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信托风险测评报告——中融信托-融盈安泰9号集合资金信托计
划
来源：信托易
测评时间：20xx年3月25日
产品基本信息：
风险评分：5.72分
说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险越低。大多数固定收益信托/基金资管产品的风险测评评分为5-8分。10分并不表示没有风险，只表示风险很低。
风险评级：风险较高
说明：风险评分>=8分，风险很低；风险评分>=7分，风险较低；风险评分>=6分，风险适中；风险评分>=5分，风险较高；风险评分<5分，风险很高。
风险点评：
融资主体：融资主体的净资产较低，资产负债率很低。处于实际控制地位的母公司净资产较低，资产负债率很低，处于实际控制地位的母公司为此次融资提供担保。融资主体及其处于
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实际控制地位的母公司评分为4.99分，实力较弱。
还款来源：第1还款来源为房地产销售收入，还款金额比较充足，目前进展为土地款已支付，四证尚未齐全，房地产项目所在地为省会城市城区，地理位置比较好。还款来源评分为5.92分，还款来源存在一定的不确定性。
抵质押措施：第1抵押物为土地，抵押物金额为8.83亿元，抵押物所在地为省会城市城区，地理位置比较好。 抵质押措施的评分为5.2分，抵质押物略有不足。
综合评价：综合来看，该产品的最终风险评分为5.72分，风险评级为风险较高。
说明：净资产的高低指的是与融资金额相比的相对高低。
风险调整后的收益评分：
<300万：5.72分
>=300万：5.72分
说明：评分范围为0-10分，评分越高，表示风险调整后的收益越高。大多数固定收益信托/基金资管产品风险调整后的收益评分为5-8分。当评分为“0”时，代表的值为小于等于0的整个区间，当得分为“10”时，代表的值为大于等于10的整个区间。
投资建议：
该产品风险评分为5.72，风险较高，适合风险偏好较高的投资者。
100-300万的份额经风险调整后的收益评分为5.72，收益适中，可以购买；
300万及以上的份额经风险调整后的收益评分为5.72，收益适中，可以购买。
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第二篇：中融信托-融盈安泰7号集合资金信托计划
中融信托-融盈安泰7号集合资金信托计划
基本信息
期限：18个月（满一年可提前还款）
预期年化收益率：
100万元≤认购金额＜300万元 9.5%
300万元≤认购金额 10%
利益分配：按信托年度付息
资产管理人：中融国际信托有限公司
信托规模：优先级3亿元
资金用途：信托资金用于对路劲基建有限公司（以下简称“路劲基建”，1098.HK）100%控股的上海隽合置业有限公司（以下简称“隽合置业” ）进行增资控股，最终用于上海市嘉定区安亭镇项目的开发建设。
风控措施：
1、股权控制及公司决策权
中融信托与上海隽翔房地产开发有限公司（以下简称“上海隽翔”）按照其在上海隽合置业有限公司（以下简称“隽合置业”）中的持股比例（中融信托持股51%，上海隽翔持股49%）享有股东权利。中融信托持股隽合置业 51%股权，为隽合置业控股股东，通过隽合置业实现对项目公司的股权控制。中融信托向隽合置业及项目公司委派董事，对隽合置业及项目公司重大事项享有一票否决权。
2、结构化设计，保障资金安全
本次募集采取优先次级结构化设计，其中优先级资金3亿元，由中融信托向合格投资者公开募集；次级资金3亿元，由路劲基建全资控股公司隽合置业以其对项目公司的3亿元借款债权认购，优先：次级=1:1。
3、项目全面监管
项目公司全部证照、印鉴均由中融信托与路劲基建委派的人员共同保管；中融信托将委派现场监管人员，依据中融信托与项目公司签署的《监管协议》对项目资金进行监管。
还款来源：
销售回款
本项目预测高层毛坯均价18570元/平米；高层精装均价20100元/平米；车位6.5万/个；商业预设价格35000元/平米。该项目位于上海国际汽车城核心区域，具备刚需性质，预计去化情况较好，保守估计可产生总销售收入30.23亿元（扣除车位），销售收入可以满足信托期限内项目的开发建设支出以及偿还信托融资本息。
标的项目：嘉定项目
1、地理位置
本项目位于上海市嘉定区安亭镇——上海西部的中心城镇，上海市最发达的城镇之一，上海国际汽车城的核心区域，也是上海市“一城九镇”建设的重点镇。 项目具体位于安亭镇雅丹路以北，康苏路以西，紧邻亚洲最具魅力的国际赛车场——F-1方程式赛车场，距离地铁11号线昌吉东路站仅700米，5分钟轨道交通至嘉定新城站，半小时之内抵达陆家嘴、五角场、人民广场等城市中心区。
中融信托-融盈安泰7号集合资金信托计划
2、建设指标
本项目总建筑面积21.6万平方米。地上总建筑面积14.8万平方米，建设业态包括住宅13.1万平方米（包含精装修4.3万平方米），配套公建2544平方米，商业3848平方米，保障房7237平方米；地下总建筑面积7975平方米，其中住宅地下室7975平方米，地下车库3.99万平方米。
3、项目定位
本项目处于轻轨站点地块（紧邻昌吉东路站和嘉定新城站），周边学校众多（安亭高级中学、同济大学嘉定校区），属于经济适用住宅，刚需特征强烈。
4、周边配套
项目紧邻上海F1国际赛车场，周边配套设施完善。综合商场：博粤百货、嘉亭荟城市生活广场、阳光99等。医院：欣安医院、安亭医院、嘉园医院等。项目周边有上海派6000平米商业街区，10分钟可达拥有成熟配套的安亭老镇商圈。
中融信托-融盈安泰7号集合资金信托计划
5、项目进度
本项目分三期开发建设，截至20xx年6月，土地出让合同已签署。工程预计于20xx年3月取得施工证，第一期工程开始动工，第二期将于20xx年9月动工，第三期将于20xx年2月动工。项目最早于20xx年10月竣工验收。项目土地目前为净地。
项目亮点：
1、地理位置优越
项目位于中国最大的轿车生产基地、上海市最发达的城镇之一——安亭镇。项目周边交通便利（已通地铁11号线，30分钟内抵达虹桥机场）；处于上海国际汽车城核心区域，紧邻亚洲最具魅力的国际赛车场——F-1方程式赛车场；配套设施完善，10分钟左右即可到达拥有生活、教育以及医疗等方面成熟配套的安亭嘉亭荟及安亭老镇商圈。
2、交易对手实力雄厚
19xx年，路劲基建以新军的姿态被《亚洲金融》评为“19xx年香港最佳管理公司”之一。此后，路劲基建连续进入“国际华商500强”，20xx年，路劲地产一举摘取CIHAF2007 年度中国名企的殊荣。
3、风控完善
本项目风控措施包括优先次级结构化设计（优先次级比为1:1）和隽合置业公司治理（中融信托对其控股51%），而且中融信托对项目公司进行资金监管并与路劲基建共同保管项目公司全部证照及印鉴。
4、适应刚需，去化率有保证
上海国际汽车城建设吸引了数十万人才在安亭镇安家落户，本项目位于地铁汽车城站附近，具备不可复制的区位优势，并且主打小面积住宅，刚需性明显，去化率有保证。并且本项目
紧邻路劲?上海派，该项目于20xx年9月底开盘，首推的188套住宅已几乎全部售出。 融资方：隽达置业
1、基本情况
项目公司——隽达置业，由隽合置业、上海国际汽车城有限公司（以下简称“上海汽车城”， 20xx年12月在嘉定区政府的主导下正式成立，注册资金7亿元，总资产9亿元）共同发起设立，注册资金1亿元，隽合置业持股90%，上海汽车城持股10%。
隽合置业为路劲基建的全资控股子公司。路劲基建，成立于19xx年，注册资本20亿港币，19xx年在香港上市，香港股份代号：1098，在房地产开发及收费公路建设及运营领域具有丰富的经验和优良业绩。其下属的地产板块企业路劲地产集团有限公司（以下简称“路劲地产”）跻身全国房企前30强，并在外资房地产开发企业10强排名中蝉联外资房企第1名。 路劲地产致力于发展优质经济型的住宅项目，主要位于渤海湾及长三角地区，包括北京建国门项目、上海安亭项目及江苏诺丁山项目等；作为收费公路投资及运营领域的领先企业，路劲基建目前的收费公路项目涵盖国内五条高速公路，包括保津高速、唐津高速等，总里程逾340公里。
2、财务情况
截至20xx年6月30日，路劲基建总资产351.92亿元，所有者权益107.24亿元，负债244.68亿元，资产负债率 69.5%。 路劲基建20xx年房地产销售回款额较20xx年上升21%。根据路劲基建公布的20xx年年中报，集团整体收入为41.8亿港元，其中来自房地产板块的收入约为37.2亿港元，路费收入为4.6亿港元，其中房地产销售回款占据集团总收入88.99%。 业绩报告显示，路劲地产20xx年收入114.56亿港元，同比上涨22.6%；净利润10.02亿港元，同比上涨22.5%。