1、 打准点比发力更重要。很多时候感觉自己发了很大力，杆法却不强烈，是因为点打的不

准，出杆那一下变形了。

2、 爆发力。爆发力就是所说的加速度，光有出杆的速度是不行的，炫目的杆法需要的是加

速度，也就是所说的穿透力。

3、 一般黑八高手运杆的时候并不是在一个水平面上的，像老式活塞火车轮运动一样的感

觉，可以看看高手视频

。

4、 出杆的时候不要急，记得双停，节奏感很重要。

5、 平常练习的时候多打一打有难度的杆法，走位，比赛的时候才容易发挥自如。

6、 围球思路很重要，其实就是打球的先后顺序，和高手多打打，多问问。

7、 经济条件允许的话早点买根杆，不用贵的，为的是形成固定的手感。

8、 打桌球自信很重要，你觉得能进那真能进。

9、 大家觉得好的话麻烦下载一下吧，小弟需要财富值下论文T^T

第二篇：心得体会

浅析我国酒店式公寓的发展策略

——基于北京酒店式公寓的案例研究

一、酒店式公寓的起源、特征及现有规模

（一）酒店式公寓的起源

（二）酒店式公寓的特征

（三）我国酒店式公寓的现有规模

二、我国酒店式公寓发展的重要意义、发展现状

（一）酒店式公寓发展的重要意义

（二）酒店式公寓的发展现状

三、我国酒店式公寓发展中存在的问题

四、我国酒店式公寓发展的对策研究

摘要：酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。酒店式公寓，于中国房地产市场的投资者而言，是一种新型的物业；于发展商而言，是新的利润增长点；于旅游者而言，是外出旅行的最佳住所。本文以北京市酒店式公寓发展现状为例进行分析，从酒店式公寓的起源、特征和现有规模谈起，发现我国酒店式公寓发展中存在的问题并提出了相应的发展对策。 关键词：酒店式公寓、现状、存在问题、对策

一、酒店式公寓的起源、特征及现有规模

（一）酒店式公寓的起源

酒店式公寓最早起源于19世纪中后期的欧洲，距今已有40年的历史。当时的酒店式公寓一般是旅游景区出租给游客临时居住的地方，由专门的公司进行统一管理，既有酒店的性质又有家居的氛围，这些物业逐渐形成了酒店式公寓的雏形。真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给了更多人接受文化和教育的机会，人员的流动性增强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也发生了很大的变化，随之开始对配有家具的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们不再拘泥于生活在同一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施配备标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于星级酒店的标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因此，酒店式公寓深受中长期出差的高层人士的欢迎。 上世纪

90年代末，国内的酒店式公寓开始发展，最早出现在深圳，然后后在北京、上海等一线城市获得发展，并且在近几年内成为了投资热点。

（二）酒店式公寓的特征

酒店式公寓，是一种以提供酒店式标准化管理与人性化服务为主题，集住宅、 酒店、会所功能于一体，主要用于租住的公寓型住宿单元。下面以北京酒店式公寓为例简述酒店式公寓的特征：

1、北京部分酒店式公寓（20xx年）月租金状况进行分析如下：

北京国贸酒店公寓出租面积在70~228㎡，租金水平达2400~8000美元 凯宾斯基酒店公寓出租面积在52~155㎡，租金水平达1850~6000美元 京城大厦酒店公寓出租面积在109~336㎡，租金水平达2300~8800美元 丽都酒店公寓的出租面积在54~285㎡，租金水平达1500~8500美元

丽苑酒店公寓的出租面积在60~237㎡，租金水平达1800~6500美元

丽晶苑酒店公寓的出租面积在149~352㎡，租金水平达2200~7000美元

综上可知，酒店式公寓的单位、面积、月租金在价格上比普通的酒店优惠很多。但不同的酒店式公寓在每平米月平均租金价格上也是有差别的，就丽晶苑酒店公寓的价位是相对较低的，北京国贸酒店公寓和凯宾斯基酒店公寓则属于高价位的酒店公寓，相对而言，京城大厦、丽都公寓和丽苑公寓属于中等价位的酒店公寓。如表：

2. 酒店式公寓的租住一般分为短租和长租。它主要是租给较长期逗留的客户居住，短期租户主要是由来北京参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领。短租用户通常租用一房或两房，租期为数天到 3 个月不等。长期租户则多为跨国公司的中高级管理人员和各国驻华使馆人员，他们在北京工作逗留时间比较久，通常携带家属，因此需要的居住面积相对更大一些，租期一般超过 3 个月。

3. 酒店式公寓的住房面积使用以 1 居、2 居为主，3 居以上的需求量较小。1 居的使用面积在 50- 90 平方米之间，2 居的使用面积基本在 90- 150 平方米之间，3 居使用面积大约在 140- 200 平方米之间。其中对 1 居、2 居的需求量达到85%左右。

4. 酒店式公寓的装修标准一般不会低于4 星级酒店的装修标准，其大堂及公共区域、卫生间、厨房等方面都有严格的装修要求。

5. 酒店式公寓配套设施主要突出其家居需求。其中，酒店式公寓配套服务项目比例较高的设施有：健身中心、游泳池、餐饮、小型超市、商务中心、桑拿、银行、儿童活动室、儿童游乐场等。以北京酒店式公寓的配套服务项目为例，具体情况如下：

健身中心占87.5%，游泳池占87.5%，儿童活动室占62.5%，餐饮占56.25%，小型超市占43.75%，商务中心和桑拿中心占37.5%，健康俱乐部和银行占31.25%，

购物中心和诊所占18.75%，电影院、花园、咖啡厅、台球室和网球场所占百分比相对较低，高尔夫练习场、酒吧、药店则为6.25%

（三）酒店式公寓的现有规模

首先，我国酒店式公寓的综合性比较强，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代的写字楼特点，是一种综合性很强的物业管理概念，住在酒店式公寓里，可以享受到星级酒店般的待遇，充分满足人们对舒适度的要求。其次，酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，还附加提供一些超市、会所、娱乐场所等等。然后，酒店式公寓本身的服务项目也是个性化的，它不同于一般形式，乐意为住客提供高档到位的服务。最后，选择酒店式公寓入住最大的特点就是自由方便，而且价格相对于同等设施和服务的星级酒店要低廉很多，客人可以花较少的钱享受到星级酒店的待遇，对客人吸引力很大。下面以北京酒店式公寓的市场状况为例分析我国酒店式公寓的现有规模。

1. 供应状况

由于酒店式公寓回收成本快、风险小，并有良好的市场前景，因此在北京的供应总量不断增加。据统计，2004、2005 年北京酒店式公寓的供应总量分别约为 8000 套和 60，000 套，主要集中于朝阳区，占总份额的 59. 4%；海淀区、西城区和东城区的供应量也较大，这四个区域占了近 90%的市场份额。

2. 需求状况

酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。根据有关调研结果分析，投资客户主要可以分为两大类型。第一类为纯投资型客户，主要有个人投资者和机构投资者。他们购买酒店式服务公寓的主要目的是看中了酒店的增值潜力，其预期投资回报率一般在 8%- 15%。这部分客户占整个客户总数的 60%左右。第二类客户为养老型客户，以个人投资者为主，年龄普遍在 40 岁以上，购买的目的主要是希望退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源。这类客户的投资风格比较稳健，经济实力也比较强，多投资于 100 平方米以上的较大户型，预期投资回报率多在 10%以下，最看重项目的发展潜力，占客户总数的 15%左右。除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等。目前，北京酒店式公寓的整体出租率很高，达到88. 7%，特别是在 CBD地区，出租率高达 90%以上， 低者也达到 70%；它的目标租赁客户主要为外籍公司派出的高级员工、国内大型私企的老板、高层人士。他们以商务居住为主，并具有长期居住及安置家人的需求，这些客户的租期一般为半年以上或更长，由公司担负高额的房租费用。

二、我国酒店式公寓发展的重要意义、发展现状

（一）酒店式公寓发展的重要意义

酒店式公寓发展方向

从市场发展规律和酒店式公寓自身

的产品特质来看，酒店式公寓在未来几年

中的发展将会呈现出以下趋势：

（一）产品细分化

#相比酒店而言，酒

店式公寓最大的特点就是居住舒适

$户型

选择余地大，而且价格相对较低，又随时 可以得到酒店式的各种服务，受到很多经 济型商务人士的青睐#因此，处于不同区 域的酒店式公寓，在面积

$房间布局$装修

和房间内的各种配套设备$设施及提供的 服务上必须满足商务和办公的需要，并差 异化的定位于不同档次的商务客户 #这种

差异化的产品竞争不仅满足了消费者的 需要，还可以避免价格战等形式的恶性竞 争，更加有利于统一经营管理，塑造品牌#

（二）服务品牌化#酒店式公寓是否能 成为真正的酒店物业，其生存的关键还在 于酒店服务品质的持续改进与提升#据调 查显示，租赁客户的去留，

012(#12受

物业管理和服务水平高低的影响#国际知 名的酒店管理公司大多采取了以第三方 管理者介入项目的拓展方式，这也为酒店 式公寓的未来发展提供了好的发展平台， 使得酒店式公寓的服务品牌化，提高知名 度与信誉，以赢得更多客户#

（三）与房地产日趋结合#随着现代经 济的飞速发展，房地产行业也已成为一些 投资商关注的焦点，不论是经营哪种行 业，都可以跟房地产联系起来

#房地产行

业是一个投资风险比较大的行业，如果把 握不好市场行情就有可能一夜之间走到 倾家荡产的地步

#相反，房地产行业与酒

店式公寓结合，面向不同档次的顾客提供 不同档次的服务，收取不同的房租，这样 就可以在短期内弥补房地产投资商的损 失，因此发展好酒店式公寓可以给房地产 市场提供更为广阔的前景，这也将变成今 后酒店式公寓的一个发展趋势

（二）酒店式公寓的发展现状

三、北京酒店式公寓发展中的问题

1. 存在的主要问题

（1）缺乏统一规范

名称繁多。一是称公寓，如丽苑公寓；二是称中

心、花园、别墅之类的，如嘉里中心、中鑫花园、东湖别 墅；三是另冠其名，如雅诗阁、第一城、丽晶苑等。这让 人容易混淆，不便从名称上直观判断其性质，不便租 住。

规格不一。酒店式公寓究竟应配备什么标准的设

备、提供什么种类和规格的服务、具备什么品位的内 涵，尚没有统一的尺度。

性质混杂。由于名称不规范，酒店、公寓、写字楼 等不同性质的物业经常纠缠在一起，名不副实。

（2）缺乏有序管理

目前，北京乃至我国其他各大城市的酒店式公寓

均没有统一的管理标准。一方面，在产权管理上混乱， 有时在同一酒店式公寓，竟然出现了自购自住房、公 寓租住房、酒店客房同时出现的局面，这给管理者带 来了很大的困难；另一方面，酒店式公寓还没有一个 行业标准，致使各酒店式公寓自守门规，缺少约束。

四、酒店式公寓发展的对策研究

（1）尽快建立行业协会，发挥桥梁纽带作用

建立行业协会是北京酒店式公寓乃至我国酒店

式公寓行业的当务之急。行业协会可以成为政府部门 与企业沟通的桥梁，成为相关产业之间联系的纽带， 成为行业自律的协调性机构。

（2）加强法规建设，推动行业规范化管理

为使北京酒店式公寓的发展尽快走上规范化道

路，政府旅游管理部门应将研究制定《酒店式公寓管 理条例和办法》提上日程，出台相关标准，改变目前各 行其是的状态。

（3）编制发展规划，引导产业有序发展

旅游管理部门应尽快组织相关专家，在科学分析

论证的基础上，编制北京市酒店式公寓发展的长远规 划，促进酒店式公寓在北京的合理布局和健康发展。

（4）采取有效措施，提升企业竞争力

除了政府部门采取得当的措施以外，作为市场竞

争主体的企业也应打破地域的限制，组建跨地区的酒 店式公寓发展集团，努力打造品牌酒店式公寓，从根 本上提升酒店式公寓企业的竞争力。

参考文献

1. 王大悟. 酒店式公寓叫板酒店业［N］. 中国旅游报. 2003. 1

2. 朱承强. 现代饭店管理［M］. 高等教育出版社. 2003

3. 国家旅游局. 中国旅游统计年鉴［Z］. 中国旅游出版 社. 1996- 2002