买卖二手房的补充协议（买方维权方案）

买卖二手房产的交易，对于买卖双方都是一件大事，必须慎之又慎，才能好事办好。凡事预则立，不预测废。为确保双方权益，现就《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》中未尽事宜，签定《补充协议》如下：

一、关于各方身份与证件

三方均承诺，各自身份真实，提供的身份证件，房屋产权证书、房屋地产证书、相关产权人的委托及公证书等文件真实、有效；三方均确认，《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》上相关内容，是按原件认真填写并经反复核对无误。

如果《合同》（指双方已签之《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，以下同，不再说明）生效后，交易中发现卖方的身份不实（并非产权人）；或出现了委托人中途放弃、出现了、委托人以外新的产权人，干预、阻挠交易进行；或是卖方所提供的证件不实，如交易中发现房地产证书的内容与房产部门登记不符，损伤了买方权益，买方可认定为卖方“有欺诈行为”，中介亦负有连带责任，要求卖方与居中方承担违约责任，并按已发生交易金额的二倍赔偿损失。

二、关于标的产权与现状

在房屋买卖交易中，卖方有义务如实提供包括产权状况、租赁与户口等有可能影响交易的真实信息。卖方已告之此房现在抵押中，尚有抵押余额X万元，交易需要先“赎楼”，并承诺所售房产无承租，户口将按时《合同》中约定时间签迁出。

如果《合同》生效后，赎楼不顺利，《合同》被迫中止，卖方承担违约责任，同意双倍退还定金（至少如数返还定金）。居中方也只收取相应服务费（原定佣金的X%）。

如果《合同》生效后，执行中出现了房屋被租凭、户口尚未（或未能及时）迁出，甚至又卖于第三者等情况，给买方带来了不能及时过户、收房、入住、迁户口的困扰，甚至致使《合同》不得不中止，买方均可认定卖方有欺诈行，中介亦负有连带责任，要求卖方与居中方承担违约责任，并按已发生交易金额的二倍赔偿损失。

三、关于房子售价与付款

（1）买卖双方在《合同》约定，该房地产转让总价款为人民币：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元

______角______分（小写：____________元）。该转让价款（不含税费）为交易最终金额，《合同》在双方签字后即为生效。此后，无论国家出台什么新政策、房地产市场出现新什么变化，双方均不得提出变更要求。如果一方单方毁约，致使《合同》无法执行，毁约方必须按地产总价二倍的金额赔偿对方。

（2）该房地产交易定金为人民币：________亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分（小写：

____________元）。买方同意《合同》约定期限与金额，分两次支付。办法为：买方将定金在《合同》约定期限内存入“以银行为第三方，为双方设立的监管帐号”，即视为卖方收讫。定金在买卖双方办理过户手续时自动转为楼款。双方不再另有约定。此后，如果因买方原因中止《合同》，定金归卖主方所有，买方不得提出异议；如果因卖方原因中止《合同》，卖方必须按定金的双倍金额退还给买方；如果因为居中方违规操作（如一房多卖，择优成交），造成中止《合同》，买卖双方均可认定其为欺诈行为，并要求其按定金的双倍金额赔偿损失。

（3）为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方在《合同》中约定“从交易总价款中预留人民币：______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分（小写：

____________元）作为交房保证金。此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算。此交房保证金的处理方法为：“存入以银行为第三方，为双方设立的监管账户”。在卖方向买方交房前，买卖双方中任何一方，只可以查询不可动用，待一切事宜办完，最后结清账目时，方能由买方正式转给卖方。如果发现单方动用此款，动用方必须以该款的双倍金额赔偿对方。

（4）定金、交房保证金之外的购房款人民币：______亿______仟______佰______拾______万______仟______佰______拾______元______角______分（小写：____________元），买方将按《合同》约定时限，以向银行抵押付款方式支付。抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额部分，双方约定：买方于银行出具贷款承诺函之日起X日（时间可商量，最好能充裕一点，比如十天或两周）内补足应交款。此款也以存入买卖双方约定的以银行为第三方的监管账户的支付。在卖方向买方交房前，买卖双方中任何一方，只可以查询不可动用，待一切事宜办完，最后结清账目时，方能由买方正式转给卖方。如果发现单方动用此款，动用方必须以该款的双倍金额赔偿对方。

买方交付给卖方的定金、首付款、剩作房价款及最后结清的购房保证金，卖方在收款后均要向买方出具符合税务规定的收款凭证。

四、关于交易流程与约定

1、买方逾期付款（含追加首期款），卖方有权要求买方承担违约责任。买方愿以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。但因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外。

2、《合同》签定后，居中方在买方完成与房屋交易相关的各种税费上缴、去银行做理资金监管和贷款手续、办理房地产证书及各种收费户主变更手续时，均负有提示、指导、协助责任。如果因为居中方的提示、指导、协助不力出现疏漏，导致买卖双方权益受到损伤，居中方应承担相应责任，按造成损失金额的 10——50 %（数额可商量）接受扣减佣金处罚。

3、买方首期款筹好后，在居中方要协助买方手续办好贷款手续后，买方需按协议先付给居中方一半佣金，另一半待交易交房后付给。居中在收款后要向买方出具符合税务规定的收款凭证。如果未能及时给付，影响了交易流程的正常进行，责任由买方承担。如果按时完成了给付，由于居中方原因影响了交易流程正常进行，责任由居中方承担，按造成损失金额的10—50 %（数额可商量）接受扣减佣金处罚。

五、关于最后验收与结算

1、买方取得新房证后，卖方方能取得首付款，居中方要监督买卖双方履行好支付手款；并提醒买方在留取新房证的复印件后，及时把原件交回产权交易中心，完成抵押贷款

2、卖方收取房款后，居中方要协助买卖双方完成验房、收房；结清水电费、物业管理费及帐户变更手续。

3、买方收房时，卖房人要将原购入的商品住房出售时，开发公司提供的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》和房屋建筑图纸，装修标准和用料清单，一并交给买方（买受人享有两书规定的权益）。并按签约时商定的条件和登记的家私清单，一一移交。如有缺损，卖方应折价赔偿。

六、关于补充协议的有效性

买方、卖方、居间方在本签订本协议均在场，本协议是《合同》的重要附件，具有与《合同》相同的法律效应。本协议自三方签字后即刻生效，如果在内容上有与《合同》不附之处，以本协议为准。本协议留存份数与《合同》数相同。

第二篇：二手房补充协议使用说明

二手房补充协议主要条款修订、完善说明

1、鉴于条款

着重提示买方已查看交易房产相关证件、手续等材料并实地勘验交易房屋，对拟交易房屋基本情况已充分知情，链家已为买卖双方提供居间服务，三方对已签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》作补充约定。

2、合同标的

无产权证房屋交易应明示“尚未取得交易房屋的所有权证书”；

并明确约定：“如出现房屋产权证书下发前甲乙丙三方签署的合同中所记载的房屋地址、面积等信息与房屋产权证书记载不一致（无论面积增加或面积缩小）的情况，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，不因此追究他方的任何责任”； 在上述情况下还要同时约定：“房屋价款、居间服务费等所有已签署的合同条款内容不变”。

该条款明确了无产权证房屋交易时的基本状态，三方经充分协商一致同意以现有房产相关证件、手续等材料并已三方已实地勘验交易房屋的事实为基础约定明确各方的权利义务，可以预防、控制、威慑某一方恶意违约、扯皮事件的发生。

3、价款组成

建议推广使用：总房价款（不含税，即净得房价款，下同）；【总房价款（不含税）=净得房价款=定金+首付款+尾款（剩余款项），一是为了使该概念更通俗易懂，明确、无歧义；二是为了是协议内容前后保持一致，如后面违约责任中“以相当于房屋总价款的20%数额”】。

交易房屋内装饰装修一并包含在总房价款（不含税）之内，应随房一并转移和交付，不建议使用“赠送”类表述。

4、房屋交易流程细化及拖延办理违约责任

针对具体情况选择使用推荐的相应补充协议文本（两大类八种版本）。 违约责任具体区分了根本违约和延期履行一般违约的情形，并分别约定了相应的违约责任。以敦促、威慑协议各方积极、诚信、全面履行合同。

5、税费承担

建议在《北京市存量房买卖合同》第九条“税、费相关规定”条款中，不履行税费缴纳义务的违约责任，建议填写5%，以配合、呼应本补充协议之约定。

6、违约责任统一标准（根本违约）

甲方根本违约范围更广，更明确；

违约责任及履行方式具体、明确，方便易行；

明确约定买卖任何一方违约，丙方所有取服务费用的承担方及承担方式，充分保障了丙方的权利（均不受影响，不用退还，不用处理），可避免不必要的麻

烦和纠纷。

7、户口逾期迁出违约责任

推荐保留使用，明确约定逾期迁出的违约责任，在违约的情况需要承担的金钱责任来威慑业主积极地履行迁出义务。

8、协议签订特别提示、注意事项

8.1乙方房屋价款支付方式及流程

乙方签约前支付定金，签约当日支付首付款，过户完成当日支付尾款； 乙方签约时支付定金，甲方提前还款当日（评估报告出具后3日内，或去银行面签当日）支付首付款，过户完成当日支付尾款；

乙方签约时支付定金（或首付款），过户完成当日支付尾款。

以上为常见房价款支付方式，建议选择适用。

8.2 本补充协议一般两页，务请买卖双方在每页分别签字；

8.3 务请买卖双方在本协议尾部留下具体、有效的通讯方式、联系地址，并填写本补充协议签订时间。