附二：

规划内项目建设进度情况报告的编写要求

根据国家发展和改革委员会下达危险废物和医疗废物处置项目中央预算内专项资金（国债）投资计划的要求，编制项目基本情况表以及截止至20##年6月底的项目进展情况报告，基本情况表置于文字报告前面，报告需加盖单位公章。进展情况报告主要汇报项目实施总体工作计划、工程招投标情况、设施建设进展和主要形象进度、工程概算执行情况和投资完成情况以及工程管理措施（包括建设质量保证措施）等。危险废物综合处置设施和医疗废物处置设施要分别填写相应的基本情况表，报告内容应详尽，应以工作过程为主，不应简单罗列条目。对需要的资料附复印件。

一、基本情况表见附表2.1、附表2.2。

二、文字报告主要内容

（1）项目业主单位概况

业主单位基本情况、股东组成、股东单位基本情况和主要相关业绩。

（2）项目建设总体工作计划

该工作计划可辅以进度表表示。已完成设施建设的项目，按实际进度说明和表示，正在建设中的项目，按目前的实际进展以及将来预计的计划表示。

（3）土地征用和拆迁情况

土地征用、拆迁主要工作过程、有关费用和补偿上缴落实情况、主要批复。

（4）项目前期工作情况

对处于前期阶段的项目，应根据前述检查内容重点阐述本章内容，对进入工程施工阶段的项目可适当简化。

（5）工程招投标情况

已完成和计划进行的工程建设招标范围。

针对已完成的招标内容，逐一阐述以下内容：

l  招标代理单位和相关资质

l  招标书中对投标单位的资质要求、提出的主要技术性能要求、评标标准、投标保证金、履约担保

l  投标单位

l  评标委员会人员组成（姓名、工作单位、职称、主要负责内容）

l  中标单位商务报价、中标理由

l  合同金额

（6）主体工程建设过程和形象进度

根据项目建设内容分别阐述焚烧系统、非焚烧处置系统、安全填埋系统、综合利用系统以及其他建设内容的建设过程和形象进度。以上形象进度要求附照片（从不同角度拍摄）。

（7）主要环保措施设计和落实情况

（8）主体设备和主要工程质量控制措施（包括选址、勘察、征地、设计、施工和监理等环节相关材料和记录的管理情况）

对引进国外技术和设备的项目，还应阐述其技术和设备的引进过程。

（9）进度和资金控制措施

（10）资金到位和投资完成情况

资金（包括国债资金）管理方式、到位情况；

初步设计计划投资、实际完成的投资和相应的建设内容。

（11）人员培训

人员培训计划，已实施的培训工作（时间、地点、培训内容、培训效果）。

（12）试运营情况和效果

（13）竣工验收工作过程和整改落实情况

（14）主要体会和建议

可以分阶段、建设内容、管理对象（如工程质量、资金等）或者其他方式分别阐述工程建设中的主要做法、成功的经验以及不足之处，对工作过程和效果进行自我评价。提出工程建设管理方面的建议。

附表2.1：

规划内危险废物综合处置设施基本情况表

附表2.2：

规划内医疗废物处置设施基本情况表

第二篇：内江项目产品规划调研报告

内江项目产品规划调研报告

本报告的目标

有效控制风险，资金回笼快速化和利润最大化

本报告主要解决有关项目的三个问题：

1、项目的预计销售价格？

2、项目的建筑类别及面积配比？

3、产品设计及户型设计建议？

一、    产品定价

采用与内江房地产类比楼盘的位置、配套、交通、楼盘规模、户型设计、销售情况六个因素定级评分，再通过各因素的权重计算出各楼盘的得分，然后定量计算出楼盘的销售均价；

可比楼盘综合因素量化统计表：

说明：预设本案的户型评分为8分；

      当地市场多、高层产品售价无区别；

     

本案产品销售均价＝

五个类比楼盘相应产品均价之和×本案总得分/五个类比楼盘总得分之和

所以，可以计算出：

            多层、高层住宅均价＝2340元/㎡

当地汽车车位的价格约为5－6万/个，汽车车库约为6－7万/个；

由在售楼盘社区底铺一般在5000－6000元/平方米，结合地段可以大约推断出，

            项目底铺价格应该在5500元/平方米

根据对当地市场的调研，可以得出以下结论：

     多个大盘集中在去年下半年至今年上半年开盘销售，土地也都为近两年大量供应， 所以，供应量会快速放大；

     去年下半年开盘的楼盘，多数项目的销售价格未有上涨，从中也可反应出各项目的销售压力；

二、    产品形态规划

（一）产品开发形态组合    

项目可能的开发形态包括多层、小高层和高层三种；以下是可能的产品组合：

商铺的规划和面积与现有的规划建议相同，不做大的调整；

第一种开发方案：全部建多层；

第二种开发方案：全部建小高层；

第三种开发方案：全部建高层；

分析：按照原有的规划方案；

第四种开发方案：建多层和小高层；

第五种开发方案：建多层和高层；

第六种开发方案：建多层、小高层和高层的混合体；

（二）各形态组合的投资收益分析

根据土地的属性及建筑规划设计的可行性确定各种可能的产品形态开发组合及最优产品比例；再测算各开发组合投资收益，平衡点和敏感性分析，进行定量的风险评估；根据销售周期、潜在风险、投资收益、资金压力综合评价作出定性风险评估；

项目开发成本构成

根据内江当地情况和政府公布的成本范围，测算出各项开发成本值：

说明：一般商铺的造价成本会比稍高于住宅，在此则按住宅成本计算；

      根据内江市场推算，汽车库和汽车位的成本和收益应该相差不大，因车位根据总建筑面积波动而波动，在投资收益测算中不考虑汽车库和汽车位的的投资收益；但在公建配套费用中已考虑到自行车停车位的投入；

      地块基本技术和规划指标

      占地面积：35313㎡

      配套面积＝公共配套、物业及经营用房、汽车库等总面积按占总建筑面积的7％计算

      土地出让金：5300万

土地契税：212万

土地成本＝土地出让金＋土地契税＝5512万

      商业面积：4890㎡（按原规划设计方案）

   1、第一方案投资分析：全部建多层；

   （1）当多层容积率为1.4时

   总建筑面积＝1.4×35313＝49438.2㎡

   楼面价＝1114.9元/㎡

   商铺面积＝4890㎡

   配套面积＝49438.2×7％＝3460.7㎡

   住宅面积＝总建筑面积－商铺面积－配套面积＝41088.2㎡         

项目总销售额＝商铺面积×商铺价格＋住宅面积×住宅价格＝1.23亿

项目投资总成本= 2852.2×72633.9＝1.30亿

毛利润＝项目总销售额－投资总成本＝－700万

   结论：容积率为1.4 ,全部建多层的方案，则投资亏损700万；

  （2）当多层容积率为1.5时

   总建筑面积＝1.5×35313＝52969.5㎡

   楼面价＝1040.6元/㎡

   商铺面积＝4890㎡

   配套面积＝52969.5×7％＝3707.7㎡

   住宅面积＝总建筑面积－商铺面积－配套面积＝44371.8㎡         

项目总销售额＝商铺面积×商铺价格＋住宅面积×住宅价格＝1.31亿

项目投资总成本= 2852.2×72633.9＝1.36亿

毛利润＝项目总销售额－投资总成本＝－500万

   结论：容积率为1.5 ,全部建多层的方案，则投资亏损500万；

    通过建立投资收益测算的数学模型，在全部建多层的情况下，可以计算出变量－总建筑面积的变动对投资收益的影响：  

  结论：通过模型测算，如果全部建多层，总建筑面积增大的情况下，亏损额下降很快，到60000㎡即盈亏平衡；当然测算以上只是理论上的，因为多层容积率超过1.6，产品就难以规划；

2、第三种开发方案：全部建小高层；

     通过建立投资收益测算的数学模型，在全部建多层的情况下，可以计算出变量－总建筑面积的变动对投资收益的影响：

结论：通过模型测算，如果全部建小高层，总建筑面积大幅增大下，则亏损额下降；到9万平方时，仍亏损1100万；至12万平方米才达到盈亏平衡；

   3、第二方案投资分析：按原规划方案全部建高层；

   总建筑面积＝142593㎡

    楼面价＝386.6元/㎡

    商铺面积＝4890㎡

    配套面积＝142593×7％＝9981.5㎡

    住宅面积＝总建筑面积－商铺面积－配套面积＝127721.5㎡         

项目总销售额＝商铺面积×商铺价格＋住宅面积×住宅价格＝3.26亿

项目投资总成本= 2852.2×72633.9＝3.63亿

毛利润＝项目总销售额－投资总成本＝－3700万

    结论：如果按原规划方案全部建高层，则投资亏损3700万；

     通过建立投资收益测算的数学模型，在全部建高层的情况下，可以计算出变量－总建筑面积的变动对投资收益的影响：

结论：通过模型测算，如果全部建高层，总建筑面积大幅变动下，对亏损额影响不大，但不管怎么建，一定都是亏损；

      所以，不建议产品规划中出现高层，因为高层的出现就是亏损；

综述：通过以上分别对全部建多层、全部建小高层和全部建高层三个方案进行了投资收益分析，以下综合对三个方案进行对比评价：

（1）  多层总建筑面积达到6万平方即产生盈利，对应的项目总投入为1亿；即使在总建筑面积为5万平方，容积率为降到1.4时，也只亏损686万，对应的项目投入为1.31亿；本方案的项目投入三者中最小，体量也是最小，销售压力也小；

（2）  小高层总建筑面积要达到12万平方米才盈亏平衡，对应的项目总投入为2.78亿；在总建筑面积9万平方米时，亏损达1136万，对应的项目总投入为2.23亿；小高层的亏损压力比较大，风险也大，其盈利能力不及多层，但投入比多层高出近80％；

（3）  高层是不存在盈利的情况，所以，没必要考虑建造高层；

 

所以，根据控制风险，且资金回笼快速话和利润最大化的原则，全部建造多层为本项目的最优选择；

但因为建造多层，本项目还是游离于亏损与盈利的边缘，所以，通过以下几个措施可以有效提高利润：

（1）提高住宅和商铺的销售价格，但不建议将产品定位高端，而是等待市场总体价格的上涨；

（2）有效的控制成本，力求降低建安成本，并向政府争取在税费上取得一定优惠；

（3）产品差异化，在不增加建造成本情况下，将产品外形、绿化、户型和外立面等规划设计的即符合当地消费习惯，又能区别于现有的市场产品；例如可以设计为退台式花园洋房；

（4）可以适当的再增加点商铺面积；

（5）因内江当地市场，存在不少楼间距很小的楼房，并且也不太注重朝向，可以考虑在地块东面设计一些坐西朝东的房子，这样可以加大容积率；

（6）产品定位为中档，当树立高端形象；当地的楼盘营销已经比较成熟和专业，在楼盘形象展示、广告宣传、销售中心装修设计和置业顾问素质都是较高的水平，所以，在这块要高要求，最好还能以奇、以巧致胜；

三、    产品设计及户型设计建议

1、产品设计建议

内江休闲生活倡导――退台式花园洋房

可向退台式花园洋房借鉴其大露台、低层大花园、宽视野及多阳台的休闲开放式特点，完全迎合了当地消费偏好；且又能在产品差异化和先进性，在宣传推推广上也利于操作，容易树立独特的项目形象，也就是促进销售；

2、户型设计建议

当地房产项目的户型设计水平已经相当高，户型整体呈现休闲和开放式，户型空间布局都比较合理，露台、大阳台、入户花园及飘窗都是当地的消费偏好；从调研过程中，感觉消费者对新事物的接受能力比较快，在户型设计上可以做些错层；并且也可考虑在项目最北面修建一排小高层，建成LOFT户型，这样即可以卖出更高的价格，又可以不加大容积率，只要设计合理，当地消费者一定能接受。