方X诉上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷案 _______________________________________________________________________________________

（2010）浦民一（民）初字第5154号

民事判决书

原告方X，女。

委托代理人苏XX，北京市XX律师事务所上海分所律师。

委托代理人赵XX，北京市XX律师事务所上海分所律师。

被告上海XX国际物业服务有限公司，住所地上海市X区X路X号X室。 法定代表人XXXX，董事长。

委托代理人赵XX，上海中汇律师事务所律师。

原告方X诉被告上海XX国际物业服务有限公司劳动合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员蔡瑜独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵XX、被告的委托代理人赵XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告方X诉称，原告于20xx年11月20日进入被告处工作，双方签订了劳动合同。20xx年6月24日至20xx年6月30日期间被告为逃避因终止劳动合同承担赔偿金的法律责任，要求原告在其出具的辞职表格上写上自愿辞职以换取为原告提供新物业公司XX物业公司的工作，否则不提供工作职位胁迫原告。原告迫于生活压力和工作机会被迫在被告出具的辞职表格上签名，原告一直工作至20xx年6月30日止。被告这种以工作机会变相胁迫和乘人之危的做法严重侵犯了劳动者的权利。同时，原、被告在连续订立二次固定期限劳动合同后，在20xx年6月签订劳动合同时要求与被告签订无固定期限的劳动合同，但遭被告拒绝，继续要求原告签订固定期限的劳动合同。鉴于被告裁减人员二十人以上未向全体职工说明情况，未听取工会和职工的意见，违法裁员，违法签订劳动合同，逃避支付经济赔偿金

的法定责任。为此，原告向上海市浦东新区劳动争议仲裁委员会提起申诉，经仲裁裁决，原告不服该裁决，现提出起诉，要求被告：1、支付20xx年11月至20xx年6月的赔偿金人民币2500元（以下币种相同）；2、支付违法终止劳动合同的赔偿金2500元。审理中，原告变更第一、二项诉讼请求，要求被告支付违法终止劳动合同的赔偿金5000元。

被告上海XX国际物业服务有限公司辩称，原告原系被告处职工，双方签订了劳动合同。20xx年6月24日，原告向被告提出书面辞职。现原告要求被告支付违法终止劳动合同的赔偿金不符合有关法律。故不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告原系被告处职工，双方签订了劳动合同。20xx年6月24日，原告向被告提出书面辞职，20xx年6月30日原告离开被告处。因原告认为被告利用原告不了解法律，使原告签署了不利于自己的辞职书，被告的行为属于违法行为。为此，原告于20xx年9月25日向上海市浦东新区劳动争议仲裁委员会提起申诉，要求被告支付解除劳动合同的赔偿金5000元。经仲裁，裁决原告的请求不予支持。原告不服该裁决，遂向本院提出起诉。

以上事实有下列证据证明，原告提供的劳动合同、浦劳仲（2009）办字第7166号－14仲裁裁决书、被告提供的告《XX项目》全体员工书、《XX物业管理处员工辞职/辞退申请表》及当事人陈述等。

本院认为，根据法律规定，当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证明或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张系被告利用其不了解法律，使原告签署了不利于自己的辞职书，被告的行为属于违法行为，对此原告未提供有效证据予以证明，故原告应当承担举证不能的法律责任。鉴于原告系完全民事行为能力人，应当对本人签署的有关文书，承担相应责任，因原告系自行提出辞职，其要求被告支付违法终止劳动合同赔偿金不符合法律规定。故原告要

求被告支付违法终止劳动合同赔偿金5000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国劳动合同法》第八十七条之规定，判决如下：

驳回原告方X的诉讼请求。

案件受理费10元，减半收取计5元，由原告方X承担，免予收??如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 员 蔡瑜

书 记 员 沈雯

第二篇：物业管理合同

物 委 托 方：受委托方： 业 管 理 合 同

物业管理合同

委 托 方（以下简称甲方）： 受委托方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国经济合同法入建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》以及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策等，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 实行专业化、一体化的物业管理，特订立本合同。

第一条 物业基本情况

1.1名称：

1.2座落位臵： 路（街道） 号。

1.3管理界限:东至 ；南至 ； 西至 ；北至 。

1.4占地面积： 平方米；建筑面积： 平方米；其中住宅 平方米；物业类型： 住宅区／低层、高层混合）。

第二条 委托管理事项

2.1房屋建筑本体共用部位（屋顶、梁、柱、承重结构、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理。

2.2房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水

管、烟囱、共用照明、暖气干线、供暖锅炉房、信报箱、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等）及附属设施的维修、养护、管理和运行服务。

2.3本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、路沿石、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、景观、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理。

2.4本物业规划红线内的属配套服务设施（商业网点、文化体育娱乐场所、锅炉房、幼儿园）的维修、养护和管理。

2.5公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

2.6公用绿地、草木、建筑小品等的养护与管理。

2.7交通、车辆行驶及停泊。

2.8维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，如发生刑事案件依照法律规定处理。

2.9组织开展小区文化娱乐活动。

2.10物业及物业管理档案、资料及法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

2.11负责向业主和业主使用人收取物业管理费。

2.12业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

2.13对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等相应措施。

2.14乙方每年向甲方缴纳 万元，剩余经营收入归乙方所有，甲方所得按规定专户存储，全部用于补充维修资金不足。

第三条 合同期限

3.1本合同期限为 壹 年。

3.2自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四条 物业管理服务质量标准

4.1服务范围：

4.1.1公共设施维修，水电机械维护、公共电梯设备的定期检查。

4.1.2清洁维护，定期清除垃圾，清理水沟，外墙洗刷等。

4.1.3道路维修、养护，花木整理，修剪花草树木，随时更换枯死的枝叶等。

4.1.4火警防范，如加强消防设备、防火设施的管理。

4.2 共用设备管理

4.2.1设备图纸、档案资料齐全，设备台帐记录清晰，管理完善，随时查阅。

4.2.2专业技术人员、维修操作人员严格操作规程，按要求经过专业培训，持证上岗。

4.2.3设备良好，运行正常，有设备运行记录。有专门的保养检修制度，无事故隐患。

4.2.4小区内生活用水（加压供水设备、水池、水箱）有严密的管理措施，有二次供水卫生许可证和操作人员健康许可证，水质检验合格。

4.2.5电梯按规定时间运行，电梯厢清洁卫生，通风、照明良好。电梯有专业队伍维修保养，安全运行和维修养护规章制度健全，运行养护有记录。

4.2.6负责锅炉供暖的，锅炉供暖严守各项规章制度，运行正常并有运行记录。供暖期间，居室内温度应为18℃，不低于16℃。

4.3共用设施管理

4.3.1小区内公共配套服务设施完好，并按原设计用途使用。

4.3.2公共照明设备设施齐全，运行正常。

4.3.3道路畅通，路面平坦无损坏。

4.3.4污水排放畅通，沟道无积水。。

4.3.5危险部位标志明显，有防范措施。

4.4绿化及养护管理

4.4.1公共绿地、庭院绿化布局合理、花草、树木、建筑小品配臵得当。

4.4.2绿化有专人养护和管理，无损坏、践踏现象，无病虫

害及枯死现象。对绿地、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、疏搂枯叶。

4.5环境卫生管理

4.5.1小区内环卫设施完善，设有果皮箱、垃圾放等保洁设施。

4.5.2小区内实行垃圾袋装化，随产随清。

4.5.3楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台无灰尘，窗户明亮。楼道内无乱堆乱放现象。设备间清洁卫生，通风照明良好。

4.5.4道路、庭院、绿地、公用场地无纸屑、烟头、塑料袋等杂物。

4.5.5雪后及时扫净小区内道路和楼间积雪，雨后及时清理污水。

4.5.6小区内无马路摊点、马路市场，商业网点牌匾美观整齐，管理有序。

4.5.7小区内无违法、临时建筑。

4.5.8小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。

4.5.9共用场地定期清洁、地面无油渍等污染现象。

4.6社区秩序维护

4.6.1小区内实行24小时保安值班巡逻制度。

4.6.2保安人员值勤有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，

作风严谨，有值班巡逻记录，各项保安措施落实。

4.7停车场及车辆停放管理

4.7.1甲方委托乙方经营管理的停车场车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。

4.8 消防

4.8.1消防系统标志明显，设备完好，可随时启用。

4.8.2配备专职或兼职消防管理人员。

4.8.3消防通道畅通无阻。

第五条 甲方的权利和义务

5.1监督物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告。

5.2对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经相关主管部门认定，甲方有权终止合同并赔偿由此给甲方造成的一切经济损失。

5.3委托乙方对物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴纳有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施。如因类似等问题的处理不当，造成业主或住户集体上访或打架闹事等事件的发生，由乙方承担一切责任。

5.4甲方在合同生效之日起 日内按规定向乙方提供经营

性商业用房 平方米，由乙方按每月每平方米 元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.5甲方在合同生效之日起 日内按政府规定向乙方提供管理用房 平方米（产权归全体物业产权人所有），由乙方按下列第 项使用：

①无偿使用。

②按每月每平方米建筑面积 元的标准租用。

5.6甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供工程建设竣工验收等资料，并在乙方管理期满时予以收回。

5.7委托乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。

5.8建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

5.8.1竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

5.8.2设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

5.8.3物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5.8.4物业管理所必需的其他资料。

第六条 乙方的权利和义务

6.1物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 6.2 物业管理用房的所有权依法属于业主，未经业主大会同

意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

6.3物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第4.8条规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

6.4 物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

6.5物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

6.6 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。 6.7对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

6.8 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管

理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

6.9物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。

6.10物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

6.11业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。

6.12供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道

路、场地的，应当及时恢复原状。

6.13住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。

6.14利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

6.15物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

6.16 在办理业主入住手续 日前，向甲方提交本物业的入住计划、入住方案、等级维修应急预案、维修及定时维修的人员情况。

6.17根据有关法律、法规政策及本合同的规定，制订该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则及安保方案，自主开展各项管理经营活动，但不得损害甲方及业主（住户）的合法权益，

获取不当利益。

6.18遵照国家、地方物业管理服务收费规定，按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度，测算物业管理服务收费标准，并向甲方提供测算依据，严格按政府相关部门规定的收费标准收取，不得擅自加价，不得只收费不服务或多收费少服务，甲方有权不定期对乙方的工作进行检查、抽查，如检查发现乙方不能履行应尽的责任及义务的或不作为、乱作为的情况，甲方有权解除合同或对相关负责人进行处理。

6.19负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。

6.20有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理，但因处理不当，引起上访事件由乙方负责。

6.21接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导，并接受甲方和业主的监督。

6.22至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目明细情况。

6.23对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。如乙方擅自占用公用设施和概念其使用功能的，经相关主管部门或甲方发现进行的处罚等一切均由乙方承担责任。

6.24建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更

情况，做好对档案的保密工作。

6.25开展有效的社区文化活动和便民服务工作。

6.26本合同终止时，乙方必须向甲方移交原委托管理的全

部物业及其各类管理档案、财务等资料；移交本物业的公共财产，包括用管理费、公共收入积累形成的资产；对本物业的管理财务

状况进行财务审计，甲方有权指定专业审计机构。

第七条 管理目标

7.1乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项

标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），报政府

物业主管部门审核同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺，在

本合同生效后 三 个月内达到管理标准，并获得政府主管部门颁

发的证书。

第八条 管理服务费用

8.1本物业的管理服务费按下列第 项执行：

①按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方

米建筑面积 元。

②按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方

米建筑面积 元。

③由甲方按统一标准直接支付给乙方，即每年（月）每平方

米建筑面积 元。支付期限：每月 日前，方式：

8.2管理服务费标准的调整按下列第 项执行：

①按政府规定的标准调整；

②按每年 ％的幅度上调；

③按每年 ％的幅度下调；

④按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；

⑤按双方议定的标准调整。

8.3乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设 备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

8.4房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、 养护与更新改造，由乙方提出方案，经政府物业主管及相关部门审核后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。

8.5本物业的公用设施专用基金共计 元，由乙方负责在 日内按法规政策的规定到位，以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

8.6业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

8.7电梯运行费、采暖费收费按现行规定执行。

8.9乙方按 %的比例从物业管理服务收费中提取管理者利润。

8.10乙方根据有关委托，按政府定价代向物业产权人、使用人收取水费、电费等相关费用。

第九条 违约责任

9.1如因甲方原因不按约定履行合同义务的，视为甲方违约。

9.2如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方或业主经济损失的，乙方应给予甲方或业主（住户）相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。

9.3因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理（产生事故的直接原因，以政府及权威部门的鉴定结论为准），造成的经济损失由乙方承担。

9.4乙方擅自更改收费标准，甲方有权要求乙方退还，造成甲方或业主（住户）经济损失的，乙方应向甲方或业主（住户）赔偿相应的损失。

9.5乙方不按委托管理事项的内容执行的，给甲方造成经济损失的，应承担相应的赔偿责任，情节严重者，承担法律责任。

9.6甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 元的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予超出部分的赔偿。

第十条 合同争议的解决

本合同发生争议的，由双方当事人协商或申请调解，协商或调解不成，按下列 方式解决。

（一）提请 仲裁委员会仲裁

（二）依法向 人民法院提起诉讼

第十一条 其他事项

11.1双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议为准，补充协议与本合同具有同等法律效力。

11.2本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，乙方应及时采取有力的措施避免损失的扩大，否则乙方将承担违约责任。

11.3本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

本合同共15页，一式 份，甲、乙双方各执 份，具有同等法律效力，本合同自签订之日起生效。

（以下为双方盖章处，无正文） 甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

法人代表（签章）： 法人代表（签章）： 授权委托人： 授权委托人：

物业管理主管：

签订日期： 年 月 日