物流园区开发建设进展情况汇报

>物流园区开发建设进展情况汇报

一、香炉礁物流园区基本情况

香炉礁物流园区占地面积57.1万平方米，规划用地面积44.77万平方米。园区建设总>投资约32亿元，前期投资10.5亿元，其中，拆迁费用8.4亿元，基础设施配套和其它费用2.1亿元。

依据功能定位，香炉礁物流园区拟建设以大型仓储式物流中心、专业卖场以及生活和生产资料市场为主要业态，以服务于城市物流流通、经营和消费为主要目标，现代商贸物流和临港**产业有机融合的物流园区。园区规划为四大功能区：以麦德龙、百安居、宜家、迪卡侬等商场为主体的大型仓储式购物区，以工业产品交易市场和物流运输中心为主体的生活、生产物资调剂交易和运输区，以中小型仓储店为主体的中央购物区和以商务酒店、写字楼、公寓为主体的配套服务区。

香炉礁物流园区建设采取总体规划、分步实施的开发方式，20xx年完成了物流园区功能定位论证，制定了园区规划建设实施方案，引进了物流园区牵动性项目--麦德龙****商场。20xx年通过了物流园区概念性商业策划，基本完成了控制性详细规划，启动了物流园区动拆迁工作，引进了园区第二家世界500强企业--百安居建材超市项目。20xx年，调整和完善了园区控制性详细规划方案和基础设施配套综合方案，完成了园区修建性详细规划、景观和海滨步道概念性方案。4月和8月，法国迪卡侬和瑞典宜家同**区政府签订了投资合作协议并同时于20xx年9月29日顺利摘牌。

20xx年，园区动迁工作取得突破性进展，先后拆除了利德建筑材料公司、航三零担货运市场等企业，着手推进园区基础设施配套工程，5月和9月法国迪卡侬店和瑞典宜家家居**店开工建设。

20xx年，园区动拆迁工作进入收尾阶段，基础配套设施工程全面展开，暗渠改线覆盖、热力改造、给水、电力和通信配套等工程已经完工。迪卡侬店将于9月份开业运营，宜家**店将于年底竣工。麦德龙、百安居、宜家和迪卡侬4家世界500强企业进驻园区，使香炉礁物流园区成为全国目前500强企业最为集中的经济功能区。

香炉礁物流园区的开发建设，始终得到市委、市政府的高度关注，明确了香炉礁物流区的功能定位即建成'面向东北地区的物流中心、面向港口的运输中心以及总部云集的商务中心'。继香炉礁物流园区被列为**市重点建设的四大物流园区和**市主城区重点建设的五大商业中心之后，20xx年和20xx年香炉礁物流园区再被列为全市发展现代服务业的重点集聚区和全市五大商业中心区。

二、园区工作进展情况

1、成立物流园区开发建设组织机构和办事机构

20xx年12月初，市政府成立了以市委常委、刘俊文副市长任组长，市发改委、商业局、规划局等17个市直部门为成员单位的**市香炉礁物流园区开发建设领导小组。随后，**区政府成立了物流园区开发建设领导小组办公室，具体抓好园区开发建设各项工作的落实。园区办公室实行层级负责，建立周例会、旬调度、月汇报等工作制度以加强过程管理。对于园区重要事项和重点项目实行专家论证、公开招标、合同管理、律师把关等措施，保证园区项目建设科学规范。邀请市检察院预防犯罪处全程介入、法律顾问全程跟踪、区审计局提前进入，保证园区开发建设高效有序。聘请项目管理公司为园区基础配套设施工程提供技术支持及管理保障。作为加快现代服务业发展的市政府财力投资重点项目，市发改委、市监察局等市政府相关部门还要全程介入、定期进行专项督查，确保园区建设推进有力。

2、高标准完成园区规划策划工作

为确保园区高起点布局、高标准建设，**区政府委托香港邓振威建筑设计事务所和香港世邦魏理仕有限公司对园区进行整体规划设计和商业策划。

20xx年4月21日，市规划局确定了物流园区建设用地规划意见。同年，在园区先后9稿概念性规划设计方案的基础上，市规划部门给出物流园区设计规划条件。20xx年，物流园区概念性商业策划获得通过，控制性详细规划方案设计完成。20xx年3月15日，市规划局和**区政府联合召开了香炉礁物流园区控制性详细规划方案专家评审会，原则通过园区控制性详细规划方案。同年完成园区修建性详细规划和园区道路、景观和步行街规划方案设计。

几年间，根据园区总体规划方案，市规划局先后批准了园区1-2号、18-19号、7号、20号、11-12号和3-6号地块规划条件。

3、举全区之力，基本完成园区动拆迁工作

香炉礁物流园区内原有企业20家，居民259户，拆迁占地面积30万平方米，拆迁建筑面积17万平方米。按照**市国土资源和房屋局20xx年6月14日拆迁通告要求，香炉礁物流园区开始全面拆迁。

香炉礁物流园区园区内动迁企业性质多样，有国有、中直、集体、民营以及合资（台商）企业。土地性质复杂，有国有划拨、租赁、出让和集体土地。园区动拆迁工作难度大，政策性强，操作困难。为保证园区拆迁工作的顺利进行，区政府按照招投标法的规定和要求，通过公开招标的方式确定了园区动拆迁企业。

园区拆迁工作在市、区政府领导、相关部门、园区办公室以及拆迁公司的共同配合下展开工作。20xx年，动迁居民257户，8家企业签订了拆迁协议，6家企业拆迁净地。20xx年，居民动迁工作结束，5家企业签订了拆迁协议，5家企业拆迁净地。20xx年，6家企业签订了拆迁协议，5家企业拆迁净地。截至目前，20家拟动迁企业中19家签订了拆迁协议，17家企业拆迁净地，尚未拆迁的仅剩联检综合楼、**远洋运输公司供应站办公楼和物资回收公司部分地块。

4、全面推进园区基础设施配套建设工程

为保证园区基础设施配套工程建设的高效率与高质量，区政府采用了项目管理公司管理项目科学办法，为园区配套工程提供技术支持及管理保障，不断完善园区基础设施配套方案。

园区基础配套设施工程包括香一沟改线覆盖、原有热力管线改造、香一沟下游暗渠、香周路东侧明沟覆盖、给水、10kv开关站及电力外网、66kv高压线入地、热力、道路排水雨水污水、燃气、景观绿化和路灯共十三项工程。20xx年开始，在园区控制性详细规划不断完善的同时，有序推进园区基础设施配套工程方案设计及概算等相关工作。在大量前期调研的基础上，根据园区规划情况，结合园区配套现状及地理地貌，委托邓振威建筑设计事务所及**市规划设计院对园区整体配套进行设计。并多次组织召开专家论证会，基本确定园区市政配套总体设计方案。

20xx年是园区基础配套设施工程建设年，各项配套工程进入全面实施阶段。目前，园区基础配套十三项工程中，供水、供热、电力、暗渠改造等工程已经完工，道路排水雨水污水进入收尾阶段。66kv高压线入地工程土建部分已完成。燃气工程已经签订委托设计合同。景观绿化工程具体的设计方案正在进行深化。路灯工程设计方案基本确定，招标的前期准备工作基本就绪。

为实现年初区政府提出的本年度全面完成园区配套工程的总体要求，今后几个月园区将加快路灯、燃气、高压线改造、绿化、方砖步道等项目建设步伐，争取早日进入工程实施阶段。

5、着力确保两个重点项目建设

瑞典宜家和法国迪卡侬项目是园区重点推进项目。为落实两个重点项目，区政府组团先后多次拜访项目国内总部，协调解决项目开发建设过程中有关土地出让、相关手续办理及基础设施配套等重大问题。围绕法国迪卡侬**店开业、瑞典宜家**商场年底前竣工的要求，完成了两个重点项目配电、给水、热力、排水、雨水、中水工程的施工；协助解决了项目建设中相关手续办理问题；解决了土地证办理过程中各种问题。

目前，法国迪卡侬**商场内外装修、货物摆放工作已经完成，即将开业。瑞典宜家家居**商场主体结构已经完工，机电施工队伍已经进场，主要设备采购完毕，全部运营人员的招聘和>培训工作全面展开，预计于年底竣工，明年2、3月份开业。

6、全力做好地块招商和出让工作

本着边规划、边建设、边招商的原则，按照小批量、多批次的方式，采取赴境内、外招商和拜访世界500强企业中国总部等形式，利用专题招商、商业化招商、会展招商、代理招商和网上招商等灵活多样的招商方式，全力推介香炉礁物流园区项目。

继麦德龙等4家世界500强企业入驻园区之后，20xx年5月9日，香港汇成投资发展有限公司、达伦公司签署投资香炉礁物流园区配套服务区合作意向书，开发建设园区

3-6号地块。香港振华工程有限公司签署投资园区物流运输中心合作意向书，开发建设园区7号地块。美国国际中赢投资有限公司签署投资台湾商贸城项目合作意向书，开发建设园区20号地块。区政府还与麦德龙就麦德龙东北地区采购中心和结算中心、建设麦德龙二期工程达成意向。另外红星美凯龙、法国亚高、台湾特力屋、苏宁电器等国内外知名企业对投资园区表现出浓厚的兴趣，相关事宜正在商谈之中。

目前影响园区土地出让的主要障碍是园区原企业**渤海水陆公司集体土地变性问题，土地不变性将无法挂牌出让，为此，区政府领导多次协调市国土房屋局、**区政府等相关部门，并责成专人做好该项工作。目前，渤海水陆地块集体用地土地征用手续所有组件已经完成并通过相关土地部门审查，经**区政府上报到市国土资源和房屋局，有望于近期会签完成以逐级上报。

几年来，香炉礁物流园区的开发建设工作取得积极成果，园区建设已初现规模。今后，园区办公室将继续在区委、区政府的正确领导下，尽快结束园区拆迁、配套工作，做好剩余地块招商，跟踪推进土地变性工作，加快土地出让速度，切实落实已签约项目，为早日建成香炉礁物流园区而不懈努力。

香炉礁物流园区开发建设领导小组办公室 《物流园区开发建设进展情况汇报》

第二篇：物流园区建设可行性报告

钢铁物流园区建设可行性研究报告

第一章 物流园区的发展概述

1.1 物流园区的发展概况

物流园区是区域经济和现代物流业发展到一定阶段的必然产物，作为物流企业的载体，物流园区的产生、形成和发展有着极其深刻的内在规律性，是市场需求、产业关联、外部经济和比较优势等多种驱动力作用下的新兴物流业态。它通过产业的空间集聚、资源的有效整合、业务的流程优化、传统物流服务模式的改变，节约土地使用，减轻道路、环境和能源的压力，对于提高物流的组织化水平和集约化程度，促进区域经济发展具有重要意义。

中国物流园区的发展过程可以划分为引入期、成长期、调整期和发展期4个发展阶段：

引入期：1999~20xx年。19xx年，深圳平湖物流基地的提出，标志着中国开始引入物流园区的概念，并开始尝试中国物流园区的规划、建设和运营。1999~20xx年，物流园区的概念开始在部分经济活跃、市场化程度高、物流需求旺盛的区域扩散，部分区域着手规划建设物流园区。这个阶段更多的是理论的探讨和实践的摸索。

成长期：2001~20xx年。 作为一门新兴产业，社会各界对物流园区的运作机制、盈利模式等关键因素还存在认识上的差异。在认识不清、定位不准的情况下，一些地方政府和企业开始规划建设物流园区，全国范围内呈现出建设热情高、规划面积大、投资规模大等快速发展的态势，并于20xx年达到一个物流园区的建设高潮。全国范围内各省市、各地区开始引入物流园区的概念，大量规划、在建的物流园区应运而生。这个阶段的物流园区处于规划、在建状态的数量比较多、分布比较广， “物流园区热”、 “物流中心热”成为当时中国物流业发展的显著特征。

调整期：2003~20xx年。中国物流园区在2001~20xx年开发建设过程中出现了种种问题苗头。业界普遍认为，物流园区的内涵理解不够清晰、定位不够准确、规划不够科学，是导致某些物流园区的建设具有盲目性的主要原因。 因此，中国物流园区发展进入了调整期，这个时期最明显的特征表现在数量增加速度放缓，一些待建、在建项目处于观望状态；一些项目处于停滞状态；一些项目开始重新定位。调整期后的物流园区建设开始逐渐从盲目走向科学化、系统化和规范化，政府在中国物流园区调整时期起到了关键性的作用，及时纠正了

一些业内已出现的不良苗头和倾向，引导中国物流园区重新回到健康发展的道路上。

发展期：2004~20xx年。经过了一个短期的调整，政府和行业协会开始进行有目的、有步骤地引导物流园区的发展，理论界开始进行较为深入的理论研讨，实践上的探索和业务创新不断展开。这个时期的显著特征表现在，国家宏观调控政策开始发挥成效，物流园区开始走向理性化的健康发展轨道。

1.2 现代物流的特点

（一）物流过程一体化

物流一体化的一个重要表现是供应链（Supply Chain）概念的出现。供应链把物流系统从采购开始经过生产过程和货物配送到达用户的整个过程，看作是一条环环相扣的“链”，物流管理以整个供应链为基本单位，在采用供应链管理时，世界级的公司力图通过增加整个供应链提供给消费者的价值、减少整个供应链的成本的方法来增强整个供应链的竞争力，其竞争不再仅仅是单个公司之间的竞争，而上升为供应链与供应链的竞争。

（二）物流技术专业化

表现为现代技术在物流活动中得到了广泛的应用，例如，条形码技术，EDI技术，自动化技术，网络技术，智能化和柔性化技术等等。运输、装卸、仓储等也普遍采用专业化、标准化、智能化的物流设施设备。这些现代技术和设施设备的应用大大提高了物流活动的效率，扩大了物流活动的领域。

（三）物流管理信息化

现代物流高度依赖于对大量数据、信息的采集、分析、处理和即时更新。为数众多的无车船和固定物流设备的第三方物流者正是依赖其信息优势展开全球 营的。从某种意义上来说，现代物流竞争已成为物流信息的竞争。

（四）物流服务社会化

随着社会分工的深化和市场需求的日益复杂，生产经营对物流技术和物流管理的要求也越来越高。专业的物流部门由于具有人才优势、技术优势和信息优势，可以采用更为先进的物流技术和管理方式，取得规模经济效益，从而达到物流合理化――产品从供方到需方全过程中，达到环节最少、时间最短、路程最短、费用最省。

（五）物流活动国际化

在产业全球化的浪潮中，跨国公司普遍采取全球战略，在全世界范围内选择原材料、零部件的来源，选择产品和服务的销售市场。因此，其物流的选择和配置也超出国界，着眼于全球大市场。大型跨国公司普遍的做法是选择一个适应全球分配的分配中心以及关键供应物

的集散仓库；在获得原材料以及分配新产品时使用当地现存的物流网络，并且把这种先进的物流技术推广到新的地区市场。

1.3 现代物流发展的制约因素及发展趋势

我国物流发展较快，但仍处于起步阶段，整体发展水平较低，还存在不少制约因素。

（一）物流管理体制分散。物流是跨部门、跨行业的复合型产业，物流的发展涉及到国家发改委、商务部及交通、铁道、民航、邮政、海关、质检、信息等相关部门，各部门都抓物流工作，各行其是，政出多门，缺乏统筹规划和整体协调。这是当前我国物流发展的一个重要制约因素。

（二）现代物流观念薄弱。一些工商企业没有完全摆脱计划经济的影响，习惯“大而全”、“小而全”，没有按照现代物流理念，对企业内部物流进行整合和重组，或者实行业务外包。由于缺乏现代物流理念，物流企业普遍发展较慢，存在“小、散、乱、差”现象，大多只能提供简单的运输和仓储服务，很难提供一体化的物流服务。

（三）物流信息化、标准化程度不高。据北京市调查，商业企业应用计算机系统的比例不到一半，服务业和运输业的比例更低，分别只有24.3%和18.3%。除了POS和条形码技术外，其他信息技术在物流领域的应用程度普遍较低。物流技术和物流服务规范标准大多不统一。物流信息化、标准化程度较低，导致物流资源浪费严重，效率和效益普遍不高，很难实现物流多功能、一体化运作，也难以与国际物流活动接轨。

（四）缺乏配套的支持现代物流发展的政策环境。现代物流作为一个新兴的、亟待发展的产业，需要有个良好的政策法律环境。由于物流管理存在部门分割，还缺乏配套的支持物流发展的政策措施，急需按照市场经济和现代物流发展的要求，进一步完善物流发展环境。

（五）物流人才短缺。当前尤其缺乏实用型物流人才，缺物流管理师和物流工程师。据预测，未来5年，我国中高级物流管理人才需求将达15万人左右。据北京市调查，物流企业学历在大专以上的职工只占19%。

纵观现代物流的发展趋势，主要体现出一下五方面：

（一） 物流的系统化趋势

传统物流一般指产品出厂后的包装、运输、装卸、仓储，而现代物流提出了物流系统化或叫总体物流、综合物流管理的要领并付诸实施。具体地说，使物流向两头延伸并加进了新的内涵，使社会物流与企业物流有机结合在一起，从采购物流开始，经过生产物流，再进入销售物流，与此同时，要经过包装、运输、仓储、装卸、加工配送到达用户（消费者）手中，最后还有回收物流。可以这样讲，现代物流包含了产品从"生"到"死"的整个商品的流动，以

达到效益最大和成本最小，同时满足用户需求不断变化的客观要求。物流系统也就成了一个跨部门、跨行业、跨区域的社会系统。这样，就可适应全球"经济一体化"、"物流无国界"的发展趋势。因此，物流的系统化是一个国家流通现代化的主要标志，是一个国家综合国力的体现。物流的系统化可以形成一个高效、通畅、可调控的流通体系，可以减少流通环节，节约流通费用，实现科学的物流管理，提高流通的效率和效益，进而提高国民经济的质量与效益。

（二） 物流的信息化趋势

由于全球经济一体化、物流无国界的趋势，当前物流业正向高科技、现代化和信息化发展。电子数据交换技术与国际互联网的应用，使物流质量、效率和效益的提高更多地取决于信息管理技术。物流的信息化是指商品代码和数据库的建立，运输网络合理化，销售网络系统化，物流中心管理电子化，电子商务和物品条码技术应用等等。电子商务是指在电子计算机与通信网络基础上，利用电子工具实现商业交换和行政作业的全部过程。电子商务（EC）所涵盖的内容应包括电子数据交换（EDI）和互联网上贸易（IC）两个主要方面。而物流条码是指物流过程中用以标识具体实物的一种特殊代码，它是由一组黑白相间的条、空组成的图形，利用识读设备可以实现自动识别、自动数据采集。可以说， 在商品从生产厂家到运输、交换，整个物流过程中都可以通过物流条码来实现数据共享，使信息的传递更加方便、快捷、准确，提高整个物流系统的经济效益。现代社会是高度信息化的社会，各种高科技信息手段在流通领域被广泛应用是一种必然要求。

（三） 物流中心、批发中心、配送中心的社会化趋势

随着市场经济的发展，专业化分工越来越细，一个生产企业生产某种产品，除了一些主要部件自己生产外，大多外购。生产企业与零售商所需的原材料、中间产品、最终产品大部分由不同的物流中心、批发中心或配送中心提供，以实现少库存或零库存。目前国外配送的商品已十分广泛，不仅有生产资料、日用工业品，以及图书、光盘等均可配送。这种配送中心或物流中心、批发中心不仅可以进行集约化物流，在一定半径之内实现合理化物流，从而大量节约流通费用，而且可以节约大量的社会流动资金，实现资金流的合理化，既提高经济效益，又提高社会效益。显然，完善和发展物流中心、批发中心和配送中心是流通社会化的必然趋势。

（四） 仓储、运输的现代化与综合体系化趋势

物流离不开运输与仓储。仓储现代化，要求高度的机械化、自动化 、标准化，组织起高效的人、机、物系统。运输的现代化要求建立铁路、公路、水路、空运与管道的综合运输

体系，实现"一条龙"服务。所以发达国家都致力于港口、码头、机场、铁路、高速公路、立体仓库等建设。为了养活运输费用，大力改进运输方式，采用先进物流技术，开发新的装卸机械，应用现代化物流手段和方式，比如发展集装箱运输、托盘技术等等，使仓储与运输呈现综合体系化趋势。

（五） 物流与商流、信息流一体化趋势

按照流通规律，商流、物流、信息流是三流分离的，商流解决的是商品价值与使用价值的实现，经过商流，商品变更了所有权；物流解决的是商品生产地与销售地域的位移，生产时间与销售时间的变更和商品价值的实惠；信息流解决的是商流和物流之间的信息传递，它们是纵横交错、相互交织的信息流的综合。在现代社会，不同产品形成了不同的流通方式与营销途径，比如生产资料不仅有直达供货与经销制，而且还有配送制、连锁经营、代理制等，这就要求物流随之而变化，据资料得知，许多国家的物流中心、配送中心已实现了商流、物流、信息流的统一，而且这种"三流"一体化趋势已逐渐为物流界人士所认可。

第二章 北京市物流发展条件及需求分析

2.1 北京市建设物流园区的战略意义

北京市建设物流园区的战略意义主要体现为：对经济社会发展的促进作用。对物流系统及功能的完善作用，以及对物流效率和企业效益的提高作用。随着北商所物流园区的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进北京市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为北京市经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为北京提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。

北商所物流园区建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式，北商所物流园区实际上可以称之为物流经济开发区，它是新的经济条件下推进现代物流发展。对北京市经济增长方式转变和实现GDP上1000亿战略的实施具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开发项目。

2.2 北京市发展现代物流条件的综合评价

北商所物流园区建设作为北京市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起北京市现代物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持北京市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起北京市乃至全国内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。

北商所物流园区将依托区域核心城市北京市，通过对北京市宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、资产整合、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高北

京市经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持北京市保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持北京市国民经济和社会发展的最终目标。

2.3 北京市现代物流发展条件分析

（一）经济发展条件

经济发展是物流需求产生的源泉，经济发展条件同时也是发展现代物流的基本条件之一，北京市在经济总量水平和经济结构两个方面具备了发展现代物流的条件。

20xx年，北京市国内生产总值（GDP）达11865.9亿元，比20xx年增长9.1％，全社会固定资产投资总额16.85亿元，社会商品零售总额79500.4万元，对外贸易进出口总额 68.53万美元，分别比上年增长27.94％、15.42％、60.7％。按照全国的物流成本占其GDP的20％左右计算，每年北京市用于物流管理和组织的费用将达到6亿元左右。因此，北京市具备发展现代物流基本的经济规模条件，物流效率和效益的提高对北京市及周边辐射地区经济的发展也具有重要意义。

（二）区位地理条件

北京处于中国经济发展较快并最具发展潜力的环渤海城市群的中心，产业高度密集，工商业发达，市场容量大，具有独特的市场优势。北京的物流资源丰富，航空、铁路、公路构成发达的交通运输网络，三大口岸直通国外，是北京对外贸易的窗口；同时，“三地两港一园区”物流布局轮廓逐渐清晰，北京已经具备了成为北方地区物流枢纽的条件。

（三）物流服务企业条件

北京市在物流领域从事与物流相关服务的企业仍以原商流、交通、物资行业的企业和其它人员创办的企业为主体。全市工商登记的较大物流相关企业24家。从物流相关企业的经营现状分析，目前北京市己拥有一批具有从事物流相关服务、具备了相当的服务经验的经营者队伍，并正在不断发展壮大。部分企业已开始依托现代物流服务理念进行服务尝试并制定发展现代物流的规划，出现了集中配载配送、网络传送信息等业态，现代物流的发展在北京市的企业运营中开始起步，已经具备了一定的发展现代物流的企业组织条件。

第三章 北商所钢铁物流园区建设的总体构想

3.1 北商所钢铁物流园区在北京市物流发展中的地位

北商所钢铁物流园区具有较为良好的区位条件与经济发展条件，具备物流园区建设的基础条件，依托以及诱发周边地区物流需求的巨大潜能，可以为北京市城市建设与规划中的CBD东扩和设施改造利用提供土地等方面可行的资产置换操作途径与操作可能。

北商所钢铁物流园区内蓬勃发展的商贸活动将为物流服务带来了良好的发展需求和广阔的运作经营空间，也为整个北京市现代物流服务系统的发展建设及发挥北商所物流园区物流运作示范基地的特殊作用，提供了一个良好的实践空间和示范场所。同时，北商所钢铁物流园区的建设，将对物流发展中具有重要影响的政策协调模式与协调渠道进行有益的尝试，支持北京市政府调整和制定有利于物流发展的政策及措施，促进北京市现代物流业的发展。

3.2 北商所钢铁物流园区建设的必要性

（一）将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使北京市的物流基础设施在布局。分工和功能上更加完善，有利于北京市市域范围内的物流合理组织。

（二）将有效引导和转化北京市潜在的物流需求，提高北京市的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。

（三）还将大大改善以北京为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。

3.3 北商所钢铁物流园区整体发展构想

根据市场定位，北商所钢铁物流园区的总体功能规划将围绕物流服务运作、物流园区环境建设和物流发展推进三大功能进行。

北商所钢铁物流园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，依照发挥其总体功能的基本原则，在物流园区管委会的直接领导和组织下，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建北商所钢铁物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成北商所钢铁物流园区的三大服务运作功能平台，即公铁联运中心、区域物流中心群和城市配送中心群。

北商所钢铁物流园区适用货类物流服务量将作为北商所钢铁物流园区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定北商所钢铁物流园区基本规模。

北商所钢铁物流园区最终能力估算为：20xx年约XX万吨，XX万平方米；20xx年约XX万吨，XX万平方米。

根据北商所钢铁物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究确定了配送中心群、物流中心群和公铁联运中心的能力规模。

第四章 北商所钢铁物流园区建设的总体发展战略

4.1 北商所钢铁物流园区建设和发展的总体规划

4.2 北商所钢铁物流园区建设和发展的外部环境支持

财政金融政策：

土地政策：

投资政策：

法律保障：

4.3 北商所钢铁物流园区建设和发展的实施战略

4.4 北商所钢铁物流园区市场及功能定位

定位：

针对国内物流园区发展现状，发现问题，弥补不足、凸显优势；

服务面向的客户群；

建设成为钢材仓储、加工改制、物流配送、信息平台、电子商务、金融服务、餐饮商住等为一体的现代化、综合性物流园区

功能：

1主导功能：

园区将集中行业的各项资讯和信息，并依据集中起来的信息进行综合性和全面的主导，例如：价格指数、供求信息数据的公布等；

现代化物流仓储配送中心、流通加工

2辐射功能：

园区的推动辐射功能主要体现在产业带动、产业集聚、产业整体发展的推动以及不断拓宽和扩大的辐射范围，以逐渐增强园区对区域经济的驱动力，主要内容具体表现为： ① 建设国家钢铁产业化创新服务基地

② 组建钢铁产业联盟

园区将以企业的集聚发展驱动园区的整体发展，以园区的集群发展驱动区域经济飞跃。

3配套功能：

园区的配套服体务功能以具的配套服务为主要内容：

①信息系统的构筑和信息化管理水平的提升，钢铁供应链电子商务交易系统的正式运作； ②专业人才的培养；

③管理理念、技术的创新；

④投融资服务的支持，组建钢铁物流金融中心；

⑤专业咨询服务的提供；

⑥文化传播和生活服务的管理；

⑦产业政策的研究和制定；

⑧行业标准的制订和推广；

除以上各项主要的配套功能之外，还将实现办公环境的优化，业态互动的实现，广告会展业务，中介咨询，期货综合服务以及期现互换平台建设等更多交流互动式的服务平台的配套。

第五章 北商所钢铁物流园区总体发展规划

5.1 总体功能规划

（一）物流服务运作功能以园区内物流基础设施为依托，以园区物流信息系统为支持，以园区管理系统为保障，以进驻园区的各类物流企业为服务主体，以园区影响范围内物流需求为服务目标，构建全方位、多元化的北商所物流园区物流组织管理与服务运作系统，以设立和提供共性化与个性化、差异化相结合的综合性物流解决方案作为园区内物流服务企业的发展方向，为北京市域范围内的物流服务需求提供高质量的服务支持。

（二）物流环境建设功能以北京市现代物流发展规划和北商所物流园区建设可行性研究为发展指导，依照功能强大、运作协调、服务便捷和可持续发展原则，对北商所物流园区的相关基础设施进行突出重点、兼顾全面的有序和分步滚动式建设，以园区运作管理为核心，发挥园区内各类企业间沟通桥梁和联系纽带作用，在承担园区内基础设施环境与市场运作环境建设并进行技术与政策保障任务的同时，在园区内积极推广各类先进的物流运作与管理技术，使企业的物流运作能力在公平竞争和高效高质的基础上得到充分发挥。

（三）物流发展推进功能通过园区内各类物流服务企业的经营运作，为北京市现代物流服务提供示范，促进北京全市范围内各类传统物流企业向现代物流服务的转型进程；通过推进园区政策环境建设，包括园区企业准入与汰出规则的制订与执行、进入园区企业优惠政策的制定与执行以及调节和处理企业运作中遇到的各类困难和问题，支持和培育园区内物流服

务企业的健康发展，并以优良的服务实践效果推动和鼓励北京市工商企业发掘物流需求空间和利润空间，使物流服务成为越来越多的工商企业的发展支持，从而扩展物流园区的服务领域和影响力。

5.2 总体结构规划

北商所物流园区的运作管理具有3个层次；即决策层、执行层和实施层。3个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过对园区建设性质和北京市发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为北商所物流园区建设和发展的基本商业模式。

根据现代物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务、为客户提供快速响应物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等4个方面。

北商所物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段及措施保障和园区发展的管理、运营环境的保障等。保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区应积极争取北京市的支持，以经济开发区建设的经验为借鉴，通过对园区发展政策及规章制度的研究，颁布具有法律效力的政策文件，在制度上涌保园区的发展。

5.3 总体规模规划

预测依据及参数本次计算中，北商所物流园区适用货类物流服务量将作为北商所物流园区规模估算的基础数据，同时考虑其中供应链意义上的第三方物流服务量与适用货类物流库存量对公用设施的需求程度，最终确定北商所物流园区基本规模。北商所物流园区未来服务范围与服务功能将主要针对北京市商贸物流需求及地区分销服务，其建设目标对应的物流需求总规模（适用货类物流服务量）20xx年、20xx年和 2020 年将分别以达到XX、XX和 XX万吨。上述预测中，已包括北京市域物流需求、北京作为区域经济中心担负的区域分拨服务需求以及园区建设诱发的新生物流服务需求。根据国内外文献资料显示，欧美发达国家第三方物流服务量约占其物流服务总量的免社会物流服务量对需求公用设施的程度大约在50%考虑到北京市目前的经济发展水平和企业物流自我服务比例。库存对公用设施的需求程度、

货物货类特性对物流操作的适应程度以及物流操作的可能性与必要性（如煤炭。矿石。砂石。散粮等大宗散货仍应以传统运输方式解决人北商所物流园区核心区域实际物流操作量占北商所物流园区适用货类物流服务量总量比例分别确定为：20xx年北商所物流园区核心区域实际物流操作量占北商所物流园区适用货类物流服务量总量比例40% 实际物流操作总量为XX万吨，其中库存量约为XX万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为1，对公用设施的需求比例9% 预计进入设施量占物流库存总量中的比例40%，20xx年北商所物流园区核心区域实际物流操作量占北商所物流园区适用货类物流服务量总量比例 50%实际物流操作总量为 XX万吨，其中库存量约为XX万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为3%社会物流服务量对公用设施的需求比例为14% 预计进入设施量占物流库存总量中的比例 6 0%，20xx年北商所物流园区核心区域实际物流操作量占北商所物流园区适用货类物流服务量总量比例60%实际物流操作总量为XX万吨，其中库存量约为XX万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量的比例为5%社会物流服务量对公用设施的需求比例为18% 预计进入设施量占物流库存总量中的比例8 0%。

5.4 总体布局规划

根据以上计算北商所物流园区的能力与规模初步确定为：20xx年约 XX万吨，XX万平方米；20xx年约 XX万吨，XX万平方米； ·20xx年约 XX万吨，XX万平方米。 根据北京市未来15年中物流服务功能与物流服务范围逐步扩展的基本趋势，以及前文中对北商所物流园区市场需求与功能定位，围绕北商所物流园区三大主服务区的基本功能，本次研究中在园区设施能力总体分配上拟按照4：3：3的比例确定配送中心群、物流中心群和公铁联运中心的能力规模。北商所物流园区设施能力与规模预测根据《北京市城市发展规划》对未来物流开发区各个功能区的布局规划的要求，本次研究中，将依照上述规划方案中对新站开发区土地功能区的规划划定，此处提出的物流园区总体布局规划是以物流服务设施建设为主体的物流功能的布局规划，至于园区的产业开发功能，将主要依托开发区相应的招商引资功能和物流园区的支持而进行，故物流功能以外的相关功能将不作为物流园区的总体布局规划的内容。

根据《北京市现代物流业发展规划》，北商所物流园区的规划范围为XX平方公里，是一个集物流核心区、生产加工区。生活配套区的综合性功能区，实际上北商所物流园区建设在采用“经济开发区”发展模式的背景下，物流园区并非一个单纯的物流项目，而是集物流基础设施建设、物流企业发展、依托物流进行产业开发的综合性经济开发项目，因此，从该意

义上说，北商所物流园区定义为物流经济开发区更为确切。但是，本次规划仅以物流运作区为对象，占地XX公顷，属于物流经济开发区的核心功能区。

①物流中心区

物流中心区由物流中心群通过合理布局和兼顾与配送中心、运输中心的关系而形成。作为北商所物流园区中运作服务核心功能区，物流中心区的服务对象主要分布于北京市主城区外以及北京市周边地区，因此，在区域布局上首先应寻求将该功能区与北京市进出市主通道的便捷连接。

②配送中心区

配送中心区由配送中心群通过合理布局而形成。作为北商所物流园区中建设规模较大的服务功能区，配送中心区的服务对象主要分布于北京市主城区内，因此，在区域布局原则上应寻求将该功能区置于与北京市主城区及现有商业区域联系最为便捷的位置，同时兼顾与园区内物流中心区的联系。

③客户服务中心区

5.5 运行管理规划

北商所物流园区的管理结构构想为：以物流园区管委会为依托，组建北京物流开发区管委会，主管园区内的行政事物，并协助和支持北京市相关行业管理部的行业管理，对园区内企业进行协助执法与督促检查；新组建的北商所物流园区建设发展公司将根据管委会制定的建设开发规划进行具体的项目建设，并承担未来园区设施的经营性活动；进入园区的企业在业务开展上独立进行，在外部环境协调上服从园区管委会统一管理，在设施使用与能力调节上与园区建设发展公司建立经济关系。

北商所物流园区的基本运行模式构想为：以物流开发区管委会为管理核心，以行政管理与服务为主要任务，负责整个园区的发展规划与运行规则的制定与调整：以园区建设发展公司为运行主体，以园区建设与园区经营为其主要任务，吸引、协助物流企业进入园区，实现园区的正常经营；以进入园区的物流企业为运行基础，通过上述企业的具体服务活动实现物流园区的功能发挥和园区未来发展的积累。

5.6 信息系统规划

物流信息平台是北京市现代物流发展的重要支持系统，也是实施《北京市现代物流发展

规划》的重要手段，因此，必须加快其建设和发展进程。考虑到北商所物流园区在物流信息服务功能和组织上对北京物流发展的支持和带动作用，以及园区物流信息系统在规模和功能上与北京物流信息平台的相似性或替代性，建议北京市将《北京市现代物流发展规划》中的物流信息平台交由物流园区建设和开发企业物流园区建设开发公司按规划的框架结构和功能进行开发、建设和运营管理，以便在兼顾物流信息平台的社会物流信息服务的同时，确保信息平台的经营效益，物流园区信息系统即为北京物流信息平台。

物流信息平台的功能

物流公共信息服务功能是北商所物流园区对建设开发企业实施北京市物流信息平台的建设，将充分体现物流信息平台的服务功能。

①政府信息服务功能 信息平台是政府与企业间的联系桥梁，从政府组织和支持信息平台建设的角度，从国家及地方正在启动政府上网工程的角度，物流信息平台应具有发布政府有关政策信息和宏观经济信息的功能，以便提高物流企业获取信息的效率，也便于引导北京市域范围的企业的发展，使政府的这种公众信息服务成为推动和支持物流发展的重要力量。 ②数据交换功能 物流管理、经营等活动会涉及与物流管理相关的交通运输、仓储、海关、商品检验检疫、税务、保险、金融等多个行业管理部门的信息及业务往来。不同企业之间以及不同物流管理环节之间，也会存在大量的信息交换与业务往来及服务。特别是海关、商品检验检疫、外经贸、外汇等单证管理已开始电子化作业。因此，为提高企业与管理部门、企业与企业间的数据交换效率，为使不同数据格式的信息能够实现信息互通和共享，物流信息平台应提供这种大量的普遍存在的数据交换服务功能和交换信息的翻译、转换及存证管理功能。

③物流信息发布功能 作为物流环境建设的重要组成部分，物流信息平台将通过提供企业在物流管理的经营中所需要的信息发布功能，为各类企业及政府主管部门信息支持。物流信息平台发布的物流相关的信息将包括运输价格信息、货源及运力信息、企业广告信息、行业协会公告、培训信息等。

④电子商务功能 物流具有连接生产企业。销售企业的作用和功能，物流信息平台也是物流企业、工业及商业企业较为关注和利用频率较高的信息发布及收集渠道，平台本身的商务价值较高。因此，作为充分发挥信息平台的使用价值的举措，北京市物流信息平台还应具有电于商务的功能。

企业物流信息管理功能按照《北京市现代物流发展规划》物流园区组织实施北京市物流信息平台，为适应企业物流信息管理的多样化需求，其功能将采用模块化设计，将主要包括

系统管理、运输仓储管理、EDI、信息发布等X大功能模块。系统管理与集成模块：维护整个系统的正常运行，保证数据安全；为需要多模块进行信息管理的企业提供系统集成帮助。运输、配送管理及货物跟踪模块：提供运输。物流服务及物流管理的工业及商业企业的运输与配送运价、线路管理，提供对停车场和客户资料的管理；为企业、商场运输物资的分拣、包装、配送提供信息处理支持；为从事运输业务的企业或企业的运输活动提供运营组织管理；为企业及其客户和合作伙伴提供货物运输状态跟踪信息。定单处理模块：为物流服务企业。工业及商业企业提供物流运作指令及相关的定单登录、传递和管理、仓储管理及库存水平监控模块：为中转。运输、配送的物品提供仓储管理。货物处理；合作企业及客户的在库库存的实时清况监控管理。综合查询与统计分析模块：提供跨系统的全方位查询与统计分析；提供企业设施、费用的管理，提供经营企业所需的人事。工资、组织机构等内部事物的管理。信息发布及电子商务模块：提供车辆。货物、商品的相关信息及发布；提供商品的实物及网上在线展示；提供企业电子商务的运作支持。数据交换中心(EDI）模块：提供网上数据交换及客户数据存证、查询。网络通讯模块：提供企业间的数据通讯支持。

物流信息平台的结构

北京市物流信息平台在结构上必须充分满足企业对物流管理的需要和物流信息管理技术进步的要求，保持服务的适应性和技术的先进性，以及维护的低成本和方便性。 物流信息平台的建设规模

根据北京市物流信息平台功能，按照目前信息系统建设所涉及的硬件设备购置费用，以及相关基础开发软件购置和平台应用。维护软件的开发成本，在不包括信息平台运作及设备放置场所的情况下，信息平台管理中心的总建设费用将达到近XX万元左右。

第六章 北商所钢铁物流园区建设可行性分析

6.1 北商所钢铁物流园区的建设方案

物流园区位于......(经纬度、详细位置、周边地况、)

规划园区规划总占地XX亩；一期建设占地XX亩；基础建设...

投资结构及资金来源：

总经费预算：

总投资XX

资金筹措：① ② ③

6.2 北商所钢铁物流园区的投融资方式

6.3 北商所钢铁物流园区投资效益分析

经济效益

（1）对项目新增固定资产价值和总固定资产额，单位投资形成新增固定资产价值进行分析。

（2）对项目新增效益（品种、产量、产值、收入）、新增服务能力或功能（科研、检测、咨询、培训），单位投资新增生产能力、服务能力或功能进行分析，并说明具体测算的参数依据和测算方法。

（3）项目年新增运行收入、运行成本及盈余多少，对项目建成投产后的运行费用及来源进行分析。

社会效益

（1）对当地社会、经济、农业生产的作用与意义（如产业结构调整、带动相关产业发展、维护公众利益等）。

（2）项目受益人群、受益面，农户（农民）增收或改善生活质量的具体情况。

（3）提供社会就业人数，其中农民就业人数。

（4）可能产生的其他社会效益。

6.4 北商所钢铁物流园区建设的财务分析及评价

第七章 北商所钢铁物流园区建设项目实施规划

7.1 园区项目建设实施主要内容

7.2 园区项目建设管理机构

高层管理

中层管理

基层管理

（1）管理机构与职能分工。应编制管理机构框图，包括决策机构、实施职能机构（如综合、工程、财务等）及职责分工。组建新的项目法人组织实施的应阐述理由，并说明组建机构的性质、运行方式等情况。

（2）项目实施各阶段的管理方案或措施。包括初步设计及施工图设计、工程施工、工程监理、资金管理、竣工结算和决算、竣工验收、固定资产移交等实施计划及责任部门或责任人。

7.3 园区发展相关的各个部门的关系协调

7.4 园区项目建设实施进度规划

补充：主要障碍及解决方案