袁氏集团商业区招商商业计划书

第一章 项目定位

一、统一宣传口径

1、宣传总精神

盛泽城市商业新财富中心推荐：商业计划书范文专题

2、项目地位

顺应盛泽城市和东方丝绸市场新一轮开发趋势，应运而生。袁氏集团鼎力巨献，政府首推，十大重点工程的重中之重。

3、项目意义

抢占中国东方丝绸市场的核心区位，与盛泽广场共同构筑盛泽城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破盛泽传统商业模式，引领盛泽城市商业全面升级。

4、项目市场定位

融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业名街的成功经验，整合国际商业模式和盛泽本地文化，为盛泽人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的盛泽商业第一街!

5、项目基本情况

近十万平方米的建筑面积，四百余米的商业长街，集国际一流大型超市、著名家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为新盛泽的真正核心商业区。

二、招商定位

作为盛泽及周边唯一的中档偏上的shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。

三、业态定位

吸纳中国名街的业态规划精髓并结合盛泽消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括各类品牌店、特色店、主题百货、电器卖场、超市、书城等。采用多元化经营模式，一站式商业步行街(开放式shopping mall)，满足各界人士的消费需求。

第二章 招商策略

一、业态设计、业态定位策略

准确、差异化的业态定位乃是步行街竞争胜出的原因。

东盛步行街的开发与运营要始终坚持全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合先进理念。

在业态组合方面，我们要紧紧抓住本地消费需求倾向和消费特点，重点突出，业态丰富，有机结合。坚决摒弃不适合本地消费文化的业态!

由此，我们确定了以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，主力店、次主力店(大店)占50%左右，餐饮娱乐休闲(小店)占30%左右，品牌专卖店占20%左右。

二、店铺招商策略

考虑到主力店、次主力店、国际名牌店及其他品牌招商的不同特点，制定了先确定主力店，再全面招商的基本策略。在执行过程中，主力店、国际名店和餐饮、娱乐要提前招商，其它随后进行。

三、为客户度身订做开店全面解决方案

在这一策略的指导下，经过专业培训师培训的招商团队，根据实际情况灵活调整和实施租赁政策。例如，根据不同类型的租户提出的不同需求，为他们提出度身订做的解决方案;妥善安排好各租户的楼层位置、相互位置，使之相对成行成市、互惠共赢，而不是互相干扰、削弱;根据整体市场定位和业态组合，对进驻租户提出要求，并协助他们调整、提升和完善他们在东盛步行街新店的定位、档次和其他品质。

四、项目宣传推广策略

在市场宣传推广方面，实行整合推广策略，为招商工作提供有力支持。

一为媒体宣传，二为招商活动。

关键性招商活动如下：

招商发布会暨主力店签约仪式、招商成果发布会、项目推介会、建筑节点庆典会等。

五、招商进度、质量、费用策略

为把招商计划落实到实处，达到多快好省的目标。我们在招商进度、质量、费用上严格把关，统一控制。采取用时间推动表控制进度;根据业态布局和市场定位对商家精挑细选，重点吸收品牌商、实力商和特色商来控制质量;对招商费用进行精打细算，并采取以下措施对招商费用进行统一安排、科学分配。

1、招商任务指标分解到人，成本分解到人。

2、关键性招商费集中使用，避免零打碎敲。

3、重点保障优秀招商人才的工资待遇和奖励管理。

4、重视大客户招商和关系招商，费用安排上予以倾斜。

5、经过精心策划的媒体宣传计划，实现精确、有效的传播，价值最大化。坚决避免宣传费用的乱用和浪费。

第三章 招商阶段、招商目标和时间安排

一、阶段划分

招商筹备阶段、主力店招商阶段、全面招商阶段、运营调整阶段四个阶段。

二、招商目标

由于步行街的商家是需要不断调整、优化的，原则上讲，招商工作不是招满了就结束了。但为了明确方向，特定目标如下：

1、截止到20xx年12月，基本完成步行街主力店、次主力店(大商铺)的招商，完成小商铺70%。

2、截止到20xx年5月，基本完成招商任务。

3、截止到20xx年5月底，商家开始入场装修，为开街做准备。力争8月底，确保9月份一定开街。

三、时间安排

为具体化可执行，在时间安排上，此计划涉及的时间段为：20xx年5月开始执行，截止到20xx年开业。

第四章 组织架构

一、项目人员招聘

再大的项目也是人做的，人的因素在项目招商中起着最根本的决定性因素，因此招聘、选拔、培养一大批招商精英，打造一支强悍的招商团队，是招商筹备阶段的最核心任务。 目前，新聘3人，其中招商主管和招商专员各一名，策划一名，从商业公司调来一名设计，组建了一个招商二部，但这远远不够。通过网络等多种渠道正在物色更多的从业经验

丰富、拥有大量客户资源的专业化高素质招商人员，目标是组建一个 10 人左右(不含招商中心人员)的专业化团队。

一个团队不仅需要专业化，更需要一体化。因此，对团队的培训尤其重要。

目标是使整个团队具备完整的项目的知识架构、卓越的团队执行力和共同的价值取向，培训内容如下：

1、五个核心理念的培训。

2、团队执行力的培训。

3、项目知识的培训，以使团队成员对项目有一个清楚的认识。

4、招商技巧的培训，包括接听电话、接待语言、谈判策略和谈判技巧等，以培养和提高团队成员的招商能力。

5、招商礼仪和招商制度的培训(语言艺术、招商制度说明和合同解读等)。

二、招商架构、招商机制的建立

在人员招聘和招商架构的建立上，我们都遵循精英、精简、垂直化原则，目的是实现人员最少化、指挥执行系统最简化、效率成果最大化。以节省招商费用，提高工作效率。招商架构和人员职责如下：

招商人员主要工作职责

(1)招商一部主要负责主力店的招商工作：1人

(2)招商二部主要负责餐饮、娱乐的招商工作：3人

(3)招商三部主要负责百货、服饰类别的招商工作：2人

(4)招商四部主要负责综合类招商工作：2人

(5)策划部暂定员两名，主要负责招商的策划、媒体计划的制定执行、招商文案的策划撰写和设计。一名策划，一名设计。根据发展需要，在步行街开业时，需要再增加策划一名。

(6)此架构为开业前期的组织，开业准备期和开业运营期的架构，届时提前3个月报人力资源部。

招商机制的建立，是为了在招商团队中形成一种人性化的制度管理氛围，做到有章可依、奖罚分明，既讲究个人贡献、更注重团队精神。建立一系列的管理制度。

(1)招商人员奖励政策的建立

(2)招商人员处罚政策的建立

(3)招商人员日常管理规范制度的建立等

第五章 招商资料

一、招商手册(已有)和招商说明书

二、租赁合同

三、委托经营合同

四、定租确认书

五、招商委托书

六、招商流程表

七、招商文案

八、退房申请表等

九、授权委托书等

第六章 招商方式、目标客户的确定

一、招商方式：

1、项目招商发布会

2、项目推介洽谈会

3、大型零售连锁会议

二、目标客户

主力店

1、超市：家乐福、乐购、大润发、好又多、物美、世纪联华等。

2、家电卖场：国美、苏宁、永乐。

3、百货：人民商场、石路国际商城、深圳天虹百货、银泰百货及长三角地区有名的百货。

次主力店

1、聚人气店：肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯，大型中餐、量贩式KTV等

2、数码广场、书店、运动天地、名品折扣店

3、电影厅及成人电玩

三、第三方招商网络平台的建立

他山之石，可以攻玉，由此，建立第三方招商网络平台可以得到巨大的资讯支持，更能节省大量的人力、宣传推广成本，加快招商速度。构建第三方招商网络平台可以从这些渠道去争取。

1、专业的招商网站

2、专业的地产交易平台

3、行业协会及政府招商机构

4、与定位不同的商业项目招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。

第七章 宣传策略

大型主题性招商活动，配合全方位立体化媒体平台(电视、报纸、网络、广播)宣传炒作，是步行街招商推广的“核武器”。

1、招商发布会

2、项目推介会(指区域性的针对一定数量的意向商家的集中性项目说明、洽谈会)

3、主力店、次主力店等具有一定品牌知名度和影响力的签约仪式，如肯德基、家乐福、国美、永乐、天虹百货。

4、阶段性的招商成果发布会

5、以项目命名的大型零售连锁会议

6、工程重要节点(封顶、竣工等)完成及开业庆典会

根据目前的项目招商情况，在6——8月份，计划举行招商发布会、项目推介会、签约仪式，其它活动视具体发展情况而定。活动具体策划执行方案在确定后撰写。

第八章 招商费用预算及租金建议

一、招商费用

人员差旅费用、商家接待费用、宣传费用――广告及招商活动费用、招商人员提成。 招商总费用为年租金的10%，约为230万左右。其中，招商人员提成4%，差旅招待2%，广告公关礼品费4%。

二、租金建议方案

根据盛泽本地租金情况、目前项目周边商业状况并结合我们的市场定位，确定我们租金水平为中上水平左右。

第九章 招商政策建议方案

一、付款方式：分小商铺和大商家两种情况

1、小商铺：首付定金(三个月租金)，租赁合同签定支付其余全部租金。

大商家：根据谈判情况，由集团领导确定。

2、小商铺半年一付，押一个月，下次付款须提前1个月支付。

二、“房租高开低收”

房租的高低直接影响到商家和我们双方的利益，同时也体现特色街地段的价值和商铺的档次及品质，在启动市场阶段确定租金价位时，建议租金应高开低收即前三年租金订到一个较高的水平，然后通过免租、免物业管理费等优惠政策，来调整与周边租金的价格水平，满三年后租金根据市场情况在确定三年后的市场租金价格。

第二篇：招商计划书20xx.6.6

招商计划书

鉴于目前中新国际创意设计产业园的发展形势和招商压力，需要制定一个整体的招商计划，来推动招商工作的顺利进行。

首先，让我们一起来看看产业园目前的态势分析，也许对制定一个正确的招商计划有点帮助。

产业园SWOT分析如下：

优势：

1、中新国际是龙岗区政府重点扶持的文化产业园之一，进驻园区的企业可以享受政府的各项优惠政策，首先是租金补贴。

2、产业园位于龙岗布吉镇布澜路上李朗段，这里是一个新开发的商业园区，附近有李朗国际珠宝产业园、宝福珠宝产业园、赛兔数码科技园和深港中海信科技园，周边有华南城、联创科技园、大芬油画村、三联玉石文化村、中华南岭丝绸园等等，形成一个创意链、产业链和供应链。

3、正因为有上述这么多的园区，这里的文化和商业氛围非常浓厚，未来一定十分繁华，对商家来说是个巨大的有发展潜力的市场。

4、新加坡公司投资，有外企背景，经济实力十分雄厚，而且面对国际市场，让进驻园区的企业市场广阔。

5、位置偏离闹市区，环境十分宁静，适合设计师办公。

6、产业园参加过两次大型展会，企业形象得到一定的提升，有一定市场影响力。

劣势：

1、 位置偏僻，交通不太方便，企业与客户沟通及业务来往不方便。

2、 房屋是旧房改造，相比新建的楼房质量方面有些差距。

3、 工程还没竣工，园艺建设和内装饰等都没开工，客户来实地考

察不会有太好的印象。

4、 我们定位是高端奢华消费品设计园区，可是我们的园区规划、

及办公工具等都没达到标准，方向不是很明确。

5、 我们招商的很多硬件还不具备，具体如下：

（1） 招商中心没有成立，招商没有一个集中的、能代表产业园形

象的办公场所；

（2） 没有一部像样的接送车，可以用来接送贵客；

（3） 没有做道路指示标识指引客户到产业园；

（4） 没有像样的画册等宣传资料；

（5） 没有对外宣传的广告片；

（6） 没有优秀的PPT。

6、 我们招商的软件也很不完善，具体如下：

（1） 没有作整体的推广，知名度没有打开；

（2） 招商政策始终不太明朗，招商制度还不够完善；

（3） 没有良好激励方案和招商机智，招商人员工作激情不高；

（4） 招商部成立比较晚，而且现在对外营销力度相对薄弱；

（5） 网站建设缓慢，对外宣传信息不全面、不到位。

机会：

1、其实还是有很多相应的企业还是需要重新找个更好的办公环境的，只是我们还没有找到他们。

2、大运会马上来了，可以借助大运会造势，扩大品牌影响力，也顺势推动招商工作。

3、我们工程还在施工，外装修还没完工，内装饰及园区景观也没动工，还处在招商前期，一旦建成，相应的硬件和软件配套基本完善，我们招商应该不是大问题。

4、我们的招商队伍在扩大、招商的力度也在提高，通过不断的市场调查和工作磨合，取得一定的招商经验，招商困难越来越小，招商工作越来越顺利。

5、可以通过软件活动，与政府、协会和企业达到资源互换，和蔼共赢的目的。

威胁：

1、目前， 深圳这里的产业园太多，竞争也相对的激烈；

2、招商也有段时间了，目前为止，一个也没招到，实在有点心慌，担心市场被其它的商家抢占，因此招商队伍有些意乱；

3、如果我们对市场把握还不准确，目标客户还不明确，我们的招商工作正是越来越难了。

综上所述，可以总结出，我们的招商工作是非常紧迫的，是处于被动的，是需要化大力度改进的。

根据目前形势，本人建议采取如下措施：

一、 硬件方面

1、尽快成立招商中心，提高招商的整体形象；

2、尽快制作产业园道路指示交通标识，方便客户找到产业园；

3、公司购买一辆体面的接送车，方便业务办公和客户接洽；

4、尽快策划一本招商手册，把我们目前的优势及招商政策宣传出去；

5、尽快装修办公楼，搬到新的办公室办公，办公室装饰相对豪华点；

6、公司采购一批相对有档次的办公文具供招商人员办公；

二、软件方面

1、尽快与政府搞好关系，取得绿色通道，免费办理产业园道路指示交通标识，做长久的品牌推广；

2、在一些公共媒体上（如电视、报纸和杂志等）广告宣传，提高知名度；

3、尽快制作广告片，让客户对我们产业园的未来有个视觉的感观， 也是提升品牌形象的一个手段；

4、尽快与社区及义工联取得联系，在大运的时候与街道办及义工一起在社区搞公益活动，在周边扩大知名度和美誉度。

5、尽快招聘一两名设计师，对我们的平面资料作一些好的设计和规划，让客户感受到我们的园区是有设计氛围的。

三、 人员方面

1、 办公时间，所有人穿统一的有档次的服装，打扮整洁，举止文

明得体；

2、 对招商人员进行话费补贴，目的是让他们与客户随时沟通；

3、 激励机制诱人，针对不同的情况有不同的奖励，尤其是第一个

招到商的进行大奖，奖励具体化；

4、 鼓励招商人员走出去商务沟通，不要总忙于事务，但走出去一

定是有效的，否则就不用出去。

以上计划希望得以实施，希望此计划对我们的招商工作能带来一定帮助。

周理会

2011. 6.6