本科生毕业论文
商品房买卖预约合同的法律责任
——龚海波与州金龙房地产开发公司商品房买卖预约合同纠纷判决评析
20##年5月19日
摘要：一般认为，预约合同是约定将来订立一定合同之合同。预约合同制度作为大陆法系各国存在已久的一项法律制度，自十九世纪初在法国民法典确立开始，就引起了各国的广泛关注，并被纳入到各自的法律体系之中。预约合同作为规范合同缔结程序的一项制度，很好地适应了市场交易和商业发展的需求，然而我国目前对预约合同制度的研究成果并不多。本文通过合理利用网络数据库与图书馆图书资料查找相关资料，合理利用演绎推理、价值分析、归纳、比较等方法对商品房买卖预约合同进行了较为系统的研究。
商品房买卖是一项涉及社会公众利益的交易，在当前我国关于预约合同的法律规定相对缺失的情况下，研究商品房买卖预约合同案件的审理，具有特别的理论意义、现实意义和社会意义。
关键词：预约合同；法律效力；诚实信用；商品房
Abstract：Generally, the appointment contract is a contract concluded future contract. The appointment contract system as the countries of the continental law system is a legal system for a long time, since the beginning of the nineteenth Century in the French civil code establishment, has attracted wide attention, and has been incorporated into the legal system respectively. A system of appointment contract as a standard contract procedures, well adapted to the market and business development needs, but the current research results on the appointment contract system is not much. In this paper, through the rational use of network database and library books to find information, reasonable use of deductive reasoning, value analysis, induction, comparison and other methods, the systematical research on precontract.
The sale of commercial housing is a public interest in the transaction, the relative lack of current our country about the booking contract law, the sale of commercial housing contract cases, has special theoretical significance, practical significance and the social significance.
Key Words: precontract;legal effect;honesty and credibility;commercial residential building
目 录
摘要……………………………………………………………………………………………2
引言 ……………………………………………………………………………………………4
一、案例事实评析……………………………………………………………………………5
（一）本案事实………………………………………………………………………………5
（二）本案争论点……………………………………………………………………………5
（三）判决理由………………………………………………………………………………5
二、商品房买卖的特殊之处…………………………………………………………………6
（一）出卖人具有特定性……………………………………………………………………6
（二）买卖标的的特殊性……………………………………………………………………6
三、国家对商品房买卖效力的特别规定……………………………………………………6
（一）商品房现售……………………………………………………………………………7（二）商品房预售……………………………………………………………………………7
四、商品房买卖预约合同法律辨析…………………………………………………………7
（一）商品房买卖预约合同在商品房买卖中的意义及其含义 ……………………………7
（二）商品房买卖预约合同的种类…………………………………………………………8
（三）商品房买卖预约合同的成立和效力…………………………………………………9
1.商品房买卖预约合同的成立………………………………………………………9
2.商品房买卖预约合同的效力…………………………………………………………10五、商品房买卖预约合同的责任……………………………………………………………11
1.商品房买卖预约合同的责任类型……………………………………………………11
2.商品房买卖预约合同承担责任形式…………………………………………………11
六、立法建议…………………………………………………………………………………13
参考文献………………………………………………………………………………………15
致谢……………………………………………………………………………………………16
引 言
预约合同，通常被定义为约定将来订立一定合同的合同。预约合同制度是在大陆法系各国存在很久的一项法律制度。自从预约合同在1804年法国民法典诞生开始，预约合同制度就引起各国的注意并逐渐被纳入各国的法律体系之中。合同的订立是缔约主体为意思表示并达成协议的状态，是合同全过程最初的关键环节。然而，合同的订立并不是一触而就的，它是一个过程，是当事人相互协商、互相妥协的长期的过程，预约合同就是一种处于谈判过程中的双方当事人为将来确定性本约的成立而缔结的合同，是当事人自发的、主动的对合同缔结过程所做的一种规划，这种规划使合同的缔结能够在当事人预想的轨道上进行。
可以说，预约合同的应用，有利于交易的迅速发生，适合现代商业社会的要求。商品房预约合同作为预约合同的一种表现形式被广泛应用。然而，我国现有法律对商品房预约合同的规制仍处于空白期，这使得预约合同的双方当事人在权益上不能得到更完备的保护。因而，有必要对商品房买卖预约合同作较为深入系统的研究。
此外，民法作为一个高度体系化的法律部门，它强调制度间的相互协调。商品房买卖预约合同制度被引入民法或者是对民法中已经有的预约合同制度的修订都会牵涉到民法的原来的体系，所以我们不能够脱离民法的固有制度体系去孤立地讨论商品房买卖预约合同制度。
一、案例事实及评析
（一）本案事实
20##年11月2日，原告为购买被告某房地产开发公司准备开发的约12000平方米的住宅楼，双方签订了一份商品房认购协议。协议约定:套型暂定为每套80-150平方米;该项目每平方米造价约2400元，被告同意以每平方米2400元将该幢住宅5-18层约12000平方米全部出售给原告;因原告要求，被告同意给购买该幢住宅楼的每一户免费配备储藏室，每户面积不低于6平方米;被告具备开工条件、证件齐全后(政府立项证明、国有土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证等)，要及时通知原告签订商品房买卖合同，同时原告要向被告支付定金288万元人民币。商品房户型由被告提供图纸，经原告选择书面表示同意，并经相关部门批准后建设:双方签订的商品房买卖合同生效后本认购协议自行终止:交房日期为20##年12月30日前。双方还就商品房建设标准、商品房质量、不可抗力等情况进行了约定。协议还约定:具备商品房销售(预售)条件，如果被告故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此协议无效，被告应承担违约责任:在保留期届满之日前，被告不得与第三人签订该房屋的认购协议或买卖(预售)合同，并承诺在原告携本协议与被告签订《商品房买卖(预售)合同》时，被告将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，如被告违反上述约定，要赔偿原告每平方200元共计240万元的赔偿金。20##年4月16日双方当事人又签订了一份补充协议，对有关问题进行了明确和重申。此后，被告一直未取得该建设项目的审批手续，原告起讼要求判令被告按照双方约定支付原告赔偿金240万元。一审法院判决:被告赔偿原告240万元。被告不服该判决，提起上诉。二审中，最终双方当事人经过调解达成调解协议并当日履行，该案以调解结案。
（二）本案争论点
在案件审理过程中，双方当事人的主要焦点集中在:
其一，这份商品房认购协议的性质是什么？是商品房预售合同还是商品房预约合同？
其二，如果是预约合同，该合同能否独立成立？
其三，这份商品房认购协议签订前后，被告一直未取得商品房预售许可证明，如果合同成立，该合同是否有效？
其四，违反预约合同约定的义务，是否构成违约？即一方违反约定，应根据预约合同本身的约定承担违约责任，还是以因造成本合同未成立而承担缔约过失责任？
（三）判决理由
一审中法院认为，双方当事人签订的商品房认购协议，虽然约定了房屋的基本状况、交付日期、房屋的价款等内容，但是并不具备建设部《商品房销售管理办法》第16条规定的实质条件是对下一步签订正式的商品房买卖合同等未来事项的预先规划，签订商品房认购协议以及补充协议的目的是明确双方在缔约过程中的权利义务，进而签订正式的商品房买卖合同。该协议应认定为预约合同。该预约合同有效成立。在预约阶段，需要双方本着诚信原则，履行预约合同。本案被告在20##年11月签订了房屋认购协议书后，应积极筹备项目的批准立项及开工建设手续，在未能取得上述手续的情况下仍然在20##年4月向原告再次作出承诺，在本案审理期间，被告仍未取得相关的准建手续，违反了诚实信用的原则，使得原告在客观上受到了因房价上涨而造成的信赖利益损失，被告应承担缔约过失责任。对于原告的损失，双方当事人在协议书和补充协议中都作了明确的约定。该约定是双方当事人对预约合同不能履行造成损失的估算，并不违反法律规定，应予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第6条、第42条第(三)项的规定，判决:被告赔偿原告240万元。
二审中，双方当事自愿调解，并且符合法律规定，当庭履行完毕。
二、商品房买卖的特殊之处
房屋和土地是人类社会生活不可须臾分离的生活责料和生产责料，随着人类社会的不断进步，房地产已成为国家经济发展的基础性、支柱性、先导性产业，其地位日益凸显，现代西方国家将房地产与汽车、钢铁并称为国民经济的三大支柱产业。因此，了解商品房买卖的特殊之处有重要意义。
（一）出卖人具有特定性
商品房买卖的出卖人是法律专门规定的，并且须符合法定条件、具备法定责任。其一，从事商品房买卖的主体是特定的。商品房的出卖人，只能是房地产开发企业及其委托的房地产中介服务机构。其二，作为出卖人须具备法定责任。《城市房地产管理法》第30条规定了房地产开发企业的法定条件、审查及备案程序。对房地产中介服务机构，法律也严任限定其责任。《城市房地产管理法》在其第四章“房地产交易”的第五节“中介服务机构”对房地产中介服务机构成立条件、设立登记等设专节进行规定。
（二）买卖标的的特殊性
其一，一般房屋的买卖并无是否已经进行生产、生产已达何种规模的限制，而商品房买卖则有此限定，达不到一定规模，则买卖无效。其二，一般房屋买卖的标的物，都是现实存在的房屋，而商品房买卖的标的物既包括已经竣工的现房，也包括尚未竣工、正在建设甚至尚未建设的期房。
三、国家对商品房买卖效力的特别规定
（一）商品房现售
关于已经竣工的商品房，除法律的一般规定外，其买卖有效还须具备以下条件:第一，商品房已经竣工并经验收合格。第二，商品房不存在不能转让的情形。《城市房地产管理法》第38条规定了不得转让的情形。
（二）商品房预售
应该说，商品房开发占用资本巨大、投资风险高，为尽快回收建设责金、减少投资成本、降低投资风险，香港立信置业公司于1954年首创商品房预售形式，也就是期房买卖、“卖楼花”，其后该方式被房地产开发企业大量借鉴和使用。但在尚未开工建设或即使房屋已经开始建设但未达到一定规模的情况下，即大量销售并取得买受人往往是维持生计的巨额责金，几与非法融责相同，为了维护交易程序，保护消费者利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害，国家对商品房预售作了特殊规定，规定了商品房预售的法定条件，实行商品房预售许可制度。
第一，商品房预售有效的消极条件，是指商品房不存在法定不能转让的情形。
第二，商品房预售有效的积极条件，是指符合预售的条件。主要包括:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书:二是持有建设工程规划许可证;三是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;四是向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。现在审判实务界基本倾向于取得商品房预售许可证明即符合预售的条件。
四、商品房买卖预约合同法律辨析
（一）商品房买卖预约合同在商品房买卖中的意义及其含义
在商品房买卖过程中，存在一系列的合同，包括商品房买卖合同、现售合同、预售合同、预约合同等，首先要理清其相互关系。
商品房买卖的各类合同，是与商品房买卖的不同种类、不同阶段相适应的。顾名思义，商品房买卖合同就是以商品房为标的物的买卖合同。商品房买卖有现房、期房两类，对应的合同分别是现房买卖合同、预售合同。就是说，商品房买卖合同包括商品房现售合同、商品房预售合同。
从上述分析可看出，国家对商品房买卖采取了谨慎的态度。在商品房符合买卖条件之前，房地产开发企业基于降低投资风险、尽快收回投资而希望提前固定出售对象，实践中大量使用了房屋买卖订购书等预约合同，“提前以签楼宇认购书的形式将房产推向市场，并迅速占领市场，快速筹集责金，并以简单的内容促使买卖双方签约，使得买方从一个潜在的买家变为一个具体的买家。”商品房买卖预约合同，就是当事人约定将来经过进一步磋商订立商品房买卖合同的协议。
本文案例中合同的名称为“商品房认购协议书”，商品房认购协议书是购房人在选中所购商品房后，与商品房出卖人为将来一定期限内订立商品房买卖合同等事宜而签订的合同。从本案合同的内容上看，双方约定商品房面积“约12000平方米"，储藏室每户面积“不低于6平方米”，约定“套型暂定为每套80-150平方米”等。合同不仅包括了上述面积、户型等未确定的内容，还进一步约定有关未确定内容如何进行确定，并约定待商品房具备开工条件、证件齐全后，双方“签订商品房买卖合同”。本案合同明示了还有未决条款，并约定将来对该未决条款予以磋商，待条件成熟后签订商品房买卖合同。因而，本案合同属于预约合同。另外，本案原告未向被告房地产开发公司交付购房款。因此本案合同的性质应认定为商品房买卖预约合同，而非商品房预售合同。
（二）商品房买卖预约合同的种类
大体上可以分为“必须磋商”的商品房买卖预约合同和“必须缔约”的商品房买卖预约合同。
“必须缔约”的商品房买卖预约合同，是指当事人已约定了商品房买卖的主要条款，条款已相当完备，可以根据这些条款直接缔结商品房买卖合同的预约合同。该类预约合同，当事人就未来的商品房买卖合同的必要之点(主要条款)已经达成合意，只是合同内容的非必要之点有待于继续磋商。
“必须磋商”的商品房买卖预约合同，是指当事人只约定了未来商品房买卖的基本条款，但未约定未来的商品房买卖合同主要条款，当事人的未来商品房买卖行为不是直接受预约合同的约束，而是要受将来订立的商品房买卖合同约束的预约合同。
就本文案例而言，当事人就商品房基本状况、商品房销售面积(该住宅楼5-18层约12000平方米的全部商品房)、单价(每平方米2400元)、定金交纳(签订商品房买卖合同的同时原告要向被告支付定金288万元)等进行了约定，双方还就商品房建设标准、质量、不可抗力等情况进行了约定。交房时间，也是商品房买卖需要确定的内容之一，原告购买商品房对交房时间有一定预期，被告根据项目进度情况也可以预计商品房交付时间。本案中，双方在协议中商定的交房时间为20##年12月30日前，是一个期间，且该交房时间的最后期限距离签订“商品房认购协议书”的时间有一年多，该约定也无不当之处。因此，应当认定该预约合同已约定了商品房买卖的主要条款，而且条款已相当完备，可以根据这些条款直接缔结商品房买卖合同，认定该预约合同属于“必须缔约”的商品房买卖预约合同。
“必须缔约”的商品房买卖预约合同已经具备了缔结买卖合同的条件。本案中，如果此时已经消除了缔约障碍，为促进交易，法院在审理案件时，可以听取当事人意见、进行调解，如争执不下，法院可依据合同条款约定不明的解释和补充规则进行补正，判决订立商品房买卖合同。
（三）商品房买卖预约合同的成立和效力
1.商品房买卖预约合同的成立
商品房买卖预约合同的成立要件，包括三个方面:
(1)有二个以上的当事人
其中出卖人须为房地产开发企业或其委托的房地产中介服务机构;买受人是具有民事权利能力和民事行为能力的公民、法人或其它组织;
(2)当事人应当有“预约”的合意
商品房买卖预约合同，是约定将来订立商品房买卖合同的合同。所谓有预约的合意，就是当事人关于订立商品房买卖合同“预约”的意思表示达成一致。
(3)对基本条款达成合意
作为预约合同，商品房买卖预约合同也应当具备与其相适应的程度，即预约合同的条款应当完备到一定程度，预约合同至少应对基本条款达成合意。
由于预约合同的目的就是将来订立本合同，所以商品房买卖预约合同的内容应当指向未来的商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条，规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容:当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;等等。
预约合同应包括将来订立的本合同的基本条件并具体明确地指向本合同的标的及与交付标的不可分开的基本内容。基于房地产的特殊地位，各国对其立法都给予了例外的规制。
笔者认为，商品房买卖预约合同至少应包括将来买卖商品房合同的基本条件(如本文案例中的“证件齐全后”订立商品房买卖合同)、将来买卖商品房的基本状况(如坐落位置、楼层、方位、户型、大约面积等)及数量(是指商品房的套数)、商品房基本价款(可能只明确基本价任)、交付的期间(如某年某月至某年某月)。如果内容仅仅包含未来订立合同的意愿，但并未针对特定商品房，所有条款均不确定，如双方约定购买楼盘中的一套楼房，但未表明商品房的楼层、方位、户型等基本状况，也无商品房基本价款等约定，则商品房买卖预约合同不成立。
就本案而言，在协议书中，双方当事人约定了将要购买的商品房的位置，价款也已由被告进行了测算并约定了销售价格，有关房屋的建设标准和质量双方也已经商定，并且还约定当事人“签订《商品房买卖(预售)合同》时，甲方(即被告)将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款”。应当认定该协议约定了商品房基本情况、未来商品房买卖合同中的主要条款，也约定了将来订立买卖合同的条件，该预约合同已经成立。
2．商品房买卖预约合同的效力
商品房买卖预约合同属于一种独立的债权合同，如果违反法律法规的禁止性规定，根据合同法不难判断其是否有效。但商品房又是一种特殊的商品，既关乎公众的生计，又关乎国家、社会利益。因而，国家对商品房买卖予以特别规定。
理论上，虽然应当对商品房买卖预约合同有效设定更为严厉的条件，但具体列举其无效的情形，又面临困难，商品房买卖预约合同的效力也成为案件审理中最难于把握的问题之一。因而，本文仅对其中两种情形进行分析。
(1)过早签订的预约合同无效
在房地产开发实践中，存在的较为突出的问题就是房地产开发企业通过签订预约合同大量融资，引发各种纠纷。商品房买卖钱款数额大、交易风险高，项目尚未立项时，商品房尚未正式开发，合同的条款难于确定，缺乏商品房买卖的基础，可以说此时的合同是建立在“空中楼阁”之上的，房地产开发企业规避签订正式商品房买卖合同无效的责任，以签订预约合同的形式“销售”远未存在的商品房，无异于非法融责，极易危害交易安全，侵害买受人的权益，危及社会稳定，是“规避法定商品房销售条件的行为”，同时也违背了预约合同的目的和宗旨，这种规避法律、以合法形式掩盖非法目的的行为，应当认定为无效。因此，所签订的预约合同也是无效的。
最高人民法院民事审判第一庭认为，商品房买卖预约合同应当在房地产开发企业办妥开发项目的立项、规划、报建审批手续，但尚未取得商品房预售许可证的期间内签订，结合该庭对预约合同效力的态度，可以认为，该庭主张在取得相关手续之前签订的预约合同无效。对此，笔者持谨慎的同意，具体而言，笔者认为:
第一，在取得相关手续之前签订合同，是预约合同无效的条件之一。如上所述，签订预约合同时，如果开发项目已经取得审批手续，开发项目已定型，预约合同就“有的放矢”，在此阶段签订预约合同应为妥当。
第二，认定预约合同无效，应以非法融资为标准。上述认定预约无效的根本原因是房地产开发企业通过签订预约合同的方式非法融资，那么，如果当事人在房地产开发企业取得相关审批手续之前虽然签订了预约合同，但该合同并不会导致房地产开发企业收取购房款，该商品房买卖预约合同不应认定为无效。
第三，商品房买卖预约合同不只限于该期间。预约更多是取决于当事人的合意，即使已经取得预售许可证明，但因商品房尚未竣工，仍有不确定的事项，当事人此时选择先订立预约合同，约定对未确定的条款再行磋商，待商品房完全竣工后再根据现房情况订立商品房买卖合同，不应禁止。同时，即使对现房，如果存在障碍，当事人也可选择先订立预约合同。
(2)出卖人实施欺诈行为导致合同无效
依据《合同法》第52条的规定，对一般合同而言，以欺诈的手段订立合同，在损害国家利益的情形下，才导致合同无效。以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方只能请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同。考虑到商品房涉及公众重大利益，在商品房买卖过程中，房地产开发企业通过实施欺诈行为而一房多卖、重复抵押，严重损害广大公众的根本利益，导致大量纠纷出现，扰乱了社会秩序，有必要认定其无效。《商品房买卖司法解释》第9条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，可导致合同无效。
有的学者认为，未取得预售许可证的情况下订立的商品房认购书是无效的合同。笔者认为此观点欠妥，法律规定此时订立商品房买卖合同(预售)无效，但商品房认购书是预约合同，取得预售许可证并不是签订预约合同的要件。如果取得预售许可证后才能签订预约合同，那么，预约合同也就失去了存在的价值。商品房买卖预约合同的经济学价值，正是由于商品房交易存在法律和事实上的障碍，预约合同才扮演着一个“缓冲器”的角色，降低交易成本，提高交易效益。
法律对商品房买卖限定了严格的条件，禁止未取得商品房预售许可证明的出卖人销售商品房，是为了维护交易秩序，防止房地产开发企业提前收取买受人的购房款，进行非法融资，损害买受人的利益。
本文案例中，协议书是双方真实意思表示，当事人约定待有关证件齐全后，双方再签订商品房买卖合同，原告再按总房价的10%支付定金。该预约合同中未约定提前交付购房款，事实上被告事先也未收取购房款，不存在房地产开发企业非法融责的情形，合同内容并不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为有效合同。
五、商品房买卖预约合同的责任
（一）商品房买卖预约合同的责任类型
与一般预约合同相同，商品房买卖预约合同责任也存在一个以违约责任为核心，包括缔约过失责任、后契约责任、无效和被撤销责任在内的责任体系。
（二）商品房买卖预约合同责任承担形式
1.强制订立商品房买卖合同
强制履行属于承担预约合同违约责任的一种责任形式。并非所有的商品房买卖预约合同均适用于强制履行，必须是该预约合同有效成立后没有实际履行或者没有完全履行，并且该预约合同能够履行、也有继续履行的必要。 “必须磋商”的商品房买卖预约合同，当事人只是约定将来“必须磋商”，但对未来的商品房买卖合同的主要权利义务约定欠缺，由法院或者仲裁机构无从补充和解释，若当事人对此不能自行磋商，则无从强制履行。而“必须缔约”的商品房买卖预约合同，当事人已就商品房买卖合同的必要之点(主要条款)达成合意，预约合同中约定的将来磋商的未决条款，只是未来商品房买卖合同内容的非必要之点，其反映的未来商品房买卖合同的权利义务约定欠缺可由法院或者仲裁机构依一定规则进行补充和解释，则应适用强制履行。
“必须缔约”的商品房买卖预约合同已经具备了缔结买卖合同的条件，如果此时已经消除了缔约障碍，为促进交易，法院在审理案件时，可以听取当事人意见、进行调解，如争执不下，法院可依据合同条款约定不明的解释和补充规则进行补正，判决订立商品房买卖合同。
2.赔偿损失
当事人因过错违反商品房买卖预约合同义务，致使对方造成损失，应当承担补偿性损害赔偿责任。商品房买卖预约合同的违约责任、缔约过失责任、后契约责任、无效和被撤销责任均适用赔偿损失。
赔偿损失的范围既包括直接损失，又包括合同履行后可以获得的可得利益损失。在商品房价格日渐上涨的情况下，房地产开发企业为了将商品房以更高价格销售、获得更高利润而违约，就买受人而言，往往因先前订立的预约合同不能履行，而事后不得不购买更高价的房产，承受损失。预约合同履行后可获得的最终可得利益，就是本合同的订立并履行后的利益。因此，“必须缔约”的商品房买卖预约合同可以判决强制订立商品房买卖合同，此时不应存在赔偿损失问题。如商品房买卖预约合同无法判决强制履行或者虽然可强制履行，但守约方坚持主张请求赔偿损失，从维护交易角度，并考虑与可强制订立商品房买卖合同的处理方式衡平，赔偿损失的范围应包括财产的直接减少(所受损失)和机会损失(所失利益，主要是因房价上涨造成的损失)，但其损失总额不应超过履行该预约合同应当得到的利益。
商品房买卖预约合同的缔约过失责任、后契约责任、无效和被撤销责任的 赔偿损失的范围，也应以信赖利益为赔偿范围，并按照当事人的过错分担责任。
3.支付违约金
违约金是当事人双方约定的一种责任方式，商品房买卖预约合同也是合同，如其有效成立，当事人之间关于违约金的约定自应对双方均具有拘束力，在当事人违反预约合同时，应按照约定给付对方。在商品房买卖预约合同中支付违约金，也适用实际违约、预期违约情形，也可以依据损失的大小进行增减。并且，商品房买卖预约合同的违约金也可包括不履行违约金和迟延履行违约金，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还可依据预约合同的条件要求对方继续履行。
4.定金适用
如果当事人通过订立商品房买卖预约合同收受定金作为订立商品房买卖合同的担保，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作商品房买卖合同的购房款等。适用定金罚则，须以不履行合同的一方当事人有过错为要件。给付定金的一方存在过错不履行预约合同约定的，无权要求返还定金;收受定金的一方因过错不履行预约合同约定的，应当双倍返还定金。因不可归责于当事人的原因，致使商品房买卖合同未能订立时，笔者认为，预约合同的理论基础是诚实信用原则，当事人在履行预约合同过程中，如果均诚实守信进行磋商谈判，则为全面履行了预约合同义务，因客观原因致使本合同未能订立，不应适用定金罚则。此时，只需返还定金即可。最高人民法院《商品房司法解释》第4条也规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
本案中，交房时间为20##年11月30日之前，被告应在此前积极对项目进行筹备、办理相关审批手续，取得相关证件，以便双方签订商品房买卖合同，但交房期限已过，被告的相关手续尚未完备，致使不能如期订立买卖合同，应认定被告违约。在商品房买卖过程中，买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，特别是对有关规划和建设的审批手续，商品房开发企业拥有更全面的信息。本案在20##年11月订立认购协议商定交房时间时，项目并未得到审批;后在20##年4月订立补充协议时，被告再次承诺按原商定的时间交房，但直到二审时相关审批手续仍未齐备，致使商品房买卖合同未能订立，应认定被告违反诚实信用原则，存在过错。
被告违反预约合同的义务，应承担违约责任。买受人可要求对方赔偿损失、支付违约金、适用定金罚则。另外，本案的预约合同又属于“必须缔约”的商品房买卖预约合同，如果起诉时被告已经取得商品房预售许可证明，买受人还可要求强制订立商品房买卖合同。本案中，双方当事人约定被告如违反协议书条款应赔偿原告每平方200元共计240万元的赔偿金，应认定为有效。原告要求判令被告按照双方约定支付原告赔偿金240万元，该请求应予支持。
六、立法建议
英国的杰出法官丹宁在《法律的训诫》中说道:“如果我们不做任何前人没有做过的事情，我们就会永远呆在一个地方，法律将停滞不前，而世界上的事物则继续进行。”从审判机关的角度，预约合同立法虽然缺失，但人民法院审理预约合同纠纷案件自然不能拒绝裁决，非等立法体系和司法解释灿然大备才处理预约合同纠纷。但毕竟，我国不属于英美法系，法官不能“造法”，面对实践中大量出现的预约合同及纠纷，也应加快预约合同立法。进行预约合同立法，一方面可以规范形形色色的预约合同，并为法院的裁判提供适用的依据;另一方面，从各国立法情况看，对预约合同进行立法也是合同法的体系完善所不可或缺的。
因预约合同本身属于债权合同，且各种债权本合同可订立预约合同，在立法上可参照我国澳门民法典，将预约合同规定于《合同法》总则之中，或者专门规定于一个单独的章节中，或者将其成立、效力、权利义务终止、违约责任等分别规定在总则的有关章节中。就预约合同立法的具体内容，笔者认为，市场经济既是法治经济，也是诚信经济，当事人为了进行交易，而签订预约合同，该合同就应当具有拘束力，当事人就应当履行合同的义务，“由信用交易而产生的信赖利益必须得到法律的确认和保护，”在法律中规定预约合同具有一般合同的属性和效力也会促进社会信用制度的建立。
参考文献
[1]尹田.法国现代合同法[M].北京：法律出版社，1995.
[2]王泽鉴.债法原理[M].北京：中国政法大学出版社，2001.
[3]徐国栋主编.绿色民法典草案[M].北京：社会科学文献出版社，2004.
[4]史尚宽.债法总论.中国政法大学出版社，2000.
[5]王利明.合同法研究[M].第1卷，第2卷，北京：中国人民大学出版社，2002.
[6]梁慧星.中国民法经济法诸问题[M].北京：中国法制出版社，1999.
[7]李月梅.合同解除与信赖利益赔偿[M].北京：北京出版社，2004.
[8]隋彭生.合同法要义[M].中国政法大学出版社，2006.
[9]王利明.违约责任论[M].北京，中国政法大学出版社，2000.
[10]《英汉法律词典》(修订版)，法律出版社，1999．
[11]傅静坤著：《二十世纪约法》，法律出版社，1997．
[12]许国栋著：《民法基本原则解释》，中国政法大学出版社，2004．
[13]黄正江：《预约合同制度架构》，苏州大学硕士学位论文，2003．
[14]王泽鉴著：《债法原理》，中国政法大学出版社，2003．
[15]黄茂荣著：《债法总论》，第一册，植根法学丛书编辑室，2002．
[16]黄立著：《民法债编总论》，中国政法大学出版社，2002．
致 谢
光阴茬蒋，毕业在即，不胜烯嘘。求学十几年来，回首过往与父母、师长、同窗、好友一起走过的路，爱恨悲喜，几多欣慰，亦几多遗憾。在财大求学的这四年中，诸位老师的谆谆教导和深深关怀令我在知识、能力、品德等多方面多有受益，感谢所有老师的指导、帮助和鼓励，为我指点生活迷津；感谢所有赐予我学识和智慧的教授、学者，引我进入法学殿堂。尤其感谢我的指导老师李永安教授，严谨的治学、渊博的学识、洒脱豪迈的人品魅力是我终身受益和难忘的，指导老师的精彩传授和不倦教诲是我人生路上宝贵的财富。本论文的写作过程中，确定选题、材料收集、结构安排到修改定稿，李老师都给予了精心指点。在此谨对我的指导老师再次衷心地表示感谢和诚挚地祝福。
感谢我的父母，在我成长的路上每一步都给予了无私的奉献和爱，而我将逐步承担起责任，用不断的努力报答父母。
毕业在即，令我难忘的还有许多朝夕相处的同窗和好友，尤其是读本期间寝室的王成龙、何永鑫、李云志和李春生同学。我们在学习中生活，在生活中交流，在交流中思考，所有这些都将终生难忘。祝愿所有的朋友人生的航程都能万事如意，一帆风顺!
本文由于笔者能力不足和客观条件所限，错误之处在所难免，恳请各位老师、同学斧正，以便更好完善，我将不胜感谢。