东北财经大学津桥商学院2011-2012学年第一学期期末考试

《资产评估》论文

学号 200956150 年级 09级 专业班级 会计四班 姓名 韩丹丹

论文题目： 房地产价格上涨的危害、原因及对策分析

涉及章节： 第五章 任课教师： 么娆

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内 容 摘 要

近几年来，我国的房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对我国国民经济的发展起了重要作用。但，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。

本文分五部分对房地产进行阐述:第一部分房地产及其价格的概述；第二部分价格上涨带来的危害；第三部分房地产价格是上涨原因分析；第四部分应对房地产价格上涨的对策。第五部分为本文结论部分。

关键词：房地产价格，危害，原因，对策

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房地产价格上涨的危害、原因及对策分析

几年来，我国房地产市场持续快速发展，房价节节高升，在促进经济增长的同时，也带了一些列问题。下面我们将对房地产价格上涨的危害、原因及对策进行详细分析。

一、房地产及其价格概述

（一）房地产含义房

房地产是土地和房屋及其权属的总成。

（二）房地产的特性

1．位置固定性。

2．供求区域性。

3．使用长期性。

4．投资大量性。

5．保值与增值性。

6．投资风险性。

7．难以变现性

8．政策限制性。

（三）房地产价格类型

1．根据权益不同分所有权价格、使用权价格、和其他权利价格。

2．按价格形成方式分为市场交易价格和评估价格。

3．按房地产的实物形态分为土地价格、建筑物价格和房地产价格。

4．按房地产价格的表示单位分为总价格、单位价格和楼面地价。

（四）房地产价格的特征

1．房地产价格是权益价格。

2．房地产价格与用途有关。

3．房地产价格具有个别性。

4、房地产价格具有可比性。

二、房地产价格上涨的危害

（一）房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费

20xx年武汉市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。

（二）房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距

居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。

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（三）高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序

在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如20xx年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。

（四）房价的过快增长将影响城乡统筹发展

加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。

（五）房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力

由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。

三、影响房地产价格上涨的原因

（一）供需不平衡

房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。

除开20xx年2月，从20xx年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从20xx年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。20xx年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。

（二）城镇居民人均可支配收入的影响

城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。 城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民 4

收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。

（三）通货膨胀因素

根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

（四）政策因素

适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。

（五）投机因素

在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从20xx年11月开到20xx年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，20xx年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到20xx年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而20xx年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。

四、房地产价格上涨的对策

（一）抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化

武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。

（二）逐步完善住房金融体系，促进总消费增长

居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可 5

能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。

（三）控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响

同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。

五、结论

综上所述结合当前现状，我国房地产市场投资增速略有减缓，但仍然有潜力发展，甚至带来跟多的社会问题和经济问题，对此我国既要有效加以控制同时也要稳定其发展。因此，稳定房价以促进我国国民经济又好又快发展其任务任重道远。

参考文献：

1、张健.中国房地产投资策略分析[M]—上海：上海财经大学出版社，20xx年4月。

2、朱亚鹏.住房制度改革：政策创新与住房公平[M]广州：中山大学出版社，20xx年3月。

3、徐滇庆.房价与泡沫经济[M]北京：机械工业出版社，20xx年8月。

4、张红.《房地产经济学》[M].清华大学出版社，20xx年。

5、中国论文下载中心：论房价上涨的成因和对策。

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第二篇：资产评估论文选题

1、基于技术转让的专利权评估方法研究

2、虚拟企业价值评估问题研究

3、资产评估收益法（市场法）若干问题研究

4、我国评估行业的发展阶段及取向

5、评估准则的国际比较与趋同

6、资产评估准则执行力的影响因素与解决途径

7、中小资产评估机构做优、做强的思考

8、评估与审计行业比较研究

9、收益法相关参数口径一致分析研究

10、资产评估师职业能力框架及实施研究

11、使用各种评估方法产生评估结果比较研究

12、评估界理论滞后问题研究

13、基于收购的企业价值评估值与成交价关系研究

14、企业价值评估区间估计研究

15、我国资产评估立法后发展状况预测

16、我国资产评估立法必要性研究

17、资产评估结果合理性依据研究

18、我国评估实务与评估理论均衡发展研究

19、资产评估人才需求分析研究于成永（资产评估学，副教授）：

20、资产评估学的经济学基础研究

21、资产评估学的管理学基础研究

23、资产评估准则国际比较研究

24、资产评估学理论体系构建研究

25、资产评估行业管理研究

26、同工同酬与人力资本评估

27、高管高薪与人力资本评估

28、事业单位绩效工资与人力资本评估

29、会计计量与资产评估估值属性比较研究

30、收益法评估企业价值影响因素敏感性研究

31、市场法评估中企业价值比率选择研究

32、市场法评估企业价值案例研究

33、收益法与市场法评估房地产价值差异研究（案例）

34、模拟专家运用市场法对某处房地产进行评估

35、企业价值评估中的折现率问题研究

36、企业人力资本价值评估方法研究

37、企业价值评估指标体系研究

38、无形资产价值评估的相关问题研究