天门市商业商业房地产项目研究报告

第一章 项 目 概 况
第一节：项目基本情况
一、 项目名称：天门市时代商业广场（暂定）
二、 项目地址：天门市汇侨大道与义乌路交汇处东北角。
三、 项目内容：拟建一个集商务（CLD）、购物（shopping mall）、娱乐休闲于一体的大型现代化商业广场，打造天门市的商业旗舰。
四、 项目目标：
1、 使之成为天门市的标志性物业。
2、 实现本项目物业潜在价值最大化。
3、 创造本项目物业的环境效益、经济效益、社会效益的统一。
第二节：项目区位分析

  一、区位
（一）、项目地块位置状况
    天门市时代商业广场房地产项目地位于天门市汇侨大道与义乌路交汇处东北角。土地面积为62000.31平方米（93亩）。
（二）、项目地块区位因素分析
1、一般因素
(1)、地理位置
位于天门市汇侨大道与义乌路交汇处东北角。土地面积为62000.31平方米（93亩）。

（2）、自然环境
宗地位于天门市市区范围内，宗地内场地平整，两面临城区主干道，商业氛围浓厚。
(3)、城市性质
天门市是一个是一个集农业生产与旅游文化于一体的湖北重市，农业方面天门是全国著名的棉乡 ，天门市历史悠久，有不少名胜古迹，其中国务院公布的文物保护单位1个，湖北省公布的文物保护单位6个，市公布的文物保护单位15个。 另外天门市全国最大的侨乡。28万天门儿女旅居40多个国家和地区，百余名实业巨子、侨界领袖、市政要员、文化名流、科技专家在旅居国乃至世界政治经济舞台上大展才花，尽领风骚。
(4)、行政区划
天门市是武汉城市圈【全国资源节约型和环境友好型社会（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区】的重要组成部分。

(5)、社会经济状况
20##年预计全年实现地区生产总值219.48亿元，增长14.8%；地方财政总收入7.8亿元，增长28.7%；地方一般预算收入4.7亿元，增长33.4%；全社会固定资产投资153.9亿元，增长31.9%；外贸出口4495万美元，增长45.8%；城镇居民可支配收入12209元，增长8.6%；农民人均纯收入6207元，增长16.54%；年末存款余额206.95亿元，增长24%，贷款余额61.92亿元，增长33.4%。20##年，天门市房地产市场保持良好的发展态势，目前，城区商品房售价在3600元/㎡左右。

    2、区域因素
    (1)、位置
             地块位于天门市汇侨大道与义乌路交汇处东北角。土地面积为71776.62平方米（107.66亩）。地块两面临街，南临汇侨大道，西临义乌路，北临天门市城中河—河山支渠。天门市华泰大酒店（五星级）与该地块隔街相望，同时，中国义乌商贸城紧邻酒店南侧，位于义乌路东侧。地块周边分布着华泰铭苑、冠南汇侨城、鑫龙时代名居等成熟高档住宅商品房。

    (2)、交通
公路：区域对外交通便利，两面临城区主干道，区域内有市主干道汇侨大道、义乌路，与之该地块相邻区域配套设施及其完善，同时义乌路由南向北横穿天门市主干道汇侨大道及钟惺大道，直径约600米。
    铁路：20##年天门市铁路正式通车，从天门到汉口约1个半小时行程，到襄樊约3个半小时行程。

 (3)、基础设施情况
    A．供水
    市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。
    B．排水
    区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。
    C．供电
    区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。
    D．通讯
    区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。
    (4)、环境条件
    区域环境质量较好，环境污染较小。
(5)、产业集聚度
区域内目前土地利用大多为商服、门面及办公住宅用地，产业集聚度较高，商业繁华。
    二、经济指标

 规划经济技术指标：
总用地面积：        93亩                                            主  题绿化广场占地：   27.9（亩）  (绿地率30%)
项目房地产占地：    23.25（亩）
项目房地产建筑面积： 121333（平方米）（182亩） 

其中A楼 54000平方米（6层）

B 楼 67333平方米 （18层）

地下一层 3740.72平方米（地下停车场）

主楼 3740.72*17=63593.24平方米

绿化率：             30％
容积率：             2

第三节：项目SWOT分析

  一、优势S
    1、自然环境
    地块位于天门市汇侨大道与义乌路交汇处东北角。土地面积为71776.62平方米（107.66亩）。地块两面临街，南临汇侨大道，西临义乌路，北临天门市城中河—河山支渠。天门市华泰大酒店（五星级）与该地块隔街相望，同时，中国义乌商贸城紧邻酒店南侧，位于义乌路东侧。地块周边分布着华泰铭苑、冠南汇侨城、鑫龙时代名居等成熟高档住宅商品房。

地势开阔，周边无遮拦，周边自然环境良好，无污染源，空气质量佳。 
    2、交通环境
    地块位于天门市汇侨大道与义乌路交汇处东北角。并且临近车站，交通十分便利. 
  二、劣势W
    虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与天门市市其它商业区比较相对滞后，缺乏相应的城市配套设施，导致本项目自身的商务氛围不浓，因此必须依托“时代广场商业购物中心”项目的连动，共同打造路口商业区。
三、机会点O
    1、政府规划开发利好因素
    天门市市政府提出将本项目周边规划成商务、购物、休闲、娱乐中心区，并且将会给予大力支持，这一利好因素必然会刺激项目周边商业经济的发展，带动房地产市场的升温，提升天门市市的城市品位。 
    2、地理区位优势
    目前天门市市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。
    3、项目连动实现价值最大化
    目前天门市市政府正在着手“时代广场商业购物中心”项目的运作，拥有充足的客户资源，如能将该项目与周边商业联袂运作，产生集聚效果，更能发挥规模化优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。
    4、中心城市的建设汇聚了人气
    天门市将城市是湖北省“8+1”城市之一，具有优秀的自然资源与人力资源，随着城市知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
  四、风险T
    1、市场因素
    从目前天门市的房地产市场看，项目竞争同质化严重，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
    2、自身因素
    本项目周边的一些商业项目，将深远的影响本项目的开发，必须使这些商业项目与本开发项目连动开发，相互衬托，才能充分实现效益的最大化，如果在开发过程中不能同步、连动进行运作，销售的风险性和困难度是显而易见的。
  五、综合分析
    从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。
第二章 定位策略
第一节 定位要素分析
    1、区位利好因素分析 
    本项目顺应天门市政府提高城市品位、打造天门市商业旗舰的城市经营理念，在交通人流资源丰富、辐射周边城市广的天门市，打出“锻造湖北武汉地区外的商业旗舰”的招牌，来填补天门商业房地产市场的空白，以“时代商业广场”与周边商业群连动运作为强势卖点，并以具有“新商务＋新环境”的双重魅力来吸引消费者，对开发商来讲，投资回报的风险将会大大降低，对消费者而言，产品的附加值已大于产品本身，提升了商品的“功能价格比”，这样也符合经济学的需求----供给理论。
第二节 项目定位
    一、定位原则：适应市场、创造差异性。
        定    位：中心商业区---- "绿色商业中心“
        商业与环境的对话
        主题绿化广场＋天门市标志性物业＋时代广场商业区
   二、产品定位
       定位原则：突出个性、创造差异性
       定    位：天门市商业旗舰+中心商贸区
      特    点：商业空间步行化、商业空间室内化、公共空间社会化，商业区域绿色化使“时代商业广场”朝着生态化、娱乐个性化等方向发展，成为一个生态型商业中心。
第三节 产品文化定位
    定位原则：讲究个性，追求共性，提升产品附加值。
    定    位：商业、环境、文化、休闲娱乐相融合 
    城市主题绿化广场与商业中心的有机结合。
    传统与现代相融合。
第四节 产品形象定位
    定位原则：提升企业品牌形象以及产品（物业）的知名度、美誉度、社会认知度。
    定    位：现代都市人购物休闲的理想场所
    产品形象定位不是开发商为自己产品随心所欲的定一个什么形象，而是顺应消费趋势、消费心理、消费追求、向往的，在消费者“心里”的定位。在消费者心里树立起的产品形象，让消费者喜欢、认同并追求。
第五节 目标客户定位
    定位原则：选准目标，稳准出击
    定    位：已完成原始积累具有一定经营规模的商家
  一、产品——目标客户 
    造什么产品？ 卖给谁？
    根据调查结果分析，从目前天门市的人口结构、人均收入、房地产价格、消费力资源等因素来看，以本项目的规模及档次，如果全部定位于天门市消化是比较困难的。 
    因此，我们把目标客户锁定不仅仅局限于XXX，其中天门市约占30％份额，其他城市占70％份额。 
  二、目标客户细分

项目分为A 、B两楼，A楼为商业大楼 B楼为写字楼
    1、引进天门市本地以及湖北省乃至全国知名商家经营1－6层的裙楼，构建湖北省除武汉外的一流商业购物中心（shopping  mall）.
    2、引进知名的休闲娱乐商家经营“时代商业广场”A楼的休闲娱乐中心。
    3、本项目的写字楼（CLD）部分，共有18层，地下一层为停车场，主要目标客户为天门市的律师事务所、会计事务所、评估咨询公司、大型商务公司、以及各类IT公司。A地下层主要面向天门市内的有实力的商家。

房地产价格是由地价、工程造价，各种税费、资金利息、销售费用和开发商期望利润等因素构成的。基本成本加开发商利润构成基本价，一般市场定价原则由三个价值取向构成。
    市场价值取向：需要考虑同等片区、同等物业、采用比较的手段来确定。
    成本价值取向：项目整体综合成本加开发商期望利润。
    消费者心理价值取向：该区域位置的物业在消费者心里的“功能价格比”。
    当然，除考虑价值取向因素外，房地产产品价格的因素是项目整体所包括的多种可变因素
    以上因素统筹考虑决定了价格的定位因素，构成了价格定位的可行性基础。
   我们在整个项目开发建设中，本着经营市场的理念，物业的具体经营项目交给行业专家去做，打破XXX开发行业自己开发自己经营的模式，使具体经营项目专业化、系统化，同时也减少了开发商的成本投入。

                   第五章 项目投资估算
第一节 投资测算（静态分析测算）
1、 土地款：  93×90＝8370（万元）
2、 土建工程：121333×1000＝12133.3（万元）
3、 空调安装:              2100（万元）
4、 电梯安装：              1150（万元）
5、 装修工程：             4120（万元）
6、 报建费用：              960（万元）
7、 银行利息：             1280（万元）
8、 其他费用：              1020（万元）
9、 不可预见费：            600（万元）
10、 主题绿化广场：         1860（万元）
11、 合计：              33593.3（万元）
第二节 财务评定
一、 物业销售收入

A楼 一楼5000×9000=4500万

    二楼4500×9000=4050万

    三至六楼 4000×9000×4=14400万

合计  22950万

B楼  地下一楼2000×3740.72=748.144万

      一至三楼3500×3470.72×3=3644.256万

       四至十七楼4000×3740.72×13=19451.744万

合计       23844.144万

总合计   46794.144 万
二、营业税附加

2、 销售税金：  46794.144×5％＝2339.71（万元）
3、 城建税：  2339.71×5％＝116.99（万元）
4、 教育附加： 2339.71×3％＝70.19（万元）
5、 合计：            2526.89（万元）
   三、成本费用
    

6、 总投资：                 33593.3（万元）
7、契税：      8370×5%＝418.5 （万元）

8、 营业税附加：           2526.89（万元）
9、 管理费：        50×121333＝606.665（万元）
10、 市场推广费： 46794.144 ×4％＝1871.77（万元）
11、 合计：              39017.125（万元）
第三节 财务效益指标评定
一、 利润预测
销售利润： 46794.144－39017.125＝7777.091（万元）
二、 财务盈利能力分析
财务内部收益率：7777.091/46794.144=16.6%
三、 项目投资回收期为两年，具有房地产项目平均的盈利能力。
第四节 财务分析总结
   通过对“时代广场”房地产项目的财务效益评价计算分析，该项目投资回收期短，财务效益比较好，具有较强的抗风险能力，该项目在财务上可行。
如果该项目的城市配套设施－－城市主题绿化广场的建设费用能得到政府的支持和优惠，并能按既定方案运作，该项目将会有更好的效益。
第六章 项目资金筹措
第一节 资金筹措
 该项目总投资 33593.3万元，可以通过以下几个方面筹措资金：
1、 公司自由资金6886.6265万元，占项目总投资的20.5％。
2、 施工单位垫资3191.3635万元，占项目总投资的9.5％。
3、 向银行融资23515.31万元，占项目总投资的70%

第二节 资金使用计划
该项目建设周期为一年零两个月，资金按以下计划使用：
1、20##年1月底完成项目前期准备工作，付土地款3000万元，前期费用1000万元。
2、20##年2月－10月，主体工程完工，施工单位垫资3191.3635万元，银行融资23515.3万元.同时间内，城市主题绿化广场基本完工，自由资金1000万元，施工单位垫资500万元。在此期间可以通过招商、市场推广回笼资金8000万元左右。
3、 20##年11月－12月，进入整体装修、空调、电梯等设备安装工程，这一阶段的资金可以由开发商与运营经营商共同解决，同时通过预售回笼资金。

第二篇：房地产项目可行性研究报告(1)

房地产项目可行性研究报告

 

可行性研究报告

第一部分：项目概况

一、 宗地位置

宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。

附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

二、 宗地现状

1、 四至范围；

2、 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；

3、 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；

4、 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；

5、 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；

6、 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；

7、 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。

附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；

地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；

地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。

三、 项目周边的社区配套

（一）周边3000米范围内的社区配套

1、 交通状况

（1） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；

（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；

（3） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。

附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；

2、 教育：大中小学及教育质量情况。

3、 医院等级和医疗水平

4、 大型购物中心、主要商业和菜市场

5、 文化、体育、娱乐设施

6、 公园

7、 银行

8、 邮局

9、 其他

附图：生活设施分布图，具体位置、距离。

（二）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状

四、 项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）

1、 治安情况

2、 空气状况

3、 噪声情况

4、 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）

5、 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）

6、 周边景观

7、 风水情况

8、 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。

9、 其他

五、 大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）

1、 道路现状及规划发展

包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。

2、 供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

3、 污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。

4、 通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

5、 永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。

6、 燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

7、 供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。

附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。

六、 规划控制要点

1、 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积

2、 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积

3、 综合容积率、住宅容积率

4、 建筑密度

5、 控高

6、 绿化率

7、 其他

七、 土地价格

土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。

第二部分：法律及政策性风险分析

一、 合作方式及条件

1、 合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等

2、 合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。

3、 付款进度及与拿地程序的配合

4、 其他合作的主要条件

5、 与合作方式相关的其它法律规定

二、 土地法律性质评估

（一）现状

1、 土地所有权归属

2、 土地使用权归属

3、 土地的用途

（二）规划

1、规划所有权归属

2、规划使用权归属

3、规划的用途

三、 取得土地使用权程序评估

1、 取得土地使用权的程序

2、 取得土地使用权需要的工作日

3、 取得商品房用地土地使用权所需条件

4、 取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）

四、 土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）

1、 土地性质变更的程序和理由

2、 土地性质变更的政策支持或障碍

3、 土地性质变更需要的工作日

五、 政策性风险评估

城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。

六、 总体评价

对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。

第三部分：市场分析

一、 区域住宅市场成长状况

1、 区域住宅市场简述

l         形成时间

l         各档次住宅区域内分布状况

l         购买人群变化

2、 区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）

l         开工量/竣工量

l         销售量/供需比

l         平均售价

3、 区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势

二、 区域内供应产品特征

1、 各档次产品供应状况

2、 各档次产品的集合特征

尤其研究与本案类似档次物业的特征

l         平均售价

l         开发规模

l         产品形式

l         平均消化率

l         平均容积率

l         物业在区域内分布特征

3、 区域内表现最好个案状况

附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。

4、 未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型

5、 分析：本案在区域市场内的机会点

6、 结论：

l         区域市场在整体市场的地位及发展态势

l         本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式

l         本案在区域内开发市场潜力

l         本案在开发中的营销焦点问题

三、 区域市场目标客层研究

1、 各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）

2、 结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

四、 目标市场定位及产品定位

1、 市场定位

2、 目标人群特征/来源区域/行业特点

3、 产品建议

第四部分：规划设计分析

一、初步规划设计思路

1、 设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。

2、 主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。

3、 节能和环保型建筑材料选用的考虑。

4、 在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。

5、 如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。

二、规划设计的可行性分析

1、 在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。

2、 容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。

3、 土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。

4、 周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。

5、 周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。

6、 周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。

7、 市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。

第五部分：项目开发

一、 土地升值潜力初步评估。

从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。

二、 立即开发与作为土地储备优缺点分析

三、 工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。

四、 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。

第六部分：投资收益分析

一、 成本预测

说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面列示：

二、 税务分析

1、 营业税及附加

2、 所得税

3、 土地增值税

上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。

三、 经济效益分析

1、 经济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等

2、 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。参照如下：

3、 项目开发各期的利润体现

4、 敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。

（1） 成本变动各项经济指标的变化，假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

（2） 售价变动各项经济指标的变化，假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：

（3） 容积率变动各项指标的变化

四、 项目资金预测

1、 资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。

2、 资金回款计划：各期销售回款计划。

3、 资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。

4、 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额

第七部分：管理资源配置

一、 机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。

二、 人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。

三、 人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。

第八部分：综合分析与建议（SWOT分析）

一、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

二、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。

三、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。

四、结论和建议

第九部分：竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题

（一） 主要指标测算

1、 预测直接建造成本（不包括地价）、售价

2、 投资收益分析（参考以下格式）：

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

3、 根据需要，可增加如下测算：

注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。

（二） 竞争对手分析

1、 主要背景，控股股东情况

2、 总资产、净资产、净利润（每股利润）

3、 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本

4、 操作水平，主要开发的项目

5、 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。

（三） 制定策略

1、 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。

2、 销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。

3、 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。

（四） 资金筹措

短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。

第十部分：在新城市开发需要补充的内容

一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况

1、 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。

2、 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。

3、 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。

4、 各行政区市场比较：

（1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。

（2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。

5、 当地城市近、中期规划发展方向描述

城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。

6、 主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。

7、 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征

8、 客户的购买偏好、购买关注的要素

9、 重点楼盘描述

二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告

附件：

1、 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。

2、 按照集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程

成本测算可采用两种方法：

（1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。

（2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。

上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面格式：

1.可行性研究的概念和作用

    可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。可行性研究的目的是使决策科学化、程序化，保证决策的可靠性，为项目的实施和控制提供依据或参考。

我国房地产开发实践表明，开发项目的关键是决策，而决策的依据是可行性研究报告。但是，在改革开放初期，我国房地产业刚刚起步，开发商并没有重视可行性研究的作用，这是因为在当时的环境条件下，开发商没有意识到房地产的风险，靠“投机”获取收益。随着房地产市场的逐步规范，只有靠合法的房地产经营，不断提高决策水平，才能保证获取开发收益的可靠性。因此，项目可行性非常重要，其作用如下：

  (1)可行性研究是投资决策的重要依据。项目投资决策，尤其是大型项目的投资决策的科学性，是以可行性研究报告中的详细可靠的市场预测、成本分析、效益估算和准确的项目评价分析为重要依据的。

  (2)可行性研究是项目审批的依据。在我国，房地产项目要经过政府相关职能部门立项、审批，而立项审批的依据之一就是可行性研究报告。

  (3)可行性研究是项目资金筹措的依据。根据项目可行性研究报告的有关数据，不仅开发商可以了解项目所需资金的种类和数量，而且金融机构可以了解项目的清偿能力和盈利能力，并结合贷款的收益性和安全性原则，确定项目的贷款额度。因此，项目可行性研究报告可作为企业筹集资金和金融机构提供信贷的依据。

  (4)可行性研究是编制设计任务书的依据。可行性研究对开发项目的建设规模、建设标准等都作出了安排，而这些都是项目设计任务书需要明确的内容。

  (5)可行性研究是开发商与项目参与各方签订合同的依据。开发商在可行性研究确定的项目实施方案框架内，落实项目的各项工作，并与设计、监理、施工、供应、资金融通等单位签订有关合同。因此，可行性研究也是开发商与项目参与各方签订合同的依据。

2．可行性研究的步骤和内容

(1)可行性研究的步骤。

  1)组织准备。进行项目可行性研究首先要组建研究班子，负责可行性研究的构想、经费筹集、制定研究计划方案等。其中，项目研究班子的成员应包括了解房地产市场的专家、熟悉房地产开发的工程技术人员、熟悉城市规划及管理的专家，并由熟悉房地产市场、工程技术、经济管理和经营、善于协调工作的专业人员来主持。

  2)现场调查与资料收集。现场实际调查主要包括投资现场的目然、经济、社会、技术现状的调查，如居民人数、户数及结构现状调查，市政基础设施状况调查，非居民产生产经营状况调查等。收集的资料主要有政府的方针政策，城市规划资料，各类资源资料，有关社会经济发展、交通、地质、气象等方面的技术资料，房地产市场分析的资料等。

  3)开发方案的设计、评价和选择。这一阶段的工作主要是根据项目前期工作的有关成果，结合开发商的现有资源情况和国家政策等，对项目开发方案进行设计、评价、对比优选，确定具体的项目开发方案。当然，选择不同的开发方案，会出现不同的社会经济效益。

  4)详细研究。采用先进的技术经济分析方法，对优选出的项目开发方案进行财务评价、国民经济评价，从而分析项目的可行性。

  5)编写研究报告书。可行性研究报告书是对可行性研究全过程的描述，其内容要与研究内容相同，且全面、翔实。

(2)房地产可行性研究的内容。

按项目研究详细程度的不同，可行性研究可划分为投资机会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个阶段，各阶段的内容是一致的，只是指标的详细程度存在差别。当然，房地产项目可行性研究的具体内容因项目的复杂程度、环境状况的不同而有所不同，但一般包括项目的必要性分析、实施的可能性分析和技术经济评价。其具体内容如下：

1)项目概况。项目概况主要包括项目的名称、背景、宗旨的基本情况，开发项目的自然、经济、水文地质等基本条件，项目的规模、功能和主要技术经济指标等。

2)市场分析和需求预测。在深入调查和充分掌握各类资料的基础上，对拟开发项目的市场需求及市场供给状况应进行科学分析、客观预测，包括开发成本、市场售价、销售对象及开发周期、销售期等。

3)规划方案的优选。在对可供选择的规划方案进行比较分析的基础上，优选出最为合理、可行的方案作为最后方案，并对其进行详细描述，包括选定方案的建筑物布局、功能分区、市政基础设施分布、项目的主要技术参数和技术经济指标、控制性规划技术指标等。

4)开发进度安排。对开发进度进行合理的时间安排，可以按照前期工程、主体工程、附属工程、交工验收等阶段进行。大型开发项目，其建设期长、投资额大，一般需要进行分期开发，这就需要对各期开发的内容同时作出统筹安排。   

5)项目投资估算。项目投资估算即对开发项目所涉及的成本费；用进行分析估计。房地产开发项目涉及的成本费用主要有土地费用、前期工程费、建筑安装工程费、市政基础设施费用、公共配套设施费用、期间费用及各种税费等。估算的精度要求不高，但应充分注意各项费用在不同建设期的变化情况，力争与未来事实相符。

6)资金的筹集方案和筹资成本估算。根据项目的投资估算和投。资进度安排，合理估算资金需求量，拟订筹资方案，并对筹资成本进行计算和分析。房地产项目投资额巨大，开发商必须在投资前作好资金的安排，并通过不同方式筹措资金，保证项目的正常运行。

7)财务评价。财务评价是依据国家现行财税制度、现行价格和有关法规，从项目角度对项目的盈利能力、偿债能力和外汇平衡等项目财务状况进行分析，借以考察项目财务可行性的一种方法。其内容包括项目的销售收入和成本预测，预计损益表、资产负债表、财务现金流量表的编制，债务偿还表、资金来源与运用表的编制，财务评价指标和偿债指标的计算，如财务净现值、财务内部收益率、投资回收期、债务偿还期、资产负债率等。

8)风险分析。风险分析是可行性研究的一项重要内容，主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析等内容。风险分析通过对影响投资效果的社会、经济、环境、政策、市场等因素的分析，了解各因素对项目的影响性质和程度，为控制项目运作过程中的关键因素提供依据，也为投资者了解项目的风险大小及来源提供参考。

9)国民经济评价。国民经济评价是按照资源合理配置的原则，从国家、全社会的角度考察项目的收益和费用，用资源的影子价格、影子工资、影子汇率和社会折现率等经济参数，分析计算项目对国民经济的净贡献，并评价项目的经济合理性。它是项目评价的重要组成部分，也是投资决策的重要依据之一。因此，在房地产项目开发过程中，要综合考虑项目对社区、城市环境、资源有效配置的影响，进行项目的国民经济评价。国民经济评价包括社会、经济和环境效益评价。

财务评价和国民经济评价都属于项目的经济评价，但两者的评价角度不同。财务评价侧重于项目本身的获利能力，国民经济评价侧重于项目对于国民经济的贡献，即按照资源合理配置的原则，从国家整体角度考察分析项目的效益和费用，从而评价项目的经济合理性。所以国民经济评价又叫费用效益分析。

10)结论。运用可行性研究的各种指标数据，从技术、经济和财务各方面论述项目的可行性，分析项目可能存在的问题，提出有效的项目建设建议。2.4.2房地产项目开发方案的选择

房地产市场状况不仅与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、社会政治稳定性、政策法规完善性和连续性、产业结构、通货膨胀率和国家金融政策等方面存在较强的关联性，而且对城市的经济、社会、资源、环境等方面有巨大的影响。因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，对房地产市场进行详细的调研和分析。

1.项目开发方案的操作程序

房地产项目开发方案是指在城市总体规划和控制性详细规划的指导下，开发商为满足居民或厂商的需要所做的开发地块的详细布置和规划以及建设总体安排。在进行开发方案选择时，要按照如下程序：

(1)市场调研。市场调研的目的是要发现市场机会，寻找投资空间，预测市场需求和分析判断投资成本等，为进行投资可行性研究提供基础信息。

(2)开发方案的设计。由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等。

(3)技术经济指标的计算。根据专业人员设计的不同开发方案，计算其对应的技术经济指标，包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标，若是住宅区开发，还应包括住宅建筑密度、平均层数、住宅建筑面积净密度以及人口密度指标。

(4)技术经济指标的比较、评价。根据计算得到的技术经济指标，采用适宜的科学方法，对项目方案进行评价比较，分析不同方案的优缺点，提出改进意见建议。

(5)最优开发方案的选择。在对方案的技术经济指标进行评价的基础上，针对存在的问题进行改进，形成最终实施的开发方案。

2．居住区开发方案技术经济指标的选择与确定

城市居民点的规划一般分为居住区、居住小区和住宅组团三级。对居住区规划方案进行技术经济分析的目的是在保证居住区的交通、消防、日照、绿化、通风等必备功能条件下能满足居民的需要，提高土地的利用效率，提高投资的经济效果。

(1)用地平衡表。用地平衡表是用地面积指标分析表，它既可以用于对土地利用现状进行分析，作为调整用地和制定规划的依据，也可以进行方案比较，分析方案的经济性和合理性，还可以作为居住区规划方案的审批依据。用地平衡表的形式见表2-1。

(2)技术经济指标。技术经济指标主要包括建筑密度、建筑面积密度、容积率、平均层数等。

(3)工程造价指标。工程造价指标主要包括开发总投资、单方造价、每公顷居住用地造价等。

3．开发方案的综合评价

房地产开发项目内容繁杂，涉及因素多，仅依靠个别指标来衡量

房地产投资是一种高风险高收入的投资。在我国,房地产业经过二十几年的发展,已经成为我国国民经济的重要支柱之一。但是在房地产业中还存在很多不完善的地方,尤其在投资可行性分析研究方面还比较滞后。目前,在我国房地产市场中出现了一些问题,这与房地产开发企业在投资决策前没有重视可行性研究有关系。房地产项目可行性研究是房地产开发决策分析过程中的重要步骤,它是房地产开发项目投资决策的重要依据。通过对开发项目的全面分析、论证、各方案比较和评价,从而保证它在技术上可行、环境上允许、经济上合理、经济效益显著。在房地产开发过程中加强可行性研究,可以减少投资决策的盲目性,提高房地产企业的经济效益和促进城市土地的合理使用,使房地产市场健康发展和不断完善。 本文主要包括五个部分内容:首先是本文的导论,然后就房地产项目可行性研究的基础理论和房地产项目可行性研究的基本内容进行阐述,紧接着以枫林绿洲房地产项目为对象对房地产项目可行性分析进行实证研究,文章最后提出了完善房地产项目可行性分析的建议。

【英文摘要】 The investment in real estate is high risk and benefit. In China, real estate has played an important role in nation's economics within twenty years. But there are a lot of things in this sector need to be improved, especially investment feasible research analysis. At present, there are some problems in the real estate market of our country, which have the relationship with the real estate enterprises ignored the feasible research before making decision. The feasible research is an important step in decisio...

【论著目录】

第一章 导论 8-10

第二章 房地产项目可行性分析研究的基础理论 10-17

第一节 国内外房地产项目可行性研究述评 10-13

第二节 房地产项目可行性研究基本理论 13-17

第三章 房地产项目可行性研究的基本内容 17-30

第一节 房地产宏观经济形势分析 17-19

第二节 房地产项目的区位分析 19-21

第三节 房地产项目的市场分析 21-24

第四节 房地产开发方案及其投资成本分析 24-25

第五节 房地产项目定价及其投资收益分析 25-27

第六节 房地产项目的税收分析 27-28

第七节 房地产项目的不确定性分析 28-30

第四章 枫林绿洲房地产项目可行性分析实证研究 30-74

第一节 枫林绿洲项目概况 30-31

第二节 地产市场综合分析 31-39

第三节 枫林绿洲项目的市场细分与定位 39-44

第四节 枫林绿洲项目开发方案及其投资成本分析 44-60

第五节 枫林绿洲项目的财务评价 60-66

第六节 枫林绿洲项目的不确定性分析 66-71

第七节 枫林绿洲项目的社会环境效益评价 71-73

结论 73-74

第五章 完善房地产项目可行性分析的建议 74-90

第一节 枫林绿洲房地产项目可行性研究述评 74-75

第二节 房地产项目可行性分析存在的问题 75-77

第三节 房地产项目可行性分析问题产生的原因 77-79

第四节 完善房地产项目可行性分析的建议 79-90