**大厦商业项目　

**大酒店

策

划

书

**年**月

目   录

第一章  项目概况及背景分析                 

第二章  酒店经营定位                      

第三章  功能布局与建设基本思路            

第四章  营业额粗估及投资回报                

第五章  投资进程与前景展望

第一章 项目概况及背景分析

1.1  项目名称

**大酒店，预计投资1600万元。

1.2  地理位置

**市火车站东侧，距火车站仅有几分钟路程，地理位置优越，周围有***等高中低档酒店，并有**市场、**大市场等商业圈，加之地铁的开通，会使该处物业及市场经济状况具有较广阔的升值空间，所以该项目周边经济氛围好，交通方便，人流量大，是投资酒店的理想位置。

1.3  市场分析

尽管该经济圈内酒店经营状况均处于中等水平，竞争相对激烈，但是我们调查后了解到，现正在营业的酒店，其硬件设施和风格均大同小异，服务质量也是不能恭维。随着经济的持续增长，其市场空间也正逐渐扩大。如果本项目依托自身优势，在硬件产品差异化和服务细节上下足功夫，必然会在同类企业中独树一帜。

第二章  酒店经营定位

2.1  经营趋势

根据全国星级酒店研讨会的调查，目前酒店业的现状及趋势是：

★  五星级以上的酒店经济效益普遍较好；

★  高星级酒店凡是娱乐、休闲度假规模巨大的效益较好；

★  凡是注重酒店形象包装及品牌策划的酒店均效益较好；

★  老式以单纯商务为主的酒店正在转型之中，私营大型酒店，股东淡出经营权是当今酒店发展的趋势；

★  酒店管理公司运作模式正在向国内二线城市大举发展。

2.2  定位基本理念

档次定位：四星级生态商务酒店。

目前周边缺乏一个有品味、低调、奢华的消费场所，我们希望打造成一个全新理念、高端、舒适、有文化品味的酒店，集客户、餐饮、会所俱乐部、SPA馆、健身、足疗等配套项目的生态商务酒店。

2.3  经营理念

主题理念：结合该大厦优势，利用好现有的空闲面积建成空中花园，打造**市首家独特的生态商务酒店。最具有品位的娱乐、桑拿水疗休闲去处，最时尚的商业、办公、居住空间。

衍生理念：使物业保值增值，以准五星级标准的商务客房及配套会议中心、高档中西餐饮、为品牌形像，以规模化的客房为利润点、引入足浴桑拿为配套项目，以特立足，人有我新，人新我精，人精我奇，人奇我变。

2.4  运作策略：在最短时间内，形成企业自己的核心竞争力（即独特的竞争优势手段及良性循环机制），实现标准化运行。以个性化的服务为特色。除与旅行社等代理机构建立广泛的伙伴关系外，应着重建立以会员制为发展导向的营销方式，完全以顾客需求为中心，充分利用信息资源，准确界定酒店的目标市场，营造经营特色。

第三章 功能布局与建设基本思路

3.1  功能设置

★公共建筑部分

建议酒店主楼、居住建筑部分地下建设成地下车库，并将外部停车位增加到**个（包含生态停车场）以上，整个一起规范管理，以满足营业需要。

酒店一层设主入口、接待大厅、总服务台、大堂吧，商务中心、小型超市、洗衣房等用房。

★酒店

二、三层设中西餐厅，多功能宴会厅；

五层设足浴桑拿（约30间房）、水疗、棋牌、桌球、健身房等休闲娱乐用房；

五层设多功能会议厅，文化休闲区（茶馆、咖啡吧），屋顶花园，室内外生态花园小品，办公及附房；

六层为标准客户、***层为豪华客房、套间客房，每层均带有空中花园的设计。

3.2  酒店设计指导思想

总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，能够体现“生态商务酒店”特色，有鲜明和良好的市场形象。

酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性（建成后能领先市场2年以上）。原则为：酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良好的形象，又能节省投资。

酒店的装修应重设计，轻材料。体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念，充分使人工环境与自然环境相搭配。建议避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。

3.3  酒店建成后资源状况

A、酒店客房控制在120间套左右，含套房、双人房、单人房，设计风格体现绿色、生态，在平面布局上单独成区，以确保安静、方便。

B、多功能会议厅，必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊、衣帽间和配套的服务、贮藏用房及卫生间。如若可能建议建设一个生态会议室，使用特殊的玻璃与外界隔开，通过先进的光控作用，室外的人看不到室内的人，里面的人可以看清室外风光，配以绿色植物、各种先进的会议设施，以避免过去会议室那种压抑、疲劳的感觉，让顾客感觉非常舒适、惬意。

C、娱乐与桑拿有独立通道。健康娱乐功能内容发展快、变化多、人流量大，某些区域要有一定的私密性，具有前瞻性和可变性，以适应市场需求的变化。足浴桑拿休闲大厅设可调节的多功能座椅，且均设可独立上网的液晶电脑或电视机。

D、与经营功能区域相配套的前厅是酒店的门面，空间要有迎宾的氛围和效果，大堂净高应在6米以上，体现高星级酒店的气势。设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。

E、充分考虑酒店环境因素，有自己的个性和特色。总体布局中有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、园林、高雅等要素。

酒店的设计建设应重视日后经营成本的控制。水、电、气、空调等应根据经营管理需要，适当分区域布置系统，必要时进行分区域设置计量装置。

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第四章 营业额粗估及投资回报

4.1  月营业额粗估

4.2投资回报

按四星级酒店平均利用率为营业额的33%，以年均营业额为60×12=720万元计，年纯利为245.5万元。如酒店投资1600万元，则6年半回本。

第五章  投资进程与前景展望

5.1  投资进程

结合类似项目筹建常规，建议将本项目的整个筹建期限设定为9个月。建设期为6个月，试运营期为3个月。

整个项目筹建同时启动，但根据进一步论证结果，争取在酒店开业前完成足浴、茶馆、餐饮项目招商，提前为酒店积聚人气，相对减少投资压力。

经过上述分析，我们认为在目前选址投资建四星级标准酒店及相关商业配套项目是可行的。为保证项目建设的有序推进，我们建议成立项目筹备办公室。建议项目筹备办公室由公司与业主、物业组成。项目筹备办公室一经成立按照既定进程全面展开各项筹备工作。建议规范酒店物业管理公司，建设物业管理品牌与管理团队，为未来涉足第三产业积累人才和经验。

5.2  前景展望

从市场战略的角度分析，企业的成功在于能解决市场中的核心问题并且明显优于其竞争对手。**大酒店凭借全新的经营管理理念和独具心得的操作手法在开发和占领本区域的商务及休闲娱乐市场中必将大有作为。同时改善大厦招商引资环境，必将获得良好的社会、经济效益。

                          

                            ***大酒店

                                    投资方：**有限公司

                                **年**月

第二篇：经济型酒店筹备项目策划书

酒店开业筹备

策划书

            姓名：*****

                          20##年10月22日                    

目录

一、         筹备倒计时计划表... 3

二、         人事... 4

1)      组织架构、人员编制设置... 4

2)      发布招聘信息，招聘员工... 5

三、         营销... 6

1)      酒店周边情况考察... 6

2)      营销计划的编写上报... 6

3)      开业推广计划... 6

4)      营销工作安排... 7

四、         跟进项目施工、营运物资确认... 8

1)      每天跟进项目施工，了解工程进度，安排工程人员跟进工程质量... 8

2)      营运物资供货时间跟进... 8

3)      确认布草洗涤商，签订试洗意向书... 8

4)      根据项目施工进度，确认营运物资的到货时间，做好与采购负责人员之间的沟通... 8

5)      营运物资到货验收... 9

五、         酒店证件办理... 9

六、         开荒、培训... 11

1)      公布培训和开荒进度表。... 11

2)      安全、业务培训，实操... 11

3)      开荒... 11

4)      业务技能掌握和激励措施... 12

七、         调试、工程验收... 12

1)      硬件设施、软件系统、网络调试... 12

2)      前厅、客房、餐厅、厨房、办公区，公共区域、员工区域等卫生、安全、设施设备是否正常等验收     12

八、         办公区设置，办公物品采购... 12

1)      办公区、培训区、仓库设计布置... 12

2)      办公用品确认... 13

九、         运营演练、试营业... 13

十、         开业典礼筹备... 13

一、       筹备倒计时计划表

筹备期倒计时50天计划表（具体请查看筹备酒店开业倒计时筹划表）

说明：

（1）红字标示部分说明很重要，时间尽量提前。

（2）标示时间均为最迟完成时间，尽量提前。

（3）开业筹备工作大致分为三个阶段：第一阶段重点是员工招聘和物资采购。第二阶段的工作重点是营销工作的开展以及物资和工程跟进。第三阶段的工作重点是培训和开荒。

二、       人事

1)      组织架构、人员编制设置

酒店规模为80间客房。开业初期设置编制人数为24人。

组织架构：

酒店设置前厅部，客房部，销售部，工程部、营运部五个部门。

主管3名，分别为前厅主管、客房主管、工程主管

餐厅设领班1名，主管餐厅。

销售部直接由店长负责，营销专员的直接上级是店长。

具体参见编制图

2)      发布招聘信息，招聘员工

(1)   调研周边市场，了解酒店周边酒店(同类型、档次接近的不少于3家)的薪资标准。

(2)   拟定酒店各个岗位薪资标准，应略高于同行水平，或者福利相比其他竞争对手有一定优势。

(3)   发布招聘信息。渠道：中介机构、酒店门口挂招聘信息或者设招聘服务台、熟人介绍（三个月后考核合格给予50~100元奖金）、人才市场现场招聘、网上招聘等。

(4)   招聘对象：（所有岗位人员：身体健康，形象气质良好，农业户口优先）

前厅主管，客房主管职位要求有1年以上酒店相关工作经验，年龄在21~30岁。大专以上学历，形象气质佳，有良好的口头表达能力，熟练使用office办公软件，农业户口优先。

销售专员要求大专以上学历，形象气质佳，年龄在20~30岁。熟练使用办公软件，有良好的口头表达能力，踏实，农业户口优先。

工程主管，工程人员要求须持有电工证。年龄在50岁以下。有相关的工作经验。能吃苦，为人踏实，有责任感，农业户口优先。

(5)   开业筹备期间，人员流动量比较大，行政人事专员到岗后专门负责长期招聘和培训人员安排工作。

(6)   招聘流程：面试（70%）+笔试（30%），综合成绩合格者上岗。

(7)   招聘、到岗优先级顺序：营销人员、基层管理人员、工程人员、其他员工。

说明：

（1）    基层管理人员必须慎重，如果招聘不当，会影响后期酒店运营的执行力。

（2）    基层管理团队到店时间至少为开业前一个半月。前期主要协助开发协议单位，酒店宣传，也负责酒店后期培训，开荒具体工作的筹备。工程主管到岗后要第一时间跟进工程进展情况。客房和前厅主管、领班支持营销。

（3）    工程人员2名在开业前45~50天到岗，主要跟进项目施工。熟悉酒店水电架构，防水项目施工质量等。

（4）    营销人员1名在开业前45~50天到岗，进行前期市场调查，开发协议客户等。

（5）    前厅员工至少提前一个月到岗。培训前和培训过程中也承担营销任务。

（6）    安保人员到岗的时间一般也是开业前一个月，具体视营运物资到货时间而定。

（7）    其他人员的到岗时间为开业前一个月。

三、       营销

1)      酒店周边情况考察

（1）    周边竞争对手考察，了解他们的档次（硬件设施、卫生、安全、服务等）、背景、客房数量、平均房价，主要客源，平均出租率，淡旺季、促销活动、其他优、劣势等。

（2）    考察我们酒店周围的基础设施（银行、派出所、超市、餐馆、酒楼、医院、交通（高速公路、火车站、机场等）、公交以及到周边主要公司的行车路线）

（3）    分析客源，潜在客户。了解周围的大小企业、事业单位，了解住房量，打听掌握企业的企业的经营情况和组织架构，要找到办公室主任一类负责住房安排的行政人员。

（4）    分析当地的风土人情，喜好，性格，风俗等，为下一步的人员招聘和人事管理和开发协议客户做好铺垫。

2)      营销计划的编写上报

根据对市场的考察情况及对竞争对手的数据分析编制酒店的营销计划并上报市场部审批。

（1）    根据当地的消费水平、其他竞争对手的价格体系，拟定酒店的价格体系。

（2）    将拟定的价格体系报公司市场部，根据指导意见进行相应调整。

（3）    价格体系主要包括：各个房型的门市价、会员普卡价，金卡价、协议价、以及开业初期的营销推广价（特价）、网络中介价格等。

3)      开业推广计划

开业前3个月营销计划：

（1）    针对协议单位：体验券活动。假设房价为109~179，体验券面值分为30、50、80（贵宾券，专享商务贵宾房，价格最高的房型）元三种，体验券一次只能使用一张，不能累计折扣。活动时间为开业当月。印刷数量为3000份（其中30元1500份，50元1000份，80元500份）。均赠送自助早餐。体验券主要散发对象为3~5公里内的大小企业，事业单位，政府机关等。

（2）    针对上门散客，积极转化为会员：正式开业三月内，开展“办会员，送大礼包”活动。办理会员可获赠果盘一份（10元以内），同时享受会员价，并获赠双份自助营养早餐。并赠送30元抵用券（和会员卡折扣不能同时使用）。办金卡在此基础上加送纪念品一份。（抵用券下次使用，有效期为开业前三个月）

（3）    针对会员：在开业三个月内入住酒店，赠送果盘一份（10元以内）。

（4）    针对CRS预订的散客：开业三个月内可以享受比门市价低10元的推广价优惠。

（5）    针对大客户：要在协议单位优惠活动的基础上，给予特别的重视，必要时要亲自迎接，并安排设施和环境最好的房间。酒店业可以印制200张左右的免费体验券，主要发放对象为大客户的代表，严格控制数量，每个单位不多于3张。体验时间限制在开业前3天。

（6）    针对长住客：对入住酒店超过30天得顾客，价格更加优惠，可以面议。

（7）    针对网络中介：要积极的与网络中介联系，在开业一个月内签订不少于10家的网络订房协议。

（8）    开业前在酒店3~5公里内安排散发酒店宣传单，现金抵用券等。

（9）    在酒店门口悬挂开业宣传条幅。也可以在人流量比较大的地点悬挂宣传条幅，比如在大超市门口悬挂“城市之家XXX店预祝您购物愉快”，在医院门口悬挂“城市之家XXX店祝您早日康复”等条幅，提高酒店知名度。或者“热烈庆祝城市之家全国连锁酒店成功入驻XXX”等。

（10）路牌的设置。比如“温馨提醒：城市之家连锁酒店在前方500米”

（11）通过其他兄弟酒店的短信平台、飞信平台、酒店前厅的宣传卡片提高酒店的知名度。

4)      营销工作安排

（1）    宣传渠道：酒店广告宣传（路牌、条幅、指示牌、灯箱、酒店宣传页、折扣券、现金抵用券等），协议单位（开业筹备期间每天不少于20家，签订协议单位的公司给负责任发放30~80元体验券（开业当月），发单页（每人每天不少于200份单页）、营销团队要分组出去宣传、促销力度大、宣传范围要渗透到周边3~5公里以内的所有企业。

（2）    营销团队激励措施：开业前期营销团队至少分3组，每组最多两人。对每日的营销成果（签订的协议单位的数量）要记录备案（拜访报告），进行指标分析和考核。开业三个月内对签订协议单位的住宿量对营销人员进行表彰和考核激励。

（3）    多次拜访：节假日、开业前、签订协议过程中要对客人进行多次拜访。拜访过程中要了解客户的喜好、生日、联系方式等。把客人当朋友，认真记录客人提出的需求和建议。

（4）    人员安排：筹备期间，调配基层管理人员，前厅人员到岗时间为开业前35天，培训启动前有5天时间配合专职销售人员开发协议单位、发单页、共同做好酒店宣传。

（5）    数量预算：开业前协议单位不少于100家。宣传单页不少于2000份，抵用券散发不少于3000份。开业前5天试营业电话全部拜访，并告知促销方式。

（6）    宣传物资准备：在开业前48~50天内迅速把酒店宣传品制作，供货到位（尤其宣传页，折扣券，现金抵用券等），酒店的宣传条幅，灯箱，路牌在调研确定后也要第一时间到位。

（7）    会员卡销售：开业前三个月对会员卡销售排前三位的前台员工进行精神和物质奖励。

四、       跟进项目施工、营运物资确认

1)      每天跟进项目施工，了解工程进度，安排工程人员跟进工程质量

（1）    每天跟进工程项目施工进度。并安排专职工程员工跟进。要求每日汇报，确保工程质量，尤其水、电项目，客房的防水工程等。

（2）    多和工程项目负责人沟通，了解工程进展情况和遇到的问题。

（3）    自己也要每天巡逻，防止工程员工懈怠。同时也要做好酒店的安全工作。施工过程中要做好安全防范。

2)      营运物资供货时间跟进

（1）    开业前35天，核对采购清单和供货合同。

（2）    了解确认签订采购合同及产品生产周期。

（3）    根据工程进度，与采购负责人员沟通供货日期。供货顺序很重要。比如：门锁装好——房间标识牌——（客房内安装空调，卫生间毛巾架、淋浴设备、面盆，水龙头、马桶、纸巾架）——房间固定基础设施安装完毕之后，安排房间大清——铺地毯——电视(电视架之前已经安装好)——安装窗帘——安排床、沙发供货（先将床、沙发抬进客房，可以先不用摆放、考虑到大件物品要节省人力）——布草、客用品摆放。仓库确定下来并且装修完毕，货架、布草架可以供货，然后一次性客用品可以供货。

3)      确认布草洗涤商，签订试洗意向书

（1）    考察其他酒店布草洗涤质量，并打探布草洗涤商相关信息（联系人，联系方式，背景，声誉等）。

（2）    联系布草洗涤商，约定现场考察。并沟通布草洗涤价格。

（3）    洗涤商不少于3家。并试洗、比较。

（4）    开业前15天确定签订试洗意向书。

4)      根据项目施工进度，确认营运物资的到货时间，做好与采购负责人员之间的沟通

（1）    每天跟进项目施工进度。及时调整实际与计划下步工作时间的差异。

（2）    供货时间上如有差异，及时与采购人员联系，可以提前或延缓供货日期，做好沟通。

（3）    筹备期间，施工人员凭证进入酒店，尤其酒店物资进店之后，要加强巡逻，防火防盗。

5)      营运物资到货验收

（1）    安排人员验收到货物资，包括数量，型号，质量等。

（2）    避免验货过程中营运物资受到损毁。

（3）    确保验收之后营运物资的存放安全（仓库安全、安全巡逻、进出酒店身份识别）。

五、       酒店证件办理

主要证件如下：

公安部门的《特种行业经营许可证》

消防部门的《消防检查合格意见书》，想要取得《特种行业经营许可证》，找个消防检查一定要通过才行

卫生部门的《卫生许可证》

工商部门的《营业执照》

税务部门的《税务登记证》

 

具体办证流程可参见下表的办证流程说明。

案例分析：

从表中，我们可以很明显的看出来，卫生许可证的证件签发时间和公安局的特种行业经营许可证的签发时间前后相差了三个月。原因就是消防没有验收。所以消防验收是重点工作。

六、       开荒、培训

1)      公布培训和开荒进度表。

（1）    培训、开荒工作启动前3天内，对培训内容、开荒任务量进行整理，和管理团队进行商议，制定详细的时间进度表。

（2）    培训、开荒过程中需要外援的（比如HMS系统，户籍系统登记等），需要提前和公司或者相关单位联系，确定好时间安排。

2)      安全、业务培训，实操

（1）    培训时间：开业前30天，历时25天。

（2）    培训内容：

3)      开荒

（1）    开荒工作启动之前，要对开荒工具、所用到的化学药品、清洁用品以及开荒方法进行培训。确保开荒过程中的人员安全，财产不受损失。

（2）    开荒范围按部门划分，前厅负责大堂，客房负责客房，餐厅负责餐厅。开荒过程中要给予必要的人文关怀。多和员工沟通，从生活上给予关心照顾，管理团队尽量和员工一起开荒，增加团队凝聚力。

（3）    前厅除了大堂开荒和正常业务技能培训以外，附加任务有两个：PMS培训和营销(和营销专员一样出去发单页，拜访客户)。

4)      业务技能掌握和激励措施

（1）    采用“学中考”的模式。学习过程中要加强模拟操作和实际练习，加深印象。

（2）    采用激励考核方式。如培训完各个部门考核成绩第一名奖励100元，第二名50元，第三名20元并颁发“开业先锋”荣誉证书。

（3）    对开荒和培训中涌现出来的先进人物和事迹给予及时的记录和褒奖，并给予必要的物质和精神激励。

七、       调试、工程验收

1)      硬件设施、软件系统、网络调试

时间控制：开业前10天内完成。

人员安排：由工程主管负责跟进，每日汇报。对验收过程中出现的问题要做好跟进，尽快处理解决。

2)      前厅、客房、餐厅、厨房、办公区，公共区域、员工区域等卫生、安全、设施设备是否正常等验收

具体安排如下：

（1）    开业前5~10天，按部门分组，用半天时间，由前厅主管负责前厅的硬件设备和软件、办公用品，销售专员负责销售部办公室的硬件设备和办公用品，客房主管负责客房内所有设备已经客房办公室的设备和办公用品、餐厅领班负责餐厅、行政人事专员负责办公区，工程人员负责电梯，热泵，给水排水系统，消防设施等项目进行初步验收，验收结果尽快上报营运经理。

（2）    开业前5~10天，营运经理会同工程项目负责人员，工程部主管等对验收有问题的部分进行跟进处理。

（3）    验收过程中，自己也要尽量做到每间客房、前厅、办公区、员工区，公共区进行逐项跟进检查。验收工作很重要，一定要让每一名员工高度重视此项工作，它会直接关系到未来酒店的运维压力。

八、        办公区设置，办公物品采购

1)      办公区、培训区、仓库设计布置

办公区划分（分3个办公室）：

（1）    店长、营运经理、行政人事专员、财务在一个，客房主管、工程主管一个，销售专员、前厅主管一个，共3个办公区。

（2）    培训区在培训工作开始至少前3天确定下来，做好培训区布置。

（3）    仓库应在营运物资到货之前确定下来，确保有相应的安全保障措施。

2)      办公用品确认

各个部门在试营业前3天内对办公用品进行集中排查，如有短缺，故障等及时报营运部。

九、       运营演练、试营业

时间安排：

（1）    倒计时开业前6天完成酒店所有设备试运行。

（2）    倒计时开业前5天完成工程所有项目验收。具体验收项目见验收项目表。

（3）    倒计时开业前4~5天启动开业前内部试运转。

（4）    开业前3天进行酒店内部全面质量检查。

（5）    开业前2天开始酒店试营业。

试营业期间安排：

（1）    试营业期间各个部门均严格按照服务标准执行。

（2）    对试营业期间以及开业前三个月入住的客人要多进行顾客满意度调查。注重早餐质量和待客服务。

十、       开业典礼筹备

视情况而定。

如需要，

（1）提前一周确定参加开业典礼的领导、嘉宾，并发函邀请。

（2）对酒店开业布置，典礼物资租赁采购，典礼流程、时间安排，人数确定，场地，领导和嘉宾的用餐、住宿地点，费用预算等进行策划预算。

（3）也可以考虑外包给专门承接店庆项目的公司。