知名温泉酒店项目策划

知名温泉酒店项目策划                       

目　　录

内容摘要………………………………………………………………2

项目背景………………………………………………………………3

市场分析………………………………………………………………7

酒店市场及竞争分析…………………………………………………11

市场定位………………………………………………………………15

目标市场分析…………………………………………………………16

SWOT分析……………………………………………………………18

挑战和对策……………………………………………………………19

产品设计………………………………………………………………20

经营策略………………………………………………………………25

管理团队………………………………………………………………29

财务计划………………………………………………………………30

结　　语………………………………………………………………34

内容摘要

本计划书在分析论证项目特定条件和竞争环境的基础上，为充分发挥项目地块的独特区位和景观优势，有效利用极为珍贵的温泉资源，结合公司自身的优势，提出在融侨半岛兴建一间集酒店、温泉会所和运动会所为一体的主题酒店。

该项目计划占地43.4亩，总建筑面积为21606平方米，总投资1.3亿元，预计12年收回全部投资。

酒店名称拟为：融侨温泉酒店

酒店档次为：四星级以上的精品酒店

酒店功能定位为：都市型温泉休闲主题酒店

酒店形象定位为：休闲、浪漫、健康、养生

本计划书认为，融侨温泉酒店有着稳固的市场基础和光明的发展前景。在发达国家，休闲时代已经到来；在中国，特别是在沿海发达地区和大城市，休闲产业刚刚兴起；在重庆，休闲产业有着明确的市场需求和巨大的发展潜力，以温泉为突出特点的都市型休闲主题酒店仍是一个市场空白，融侨温泉酒店具有多重优势条件发展为此一细分市场的领导品牌。

一、项目背景

（一）项目缘起

1、融侨半岛位于重庆南岸区铜元局，占地约3000亩，规划总建筑面积350平方米，计划5年内将建成为可容纳8-10万居民的大社区。   融侨半岛依山面江，气势恢弘，场地条件优越、精神气质独特，是重庆市主城区最大的水岸新城。

融侨半岛的中高档社区定位及其独特的地理区位优势和超级大盘的特性，要求具备高品质和完善的社区商业配套，并且很有条件建成独具一格的城市级商业，以最终达到提升地产价值和有效促进住宅销售的经营目标。

2、融侨温泉酒店拟建于融侨半岛西端，风临洲A区对面紧接鹅公岩大桥南桥头的地块，占地面积约43.4亩，其中约21亩为可合理利用的桥头保护绿地。该地块原建有一消防站，搬迁后经综合分析，被认为不适合做住宅和其它商业用途。鉴于融侨半岛的大盘特性以及独特的区位资源，并结合融侨半岛的整体开发规划，公司决定在此兴建集酒店、运动会所和温泉会所为一体的休闲、娱乐和健身项目，作为融侨半岛最重要的商业配套项目之一。

3、融侨公司已在南岸七公里成功开发出日产约2000吨的温矿泉，并开始向社区业主供水。由于目前的产量供过于求，有上千吨的水资源余量，因此，营建酒店和温泉会所可以充分利用这一珍贵的自然资源。

4、公司在此前的营销和对外宣传推广中，已向业主和社会承诺建设该项目。事实证明，该项目的宣传对销售已起到了一定的促进作用。

5、经过近一年的市场调研、项目策划、管理团队准备和可行性论证，我们认为，该地块最合适的项目就是建设酒店和相关会所；并且我们有理由相信，通过我们的管理和运营，酒店及会所建成后将产生良好的经济效益和社会效益，有力地推动住宅地产的销售，并有效地提升融侨地产的品牌形象。

（二）项目简况

1、融侨温泉酒店及会所总占地面积约43.4亩，其中约21亩为可适当利用的桥头保护绿地。项目总建筑面积为21606平方米，由三个紧密联系、有机互动的部分组成，即酒店区（建筑面积17617平方米）、运动会所区（建筑面积4464平方米）和温泉会所区（建筑面积4249平方米，室外温泉面积约12000平方米）。

酒店及相关会所概况（表一）

2、项目有着优越的立地条件。它紧邻即将开通的南滨路（二期），面朝长江与渝中半岛隔江相望，背倚鹅公岩大桥南桥头，江景、桥景和酒店溶为一体，构成独特而优美的形象画面。

项目的交通条件也较理想，通过南滨路（二期）可方便抵达南滨路沿线，可经长江大桥、菜园坝大桥（在建）和鹅公岩大桥与渝中区、九龙坡区等市区快速连接，通过鹅公岩大桥桥头支路以及融侨大道、海铜路更可以轻易到达南岸区各地。

3、项目计划总投资近1.3亿元，保守测算开业后12.01年内收回投资。与酒店同行投资项目比较，是一个有价值且风险较低的项目。

（三）项目定位

基于市场需求和竞争环境分析，充分发挥项目的资源优势，确定如下定位：

1、项目名称：融侨温泉酒店（含温泉会所和运动会所）。

2、硬件及服务标准：四星级以上精品酒店。

3、项目功能定位：都市型温泉休闲主题酒店。

4、项目形象定位：休闲、浪漫、健康、养生。

二、市场分析

（一）市场背景

重庆市人口为3107万人（20##年），是中国人口最多的直辖市，其中主城区常住人口约500万人，加流动人口总共约800万人。20##年，重庆GDP总量达2245亿元，城镇居民人均可支配收入达8090元。从20##年到20##年的十年间，重庆市计划总投资15,000亿元，将GDP提高至5000亿元，达到当前上海的GDP水平。

未来几年，重庆将发展成为中国长江中上游最大的经济中心，成为连接中国西部和东部的桥梁和特大型城市。20##年，重庆被权威机构评为中国西部最具竞争力的城市和全球24大最具发展潜力的城市，重庆已成为目前中国最主要的投资热点城市。

重庆是一个蕴含着多样化和日益增长的消费需求的城市。

（二）重庆是闻名世界的立体山水园林城市，具有丰富的自然景观和人文历史资源。三峡风光、大足石刻、陪都文化以及“靓妹、火锅、夜景”等旅游要素都具有独特的魅力，每年吸引着成千上万的游客来访，形成繁荣的旅游观光市场。

20##年，重庆的国内旅游人数达到4619.69万人，总收入201.53亿元；入境旅游人数达到46.15万人，总收入2.18亿美元。

重庆市近三年旅游接待情况（表二）

可以预见，今后重庆的旅游事业将会更加蓬勃兴旺。

（三）世界旅游组织秘书长弗朗加利在该组织第十五届全体大会开幕式上指出，中国将在20##年成为世界第一大旅游目的地，并成为世界主要旅游客源国。

20##年，全球旅游总人数达7.03亿人次，增长2.7%，旅游总收入达4730亿美元。

20##年，中国接待外国游客总数达3600多万人次。

旅游业已成为世界上最大的行业之一。

（四）近年来，世界旅游业的最重要的发展趋势是，传统上观光型主导的旅游正逐步让位于休闲旅游。世界旅游组织的一项统计表明，休闲旅游已占到世界旅游的62%。休闲已发展为一个新兴的产业。

休闲系指人们除开以谋生为目的的工作时间之外的闲暇时间所从事的以旅游、娱乐、健身等各种个人爱好及文化艺术活动为主要特点的活动。

休闲产业则指围绕人们的休闲活动需求而提供的各种产品和服务的总和。

在发达国家，特别是在美国，休闲时代已经到来。

中国虽然仍是一个发展中国家，但是，随着人们收入的逐步提高，闲暇时间不断增多，社会日益进步，对不同层次的休闲生活和休闲产品的需求越来越旺盛，对居住在中国大城市中的部分中高收入者而言，中国的休闲时代已经提前到来，中国的休闲产业正方兴未艾。

20##年，杭州宋城集团董事长黄巧灵在其所著《休闲时代》一书中宣称，中国的休闲时代已经提前到来。事实上，他领导的宋城集团在短短几年的时间里由几百万元起家，一跃发展为资产近三十亿元的中国民营休闲旅游业第一品牌，就是把握了休闲旅游业的兴起这个市场机会的结果。

就重庆市场而言，有三个重要因素决定了休闲产业日益增长的市场需求。

1、主要市场逐步形成。

（1）、改革开放二十余年的社会经济发展，特别是重庆直辖和西部大开发的机遇，造就了一个有消费能力的富有阶层。

（2）、新兴的中产阶级正在形成和壮大。

（3）、外来投资者、外地和国外来渝经商并常住重庆人士。

（4）、部分观光游客和商务旅行者。

2、人们用于休闲活动的时间大大增加。

1995年5月份我国实行5天工作制，1999年我国开始实行“五一”、“十一”和春节三个黄金周，加上其它法定假日，上班族每年已有114天的假期。加上有些企业和单位已经开始实行的带薪休假制，部分人员每年已有三分之一以上的时间成为假期。

3、相当多的游客已经厌倦疲于奔命的观光旅游和浮燥、低俗的休闲娱乐，开始转而追求休闲旅游和健康愉悦的各类休闲娱乐活动。

4、重庆市区特有的拥挤空间以及激烈的市场竞争、快节奏的工作和生活、复杂的人际关系，使越来越多的都市人渴望轻松自在的休闲活动，以求身心的解压和放松。

5、人们的健康意识空前提高，对运动健身、修养生身心的活动需求日益增大。

在上述诸种因素的共同作用下，重庆正悄然兴起一个潜力巨大的休闲消费市场，可以预见，休闲产业必将迅速发展成为重庆一个新兴的、前途无量的市场。

三、酒店市场及竞争分析

（一）、目前重庆总共拥有酒店（旅游饭店）149家，其中一星级17家，二星级68家，三星级54家，四星级17家，五星级3家。另有不少星级酒店在建，并将陆续开业。未来三年内，单单解放碑商圈就将增加6家三星级以上的酒店。

当前重庆酒店业存在的主要问题是：

（1）、客房出租率普遍不高，平均房价偏低。

20##年出租率为58.28%，平均房价230元；

20##年出租率为59.34%，平均房价221元；

20##年出租率为57%，平均房价219.8元；（前三季度，受非典影响较大）。

（2）、缺乏经营特色、国营性质和位置较差的酒店普通亏损。

（3）、有一定特色的、位置较好的民营和外资酒店盈利状况良好。

（4）、行业整体服务水平不高，同质化竞争、价格竞争严重。

（5）、缺乏主题酒店和精品酒店。

（6）、酒店服务及产品比较单一，不能满足客人多样化和高层次的需求。

（7）、定位趋同，大多数星级酒店都将自己定位于商务酒店，以至形成在这一细分市场上的恶性价格竞争。

（二）、定位精确、服务到位、经营管理水准较高的酒店经营相当成功，在不景气的行业背景下大放异彩，其中最令人瞩目的就是位于核心商圈--解放碑的大世界酒店（四星级）和以社区为依托的劲力酒店（四星级）、皇冠东和酒店（四星级）、南方花园酒店（三星级）。

大世界酒店于20##年12月开业以来，经营状况一直非常良好，20##年仅客房就完成了近3000万的营业额，全年住房率达95%，平均房价达350元，高出重庆市四星级酒店平均房价100余元，且客户回头率达到了80%以上。大世界酒店取得如此骄人业绩的主要原因是：

（1）、位于解放碑商圈核心位置，区位优势明显；

（2）、房间种类多，共有10余种客房；

（3）、房间面积大，大部分客房都超过了52平方米；

（4）、餐饮主题鲜明，在中餐厅设计优秀、并设有海狮馆，增加了就餐的趣味性，帮助中餐厅一炮走红，20##年餐饮收入近4000万元。

劲力酒店1999年3月开业至今，突出运动特色，住房率持续保持70%以上，平均房价达到330元/间/夜，餐饮每月收入超过150万元，此三项经营指标明显高于重庆酒店业平均水平。

（三）、温泉酒店市场

在世界范围内，特别是在日本、欧洲、台湾、巴厘岛等地，以发达的温泉文化为背景的温泉主题酒店长期生意兴隆。

在中国的，尤其是珠海、中山、从化、海南、杭州、成都等地，温泉休闲度假市场日渐发达，并正在形成一股全国性的温泉文化潮流。  我们确信，在重庆，一个以身心放松、健康愉悦为目的，以温泉SPA

和运动健身为载体的休闲度假主题酒店市场正在呼之欲出。

　　重庆特有的地质条件使其蕴藏着极为丰富的温泉资源。最出名的东泉、西泉、南泉、北泉和统景温泉等早已成为重庆人近郊休闲渡假的传统胜地，加上近年来商家的开发炒作，重庆的温泉文化大有焕发生机、蓬勃发展之势。

仅仅一、两年间，重庆市场上以温泉为主题的酒店异军突起，接连登场，先是海棠晓月温泉酒店，接着是天赐温泉酒店和海兰云天温泉酒店，它们在极短的时间里掀起一股温泉消费热潮，取得不俗的业绩，为重庆温泉文化的繁荣开创了良好的先河。

重庆温泉酒店的现状（表三）

从温泉酒店的经营现状我们可以看出：

（1）、温泉酒店的开房率大大高于重庆市酒店业平均水平；

（2）、温泉酒店的平均房价明显高于重庆市同档次酒店业平均水平；

（3）、温泉酒店的投资收益相当可观。

（四）主题酒店市场

主题酒店是通过创造个性化的氛围，满足特定族群偏好而取胜市场的酒店，主题酒店具有鲜明的个性，它的目的是通过市场细分，精确判断目标群体，全力培养忠诚顾客，同时以忠诚顾客为核心，带动其他群体消费，从而扩大消费市场，最终赢取经营胜利。

世界主题酒店成功范例：

美国：一千零一夜酒店、马戏团酒店、威尼斯人酒店、金银岛酒店、恺撒宫等

马来西亚：金马皇宫主题酒店

日本：西班牙村主题酒店、荷兰村酒店

南非：失落城

台湾：薇阁饭店

中国：威尼斯酒店（深圳）

主题酒店的经营状况和传统酒店的比较（表四）

通过以上描述及数据分析可以看出，主题酒店比传统酒店有着明显的市场竞争优势和广阔的发展空间。

四、市场定位

基于上述事实和分析，我们把融侨温泉酒店的定位确定为：

（一）功能定位：都市型温泉休闲主题酒店。

1、  它处于重庆主城区中心区域的地理区位决定了它是一个都市型酒店。

2、  它位于相对宁静的大盘社区之中，与繁华商业区和交通要冲保持了适当的距离，拥有独特的江景、桥景等景观资源，加之与南滨休闲经济带的紧密连接关系，使其具有营造休闲氛围的优越环境条件。

3、  它极其珍贵的温泉资源和配套的温泉会所、运动会所构成三位一体的复合优势，更使其休闲酒店的定位名至实归。

4、  融侨温泉酒店的功能不再局限于仅仅提供住宿和餐饮服务，更重要的是突出休闲娱乐功能和调养身心功能。

5、  融侨温泉酒店向酒店会员提供的健康测评、健康咨询、健康规划和以身心健康全面改善为突出特色的健康服务计划，将开创全国酒店业的健康服务先河。

（二）形象定位：休闲、浪漫、健康、养生。

1、  休闲是酒店的本质属性。

2、  浪漫是极品的休闲体验。

3、  健康是享受休闲浪漫的基础。

4、  养生是持久保持身心健康、提高心性、升华境界的修行之路。

五、目标市场分析

（一）、目标客户群描述

如前所述，酒店的主要目标客户群可进一步细分为：

1、  重庆本地年收入10万元以上，大专以上教育程度，追求高品质生活的高收入、高学历、高层次的私营企业主、高级管理人员、作家、艺术家、科学家、记者和律师等专业人士。

2、  政府官员。

3、  高档婚宴、寿宴和聚会需求者。

4、  常驻重庆的外地和外国的商务人士。

5、  商务和专业会议需求者。

6、  高级公关活动需求。

7、  讲求生活品位的外地商务及旅游客源。

8、  追求浪漫情调的情侣约会和朋友聚会。

（二）、目标市场来源结构

1、按地域划分：

本地　　80%

外地　　20%　（旅游团队15%；散客5%）

2、按组织形式划分：

散客     80%

团体     20%

（四）、目标市场年龄结构

　　　25岁－45岁   80%

　　　其它年龄层    20%

（五）、目标客户群偏好

偏好异域文化；

偏好轻松自然的休闲氛围；

偏好健康活动；

偏好趣味性强的产品；

偏好唯美、浪漫和幸福的感觉；

偏好私密和安全的消费空间；

偏好和同类人交往；

偏好自我价值肯定；

偏好休闲与工作的和谐。

六、SWOT分析

七、挑战和对策

通过SWOT分析，我们总结出本项目所面临的挑战及对策。

八、产品设计

融侨温泉酒店的产品设计包括硬件产品和软件产品两大部分。

（一）、硬件产品

1、  包括规划、设计、建设、装修装饰、功能布局和景观环境。

2、  从规划布局上看，融侨温泉酒店分为以酒店为主体的三个紧密联系、互联互动的功能区，事实上可以说三个部分之间是互为配套的。

 

3、功能设计及风格。

融侨温泉酒店的整体设计风格为现代自然主义，由（加拿大）毕路德建筑顾问有限公司担纲设计，建筑设计与周边环境和融侨半岛社区的建筑风格协调统一，体现了崇尚自然、追求简洁、人本主义的现代主流建筑设计思想。

温泉会所是目前重庆独有，在国内领先的集室内外温泉SPA、水疗、芳疗、游乐、运动、个人形象设计、精神按摩于一体的健康时尚休闲场所。在设计时特别邀请台湾著名休闲产业和温泉专家何其伟先生做专业顾问，使其在平面布局、功能设计、动线规划乃至服务细节上得到进一步优化，达到国际一流的水平和高度。

4、装修和装饰风格

酒店在客房及配套餐饮的室内装修和装饰设计方面大胆创新，提出了国际先进、国内领先的主题化设计思路。

（1）、客房设计：主要以经典电影和世界著名地域文化为主题，为每层楼（6层）和每个房间（73间）设计出7大系列、17种不同主题风格的客房，意在向客人提供一种多元文化和浪漫的情景体验。此种设计手法目前在中国大陆绝无仅有。台湾台北市20##年刚刚开业的薇阁精品旅馆，为此类风格酒店的先行者，并获得了空前的成功，成为当前台湾生意最火爆的酒店。相信这类酒店客房设计概念的大陆版亦会取得同样的成绩。

酒店客房风格定位表（表五）

主题风格：铁达尼号

 

主题风格：赌城风云

（2）、中餐厅设计：中餐厅包房设计风格引入客房室内设计理念，以中国历代文学诗歌的意境为主线，创意出13种不同名称、不同风格的装修装饰风格。这是一种风格的突破、层次的提升，与酒店的休闲文化主题紧密契合，必将成为酒店的又一亮点。

酒店中餐厅包房名称及装修风格定位表（表六）

（3）、其它公共区域的装修、装饰风格定位。

＊大堂——现代自然主义，体现休闲、舒适的感觉

＊红酒吧（西餐厅）——法式风格

＊茶餐厅——竹文化，在原有设计基础上再提升

＊咖啡厅——意大利风格

＊温泉餐厅——现代自然主义

＊宴会厅——富丽堂皇

（二）、软件部分

酒店的软件，重在酒店的服务和氛围。

1、服务

（1）、内部管理上在国内率先打破酒店传统的金字塔结构管理模式，构建“一切以顾客为中心”和“一线为先”的偏平化倒金字塔管理模式。

（2）、建立国内唯一能够对顾客需求作出准确和快速反应的情景服务培训体系。

（3）、强化人性化服务、个性化服务、精细化服务、定制化服务和尊重顾客隐私的精品意识，打造国内领先的精品酒店。

（4）、应用先进的网络技术和其它高技术环保产品，提高酒店的服务效率和经营管理水平。

（5）、通过引进、培养高素质的员工，保证高品质的服务。

（6）、永远追求在服务细节上感动顾客，创造良好的口碑和高回头率。

（7）、以会员俱乐部制开展一对一的管家式服务，不断发展和维护高质量的忠诚客户。

2、氛围

（1）、从设计、装修、装饰、服饰、环境、服务形式等方面全方位创造休闲氛围，使顾客真切体验到“到达酒店即是度假的开始”。

（2）、不断以系列文化艺术活动创造休闲和欢乐的氛围。

（3）、以俱乐部、论坛、讲座、嘉年华、时装秀、模特赛、聚会等形式，构建高层次的社交平台，并开发美丽经济。

（4）、创造温馨浪漫的氛围，构建情侣约会平台。

九、经营策略

（一）、策略组合：

1、不断地深入挖掘和满足目标客户的欲望和需求，以清晰的市场定位抢占都市型休闲主题酒店市场先机。

2、持续领先的产品创新、服务创新、组织创新和经营创新。

4、突出温泉特色，引领重庆温泉文化，培育和发展都市温泉消费市场。

5、全面导入并实施CIS（企业识别系统）理念，以品牌竞争赢得市场。

6、充分发挥酒店的滨江景观优势，着力营造酒店都市休闲氛围。

7、开展全方位的营销推广，尤其注重软性宣传、活动营销和体验营销。

8、以会员制俱乐部作为最重要的营销推广手段，建立魅力社交平台和忠诚的高端客户群。

9、开发体现浪漫情调和温馨亲情的高端婚宴、寿宴和聚会市场。

10、以特色客房、餐饮、温泉、运动相结合的高复合度产品构成综合竞争优势。

11、与南滨路其它商业及竞争同行建立资源共享的竞合关系。

12、建立以现代信息技术为支撑的客户关系管理（CRM）系统，获取竞争优势，以一对一的服务营销赢取和留住顾客。

（二）、核心策略：会员俱乐部制

当前国际酒店业一个重要发展趋势是：酒店高端消费者已经不满足于对传统的住宿、餐饮和娱乐需求，转而发展到对社交的需求，以提供社交平台和高档的私密消费空间的会员制俱乐部已逐渐发展成为酒店吸引高端消费群体的最新营销技术。

融侨温泉酒店引入会员制俱乐部后，以会员为单位的营销模式可以和传统的协议单位形成互补，并且酒店会员俱乐部发展会员的对象都是城市中的精英群体和消费超前群体，这正好和主题酒店的市场细分相吻合。

1、会员俱乐部营销模式的意义主要体现为以下几个方面：

（1）、会员是尊贵身份的显现，会员卡足够的“尊贵显现”可充分满足客户的心理需求，正好迎合了客户消费酒店的真正需求。

（2）、会员俱乐部可汇聚最上层的社会知名人士于酒店，他们的影响力可增强酒店的可信度，增加客户对酒店的认同感；

（3）、会员俱乐部发展到一定程度时，可以稳定足够大的消费群体，争取到足够大的市场份额，酒店的营业收入也得到相应的保障。

（4）、会员俱乐部的操作方式可让酒店预售部分酒店产品；

（5）、会员卡只能通过购买得来，且是“超值”的，客户会更加珍惜和重视，它可以对客户的选择消费起到很大的引导作用，最大限度避免市场分流；

（6）、会员俱乐部的目标群体是以个人为单位，而酒店必须的协议单位目标群体是以集体为单位，两者从群体划分上是互补的，在销售过程中可以形成互动；

（7）、会员都是市场消费的先锋，他们的反馈意见会给酒店的经营提供参考，可帮助酒店不断提高适应市场的能力；

（8）、特别重要的一点是，会员大多是社会的政要、富商、名流、雅士，他们不仅会给酒店带来源源不断的消费和利润，更会对传播融侨温泉酒店和融侨地产品牌、提升融侨地产品牌，起到超乎想象的促进作用。

2、会员俱乐部的市场前景：

（1）、目前重庆市场已经出现了会员俱乐部消费群体，他们需要高档次的私密性强的消费空间，而能满足这一要求的消费场所几乎没有。融侨温泉酒店的会员俱乐部的操作形式和系列的会员专属消费场所正好迎合了这一需求，市场前景比较良好；

（2）、真正意义上的会员是身份的象征，加入高档会员俱乐部是上流社会成员的消费趋势和社交需求；

（3）、真正成功的会员俱乐部是政要、富商、名流、美女、雅士的聚集地，是众多人向往的“名利场”，是一种社会地位和身份的象征，也是部分投机者眼中的“机会”所在地。这些特殊的群体会把加入会员俱乐部作为一种投资，以便他们打入上流社会，这也是酒店会员制营销的一个契机。

3、国内成功会员俱乐部情况

会员俱乐部制在国外已发展得非常成熟。在中国，成功的会员制俱乐部也不乏实例，仅举北京一地的例子，就足见这种营销模式的强大优势。

北京地区成功的会员制俱乐部（表七）

会员制俱乐部将是融侨温泉酒店最主要的运营策略，并将构成酒店核心竞争力的重要组成部分。

十、管理团队

优秀的管理团队是融侨温泉酒店取得成功的重要保证。

在项目长达一年的筹备过程中，我们通过招聘、挖角、推荐等多种方式，逐步组建了一个在个人品格、综合素质、专业技能、从业经验等方面均属一流的管理团队。经过一段时间的沟通和磨合，目前这个团队在理念、协作、沟通等方面达到了最佳迎战状态，完全有能力经营好融侨温泉酒店。

酒店主要管理人员情况简介（表八）

十一、财务计划

（一）、财务假设

1、筹备、兴建期：

融侨温泉酒店于20##年初筹备、兴建，年末开业经营。

2、营运估计期限：20##年至20##年，经营期15年。

3、开发成本（表九）：

4、收入：

融侨温泉酒店的收入包括客房、餐娱、温泉、运动，各项收入预算详见附表一。

5、营业成本和费用：

依经验数据和同行水平估计各项目占其收入的比例估算，详见附表二。

6、折旧、摊提年限：

各项资产依直线法、净残值5%计算折旧，摊销年限如下：

土地、建筑物：50年；机器设备：10年；装修费用：10年；开办费开业第一年摊销。

7、税率：

营业税及附加：5.75%；所得税33%。

8、利息收入：估计银行存款约占总收入5%，存款利率2%（年）。

9、土地、建筑物、设备清理收入：

土地以原土地取得成本之2倍估计，建筑物和设备以折旧后残值估计。

（二）、资本结构预估

1、资金需求及来源：

开发成本需资金12897万元，流动资金46万元。股东投资货币资金3000万元，实物投资1293万元（土地），合计投资4293万元，银行融资8650万元，资金合计12943万元。

2、预计向银行贷款8650万元，融资资金占总投资额67.07%。

3、银行贷款：

贷款额度：8650万元

拨款时间：20##年陆续到位

利率：5.841%(基准利率5.31%，上浮10%)

期限：一年期短期流动资金贷款

还款期：8年，20##年起至20##年止逐年还款，利息月付。

（三）、财务预测

1、  依据预估的营业收入、营业成本及费用，扣除相关财务费用，预计营运第二年后营业收入、经营利润和税后净利均呈稳定增长。详见附表三预估损益表。

2、  整体净现金流量是考虑兴建期、营运期间的现金流量及第十五年土地、建筑物、设备等清理收入。详见附表五预估现金流量表。

（四）、投资报酬分析

 　 依据现金流量分析结果，本方案的投资经济效益指标如下：

1、考虑基准折现率不易确定，故采用计算内部收益率（投资报酬率），即净现值为零的折现率来评价投资情况：

所得税前内部收益率（IRR）：8.95%

所得税后内部收益率（IRR）：7.67%

银行贷款利率：5年期      5.58%/

3年期      5.49%

1年期      5.31%

以上利率为基准利率，另有20%上浮比例。

从上数据，内部收益率均大于银行贷款利率，说明此方案的投资收益高于银行利息收益。

2、静态投资回收期：

12+5.25/1000.71=12.01年

酒店业投资回收期一般为15年，12.01年的回收期属行业先进水平，投资报酬率高于银行利率，说明此投资方案在财务上具有很强的可行性。

  （五）、经营期盈亏平衡测算

依据预估的税金、成本、费用、利息水平，测算出总收入下幅17.46%才达到盈亏平衡点，即年平均收入达到4233万元时为本项目的保本点，说明本项目具有较大的赢利空间。

（六）、鉴于公司目前资金安排上的轻重缓急和优先次序，为把握市场先机，加快项目进展，建议重点考虑以下两种方式。

1、  合资开发；

2、  独立开发产权式酒店，以期迅速回笼投资资金。

（两种方式的具体论述另案报告）

结　　语

该项目成败的关键在于能否坚持和系统执行酒店的定位。如果我们在投资速度、投资力度和实际运作诸方面不能按本计划书的要求落实到位，致使定位出现较大偏差，则我们预计的各项目标就很难实现。

本计划书所设计的创新性营运模式和谨慎的财务分析表明，本项目有着很好的可操作性和盈利性。融侨温泉酒店的成功运行，必将对发展融侨半岛的整个商业系统起到至为重要的领头和牵动作用，进而有力地促进融侨半岛的住宅销售，并最终有效地提升融侨地产品牌价值和品牌形象。

酒店、旅游及商业项目筹备处

20##年11月16日