1 概 述
1.1 项目申报单位基本情况
1.1.1 承办单位名称
江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司
1.1.2 承办单位基本情况
（1）江西天下实业有限责任公司简介
江西天下实业有限责任公司主要经营销售、房地产开发、建筑及服装生产与出口业务，注册资金900万。公司现有员工600人，其中技术人员50人，公司总部下设行政部、财务部、服务事业部、房地产事业部（下设项目开发部、经营部、工程部）等4大部门，驻外分设江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司。
江西天下实业有限责任公司有着多年在房地产开发运营方面的成功经历，曾成功开发总建筑面积达15万平方米的九江、德安利德佳园C、D栋、富贵苑、景明花苑、新城华庭等开发项目。总结出一套规范、系统、高效的房地产开发运营管理体系。公司秉承“诚信建家”的一贯宗旨，天下地产凭借多年积累的行业开发经验与优势，不断突破以往，超越创新，以优良的建筑品质塑造企业形象，致力于将美好生活送进千家万户，为宾阳人民铸就城市全新生活典范。
（2）江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司概况
江西天下实业有限责任公司于20##年6月在广西宾阳县分设江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司，分公司主营房地产项目开发。目前该分公司在广西宾阳县开发建设“宾阳丽阳·天下”房地产项目，本项目是集大型商业、住宅楼、大型停车库为一体的综合多功能建筑楼群。规划用地面积22175m2，由十栋居民住宅楼和二层临街商铺组成，计划总投资7200万元，全部资金由业主自筹。
1.2 项目概况
1.2.1 项目名称
宾阳丽阳·天下项目
1.2.2 项目性质
新建
1.2.3 项目提出的背景
素有“百年商埠”美誉的广西宾阳县，民营经济在整个社会经济发展中举足轻重，民营企业产品销售四下辐射，甚至飘洋过海，宾阳县已成为外商投资的热土。近年来，宾阳县大力发展个体、私营等非公有制经济，非公有制经济成为县域经济的主体和县域经济发展的主力军，对县域经济发展的支撑作用日益明显。目前宾阳县非公有制经济已占全县工业总产值的80%以上，形成了以建材、制糖、轧钢、造纸、皮革、竹编、小五金等行业为主，服装、机械、农机、铸造、陶瓷、塑料制品、电器、编织品、食品、商饮、炮竹、镜画、交通运输、规模养殖加工等30多个行业上千个品种的发展态势。该县非公有制企业已发展到487家，个体工商户2.32万户，注册资金2.4亿元；拥有小五金、皮件、成衣、编织等专业村285个（其中较大规模专业村80个），16万多农民在非公有制企业和手工业作坊务工，占全县农村劳动力的19%。
国家批准实施《广西北部湾经济发展规划》，标志着广西北部湾经济区的开放开发正式纳入国家发展战略。规划提出，到20##年，宾阳中心城区要达到25平方公里，人口达到25万；到20##年，宾阳县县城人口发展到40万人，建成区面积控制在50平方公里以内。按照规划要求，宾阳县城的发展方向将在原有县城城区的基础上，东向宾阳—大桥—王灵—黎塘城镇密集带方向扩展，黎塘为宾阳县的经济副中心；南以行政小区为启动区扩大用地至环城路一带；县城北面的经济发展重心逐渐南移，借此调整北部旧城区的用地性质，改善县城环境和生活居住条件；县城西部发展生态农业和三高农业。为此，宾阳县委、县政府提出，将充分发挥宾阳县的区位、资源、交通、环境、市场、政策等诸多优势，积极主动融入北部湾经济区域建设，加大招商引资和外经外贸工作力度，不断拓展经济合作交流的范围和空间，进一步加强与越南等东盟各国之间的贸易往来，逐步形成多层次、宽领域、全方位的对外开放格局，不断在区域合作中谋求更大的发展空间，为推动北部湾经济区开放开发作出积极贡献。由此，建设一个规模大、档次高的商业设施，完善公共服务设施，有利于增强城区凝聚力，调整用地布局，改善居住商业环境，成为中心城区的一个经济增长点。
20##年宾阳县政府工作重点之一是强力推进城镇建设“213”工程，加快中等城市建设步伐，其中推进房地产开发健康发展是主要措施。20##年政府工作报告中要求切实做好协调服务工作，开工建设国贸大厦等一批房地产开发项目。正是在这样的背景下，建设单位提出在宾阳县广场路南面、东环路东面地块建设具有现代化设施的宾阳丽阳·天下，为宾阳县及周边地区经济发展和对外贸易提供一个良好的平台。
1.2.4 投资的必要性和意义
宾阳县按照撤县设市的目标和建设南宁市卫星城的发展定位，提出的实施城镇建设“213”工程。“213”工程，“2”是指抓好芦圩、黎塘两个全国重点镇城镇建设，辐射带动全县城镇建设；“1”是突出抓好10项重点工程项目建设；“3”是指用３年时间实现以上城镇建设工作目标。宾阳丽阳·天下项目的建设，对加快宾阳城镇建设步伐，促进经济发展，具有十分重要的意义。
（1）是招商引资的需要
宾阳县已把扩大招商引资作为经济工作的重心，积极创新招商引资方式，加快承接东部产业转移，全力做好招商引资和项目建设服务工作。目前，县政府已设立了政务服务中心，加强投资软环境建设，切实解决制约招商引资与项目建设的瓶颈问题，努力营造良好发展环境。20##年，宾阳县将实施重点引资项目42个，其中续建13 个，新建29个；新签约引资项目29个，合同引资金额18.29亿元，增长31%；实际到位资金8.45亿元，增长32%。年内全县实施重点项目51个，年度完成投资6.12亿元；年内竣工重点项目24个，完成投资3.04亿元。投资建设宾阳丽阳·天下，可以更好的起到筑巢引凤、引导贸易聚集的作用，成为招商引资的重要平台，促进重点项目建设顺利实施。
（2）是加大城镇建设力度的需要
宾阳县围绕建设广西中等城市和南宁市卫星城目标，以芦圩、黎塘两个全国重点镇建设为重点，抓好城镇规划、建设和管理工作，带动面上小城镇建设。完成县城、黎塘和武陵、古辣等中心集镇的总体规划。多方筹集资金，投入城镇建设资金9400多万元，其中县财政投入4000多万元，实施城镇建设“213”工程项目17个，完成县城兴仁街、永和路、永祥路、永武路、财政路、东环路、昆仑路、文化广场和城北广场、商贸城转盘、黎塘永安东路和永安东路北三里等10多项街道路网硬化改造工程及其他附属工程。硬化道路45000平方米，铺设人行道街砖42000平方米，修建排水沟12670米，种植树木6500株，安装路灯442杆2300盏。深入实施城乡清洁工程，大力开展市容环境综合整治，强化“五乱”行为治理，城镇基础设施不断完善，市容市貌清洁卫生，人居环境逐步改善。丽阳·天下的建设，为广大居民和外来经商人员提供良好的商住环境条件，是城镇化建设的需要。
（3）是增加投资的需要
宾阳县通过增加投资，推进经济发展。20##年投资5.08亿元的永凯糖业有限公司年产15万吨中高档文化用纸项目已经动工建设。成功引进的2家缫丝企业，有利于发展轻纺工业进而带动种桑养蚕业的发展。同时，芦圩、黎塘两个工业集中区基础设施建设加快推进，积极实施 “百项工业项目大会战”。扶优扶强工作取得新成效，亿元企业由5家增加到7家。加快推进县钢铁厂、药材公司、矿贸公司、冶金化工厂、进出口公司等国有企业的改制工作。全年完成全部工业总产值71.37亿元，增长19.9%；其中，规模以上工业产值30.98亿元，增长30.49%；规模以下工业产值40.39亿元，增长12.87%。自制糖、林产品加工和水泥行业投资加大是工业产值增长的动力来源，工业企业整体经济效益明显提高。全县在建工业项目62 个，其中新开工项目59 个，完成工业投资6.46 亿元，增长33.48 %；完成技改投资6.33 亿元，增长93.56 %。丽阳·天下的建设，进一步加大了投资力度，有利于拉动宾阳县经济的增长。
（4）是企业自身发展的需要
本项目的资金回报率较高，建设单位抓住目前宾阳房地产的有利时机，加上项目地段成熟和升值潜力大，不仅销售价格较高，而且市场销售与经营风险较小，项目建成后将产生显著的经济效益和社会效益，尤其是较好经济效益，也将为企业自身发展奠定坚实的基础。
1.3 市场前景分析
1.3.1经济快速发展将强劲拉动商住产业需求
广西北部湾经济区发展规划获得国家批准后，北部湾开放开发吸引了国内外投资者的眼光。广西北部湾经济区有一个很好的投资环境，中国改革开放30年间，国内生产总值年均增长9.88％，这是一个世界奇迹。相对全球来讲，中国的城市化水平略低，城市的持续发展会带来很高的投资，这些都将促进国内经济的发展，到20##年之前中国经济都是持续增长期。20##年1-4月，广西北部湾经济区经济增长进一步加快，规模以上工业、城镇固定资产投资、外贸进出口总额增长明显提速，社会消费品零售总额保持快速增长势头，速度均高于全广西平均水平，这意味着经济加快增长将进一步拉动商住产业需求。
（1）规模以上工业增长显著加快。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市规模以上工业增加值162.78亿元，比上年同期增长48.4%，增幅比全区水平高25.2个百分点，比一季度加快19.6个百分点。其中，南宁市增长23.9%，在全区排第10位。
（2）城镇固定资产投资增势强劲。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市城镇固定资产投资259.04亿元，比上年同期增长47.5%，增幅比全区水平高12.3个百分点，比一季度加快7.4个百分点。其中，南宁市增长27.1%，在全区排第8位。
（3）外贸进出口增长进一步加快。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市外贸进出口总额18.77亿美元，比上年同期增长84.9%，增幅比全区水平高14.1个百分点，比一季度加快0.9个百分点。其中，南宁市增长58.1%，在全区排第7位。
（4）社会消费品零售总额保持快速增长。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市社会消费品零售总额272.14亿元，比上年同期增长21.6%，增幅与一季度持平，比全区水平高0.8个百分点。其中，南宁市增长21.0%，在全区排第5位。
（5）一般预算收入增长高于全区水平。1-4月广西北部湾经济区南、北、钦、防四市一般预算收入42.15亿元，比上年同期增长29.9%，增幅比全区水平高5个百分点。其中，南宁市增长26.2%，在全区排第10位。
宾阳县已列入北部湾经济区范围内，其经济快速发展必将强劲拉动房地产业的需求。
1.3.2 引发“磁场效应”将吸纳更多客商
20##年一季度广西与东盟双边贸易额达到10.8亿美元，比去年同期增长了1.3倍；20##年，广西与东盟进出口总值增长59.2％，其中与泛北部湾国家外贸进出口总值达27.7亿美元；同年，广西引进区外境内实际到位资金突破1000亿元，增长74.3％。今年第一季度，中国与东盟双边贸易额更是达到544亿美元，同比增长了26％。 喜人的数字昭示：作为中国－东盟自由贸易区框架下的北部湾，已经成为国家发展的重点，企业投资的热点。
20##年1月16日，国家正式批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，要将其建设成为国家“重要国际区域经济合作区”。这标志着广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家发展战略。
东盟国家对北部湾经济合作积极响应。20##年4月，广西代表团访问了越南、柬埔寨、文莱、菲律宾等东盟四国。越南总理阮晋勇表示愿意与广西一起共同推动将泛北部湾经济合作纳入中国－东盟区域合作总体框架，使之成为中国与东盟之间新的次区域合作。 文莱苏丹哈桑纳尔表示，愿意积极参与泛北部湾经济合作，并在其中发挥作用。菲律宾副总统卡斯特罗表示菲律宾政府将积极探讨研究泛北部湾合作的可行性，强调建立跨国联合专家组是推进泛北部湾合作的重要一步。亚洲开发银行第一副行长劳伦斯?格林伍德表示，亚行非常愿意与广西开展合作，采取更有效的方式支持泛北部湾经济合作。
广西北部湾已成为东盟及港澳客商投资的热土。广西代表团访问东盟四国期间，双方共签订各类合作项目71个，签约金额达14.9亿美元。4月16日至22日，广西在香港、澳门举办了第四届港澳广西活动周。活动周上共签订港澳合作项目71个，总投资44.34亿美元。广西北部湾还赢得周边省区市的青睐。海南省明确表示支持泛北部湾经济合作，并要参与主办7月底在广西北海召开的2008泛北部湾经济合作论坛。另外，作为泛珠三角区域成员的广东、云南、贵州、湖南、四川等地也纷纷有商家到广西北部湾经济区投资。四川、重庆更是由政府主要领导带队到广西考察。
北部湾位于中国南海西北部，是指中国的广西沿海、广东雷州半岛、海南西部，以及越南东北部所围成的海域。总面积近13万平方公里。广西北部湾经济区处于北部湾顶端的中心位置，主要包括南宁市、北海市、钦州市、防城港市所辖区域范围，同时，包括玉林市、崇左市的交通和物流。土地面积4.25万平方公里，海岸线长1595公里，人口1250多万。
正是凭借“区位优势明显、战略地位突出、经济基础较好、开发潜力巨大、发展前景广阔”，使北部湾经济区一个方寸之地竟在短短几年时间，由名不见经传到受世界瞩目。
（1）区位优势明显
区位优势明显就是广西北部湾经济区地处华南经济圈、西南经济圈和东盟经济圈的接合部，是我国西部大开发地区唯一的沿海区域。
（2）战略地位突出
战略地位突出就是广西北部湾经济区对内是西南地区最便捷的出海大通道，对外是双向连接中国与东盟尤其是泛珠与东盟最便捷的国际大通道，是促进中国与东盟全面合作的重要桥梁和战略枢纽。
（3）经济基础较好
实施西部大开发战略以来，北部湾经济区经济社会发展取得显著成就。尤其是宾阳县城区近一两年来多项经济指标成倍增长，经济基础较好。
（4）开发潜力巨大
开发潜力巨大就是宾阳县拥有丰富的矿产资源、农林资源，也是广西规划布局新的产业群和建设高质量宜居城市的重要区域。
（5）发展前景广阔
发展前景广阔就是广西正充分发挥作为中国－东盟自由贸易区前沿地带和桥头堡作用，全力推进泛北部湾经济合作，努力把广西北部湾经济区建设成为继珠三角、长三角、环渤海之后引领中国经济发展的“第四增长极”。
1.3.3项目方向性选择与定位
宾阳丽阳·天下方向性选择是“首席品质”，打造宾阳“首席”社区，将“第一”概念深入人心，打造区域标杆，提升项目附加值，同时将目标客户定位为区域精英，项目将是区域精英的集群体，是具有划时代意义的房子，购房者购买的是物业的品质与未来。项目提出强化物业整体品质，以国际代表潮流时尚，强化项目高品质物业的特性。
项目定位是为有实力有条件享受高品质生活的人群所打造的精英居住区，按照国家级住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设，项目是新区中心，品质生活典范，人性化绿化社区。其产业方向性选择与定位主要由资金、市政设施、建筑材料、开发力量等4个因素决定的。
（1）资金因素
资金是项目投资的决定性因素。当项目进入施工阶段后，影响施工进度和施工质量的最关键的因素就是资金来源是否有保障。丽阳·天下开发项目的资金来源有三方面，一是企业自有资金，二是贷款，三是预收购房款。企业自有资金是建设单位从以前获取的利润累积而成的、可随时取用的资金。企业自有资金的多少是衡量企业投资能力和经济实力的主要指标，现有销售管理办法的执行，对企业资金的要求更严格，预售门槛的提高，基本上要求建设单位工程资金能保证工程连续地施工，直到工程顺利竣工。银行贷款是筹集资金的重要渠道之一，贷款与负债相联。但项目建设单位有较强的资金实力和项目策划能力，不需要通过银行借款筹集资金。预收房款是指在丽阳·天下还没有竣工前提前向预购房户收缴的款项。这部分款项将会按照国家规定，合理安排利用以保证工程按计划竣工，以取信于购房户。
（2）市政设施
市政设施的供给包括上水、下水、电力、煤气、通讯以及项目的对外交通等。对这些资源的供给，通过建设过程中的可行性分析，以及项目建设完毕投入使用后资源供给情况的分析，项目投入使用后基础设施方面的资源供给均可以确保支撑，而且也会产生良好的经济效益、社会效益。目前，项目建设单位非常重视与市政设施管理部门的沟通和协调，将满足供水、供电、供气等方面的需要。
（3）建筑材料
建筑材料是构成各项建设工程所使用的材料。它在土建工程总造价中所占的比重很大，一般为50％~70％。因此，对材料的选择和使用，建设单位考虑尽量降低其所占费用，延长其使用年限，减少工程竣工交付后长期使用权中的建筑维修费用。
建筑工程中使用的材料品种繁多，范围极广，有几百种。如按材料在建筑物中的部位不同，可分为承重构件、屋面、墙体、地面、门窗等材料；按材料的功能，可分为结构材料、装饰材料、保温材料、防火材料、防水材料、水暖电设备材料、五金材料等。常用的建筑材料主要有：石灰、水泥、混凝土、建筑砂浆、砖、瓦、石、钢筋、木材、塑料、陶瓷、粘结剂等材料。在建材市场已得到充分发育的今天，建筑材料的供应已不受计划指标的制约，市场供应已能满足房地产开发的需要。但项目建设单位能够科学地、经济地组织建筑材料供应，做到所用材料优质低价，供应及时，而且尽量减少积压和浪费，降低建设成本。
（4）开发力量
开发力量包括：企业等级、企业经理的决策能力、社会信誉度、知名度、经营管理力量、技术力量等。这是企业是否具有竞争力的重要标志。企业等级是指依据国家建设部于1989年2月23日下达的《关于颁布城市综合开发公司资质等级标准的通知》，房地产开发企业通过资质审查，由城市规划建设局颁发给房地产开发企业的等级证书所注明的资质等级。该《通知》规定城市房地产综合开发公司资质等级标准分为一、二、三、四四个等级和每一等级必须具备的条件。房地产开发工程所具有的投资大、工期长等特点，要求企业负责人的决策必须准确，否则将会给企业带来重大的经济损失。项目建设单位在房地产开发过程中，由于注重产品质量和售后服务得到消费者的赞扬。
作为市场现实的商住房产供给要同时具备两个条件：一是开发企业有出售商住房产的愿望；二是开发企业有提供商住房产的能力。从以上4个因素看，建设单位开发建设丽阳·天下项目，有能力打造一个高品质的住宅社区。
1.3.4丽阳·天下销售分析预测
（1）本地居民购买能力预测
据统计资料表明，“十五”期间以来，宾阳县住宅建设投资和开发规模呈现不断增长的趋势，住房开发已经连续几年保持较快的增长速度，企业规模在市场经济中不断壮大。宾阳的商品房市场从20##年开始萌芽，至今只有短短的5年时间，从最初的800元/平方米发展到今天最高的2500元/平方米，从20##年总投资额不足5000万元连年翻番到20##年的近5亿元，可以说得到了长足的发展。但相对于南宁这些房地产比较成熟的城市来说，宾阳房地产市场具有以下特点：项目起点低、规模小。在现在已开发或正在开发建设的楼盘中，都是5至10亩左右，基本上一个项目就是一个生活组团，或者是一个生活单体，形成不了小区的居住氛围。随着宾阳经济的快速发展，居民对城市居住条件的要求越来越高，从传统的天地楼到套型住宅的转变，从小间距到宽楼距的要求，从对园林配套从无到有的渴求，这些都是居民生活观念的变更，更是对房地产开发提出了更具体、更具时代气息的要求。从销售客户看来，客户基本上都是政府公务员、教师、经商成功人士，自身素质比较高，对户型设计、立面设计、楼栋间距、生活配套、园林设施要求较高。20##年起，产品类型由多层向小高层、中高层发展。据20##年末市场调查数据显示，宾阳县在售商品房均价已达到1800元/平方米，部分楼盘均价已过2200元/平方米，甚至少量商品房最高销售价格已突破2500元/平方米。20##年至20##年三年来的施工面积逐年增长，住宅销售面积逐年增长，掀起了一股房地产开发的热潮。但从房地产开发的项目类型来看，主要是普通商品住房，有多层住宅和高层住宅两种类型，主要散布于城区各地段。而高档次的房地产开发则是空白。就商品房销售价格来看，房价收入比是考察居民购房能力的一个通行指标。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为３至６倍，世界银行专家的说法为4至6倍。20##年，我国平均房价收入比只有6.7，并不是很高，而且与国际平均水平接近。参照20##年全国的平均数据人均居住面积27.3平方米和家庭平均人口2.95人来分析宾阳的住宅购买力：宾阳县20##年的城镇居民人均可支配收入10390元，则家庭年部收入为30650元；据20##年末市场调查数据显示，宾阳县在售商品房均价已达到1800元/平方米，项目的平均每套建筑面积为97.96平方米，则按20##年的平均价计，总房价＝97.96×1800＝176328（元），收入房价比＝176328/30650＝5.75，低于20##年全国的平均水平6.7，说明项目是具有市场购买力的。
20##年以来，国家出台了财税、金融、行政管理等一系列措施调控房地产市场，在这些措施的影响下，住房市场发生了一些变化，但总体上处于良性循环的状态。目前宾阳县逐渐进入住房大众消费时代，这个阶段的住房发展对宾阳县而言是至关重要的。房地产是我国新的发展阶段的一个重要的支柱产业。对于地方政府来说，肩负着政府经营城市、增加税收、快速拉动GDP等重任，寄托着公众改善生活的美好愿望。从城市发展的经济水平来看，一般认为，人均GDP在800-8000美元之间为房地产业的起步及快速上升阶段，而达到13000美元以上时，房地产业才步入下降阶段。我国目前人均GDP已经超过1000美元，而宾阳县则达到7839元人民币，约合965美元。从发达国家居民消费结构的转化规律看，恩格尔系数在40%-50%的情况下，是房地产业和住宅建筑业发展的黄金时期，我国目前的恩格尔系数是48%左右，宾阳县为40.3%。因此在宾阳县居民收入中有很大部分可用于住宅消费，未来住房的开发与发展是大有作为的。
20##年我们对宾阳县居民的住房情况以及购买意向进行一次摸底调查，采取在社会上随机等距抽样的形式，进行了社会性的入户问卷调查访问，调查一共发放现场问卷500份，问卷包括居民住房现状、购房需求、购买习惯、调查户基本情况等5个方面，通过调研整理，应该说调查结果较能反映公众未来的购房意愿。
1）对于居住地段的选择，芦圩镇镇政府所在地，宾阳工业品批发大市场相邻，宾阳至南宁必经之路，周遍生活设施配备齐全，具有极其优越的地理位置和交通便利地段是购房首选位置，其他地段暂不被看好。
2）对于住房面积的选择上，选择81-100m²的占44.2%， 80 m²以下的占24.8%，150m²以上的占8.1%，101-120m²的占18.2%， 121-150m²的占4.7%。
3）而对于住房的类型上，52.7%选择高档商品房，29.0%选择多层普通住宅，15.1%选择高层住宅，1.6%选择别墅，0.8%选择二手房。
4）在选择住宅的重要因素中，房屋价格占19.8%，交通便捷占70%，临近工作场所占8.3%，生态环境优良占40%，服务设施齐全占69%，子女上学占15%，物业管理占53%。
5）在购房的原因中，25.8%是选择现有住房不能满足要求，51.9%选择投资经商保值增值，22.3%选择其他。
6）在房地产价格调查中，63.4%选择比较合理，36.6%选择房价偏高。
结合调查报告可以看出：丽阳·天下开发建设对居民有较高的吸引力和期望值。商住房产本身就具有使用功能和投资功能。目前在个人银行存款处于利率较低而又没有更具吸引力的投资渠道的情况下，大量的个人投资流向房地产市场是必然的。
（2）外来经商者购买预测
根据自治区“十一五”建设发展规划把宾阳县城按照“中等城市”来规划，即到20##年，城区人口要达到25万人，面积要达到25平方公里。国家刚刚批准实施的《广西北部湾经济区发展规划》也把宾阳县城和黎塘镇分别按照“中等城市”三级和四级城镇建设区来规划，即到20##年，县城城区人口要达到40万人，面积要达到50平方公里；黎塘镇城区人口达到25万人，面积要达到30平方公里。这对宾阳来说是一个千载难逢的机遇。因此，宾阳县将围绕“中等城市”建设的目标，按照“扩大规模，完善功能，提升品位”的发展思路，以县城为重点，东建城东新区，西扩西环路，完善城北，提升城南，辐射带动全县城镇化建设。20##年的城镇建设“213”工程的重点是对芦圩、黎塘的路网进行改造，同时推进新区开发建设和抓好房地产项目开发，争取城镇面貌有较大改观，不断提高城市品位，初显中等城市雏形。一是加快路网建设和改造。抓好县城永武路向北向东延伸工程、西环路建设工程、风景路延长线改造、城北广场至柳州路口等一批重点建设工程以及黎塘民主路、建设路路灯工程和人行道工程、仁爱路路面改造工程、中营路主干道、人行道和路灯工程等建设项目。二是完善市政基础设施建设项目。重点抓好县城和黎塘的垃圾中转站及公厕建设，争取上级支持建设武陵垃圾无害化处理场，利用市政府“买一送一”的优惠政策添置一批环卫设备。三是启动新区开发建设。重点抓好城东新区、城中小区和炮龙广场小区开发建设项目的启动，完善广场路财政路片区建设。四是推进房地产开发健康发展。切实做好协调服务工作，开工建设丽阳·天下、国贸大厦、明珠雅苑、宾都大厦、君苑大厦、凤凰城市广场、城北农贸市场、粮贸中心以及黎塘和德城市广场、兴柳福龙商城、建汇新天地、步行街等一批房地产开发项目。五是抓好建制镇的规划建设管理工作，加强市容市貌长效管理，提升城市品位。
壮大县域经济总量，关键靠项目，根本在投入，重点是招商引资。宾阳县紧紧抓住项目和投入不放松，主动参与区域经济合作，加快承接东部产业转移，进一步加大招商引资力度，千方百计引进大客商大项目。一是创新方式抓招商。采取产业招商、中介招商、以商引商、小分队招商等办法，引进项目投资。二是优化环境抓服务。加快行政管理体制改革，进一步完善和提升政务服务中心服务功能，努力营造公平、公正、公开的政策环境和令行禁止、高效廉洁的政务环境，坚决纠正乱收费、乱罚款、乱摊派和吃、拿、卡、要等行为，切实为投资商和企业解决实际困难和问题，提供保姆式、个性化、全方位的服务。三是围绕园区抓招商。通过吃透国家产业政策，重点围绕黎塘工业集中区和芦圩工业集中区的产业定位，瞄准东部产业转移方向，有针对性地进行招商。对有意向投资的工业项目，如甘棠丝绸纺织厂、工业甲醇厂等项目，要加强沟通协调，争取尽快签约。四是抓好重点项目跟踪服务。要落实具体部门，安排专人，对已签订投资意向协议的奥克罗拉陶瓷生产项目、广西达明投资有限公司投资的黎塘生活污水处理项目、温州欧美实业有限公司投资的马潭制革集中区建设项目、东莞市东城丰和制衣厂投资的服装厂等一批重点项目进行一对一的跟踪服务，及时了解进展情况，协调解决具体问题，争取这些项目尽快落户我县。五是进一步落实四家班子领导成员和部门项目建设责任制。定期召开项目分析推进会，集中力量抓好重点项目的组织实施、跟踪管理和监督服务，及时解决项目建设过程中遇到的各种困难和问题，确保项目建设顺利进行。
目前，宾阳县的经济建设日新月异，“东盟博览会”的召开、中国—东盟自由贸易区、泛珠江三角洲经济区的建设以及泛北部湾经济区的开发开放，给宾阳县的经济发展带来了无限商机，大批国内外企业纷纷落户宾阳县，商贸物流快速增长，来宾阳县工作的中外企业员工不断增加。但多年来，受区域发展的困扰，宾阳县的商贸、服务及居住设施建设相对滞后，尤其是有一定规模、设施完善、管理规范的高档住宅社区一直没有开发建设，这已成为该地区投资环境中的一大缺憾。随着区域经济水平的提升，尤其是广西经济的快速发展，作为投资开发热土的宾阳县，对其物流、商贸设施以及居住环境和生活品质提出了更高的要求。因此，投资者也更倾向于选择设施完善、服务一流、环境良好的商品房居住。
1.4 项目的目标
1.4.1 市场目标
（1）投资创业、成功人士和精英的首选
创业成功人士和社会精英、中小型私营企业主这部分社会上先富起来的人士经过多年的辛苦创业，普遍都希望为家人和后代寻求一处高回报的投资产业和物业，让家人和自己都能将来长期享受到创业投资的成果，同时亦都为后代的成长与发展铺路。该类客户有部分已经是二次置业，对物业的投资商业回报要求较高。置业多采用银行按揭和一次性付款这两种方式。基于本项目的优越地段与投资回报高性价比，此类购房客户应占较多数。
（2）需改善居住环境及方便的生活服务空间的客户。此类客户原居住自建私房，出于对原居住状况的生活不便而在具备一定购买力二次置业时，极有可能选择生活服务方便和品质高档住宅的小区。
（3）房改货币分房政策中得益的公务员和企业员工。
这部分客户收入虽算不上丰厚，但是向来稳定且会有一定的积蓄，以前对国家福利分房抱有一定的期望，并且以前没有补贴，私人购房负担比较重，所以迟迟未有置业行动。随着国家房改货币分房政策的推行，促使大量的这类潜在的客户购房投资置业。
（4）单位集团购房虽然福利分房政策已结束，仍存在某些经济效益较好的企事业单位由于缺乏土地资源，无法搞集资建房，转而购买商品住宅或定向开发商品住宅分配给职工或低价售予职工作为集资房的现象。
（5）作为一县的政治、文化、经济、交通、信息的中心，而本项目作为精品中的精品楼盘有着非常大的市场空间，各乡镇乃至在南宁工作的部分人士亦有可能成为项目的客户。
1.4.2 社会效果
本项目建设严格按照国务院20##年颁布的“国八条”、“新八条”两个文件和20##年下发的“国六条”，以及20##年国务院下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》执行。结合宾阳县的实际，建设单位将认真贯彻落实国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、国务院《关于切实稳定住房价格的通知》、国务院《关于转发建设部等七部门〈关于做好稳定住房价格工作意见〉的通知》和国务院《关于转发建设部等九部门〈关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的通知》精神，积极探索适应不同需求的住房供应和保障体系。通过适度增加高中档商品住宅的建设规模，强化期房预售管理，以稳定商品房市场。宾阳丽阳·天下是集大型商业、住宅楼、大型停车库等为一体的综合多功能建筑楼群，而大型商业物业的落成、大型商业企业的引进，将创造就业岗位、开拓地方税源，具有良好的社会效益。
1.4.3 环境效果
随着宾阳县社会经济的高速发展，城市建设水平和人民生活水平显著提高，对住房条件的要求也越来越高。随着我国经济的高速发展，城市建设日新月异，房地产业已呈现“日臻理性”的发展态势。居住已成为一种文化，建筑已成为一种文明，房地产业已经从原始的产品主义中突围，在建筑本体之外构筑企业精神和开发理念。住宅就是要有其功用性，项目建设单位围绕着这一点，尽善尽美地体现物质与精神的融合、统一。而住宅也就是建筑适合当地的居住、生活、工作、行为习惯的“场所”。场所不是一个空间的概念，它是空间、人的行为相互结合所产生的。近几年，住宅建设标准和质量都有了较大提高，小区的环境、绿化、美化以及配套设施更加完善。丽阳·天下的设计构思按园林式居住区的标准进行设计，是跟人们的精神家园相吻合的，体现了人们对理想家园的追求。项目建设也会产生积极的环境效果。
1.4.4 经济效果
社会经济的发展，广大居民和商客口袋里有了钱，存款总额已相当可观；国家政策的引导，房改及其配套政策推进等都对人们消费和投资房地产产生了有力的促进；另外，居民潜在需求巨大，观念逐步转变，买房已成为众多家庭的首要目标；市场不断规范、完善，市场条件逐渐成熟，为居民住房消费和投资房地产缔造了良好的外部环境。由此可见，当前的房地产市场还有待于大力开发，市场细分之后还有许多的空白等待房地产商填补，只要建出高品质的房子、创造出优美的环境，一定能卖出预期的价格。项目建设将产生良好的经济效益。
2 项目基本内容
2.1 建设规模
宾阳丽阳·天下是集大型商业、住宅楼、大型停车库等为一体的综合多功能建筑楼群。项目总用地面积 22175m2，总建筑面积 48659m2。其中：公寓面积 8963 m2 ，住宅面积 32256 m2，，共284套（平均每套面积113.58m2），商业面积 7410 m2 。建筑容积率2.2，建筑密度38﹪。
2.2 工程方案
2.2.1 总平布置方案
本项目用地位置在宾阳工业品批发大市场西面，占地面积约22175m2。地块呈不规则矩形，北面临西环路，南侧为昆仑路, 东面是芦仙路。整个项目结合基地形状，结合外部空间的塑造，住宅采用行列式布局，北侧布置一栋11层高层，其余8栋为6层住宅，南面为一栋11层公寓。这种布置不仅增加了小区的通透感，并极大丰富了小区的空间层次。东边沿街布置商铺，创制良好的商业氛围，做到商业价值最大化。
2.2.2 土建方案
（1）土建工程主要内容
宾阳丽阳·天下由裙楼、主楼和公用配套设施组成。裙楼为第一、二层，主要用以商场使用；三层及以上是主楼部分，为住宅使用，共10幢住宅楼，（住宅单位建筑设计采用一梯二户户型）；公用配套设施包括停车场。
住宅楼各幢的户形及建筑面积见下面表2-1。
表2-1 住宅楼户型一览表
一栋户型
二、三、四、五栋户型
六栋户型
七、八、九栋户型
十栋户型
（2）主要建筑材料
本工程建构筑物使用的钢材为普通常用规格的线材和板材，水泥品种则根据建构筑物的特点和所处的环境条件选用。
（3）工程设计
设计原则：在引入“后小康住宅小区”理论的前提下，结合本小区的具体位置以及地形、环境、交通、密度、城市文脉、生态环境等特点，提出以下设计原则：
符合宾阳县总体规划，建构筑物具有鲜明的时代特征，与周围环境相协调。
充分考虑本小区所处的重要位置及定位档次，考虑未来住户的心理、行为习惯，处理好商业及住宅的关系等，包括环境处理、建筑群体协调等问题；注重未来小区未来物业管理。
结合建筑的功能和特点，力求建筑群体形成良好的空间，交通流畅，功能分区合理，经济适用，安全卫生，美观大方。
设计依据主要技术规范：
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《建筑地基处理技术规范》（JBJ79-91）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）
《钢结构设计规范》（GBJ17-88）
《给水排水工程构筑物结构设计规范》（BSY-GJ11-99）
《给水排水工程钢筋混水池结构设计规范》（BSY-GJ13-99）
《混凝土给水排水工程构筑物变形缝设计规程》（BSY-GJ14-99）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）
《室外给水排水和煤气热力工程抗震设计规范》（TJ32-78）
《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）
《无粘结预应力混凝土结构技术规程》（JGJ/T92-93）
《混凝土碱含量限制标准》（CECS53-93）
地震烈度：根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001），本区为基本地震烈度VI度地区。按规定本工程VII度考虑抗震设防。
建筑设计：商场和住宅建筑物的耐火等级为一级，结合宾阳县高温季节较长的特点，尽可能采用敞开式或多开窗及开天窗的方式以保证良好的通风采光条件。商场楼地面采用混凝土地面或面砖地面，有特殊要求另行处理，门采用木门，窗采用铝合金窗，内墙采用刮腻子及刷乳胶漆，外墙采用喷涂外墙涂料，平屋面设隔热层和卷材防水。
（4）结构及基础设计
本项目采用框架架构。
2.2.3给排水方案
给水：小区给水管网根据区内的用水分布情况和路网的平面进行布置，主要用于居民生活用水，其次是商铺、公建、绿化、浇洒道路用水以及消防用水系统。参照城市居民生活用水标准，项目住宅共有284户，以每户人家3人计算，本项目生活用水量为300L/人·d，用水量为255.6m3/d，所需用水由宾阳县自来水管网供给。
排水：项目排水拟采用雨污分流制。屋面雨水采用单斗单元管系统收集，场地雨水采用雨水口收集，经雨水管道直接排至城市雨水管网。各楼层产生的生活污水，经过污水系统处理达标后，排入下污水管道。
2.2.4 供电方案
（1）本项目设计采用的现行国家设计规范
《10kV及以下变电所设计规范》（GB50053-94）
《供配电系统设计规范》（GB50052-95）
《低压配电设计规范》（GB50054-95）
《通用用电设备配电设计规范》（GB50055-93）
《爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范》（GB50058-92）
《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
《住宅设计规范》（GB50096-99）
《民用建筑照明设计标准》（GBJ33-90）
《电力装置的继电保护和自动装置设计规范》（GB50062-92）
《电力装置的电测量仪表装置设计规范》（GBJ63-90）
《工业与民用电力装置的过电压保护设计规范》（GBJ64-83）
《工业与民用电力装置的接地设计规范》（GBJ65-83）
（2）用电负荷及负荷等级
电源：用电属一级负荷，电源由附近的10kV线路提供，从10kV线路经变压后，通过380V线路引至各个功能分区。
负荷测算：负荷测算按各个分区计划安装的电器负荷进行计算。测算出用电量总负荷估计为4570kVA。
供变电：根据测算总用电量，按用电损耗5％计，项目实际工作负荷约为4800kVA。
（3）供电电源选择及其可靠性
本项目外电源由附近10kV线路T接供应，为保证一级负荷用电设备的供电，设置一台500KW柴油发电机组作为备用电源。故本工程供电电源是可靠的。
2.3项目组织
2.3.1 项目建设管理与组织
本项目的实施以江西天下实业有限责任公司广西宾阳分公司作为项目法人，负责项目的筹建、融资、建设及运营后的经营管理。公司成立专门的项目筹建办公室负责项目的前期工作、融资、建设工程管理，项目竣工运营后按各个功能区域的不同经营管理要求分别成立专门的管理机构负责它们的经营管理。
2.3.2人力资源配置
在项目建设期成立专门的项目筹建办公室，负责人由总公司派出，相应的财务人员由总公司财务人员兼任，分别聘请4名管理人员和工程技术员组成专门的项目建设机构，负责工程的施工管理。项目竣工运营后按不同的功能分区成立专门的管理机构负责丽阳·天下各个功能区域的经营管理，丽阳·天下正常运营后，初步确定职工和管理人员编制为17人，面向社会，公开招聘。
2.3.3 人员培训
项目建成投入运营后，将按不同的功能区域，不同的经营要求，分别对相关人员不定期的进行培训。
2.3.4 项目计划进度
本项目的实施工作分二大部分，即工程建设前期工作和工程建设期工作。工程建设前期工作包括项目申请报告编制和核准，方案设计及其审批，施工图设计等。工程建设期工作包括土建施工、竣工验收。根据本项目的建设规模、投资金额和建设实施进度的时间要求，建议本项目建设期为13个月。
项目建设进度如下表：
2.3.5项目招投标
（1）招标范围
根据本项目建设内容，招标范围包括重要设备采购、土建施工及安装、工程监理等三个部分。
（2）招标组织形式
本项目建议采用委托招标的组织形式。
（3）招标方式
采用邀请招标方式。
2.4 投资估算与资金筹措
2.4.1 投资估算依据和说明
建设部1996年5月27日建标（1996）309号文颁发的《全国市政工程估算指标》。
《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》（1998年版）及相关费用定额。
建筑安装工程投资估算，主要参考了广西及南宁市和宾阳县近期公布的市场信息价及相关的估算指标。
主要材料价格根据现行市场价格计算，设备价格按现行出厂价格另加10％运杂费计算。
其他费用的计取：
根据建设部建标〔1996〕628号文件“工程建设其他费用的组成和编制方法”的有关规定计算各项费用：
建设单位管理费：按第一部分费用的1.2％计取；
办公及生活家具购置费：按设计定员500元/人计算；
工程监理费：按第一部分费用的2％计算；
勘察费：按第一部分费用的0.5%计取；
设计费：按20##年国家发展计划委员会建设部颁发的《工程勘察设计收费标准》计算；
工程前期费用：根据计价格〔1999〕1283号文规定，按插入法计取；
基本预备费按第一、第二部分费用的5％计算；
铺底流动资金按流动资金额的30%计算。
经计算，本项目总投资为7200万元，其中：
（1）工程费用6038.5万元
土建工程费用：4319万元（每平米单价值888元）
停车场工程：260万元
给排水工程：486万元
供配电工程：440万元
电梯：268万元
室外景观及绿化工程：71.5万元
三通一平：120万元
围墙及大门：65万元
防雷工程费：9万元
（2）工程建设其他费用741.5万元
土地使用费：586万元
工程设计费：47万元
勘察费：12万元
施工图审查费：5万元
白蚁防治费：8万元
工程监理费：66万元
招标代理及评审费：23万元
环评费：1.5万元
工地维护及临时办公室等费用：15万元
（3）预备费420万元。
2.4.2资金筹措
本项目总投资为7200万元，其中工程费用6038.5万元，工程建设其他费用741.5万元，预备费420万元。
项目资金来源：建设单位自有资金7200万元
3 场址选择及建设用地
3.1 场址选择
3.1.1建设地点
宾阳丽阳·天下项目位于宾阳县芦仙路西面、西环路东面，是宾阳县芦圩镇政府所在地，靠近宾阳工业品批发大市场，与宾阳县消防大队为邻，是宾阳至南宁的必经之处，具有极其优越的地理位置和交通便利，周边生活设施配套完善。
3.1.2气候条件
宾阳县位于广西壮族自治区中部偏南，东经108°32′～109°15′，北纬22°54′～23°37′，处在北回归线南缘，属亚热带季风气候。县境受海洋暖湿，气流调节，高温多雨，夏长冬短，年平均气温为28.8℃。
3.1.3当地社会经济现状
宾阳县古为百粤之地。夏至周为荆州地，秦时属桂林邵所辖。汉武帝元鼎六年（公元前111年）建领方县，为本县立行政建置之始。三国时代，本县为吴国属地。元兴元年（264年）改领方县为临浦县，晋武帝泰始元年（265年）将临浦县疆域划分为二恢复领方县，又予汉广郁地设等宁县，唐朝贞观五年（631年）置宾州。清朝康熙以前，仍沿明制，宣统三年（1911年）改宾州为宾县。民国元年（1912年）宾县改称宾阳县，中华人民共和国成立后，仍置宾阳县，宾阳县专区（后改邕宁县专区）1953年3月起为桂西壮族自治区（后又称州）所辖，1958年3月，广西壮族自治区成立后，划归南宁专员公署所辖（后改称地区），20##年6月27日正式移交南宁市，为市辖县。宾阳县是一个以汉族为主的多民族聚居县。有壮、仫佬、毛南、苗、回、瑶等21个少数民族，人口近20万人，其中壮族占98%左右。“三月三”是壮族传统节日。宾阳县个体私营经济和传统手工业比较发达，非公有制经济已成为主要的经济支柱和新的经济增长点。主要从事小五金、竹编、造纸、皮革、建材、制糖、服装、机械加工、农机具、缫丝、毛笔毛刷、食品、农副产品加工、香粉加工、陶瓷、壮锦、塑制品、化工等产品的生产和加工。壮锦、竹编、瓷器堪称宾阳“三宝”。特别是以竹编产品为主的工艺品，以其实用舒适、雅致清新、乡土风味十足的特点，多年来一直畅销欧美、日本等近30个国家和地区。全县现有16个镇（乡），208个村委会，22个街委会，1881个自然村，6016个村民小组。宾阳的旅游资源十分丰富，各个景区以点带面，呈环带分布：东以黎塘为核心，有龙岩公园、相思潭、燕山六五寺、和吉镇狮子岩、边山村仙女湖；西有清平水库、昆仑关战役遗址、葛翁岩抗日战争指挥部旧址、思陇凤凰滩、万盆林区、陈平江漂流；南有桃源忘忧谷、六莲渡抗日战争后方医院旧址；北有邹圩清水河、八仙岩；中部以县城为中心有大汉回风塔、蒙大赉恩荣坊、南桥、南街、中山公园、大桥江、秀峰塔、思恩府科试院。宾阳资源丰富，是全国500家产粮大县之一，大宗农产品有甘蔗、莲藕、蔬菜、桑蚕、木薯、花生、玉米等，目前宾阳的瘦肉型生猪、水养白鳝、点星鱼已享誉区内外。
20##年，宾阳县以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，认真贯彻落实党的十七大精神，全面贯彻落实科学发展观，团结和依靠全县各族人民，以开展“创新年”活动为总抓手，以经济建设为中心，以质量为根本，以项目为载体，解放思想，振奋精神，同心同德，奋力拼搏，克服了种种困难和挑战，着力开创工业化城镇化建设新局面，着力抓好和谐社会建设和“三农”工作，着力打造“南宁后书院生态园”，经济建设、政治建设、文化建设、社会建设全面加强，各项事业都取得了新的成绩，较好地完成了各项目标任务，进一步巩固了宾阳县经济社会又好又快发展的良好势头。全年完成生产总值70.65亿元，按可比价格计算，增长15.2%；完成财政收入4.12亿元，增长10.25%；全部工业总产值71.37亿元，增长19.9%；全社会固定资产投资完成21.92亿元，增长25.39%；社会消费品零售总额27.99亿元，增长16.84%；城镇居民人均可支配收入10390元，增长17.38%；农民人均纯收入3503元，增长17.6%；城镇失业登记率控制在4%以内；人口自然增长率控制在南宁市下达的指标以内。改革开放以来，宾阳县民营企业不断增长，培育了一些优势企业、特色企业，已形成了造纸、皮革、制糖、金属制品、机械制造、工艺制品、塑料制品、食品和商贸业等30多个行业；民营企业的规模也逐步增长，到20##年12月，民营企业发展到483家，注册商标达到98件，其中“红水河”、“美洁”、“广力”、“黎雪”、“翠蕊”、“意德”等6件商标被认定为广西著名商标。从20##年至20##年我县全部财政收入中，民营经济的收入年均增长20.82%。20##年，非公经济占GDP比重达到75%以上，民营经济实现税收占全县财政收入的68%，占全县税收性收入的60%。由此可见，全县民营企业走上了良性发展的道路，民营经济已经成为县域经济的重要支柱。
3.1.4交通条件
宾阳县地理位置优越，交通、通讯便利。桂海高速公路、南梧、南柳二级公路穿腹而过，湘桂铁路纵贯全境，黎湛铁路、黎钦铁路都以黎塘为首发站，县境内的黎塘火车站是广西第二大货运编组站和一级客运站。县城芦圩镇至南宁市仅80公里，距贵港港口80公里。可以说，宾阳是广西的交通咽喉，是华南经济圈与西南经济圈的交汇点，是大西南与东南亚经济联系的枢纽地域。
3.2 场址方案
本项目场址选择满足以下原则：
（1）符合城市总体规划和有关主管部门的审查意见；
（2）选择在无损于景观的城市边缘区；
（3）具有较好的供水、供电条件；
（4）靠近城市道路。
根据上述原则和结合现场实际踏勘的情况，确定宾阳丽阳·天下项目选址于宾阳县芦仙路西面、西环路南面。该地点符合宾阳县城市发展总体规划和有关主管部门的审查意见。
4 产业政策
房地产开发可以为广大人民群众提供良好的居住环境，属于国家鼓励和支持产业。
4.1 项目建设符合《产业结构调整指导目录》
宾阳丽阳·天下定位：为有实力有条件享受高品质生活的人群所打造的精英居住区，按照国家级住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设，项目是新区中心，品质生活典范，人性化绿化社区。根据国家《产业结构调整指导目录》，本项目建设符合第一类鼓励类中第十九条城市基础设施及房地产目录中的第12项和第21项，即国家鼓励建设国家住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设。
20##年国土资源部和国家发改委联合发布的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》中，限制类项目被分为两部分，一有限制条件的，同步增加用地条件，列入限制目录；二是无限制条件的，则作为禁止用地项目列入禁止目录。同时，结合土地资源状况，依据土地供应政策，将党政机关新建办公楼项目和低密度、大套型住宅项目等列入限制目录；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止目录，禁止用地。本项目不属于两个目录范畴。
4.2 项目建设符合《广西北部湾经济区发展规划》
在国家已批准实施的《广西北部湾经济区发展规划》中，宾阳县县城将按照“中等城市”三级城镇建设区规划，即到20##年，城镇建设区控制面积为1350平方公里，包括四个等级，宾阳县县城为三级城镇建设区，按照中等城市规模规划建设，依托特色优势产业，促进城市建设。到20##年，县城人口发展到40万人，建成区面积控制在50平方公里以内；黎塘镇为四级城镇建设区，重点提升面向农业、农村、农民的公共服务和市场服务能力，促进城镇发展。20##年黎塘镇人口规模发展到10—20万人。宾阳县县城和黎塘镇被列入发展规划，为县城基础设施建设提供了一个千载难逢的机遇。而本项目建设属于“213”工程范围，有利于推动县城镇规划建设和经济社会又好又快发展。
4.3项目建设符合《南宁市经济和社会发展“十一五”规划》
《南宁市经济和社会发展“十一五”规划》提出，加快发展县城和城镇步伐，按照经济发展与就业、资源环境、公共服务能力相协调的要求，因地制宜，突出特色，集聚各类生产要素，加快发展六个县城和一批中心镇，逐步扩大城镇规模，构筑县域政治、经济、文化中心，争取经过一至两个五年规划或更长时期的努力，把若干个具备条件的县城和中心镇逐步建设成为中小城市。20##年，宾阳县建成区人口达到16万人左右，黎塘建成区人口达到11万人左右，六景建成区人口达到4万人左右。大力推进城镇公共设施建设，完善城镇功能，提升城镇承载能力，增强产业和人口集聚能力。依托区位、交通、资源及基础条件，建设工业型、旅游型、商贸型、交通型等各具特色的城镇。
本项目建设符合规划提出的“大力推进城镇公共设施建设，完善城镇功能，提升城镇承载能力，增强产业和人口集聚能力”要求。
4.4 项目建设符合宾阳县政府工作思路
20##年，宾阳县政府提出：加快发展商贸流通业的发展，着力改造提升传统商贸流通业，大力发展现代服务业。重点加大对以县城商贸城为核心的商业中心区的扶持力度，加强对宾阳工业品综合批发大市场、宾阳购物中心和黎塘金龙机动车配件综合商城等项目的续建工作。此外，培育一批具有较强服务功能的大型连锁企业，建设区域性城市商贸中心和特色商业街。重点扶持和引导培育芦圩摩托车专业市场、服装专卖商场、枫江夜市美食街、步行街、万冠超市、利客隆家电城等大型超市、连锁店，使全县逐步完善和实现了商品的品牌化、时尚化、个性化、特色化。
“十一五”期间，在全县范围内形成四个层次的商品流通网络，即：第一层次为城区商业中心；第二层次为黎塘商业副中心和三翼旅游商贸副中心；第三层次为分布于县城区商业中心和商业副中心内或周边的若干条商业街；第四层次为分布于社区和各镇区居民集中居住区域的若干个社区、镇区商业中心、重点村“农家店”。到20##年，全县基本构建成商品交易市场网络和现代物流框架体系。全县各类专业市场成交额达到20亿元以上，其中年交易额3亿元以上的市场1个，2亿元以上的市场5个。到20##年，物流增加值突破2亿元，市场成交总额突破30亿元，初步建成桂中地区的区域性大宗商品仓储配送中心。
由此可见，宾阳丽阳·天下建设，符合宾阳县政府发展思路。
5 节能
5.1设计依据
《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估规定》
《工程设计节能技术暂行规定》（GBJ6-85）
5.2概述
节约能源是我国发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。在项目建设及运营过程中，通过认真贯彻执行国家节能政策，实现节能生产，降低能耗指标，从而达到降低成本，提高经济效益的目的。
5.3节能措施
5.3.1建筑节能
建筑物的朝向对于建筑节能影响很大，朝向的选择涉及到气候条件、地理环境、建筑用地等情况，必须全面考虑。首先在节约用地的前提下，要满足夏季避免过多的日照和尽可能多利用自然通风的要求。因此，建筑中的最好采用南向布置，而对于人员不是长期停留的其他辅助用房可放置于北向。
建筑平面形状及平面布局，不仅对建筑的合理使用及提高室内环境质量有着决定性的影响，对于建筑节能也有很大作用。设计时，原则上应使围护结构的总面积越小越好。在相同的建筑体积下，由于围护结构的总面积不同，热耗相差很大。设计时应注意使围护结构面积与建筑体积之比为最小。
5.3.2照明系统的节能措施
对于照明节电，从实际情况看，更为重要的是照明的控制问题。一方面是与采光的均衡问题，即自然补光问题，通过开关的分级控制，随着室外光线的变暗，室内的灯具从最暗的区域开始逐级点亮。控制的最佳方式是通过光电感知装置自动控制完成。另一方面就是根据室内工作使用状况不同照度水平的适时再现，通过照明控制提供所需的照度水平，可以达到有效节能和避免不必要浪费的目的。
6 生态环境影响分析
6.1 设计依据
《中华人民共和国环境保护法》
《中华人民共和国大气污染防治法》
《中华人民共和国环境噪声污染防治法》
《中华人民共和国水污染防治法》
《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》
《中华人民共和国环境影响评价法》
《中华人民共和国清洁生产促进法》
《建设项目环境保护管理条例》（国务院（98）第253号令）
《国务院关于环境保护若干问题的决定》（国发（1996）31号文）
《城市绿化规划建设指标的规定》
6.2 建设项目对环境可能造成影响的概述
6.2.1 施工期环境影响分析
本项目总建筑面积大，建筑土方量大，建设周期为13个月。施工内容包括场地平整，土建、附属设施的新建，设备安装等。施工过程中所用到的主要施工方法有基础构造柱和圈梁、施工材料的装运等。所用到的施工机械主要有推土机、挖掘机、载重汽车、振捣器、打桩机、塔吊等。本项目在建设期会对环境造成一定的影响，主要表现在下列几个方面：
建设期间，各类建材及土石方进出造成一定的扬尘，对周围的大气会造成一定的影响。
施工过程中施工人员的生活污水排放。
建设期间，各类建筑机械噪声会对周围声环境造成一定的影响。
因土方开挖而造成土方增加和建筑过程产生的建筑垃圾，必须纳入城市统一的指定堆放场。
项目建设会造成的水土流失。
对整个施工期而言，施工产生的扬尘主要集中在土建施工阶段。按起尘的原因可分为风力起尘和动力起尘，其中风力起尘主要是由于露天堆放的建材（如黄沙、水泥等）及裸露的施工区表层浮尘因天气干燥及大风，产生风尘扬尘；而动力起尘，主要是在建材的装卸、搅拌过程中，由于外力而产生的尘粒再悬浮而造成，其中施工及装卸车辆造成的扬尘最为严重。据有关文献资料介绍，车辆行驶产生的扬尘占总扬尘的60%上。施工期扬尘的另一个主要原因是露天堆场和裸露场地的风力扬尘。由于施工的需要，一些建材需露天堆放；一些施工点表层土壤需人工开挖、堆放，在气候干燥又有风的情况下，会产生扬尘。因此，减少露天堆放和保证一定的含水率及减少裸露地面是减少风力起尘的有效手段。
（1）污废水
项目运营后，排水水质基本不变，随着居民入住率规模扩大，水量有所增加。排水主要是雨水及生活污水污。
（2）固体废物
固体废物主要是生活垃圾，预计生活垃圾量1500kg/d。
（3）噪声
施工期的噪声主要可分为机械噪声、施工作业噪声和施工车辆噪声。机械噪声主要由施工机械所造成，如挖土机械、打桩机械、混凝土搅拌机、升降机等，多为点声源；施工作业噪声主要指一些零星的敲打声、装卸车辆的撞击声、吆喝声、拆装模板的撞击声等，多为瞬间噪声；施工车辆的噪声属于交通噪声。在这些施工噪声中对声环境影响最大的是机械噪声，但往往施工作业噪声比较容易造成纠纷，特别是在夜间，这主要是由于在夜间一般高噪设备严禁使用，因此施工单位一定要注意各种工作的合理安排，把一些装卸建材、拆装模板等手工操作的工作安排在夜间进行。但由于施工管理和操作人员的素质良莠不齐，环境意识不强，在作业中往往忽视已是夜深人静时，而这类噪声有瞬时噪声高、在夜间传播距离远的特点，很容易造成纠纷，也是环境管理的难点。施工机械的噪声源强见表6-1。
表6-1 主要施工机械设备的噪声声级
6.2.2 施工期环境治理对策
针对施工期扬尘的问题，在施工期拟采取如下控制措施：
（1）在施工过程中，作业场地将采取围挡、围护以减少扬尘扩散，围挡、围护对减少扬尘对环境的污染有明显作用，当风速为2.5m/s时可使影响距离缩短40%。在施工现场周围，连续设置不低于2.5m高的围挡，并做到坚固美观。
（2）在施工场地安排员工定期对施工场地洒水以减少扬尘量，洒水次数根据天气状况而定，一般每天洒水1~2次，若遇到大风或干燥天气可适当增加洒水次数。施工场地洒水与否对扬尘的影响较大，场地洒水后，扬尘量将减低28%~75%，大大减少了其对环境的影响。
（3）对运输建筑材料及建筑垃圾的车辆加盖蓬布减少洒落。同时，车辆进出、装卸场地时应用水将轮胎冲洗干净；车辆行驶路线应首选外环路，尽量避开居民区和市中心区。
（4）使用商品混凝土，尽量避免在大风天气下进行施工作业。北京市目前规定大于四级风禁止土石方施工，本项目也可借鉴。
（5）在施工场地上设置专人负责弃土、建筑垃圾、建筑材料的处置、清运和堆放，堆放场地加盖蓬布或洒水，防止二次扬尘。
（6）对建筑垃圾及弃土应及时处理、清运、以减少占地，防止扬尘污染，改善施工场地的环境。
由此可见，加强管理、切实落实好以上措施，施工场地扬尘对环境的影响将会大大降低，同时其对环境的影响也将随施工的结束而消失。
6.3环境影响评价
项目建成后，由于实施各种严格的环保措施，污染物排放量较小，使得城市环境质量得以改善。
6.4消防
6.4.1 遵循原则
本工程遵循的消防规范主要有：
（1）《建筑设计防火规范》（GBJ16－87）（97版）；
（2）《建筑灭火器配置设计规范》（GBJ140－90）；
（3）《建筑物防雷设计规范》（GB50057－94）。
6.5.2 消防措施
（1）根据生产特性、危险程度和建筑布局划分禁火区域。在禁火区域内动用明火时，必须事先向主管消防职能部门办理动火审批手续，由专人监护。
（2）严禁在重点部位使用明火和电热设备。电气线路和用电设备，必须符合国家有关电气设计、安装规范的要求。并委托具有资格的施工单位和持有合格证的电工负责安装、检查和维修。照明用电，应当与动力、消防用电分开设置。
（3）与承建工程项目的施工队签订的合同中要有防火防爆的协议，请主管消防的职能部门督促执行。
（4）敷设电气线路、安装和维修设备，必须由考试合格的电工承担。凡是能够产生静电引起爆炸或火灾的设备、容器，必须设置消除静电的装置。
（5）库房内电线必须敷设在金属或硬质难燃塑料套管内，电气线路和灯头应当设在库房通道上方，与堆垛保持安全距离。库房的电源开关箱应当单独设在库房外，并有防雨防潮的保护措施。
（6）工程的设计和施工，必须执行国家《建筑设计防火规范》的规定，做到主体工程与消防安全设施同时设计、同时施工、同时投产。
（7）工程的防火设计，应当征求本单位消防管理职能部门和上级主管部门的意见，并送当地公安消防监督机构审核批准。
（8）工程竣工后，建设单位要组织安全、消防等有关部门进行验收，对不符合消防设计要求的不接收使用。
（9）根据灭火的需要，配备适当种类和足够数量的消防设备和器材，并不得挪作他用。消防设备器材和工具应放置在醒目、取用方便的地点。放置在室外的要采取防雨、防晒、防锈蚀、防霉烂措施。
（10）室内外的消防给水设施，应当按照《建筑设计防火规范》的规定设置。消防水池内应当保持规定的水量，消防与生产合用的水池，要有确保消防用水的技术措施。
7 经济影响力
7.1 项目财务效果
7.1.1项目定价
（1）主要竞争楼盘情况
本项目所处地段楼盘汇聚，以下是主要竞争楼盘的资料。
项目附近主要楼盘价格表 单位：元/m2
本区域内的楼盘虽然多，竞争也比较激烈，但是本项目的定位为高档住宅，且高档住宅的市场需求量较大，目前也只广宾商厦、明珠雅苑两个楼盘是拟建或在建高层住宅，已经开始销售，规模较小，对本项目不构成任何威胁。其中明珠雅园与本项目隔思远路相望。
（2）销售价格
由于明珠雅园与本项目各方面条件较为接近，销售价格的确定主要参照该项目：
本项目住宅的参照明珠雅园，均价为2000元/㎡（根据销售及市场情况可适量提高50-150元/㎡）；
商业铺面均价（市场比较参考）：一层为6000元/㎡，二层为4000元/㎡；
拟售停车位均价（市场比较参考）：15000元/个。
7.1.2 销售收入
销售收入预计10403.7万元
（1）商铺：3705㎡×0.6万元/㎡+3705㎡×0.4万元/㎡=3705万元；
（2）住宅收入：32256㎡×2000元/㎡=6451.2万元；
（3）车位收入：165×1.5万元/个=247.5万元
7.1.3 税收
本项目税项主要是营业税、城市建设维护税及教育费附、防洪保安费和所得税。其中：
营业税按销售收入的5％计取；
城市建设维护税按营业税的7％计取；
教育费附加按营业税的3％计取；
防洪保安费按销售收入的0.1％计取；
所得税按照我国现行有关税收政策的规定25%执行。（请注明其他成本费用）
经计算，本项目税金为582万元。
7.1.4 项目利润
项目利润=10404－6780－582－120－120=2802万元。
7.1.5 资金回报率
自有资金回报率=项目利润/自有资金=2802÷7200×100%=38.9%。
7.1.6 盈亏平衡点
市场平均单位价格=10404万元÷48659㎡≈2138元/㎡。
单位建筑面积建设总成本=6780÷48659=1393元。
销售税金、管理费、销售费用、土地增值税占销售收入的比例=5.78%+1.5%+1.5%+1.5%=10.28%
平均单位建筑面积出售利润=2138-1393-2138×10.28%=525元
平均出售每单位建筑面积可收回资金=1393+582=1975元
盈亏平衡点=年固定成本÷（年销售收入－年可变成本－年销售税金及附加）=？%，即不同物业同样出售了？%的情况下，项目即可收回投入。
由上计算结果可以看出，项目建设具有较好的经济效益。
7.2 项目社会效果
7.2.1 与政府产业政策的协调性
丽阳·天下开发建设是一项基本的物质生产活动，是宾阳县经济发展中具有基础性、先导性和支柱产业的特征，其建设规模和户型结构与国家和自治区、南宁市的国民经济与社会发展计划相适应，而且项目开发建设会给社会、经济发展带来积极的影响。政府的产业政策确定了鼓励的产业，可以获得相当的优惠政策支持。本项目符合国家和自治区的产业政策，这些政策会促进企业获得较好的收益水平，降低开发投资的相关成本，从而增加企业的利润。
7.2.2与城市规划的统一性
城市规划对房地产开发有着重要的约束作用，是政府重要的宏观调控手段。但是，在市场经济条件下，城市规划也不断地受到市场主体局部利益的冲击。本项目在开发中要强调城市规划的权威性，坚持和强化“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的方针，有利于促进经济效益，社会效益和环境效益的协调发展。
7.2.3 与投资结构的合理性
合理的房地产开发投资结构是取得良好效益的前提，住宅业已经成为当前国民经济新的增长点，政府采取了一系列措施来鼓励和扶持房地产开发企业进行住房开发和建设。本项目在今后的房地产投资结构中仍将属于主导地位，符合开发重点。
7.2.4 与科学发展的相融性
房地产开发中确立可持续发展的科学发展机制有着重大意义，主要体现在开发用地和规划设计上，房地产开发投资在今后仍将保持一定的规模和增长速度，对于土地仍将有很大的需求。本项目在开发中做到项目与用地相结合，坚持节约用地、合理用地，以为企业开发的可持续发展提供有利的资源条件。在住宅的规划设计上，要贯彻“以人为本”的设计思想，优化生态环境，发展生态建筑，达到居住区可持续发展的目标。
8 项目主要风险分析
本项目的特点是涉及内容多，牵涉面较广。它主要涉及市场供需、场址选择、可行性研究及技术方案、工程设计、设备选型、运输、道路、绿化、变配电、给排水及配套公用工程等主要内容。因此，对本项目投资进行科学管理与风险评估，应从投资项目的可行性研究、工程设计、施工、监理、验收等环节进行综合管理与控制，同时还应调查和确定一些必要的约束条件，如最低利润率、合理的投资年限、国家的税率、项目的风险识别、评估等，其中项目的风险评估与管理尤为重要，它是项目投资成败的关键因素之一。
8.1 楼价风险
风险因素中以售楼价降低对利润率的影响最大，但从目前楼市价格来看楼盘区域内住宅，以1900元/平方米开盘销售，已属低价格水平，均价2000元/平方米，是一个平均水平面，最低售价可达1900元/平方米，最高可达2200元/平方米。另外，商铺和停车位的销售均按物业增值和市场行情上调价位。即使楼价下跌，成本不变的情况下盈亏平衡点上的楼价=1393÷（1-10.28%）=1565元/平方米，即楼价下跌=（2138-1565）÷2138×100%=26.8%，项目仍能保持盈亏平衡。
8.2成本风险
本项目建设成本，进行成本估算时已留有余地，在实际建设中通过有效的管理和控制，开发成本只会降低而不会提高。即使成本上升，楼价不变的情况下盈亏平衡点的成本=2138×（1-10.28%）=2402元/平方米，即成本上升=（2402-1393）÷1393×100%=72.4%，项目仍能保持盈亏平衡。
8.3财务风险
本项目总投入7200万元，前期自有资金已经到位。目前宾阳房地产市场需求量供不应求下楼花销售相当火爆，相信通过预售的途径来解决后期资金的需求并不困难。
9 结论与建议
9.1 结论
本项目建设符合国家产业政策,具有较好的经济效益、社会效益和环境效益。同时，资金回报率较高，目前宾阳县房地产正处于良好的发展有利时机，项目地段成熟和升值潜力大，销售价格较高。市场销售与经营风险较小，销售率达69%即可保本。可见，项目具有很强的抗风险能力，从财务角度看，项目也是可行的。
9.2 主要建议
本项目的实施，将进一步改善当地居民和外来投资商经营及居住的环境，对扩大招商引资，充分发挥城市的综合竞争力具有十分重要的作用。建议：
（1）本项目的给排水工程、配电工程等其他附属工程应同时设计，同时施工，同时交付使用，以确保施工质量及使用、管理等达到预期的设计目标。
（2）环境保护是我国的一项基本国策。在施工过程中要注意保护生态环境，认真研究，采取切实可行的措施，防止水土流失和破坏生态环境，使工程设计与环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。
（3）在资金筹措方面应多渠道落实项目建设资金，研究债务融资的可能性和可靠性，尽快落实配套资金，保证各配套资金按计划足额到位。建设单位要严格执行基本建设财务管理制度，加强项目预算管理，保证项目资金专款专用。同时，进一步优化方案设计，严格按照招标投标方式选择勘察设计单位、监理单位和施工承包商。
（4）尽快完成有关报建报批手续，使工程能早日建设，发挥良好的经济效益和社会效益。