课程实践报告

专业年级   2010投资     

课程名称  货币金融学    

指导教师      万容      

学生姓名    王维江      

学号    201007431036   

实践日期 2012  5   2    

实践地点  实验室405、406

实践成绩                 

教务处制

2012  年 5   月 22  日

注：可根据实际情况加页

第二篇：川农 土管 实验报告

一、实习时间：

20xx年5月14日上午

二、实习地点：

雅安市雨城区音乐广场至姚桥沿线

三、实习目的：

通过本次实习，实地调查城区土地资源利用状况；

通过调查，能理论联系实际的掌握土地管理的有关理论、原理和方法 通过分析、解决问题，能够将书本上的知识运用到解决实际问题中来?

四、实习概况： 此次调查的雅安市东北方位的城区，范围比较长，主要是街道以及周边的一些土地的利用情况具体范围为音乐广场至姚桥，紧邻金凤是山脉一侧。此段区域是进入雅安的一个重要路段，位于城区的边上，每天从这条路直接进入城区的车辆直相当的多，交通比较繁荣，但此处人口不是很密集，所以略显一点萧条。在道路的两旁开满了各种各样的商店和一些厂房，主要是商住混合的形式，上面为居民住宿，下面为出租给别人的商铺。在这一条路上有公共服务较完善，有市政建筑，雅安卫校，中国人民银行大楼，雨城区政府楼等。由于受当时城市规划条件及技术所限，同时也对本地区未来发展状况相关部门没有一个清楚的认识，造成现今该地区土地使用状况问题严重，如：居民住宅用地不集中，零散分布、工业用地、市政服务设施相互交错，布局混乱；土地利用效率不高，闲置用地仍有相当数量存在等等问题。

五、调查结果：

我们采用实地调查和走访咨询等方式调查了音乐广场至姚桥一线的人口密度、土地利用类型、基础设施完善程度、交通条件、地价以及商业繁华度等问题。

1、人口密度

总体来说，该区域的人口密度较小且分散。音乐广场——雅职院区域为市区向市郊过渡段，该路线人口密度稍大；雅职院——姚桥镇为市郊到乡镇段，该地段，人口密度较小；而姚桥镇的人口较为集中，且固定人口居多。该区域地处交通要道是进出城的必经之路之一，车流量人流量较大。

2、土地利用类型

该区域主要是以住宅用地与商业用地为主，还有公共管理与公共服务用地、交通运输用地、空闲地等用地类型。公路两旁以商住混合用地为主，上面为住宅区，底层为商铺。公共管理与公共服务用地主要有机关团体用地（地类号081），包括雨城区人民法院、雨城区人民政府、雅安公安局；风景名胜设施用地（地类号088），包括汉文化广场、金凤寺；医卫慈善用地（地类号084），包括姚桥镇卫生院、雅安市红十字医院；科教用地（地类号083），包括雅安职业技术学院；文体娱乐用地（地类号085），包括音乐广场、雅安体育馆。交通运输用地主要有公路用地（地类号102），包括国道318部分；农村道路用地（地类号104）。商服用地（地类号05）主要包括干老四雅鱼饭店、雨城大酒店、家家福超市、移动营业厅、上海大众4S店等。总的来说该区域公共服务设施较为齐全，但部分空闲地未得到有效利用。

3、基础设施完善程度

总的来说，该区域的基础设施还需要进一步的完善。在音乐广场周围无商铺，人口较稀疏。旁有市政用地、高级住宅区、图书馆，基础设施比较完善。但在该区域的其地方则缺少一些相应的公共设施，如公园和供居民休闲娱乐的场所。基础设施也不够完善，如沿途雅职院附近缺少垃圾箱的布设。根据对当地居民的了解，供气供电并不是很方便。沿途很少看见邮政、电信、消防以及公用设施维修场所。因此该区域基础设施还需要进一步的规划和改进。

4、交通条件

该区域主要是一条4车道的主干道，附有通向附近小区和学校的支路。总体上交通便利，乘车方便，公交便捷度较高有1路和5路公交车到达市中心。该区域属于城市郊区，是出城高速的必经之地，车流量较大，路上行人较少。

5、地价

在调查过程中，我们发现音乐广场附近地价较高，而姚桥一带相对较低。音乐广场附近房价为6000元左右，草坝附近房价为3000左右，姚桥周边的房租大概为4000-8000每年，约20平米。随着物件的上涨每年的租金也出现一定程度的变化。纵观整个地区和出于对商业繁华度的思考，雅安的铺面承租费用在整个四川同类城市的比较来看，还是属于偏高。但雅安的房价在整个四川地区也偏高，这又是什么原因呢？当初，外地房地产商，没有进入雅安时，房价是和雅安的生活水平相稳的，为什么开发商多了，房价反而更高了，增长速度早已超过了生活水平速度，我们应该看到雅安和四川的许多城市相比市政建设还很落后。对于这些问题做以下几点分析：

（1）买房主要的对象：首先是地震灾区来的有钱人；其次是人往高处走的县乡富起来的人；再次是本地成家立业刚性需求的人；再其次是本土住房改善性需求的人；最后是来自成都方向看好雅安生态环境的人。

（2）雅安高房价的原因：a.所处区域位置。雅安离成都较近，且雅安的气候条件和旅游城市的光环使得雅安又能力吸引外地的购房者。b.供求水平。雅安的建设相对落后，在商品房的建设上也在同类城市中算缓慢的，导致求大于供。在无形中抬高了房价。C,房屋更新速度。旧房更新慢，使得才建成的商品房供不应求。

（3）雅安高房价背后的深思： 一是优越的人居环境世人认可，但城市化发展严重滞后；二是城市规模太小，人口20几万在四川仅属县级市排列位置，难以承受成都世界现代田园城市发展要求；三是定位于区域性国际化生态城市，但规划、实施、发展滞后，且小手小脚给不上形势的需要；四是现在的商品房主要是90年代及以前的住房，新房、次新房供不应求；五是城市地盘小、基础设施差、房地产开发商进入少、商品房开发土地供给不足。

6、商业繁华度

音乐广场至姚桥一线属于国道318的一部分，连接城区西南部分往东北方向延伸至成雅高速出城，因而这个片区主要为雨城区的外城，以居民区、工业区、政府机关单位、部分农田、点线状集聚的商业区、点为主，商业区主要依附人口密度大的居民点分布，其密度与人口密度的分布呈正比。总体上来说，该片区的商业繁华度一般，且商业区密集在姚桥镇附近，以各种农贸市场、食肆、零售店、小饭店旅馆、农村信用社、医疗服务点、及汽车销售、汽配店为主。沿国道318一路南下至音乐广场，沿途以点线装分布集聚着商业点、团，同样是依附居民点分布，主要是饭馆、小型超市、汽车销售与配件服务点、杂货铺和便民服务点等，商业繁华度较姚桥镇偏低。沿途有医院、学校、行政事业单位、公园等分布，市政基础设施较姚桥镇完善。总体上看来，音乐广场至姚桥片区的商业繁华度一般。

六、个人分析：

通过我们小组的实地调查与资料查询，可以进行对土地地价的影响因素进 行分析。

土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制约着土地价格的存在、上涨或下跌。

住房制度：住房制度改革以取消补贴、实行住房商品化为目标，从而促进了房地产投资的良性循环，推动了地价的合理实现。

城市规划：在城市规划中，对用途、容积率和建筑密度的规定，对地价有重要的影响。同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异。一般商业用地效益最高，住宅用地次之，工业用地效益最低。规定土地用途对维护城市功能分区的完整性、土地利用总体效益的最佳及土地利用社会效益与经济效益结合的最大合理性有重要意义。

容积率：指建筑用地中总建筑面积与总用地面积之比。容积率大，意味着单位用地面积上可建的建筑面积大，可以获取的预期收益高，因而单位面积地价也就高；反之则地价也低。在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低。

地价政策：高地价政策即政府放开对地价的管制，会促使地价上涨；低地价政策是政府采取各种手段抑制地价的上涨，从而导致地价水平的下跌或停滞。同时，地价管理政策也影响着房地产投资者的投资兴趣，从而影响地价的高低。 税收政策：税赋增加--→居民和企业的储蓄减少--→社会投资减少--→经济增长幅度降低--→企业无力或不想扩大投资--→土地需求降低--→土地价格降低。

人口密度：人口密度提高，对土地的需求上升，导致地价上涨。例如日本所有城市土地价格增加率1956—19xx年为11％—13％，1960—19xx年为17％-18％；而美国，1956—19xx年土地价格的变动率仅为5．5％-6．9％。其主要原因就是日本是经济发达国家中城市人口密度最大、人口增长率最高的国家。美国的城市经济发展速度也很快，但由于人口密度低、人口增长率比日本低，对土地需求不如日本强烈，因而地价增长幅度较小。

人口素质：这一因素一般对住宅用地价格的影响较大。人口素质高的住宅区通常社会秩序安定，环境优美，给人们形成良好印象，间接引起对该类住宅区的需求增加，促使地价上涨。

家庭人口构成：传统的三代、四代同堂的大家庭逐渐被以夫妻为中心的小家庭所替代，家庭结构越小，对住宅的需求相应增加，对小面积套房和出租性住宅的需求也会增加，从而导致住宅用地的地价上涨，而且这种上涨的趋势越来越明显。

政治安定状况：政局稳定，则房地产投资的运转渠道正常，风险小，资金可以按预期的目标在预期期限内得到回收并取得利润，从而投资者的投资信心增强，带动地价上升。

社会治安状况：社会秩序良好，人们会感到安全，从而愿意投资、购物、居住，因此带动地价上升。

房地产投机：是指投机者期望并利用房地产价格的变动获得超常利润的行为。这个因素对市场地价水平有突出的影响。土地供不应求，投机者抢购哄抬地价；土地供大于求，投机者抛售使地价下跌。

城市化进程：城市化或工业化程度越高的地区就有更多的就业机会，而城市土地的总面积相对而言是不变的，所以城市化进程对地价的影响表现在以下两

个方面：一是城市地区人口分布密集的地点，地价涨幅较高；二是人口迁入比例高，即城市化进程速度快的地区，地价涨幅和上涨速度都要高于一般地区。

经济发展状况：衡量经济发展状况的重要指标之一是国民收入。国民收入增加，意味着社会总投资增加，对土地的总需求不断扩大，带动土地价格上涨。从各国、各地区经济发展与土地需求变动来看，土地需求变动趋势大体与经济循环趋势一致。

储蓄和投资水平：储蓄水平和投资水平是正相关的，即储蓄增长则投资也相应增长。这是经济学中的“储蓄、投资一致性”的原理。因此，分析储蓄和投资水平对地价的影响，就可以用分析储蓄水平对地价水平的影响来概括。当储蓄能力愈大而且储蓄意愿愈高时，储蓄额越多，资本积累就越快。从资本积累的角度看，房地产价格比其他财产价格总量要高。一般家庭购买不动产时，必须经历一段较长时间的储蓄，而储蓄率高，有利于资本的积累，才能提供足够的购屋准备款。所以，储蓄率水平的高低与家庭储蓄行为的循环过程与房地产市场的波动有密切的关系。一般地讲，一系列储蓄率高的时期往往是超额储蓄累积期；储蓄率在连续较高的情况下突然转为较低时，则是房地产热潮期，此时地价会飞涨。 财政收支与金融状况：财政、金融状况的外在表现是货币供给量，其增加则表示市面上的流通资金增加，即社会闲散资金增加。游资过剩会导致过多的货币，争相购买少数的货品，特别是购置可以保值的房地产，造成对房地产的需求增加，促使地价上涨。

居民收入和消费水平：从收入水平和消费水平变化中看不动产市场，一是高收入的家庭将住宅专供居住用的比率较高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率较高；三是高收入者有较高的自有住宅比率，与之相应的是租房者中收入水平略低；四是家庭人均住宅建筑面积与其人均收入水平成正比。

土 地

姓名：田述豪专业：土管（测）班级：学号： 管 理 学 实 习 报 告 09-2 20093461