。

（四）凤凰港国际商都功能定位 .........................................................错误！未定义书签。 3

1、商务办公 ...................................................................................错误！未定义书签。

2、Open Office .............................................................................错误！未定义书签。

3、生态健康 ...................................................................................错误！未定义书签。

4、科技智能 ...................................................................................错误！未定义书签。

5、全时服务 ...................................................................................错误！未定义书签。

（五）旅游宾馆功能定位 .....................................................................错误！未定义书签。

（六）商都与旅馆之综合功能定位 .....................................................错误！未定义书签。

（七）商业街项目创新与理念定位 .....................................................错误！未定义书签。

1、商业街发展的走势 ...................................................................错误！未定义书签。

2、商业街商圈分析 .......................................................................错误！未定义书签。

3、商业街的文化主题 ...................................................................错误！未定义书签。

4、商业街功能定位 .......................................................................错误！未定义书签。

5、商业街业态定位 .......................................................................错误！未定义书签。

6、商业街的内容设置 ...................................................................错误！未定义书签。

四、项目定位语 .............................................................................................错误！未定义书签。

（一）项目名称（备选） .....................................................................错误！未定义书签。

1、凤凰港商务楼名称 ...................................................................错误！未定义书签。

2、凤凰港旅游宾馆名称 ...............................................................错误！未定义书签。

3、凤凰港酒店式公寓名称 ...........................................................错误！未定义书签。

4、凤凰港产权式酒店名称 ...........................................................错误！未定义书签。

5、凤凰港商业街名称 ...................................................................错误！未定义书签。

（二）项目定位语 .................................................................................错误！未定义书签。

1、国际商务中心 ...........................................................................错误！未定义书签。

2、旅居购物休闲的时尚乐园 .......................................................错误！未定义书签。

3、地产投资新定义 .......................................................................错误！未定义书签。

（三）楼盘顶级概念 .............................................................................错误！未定义书签。

1、天地人和，化文为商 ...............................................................错误！未定义书签。

2、时尚居所，艺术嘉园 ...............................................................错误！未定义书签。

（四）楼盘组合概念 .............................................................................错误！未定义书签。

项目组合概念：超舒适主义＋智识型高尚社区＋新现代主义七“I”理念＋健康环保＋完善服务＋科技智能 .........................................................................错误！未定义书签。

1、超舒适主义 ...............................................................................错误！未定义书签。

2、智识型高尚社区 .......................................................................错误！未定义书签。

3、新现代主义 ...............................................................................错误！未定义书签。

4、七“I”理念 ..............................................................................错误！未定义书签。

5、健康环保 ...................................................................................错误！未定义书签。

6、完善服务 ...................................................................................错误！未定义书签。

7、科技智能 ...................................................................................错误！未定义书签。

（五）楼盘广告语 .................................................................................错误！未定义书签。

五、项目主推广语 .........................................................................................错误！未定义书签。

（一）项目主推广语 .............................................................................错误！未定义书签。

1、主推广语 ...................................................................................错误！未定义书签。

2、主推广语的演绎 .......................................................................错误！未定义书签。

（二）阶段推广主题 .............................................................................错误！未定义书签。

六、楼盘核心价值 .........................................................................................错误！未定义书签。

（一）地段价值概念 .............................................................................错误！未定义书签。 4

（二）景观价值概念 .............................................................................错误！未定义书签。

（三）周边价值概念 .............................................................................错误！未定义书签。

（四）项目功能价值概念 .....................................................................错误！未定义书签。

（五）风格品位价值概念 .....................................................................错误！未定义书签。

（六）品牌整合价值概念 .....................................................................错误！未定义书签。

七、七“I”理念设计 ....................................................................................错误！未定义书签。

（一）ideal——理想：打造理想家园 触摸梦想空间 .................错误！未定义书签。

（二）interaction——互动：人约黄昏后 互动你我他 .............错误！未定义书签。

（三）integrity——整合：力量源自整合 整合提升魅力 .........错误！未定义书签。

（四）image——印象：印象宅第 都市风情 .................................错误！未定义书签。

（五）identity——身份：自我认同 群体认同 社区认同 .....错误！未定义书签。

（六）invention——创造：汇聚天下英才 创造精彩生活 .........错误！未定义书签。

（七）intelligence——智能：科技给了我们飞翔的双翼 我们用她来跨越人生巅峰错误！未定义书签。

八、室外景观创新 .........................................................................................错误！未定义书签。

（1）门景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（2）水景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（3）路景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（4）石景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（5）灯景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（6）廊景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（7）湖景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（8）墙景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（9）窗景观 ...........................................................................错误！未定义书签。

（10）亭景观 .........................................................................错误！未定义书签。

（11）院景观 .........................................................................错误！未定义书签。

（12）中庭景观 .....................................................................错误！未定义书签。

（13）广场景观 .....................................................................错误！未定义书签。

（14）植被景观 .....................................................................错误！未定义书签。

（15）园艺雕塑 .....................................................................错误！未定义书签。

（16）空中花园 .....................................................................错误！未定义书签。

九、新城市主义 .............................................................................................错误！未定义书签。

凤凰港国际商都市场定位分析策划

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一、酒店式公寓、商住楼发展趋势的市场分析

（一） 酒店式公寓市场分析

1、产权物业概念界定

（1）酒店式公寓

酒店式公寓的全称是酒店式服务公寓，始于19xx年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。

酒店式服务公寓是目前在我国尚不多见的物业类型。它是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。其实质是一种服务型的住宅。服务型住宅最初源自国际流行的酒店型物业，是依托高档酒店而衍生的物业，代表了当今国际住宅发展的方向。

除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式公寓的面积则从几十平方米到几百平方米不等，统一为精装修，有些还提供全套家具和电器。 酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。它具有普通物业所不具备的居住形态，尊贵而不奢华，独立、安静而又有家的温馨、舒适。酒店式公寓不仅拥有酒店服务的全部便捷和周到，而且比酒店更具家庭的温馨。与传统的“家”相比，它更加便利与自由。

（2）公寓式酒店

公寓式酒店也称产权式酒店。和酒店式公寓不同，它的实质是酒店，它的软硬件配套是按照酒店的标准来配置的，而且是纳入酒店的行业管理范畴的，它所销售的是设于 6

酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店起源于美国，主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。

投资者在买了产权式酒店后，每年自用20～30天，余下时间交由酒店管理公司统一对外出租，将租金收益用于偿还银行按揭或分期付款的费用。在建筑结构上，产权式酒店基本采用标准客房的形式，国际流行为70平方米，户型结构和设施也较为简单，通常为一室一卫。

产权式酒店和既租且用的酒店式公寓不同，它的最本质的区别在于购买者购买的目的并非用于自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权为目的。

产权式酒店投资业主以获得酒店完全不动产产权作为资本，通过出让所购客房的使用权赚取收益。这种物业可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主或者委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以可以认为它是拥有私家产权的酒店。原本意义上的全产权酒店投资，少则几个亿，多者几十个亿，不是一般投资者所能问津的，但分割了产权的酒店公寓，则降低了中小投资者投资酒店的行业门槛。

产权式酒店的投资者拥有物业的所有权、收益权，但几乎没有使用权。和酒店式公寓不一样，一个严格意义上的统一管理机构对于产权式酒店来说是至关重要的。

（3）酒店式商务式公寓

这是一种将酒店式公寓与SOHO相结合并全新演绎的新产品。它在充分考虑了满足各种商务个性化的需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。它将居室分为居住与办公两大区域，既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区，同时还配备了五星级俱乐部。更引人注目的是增加了全新概念的24小时商务中心，可以享受到24小时秘书服务、24小时翻译服务以及24小时会议服务，为用户创造一个超5A级的办公场所。

（4）SOHO

SOHO的中文含义是小的家居式办公间。它和酒店式公寓有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与居家办公、与酒店式服务相结合。但SOHO提供给住户的是较完善的办公空间，其设计的主要功能为满足居家办公的要求。

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除了功能有差异外，它也拥有物业的所有权、收益权和相对自由的使用权。在面积分割，投资自用上，它和公寓酒店和酒店公寓是没有什么多大的不同。同样是为了中小投资者打造的一种过渡产品。

（5）酒店式度假公寓

所谓的酒店式度假公寓就是由开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售，投资者获得独立物业产权。酒店开业后，投资者将所购的客房委托酒店管理公司统一经营，即可获得酒店利润分红以及一定期限的免费入住权。以一间40平方米的度假公寓为例，只要付出12万元，就可以获得该房产的产权，在10年间你可以拥有每年20天的免费住宿权和诸多优惠待遇。

2、市场分析

酒店式公寓兴起于上个世纪中期的欧洲，在上个世纪末传入我国。经过近十年的风风雨雨，酒店式公寓市场的发展也伴随着人们投资与消费理性的增加而逐渐走向沉稳、成熟。

国内酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点：

（1）低开高走

国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。究其原因，首先是消费群体不够成熟。由于酒店式公寓的主力消费群是都市SOHO族、飘族或旅居人士等，这类人群属于新兴阶层。在他们还未成形之前，酒店式公寓的市场也就不会很大。其次，消费观念的局限。由于酒店式公寓是一个舶来品，人们对它的认识和接受有一个过程。以往人们习惯于将居住和办公严格分离，家与办公室分立。但随着都市生活节奏的加快，工作压力增加，人们观念日益转变。于是出现了SOHO一族、“CITY派”等，这些都是酒店式公寓的主打购买者或投资者。

（2）获利趋稳

进入新世纪以来，酒店式公寓的获利面减小，尤其是在出租方面下降幅度较大，一 8

些城市酒店式公寓的租金四年下降42.8%。有业内人士预计，未来几年租金还可能继续下跌，直至该区域投资回报率降至8%-9%合理范围。造成这种局面的原因是供求关系的变化，具体有三个方面情况导致的。一是早期缺乏高档住宅物业出租，市场需求大，租金水平很高，部分房产5、6年即可收回成本；二是20xx年以来，CBD区域加大高档公寓的投放量；三是20xx年以来，各外国企业加速了人才本土化，减少纯外国雇员数量，降低外国雇员住房补贴。

（3）区域差异

由于酒店式公寓的兴起是供求双方互动的产物，所以缺乏购买与投资群体或缺少开发商对此类地产模式的导入都不可能在某一个区域或城市形成这类产品市场。这样必然导致不同区域或城市之间出现酒店式公寓的时间、规模等存在差异。例如，对于上海、北京、深圳等城市而言，酒店式公寓已经进入平稳发展时期，供求关系趋于平衡，因而回报率相对接近于均衡点，这个均衡点一般在8%-9%左右。而对于杭州、苏州、南京等城市，具有较强购买力与投资意愿的群体日益扩大，而供应方却由于导入时间较晚，处于相对短缺状态，因而市场潜力很大，回报率较高。

（4）功能分化

从酒店式公寓的功能来看，主要有出租与自住两大类。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝对大多数。根据北京中原的调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者组成，个人投资者年龄在25-35岁范围内，机构投资者主要是具备一定经济实力的中、小型企业。他们购买酒店式服务公寓的主要目的就是看中了酒店的增值潜力，他们的预期投资回报率一般在8%-15%。这部分客户占整个客户总数的60%左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在40岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于100平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的15%左右。

除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。

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（5）竞争加剧

由于市场供应增多，租赁市场竞争也将更加激烈。酒店式服务公寓市场中，投资者占绝对比例，不仅面对同类产品的市场压力，还将接受普通高档公寓的挑战，可供出租的公寓数量不断增加，在国外需求量没有明显上升的情况下，市场整体租金将会产生波动，但目前已出现的国内客户比重的增多，将弥补市场空缺，品质高的物业依然抢手。

在同一个区域或城市内部，酒店式公寓市场的竞争首先体现在区位上。酒店式服务公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利与质素，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。因此，对优势区位的获取是保证回报率的关键。

其次，竞争体现在公寓本身的硬件素质竞争上。是否具有比较完善成熟的社区配套，是否具有一流的社区环境，公寓的体量、结构、面积、辅助设施的档次与品位都直接决定了所开发的公寓在市场中的竞争力。

而在整体市场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务公寓竞争的焦点。由于酒店式公寓就是一种提供高层次服务的住宅，以服务为核心的物业管理水平自然就成为竞争的重点。酒店式公寓应本身具备足够的品质，最重要的是其能够提供持之以恒的个性化服务。个性化有两方面的含义：一是满足使用者的个性化需求，因为租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、对办公环境有独特的理解与需求；二是项目本身也应是个性化的，这包括楼型、装修装饰、环境、配套等，不能随大流。这一点，是酒店式公寓生命力的所在，是酒店式公寓投资实现回报的核心因素。

（二）商住楼市场分析

商住楼，或者叫商务公寓，或者叫“公司公园”等等，虽然名目不一而同，其实质却是一样的——可商可住。商住楼的出现是打政策擦边球的产物。政府方面并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。而目前商住楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上都占很大的便宜。（注：住宅的土地出让金为 10

600元/平方米，写字楼为1400元/平方米；普通住宅的贷款最高可达八成20年，商用房贷款最高六成10年）。在香港及新加坡地区，商住两用楼是不允许出现的。我们由于缺乏必要的监督与执法机构，商住楼这种形式还会在相当的一段时期内存在下去。

1、商住楼概述

（1）打市场的“擦边球”

其实“商务公寓”这个称号可能不太合适，但的确不好定位这些物业——它们从立面上看不是写字楼又接近写字楼，从配置上看逊色于写字楼却高于住宅公寓，从功能上看，既可舒适的居家生活又可气派便捷的商务办公，从配套上看既有适合居住的生活环境又有便利的商务设施。事实上，这类项目都是以居住类物业立项，最多也不过是带底商的公寓而已，但在产品设计和营销推广中，却定位为以办公为主。由于立项非写字楼，所以土地出让和市政费用均低于真正的写字楼，而且可以按照住宅进行贷款按揭。因此，这类物业在销售价格和办理按揭贷款方面相对于写字楼有较大的优势。

（2）特别适合成长型公司

北京近年来出现这么多的“商务公寓”，还有一个重要原因是它填补了办公类物业的一个市场空白点。随着律师事务所、广告、信息等新兴行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂着自住户的住宅或公寓。但购买高档写字楼有两个门槛使它们很难逾越，一是最小面积单元偏大，二是价格不菲。而“商务公寓”恰好解决了成长型中小公司的难题。因此，此类产品适合在中小型、科技含量较高公司的聚集地发展。据伟业市场研究中心监测，海淀区特别是中关村地区此类物业出现最多。

（3）空间分割灵活

由于商住公寓项目在产品设计时就考虑以办公为主，所以在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。建筑设计的创新和工程技术的全面应用，也给了这类物业更大的发挥空间，开始出现了分割自如、大小随意的项目，小到80平方米大到一层楼逾1000 11

平方米，如热销中的新起点嘉园。因此，这类项目不仅适合小公司，也为中型公司提供了一个不错的选择。

（4）良好的生活和商务环境

如果把这种新兴的商务公寓与写字楼进行对比，我们发现一个普遍的现象，就是写字楼大都缺乏良好的环境景观和生活配套，而商务公寓却不一样，不仅有商务中心等配套，有的项目甚至还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务定购和酒店咨询等业务。还有些项目通过合作方式引进与商务办公有关的商业配套，如办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司等。最重要的是这类项目中往往有中心花园、生活会所等设施，而这些都是成长型公司所看重的。

（5）适合投资回报率高

由于这种商务公寓销售灵活，并可办理按揭贷款，且销售价格又明显低于周边写字楼，租金则比普通公寓要高出许多。这样投资者可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。另外由于这类项目往往分布在写字楼集聚区域，租金低于周边同档次的写字楼，因此商务公寓客源相对广泛和稳定，租户为公司而非个人，租赁中的麻烦和纠纷少，所以特别适合私人投资。

商住楼与SOHO及居住楼的不同在于商住楼更倾向于商务活动，而非家庭居住。写字楼完全不具备居住的配套设施，并且是不允许居住的建筑。尽管写字楼与商住楼都是以商务活动为主的建筑设置，但商住楼比写字楼多了在私有空间中居住的配套设施和功能条件。商住楼是以商为主、以住为辅的功能组合。这样在设计中就会与SOHO、与写字楼及居住楼有着不同的考虑和安排。

商住楼的特点及其市场空间

商住楼的设计要以商为主题，首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施，如交通、停车、大流量高速度的垂直交通、集中公厕、咖啡厅、餐厅、商务中心、机票服务、银行、宽带网络、开放式大厅、公共会议大厅等。同时又要在每个分割分区中保留非家庭用的小型厨房（兼可做公司办公用的茶水房）和供居住用的独立卫生间，使商务办公为主的同时具备居住的条件。因此商住同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。 12

商住楼具备特有的生活特点，它一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式，而是为了满足少数和个别人非家居生活的居住（当然商住楼具备改装成家居生活的条件）。对于民营企业，特别是外地进京创业的民企，当他们进京做生意时，如租用或购买写字楼，同时又必须在另一个地点租用旅馆或公寓解决生活问题，增加了往返的路途。商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也会大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。

市场必然会针对需求而创造产品。当中小企业正在起步发展的阶段，民营经济正在崛起的阶段，既需要有各种档次的专业写字楼，也需要有提高生活居住质量的住宅、别墅和公寓，同样也需要大量的商住两用功能的建筑。商住楼同时具有随着经济发展的可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。在现有政策条件下，商住楼将会是一个需求极大的特殊产品，具有特殊的生存空间。

2、商住楼市场分析

（1）应运而生，市场前景看好

随着新经济时代的到来，信息产业使世界发生了日新月异的变化，出现了大批的“新新人类”以及他们所造就的“新生代公司”，他们改变了以往“朝九晚五”的办公方式，使工作与生活融为一体。为了适应这个时代的特点，房地产业也出现了一些变化：智能化越来越多地应用到居住物业当中；同时，各发展商都将客户群加以细分。目前，市场上推出的全新要领的商务公寓便是为新生代公司度身定造的。在当今的商务公寓里，能与世界同步地了解资讯信息，有如同5A级写字楼一样的商务氛围，也有针对居家办公人士和新生代公司所需而设计的商务配套和商务服务。商住楼之所以能吸引客户主要原因是：第一、商有利可图，投资风险小，转让出租回报大。第二、住得舒服。由于它吸收了传统酒店与传统公寓各自的长处，因此一经推出即备受商务人士欢迎。第三、产权问题。拥有产权可以让业主居住得安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。

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（2）在“商”、“住”的张力下发展

“因商而住，因住而商”，这事强调商住楼整体功能和谐的一面，但“商”与“住”的矛盾也是很明显的，无论是建筑本身、物业管理，还是使用习惯上都存在根本冲突，从目前高档公寓的出租情况来看，如果有较多的公司在里面，选择其作为住所的人就会减少，会慢慢变成一个实质上的办公楼；如果里面居住的人较多，形成的环境就会自发地抵制办公者进入。

在北京进行的一次调查中，当问到“是否在意商住混合”时，有65.3%的被访者表示“不同意商住混合”，27.3%的被访者表示“无所谓”，仅有7.4%表示“欢迎商住混合”。总的来看，人们对于商住混合的空间和环境是不认同的。在反对商住混合的被访者当中，绝大多数买房者是为自己住的，所以他们需要一个安静祥和的环境。对商住混合持反对意见的被访者，首先认为“商住混杂，人员出入复杂，使楼内失去安宁，不适宜居住”，其次他们认为“商住混杂会带来安全方面的隐患”，另外他们希望“工作了一天之后，能够摆脱工作环境”。

鉴于此，一些新开发的商住楼率先进行变革。首先，它的住宅与写字楼也是完全独立的。但不同的是写字楼是完全按照商业用地做的，在商业贷款及消防配套等各方面都是标准的写字楼模式。其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。从另一个层面来说，许多在这种商住楼办公的人，很多会选择这里的住宅作为居所，不仅增加了项目的卖点，而且工作与居住直线距离的缩短，也提高了人们的生活质量。同时，对于环保事业的发展也是一个促进，毕竟太多的人不用开车上班了。

（3）高品质的商住楼市场需求旺盛

商住楼的品质可以分为两个部分。一方面是硬件条件上，首先要具有较大的体量规模。缺乏规模的商住楼既不能有效地占领较大的市场份额，也无法发挥规模效益，降低成本；其次不仅是商住楼本身的规模大，而且必须有强大的功能配套，经营成一个集商住楼、公寓、商住、星级酒店、会展中心及购物中心为一体的大型空间。此外还要重视其交通条件，四通八达的交通以及商住楼内部的上下纵向交通等都是商住楼的重要方面。

另一方面体现在商住楼的软件服务上。由于商住楼的二重功能，要求其既要具备高 14

效的物业管理水平，又要提供专业化商务服务，秘书服务、翻译服务、会务服务、活动策划等，服务的精神很重要。

二、北京市场分析

在北京，酒店式公寓已经有超过10年的发展历程，目前已有130多个酒店式公寓项目。在北京，由于政策限制，80年代末北京的酒店式公寓与酒店综合于一体，由酒店统一管理，这样的有丽都饭店、国贸公寓、亮马河大厦、长富宫饭店等。这些酒店式公寓主要为满足在京外籍人士的需要，随着经贸往来日益频繁，酒店式公寓很长一段时间供不应求并创造一个个暴利神话。20xx年以来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多。北京酒店式服务公寓市场经过10余年的发展已经形成了特色鲜明的区域市场特征。金融街、CBD及其辐射区域、中关村及丽都商圈是高档公寓集中的热点区域。其中CBD及其辐射区域是发展最早、租金最高的地区。该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，就连其辐射区的高档酒店公寓也因此而租价上涨，比如在20xx年就已经迎来开发热潮的广渠门地区，这一地区的项目基本上都是精装修的房子，像华城和金桥国际公寓。发展潜力最大的区域当数金融街，该地区写字楼众多，公寓的商务功能相对较弱，更贴近居住的本质，将会得到本地区商务人士的认同。丽都商圈则是老牌的外销公寓集散地。

据了解，在京的海外公司高层管理人员、国内大型私企的老板、在京海外社团和驻华使馆的工作人员等，构成了北京酒店式公寓的主要需求群体，均以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用，同时自己在异地没有买房定居的需要。其中，欧美人占到65%，其他是港台人、日本人和华裔等。一些小型公司也将其作为商住使用。这些企业的中高层领导都有享受租用酒店的权利。他们希望在市中心或交通便捷地区生活，有传统酒店的硬件配置，相当水准的上门服务，重要的是能提供家庭式的居室布局，既有家的私密性和生活氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。在京外企目前有数千家，从商务局得到的消息来看，仅20xx年1月至11月，本市新批设立外商投资企业的数量已经达到了1234家，这个数字还会继续攀升。而酒店式服务公寓的数量还远远不够，因此投资这种物业毫无疑问是可以获益的。

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CBD商圈是酒店式公寓集聚的地方。目前，酒店式公寓正在向CBD周边扩张，以棕榈泉国际公寓、珠江罗马嘉园新推的MINI公寓为代表，这种依托大社区和便利配套，以小户型升级版面目出现的社区酒店式公寓正在为投资者关注。依托大社区建的酒店式公寓最大的优势就在于，它能够充分享用大社区才有的大配套。规划部门规定，当小区规模超过2000户，则必须有中小学校幼儿园以及医疗等配套，车位也要达到合理数量。另外，24小时便利店、洗衣店、咖啡馆、美容院、家政中心、商务中心等都要配备齐全。不可忽视的是，大社区里往往要有大绿化，其中珠江罗马嘉园就有超过6万平方米的园林，这些居家闲适的感受在街边公寓无法得到。

国际品牌进京。世界排名前五入选世界五百强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓。专家看出，随着国际品牌的酒店式公寓纷纷进京，本市已有的130多家大大小小的酒店式公寓将面临重新洗牌。与以往的相比，国际品牌酒店式公寓有四大杀手锏。

首先，有独立的品牌。顾客选择酒店式公寓时依照的是自己熟悉哪家品牌，这样对以前依附于酒店10年的发展并没有形成自己品牌的酒店是公寓形成冲击。其二，跨国连锁。与先前公寓单体量形式存在不同，品牌酒店式公寓的统一标准和管理复制在各大城市中，有上千万的客源，顾客可以在世界任意角落预定。其三，内涵大于物业管理。与国内当房地产项目圈钱的酒店式公寓不同，品牌公寓不仅仅是物业服务，而是在软件上规定服务种类服务内容、经营管理人员职责，硬件上规定内外装修标准、游泳池健身房等配套设施等全方位的要求。最后，酒店管理制针对单一产权。目前较为流行的产权式酒店公寓产生不少小业主，而国际品牌不希望与众多小业主就资产问题纠缠，不能忍受破产、抵押、过户等任何资本变动，不能对开发商提出的虚假回报买单，所以它更倾向于对整个项目为单一业主进行管理。

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三、华东市场分析

（一）上海市场分析

时下市中心一室一厅的小户型在上海成了最热门的盘子，几乎是开一个热一个，全装修的酒店式公寓更是场面火爆，几乎是一开盘就脱销，看其实质究竟是何缘故引起市场的升温？我们可以这些住宅看楼市行情。

1．拥有地段优势的产品稀缺

目前一些“单身公寓”住宅大多偏离市中心，周边的出行交通不便，不能满足年轻人工作和生活上共存的晚归的要求。也正是如此，位于上海市中心的小户型频频告捷，地产的价值也随着该市中心区域土地的匮乏而弥加珍贵。

2．消费主体不断年轻化

买家不断年轻化，是近年上海房地产市场出现的新景象。对于正值创业阶段28岁～35岁之间的年轻人来说，买套交通方便、首付额度小、月供少的小房子作为过渡更加实惠，而且分阶段多次置业的观念正为更多人所接受。

3．完备的配套设施深入人心

理想的单身公寓必须是入住方便的，居家生活的所有设施，一应俱全，妥帖地照顾了青年住户的入住要求。同时发展商能够提供多项优质的物业管理，在更大程度上满足年轻人对日常生活方便、快捷的需求，最大限度地体现全新的生活方式。

4．房产功能向投资方向倾斜

近年来房产的投资功能日趋被沪人关注。作为国际化大都市的上海，国际友人、外省市来沪工作的人员使上海市的房屋租赁市场日益成熟，房屋的流通性越来越强。购买小户型的单身公寓，往往只需支付一笔不多的首期款，然后出租出去，用租金供楼，年收益率高，不失为长线投资获利的良好方式。

小户型住宅即可以自住，又可以出租，还可以待升值出售兑现。显而易见，消费、投资的双重优势促成了过渡型住宅的热销。上海年竣工住宅面积1500万平方米，其中一室一厅的住宅十分少见，交通好、环境好的小房型住宅更是少之又少。住宅品种的偏差正说明上海过渡型住宅市场缺口很大。目前，部分开发商已经看到这一点，并看好这部分市场。在国外，小户型住宅一般占住宅销售总量的10%左右。如今，上海一些烂尾楼已被改作“酒店式公寓”，一些新建的小房型楼盘正逐渐浮出水面。 17

上海的酒店服务式公寓已经不再是传统市中心区域的天下，越来越多的小户型公寓、单身公寓开始走向城市周边地区。上海福纳市场咨询有限公司最新研究报告显示，酒店式公寓项目新一轮的发展重点，将集中在中环线与轨道交通结合点附近的区域内。

酒店式公寓的入住率也大幅上扬，较上季度上升4%，达到89.5%。但酒店式公寓总体供应量较大，品质次等的公寓成交量上升，入住率上升，但租金价格下滑，下降4%。品质好的服务公寓仍供不应求。高档公寓租赁市场也表现强劲，其入住率从83.6%升至89.9%，平均租金从上季度每月每平方米11.4美元升至12.2美元。

按照近两年酒店式公寓迅速发展势头，该类产品的需求在上海房地产市场占的平均需求比例已达到4%－5%左右的水平。结合总的交易情况和规模分析，20xx年市场需求大致在75万平方米左右，约合8500－9500套。面积在60－70平米，房屋总价在60万－80万元区域仍是市场的主流需求。

(二) 杭州市场分析

酒店式公寓是目前杭州尚不多见的一种物业类型，在杭州，随着开发商的日趋成熟和住宅市场的激烈竞争，酒店式公寓也受到了越来越多的关注，例如总面积5.8万平方米的中山花园二期就是将提供完善的酒店式服务作为开发理念。还有浙江财富中心的酒店式公寓，位于武林广场以东1000米的环城北路南侧，东临羊千弄，西隔海华广场，与建国北路相邻，南靠永康苑，周边2公里有杭城最为繁华的武林商业与高档写字楼圈、专业市场云集的城东商贸区，具有酒店式公寓赖以生存的区位优势，即优越的地理位置和城市景观，有物业增长的良好空间和更高的投资回报。

财富中心的酒店式公寓在配套和管理方面，首先，硬件方面朝国际上流行的酒店式公寓看齐，配置中央空调、集中热水以及喷淋到户，使住户真正享受到星级酒店的硬件设施；其次，管理方面聘请境外知名管理公司实现真正的酒店式管理。这种与国际商务习惯相接轨的高档酒店式公寓主要面对境外企业、跨国公司的驻杭州中短期办事人员和获利能力强的中小企业，其客源稳定，租金收益相当可观，可谓从软件和硬件两方面保障了物业的增值和出租率。在服务和功能方面，为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是杭州房地产业的一种新模式。

由于杭州人口流动性增强，以部分年轻人为主的家庭模式出现，这种趋势直接导致了SOHO公寓的出现。同时，目前城市已经形成高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，而传统的物业管理对他们来说已经不能适应其快节奏的生活。所 18

以，既能提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业受到市场极大关注。据沁园的总经理徐荆介绍，沁园推出酒店式SOHO是由其独特的地理位置所决定的。沁园SOHO位于文晖立交桥延伸地段、机场路—天城路路口，距离钱江新城CBD仅6公里，距离武林广场仅5公里，是目前杭州新崛起的CLD的核心地段。据有关人员介绍，沁园在做前期市场调查时就发现，其是杭州市最有经济活力的区域之一。它的经济外向度超过其他区位，它的物流、信息流和各种外来经营性人才高度集中，现代物流、现代商业、会展业等都市型产业都高度发达。因此，本区域的租金、房价比要高于杭州很多地方，周边很多小户型住宅出租房十分紧俏。针对这样一个较好的市场背景，沁园一开始就立意很高，力争创造一个新一代的杭州小户型产品中的典范之作。酒店式SOHO具有“自用”和“投资”、“商务”和“居住”两重意义，针对的客户大部分是高学历、高素质和国际化人士，无论从装修、户型、环境、配套等，都要区别于市场中的其他楼盘，突出自我个性。所以，本次推出的沁园酒店式SOHO在产品中尝试了许多创新：如在每3层设立阳光吧，增加相互交流的灰空间；如与名牌的家具厂商合作，不但赠送全装修，还赠送部分家具，保持艺术品位；如提出“X+1”的服务理念，内部采用更亲切的“居家式”酒店管理服务，外部与杭州市的近30家著名商家建立联盟，形成内外尊贵的服务体系。这些举措使产品兼有酒店式公寓和SOHO的长处，从而更具竞争力。

据了解，酒店式SOHO的概念来自于服务式公寓（Serve Apartment）和北京的SOHO现代城。服务式公寓在美国有30余年历史，在香港地区有22年历史，但即使在中国内地最国际化的大都市上海，真正把概念落在眼前不过近一两年时间。从香港、上海等地的经验看，由于国际间交往的频繁，品牌服务式公寓目标客户主要是在沪工作的外籍人士或高级商务人士，雅诗阁(Ascott)、盛捷(Somerset)、嘉里公寓(Kerry Residence)等已经成为市场的标志性品牌。而北京的SOHO现代城对于大家就比较熟悉，它作为居家办公的代名词，也成为年轻人生活方式的代名词。

酒店式SOHO的兴起，可以看作是房地产市场从建筑到管理的回归，是一种人性化住宅需求不断发展的结果。同时，也是杭州市外向型经济发展的一种内在需求。日前，一种集投资、自住、出租、商务于一身的新型物业——酒店式SOHO在杭城出现，令人耳目一新。据钱塘集团沁园透露的消息，他们将在机场路和天城路推出的“酒店式SOHO”,是一种将酒店式公寓与SOHO进行结合并全新演绎的新产品，在充分考虑了满足各种商务个性化需求的同时，也将满足人们对高档住宿的要求。在这种全新的模式中合理地将 19

居室分为居住与商务两大区域，这样既具备了酒店式公寓的高档生活区，又满足了SOHO的高级商务区,它的出现相信会给杭州房地产市场带来一个全新的概念。

(三) 苏州市场分析

自今年3月以来，位于苏州石路闹市区的两幢酒店式公寓“时代晶华”和“石路中心广场”相继亮相，引起众多苏州市民的关注，前者22层近300套单身公寓基本都已“名花有主”，而前往后者预订的人数已有1000多人。负责开发石路中心广场酒店的金阊商业房地产开发有限公司一位姓惠的女士透露，他们此次推出的250套现房酒店式公寓，以建筑面积在35至45平方米的小套型为主，客厅、卫生间、厨房和卧室均经过时尚的装修。与传统酒店相比，酒店式公寓不仅能提供良好的家庭式居住布局，而且能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、24小时送餐及部分商业服务等。由于它兼容传统酒店与传统公寓的长处，尤其令有中短期租务需求的商务人士、旅游者心仪。据了解，在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓的租金一般比同档次的公寓高出20%左右。据了解，苏州这两家酒店式公寓将聘请专业的酒店物业管理公司入住管理，以确保广泛的租客来源。同时实行统一的经营方式，各业主根据收益分成，以保证物业的整体租价。正因为具有较高的投资价值，酒店式公寓很快成为苏州市民的投资新宠。

据了解，约80%左右市民购买酒店式公寓都是准备用作投资。一位预订石路中心广场酒店式公寓的市民说，公寓西临虎丘、东邻拙政园，每年来旅游观光的游客很多，而附近的客房资源又十分有限；而且两家公寓均位于石路中心商圈，购物、用餐、文化娱乐设施齐全，公寓建有地下大型停车场，屋顶有大花园，大堂、商务中心、餐厅、酒吧一应俱全，不仅不愁找不到租房者，而且肯定还能租个好价钱。而对于年轻一族来说，选择酒店式公寓安新家，小套型使得他们能够有财力承受，完善的宾馆式配套服务方便快捷，能较好地满足他们对快节奏的现代生活的需求。

四、南京市场分析

近年来，酒店式公寓正在南京悄然兴起，虽然在房产市场上所占的比例有限，但其趋势效应已经显现，市场销售业绩持续攀高，租赁需求日益火爆。可以说，南京的酒店式公寓从起步伊始就已呈现出了强劲的发展势头。

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随着“长三角”地区经济发展步伐的加快，以及南京珠江路核心IT商圈地位的确立，为珠江路地区聚集了大量的人气。南京目前拥有近三千家外企，大量外籍人士在南京工作生活，快速增长的城市白领、商人以及在南京就业的大学生毕业生形成了一个中等收入阶层，他们对住房的需求或租赁有较高的需求，高品质的小户型酒店式公寓成为了他们的首选。可以说，这批稳定的中等收入阶层是整个南京酒店式公寓消费市场的中坚力量。

优势：定位合理，物超所值

相关分析认为，酒店式公寓在南京市场上仍处于求大于供的阶段，在市场购买力不断提升的同时，租赁需求也在不断扩大。未来城的精装小户型酒店式公寓，擎着“为城市时尚新贵度身定制”的旗帜，迎合了市场发展的趋势，增加了它的投资价值。

价格竞争力与稀缺性提升了该项目的投资价值。未来城填补了珠江路地区的酒店式公寓产品的空白，具有一定的稀缺性。同时，该项目位于珠江路黄金地段，无论从区域、物业形态、规模、户型等来说都是独一无二的，而价格却相对平实。

品质高、地段好而价格平实，使得业内人士都相当看好“未来城”项目的发展前景，在市场上颇受好评，具有一定的潜力。

新街口东铁管巷A、C地块按照当初的拍卖要求将来要建酒店式公寓；位于地铁一号线玄武门站的南京国际广场要建酒店式服务公寓，销售人群全部锁定在宁的外籍人士，价格高达2000美金/平方米，仁恒地产位于河西的“四季仁恒”更是大刀阔斧，投资9个多亿要建拥有五星级酒店配置的酒店式公寓，价格也在1万/平方米以上。

真正的酒店式公寓需要考验开发商的风险承担能力，需要考验开发商判断市场的准确眼光，还需要开发商具备相当的规划、设计水平，需要开发商具备良好的整合装修、物业管理、建筑设计等等诸多行业有效资源的能力，更需要开发商具备把握市场的洞察力。如此高端物业的开发对于南京的地产商来说是一次前所未有的挑战和考验。

五、写字楼的区域构成

（一）写字楼的产生及其市场空间

最初的写字楼，是因商务活动的需要所集中在一群小房子中的各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少风雨中的交通时间与距离考 21

虑，开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展，把银行、律师、会计师、商业客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后，又需要解决他们的喝咖啡、吃饭、休闲健身、合并使用公共服务功能等问题，又开始在写字楼中增加相应的功能设施（如集中的卫生间、开水间等等）。经过长时期的发展过程，使写字楼有了其特定的涵义及概念。

（二）上海“写字楼经济”上升势头强劲

全球最大的商业房地产综合服务商之一的世邦魏理仕，日前完成的一份全球房地产咨询服务调查显示，浦东和浦西部分商业区的写字楼租金同时跻身世界前50强。上海浦东一写字楼达每平方米每天1.1美元的租金水平，位列全世界写字楼租金排行榜第37位。

上海写字楼自20xx年以来，租金水平一路走高。截至去年底，上海甲级写字楼平均日租金已达每平方米0.66美元，比20xx年度平均上涨了4.9%。根据戴德梁行的统计，今年1－7月，上海淮海路、南京路等高档商务区域的甲级写字楼的租金至少上涨了25%。

上海写字楼市场需求强劲带动租金上扬、空置率下降，紧张的市场条件将使租金上涨势头维持到年底。

戴德梁行的市场报告显示，上海市今年二季度虽有两座甲级写字楼落成，但强劲的需求仍然使得市场紧张，甲级写字楼整体租金上升了3.7%，达到0.70美元／平方米／天，平均空置率进一步降到9.7%。

第二季度，上海甲级写字楼吸纳量为11.53万平方米，其中，浦西大约10.06万平方米，大部分的需求主要集中在卢湾(3.77万平方米)和黄浦(3.54万平方米)，静安区以2.67万平方米位居第三，浦东则从第一季度的负吸纳量恢复到第二季度的1.47万平方米。上海住宅价格的大幅上扬，带动甲级写字楼的潜在投资价值，写字楼销售需求增长明显，如黄浦区的海通证券大厦和徐汇区的均遥国际广场都成为小业主的投资场所，戴德梁行预计，随着长宁区华敏帝国大厦、徐汇区飞洲国际大厦及陆家嘴花旗大厦等可供销售的写字楼的相继落成，这一趋势将会持续下去。

到今年6月底，上海甲级写字楼的总供应量已达350万平方米，但由于需求强劲，空置水平已连续两个季度下降，浦西平均空置率已降至8.4%，浦东空置率一年多来首次下降，从14.0%已降至12.6%。六月底，甲级写字楼平均租金比上季增长3.7%，比去年同季增长了8.8%，其中，浦东写字楼租金上涨幅度和平均租金水平已超过浦西。销售方面，甲级写字楼的平均价格保持在2717美元／平方米。

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有分析人士指出，一方面，近期沪上写字楼买卖政策的自由度逐渐放宽，使得许多有实力，并计划在上海长期发展的大集团，更倾向于买而不是租写字楼。另一方面，土地批租尤其是中心城区办公用地批租的收紧，使市场上新增写字楼数量将逐步减少。沪上写字楼市场供不应求的局面将导致未来写字楼价格继续走高。

这是一个写字楼面积已达到330万平方米的城市，一个高档涉外写字楼已超过200幢的城市，一个工作地点花费可以超过15美元/平方米/天的城市，一个写字楼租金已跃升为亚洲第一的城市。你几乎无法忽视这座城市里的众多火柴盒们，他们布满了西区的虹桥开发区、东区的陆家嘴金融贸易区和中心区的淮海中路沿线与南京西路沿线。 虹桥开发区：目前拥有18幢涉外商住楼，2000多家商务机构入住。这个区域以超全面的复合功能而著名于西区。这里包括几栋如上海国际贸易中心的巨型写字楼；包括虹桥购物三角区、宾馆三角区、会展三角区。

南京西路：这里现有甲、乙级商用及专用办公楼36幢，办公总建筑面积115.5万平方米。最有名的三座写字楼是梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场。有个曾在这里工作的朋友说，这里最大的优越感来自于中午吃到那80元/份的盒饭。

淮海中路：淮海路不单是为了购物的，西藏路—成都路高架一段的1公里不到的地区集中了20栋写字楼。主要的甲级写字楼有瑞安广场、香港广场、中环广场、力宝广场以及香港新世界大厦等，它们通过黄陂路地铁站彼此相连，形成了一个商务黄金区。 陆家嘴：浦东陆家嘴金融贸易区是上海最有发展潜力的商务地区，现有500多栋高档写字楼，汇聚了7家要素市场、130多家中外金融机构(包括60多家外资金融机构)、4000多家贸易或中介服务机构。汇丰大厦、招商局大厦、证券大厦、中国保险大厦等的入驻率均超过90%。

（三）北京整体平稳向上

今年第二季度，北京甲级写字楼市场整体平稳向上。供给方面，仅有西城区的国际投资大厦落成；需求方面，国内外公司扩大办公面积仍较为显著，需求力量主要来自于高科技公司、保险和咨询服务业。在需求的带动下，北京甲级写字楼平均成交租金小幅上升，达到24.9美元／月／平方米(实用面积)，平均空置率进一步由上季度的12.4%降至9.5%。6月底，北京甲级写字楼总存量达到292.4万平方米。

从不同区域市场来看，东部区域目前空置面积较少，吸纳力量仍以保险和咨询服务类公司为主；但由于该区域的甲级写字楼大面积办公空间缺乏，一定程度上延迟了部分 23

公司机构的选址活动，令东部少数能提供大面积的项目成交增加。中关村区域由于新增供应量较多，选择办公地点的机会较大，加上租金成本相对较低的有利因素，为该区域内迅速成长的高新技术企业提供了改善办公条件、提升公司形象的机会，市场成交活跃。东长安街建国门区域和CBD区域平均租金分别上升了3.3%和2.7%，而中关村区域继续上季度的下降趋势，幅度仅为0.6%。从售价看，第二季度北京甲级写字楼平均报价为2096美元／建筑平方米，基本保持稳定。

下半年，中关村区域、金融街区域甲级写字楼的供应量各有20万平方米，CBD及周边区域的在建甲级写字楼年底可望入伙。戴德梁行预测：今年上半年出现的甲级写字楼平均成交租金略微上升、平均空置水平持续下降趋势将在年底改变。

六、写字楼的功能分化状况

（一）生态?智能写字楼是目前市场的一个主流趋势

传统写字楼在设计中过度强调经济指标的控制，追求地块容积率的极限，因此楼体外观摆脱不了敦实、厚重的特色，内部空间犹如格子间的集装箱，既无阳光，也缺乏对流。这些设计中的痼疾，加重了写字楼人群“亚健康现象”。

迫于未来写字楼市场巨大供量的压力，20xx年下半年、20xx年已经发售、即将发售的楼盘提前采取了应变措施。这种应变集中体现在产品改良方面，在保证经济指标的前提下，发展商开始牺牲一定的容积率，从各种角度打造阳光生态写字楼。

阳光生态主要体现在几个方面：

首先在建筑平面上确保阳光通透，如以西环广场、财满街、世纪科贸大厦等无论是点式写字楼、还是板式写字楼，新项目的建筑进深都控制在了16米以内，这样自然光线可以穿透办公区，避免了传统写字楼外面阳光普照，室内灯光闪烁的现象。

其次，在建筑设备上，新风系统等新设备已经成了继空调之后的标准配置，设备竞争的热点已经从是否有新风系统，变为新风量有多少，分层对流还是整体对流。

第三，在环境上充分利用周边的自然环境，脱离核心区。核心区虽然商务气氛浓郁，但是其高密度、高拥堵也带来了很多不便，于是，在核心区的交通线周边，逐步涌现出了许多办公产业带。当然，周边有没有大片绿地，这本身是可遇不可求的，然而在北京仅有的几片绿地周边，除了高档公寓外，也涌现出了不少新兴办公产业。

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如中关村金融中心A、B座幕墙采用双层镀膜Low-e玻璃，由高性能金属涂料的铝框和夹有金属网的通长玻璃翼组成。玻璃翼不但有挡光作用，还有特殊的反射效果，玻璃幕墙通透的低辐射玻璃大大降低了紫外线辐射与光污染，能够充分满足室内自然采光的需求，减少了灯光的使用；特别的双层镀膜Low-e中空玻璃又可以阻隔阳光的照射，保持室内恒定的温度、湿度，有效减少了空调频繁开启时电能的损耗，充分体现了科技为先、绿色环保的设计理念。

中关村金融中心采用了国际先进的冰蓄冷技术和区域冷站供冷的低温变风量空调送风系统。空调的冷水来源于中关村西区集中供冷站，该供冷站采用了由美国瑷玛斯集团公司体公的领先世界的集中供冷技术。与常规大楼自建冷冻站制冷方式相比，利用冰蓄冷方式的集中区域低温供冷技术，具有保护区内环境、节约能源、节约初期投资、降低运转成本、平衡电网负荷等优点。

由于空调低温送风技术在国内尚属新技术，为保证设计质量中关村金融中心特请国内最好设计院之一的中国建设部建筑设计院设计，并聘请美国迈进设计顾问公司作为低温送风系统的设计顾问及审核，该公司在低温设计上具有很多经验和设计实例，由其提供的中关村金融中心空调方案充分考虑到了如何对抗空气的灰尘、细菌、病毒，为人们提供健康保障。新风双重消毒和过滤系统，能够保证空气清新自然，避免空气循环污染、缺氧的问题。

生态写字楼在内部功能设置上，取消传统写字楼的集中式中央空调，为每个企业配备独立控制分户式中央空调，可根据需要自行调控室内温度和空调开放时间。这样能有效避免传统中央空调带来的新风量不够、空气流通不畅等一系列弊端，为办公者提供一个健康、卫生、节能、环保的办公环境。

（二）由单一的办公用途向多元综合功能转化

1、传统写字楼

传统写字楼的功能主要集中在办公上，突出经济性和商业性，忽视人性的需求，其存在的支撑理论是效益最大化和成本最小化。如网格式的办公空间、集中式中央空调、统一的办公模式等无不压抑人性的张扬，结果往往降低了效率，适得其反。传统写字楼已经尽显颓势，逐渐淡出市场。

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2、SOHO商务楼

在国外，SOHO指艺术家用的仓库，可以按照自己的生活品位来设计。而如今，SOHO泛指在家办公或小型创业者，特色是自己掌握，调配工作时间，又特指善于利用通讯器材、电脑、互联网、由三五个同好者共同组成的自由工作室。作为楼宇概念，SOHO将任意开间、智能化网络系统等写字楼概念引入了居住领域，利用位置优势及居家办公室的潮流塑造出了兼具两种功能的楼宇。北京的建外SOHO是其代表。

3、OPEN HOUSE商务公寓

OPEN HOUSE商务公寓，即框架结构的新一代写字公寓，框架结构是一般只在高档写字楼内才会采用的建筑结构形式，在OPEN HOUSE第二代产品设计中都得到了应用和发挥，从每个楼层中都实现了无隔墙、厨卫可随意分拆、户内部份及户与户之间更可自由分割、组合，在最大程度上拓展了商务空间变化的可能性。

在OPEN HOUSE第二代产品设计中，双层挑空高度达6.6米的商务大堂，采用新颖的双向大堂形式，即一面朝主路，而另一面面向的是万余平方米的超大型商务花园。另外，烟感喷淋系统全部入户，层高达2.95米，每户赠送分户式中央空调，外墙采用媲美后现代玻璃幕墙结构的外形，其商务楼每15000平方米配置了4部高速电梯，已高于一般写字楼标准一倍，其通风及智能化配置标准为每20平方米一个语言点及一个信息点，并可根据企业实际需求扩充。

4、OPEN OFFICE

Open office＝SOHO＋Studio。Studio的原意是艺术工作室，英文直译就是“个性商务空间”，严格上说它在中国还是个新兴的产物，它是针对“发展中公司”而定位的，它追求生活品质，强调投资性，可以说是知识经济时代强调个性定制和体验服务的特定产物。Studio最初源于北京，它代表的是成熟的商务环境、条件完善的办公室、温馨舒适的小家三位一体，可以说是年轻人的“小型CBD”。Studio的主要客户群一般为中小型公司或工作室，从其行业看，多是从事于创意行业、贸易、信息咨询、网络行业、商业艺术行业、媒体行业、摄影、软件业等所谓“卖脑”行业。 随着社会的发展，新经济、Internet对人们叛逆性思维的刺激，以及人们对于工作与生活的界限的逐渐“模糊”， Open office正是诞生于这一市场背景，当然，需要强调的是，Open office的 26

出现决不是SOHO和Studio的简单叠加，而是在“以商务为核心”的基础上进一步优化环境、空间、配套等并全新演绎的新产品，是一种完善的升华。

Open office不仅有商务中心等配套，甚至还为商务办公和区内员工提供办公用品租赁和采购、小型超市、24小时员工餐厅、快递公司以及打字、复印、传真、票务订购和酒店咨询等业务。最重要的是设有商务会所——西餐、BAR、健身等设施，而这些都是成长型公司所急需的。Open office不仅有开放空间，如每层的休息室，适合交流、环境幽雅的厅堂等，还能够向中小公司带来“在最小的个人空间享受最大的公共空间”的酒店式管理与服务。作为办公空间，功能已经变得模糊，Open office适应了该趋势——空间可以自由分割、可大可小，任意组合，可以视公司的不同需求进行调整，减少了公司的运营成本。

从最初的传统写字楼到SOHO式商务公寓到OPEN HOUSE再到OPEN OFFICE，写字楼的功能从以办公为主发展到办公、商务、展示、会议、会所、餐饮、休闲、娱乐等等，功能迅速升级完善。在写字楼功能日益泛化的同时，其主要的办公功能也很快向高品质、高效率、高附加值等方向加速度发展。从3A到5A，再到超5A写字楼，写字楼也由原来的简单办公用途演进到通讯、管理、办公、消防、保安自动化俱全的综合性大厦。

开发出更具“人本理念”的高级综合性写字楼，创造一种全新的商务办公概念，才能真正得到客户的青睐。也许是得到这种启示，最近开盘的太平洋国际大厦正好填补了这项空白。从对大厦地盘的苦心选择就可看出开发商的“不凡”眼光：与北三、四环相毗邻，居于中关村核心地带的知春路黄金地段，四周遍布四通、联想、北大方正等著名IT企业，距中科院、清华、北大等科研机构、名校也仅咫尺之遥。而且，关键的不同还在于，该大厦还是一座集酒店、会议中心、5A智能办公、娱乐一体的综合性大厦，这在目前的中关村是不多见的。

万泉商务花园提倡的是一种适度的科技加适度的自然状态，有相对独立院落。一层挑高大堂采用高档磨光花岗岩地面及高档装修，气流通畅，视觉舒畅。开放式院落组团中，布置起精巧的园林绿化，按中心花园、社区广场、建筑组团、绿色走廊和城市绿化带五个区域，为办公提供了更自然健康的生态环境。万泉商务花园同时拥有目前世界先进的综合布线系统，为网络系统和通讯系统提供自由通路，提供高速宽带数据服务。万泉商务花园的目标客户群是那些有可能24小时办公的企业。工作压力越大的公司，对生活的需求往往也更加多元。

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（三）个性化办公模式逐渐凸现

有关业内人士认为，从使用者的角度看，不少SOHO一族及新兴的中小型公司如广告、设计、科技、软件开发等公司都有一个特点，就是希望能摆脱正规写字楼朝九晚五的办公模式，按自我的需要安排办公时间，并且不受空调开放时间的限制，可随意加班，但又不必担心要交付昂贵的加班空调费。为迎合这种市场变化和需求，宜商宜住、租售价格及管理费都比传统写字楼低的新型商务写字楼便应运而生，让一些尚处于成长中的中小型公司既可保持公司形象，又能节约经营成本。

（四）“人本理念”驱动下的功能强化与跃升

“人本理念”的提出由来已久，但写字楼市场的导入却是近些年的一大变化。由于传统写字楼市场的疲软和人们需求的多元，写字楼的发展也必须主动适应市场的需要。从目前写字楼发展的特征来分析，其变化体现为“四化”：

1、网络化

网络化一方面体现为有形的网络设施。例如先进的综合布线系统，为网络系统和通讯系统提供自由通路，提供高速宽带数据服务。另一方面体现为无形的网络化管理模式。

2、生活化

从某种意义上说，办公地点是人的第二居所，很多人在办公室的时间甚至超过了在家的时间。在知识经济时代，办公与生活的界线已经日益模糊，办公的同时也在生活，办公也是一种生活方式。因此，许多现代写字楼本身就具有一系列完备的生活配套设施，如盥洗室、咖啡厅、活动室、休息室等。有眼界的开发商在写字楼的附近兴建辅助设施。如北京的万泉商务花园之姊妹配套设施万泉新新健身俱乐部，专为在万泉商务花园工作人士及中关村商务精英的健康而设，总面积2600平方米，内设游泳馆、健身房、桑拿、跳操房、淋浴区，是中关村地区第一家专业化的健身俱乐部。

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3、社区化

现代写字楼已经不仅仅是一个单体建筑，它必然要存在于一个社区之中，与社区的其他部分发生联系与互动。一个写字楼的形成与发展必须以所在社区为依托，反之，它也可能成为社区的核心和发展的动力因。

例如北京的“新起点”就采用的是大商务社区的定位策略，其总规划面积三十余万平方米，一期由四栋商务公寓，三栋居住类公寓组成，二期主要由5A级高档写字楼组成，整个社区完全建成后，将成为中关村地区一个超大型商务基地，在此商务基地中，公司办公的一切商务需求将会得到最大的满足，如多功能会议厅，多功能展览厅，员工快餐厅，银行，邮政，商务中心，健身，洗衣房等。而更有创新之处在于每隔三层在楼体内设计的空中花园及一万余平方米的大型商务花园。

4、符号化

社会经济与城市化的发展带来的一个直接后果就是城市社会空间的分化。城市空间已经不再是单纯的地理学概念，它被赋予了社会化与政治性的内涵。不同的城市空间往往代表了不同的社会身份与阶层属性，从而具有了符号意义。例如，很多北京人认为在国贸中心写字楼工作甚至比从北大毕业更有身份和象征意义。可以说，写字楼圈定和确认的是一个具有同质性的身份群体，该群体的内部认同在一定意义上也会转化为对其所处的写字楼的认可。因此，一个成功的写字楼开发就可能塑造一个新的群体和新的消费心理，这是写字楼开发的至高境界。

七、市场分析结论

结论一、市场总体潜力较大，但不确定因素多

从总体上看，无论酒店式公寓、商住楼，还是写字楼，其市场潜力都比较大。

（1）酒店式公寓近几年异军突起，迅速吸引了很多人的注意。比较而言，酒店式公寓的消费群体虽然目前尚未成熟，但成长速度却非常快，加之酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，因此，酒店式公寓未来市场前景比较乐观。

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（2）商住楼的“商”“住”两用功能一直是人们争议的焦点，因此商住楼是在压力下成长起来的。目前商住楼的概念已经深入人心，其市场表现良好。虽然很多人都认为商住楼只是市场上的一个过渡产品形态，但由于商住楼的开发商不断地推出新的商住概念和经营模式，可以预见商住楼市场仍然有很多的上升空间。

（3）写字楼市场形成时间较久，已经趋于成熟，其消费群体增长速度比较平稳。因为受到商住楼等的强力挤压，中低端写字楼市场有一定程度的萎缩，但目前市场上对高档的甲级、次甲级写字楼的需求仍十分明显。

市场潜力转化为现实利益并非一个简单的线性过程。上述三种产品的市场都存在着一些不确定因素，甚至是市场阻力因素。

（1）政策因素。政策是影响房地产市场的最大的外界因素。从目前的趋势看，国家很可能会在不久推出针对商住楼的新政策。因为商住楼本身就是利用政策滞后和市场的不规范状态，在打市场和政策的擦边球，从而处于市场竞争的高位优势。但这种优势应该不会持久。

（2）过渡与替代。由于酒店式公寓和商住楼在某种意义上都是一种市场上的过渡产品形态，因此人们虽然不能确定它们将被谁取代，以及何时被取代，但人们可以肯定这种替代的时刻一定会来。

（3）市场需求不确定。尽管上述三种产品的市场多处于成长、甚至高速成长期，但对抗它们的市场阻力也在增加。例如，在北京的一次调查中，有65.3%的被访者表示“不同意商住混合”，仅有7.4%表示“欢迎商住混合”。总的来看，人们对于商住混合的空间和环境是不认同的。此外，许多开发商反其道而行，开发纯商务或纯居住的产品，打造精品概念，同时避免了商住楼的许多弊端，也取得了很好的业绩。

（4）外来品牌的进入。对于一个区域市场，外来的著名品牌或国际品牌的进入必然打破该区域原来的竞争格局，甚至导致市场重新洗牌。

结论二、市场竞争激化，分化与合作趋势明显

（一）市场竞争激烈

由于目前产品有利可图，政策环境相对宽松，酒店式公寓、商住楼与写字楼的在建项目迅速增加，市场投放量大，并且吸引了很多知名品牌进入，这些无疑都使市场竞争逐渐进入白热化。

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首先是同类产品之间的竞争。这类竞争实质上是开发商素质的竞争。有人将房地产开发商的素质总结为七种类型：复合型、学习型、创造型、外向型、道德型、领袖型与健康型。可以说，开发商的素质高低就在很多程度上决定了所开发产品的品质。

其次是相关产品之间的竞争。如上述三种产品之间就存在较大竞争关系。商住楼对写字楼的市场挤压、甲级写字楼对商住楼的反击、酒店式公寓对商住楼市场的挤占等。

再次是区位之间的竞争。房地产市场一个铁律就是地段具有战略意义。在一个城市不同地理区位上的产品之间的竞争也极为激烈。

最后是城际之间的竞争。近10年来随着长江三角洲经济的迅速崛起，以上海为龙头的城市带显示出更具活力的景象，一些大型跨国公司和金融机构将商务总部南迁上海的趋势隐然形成。北京写字楼市场在城际竞争的大背景下必然深受影响。

（二）分化趋势

竞争的结果必然导致分化。首先由于城际竞争加剧了不同城市房地产市场的差距。以北京、上海、广州、深圳等城市的市场，需求量增加较快，并且在消费理念与方式上处于主导地位。产品的规模、体量、风格等都处于领先位置。其次，城市内部竞争导致的区位分化。传统的CBD地段仍然是房地产市场最火爆的地块，但随着城市郊区化进程加速，城市副核心的成形与成熟，城市周边地区房地产市场发展呈加速度状态。最后，开发商优胜劣汰，其分化更为明显。例如去年上海多家房产商惊呼业绩下滑；另一些房产商年终盘点却收益颇丰。据称，金丰房产中报业绩回落41%，复地上半年销售额也回落20%。复地公司称“上半年宏观调控的影响不容忽视，这让公司的销售面积出现下降，销售额也相应回落了20%”。但万科、金融街等房产公司却报喜。万科、金融街等企业的净利增长超过150%。

（三）合作是大势所趋

美国斯坦福大学著名学者鲍罗斯认为：一个公司长盛不衰的原因在于融入社会大环境，注重与各方面的相处之道。联合采购、共用会所对很多开发商而言是经济实惠的好事，但较少实践者。未来的房地产巨子可能在合作中产生，而不是在竞争中出现。对于某个开发商而言，更具战略意义的是与其他具有品牌实力与经营实力的公司合作，共创双赢、多赢局面。例如绿地集团改变了目前市场上酒店公寓传统的管理模式，与豪生集团合作，给公司带来巨大的无形资产，这种无形资产将衍生到产品的各个细节，它的影响是长期的，是无法用价格来衡量的，而且品牌的无形资产使产品抗风险的能力得以极大的提高。

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结论三、个性化开发呼唤“价值供应链”

房地产开发要有一定的规模效应，但决非是规模越大越好。开发规模超过临界点，边际成本会上升；开发时间超过5年，其边际成本也会迅速增大；加之中国房型设计变化快，新盘总比“老盘”好卖。正如管理大师彼得·德鲁克所言：靠大规模制造成本优势的竞争时代已在翻页，未来企业的竞争体现在企业对大规模个性化订制的响应速度。有实力，有前瞻性的房地产企业应着重打造房地产的价值供应链。例如，北京一批新型写字楼正在突起，可任意切割空间的财智中心、另类的左岸公社及享有宁静办公空间的万泉商务花园等。通过个性化的开发，锁定有效客户群，切割出属于自己的目标市场，快速营造一次到位住宅。

结论四、消费群体趋于年轻化，消费方式以投资与自用为主

受到酒店式公寓、商住楼与写字楼的性质决定，这三类市场的消费群体以中青年人为主。这一群体的基本特点是：具有较高的学历背景，大多处于创业阶段，消费观念较为时尚前卫。

以前，人们购买住房，或者入住公寓都是为了自用。但随着产权分割出让的实行，买主可以在公寓或商住楼里拥有自己独立的物业，这是投资的前提。尤其是酒店式公寓与商住楼都具有投资较少，风险不大，回报可观的特点，受到很多人的追捧，成为投资的新热点。据了解，苏州约80%左右市民购买酒店式公寓都是准备用作投资。

结论五、信用品牌日益成为竞争的关键因素

在房产严重同质化的今天，惟有品牌是有差异的，也不大可能被人模仿。许多房地产老总也意识到这一点，想用捷径建立自己的品牌，但同时又入了一个误区，以为有了一个好名词即是品牌，导致发展商在给楼盘命名时费尽心机。麦肯锡有句警语：如果你的产品仅是产品类别中的一个，并无其他所长的话，你的产品仅是一个商品，连名字都谈不上。检验一个楼盘是否具有品牌的一个重要标志：不管在何处开盘，都能有忠诚的 32

客户源，即使楼盘的价格发生变化，客户也不会受到很大影响，因为他们对某个楼盘的品牌已有特殊偏好。

结论六、纵向立体开发战略是市场开发的主流

经过近二十年的迅速发展，房地产产品开发已经超越了单纯建筑建设低层面，而是从建筑设施到管理服务，到理念导入，再到周边环境的选择和完善，形成了一种立体式开发战略模式。一流的开发商在每一个环节都倾心打造，着意创造精品。

为保证纵向立体开发战略的实行，战略顾问的作用更加突出。聘任的总经理不一定非要是技术型人才，但必须是战略经营型领导者。他需有实战操盘经验，有对未来市场的准确的判断力与把握能力，综合素质高，善于融入整个国际大背景之中思考企业发展战略问题。

今后房产企业职能主要体现在决策及投资，而业务的全过程策划可由顾问公司来完成。前期提供决策的科学依据，后期负责提供决策支持。前期举轻若重，失之毫厘能谬之千里；后期举重若轻，在谈笑风生中完成营销，这就是房地产的经营哲学与境界。

结论七、新盈利模式的形成助推市场发展

一般来说，开发商通过信托方式的融资，其财务成本要比银行同期贷款基础利率至少要高出3-5个百分点，信托公司在抵押、担保方面也会设置多道“防火墙”，一旦发现信托资金面临风险时，将会启动担保程序，以保全信托财产。再有，目前信托不能采取公募的方式以及缺乏退出机制，因此流通性要远逊于股票、债券、基金和银行存款。此外，在今年股市转暖、利率市场化改革不断推进的金融大背景下，投资人在参照其它金融产品的收益率时，对信托产品的收益预期必然会大大提高，进而加大了房产商通过信托融资的成本，并由此大幅度拉升了房地产项目投资的财务成本。

在这种态势下，众多房地产开发项目比拼的不仅是建设速度，更是出手的快捷，谁能尽可能快地把手中项目卖出套现，谁就有资格存活下来。当开发商们对自己所处境地有了清醒认识后，价格竞争应是最为有效的市场手段。

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一种写字楼开发投资新的盈利模式逐渐清晰：发展商开发——终端用户租用——投资机构购买——银行贷款（或信托投资）支持。这种模式不仅符合国际上不动产投资的理念，而且扩大了写字楼市场的外延。可以预见的是，当市场供应量大增，众多写字楼项目开发商会无奈地发现，一次性买断的大买家将越来越少，及时调整市场营销策略或许是个明智的选择。

结论八、市场与生活方式互相影响

富裕的家庭经济素质，支持着新的生活方式。当新的生活观念产生之后，遇上了富裕的家庭经济，便直接产生了新的生活方式。這种新的生活方式就是，人们在相对富裕之后，就会追求一种充分享受自由、闲适、舒展、方便而有品位、有层次的生活标准。

而随着人们生活方式的改变，休假制度的实行，旅游度假的盛行，私人汽车迅速发展，国际商务交流的日益增多，酒店式服务公寓必然与旅游、度假及商务往来结合起来。酒店式公寓，为追求现代生活方式的人们，提供了越来越多的社会公休假期的休闲型居家产品，使家庭假期生活的丰富多彩，或与朋友亲戚共同度假、共享假期、共同享受生活。

结论九、“以人为本”成为市场的主导设计理念与经营哲学

“以人为本”的实质是运用各种可能的合理的手段来减少产品的负面影响，并可以使人们的多层次需要获得最大化的满足。随着消费者的日益理性，开发商的逐渐成熟，“以人为本”已经不仅仅是一种宣传的口号，而是被大多数开发商贯彻到产品开发的各个环节之中。甚至可以说，只有产品真正体现了人本主义的精髓，才能受到市场的青睐。

正是从这样的大背景出发，各家开发商都竭尽全力缔造人性化、生态化、智能化的具有可持续性的产品。服务的意义也就得到前所未有的凸现并成为未来竞争的焦点。因为服务的核心就是以人为本，最大限度地满足业主与买主的需要。

这种经营哲学的转变表明产品开发商已经懂得应该跳出从产品开发到赚取利润的简单模式，而遵循市场竞争的规律——以“人本”为指导开发市场真正需要的产品和服务，利润不是一次性的结算，而是嵌入在产品开发、营销、管理服务的过程之中。

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