上诉人洛阳开天餐饮管理有限公司与被上诉人河南六合物业管理服务有限公司因租赁合同纠纷一案二审民事判决书 _______________________________________________________________________________________
（2010）洛民终字第685号
民 事 判 决 书
上诉人（原审被告）洛阳开天餐饮管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区周山路1号401房。
法定代表人王伟哲，该公司董事长。
委托代理人王毅波，该公司经理。
委托代理人李红波，河南帝都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）河南六合物业管理服务有限公司，住所地：河南省郑州市岗杜北街9号。
法定代表人，该公司董事长。
委托代理人周卫东，河南永晖律师事务所律师。
上诉人洛阳开天餐饮管理有限公司（以下简称开天餐饮公司）与被上诉人河南六合物业管理服务有限公司（以下简称六合物业公司）因租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民四初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人开天餐饮公司委托代理人王毅波、李红波，被上诉人六合物业公司委托代理人周卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：(一)、房屋租赁的事实
1、河南六合物业公司整体租赁房屋的事实。20xx年3月28日，出租方洛阳小浪底置业有限公司(甲方)与河南六合物业公司(乙方)签订《和顺园小区4号楼整体承包租赁合同》
一份，约定：乙方对小浪底和顺园小区4号楼地面以上的物业项目，包括1-3层裙房约8 110.72平方，4—7层商务楼17900.26平方，整体租赁用于商业经营，租赁期限10年， ．．．保修期内的维修费用由建筑方承担，保修期满后由乙方承担，确保其正常的使用功能，并达到国家规定的安全使用标准：甲方同意乙方在租赁期限内自主经营，可以转租或以其他方式与第三方合作经营等。
2、河南六合物业公司与洛阳开天餐饮公司租赁合同的事实。
20xx年6月11日，出租方河南六合物业公司(甲方)与承租方洛阳开天餐饮公司(乙方)签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于洛阳市南昌路六合国际一楼南一、二跨、二楼南楼整层、三楼以南七跨共建筑面积325O.5平方有偿租赁给乙方作为酒店经营场所使用，期限72个月，自20xx年10月15日至20xx年10月14日止，乙方承诺仅作为酒店经营使用，未经甲方同意，不得擅自改变房屋用途和转租。每年租金1200000元，缴纳租金的周期为每季缴纳一次，每次缴纳3 00000元，第一期房租应在20xx年9月15日前缴纳完毕，自第二期房租缴纳期起，乙方应提前30日向甲方缴纳房租；水、电费按照电表计量的实际度数读取，交纳时间为每月5日；逾期未缴，甲方有权按日5‰向乙方收取滞纳金等。甲方承诺：甲方是唯一有权出租此房产的经营者，确保在乙方使用期间不停电、不停水，进入乙方租用房屋进行安装、维修、检查时，事先须通知乙方；甲方为乙方提供免费的不固定泊车位(含门前及地下车厍)等。乙方承诺：在签订合同并足额交纳房租后享有合同期间所租房屋的使用权；在合同期内及期满后，扩房及续租优先；遵守大厦管理，自觉交纳房租，租赁期满交还甲方房屋应保护房屋及设施、设备的完好状态等。合同第八条是有关违约责任的内容，约定：2、租赁期限内因甲方原因提前解除合同，赔偿乙方三个月房屋租金作为违约金；3、因乙方原因提前解除合同，赔付甲方三个月的房屋租金作为违约金；4、乙方租金到期后三日内仍未向甲方交纳房租，甲方有权暂时收回房屋并停止向乙方提供包括水电在内
的一切服务；5、乙方房屋租金到期十日内，乙方仍未向甲方交纳房租，甲方有权单方解除合同，收回乙方所租的房屋，同时乙方应当向甲方赔偿三个月的房租作为违约金；6、合同解除或终止后，若承租房屋有乙方装修设施或其他装修物品(包括但不限于屋顶装修、地面装修、装修隔断等)，乙方应在终止合同当天将房屋恢复至入住时的状态，逾期视为乙方自动放弃装修设施和物品所有权，甲方有权单方清除或归甲方所。合同第九条是有关房屋修缮与使用的内容，双方约定：1、对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的责任和义务；2、乙方应合理使用所承租房屋等。合同第十条第2款约定：本租赁合同书附件作为不可分割的部分，具有同等法律效力。上述合同加盖河南六合物业公司洛阳分公司、洛阳开天餐饮公司公章，并由双方负责人梅靖、王毅波签字。双方当事人均认可上述签约事实，开天餐饮公司提交的租赁期限为15年的租赁合同书，原经办人员王建证明系为乙方向酒店投资方融资需要签订的假合同，开天餐饮公司单位主要负责人员、合同签订人王毅波在与王建的两次谈话录音中，对此事实未予否认，本院认定该合同有关“租赁期限180个月”的约定，不具有法律效力。另外，原、开天餐饮公司双方于20xx年1月9日签订《合同书》一份，约定：六合物业公司将南昌路六合国际5楼6501房间计134.93平方有偿租赁给开天餐饮公司作为暂时培训场所使用，租金每天50元等。
3、洛阳开天餐饮公司与洛阳浩亚达公司租赁合同的事实
20xx年6月26日，洛阳开天餐饮公司(甲方)与洛阳浩亚达公司(乙方)签订《租赁合同书》一份，约定：甲方将位于南昌路六合国际一楼南二跨房屋，建筑面积438.03平方，有偿租赁给乙方作为办公经营场地使用；租赁合同期限72个月，年租金350000元，租赁期限内租金每三年递增5％；乙方缴纳租金的周期为每季缴纳一次，每次89000元；甲方承诺：保证是唯一有权合法出租此房产使用权的经营者等。同日，双方签订《租赁合同补充协议》一份，约定：甲方负责与河南六合物业公司洛阳分公司协商房屋转租相关事宜，河南
六合物业公司洛阳分公司应出具书面证明同意甲方将房屋转租给乙方等。20xx年7月8日，河南六合物业公司洛阳分公司与洛阳开天餐饮公司签订《租赁合同附件》一份，约定：双方于20xx年6月11日签订关于南昌路六合国际《租赁合同书》，在原租赁合同基础上甲方同意乙方将原租赁一楼南一、二跨房间经酒店改造装修后剩余的场地共计面积438.03平方作为乙方法人王毅波参股经营的洛阳浩亚达公司经营使用，相关租赁合同条款与原合同相同。
(二)、租赁合同履行的事实
1、开天餐饮公司双方租赁合同履行的事实
六合物业公司、开天餐饮公司双方签订租赁合同后，于20xx年7月28日签订“房态交接单”一份，各方代表签字确认。之后，开天餐饮公司开始实际使用租赁的房屋。(1)合同履行过程中，开天餐饮公司向六合物业公司提出房屋质量等异议情况如下：20xx年7月2 4日，开天餐饮公司单位聘请的装修单位提交窝工报告单一份，说明：1、二、三层窗户周边长期没有抹灰，已经窝工三天；2、一层门厅宴会厅设计方案开工至今尚未确定施工方案影响进度；3、空调安装水管破坏卫生间防水层，如有漏水现象由该单位负责修复等。20xx年9月18日，开天餐饮公司向六合物业公司单位发出公函一份，内容为：“交给我们的房子不完善延误了装修导致开业推后；酒店门前绿化带开口至今没有结果”等，要求形成补充协议。六合物业公司单位洛阳分公司负责人梅靖签字确认“已收到”。 20xx年10月5日，开天餐饮公司向六合物业公司发出公函一份，要求提供以下资料：a房屋竣工资料；b消防验收资料；c与小浪底公司的整体租赁合同；d与小浪底公司的地下停车场合同等。六合物业公司单位洛阳分公司负责人梅靖签字确认“已收到”。 20xx年10月7日，开天餐饮公司向六合物业公司发出公函一份，反映三楼办公区漏水，三楼部分地方在下雨时也有漏水现象，六合物业公司单位工作人员在公函上注明意见：“发现三楼办公区漏雨，系雨水管漏水”。 20xx年11月19日，开天餐饮公司发出公函一份，反映二、三楼墙体出现多处
不规则裂缝，已影响装修及正常使用，要求给予消防资料等，六合物业公司单位洛阳分公司负责人梅靖签收。 20xx年11月2 2日，开天餐饮公司发出公函一份，要求解决房屋质量问题并解决地下车库和车位问题。20xx年12月6日，开天餐饮公司发出公函一份，内容为“在贵方回函确认无房屋质量问题的情况下，我方将全面施工并进行闭水试验，请派人到?钡龋衔镆倒镜ノ宦逖舴止靖涸鹑嗣肪盖┦铡?008年12月2O日，开天餐饮公司发出公函一份，表示不同意六合物业公司单位20xx年11月28日律师函的意见等。(2)六合物业公司回函等事实：2O08年12月5日，六合物业公司单位洛阳分公司回函，认可收到20xx年9月18日、11月19日、11月2 8日公函，答复如下：房屋是现状出租，20xx年7月28日办理了交接手续；不同意签署补充协议：保留对过去违约行为的追究权。20xx年12月8日回函，对10月5日公函要求提交消防资料等答复如下：“消防验收资料已给予提供，与小浪底公司整体合同属于商业机密；对于楼体公共区域漏水、墙体裂缝及其他质量问题，已明确答复为房态现状出租，房屋交接未提出异议；闭水试验一事，根据建筑业规范，卫生间要求做防水处理，对于贵方改变房间使用功能需要进行的闭水试验及其他不良后果，我方不承担任何责任”等。20xx年1 2月18日，六合物业公司委托河南晟大律师事务所发出律师函一份，内容为“贵公司应于20xx年12月15日交纳第二季度房租300000元，逾期三日尚未收?Ｏ挚硐奕眨缛圆唤荒勺饨?00000元，将根据《租赁合同书》第八条第5款的规定收回房屋并追究贵公司的违约责任”等。20xx年12月25日，六合物业公司发出“限期撤离的通告”一份，内容为：我公司致律师函催告房屋租金并给予三日宽限后仍未交纳，根据《租赁合同书》第八条第5款之规定，我公司行使收回房屋的权利，请贵公司三日内将人员、物品撤离、搬出，租赁房屋恢复原状，逾期仍未搬出视为贵公司放弃遗留物品所有权，我公司将自行处理，三日后我公司派员入驻”等。(3)交纳房屋租金等事实。双方当事人共同认可，20xx年1月1 5日起租金没有交纳；六合国际A座6501房间，
欠交租金4450元；租赁期间拖欠水电费金额为5203.6元；转租给洛阳浩亚达担保公司转租收益为48364元。
(三)、其他事实
河南六建建设发展有限公司证明：20xx年10月份对河南六合物业公司洛阳分公司报修的开天酒店三楼漏水问题，我公司对上屋面防水层开裂造成的漏水已维修完毕，另有东三层东侧雅间内屋顶漏水经开天酒店、六合物业公司相关人员现场确认，属装修单位在装钢筋时将上层面打穿所致，不属于我公司维修范围等。20xx年5月2 6日，洛阳市人民政府大型项目建设办公室组织勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位、监理单位、共同对洛阳小浪底置业有限公司建设的和顺园小区1、2、3、4号楼进行验收，验收为质量合格，同意验收备案，交付使用。本案审理过程中，该院主持双方当事人参加对开天餐饮公司辩解提出的“窗户没有抹灰、地面裂缝、办公区漏水”等进行现场勘查，六合物业公司对窗户边没有抹灰、地面有东西方向的横向裂缝、办公区两处及少数房间有漏水现象等认可，其中一处漏水处天花顶处已拆开，六合物业公司认为系装修所致，办公区漏水六合物业公司已维修，认为裂缝属于大型建筑正常沉降带，不影响房屋质量和正常使用；现场现状：地面裂缝处已进行隔断房间、设置走廊、铺砖等整体装修等。二、三层房屋原为通开大间，已被装修、隔断成大厅、房间、走廊、办公室等区间，装修框架基本完工，尚未油漆等。开天餐饮公司申请对租赁物业的质量进行鉴定，本院在现场勘查基础上组织双方当事人对鉴定是否应当进行质辩，六合物业公司认为鉴定申请的范围不属于房屋质量问题的范围，而属于外表瑕疵；双方存在房屋租赁争议，不存在房屋质量鉴定的问题；对修缮义务是否履行属于是否违约、是否应当承担违约责任的问题等，不同意进行鉴定。该院对鉴定申请未予准许。
原审法院认为，六合物业公司与洛阳小浪底置业有限公司签订六合国际物业整体租赁合同后，取得对该物业的管理权、经营权，并有权转租或与第三方合作经营，六合物业公司
取得管理权、转租权、经营权后与开天餐饮公司签订《租赁合同书》，内容及形式均未违背国家法律、法规、规章的规定，未侵害第三方合法利益，属于有效合同。根据法律规定，出租方应当提供符合国家强制质量要求的房产，政府有关部门组织勘察、设计、建设、施工、监理等单位对小浪底和顺园工程进行综合验收，确认工程项目质量合格、可以交付使用，已经证明租赁标的物符合使用、租赁的质量要求，双方在《租赁合同书》中对租赁标的物的质量没有特殊约定，各方工作人员共同签字办理房屋交接手续时，未提出其他质量要求和质量异议，开天餐饮公司接收后正常装修、使用，视为开天餐饮公司对移交租赁标的物质量的认可；租赁标的物在使用过程中发现的质量问题，应当依照国家法律规定由建筑方承担保修期内的保修责任，出租方应当及时报修或对属于出租方修缮义务范围的质量问题履行修缮义务；租赁标的物的使用功能问题，双方在合同中没有特殊约定，租赁标的物可能用于酒店、办公等不同的用途，承租方根据经营、管理的特殊需要对租赁物使用功能的特殊要求，与租赁标的物的质量无关，基于特殊使用功能的改造、完善等义务，不应由出租方承担。结合本案实际情况，对于办公区漏水等问题，出租方已予报修、处理，履行了修缮义务；开天餐饮公司在公函中要求的“对楼层进行闭水试验”等要求，属于承租方特殊使用功能的范围，不属于出租方的义务范围；关于窗户周边没有进行抹灰密封的问题，不属于“房屋质量影响装修无法进行”的问题范畴，且未对后续装修工程造成影响；关于裂缝问题，经本院组织双方现场查看，六合物业公司认为属于大型建筑正常沉降裂缝，不影响正常使用，开天餐饮公司已进行隔断房间、设置走廊、铺砖等整体装修，该质量瑕疵不属于影响房屋安全及正常使用的重大质量隐患，不应当成为影响装修无法进行的障碍因素；关于停车泊位的问题，六合物业公司已承诺可以履行义务；上述情况均不属于“六合物业公司违约、房屋质量导致装修无法进行”范畴，不应当成为承租方暂缓交纳租金、拒绝交纳租金的合法、合理抗辩理由，开天餐饮公司拒绝交纳房屋租金，无合同依据和法律依据；至于出租方是否全面履行了合同义务、
是否应当承担违约责任等，因开天餐饮公司未提出反诉请求，不属于本案的审理范围。综上，开天餐饮公司无正当理由拒绝履行支付租金的义务，六合物业公司在催告租金、给予租金交纳宽限期、履行通知义务后，根据合同约定行使合同解除权，要求收回房屋、房屋装修物归六合物业公司所有、要求开天餐饮公司支付欠交的租金、承担违约金、支付租赁期间的水、电费等请求，应予支持；开天餐饮公司经六合物业公司河南六合物业公司同意，将租赁的房屋部分转租给洛阳浩亚达公司，双方对转租收益没有约定，根据我国合同法等相关法律的规定，该转租收益应当归转租人即开天餐饮公司洛阳开天餐饮公司所有。故此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(二)项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条等规定，判决如下：一、解除河南六合物业公司与洛阳开天餐饮公司签订的房屋租赁合同；二、洛阳开天餐饮公司租赁期间在租赁物业上的固定性装修物及其他固定性财产添附，无偿归河南六合物业公司所有；三、洛阳开天餐饮公司向河南六合物业公司支付拖欠的租金437010元；四、洛阳开天餐饮公司向河南六合物业公司支付违约金300000元；五、洛阳开天餐饮公司向河南六合物业公司支付拖欠的水、电费5203．6元；上述义务，于判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回河南六合物业公司其他诉讼请求。案件受理费11706元，财产保全费4770元，由洛阳开天餐饮公司负担。
开天餐饮公司不服原审判决向本院提起上诉称：1、原审人民法院审理该案程序严重违法，应将该案移送有管辖权的洛阳市仲裁委员会仲裁解决。20xx年6月11日，上诉人开天餐饮与被上诉人六合物业签订租赁合同一份，该合同第十条第三款明确约定：本合同在执行中发生的争议，由双方协商解决，协商不成，提交当地仲裁委员会仲裁。上诉人开天餐
饮公司与被上诉人六合物业公司对该租赁合同已经履行，在合同履行期间发生的争议，理应由仲裁委员会仲裁。而当地（也就是洛阳市）唯一的仲裁委员会就是洛阳市仲裁委员会。而一审法院无视上述规定，在仲裁协议有效的情况下，依然坚持管辖权。2、原审法院认定事实不清，证据不足。20xx年6月11日，开天餐饮公司与六合物业公司签订租赁合同一份，该合同租赁期限是15年，而一审法院却认定合同履行期限为6年，显属认定错误。六合物业公司交付的租赁物存在严重瑕疵，而一审法院却无视上述事实，其表现为：（1）、开天餐饮公司委托的装饰公司进驻后，发现房屋窗户不具备使用条件，在开天餐饮公司与六合物业公司多次协商无果的情况下，开天餐饮公司窝工一个月，无奈只好自己投入1.7万元进行修缮。（2）、六合物业公司随意更改排烟设施方案，造成开天餐饮公司既窝工，又多花了五万元。（3）、六合物业公司提供的房屋墙体和地面因质量问题出现裂缝，导致开天餐饮公司无法正常装修。（4）、开天餐饮公司装修好的房屋因漏水导致屋顶多处损坏，使得租赁物无法正常使用。（5）、开天餐饮公司与六合物业公司双方约定的免费使用门前和地下停车位，六合物业公司没有兑现。（6）、六合物业公司提供的图纸关于水网部分有误，导致开天餐饮公司水网改造损失近十万元。（7）、六合物业公司原本承诺的酒店门前绿化隔离带开口，方便来酒店就餐能顺利进入停车位置及电梯开门等问题均未解决。（8）、六合物业公司提供的消防通道不畅通，开天餐饮公司装修时被罚款2000元，至今消防手续仍然没有批下来，导致装修业无法进行。3、一审法院将上诉人投入的装修费用300万元全部判给六合物业公司无任何法律依据。20xx年6月11日，开天餐饮公司与六合物业公司签订租赁合同后，开天餐饮公司即按租赁合同约定付了30万元租金给六合物业公司。同时，开天餐饮公司投巨资对租赁房屋进行装修，在六合物业公司提供租赁物存在重大瑕疵的情况下，开天餐饮公司所投入的装修部分，不知何故，却被一审法院判给被六合物业公司实在令人费解。4、本案真正的违约方是六合物业公司，而不是开天餐饮公司。由于六合物业公司提供的租赁物存在严
重瑕疵，在开天餐饮公司提出问题后（均有六合物业方的签字），六合物业公司无任何实际行动来履行维修义务。正是六合物业公司的违约行为，才导致开天餐饮公司装修工程既窝工，又付出了极大的经济损失。综上，一审判决书程序严重违法，认定事实不清，证据不足，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
六合物业公司答辩称：1、开天餐饮公司上诉请求不明确。开天餐饮公司上诉请求第二项要求“将案件移送洛阳市仲裁委仲裁”，第三项却同时要求“发回原审人民法院重审”。上诉请求不明确。开天餐饮公司请求“将案件移送洛阳市仲裁委仲裁”没有事实和法律依据。首先双方合同中仲裁条款约定不明(答辩人住所在郑州，开天餐饮公司住所在洛阳，合同约定发生争议由“当地仲裁委仲裁”，依法应视为无效；其次开天餐饮公司提出管辖异议的时间超出了法定期限，且被涧西区法院裁定驳回并经市中级法院终审裁定维持； 2、原审判决认定事实清楚，证据充分。（1）一审中答辩人举出充分证据(其中包括构成开天餐饮公司自认的录音资料)证明“十五年期限”合同系开天餐饮公司为谋取不正当利益而伪造的假合同。一审法院依法认定该假合同无效，恰恰反映了认定事实清楚，证据充分。(2)开天餐饮公司又称答辩人“交付的租赁物"存在严重质量问题，该说法与事实不符。首先，开天餐饮公司宣称房屋存在质量问题，但在一审中并没有对此提出反诉，根据诉讼法的规定，依法不属于本案审查范围。 其次，开天餐饮公司捏造房屋存在质量问题的说法属于逃避责任的不诚信行为。开天餐饮公司也指出了答辩人交付的房屋性质属于“租赁物”，是特定物，“现状承租"是其基本原则。开天餐饮公司在交接清单上签字认可，没有提出异议，事后也没有提出任何书面异议。再次，答辩人交付的房屋符合租赁合同和相关法律的要求。作为租赁物的房屋在竣工验收中质量合格，丝毫不违反租赁法规“不危及人身安全"的要求。开天餐饮公司为逃避责任所幻想的救命稻草——某个窗户没有抹灰竟然成了“房屋存在严重质量问题”，简直是荒谬之极。况且毛墙毛地交付是为了装修便利，属于业内交易习惯。因此答辩
人的交付完全符合租赁合同的约定和相关法律的规定。最后，租赁房屋所出现的一些问题，部分也是由于开天餐饮公司在装修过程中造成的。3、一审法院判决租赁房屋内的装修及附属物归答辩人所有，合法有据。开天餐饮公司拒交房屋租金，在答辩人依约催告并给予合理宽限期后，仍然拒不缴纳房屋租金。开天餐饮公司严重违约，答辩人依法解除合同，并通知开天餐饮公司将房屋恢复原状。答辩人依法行使权利，当然应当得到人民法院的支持。开天餐饮公司所称的“装修费用300万元”与事实不符。开天餐饮公司的装修投入远没有开天餐饮公司所宣称的“300万元”，且因为资金不到位并未进行完毕，自装修停工至一审法院作出判决已闲置一年有余，如今装修残余的市值更与开天餐饮公司恶意夸大的数额有天壤之别。 4、开天餐饮公司称答辩人是违约方，没有事实依据。事实是开天餐饮公司严重违约。答辩人与开天餐饮公司20xx年6月11日签订《房屋租赁合同书》，依据关于租金数额及交纳期限的约定，开天餐饮公司应于20xx年12月15日交纳第二季度(20xx年1月15日至20xx年4月15日)租金30万元。答辩人未收到租金，于20xx年12月18日委托河南晟大律师事务所向被告致律师函督促及时交纳房屋租金并给予三日宽限期。但逾期被告仍未交纳。在租赁合同中，开天餐饮公司拒不缴纳租金的行为才属于严重违约。 基于“现状承租”的原则，租赁物存在一些瑕疵并不属于出租人违约，更不能作为承租人拒交租金的抗辩理由。综上，一审法院认定事实清楚,证据充分，适用法律正确，开天餐饮公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回开天餐饮公司的上诉请求。
本院经审理查明的事实与原审查明事实基本相同。
本院认为：六合物业公司与洛阳小浪底置业有限公司签订六合国际物业整体租赁合同后，取得了对该物业的管理权、经营权，并有权转租或与第三方合作经营，六合物业公司取得管理权、转租权、经营权后与开天餐饮公司签订《租赁合同书》，内容并不违背有关法律、法规的规定，应认定为有效合同。根据法律规定，出租方应当提供符合国家强制质量要求的
房产，政府有关部门组织勘察、设计、建设、施工、监理等单位对小浪底和顺园工程进行综合验收，确认工程项目质量合格、可以交付使用，已经证明租赁标的物符合使用、租赁的质量要求，双方在《租赁合同书》中对租赁标的物的质量没有特殊约定，各方工作人员共同签字办理房屋交接手续时，未提出其他质量要求和质量异议，开天餐饮公司接收后正常装修、使用，视为开天餐饮公司对移交租赁标的物质量的认可；根据本案的实际情况，针对于办公区漏水问题，出租方已予报修、处理，履行了修缮义务；而开天餐饮公司在公函中要求的“对楼层进行闭水试验”等要求，属于承租方特殊使用功能的范围，不属于出租方的义务范围；关于窗户周边没有进行抹灰密封的问题，不属于“房屋质量影响装修无法进行”的问题范畴，且未对后续装修工程造成影响；关于裂缝问题，属于大型建筑物为防止建筑物各部分由于地基不均匀沉降引起建筑物的破坏，而必须设置的沉降缝，开天餐饮公司应按照正确有效的沉降缝处理方法处理沉降缝，现开天餐饮公司已进行隔断房间、设置走廊、铺砖等整体装修，故该沉降缝不属于影响房屋安全及正常使用的重大质量隐患，不应当成为影响装修无法进行的障碍因素；上述情况均不属于“六合物业公司违约、房屋质量导致装修无法进行”的范畴，因此，开天餐饮公司关于六合物业公司交付的租赁物存在严重瑕疵、使得租赁物无法正常使用、导致装修业无法进行的上诉主张，缺乏事实和法律依据，且开天餐饮公司不能提供充分证据予以证明，该上诉主张不能成立，本院依法不予支持。开天餐饮公司无正当理由拒绝履行支付租金的义务，在六合物业公司催告交纳租金、并给予租金交纳宽限期后，开天餐饮公司仍拒绝交纳房屋租金，无合同依据和法律依据，已经构成违约，应依照双方合同的约定承担相应的违约责任。另开天餐饮公司上诉称已投入巨额装修费用，付出极大经济损失的上诉理由，因开天餐饮公司在原审期间并未提出反诉请求，且没有提供相应的证据予以证明，故该部分不属于本案的审理范围，开天餐饮公司可就其租赁期间在租赁物业上的固定性装修物及其他固定性财产添附另案进行主张，对于其他可移动装修物品，本院酌定由开天餐饮公司
十日内自行搬离，并将房屋交付给六合物业公司。综上，六合物业公司根据合同约定行使合同解除权，要求收回房屋、由开天餐饮公司支付欠交的租金、承担违约金、支付租赁期间的水、电费等请求，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但判决开天餐饮公司租赁期间在租赁物业上的固定性装修物及其他固定性财产添附无偿归河南六合物业公司所有欠妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民四初字第73号民事判决第一、
三、四、五项；
二、撤销河南省洛阳市涧西区人民法院（2009）涧民四初字第73号民事判决第二项；
三、驳回河南六合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。
上述义务，于判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费11706元，财产保全费4770元，共计16476元，由河南六合物业管理服务有限公司承担1648元，由洛阳开天餐饮管理有限公司承担14828元；二审案件受理费11706元，由河南六合物业管理服务有限公司承担1171元，由洛阳开天餐饮管理有限公司承担10535元。
本判决为终审判决。
审判长 邢 蕾
审判员 吴爱国
审判员 于 磊
二○一○年五月四日
书记员 许巧红