济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见

文件号: 济政发?2011?15号

发布日期: 2011-04-12

生效日期: 2011-04-12

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

为加快中心城城中村（指中心城规划城市建设用地范围内失去或基本失去耕地，但仍保有其建设用地和建筑物、居住环境未作改善，保留和实行农村集体所有制及经营体制的聚居区，以下简称城中村）改造，依据有关法律法规，结合我市实际，现提出以下意见。

一、指导思想和工作目标

1.指导思想。以科学发展观为指导，紧紧围绕“拓展城市发展空间，打造现代产业体系”的总体要求，突出重点区域和重要功能区、城市综合体与重点工程、铁路、轨道交通及主要道路等重大基础设施的带动作用，规划为先、整合为主，统筹兼顾、科学有序地推动城中村改造，实现由单纯改造城中村向提高城市化水平转变，由单纯村（居）分散改造向推动区域协调发展转变，由单纯村（居）民安置向建设综合性社区转变，由单纯房地产开发向统筹城市功能和产业发展转变，进一步集约节约利用土地资源，优化城市空间布局，不断完善城市功能，切实保障改善民生，推动经济社会更好更快发展。

2.工作目标。通过规划引导和整合改造，切实改善群众居住与生活条件，完善基础设施和公共服务设施，优化产业发展布局，实现“农民转居民、村庄转社区、集体土地转国有土地、集体经济转混合经济”四个转变，力争“十二五”期间完成中心城规划建设用地范围内城中村改造，基本消除中心城“二元化”现象。

二、基本原则和改造主体

3.基本原则。

（1）坚持统一组织，政府主导。充分发挥政府的主导统筹作用，把握好城中村改造的方向，综合运用政策、规划、计划等多种调控手段，采用多种建设方式，统筹规划，整合资源，量力而行，循序渐进，确保城中村改造符合公共利益和城市发展需要。

（2）坚持统一规划，成片改造。充分发挥规划的引导调控作用，以区为单位统一编制规划，统筹配置各类资源，突破“单村改造”的局限和制约，以区为主，成片改造。

（3）坚持统一政策，集中安置。深入研究，完善拆迁安置和开发建设的政策措施。坚持群众自愿、让利于民的原则，灵活合理确定征收补偿标准，统一组织社区建设，集中妥善安置村民，同步建立劳动就业与社会保障体系，实现村民向市民的根本转变。

（4）坚持统一标准，整体配套。综合平衡各方利益，注重维护社会公平，进一步统一安置保障、配套建设标准，提高基础设施和配套服务设施水平，实现城市功能、人居环境、生活质量、城市形象的全面提升。

4.改造主体。各区是城中村改造的责任和实施主体，负责辖区内城中村改造。按照谁开发、谁受益的原则，调动多方面参与城中村改造的积极性。涉及特定区域的城中村改造，区政府须与特定区域建设主体共同协商，理顺工作程序，分工协作，共同推进。

三、规划管理

5.规划控制。各责任主体根据城市总体规划、控制性详细规划和城中村改造引导规划的要求，结合村（居）实际和周边用地情况，按照有利发展、重点带动、统一规划、连片改造、确定标准、整体配套的要求，组织编制城中村改造总体策划方案，会同市规划局编制修建性详细规划。打破村居之间的地域界线，以重点区域发展、重点工程建设以及重要交通和市政基础设施建设为主要带动点，进行区域整合、连片开发。按照“低密度、高容积率”的要求，提高建设容量，在条件允许情况下，积极引导建筑向地下和空中延伸、立体建设，压缩用地规模，提高投资强度和改造综合效益。除城市规划有高度控制要求的特殊区域外，原则上不再规划审批6层以下住宅建筑，新建住宅项目适度鼓励建设高层建筑。

6.设施配套。按照适度超前、提高标准的要求，完善和强化市政公用及公共服务基础设施。结合城中村现状及周边规划建设情况，充分利用和不断优化原有基础设施，不断提升片区基础设施承载和保障能力，做好基础设施建设前期研究和系统规划。周边道路、水、电、暖、气、环卫等基础设施建设要提前列入建设计划，完善社区服务、治安管理、医疗卫生、文化教育、物业管理等公共服务设施，合理布局、适度增加公共绿地和开敞空间，进一步完善城市服务功能。

7.违法建设处置。涉及城中村改造范围内的违法建设，原则上不予保留。确与规划无矛盾且建筑质量较高的，可结合具体情况，采用一事一议的方式处理。

四、用地管理

8.土地处置。城中村改造项目范围内的集体土地（含转为国有建设用地未征收的）依法按程序征为国有建设用地。安置开发规模以外的土地，由市政府按照《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）统一征收。

9.供地方式。城中村改造项目安置房、保障房用地划拨供应给村集体组织。经营性用地规模按基本平衡村庄安置改造成本确定，通过招拍挂方式有偿供应。安置房需开发商代建的，列入土地出让附加条件，由区政府负责监督。为加快项目推进，可参照我市棚户区改造的有关政策运作。经营性用地具备分宗条件的，可以统一规划，按功能和布局合理划分地块，确定规划条件后单独出让。

10.土地收益管理。项目中经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各项目责任主体，用于被征地村（居）民的土地补偿、拆迁补偿和安置补助等土地出让成本支出，土地出让净收益的50%部分拨付相关责任主体，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。

五、征收拆迁安置

11.征收拆迁管理。严格依法推进征收拆迁工作，确保村（居）民生活水平不降低，长远生计有保障。各区政府负责指导村（居）制定拆迁补偿安置方案，经村（居）民（股东）代表会议讨论通过，由拆迁人与村（居）集体组织签订拆迁补偿安置协议。手续合法齐全的村（居）民住宅房屋、集体经济用房、集体办公用房、村（居）自办公共服务设施用房等非住宅用房及其他附属物，按相关规定给予补偿，补偿费用计入拆迁安置成本。

12.安置标准。村（居）民住宅安置采取住房安置或货币安置方式。采取住房安置的，人均安置面积40平方米，原住房面积不足每人40平方米的，按照每人40平方米安置;原住房面积超出每人40平方米的，超出部分按照省有关部门批准的补偿标准补偿。因户型设计等原因超出每人40平方米的部分，由被安置人按照房屋建设成本购买。采取货币安置的，按应安置面积给予补偿，补偿价格参照高于成本价、低于市场价核算。生产生活保障用地按人均25平方米建设用地核定，划拨给村集体组织使用，由村集体组织按城市规划要求自主投资建设运营，切实用于村（居）民长期生活保障，不得转让，经营方式、收益分配方案经村（居）民（股东）代表会议民主决策确定;特定区域涉及征用农用地或未利用地的，按照《济南市土地征收管理办法》（市政府令第238号）相关规定执行。长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，并由区政府认定后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受有关保障政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。

13.规费减免。安置房、保障房建设，参照市物价局、财政局《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》（济价房字?2008?111号），免收相关费用。经营性建设项目收费按相关标准下限收取。村（居）安置房、保障房及其物业管理用房办理确权登记手续时，免缴交易费。

六、组织领导

14.强化统一领导。市农村住房建设与危房改造工作领导小组对全市城中村改造工作实施统一领导，负责确定总体改造规划，分解年度改造计划，协调解决村（居）改造中遇到的困难和问题，督促检查各级各部门工作推进情况。市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室牵头协调城中村改造的日常工作，负责政策解读、改造方案审批、年度计划编制、技术指导、督促检查、情况调度、建房数量认定等。各责任主体要完善城中村改造拆迁建设和村（居）民安置专门机构，推动工作顺利开展。

15.落实属地责任。市政府与各责任主体签定改造目标责任书，纳入年度工作目标考核，确保推进有计划，完成有时限，管理全覆盖。各区依法负责管理和监督城中村拆迁补偿方案制定，负责项目开发建设、村民安置房建设资金筹措、工程进度和安全质量监督、群众拆迁过渡及回迁安置组织、房产证办理、回迁安置小区管理等各项工作。

16.规范改造程序。各责任主体负责组织编制改造总体策划方案，对建设成本、拆迁安置、资金保障、集约用地、环境保护、设计标准、建设时序、自求平衡等情况进行认真分析，作出可行性结论，报市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室审批。策划方案批准后，各建设主体按照基本建设审批程序报发改、规划、国土资源、环保、城乡建设等部门办理相关手续后实施。本意见自发布之日起执行，以往政策与本意见不一致的，以本意见为准。

济南市人民政府

二O一一年四月十二日

第二篇：临沂市人民政府关于加快推进市区城中村改造工作的意见试行(临政发〔20xx〕11 号)

临沂市人民政府

关于加快推进市区城中村改造工作的意见试行

(临政发〔2007〕11 号)

为依法规范和切实加强“城中村”改造工作,提高城市规划建设和管理水平,繁荣发展城市经济、改善居民居住生活条件，根据有关法律法规和政策精神,现就加快推进市区“城中村”改造工作提出如下意见。

一、指导思想

坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,以科学发展观为统领,按照构建社会主义和谐社会的要求,坚持“政府主导、统一规划、区域统筹、配套建设、公开透明、依法办事”的工作原则,遵循经济社会发展和城市化进程规律,尊重群众意愿,着眼于保证“城中村”群众的切身利益,着眼于城市土地的节约、集约利用,着眼于经济发展和社会稳定,积极推进“城中村”改造工作。

二、目标任务

从现在起，力争用四年的时间，基本完成市区“城中村”改造任务，逐步提高“城中村”村民居住水平，“城中村”基础设施和公共服务设施配套完善，“城中村”及周边地区的生态环境、市容面貌、交通状况和生活环境质量明显改善，绿地面积和公共开敞空间显著增加，“城中村”内重大安全

隐患得到消除。同时，配套与之相适应的制度建设和社会文化建设，建设现代化文化社区，提升城市整体功能和形象。

三、改造范围、条件和审批程序

（一） 市区“城中村”改造的范围：

临沂城建成区范围内使用集体土地并以村民委员会或居民委员会为组织形式的村居或街道,以及临沂城规划区内不符合《临沂市城市总体规划》要求的所有村居。

（二）当前市区“城中村”改造的重点：

兰山区：葛王平、小岭、八里屯、蒋王平、南关、新华、五里堡、东苗庄、西苗庄、三合屯、陆王庄、前岗头、七里沟、梨杭、宏伟、后岗头、三里庄、普村、付屯、焦庄、南坛、御碑街、清泉庄、小埠东等24个村居。

河东区：三官庙村、九曲店村、郁九曲村、褚庄、巩村、刘村等6个村居。

罗庄区：湖南崖、龙潭居委、八块石、朱陈北村等4 个村居。

兰山区南坊片区和涑河改造区域以及临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区按既定规划和方案实施“城中村”改造。

(三)城中村(居)改造应具备的条件:

1. 村“两委”领导班子必须坚强有力,具有良好的群众基础和稳定的社会环境,绝大多数村民同意村庄改造并签订意向协议;

2. 坚持城市化标准,符合临沂市城市总体规划、分区规划等相关专业规划要求;

3. 坚持依法办事,妥善处理好村民的拆迁补偿、就业、医疗、社会保障等问题。

（四）审批程序：

凡列入改造范围内的“城中村”必须报经市“城中村”改造领导协调小组审批同意后方可实施改造。具体程序是：

1. 区政府牵头组织本区发改、建设、国土、规划、房管、财政、审计、监察等部门对“城中村”改造范围内的各类土地及地上建筑、设施进行全面调查摸底并计算成本,研究制定“城中村”改造项目总体策划方案,报市“城中村”改造领导协调小组办公室;

2. 市“城中村”改造领导协调小组办公室负责协调市政府有关部门按照各自职责对“城中村”改造项目总体策划方案进行审查，及时提出审查意见;

3. 市“城中村”改造领导协调小组办公室汇总各职能部门审查意见,报领导协调小组研究。

四、完善政策,规范管理

(一)规划管理

“城中村”改造建设必须符合城市总体规划、土地利用总体规划和产业发展规划及社区建设规划的要求，并且要与城市基础设施承受能力相适应。按照就近集中、成片开发的要求,搞好“城中村”改造的规划布局。要积极推进“城中村”优化整合,避免基础设施和公共服务设施建设的重复投

资及土地、资金等资源浪费。新建、改建的单一居住社区居住规模不宜少于800 户。对于单独改造达不到规模要求的或不符合城市发展要求的“城中村”，可以打破原村居用地界限，采取“迁村并点”或按规划要求重新选址集中建设。

“城中村”改造项目在制定总体策划方案前，由市规划行政主管部门提出规划条件意见，明确各项基础设施和公共服务设施建设标准，经济适用住房建设比例、住房套型结构比例等。“城中村”改造严格按照《城市居住区规划设计规范》的要求进行规划设计，确保各项基础设施和公共服务设施配套建设齐全。特别要注重解决好绿化景观、停车场、公共厕所、垃圾收集处理等基础设施和物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、学校、卫生所、治安管理等公共服务设施的配套建设，其中绿地率必须达到30%以上，居住规模超过1000 户的社区必须建设幼儿园，居住规模超过2000 户的社区必须建设小学。还要注重小区安全设施的完善和生活污水处理、中水回用设施的建设。

（二）土地管理

按照“定性、定量、定位”的原则，以行政区划为单位，统筹安排土地资源，切实保障村民住宅建设的安置用地、村民生产经营设施建设的经济发展用地和社会公共事业、公用设施用地。对以上用地不足的,由区统筹解决;剩余土地全部按规定统征纳入政府储备，依法实施出让。

对安置用地和社会公共事业、公用设施用地,原属集体所有的,可按照国家有关规定征为国有土地划拨使用,核发《国

有土地使用证》;暂不具备征为国有土地条件的,也可保留为集体经济组织所有土地,核发《集体建设用地使用证》。

“城中村”改造中的集体土地，具备条件的依法征为国有土地，并按国有土地进行管理；其中农用地必须按规定办理转用手续。“城中村”集体土地征为国有土地后，任何单位不得无偿使用。需要异地建设的，由政府采取置换方式予以保障，置换出的土地，纳入政府土地储备；原土地使用人转让、出租、抵押或土地用途改变的，按有关规定办理手续。

涉及改造的村居，其还建安置用地、村民生产经营设施的经济发展用地规模必须根据市政府政策规定，以满足本村居村居民还建安置和经济发展的实际需求来确定，禁止以还建安置等名义变相占地进行商品房开发。凡变相进行商品房开发、对外出售的，不得办理土地、房产等相关手续，并依法严肃查处，追究相关责任人的责任。

（三）拆迁安置和房屋管理

对于地处老城区、没有农用地的“城中村”和地处新城区、有农用地的“城中村”实施改造时，其征地和房屋拆迁补偿安置政策按国家和省现行有关法规政策和我市现行有关文件规定进行补偿安置，切实维护被拆迁人的合法权益。按建设规划应腾空收回的被征用土地上的房屋及其附属物，由区政府负责及时拆除。

居住用地和生活保障用地上的建筑，凭国有（集体）土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程质量竣工验收报告等办理房屋登记备案手续；是本村居民且符合拆迁还建

条件的，可持原房产证或土地使用权证复印件（校验原件）或其他权属证明材料、居民身份证复印件、拆迁协议书按拆迁还建程序办理，并同时缴纳住房维修资金；本村符合购买条件的居民，持居民身份证复印件、购买协议书，按交易程序办理。

（四）建设管理

“城中村”改造可根据实际需要采取村居为主、自我改造，土地收储、政府改造，吸引外资、联合开发等多种形式。

市建设行政主管部门要在制定“城中村”改造项目总体策划方案前提出建设条件意见，明确住宅性能认定等级、建筑节能、节地、节水、节材与环保措施等要求，做为区政府制定“城中村”改造项目总体策划方案实施的前提条件，从源头上加强对“城中村”改造项目的建设管理。

（五）劳动就业和社会保障

“城中村”改造后组建的经济实体，应优先安排本村劳动力就业。鼓励和引导 “城中村”劳动力自主创业和自谋职业。村民转为城市居民后，已参加城镇职工社会保险的，继续参加城镇职工社会保险；符合参加城镇职工社会保险条件的，按规定参加城镇职工社会保险。村民转为城市居民后，享受有关的优抚、复员退伍军人安置和社会救助等政策，符合低保条件的按规定申领城市居民最低生活保障金。

（六）扶持政策

1. 财政政策：实施 “城中村”改造实现的收益，包括土地净收益、捆绑项目收益、安置房建设溢价收益等，按比

例返还给区里，主要用于城市基础设施配套和社区基础设施配套建设，以及村民社会保障、“五保户”、困难村民救助和村民的生活福利等。根据目前市区基础设施建设的实际情况，收益部分拟返还兰山区50%，返还罗庄区和河东区60%。

支持、鼓励“城中村”集体资产实行股份合作制改革，支持、鼓励“城中村”股份合作经济组织参与本村集体土地开发经营，支持、鼓励“城中村”村民将安置用房屋、生产经营用地等资产量化作价入股，参与改造建设，进行收入再分配或现房再分配。

2. 税费政策：“城中村”改造中的安置房建设项目，免收城市基础设施配套费；行政事业性收费、政府性基金除上缴中央、省以外的予以免缴；人防工程建设费，自建人防工程的予以免缴，不按规定结建人防工程的按8 元/平方米缴纳人防工程易地建设费；经营服务性收费按规定标准下限的30%收取。“城中村”改造中的其它项目，凡符合国家产业政策和税收优惠政策的，一律按有关政策规定给予减免。

原村集体企业在改制过程中房屋土地变更登记涉及契税的，买卖人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的房屋、土地权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税。原村集体企业，改制后纳税方式不变；原村委持有的股权和村民持有的股权发生变动，不视为产权交易，免收相关费用；原村没有集体企业，通过集体经济组织改制后组建的新企业，享受国家新办企业相关税收政策。

五、加强组织领导

“城中村”改造是一项复杂的社会系统工程，涉及面广,政策性强,工作繁重,任务艰巨。各级各有关部门必须高度重视，加强组织领导，确保“城中村”改造工作顺利进行。

(一)加强宏观指导。市区“城中村”改造工作在市委、市政府统一领导下进行,市“城中村”改造工作领导协调小组负责协调重大问题,制定重要政策,研究审批改造方案,检查工作进展情况，特别是规划和方案的落实情况，指导整个“城中村”改造工作稳步健康推进。各区要根据本地实际,坚持分类指导、循序渐进,按照先急后缓、先易后难、先近后远的原则有序积极推进“城中村”改造工作，坚决杜绝一哄而起、盲目改造。“城中村”改造工作领导协调小组办公室要会同区政府根据改造范围内的村庄名单,制定近期、中期和长期改造规划,有计划、按步骤、分期分批实施,“城中村”改造工作领导协调小组办公室负责监督、协调。

(二)明确各级责任。各区政府是“城中村”改造实施的组织主体和第一责任单位,负责规划设计、组织协调和具体推进,编制本区“城中村”改造总体策划方案，抓好监督检查,确保按规划开发建设。在编制“城中村”改造总体策划方案时，要充分征求“城中村”和有关街道(镇)的意见,特别是村民拆迁安置方案必须征得拟被拆迁户绝大多数同意。对纳入审批范围的“城中村”改造项目,有关部门要明确职责,密切协作,做好监管、政策性指导和服务工作。市发改、建设、财政、规划、国土资源、环保、消防、物价等部门要按照各自职能分工,积极做好统一规划、项目立项、土地供

应、建设管理、环评、消防及价格管理等工作。要合理安排审批程序,缩短审批时限,提高工作效率。市监察部门要会同有关部门,加强对“城中村”改造项目招拍挂的全过程检查监督,确保“城中村”改造工作健康发展。要公开各项规划方案和实施方案,加强宣传教育,取得广大人民群众的信任和支持。

(三)严格执法监督。“城中村”改造政策性强,涉及国家、集体、群众、企业等各方利益,各区政府和有关部门要依法办事,严格执行相关政策法规和工作程序,严禁违规违纪操作。对纳入改造范围的“城中村”,要严格控制村庄土地,严禁违法违规审批建设用地和建设项目。凡未经审批违法用地、违法建设的,必须立即停止;情节严重的,依法追究区政府及相关部门主要负责人的责任,并视情节依法对开发企业做出相应处罚。

（四）确保质量，统筹发展。“城中村”改造要按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的要求，精心策划，严密组织，强化监督，确保工程质量、功能质量和环境质量。“城中村”改造要与促进区域经济发展紧密结合，充分考虑产业的优化布局与结构调整，集约利用土地，集聚生产要素，构筑发展优势，既要提高“城中村”村民生活居住水平，又要发展繁荣城区经济，解决村民就业和村居长远发展问题。

本意见自发布之日起执行，我市原有关规定与本意见不一致的，按本意见执行。罗庄区沂州路以西、新206国道以

东、湖北路以北、铁路以南区域内的村庄旧村改造按市政府临政字?2006?43 号文件执行；河东区沿滨河区域的20 个村庄旧村改造按市政府临政字?2005?64号文件执行；土地通过招拍挂正在实施改造的其它项目，按照市政府原定政策执行；已经签订开发预约协议，但土地尚未招拍挂的，依据本意见重新报批。

二〇〇七年五月九日

主题词：城建城中村 改造 意见

临沂市人民政府办公室 20xx年5月28日印发