1.1.1. 统计分析

1.1.1.1. 排号明细表 统计项目内的排号明细。

1.1.1.2. 预定明细表 统计项目内的预订明细。

1.1.1.3. 认购明细表 统计项目内的认购明细。

1.1.1.4. 签约明细表 统计项目内的签约明细。

1.1.1.5. 退房明细表 统计项目内的退房明细。

1.1.1.6. 换房明细表 统计项目内的换房明细。

1.1.1.7. 更名明细表 统计项目内的更名明细。

1.1.1.8. 销售日报表

统计具体日期的销售情况，只限于查询日期内的数据。

1.1.1.9. 销售周报表

按照时间段统计本期销售情况、回款情况和库存情况。

1.1.1.10. 销售季报表

统计项目的年度、季度、月度和累计的销售情况。

1.1.1.11. 销售台账

统计一个时间段内的认购和签约的房产详细信息，包括各种事务流程的办理情况和房产相关的客户信息。

1.1.1.12. 销售汇总表

统计项目整体销售情况和本期销售情况。

1.1.1.13. 销售情况分析表

按项目和楼栋统计销售过程中排号、预订、认购、签约以及退换房等特殊事务。

1.1.1.14. 销售综合分析表

按照时间段统计本期以及累计销售情况。

1.1.1.15. 成交情况分析表

根据价格方案中的价单来统计成交情况。

1.1.1.16. 优惠统计表

可查询所有房产在销售过程中发生的单价、总价折扣，并换算成具体折扣率和折扣金额。

1.1.1.17. 折扣类型分析表

统计项目折扣的使用次数和已使用的折扣类型。

1.1.1.18. 总体情况分析表

统计项目计划销售和实际销售的情况。

1.1.1.19. 户型配比表

按照户型分类统计项目房产情况。

1.1.1.20.

楼栋详细信息的报表。 楼栋资料表

1.1.1.21.

项目详细信息的报表。 项目资料表

1.1.1.22. 房产资料统计表

反映项目内所有房产的状态信息和房产相关详细信息。

1.1.1.23. 房产定调价明细表

统计项目房产的历次定价和调价明细。

1.1.1.24. 房产价目表

以图表形式展现项目各房产的销售信息，具体内容可配置。

1.1.1.25. 客户意向资料表

可根据客户类型查询客户的具体联系信息，以及客户所属置业顾问和客户联系的历史记录。

1.1.1.26. 收款台帐

根据时间段来查询收款明细。

1.1.1.27. 客户回款明细表

查询成交客户的回款明细，包括交款方式、金额、款项信息。

1.1.1.28. 房产回款汇总表

按照房产统计成交金额、回款金额、欠款金额。

1.1.1.29. 按揭到账统计表

统计按揭付款方式的房产回款情况。

1.1.1.30. 欠款明细表

可实时查询客户的欠款情况。

1.1.1.31. 销售回款预测

新增报表，对项目销售回款进行预测和完成回款对比

1.1.1.32. 项目业态回款汇总表

根据业态汇总该业态下的待售、已售、已收金额、未收金额。

1.1.1.33. 集团各项目销售汇总表

支持各公司项目的多选，是所有项目销售数据的汇总。

1.1.1.34. 集团各项目总体情况分析表

支持各公司项目的多选，是所有项目计划数据和实际销售数据数据的汇总。

1.1.1.35. 集团各项目季度/月度销售统计表

支持各公司项目的多选，是所有项目销售数据的季度或月度展示。

1.1.1.36. 集团各项目销售周报

支持各公司项目的多选，是所有项目销售数据以周为单位展示。

第二篇：房地产营销管理(1-3课时)

本文由obuahlh贡献doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。房地产营销管理（1-3 课时）绪一、 房地产产业的含义（一）论房地产（不动产， estate） 房地产（不动产，real estate）的概念房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部 不可分离的部 ．．．．．． 附着于其上的各种权益（ 分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 ． 附着于其上的各种权益 权利） 总和 ．．．．．．．．．．．．．． ．． （二） 1、 ★房地产的特点 不可移动性例：A、地段、地段、还是地段（地产广告） B、海口沿海一线地，不再开发商品房2、 3、长期使用性（70 年、50 年、40 年类别） 长期使用性 异质性（区位、周围环境、品牌） 异质性例：A、西海岸、东海岸 B、区位同，价格相差较大（海甸岛江南城） ；万科（均价高出千元）4、投资和消费二重性概念：炒房团 （山西炒房团、温州炒房团）（正方）郭建波：炒房团是房价上升的导火索 正方） 炒房团是房价快速上涨和波动的主要诱因。 由于目前房地产对销售市场的监管有很多漏 洞，变相地给游资的转线提供了机会，上海的房价波动证明了这点。 嘉宾介绍：郭建波，现深圳市英联国际不动产有限公司董事长。南开大学经济学博士； 嘉宾介绍 国家注册房地产估价师； 中国著名房地产市场研究专家； 中国著名城市与大型房地产投资策 划人深圳市专家库（房地产类）专家；中国现代房地产服务业的倡导人之一，曾任综合开发 研究院（深圳）地产与金融研究中心主任；深圳市先科实业股份有限公司副总经理首届深圳 市中介行业协会常务副会长、秘书长；2003、2004 年度深圳地产中介十大风云人物。（反方）李国平：炒房团不是房价上升的导火索 反方 炒房团无法撼动一个城市的房价， 从总量上来说， 炒房团的资金和人数很少。 一个城市， 房价的提升主要是由于城市基础设施的投入和需求决定的。 嘉宾介绍： （高级管理人员工商管理硕士） 1985 年毕业于上海复旦大学。 ， 嘉宾介绍 清华大学 EMBA 曾在深圳大学从事多年营销管理研究与教学。1990 年进入房地产行业，为深圳建材集团下 属专业房地产公司发展部经理。1992 年，与港 资合作创办市场研究顾问公司，并成功为香 港投资广东的楼盘进行了项目策划和销售代理。1998 年加盟思源集团，前两年担任思源软 件公司总经理，其后参与组建思源地产顾问公司并担任公司总经理。5、政策敏感性例：A、国

八条（附件一） B、七部委八条（附件二） C、2005 年 6 月 1 日税收新政（附件三）【直接对房产交易过程进行限制， 政策在大方向上是限制局部城市的炒房现象， 实 际上以直接限制交易过程为手段实现目的本身， 在遏制投资型炒房数量和房价涨幅 程度的同时，也打破了往日市场平稳局面，2005 年第一季度的红火局面嘎然而止， 迅速在全国形成了持续时间长、波及范围广的“市场多方观望”局面。 】6、环境互动性例：A、开发商互动性（海棠湾：附件四） B、区域互动性（美丽沙、环岛路）（三） 1、 2、 3、房地产业的含义 土地及其开发、土地使用权出让 房屋及其建设、维修和管理 房地产权益【抵押权是指，房屋的有偿使用权及有偿出让的国有土地使用权可以 …… 典当权：简称典权。 它是产权人以商定的典价给承典人，承典人在典期内享有房 地产的使用和管理权的行为。 …… ……】4、房地产市场二、 房地产业在国民经济中的地位和作用1、 房地产业是国民经济的基础性、先导性产业先导性：社区文化、飘一代居住概念2、房地产业与城市规划和城市土地管理关系密切例：与城市改造工程相结合 A、深圳宝安区 B、海口“海甸溪改造工程”3、 4、 5、 6、 7、 8、房地产是国家和个人财富的体现 房地产业将成为我国国民经济的支柱产业 房地产业的发展可以促进和带动其他产业的发展 房地产业的有效发展有利于优化产业结构和消费结构 发展房地产业使更多人获得就业机会 发展房地产业有利于促进我国对外开放三、 我国房地产业的历史与发展（一） 1、 2、 3、 （二） 1、 2、 房地产业发展的三个时期 改革开放以前的 30 年 改革开放以后的 20 年 1999 年之后，进入新的发展时期 ☆房地产业存在的问题 房地产业存在的问题 商品住宅产品结构不合理 房地产市场秩序不规范3、 4、例：局部地区房地产开发投资和开发规模增长过猛 少数城市商品房价攀升过快A、2003 年上海房价最贵增长速度最快：房均价 5118 元/㎡，增长速度 是 24.2% B、 （2004 年 12 月 27 日）房价的持续走高是我国大中城市房价今年的 主要走势。前三季度我国３５个大中城市房屋销售价格持续上涨，其中 沈阳、南京、重庆３个城市房屋销售价格涨幅位居前三位，分别高达１ ９.２％、１７.７％、１５.６％。其次为上海、天津、兰州、青岛、宁 波、杭州６个城市。房价的不断攀升，让消费者不知所措。5、 （三） 1、 2、全国商品房空置面积持续增长 房地产业的发展

对策 政府要启动房地产有效需求 改善房地产有效供应，这既要靠政府，跟要靠开发企业和中介企业 3、 从企业微观运行方面， 房地产企业必须注意 “两个差异”【地区、产品】例： TOWNHOUSE（近郊联排、双拼、叠拼住宅） STUDIO（工作室，在国内属比较新的产品类型，在国际上也没有形成定 论） SOHO（SOHO 和 LOFT 都是 STUDIO 的不同表现形式之一，是工业时代后期人们对流水线产品的叛逆性思维和追求个性化表现的产品， 人 10 以下工作室。 LOFT（原意是仓库、阁楼。在二十世纪后期演化成一种时尚的居住和生 活方式。 世纪 40 年代， 20 LOFT 这种居住方式首次在美国纽约出现， LOFT 与艺术家、前卫、先锋、798 等词相提并论。西班牙巴塞罗那考泰斯街 5 号）四、 房地产企业的发展趋势1、 2、 3、 4、 5、 6、 由“散、小、乱、差”向集聚化、规模化发展 房地产企业微利时代到来 房地产企业的规模化、品牌化将逐步加强 房地产企业的一元化趋势明朗 房地产企业的专业化将进一步加强 非房地产开发企业介入房地产业将会增多。附件一： 附件一：国八条一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制， 省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；三、大力调整住房供应结构， 调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四、严格控制被动性住房需求， 主要是控制拆迁数量；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调 控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。八条意见言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入， 虽涉及问题较多，但提纲挈领，目标高度一致——那就是稳住房价。2005 年 3 月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院 2005 年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和 城市建设规模，对保持整个经济发展良好势头，具有重要意义。《通知》明确指出，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加等原因，导致一些地方住房价格上涨过快， 影响了经济和社会的稳定发展。《通知》要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健 康发展。附件二： 附件二：七部委八条 七部委新政八大要点 2005 年 5 月 11 日一、强化规划调控，改善住房供应结构 对２年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以

撤销。 二、加大土地供应调控力度，严格土地管理 增加中低价位普通商品住房和经济适用住房用地供应量。满２年未动工开发的，收回土地使用权。 三、不足２年转手交易的全额征收营业税 四、加强房地产信贷管理，防范金融风险 五、对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持 六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度 城镇廉租住房制度建设情况要纳入政府工作的目标责任制管理。 七、对虚构买卖合同，囤积房源；恶意哄抬房价等公开予以曝光 八、完善市场信息披露制度 披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。附件三： 附件三： 2005 年 6 月 1 日起新政将实施 房产营业税相关政策明确6 月 1 日起，普通住房的营业税征收政策将进行调整。房改房要不要交营业税？什么样的房屋可以减 免税？免税又该办理那些手续？……就一系列读者感兴趣的话题， 记者昨日专访了江苏省地税局有关专家。 房改房 2 年内卖出仍要交税 “前不久有消息说房改房在交易时可以不交营业税，这说法绝对错误！”省地税局的相关负责人“开门 见山”地辟谣说。原来，国家对房改房在第一次买卖时的确有免税优惠，但这个“第一次买卖”指的是单 位将房屋卖给个人时，对单位可以不交纳营业税，而非个人再次出手时不交营业税。“如单位卖给我房子， 我再卖给别人，我的这种买卖就已经不算‘第一次’交易了，应该交营业税。具体是全额税还是差额税则按新政执行。也就是说，如果我买了单位房改房还不到 2 年就又卖出时，就得按取得售房收入的全额交纳 5％营业税。” 住房证明不全不享减免税 按新政规定，个人购买普通住房超过 2 年的，可以免征营业税。但是，想免税，必须向地税部门提出申 请，并提供房屋坐落地、容积率、建筑面积、成交价格及地税部门要求的其他材料，经地税部门审核审批 才行。符合条件的将发给减免税凭证。但不能提供属于普通住房的证明材料、凡材料不全或者不合标准以 及未申请减免的，一律将按非普通住房界定，对其差额征收营业税。打个比方说，南京新街口某 70 平方米 的住宅房，虽然其符合“面积 120 平方米以下”的普通住宅界定标准，但出手价格为 1.5 万元/平方米，早 已超过同级地价 8000 元的 1.22 倍，所以该房屋还是属于非普通住宅，那么税务部门将对其差额征收营业 税，即（卖房收入－买房收入）×5％。 以契税为先统一税种管理 现在，一般而言是交了契税就可以办理到房产证。房屋买卖中，营业税、个人所得税等税种的征管工作 并不统一，这造成不

少漏税现象。所以，根据国家有关部门的通知精神，省地税局正在上报建议，以契税 征管为抓手，“先税后证”，对各税种进行统一管理。如二手房交易中，买卖房人办理过户时，除了出示 契税#5@p，还需出示营业税、城建税、教育费附加、个人所得税等应缴纳税种的完税凭证或者减免税凭证， 这样才能办理过户手续和房屋产权证。 #5@p作完税凭证不可或缺 税务专家最后提醒，#5@p将越来越重要。因为国税总局最近出台的细则上有“对个人购的普通房超过 2 年对外销售的，在向地方税务部门申请其售房收入减购买房屋价款后的差额交纳营业税时，需提供购买房 屋时取得的税务部门监制的#5@p，作为差额征税的凭证”的规定。如果甲方向乙方购买二手房屋，只取得 收据而未取得乙方#5@p，那么其居住 2 年后再次出让时，将不能扣除原购房款，而房产价格评估也不能代 替原购房#5@p。若发生无法补办#5@p情况，甲方就只能按全额交纳营业税。周西宁沈春宁 购房时间如何认定 国家税务总局、财政部、建设部日前联合下发《关于加强房地产税收管理的通知》。《通知》明确了房 地产业所涉营业税的相关政策。明确了住房平均交易价格的计算办法。对纳税人申报减免税时应提供的资 料进行了细化；对不能提供证明材料或不符合规定的，按非普通住房的有关营业税政策征收营业税；对个 人购买住房 2 年期限如何确定的问题，明确规定以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为购买认定时 间。 《通知》明确，对单位或个人将购买住房对外销售的，市、县房地产管理部门应在办理房屋权属登记的 当月，向同级地方税务、财政部门提供权属登记房屋的坐落、产权人、房屋面积、成交价格信息。市、县 规划管理部门要将已批准的容积率在 1.0 以下的住宅项目清单，一次性提供给同级地方税务、财政部门。 新批住宅项目中容积率在 1.0 以下的，按月提供。附件四： 附件四：电讯盈科—和黄地产、保利集团、 电讯盈科—和黄地产、保利集团、上海联合体与三亚签署 170 亿元合作意向 三巨头抢先拿到海棠湾“入场券” 三巨头抢先拿到海棠湾“入场券”作者:杨春虹 2005 年 10 月 26 日 来源：海南日报本报上海 10 月 25 日电 （特派记者杨春虹）备受社会各界瞩目的三亚海棠湾开发，今天在上海率先落 下第一锤，对海棠湾志在必得的三巨头———李嘉诚、李泽楷父子的电讯盈科———和黄地产、中国保利 集团、上海联合体，今天同时与三亚市正式签署海棠湾合作开发意向，意向投资额达 170 亿元，其中李嘉 诚、李泽楷父子拟投 50 亿

元，另外两家分别投资 60 亿元。 在签约仪式上，海棠湾的开发也成为媒体关注焦点。省委常委、三亚市委书记于迅在签约仪式上表示， 由于海棠湾是海南目前最大的项目之一，也是省委省政府最为关心和重视的项目，前期已经进行国际招标 进行概念设计。三亚将按照统一规划，政府主导，企业参与，市场运作，滚动开发，分批建设的原则开发 海棠湾，目前已有很多企业报名开发海棠湾。 参加签约的三亚市市长陆志远在接受本报记者采访时表示，海棠湾的开发模式与博鳌不同，没有主开 发商，各开发商将在总体规划的指导下，分别进行相关区域的开发建设。 已经取得第一批入场券的中国保利集团则信心十足，该公司副总经理王小朝说，三亚是我国唯一的热 带海滨旅游城市，具有得天独厚的自然条件和富饶的自然资源，海棠湾的开发已经列入省市政府的发展计 划，并已拟制概念性总体规划，这一开发将对省市经济社会发展起到带动作用。同时表示，将把该集团在 文化、旅游、地产的互动发展方面积累的一些经验，运用到海棠湾的开发中，高水平做好海棠湾的开发建 设。其它：2005 年度 18 家蓝筹地产企业： （集中在上海、北京、广州、深圳） 1、 复地（集团）股份有限公司（上海） 2、 合生创展集团有限公司（广州） 3、 华润置地（北京） 4、 金地（集团） （北京） 5、 金融街控股股份有限公司（北京） 6、 首创置业（北京） 7、 世纪金源集团（福州） 8、 SOHO 中国有限公司（北京） 9、 北京天鸿集团（北京） 10、 万科企业股份有限公司（深圳） 11、 亿城集团（北京） 12、 北京阳光 100 置业集团（北京） 13、 中海地产集团（深圳） 14、 中远房地产开发有限公司（北京） 15、 招商局地产控股（深圳） 16、 中体奥林匹克花园（北京） 17、 卓越地产（深圳） 18、 万通地产（北京）蓝筹：BLUE CHIP 来源于美国，在美国的毒场，筹码分为蓝色、白、红；蓝筹码分量最重，是实力与信心的体 现。专指实力强大、经营稳健的公司。潘石屹：炒房不如炒自己。 潘石屹 SOHO：它是潘石屹的符号，是潘石屹所领导企业的符号，也是北京这座城市的显著符号之 一。事实上，为潘石屹奠定地产地位的“SOHO”如今已经不再是“Small office home office” 这么具象的东西了，SOHO 在不断成长，它包容的东西越来越多。如张欣所言，它更是一种 精神，是这个时代的，杂碎的、混合的、乱七八糟的声音。 老潘娱乐营销：我已基本娱乐化。自称是地产界“章子怡式的娱乐人物。 ” 作过 CD、SONY、HP、IBM、LG、联想等知名公司的代言人，此举究竟

是 代言了他人，还是用自己的形象给自己的地产项目做广告，谁也说不清楚。 老潘艺术营销： “山语间”“建筑师走廊”“蓝色海岸” 、 、 。 老潘名人营销：潘石屹、张欣的朋友实在太多、圈子形态不一。 十年过去了，中心审视这些符号性的商业营销模式，我们将做何感想，不是 不明白，而是不能小看他存在于我们体内的巨大张力。表面上，这些都是文艺性的、消遣性 的，甚至是茶余饭后性的，但却达到了拍天下之马屁，执天下之牛耳的功效。 任志强： 任志强：北京华远地产 惊人语录 “房产品牌就应该是具有暴利的” “我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房” “买卖有理、炒房无罪，禁止炒房就是违宪”…… 王石： 王石：万科 《道路与梦想》 魔鬼就在细节处 王石曾经用这样一句话描述万科人这种开放的心态： “万科把自己放在高峰，这样才能有做 大事的胸怀。同时也要把自己放在低谷，这样才能吸收别人的长处。 ”1