辽海商铺推广计划书

                      

区域商铺销售分析

一、热销户型

鲅鱼圈、熊岳目有几种种类型的商铺销售比较好。

（1）面积较少在20—40㎡的商铺

    热销售原因：主要是面积小总销售金额不大，投资门槛低易于日后的租赁，适合各类型商铺投资者。

（2）面积在50—100㎡门开间大纵深践的双门面商铺

这类型的商铺虽然无论是总价及单价都比较高，但由于铺型方正布局合理没有浪费面积利用率高，而且双门面可分可合投资回报高。

（2）面积在100——200平，高7米以上成规则长方型

   热销原因：这类型商铺由于楼层高可内置两层不会受到高度的制约，楼下做店面楼上作办工用，适合自用型商家经营要求。

辽海商业街户型总类属于那种？？

二、商铺滞销因素

两方面进行思考：

如果说销售房子是卖给客户一种生活方式一个生活理念 ，那么销售商铺就是销售给客户一种利益，假如这种说法是对的话，那么辽海商业街滞销原因是我们并未找到让客户感觉购买本项目商铺会获利的冲动感觉。

如果说没有卖不出的产品，只有卖不出的价格是正确的话，那么我们的产品确实是超出市场价了。

思考的其他因素：

1、定位是否准确：辽海商业街（辽海美食广场）

 2、宣传不足推广不力：只知辽海中盐新城，不知辽海商业街

3、周边环境：高速铁路尚未通车，周边的部分政府机关尚未搬迁，居民生活环境尚未完善，人口不集中，人流不稠密。

三、剩余商铺情况分析：

剩余商铺统计（统计至20##年8月15日）

小结：

                 下一步销售推广部署

       （依照目前“辽海美食街”的定位开展推广销售）

一、辽海商铺销售力提纯

    1、销售力提纯的思考过程：

    销售力提纯主要的功能是整合辽海中盐新城和辽海商业街以及辽海包装与其他各方面的优势，并针对商铺的特点，寻找出市场机会。市场机会的确定，必须经过四道工序：

  研究市场需求

 

市场细分

 

确定目标市场

 

市场定位

在销售力分析的基础上，对同类型项目或产品的市场状况和市场容量进行透彻分析，测量和预测市场需求规模、需求结构、需求特征，然后将市场需求进行市场细分，划分出若干个特征各异的需求量；在市场细分之后，明确到底哪一个细分市场是项目的潜在市场，项目在哪一个细分市场拥有最强竞争力，从而选择最适合发展商、最利于项目营销的目标市场；确定目标市场后，就要把产品定位，并围绕目标市场的需求特征确定项目的开发策略、营销策略。

    2、目标客户定位：

第一类：有实力的经营者，用来投资。

       占大多数的比例。多为商业人士，如开酒店的、做建材的等，他们感觉生意不好做，想买一个好铺位，一劳永益，不再打拼，提前退休，并给下一代留下一个保障，也有爷爷奶奶、父母买给子孙的。

第二类：有实力的经营者，自己经营。

    占极少数比例。他们考虑与同地段的面泰专业市场、及同地段商圈认为本项目具有地理位置优越性及百佳的人流效应

第三类：专业的投资者。

     这部分人专业性较强，看好本地段的商业潜力，做投资用，基本上属于等待涨价后再出售的一种。

第四类：看好本地段的一些实力并不强的人。

     如政府的一些科、处级公务员，银行的职员等，他们有一定的资金积蓄，但并不充裕，有五十万左右，但他们极度看好本地段，认为以后出租不成问题，这类目标客户占较大的比例。

    2.1 购买习惯分析：

1） 地段是购买商铺的首要因素。

    对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。

2） 期铺是销售阶段的重心。

——盖得越高的房还未售完说明卖得不好。

——没有施工就卖完的房子说明是好房子，自己买得值。

——争着买的房子是好房子。

3） 对价格的敏感度高：

投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。

——总价决定其购买能力；

——总价控制，更依赖于单位商铺的面积间隔，实现“伸缩自如”间隔状态，用于满足不同的客户需求。

——各阶段的价格调控要灵活，且具有技巧性。因此，我建议利用折扣的手段刺激市场，创造持续的市场热销。

二、辽海商铺销售建议

  鉴于目前的销售状态，建议——封盘待销

   对外发布信息：辽海商铺（规划路名称）最后10间绝版临街商铺限量发售；

   信息发布时间：8月下旬

   信息发布渠道：宣传单张（各大商业网点）

                 向广大媒体发布软文（建议选用报纸，横幅）

   于8月18日开始接受预约登记。

   同时为营造商铺受到广大商户的气氛，提高辽海商铺的附加值，促进商铺的销售，于8月18日同时推出——“即买即赚”代租服务，凡有意向租赁辽海商铺经营的商户可到售楼部预约认租登记；

    代租登记形式：一铺可接受多个预约认租登记（目的在于加强买家信心，增加商铺升值空间。）（雇人一定程度上营造氛围）

    代租收费方式：已售商铺：业主向阿拉丁科技有限公司大方无域策划与设计机构支付1个月租金，由我司向业主和租户提供一切租赁的服务。

未售商铺：在租户开业前未售出，则收取辽海1个月租金，由我司向发展商和租户提供一切租赁的服务；在租户开业前售出，则仅作为一种附加服务，向买家提供预约认租的客户资料，由业主自行与求租者联系，不收取任何费用。不收取认租者的任何费用，鼓励租赁。

此处有造假成分，租金其实只是一种形式，对辽海商铺没有任何损失，目的在于造势，增强购买者信心。

于9月6日正式开卖；

具体形式：①推出10间面积较细、总价相对优惠、已有一定数量认租的商铺进行出售；

②可以适当给予略微优惠，建议推出2间相对较为便宜的商铺率先吸引买家兴趣。

卖点提炼：

①“即买即赚租金”，拥有充足的租户客源保证；

②辽海绝版临街商铺；优惠价格购买升值商铺，稳赚日月大道上第一桶金；

③ 辽海中盐新城鼎力打造全新商业街

   

   哈大高速铁路明年正式开通，商机前景无限。

针对具有真正意向租用商铺并签署协议的商家，怎么办？？？？

——————带租约出售

凡在拍卖后未能售出的商铺均采取先租后售的形式带租约出售；

租期：暂定半年；

租金：控制在回报率8%；

当客户购买该商铺后，业主从签署合同和交齐房款、办理完相关的按揭手续次月开始向租户收取租金，租户与辽海的租赁关系也随之结束；

日后的租赁关系由业主与租户自行协商，辽海不再存在任何关系。

三、辽海商铺现场包装建议

商铺门楣：建议针对每间商铺设定的目标客户群，在每间临街商铺的门楣广告位处做统一风格的广告牌，营造出商铺基本售出、开业在即的效果，给予客户投资信心和前景。

    规划展板：（以前应该有）

商铺门面海报、灯柱广告：内容为：商铺升值前景无限、绝版临街旺铺销售等信息。

其他：

          在已售的铺面张贴“已售”字样；

          在已装修的铺面张贴“即将开业”字样；

          在未售的铺面张贴“旺铺招租”字样；

          在其他地点悬挂辽海商铺发售信息与横幅。

四、辽海商铺的宣传推广建议

    单张派发

    到鲅鱼圈大厦附近、熊岳明清一条街、熊岳二线、三线等临街商铺派发辽海商铺单张

    到山海广场派发商铺单张（少量即可，商铺大部分为本地销售）

    到已规模的小区（例如地税小区）派发商铺单张

    到熊岳火车站商圈附近派发商铺单张

    软文发布

    房地产软文发布

    向报纸的发布辽海商铺的销售信息，建议发布的内容从广告到新闻角度出发，然后进行系列的炒作。先在报纸上与“辽海中盐新城二期一起发布半版横幅彩色油印广告）

建议炒作主题如下：

1、哈大高速铁路通车对鲅鱼圈的影响在哪里？

2、鲅鱼圈旅游已成气候，对周边有哪些需求？

3、盖、鲅同城发展战略，已成一片繁荣，南北相连，区政府周边商业气氛更趋成熟！！

4、日月大道休闲、旅游、生活氛围更趋完善，辽海推出10间绝版铺进行拍卖；

5、鲅鱼圈区首度出现“立体（空间）商铺”：下铺上仓、上办公下经营、前后停车场，辽海绝版商铺赢尽海内商机；

6、辽海商铺推出“即买即赚”代租服务，即日起接受认租和拍卖预约登记。

      新闻发布

建议由打通媒体、记者，组织媒体从新闻的角度发布辽海商业街的新闻信息。

      现场活动

    辽海隆重推出10间绝版商铺等等，待定！！

第二篇：店面推广计划书

绿府集团直营店建设计划书

第一部分 绿府直营店推广

一、背景浅析

绿府成立时间短，产品种类在一定程度上还不是非常完善，在绿府产品的品牌知名度还不高。行业内的同质性，经营模式相互效仿，客户在选择上对质量和价格要求更加苛刻，客户选择多样化。

市场前期销售模式不完善，营建通路成本太高。与市场消费雀替的诚信需要逐步建立。 在产品传播上概念不清晰，主次客户不明确，产品市场资源泛滥，真正适合企业的资源、不利于在短时间内发现。

二、目标群体

主要目标群体

1、个体

2、事业单位（公司）

3、社会团体（社区居民）

4、富人圈子（高档小区）

三、农副产品趋势分析：

农副产品的价格最易受到多种因素影响而发生波动，天气、种植规模、流通体系、保鲜等都可能立即影响价格行情，甚至于一天几个价，而价格的剧烈变动对基地的销售造成的影响是直接和严重的。因此，谨慎避免蔬菜价格过渡波动、促进蔬菜种植业健康发展，我们有必要去寻求一条科学有效的生存之路。

今年价依然表现出“前高后低”的特点，平均菜价同比涨势明显，菜价各月起

伏较大。具体来说：1-3月份时逢春节，又受到冷空气的影响，市场价格相对较高，进入4月以后，市场价格持续下跌。主要受到季节等因素影响，春季，天气适宜蔬菜生长，地产菜上市量大且品种丰富，带动整体菜价的下跌.

预计今年下半年仍将与往年相仿。两大变动周期估计分别在8月至10月与11月至12月。第一轮变动主要因为8至10月往往是我国台风多发季节；而第二轮变动主要是受连续雨雪天气的影响。叶菜价格从9月中旬开始回到正常的价格，也可能会由于市场价格较高致使种植户抢播抢种，使得叶菜的集中大量上市，导致价格异常低迷，甚至出现滞销。总之，蔬菜市场价格的具体变动时间、周期长度、变动幅度等等还要视下半年具体天气情况而定，但估计下半年的变动周期幅度将不会大于上半年。

蔬菜价格时涨时跌，给蔬菜基地带来了一定的消极影响。常常出现的状况是：

一、当市场价格相对较高时，基地蔬菜存量明显不足；反之，市场价格跌势明显时候，基地的存量充足甚至有剩余，易产生滞销。

二、蔬菜异地生产，跨区流通，造成其物流成本偏高，致使批发价格居高不下。 应对困境，行业自身任重道远。一是切实发挥的完善蔬菜产销的功能引导和鼓励种植户创建蔬菜产业化营销模式建立与大型超市、居民小区、农贸市场的直接对接，实现有组织有计划面向市场发展订单生产合同种植。二是加快蔬菜市场建设，积极培养经纪人队伍，培植蔬菜运销队伍，提高辐射带动能力。三基于供应链视角，将生产者、物流企业、消费者都分

别集中起来以提高各自抵御风险的能力。

总之，蔬菜行业要依托政府的政策扶助，创新发展模式，加快蔬菜基地向“三品”

（绿色、无公害、有机、）转型的步伐，规模化科学合理种植，减少物流环节成本，提高利

润空间，促进行业的可持续发展。

四、产品优势

（功能、卖点、利益点）

1、功能

解决社区买菜、难、远问题，解决政府再就业问题

2、卖点

超市(进社区）模式 平价宜民 方便快捷 热情服务

3、利益点

宣传绿府

五、营销导向下的产品质量与创新使命

市场经济下，迎合了需求了产品才会有自己的市场，而不断追求的质量与随社会

发展或需求提高而不断创新的产品才有可能占有更大的市场。

在营销导向下的产品,

首先，产品的主要功能要与目标群的用需求相对应，满足目标群的使用；

其次，产品的宣传与包装形式要与产品特点想对应，并与顾客的心理需求 相对应；

再次，增加产品的附加值，附和顾客的潜在感情需求，如服务、文化等；

（一）平台推广

1、新闻发布会

在新产品推出时，召集新闻媒体召开新闻发布会，借助新闻媒体与权威部门，提

高潜在客户对企业的认识，提升企业形象，为下一步公关工作做好铺垫。

2、产品促销活动展示会

制作形象旗舰店，邀请企业和社会人士观看公司的产品，但在展出产品的同时，

应以当前季节的产品为主，并辅以展出营养含量高产品和具有特色摆设，以给客

户群体既紧追形势又具备安全、健康的食用实惠的印象。产品促销展示会可一举

二得，既得到了客户的认同，又在同行领域显露了自身优势，为下一步潜力市场

消费群体储备奠定了基础。

3、大型展会

首先尽可能参加全国博览会，把我们的产品列入农业博览会，提供产品实物和详

细资料。对参观客户进行产品详细介绍，这样做的目的可以提高我公司的知名度，

而且还可以和其它客户进行交流，知己知彼，百战百胜。

（二）信息推广

资源库营销

可以利用柏拉图理论，抓住重点，因为一个公司80％的利润通常来自于20％

的客户，我们可以对大客户进行详细的调查，从他们哪里可以了解一些对我公司产品的一些可取的评价和要求，我们可以再提供更完善的信息，满足对客户的需求。

（三）服务推广

企业是最重要的一点，完善售后服务，只有诚信好，以后才有更多的合作机会，对于客户反馈的意见不足，我们要进行改正，不满意的地方双方可以进行交涉，如果对方的要求合理我公司尽量满足。

第二部分 店面建设计划

一、绿府连锁店

1、业态类型：绿色食品超市

2、主要网点：成都

3、客户消费：5-100元

二、拓展计划

1、拓展区域：成都东西南北

2、开店计划：2014.3-2014.8

3、店铺数量：20家

4、开店形式：直营

三、 选址标准

1、首选物业：商业综合体、大型社区

2、物业使用：自建(政府提供场地） 租赁

3、需求面积：50-200

4、选址标准

选址首先应从大处着眼，把握城市商业条件，包括：

(1) 市场类型。

先看地形、自然条件，继而调查行政、经济、等社会条件，从而判断市场是否适合我们。

(2) 区域设施。

大型小区、国营企业、社区广场、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解市场区域设施的种类、数目、规模、分布状况等，对选址是很有意义的。

(3) 交通条件。

在城市条件中，对店铺选址影响最直接的因素是交通条件，包括城市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。

(4)市场规划。

如街道开发计划、道路拓宽计划、区域开发规划等，都会对未来商业产生巨大的

影响，应该及时捕捉、准确把握其发展动态。

(4) 消费者因素。

包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。

(5) 市场的商业属性。

包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值，以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值，如人均零售额。

四、经营定位：

绿府连锁超市为大众消费者和家庭提供舒适的购物环境，种类多样的食品等多类产品。

第三部分 发展战略与执行

一、公司战略与具体操作

1.1发展战略初期（1-3 个月）

主要产品是针对城市三种群体的产品，市场策略为通过积极有效的营销策略， 挤占中式菜篮的市场分额；树立“绿府”的良好的品牌形象，提升知名度、美誉度；收回初期投资，积极进行市场调研、开发，产品的研制、推广，为企业的进一步发展积蓄资本。

中期（4-6 个月）

巩固、扩展已有的市场分额，扩大销售服务网络；进一步健全店面的经营管理体制，提高科学管理水平；着手准备品牌扩张所必须的企业形象识别系统、统一的特色优势产品、统一的管理模式等方面的建设。

长期（5-10 个月）

届时，店面运营已经步入稳定良好的状态，随着企业的势力与影响力的增强，服务范围不再能满足潜在顾客的需要时，公司将实行网点的扩张，以特许经营的方式，开拓新的市场空间，扩大直营店的辐射范围和影响力。

公司将引进最为科学的特许经营管理模式，迅速培养自己对特许经营体系进行良好管理的能力。同时有效的进行品牌宣传，强化规范经营，积极培养店面连锁经营人才，以统一配送、统一核算来提高连锁经营的效率，实现连锁店稳健的品牌扩张。

装修配置

连锁店的建筑面积50-200平方米，

是根据市场渗透分析与公司实力综合考虑认为较为适合的面积。考虑以后的顾客量的增加，在成都不同地区逐步扩大服务范围。

连锁店将通过独特的设计特色和文化气氛为消费者提供一个干净、整洁、舒适的消费环境。

店面整体格调简洁、明快富有文化的风格，店内种有一些易于护养、美观大方的绿色花草，体现出绿府文化朴实、典雅的风韵，给人以安全、放心、有保障的感觉。

连锁店用具由可降解材料制成的绿色材料制作，实现了绿色理念。

1.2直营店职工

每个直营店销售员工需要3--10名全职人员，5至10家配1名送货人员。

1.3团队和会员客户的培育

管理人员将对雇员进行广泛的职业技能训练。由于直营店顾客的稳定性，因此培养高素质的雇员对保持老顾客有着极其重要的作用。我们的雇员还将接受“绿府”连锁店文化、保健知识等方面的培训，使我们的雇员培训比竞争者更为系统和正规。

我们还将从社会招收一定数量的临时雇员，使“绿府直营店”有一批年青、热 情、素质较高的智囊团队，针对一些特殊的服务项目如健康知识讲座、餐饮烹饪培训等临时性活动，我们将根据需要临时组件。

由政府提供的场地附近，招聘一批下岗、困难群体人员等，解决政府“在就业问题”同时，这部分人员对附近环境、人员、相对熟悉。对企业长期发展实行双赢。

第四部分 营销组合策略

营销组合策略

1.1 大力打造“绿府直营店”的品牌形象

根据企业竞争激烈、模仿性强的特点，本公司将导入CIS（企业形象系统），实现对企业的外显文化和内隐文化的有机整合，加强企业的品牌保护意识与能力。

围绕“健康、绿色、营养、安全”为核心的品牌特征，公司通过树立绿色形象、开发绿色产品，实行绿色包装，采用绿色标志，加强绿色沟通，推动健康消费来实现营销目标。

作为一个“绿府直营店”开展绿色营销，我们有着天然的优势，直营店将严格贯彻绿色产品的标准，无论从产品加工还是卫生环境，都将严格把关。努力营造出朴素典雅又体现健康绿色的理念。

1.2技巧化营销策略

推广营养、健康知识、宣传合理的营养产品文化在营销过程中，围绕21世纪的直营环保主题——养生、健康、绿色三个具有社会意义的知识点，对消费者进行

有计划、有针对性的宣传，从而引导顾客的消费取向。通过进行专题讲座、手册宣传、公益活动等方式将以绿色、健康宣传出去，同时注重借此机会加大对“绿府直营店”产品的宣传介绍。推广、倡导健康科学的绿色文化，弘扬传统文化中的养生文化。对产品、服务进行文化包装，传播绿色文化。从而获得进一步的发展机遇与条件。

1.3差异化营销策略

突出“德膳源”的特色所在本公司主要是对本店的文化特色、产品特色、服务特色、环境特色进行大力宣传，从而实现本店的差异化营销。

本公司特色营销将侧重于以下一些重点：

主要的文化特色：健康关怀、人文关怀

主要的产品特色：具有合理营养搭配功能的产品

主要的服务特色：会员制的跟踪服务

主要的环境特色：具有现代文化气息的绿色消费环境

1.4实行开放式的会员制度

为建立长期的稳定的客源，本公司将组成一个部门，利用信函、电话、广告等方式吸引第一批会员100名，每人只需缴纳100元会费，或者在本点累计消费10天超过到1000元，就可以成为本俱乐部的正式会员，并附送一张附属会员卡，本人使用。

有效期为一年，期满续交会费。会员可以享受产品价格优惠、健康知识培训、户 外集体活动等权益。

“绿府直营店”健康部门在初创期间吸收了第一批会员之后，我们将逐步利用地方广播电台等媒体，播发俱乐部的时事新闻，并通过与医疗卫生、体育健身等机构组织建立合作互助关系，为进一步争取会员、扩大影响打好基础。

1.5发挥直营店的价格优势

本公司产品的目标人群为城市居民。考虑到市场上产品的价格因素，本公司的产品定价将处于同类产品的中价位。占领一定的市场份额，形成规模经济效应，以较低成本获得高利润。

聂太平 2014、3、24