第三章 设计条件及技术要求

（设计任务书）

通州区台湖镇104地块项目

设计条件及技术要求

1 项目建设背景

项目位于通州区台湖镇光机电一体化产业基地，西距京沪高速约2.2公里，东距京津高速约3.1公里，北距南五环路约3.5公里。

地块四至：东至嘉创二路，南至科创七街，西至经海六路，北至科创六街。

地块现状：地块具备六通一平。地块北侧代征绿地里有高压线，地块东侧代征绿地内有10KV电缆。

2 建设内容及规模

本项目用地性质为F3其它类多功能用地，设计以办公建筑为主，局部设有商业，设置在首层及地下一层。按照有关规定设计地面停车位及地下汽车库。

用地规模：总用地面积: 97381平方米，其中，总建设用地65512平方米，代征道路用地23987平方米，代征绿化用地面积7882平方米。

地上建筑规模：98268平方米（含地上还建办公物业，可与109地块统一考虑，还建办公分为0.8万和2.2万两栋建筑设计，合计地上3万平方米）

3 项目定位

项目定位：小微型办公+商业

项目目标：京南新锐办公区，非常活力空间。

规划设计策略：节地、节能、低碳、减排、舒适、经济、高效益、地标性，国际化强、具有高度识别性的产业园。

办公定位：

l  小开间办公，灵活的小空间布局，激发文化创意人员的灵感，减少创业成本。

l  低租金，低成本。较低成本可为资金少的创业者提供发展舞台，打造文化创意产业的硅谷。

l  满足客户对项目的建筑、设备、室内等方面的品质要求

商业定位：小型店铺+下沉广场

少量设置商业，满足业主日常生活配套需要。采用底商或与其它单栋建筑贴建的方式（报规时需与连接的单栋建筑一起报审）；采用下沉广场，保证首层空间利用，同时提高地下一层的商业价值。设置有特色、小而精的配套【便利店、干洗店、面点屋、餐饮、美容美发、药店、家居饰品、宠物寄养等】。

4 设计要求

4.1 设计原则和依据

1)        建设项目规划条件

2)        拨地钉桩测绘成果报告

3)        国家现行标准及北京地方标准和规范

4.2 总图设计

1)        总平面设计要针对周边环境及城市规划，因地制宜合理安排建筑群。

2)        建筑密度最大化，可适当突破规划条件对建筑密度不大于30%的要求

3)        注重品质，最大化争取日照、采光、通风等自然条件。

4)        注意设计规避地块周边高压线的不利影响。

5)        办公与商业应合理布局，商业设置既要满足项目内使用的便利性，又应为外来人员的使用提供条件。

6)        合理安排两栋还建办公楼，可与西侧109地块整体考虑，要求保证部分沿街。

7)        合理安排主次出入口，与市政道路交通系统形成有效的衔接。妥善处理各种交通流线之间关系，各类交通流线分类组织，并须与各活动区域及设施布置相匹配。

8)        总图布局应有特点，体现创意，匹配创意产业的个性。

9)        总图布局及立面效果应与本用地西侧地块（109地块）整体考虑。

4.3 景观设计

1)        代征绿地：设置主体运动场地和休闲空间，增添生活活力，观赏性与参与性并重。

2)        适度设计坡地和多层次植被，营造立体而丰富的园林景观。

3)        内部环境：通过草坪、广场、小品等设计，增强区域活力不可或缺的空间，侧重参与性。

4.4 建筑设计

1)        建筑布局应满足建筑功能需求，建筑体量适度，并与周边的景观环境相呼应，具有整体视觉冲击力。

2)        建筑内部空间布局合理，要注重建筑物的整体有效使用率。

3)        本项目面对的客户主要为小微型办公企业，办公以小开间的形式设计，进深、面宽尺度适宜，每间办公面积控制在30-70平方米左右，40-60平方米为主力产品。

4)        产品类型适当差异化设计，提高产品销售灵活度。

5)        争取最佳朝向，注重日照、采光、通风等自然条件，提高室内环境品质。

6)        充分利用地下空间，适当设计下沉广场，提高地下空间的价值。

7)        设计风格应现代简约，在风格、色彩和建筑材料选择上体现相对前卫、特色、具有创意的个性化形象。

8)        消防及安全疏散要严格按照国家有关公共建筑的相关要求进行设计。

9)        建筑公共区域的设计须满足无障碍建筑设计要求。

10)    应严格遵照中华人民共和国建设部颁发的《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005）的有关规定执行。采用经济合理、先进可靠的节能环保技术

11)    降低建筑的使用与维护能耗，建设绿色环保节能建筑。

12)    建筑材料的使用要满足绿色环保的要求。建筑构件材料的寿命周期设计不应低于中华人民共和国颁布的该类建筑的相应标准的规定。建筑材料的选择，尤其是屋面和墙面材料的选择应以在国内广泛使用的材料为主。

5 设计条件

5.1  设计采用的标准：各项工程设计应按照相应国家现行标准及北京地方标准和规范。

5.2 主要规划条件：

（1）用地规模：总用地面积: 97381平方米，其中，总建设用地65512平方米，代征道路用地23987平方米，代征绿化用地面积7882平方米。

地上建筑规模：98268平方米

（2）用地限高45米。

（3）应满足北京市人民政府《关于在城市道路两侧和交叉路口周围新建、改建建筑工程的若干规定》和《北京地区建设工程规划设计通则》。

（4）绿地率不小于30%，建筑密度不大于30%。

（5）停车泊位：应满足《北京市大中型公共建筑停车场建设管理暂行规定》、《北京市居住公共服务设施规划设计指标》以及《北京市城市建设节约用地标准》要求。

6 设计周期要求：90日历天。

7 业主提供资料

7.1 建设项目规划条件。

7.2《拨地钉桩测绘成果报告》。

7.3 项目建设用地地形图。（光盘）

以上提供的基础资料仅供参考，不足部分由设计单位自行调查、咨询、收集和分析研究解决。

8 设计方提供的成果材料

8.1设计说明（包括建筑物使用说明、交通组织、环境景观说明；单体、群体的空间构成特点；主要技术经济指标；结构、电气、暖通、给排水等专业设计简要说明）。

8.2 总平面布置图（应明确表示建筑物位置及周边状况）

8.3 设计主要经济技术指标表

8.4 设计分析图

8.5 建筑设计图

1)        主要单体主要楼层平面图

2)        主要单体立面图，体现设计特点

3)        主要单体剖面图，说明建筑物空间关系

8.6 工程造价估算表

1)        工程造价估算编制说明，应包括：（编制依据、编制方法、编制范围、主要技术经济指标、其他必须说明的问题）

2)        估算表

第二篇：xx控制性详细规划技术应标书

xx控制性详细规划技术应标书

城市规划设计研究院简介：

    全国首批取得城乡规划编制甲级资质（证书编号：[建]城规编第080000甲级）和旅游规划甲级资质（证书编号：旅规甲05-0000）的规划设计机构。

我院承接的城乡规划设计编制任务包括城市发展战略研究、区域城镇体系规划、城市总体规划与分区规划、历史文化遗产保护规划、控制性详细规划、修建性详细规划、城市设计、风景旅游区规划、城市绿地系统规划、交通规划、居住区规划与设计、城市建设项目策划与咨询、城市地理信息系统开发等。

目前，我院全职专业技术人员100余名，其中高级职称员工20余名、国家注册城市规划师100名、规划设计专家数名。

1.      本次项目优势与分析：

1)         宏观背景——西部开发，中部崛起

xx属于我国西部大开发的地域，同时又是中部崛起的地区，还是少数民族聚居区和山区。多重身份使其具有独特优势，在当前我国大力推进中西部地区发展、促进区域协调的大背景下，xx要充分利用国家的各种优惠政策和措施，加快自身社会经济发展和城市化进程。积极引进国内外资金、技术和管理经验，依托县域内各种资源，培育具有地域、文化特色的产品，促进与周边地区的经济交流及融合。

2)         区位条件——依托恩施，联系渝湘

xx市位于xx省最西部，南邻潇湘、西靠蜀渝、北依三峡，历史上，三省边区素有密切的经济往来，经济社会联系比较频繁。特别是xx西部地区与蜀渝，交往更加密切，是货物进出的主要通道，商品销售的主要市场。318国道横贯东西，沪蓉高速，宜万铁路横贯东西，是联系外界、货物进出的主要通道。

从目前经济与行政情况看，xx与xx的联系更为密切，xx的发展离不开xx。xx离xx车程约一小时，属于xx “一小时生活圈”的范围内。随着交通工具的逐步普及，交通条件的日益完善，xx可以利用自身条件，开发休闲、度假、餐饮住宿乃至房地产等行业，成为都市生活圈的一部分。xx必须与xx错位发展，充分利用自身资源优势，融入xx城市圈的产业整合中。另外随着对外交通条件的大幅度改善，xx与周边的xx、xx以及xx、xx的联系将会大大密切。

3)         经济条件、文化条件——基础良好 ，快速发展

xx市经济基础较好，在xx市域范围内，xx市综合经济实力位居第二。

xx市地处xx文化圈，属于少数民族聚居区，民族文化积淀深厚。

4)         区域角色 ——xx城市生活圈的重要组成部分及休闲服务基地

根据《xx省城镇体系规划》及《xx城市总体规划》，xx的区域功能定位是xx省西部商贸中心、运输中心、旅游中心，其主导产业是富硒食品及旅游业。

2.      工作大纲、研究方法及技术路线踪述：

1)     工作大纲：

(1)       xx市城区的城市性质为：

“xx市城区是全县政治、经济、文化中心，是以发展资源加工和旅游服务业为主，民族特色浓郁、人居环境优良的山水城市。”

(2)       城南片区功能定位：

该片区位于xx河以南、为城市新发展区。城南片区以行政办公、商贸金融、体育文化为主，在发展大道南侧建设行政办公、文化休闲、宾馆酒店区。同时规划该片区配置居住及居住配套设施，在建筑立面上强调xx少数民族特点。

(3)    腾龙工业园区功能定位：

整个xx城区的物流园区，规划发展与物流业紧密结合的工业，如产品包装工业等。

规划原则：

（1）    集约发展原则——强调发挥主要城镇及主导产业的拉动作用；

（2）    区域协调原则——强调社会、经济、文化与环境协调发展； 

（3）    突出特色原则——充分开发优势资源，突出地域及文化特色。

妥善处理进出高速公路的过境交通与城区交通的关系，合理布置公共设施。优化现状用地结构，合理进行用地功能的置换。充分利用xx城区依山傍水，环境优美的自然条件，维护和强化xx自然山水格局的连续性和完整性，结合xx山水相见的自然环境特点，充分挖掘xx河及其滨水空间的景观价值，开放专门绿地，并将生产防护绿地、城郊防护林体系与城市绿地系统有机结合，营造出具有鲜明地域民族特色的现代山区景观。

(4)    规划目标：

充分发挥地区资源优势，优化区内资源配置，以重大项目的建设和产业结构优化为契机，通过基础设施水平的提升与共享，重新组配空间资源，以产业集聚带动城镇化，以城镇化促进产业升级，谋求市域经济、城镇、环境、文化的和谐共生。突出城镇地域及文化特色，优化城镇空间布局结构，提升城镇综合功能与建设水准。

(5)    规划理念

规划立足于可持续发展理念，强化xx自然山水格局，对规划区内河流及水源林等进行强制性保护。依托现有城市建成区，寻求城市未来发展动力，结合xx特有的自然地理条件，走塑造生态型城市发展道路，采取循序渐进的发展模式。

2)     研究方法：

控规应当包括下列基本内容：

土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；

容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；

基础设施、公共服务设施、公共安全设施控制，地下管线控制；

基础设施（黄线）、各类绿地（绿线）、历史文化保护（紫线）、水域（蓝线）等“四线”及控制要求。

(1)     规划地区的发展目标、功能定位与空间结构：

控制目的：分析规划地区在城市发展中的地位和作用，明确不同地区建设发展的调控重点。

控制依据：城市发展目标；城市总体规划、专项规划规划；现状基础。

控制内容：规划地区的发展目标、功能定位、开发容量和空间结构等。

(2)     土地利用的总体布局控制

控制目的：明确规划地区内土地利用布局的结构关系及土地利用重点。

控制依据：总规、专项规划、相关规划；规划地区的发展目标、功能定位与空间结构。

控制内容：规划地区土地利用的总体布局规划，用地细分至中类，特殊情况细分至小类，及至细分类（强制性控制的用地）。

(3)     土地利用的总量构成与总量平衡

总量构成控制：依据规划地区土地利用布局，统计确定规划地区内各类用地的总量及人均指标

总量平衡控制：在不改变规划地区发展目标和功能定位的前提下，为保证规划地区土利用的弹性和总量平衡，确定规划地区中各类用地的最大可增减的兼容量。

(4)     土地利用的强制性控制

控制目的：保障地区基础设施、公共服务设施、公共安全设施的空间落实

控制依据：城市总体规划、专项规划及其他相关规划；规划地区的发展目标、功能定位与空间结构；规划地区土地利用的总体布局

控制内容：“五线”控制：干道红线、绿化绿线、水系蓝线、文保紫线、基础设施黄线；市级及居住区级的公益性公共设施；市政公用设施；其他大型市政通道用地

(5)     建设开发总容量控制

包括人口发展规模控制和各类建筑的建设开发总容量控制

通过确定各街区的控制指标来实现：依据街区所在的区位、街区的主导用地性质、街区在规划地区及至城市中的地位和作用、街区的土地利用现状等，确定街区的人口发展规模和街区的容积率指标，以指导街区内各个地块的建设开发。

(6)     建设高度分区控制

控制目的：合理布局高层建筑;创造良好城市景观轮廓线;保证城市景观视廊;保证历史文化保护;保证微波通道等

控制内容：将规划地区划定不同的建设高度控制分区，确定各建设高度控制分区的建筑限高，并将其落实转化为各个街区的建筑高度控制指标。

(7)     建设开发强度分区控制

控制目的：加强城市建设开发与自然环境的有机协调；保证必要的土地利用价值等。

控制内容：将规划地区划定为不同的建设开发强度控制分区，提出不同建设开发强度分区控制要求。

如：可根据情况以容积率为指标，将规划地区划分为：超低强度、低强度、中强度、高强度、超高强度等几类不同的开发强度控制分区。

(8)     道路交通控制

控制目的：落实上位规划，细化、组织地区的道路交通系统;

控制依据：城市总体规划、专项规划及其他相关规划;城市道路交通专项规划控制内容：道路系统控制道路交通设施控制道路工程控制道路交通特殊控制

(9)     配套设施

控制目的：落实上位规划，细化、配置规划地区内的公共服务设施和市政公用设施。

控制内容：公共服务设施配置-确定各类公共服务设施的具体项目内容、建筑与用地规模、布局及管理规定。绘制公共服务设施规划一览表

市政公用设施配置：确定各类市政公用设施的具体项目内容、建筑与用地规模、布局及管理规定。绘制市政公用设施规划一览表

(10) 特别控制

针对规划地区特点和规划要求，依据规划地区的发展目标、功能定位与空间结构，还可对规划地区内的城市设计、地下空间利用、历史文化遗产保护、环境分区以及其他特殊土地利用等提出相应的特别控制要求。

3)     技术路线：

严格按照《xx省控制性详细规划编制技术规定》的编制要求，拟通过本次控规的编制在用地性质的基础上结合项目，构建城市特色风貌和功能片区，助力城市特色营造；在部分用地中适当增加规划弹性和用地兼容性。拟通过本次控规的编制为xx市建立一套技术规定，协助城市建设管理部门工作，为规划和管理提供一定依据。

“城市整体性控制”提炼出“控规通则”，加上从“分单元控规”中提取出“地块图则”，构成“控规通则+地块图则”的控规法制化路径。

3.      对本次规划关健技术问题的把握

1)    确定城市开发的“刚性”控制 “以不变应万变”

2)    “五线+公益性公共设施”控制；

3)   

构建分层分级的控制体系；

4)    通则+图则”式控制

5)    引入综合用地和X类用地

6)    公益性公共设施规模适当提高

7)    整体性控制--单元控制--地块控制

4.      工作进度计划和保证规划工作质量和进度措施

1)    设计进度安排：

(1)     前期分析与评价 约1-2周

?     经验借鉴：相关理论研究及相关实践研究

?     背景研究：地方社会与经济、地方历史文化、地方自然生态

?     现状资料分析：地形文件处理、现状文本资料、现状图片资料

(2)     方案比较阶段（项目负责人、项目主管、项目总工与设计团队）约2-4周

?     比较方案A、B、C与相关专题研究

(3)     方案深化阶段（项目负责人、项目主管、项目总工与设计团队）约2-4周

?     确定方案：综合方案优化与完善，各项分工协调并进

(4)     系统规划与设计（项目负责人、项目主管与团队）约2-4周

(5)     成果制作阶段（项目总工审核）约1-2周

?     初步成果汇总、最终成果汇总

(6)     提交全部成果

2)    成果验收：

委托方负责按照前述时间节点的规定联系组织召开评审会或组织相应的技术审查，评审会或者相应技术审查阶段即为成果验收阶段。

设计方根据第三阶段评审会意见或相应技术审查意见进行调整、修改完善后提交最终成果。

成果深度与内容：

按照建设部《中华人民共和国城乡规划法》、 《城市规划编制办法》等国家法定的规划内容和深度进行本次控制性详细规划的编制工作，提交相应的控制性详细规划文件和图纸。

主要图纸包括但不限于：

现状图纸部分：

(1)       地段区域位置图

(2)       用地使用现状图

(3)       道路交通现状图

(4)       绿地现状图

(5)       现状建筑质量评价图

(6)       规划动态现状图

(7)       土地适应性评价图

(8)       给水排水现状图

(9)       电力电信现状图

(10)   通讯工程现状图

(11)   环卫设施现状图

规划图纸部分：

(1)       土地使用规划图

(2)       规划布局结构图

(3)       居住社区规划图

(4)       公共设施规划图

(5)       道路系统规划图

(6)       公共交通规划图

(7)       绿地系统规划图

(8)       给水工程规划图

(9)       污水工程规划图

(10)   雨水工程规划图

(11)   电力工程规划图

(12)   通讯工程规划图

(13)   燃气工程规划图

(14)   环卫工程规划图

(15)   管线综合规划图

(16)   综合防灾规划图

(17)   用地“四线”控制图

(18)   建设用地开发强度规划图

(19)   建筑高度规划图

(20)   开发时序图

(21)   地块编码图

(22)   分图图则

(23)   重点地区形态示意图及鸟瞰效果图

3)    保证规划工作质量和进度措施

(1)       质量保证体系

我院自贯彻执行ISO9000系列标准以来，我院在设计全过程中严格按照质量体系文件要求进行管理，强化质量控制，以保证质量目标和客户利益的有效统一,为业主提供满意服务。

(2)       设计质量保证

我院以“设计精湛、构筑经典、超越期望、追求卓越”的质量方针，通过以最高管理者负责组织建立院的质量、环境、职业健康安全管理体系，组织实施体系的运行，以管理者代表为核心的技术质安部保障渠道，以项目负责人为核心的沟通渠道，以生产经营部为核心的投诉渠道，要求设计人员全心全意为顾客服务，以达到顾客满意，争取超越顾客期望为工作准则。

为保证按时、保质完成本工程设计，争创优秀设计，我院郑重承诺：

我院一定按照《xx市xx工业园区、xx新区控制性详细规划招标文件》和国家、xx省、xx市等有关规划设计文件的要求，完成中标后所承担的控制性详细规划编制设计任务，其设计质量和设计后期技术服务保证满足投标文件的规定和业主的要求。

设计质量保证措施

就本工程，我院的设计质量保证措施是：

（1）人力资源配置方面，本工程配备具有同类工程设计经验丰富的高级工程师、工程师组成项目设计组。项目负责人技术精湛，责任心强，经验丰富。

（2）设计全过程严格按照质量管理程序，强化质量控制。在项目实施各阶段，编制设计大纲，阐述项目概况及业主要求，明确设计依据，提出各专业的设计原则和设计控制进度，报审定人审批。设计作业根据批准的设计大纲开展，在设计作业中实行设计全过程的质量控制，在设计接口、设计输入、设计输出、设计评审、设计验证、设计确认和设计变更等方面均按照质量体系要求进行。

（3）严格执行国家及行业设计标准、规范、规程，特别是国家强制性规范条；严格贯彻执行国家和地方基本建设程序。设计方案符合国家和地方有关部门颁发的现行的设计规范、规程和规定，并符合城市规划部门提出的要求、指标及本招标文件的要求。

（4）参加本工程设计的所有技术人员均为本院正式职工，对工程设计的质量全面负责。

（5）编制结束后做好后续技术服务工作。

5.      服务（含后续服务）保障：技术支持度、跟踪服务能力、本地化服务的计划和实施

我院将组织技术力量，在各设计阶段，按业主要求做好技术服务，措施如下：

（1）协助甲方做好方案评审工作并提供相应资料。

（2）在重大问题的决策上，充分听取业主意见，在规范范围内尽量满足业主要求，做到：分析问题不主观、解决问题不拖延、修改方案不厌烦、承担责任不推诿。

（3）积极参加各阶段设计评审、修改工作，无条件地服从业主的安排。

（5）项目负责人要与业主建立良好的协作关系，与业主融为一体，保持沟通渠道畅通-，最大限度地保证顾客满意并争取超越顾客期望。业主如果不满意，可直接向主管院长或管理者代表反映。

为保证本工程设计进度，满足业主规划项目要求，我院将制订周密的工作计划，精心组织设计，在设计过程中加强管理，保证设计工作如期完成。

1)         规划设计期间的配合承诺

本项目设计计划和保障措施如下：

（1）若中标，自收到中标通知书，即按上述投标承诺时间仔细安排设计工作计划，编制“规划设计进度表”。

项目组主要设计人员按投标文件确定职责落实到位，在“规划设计进度表”中明确项目组各专业人员的分工，设计输入要求和设计接口、专业间互提条件的时间，以及设计输出，即设计成果交付时间。环环衔接紧密，保证设计进度，保证不误设计工期。

为使本项目按计划顺利进行，我院将全力保证参加本项目的主要设计人员按投标承诺全部到位，不随意更换。并合理安排好各方面工作，做好与其它项目的协调，确保本项目人员安排的优先地位。

（2）项目组人员增强让“顾客满意”意识，各负其责做好本专业工作。使参加本项目的每一位成员既技术过硬、作风正派，又具备市场意识，能时刻为业主的利益着想，高质量完成设计。

（3）项目设计组配备足够的人力，协助业主收集设计所需的原始资料，积极主动地尽早与交通、规划及综合管线单位接触，协调有关问题和资料，使基础资料齐全，保证设计按计划开展。

2)         设计后续服务

我院对本次投标工程实行全过程服务，在设计后期服务，规划成果验收阶段，做到“超越期望”让“顾客满意”。 就本项目，一定履行投标文件中的各项承诺，做到：

项目负责人、专业设计人员现场服务到位；若现场需要，在接到通知后即赴业主现场进行配合，解决有关问题。

设计后期服务具体措施如下：

(1)       如业主临时需要设计人员赶赴现场（或进行更换、增加），自接到通知后24小时内赴现场。

(2)       按合同约定和业主安排，按时进行。;计。对、竣勘，了解，技术先进。各项技术经济指标合理，计算准确，

(3)       各方签订廉政合同，搞好廉政建设，积极维护业主利益。

(4)       设计质量跟踪与信息反馈。