20##年第3季度广州市房地产分析

一、宏观经济分析

广州市统计局发布的最新数据显示，20##年第1-3季度，广州市实现地区生产总值（GDP）12983.31亿元，同比增长8.3%，增幅分别比一季度（7.5%）和上半年（8.1%）提高0.8个和0.2个百分点，比全国（6.9%）和全省（7.9%）分别高1.4个和0.4个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值153.25亿元、4244.55亿元和8585.51亿元，分别增长2.7%、6.9%和9.3%，三次产业结构为1.18：32.69：66.13。

1-3季度，广州市外贸进出口总值6241.66亿元人民币，同比增长3.9%。其中，出口总值3785.68亿元，增长14.7%，分别比全国（-1.8%）和全省（1.0%）高16.5个和13.7个百分点；进口2455.98亿元，下降9.2%，降幅较上半年（12.4%）收窄3.2个百分点。

1-3季度，广州市完成固定资产投资3438.68亿元，增长11.1%；民间投资活跃，完成投资1596.38亿元，增长35.0%；房地产开发投资提速，完成投资1550.50亿元，增长22.8%，比上半年提高8.2个百分点。

二、20##年三季度政策分析

20##年三季度，在稳增长、促消费、保投资的背景下，中央继续降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，同时积极推进长效机制完善。地方也持续出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化。

中央多轮政策叠加，刺激消费促投资。“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”是今年房地产市场政策主线。中央层面继续推进金融信贷政策调整，增强流动性支持，取消限外政策、降低房屋转让手续费，9月30日，央行、银监会发布通知，不限购城市首套房最低首付款比例调整为不低于25%，通过信贷支持进一步刺激市场需求；投资端调整房地产行业部分项目最低资本金比例，集中释放用地政策红利支持新产业新业态发展，鼓励房地产开发企业加快投资开发节奏。以不动产登记、保障房建设等为代表的长效机制建设积极落实推进。以下是20##年三季度中央主要政策：

三、20##年三季度广州市房地产市场概况

20##年前三季度，国内经济增长下行压力继续加大，股市经历震荡过山车，在国际国内复杂的环境下，货币宽松成主基调，前三季度央行分别3次（定向）降准、4次降息。房地产政策方面，330新政成为楼市表现“分水岭”，新政与前期多项政策叠加成效逐渐明朗；不过，广州限购尚未松动，二套房商业贷款首付7成仍严格坚守，市场回暖对比国内其它一线城市相对更为务实、理性。另一方面，经济结构调整、产业创新不断升级，大众创业、万众创新、互联网+，以及自贸区等等进入实质推广阶段。一系列改革风口，正在为写字楼、商铺市场乃至整个房地产市场带来深远影响。结合相关统计数据对20##年三季度广州市房地产市场概况如下：

1、土地市场概况

第三季度，广州楼市逐渐回暖，土地市场的表现却不尽人意。尽管如此，第三季度的土地市场仍有不少值得一说的热闹情景。

7月底，南沙自贸区迎来挂牌后首宗住宅地拍卖，吸引了包括碧桂园、奥园、时代、星河等在内的10家房企夺食，经过长达30分钟65次举牌的激烈厮杀，最终碧桂园以成交价11.05亿元、57%溢价率拿下南沙湾区块海港大道东侧住宅地块，地块楼面价达6312元/平，比南沙前住宅地地王多1088元㎡，一举成为南沙新晋地王。

在经历了今年前7个月土地市场的暂时低潮后，广州“地市”从7月底开始正式掀起了土拍盛宴，不过，这个热闹属于“商业地”。8月份，土地出让收入高达115.7亿元，其中，商业地虽均以底价成交，但其收入占整个8月土地成交金额的63.9%。

琶洲商业地块，小米、华多网络科技（欢聚时代）、唯品会、广州黄龙信息以底价拿地成功进驻；出让面积最大的则是花都区平步大道以北、中轴线范围内5宗地块，总用地面积高达503820平方米，由万达集团底价26.89亿元获得。

九月份，楼市迎来“黄金月”，土地市场迎来一场今年最激烈的竞争，与广纸的第一批土地以底价平淡收场不同的是，海珠广纸附近的石岗路两宗住宅地未开拍，便已风起云涌。石岗路两宗住宅地均超过最高限价，直接进入竞配建环节，22家房企加入战场，现场多次出现两家甚至三家房企同时举牌情况。最终，雅居乐以14.70亿元、配建11700平方米竞得地块一AH050906，扣除竞配建面积，楼面价达23185元/平；金融街广州置业以22.76亿元、配建20700平凡米竞得地块二AH051025地块，楼面价达到26217元/平。

而位于棠槎路穗花水泥厂的3宗地块，同样在未开拍前就引来众多开发商争食，但是竞拍现场十分平静，均是举牌不超过3轮便成交。最终，宏景地产&百正实业、华润置地、宏景地产&广剑实业轻松夺得地块。

2、住宅用房市场概况

根据阳光家缘数据显示，20##年三季度广州一手住宅网签22407套，环比二季度的26343套下降14.94%，网签面积约261.8万平方米，均价15786元/平方米，环比二季度的14959元/平方米上涨5.53%。

按月份来看，成交量走势呈现V字形，7、8、9月成交量分别为7456套、7012套、7939套，“金九”成交最为火热。20##年三季度成交量三甲依次为增城(4242套)、番禺(3476套)和黄埔(3471套)。成交均价方面，20##年三季度住宅房价呈现持续走低的趋势，7、8、9月的网签均价分别为16295元/平方米、15989元/平方米、15097元/平方米，分别环比增减幅度3.77%、-1.88%、-5.58%。

3、商业用房市场概况

根据阳光家缘数据显示，20##年三季度广州一手商业网签2255套，环比二季度的1539套上涨46.52%，网签面积约24.08万平方米，均价14414元/平方米，环比二季度的25065元/平方米下降42.49%。

按月份来看，成交量走势呈现倒V字形，7、8、9月成交量分别为546套、1145套、564套。20##年三季度成交量三甲依次为增城(823套)、番禺(194套)和黄埔(258套)。成交均价方面，20##年三季度商业房价呈现先小幅走高再大幅走低后大幅走高的趋势，7、8、9月的网签均价分别为16686元/平方米、8710元/平方米、24832元/平方米，分别环比增减幅度-41.08%、-47.80%、185.10%。

4、办公用房市场概况

根据阳光家缘数据显示，20##年三季度广州一手办公网签7479套，环比二季度的7954套下降6.0%，网签面积约45.76万平方米，均价15719元/平方米，环比二季度的15516元/平方米上涨1.31%。

按月份来看，成交量走势呈现V字形，7、8、9月成交量分别为2843套、2236套、2400套。20##年三季度成交量三甲依次为花都(2614套)、黄埔(1268套)和番禺(1100套)。成交均价方面，20##年三季度办公房价呈现持续走高的趋势，7、8、9月的网签均价分别为13704元/平方米、16218元/平方米、17427元/平方米，分别环比增减幅度-11.03%、18.35%、7.45%。

四、总结及后市展望

当前房地产市场需求持续接近历史高位，政策效果逐步消退，季节性特征将主导四季度房地产市场走势。从供应来看，历史数据显示，四季度是全年供应高峰，土地成交环比持续改善，也将促进四季度新增供应回升，预计今年四季度新增供应同比将延续下滑，但下滑幅度有所收窄。从需求来看，降准降息、放宽公积金政策、降低营业税免征期限制等一系列房地产政策营造了宽松的市场环境，供应回升也有利于促进销售的持续释放，预计20##年四季度房地产销售额同比延续增势，全年有望创历史新高。

第二篇：广州5月房地产市场调查报告

广州市5月房地产市场调查报告

科目：房地产估价实务与实训 班级：13房地产2班

姓名：徐子健

学号：34号

5月广州楼市交易情况................................ 1

近期楼市政策............................................... 2

广州房产市场分析....................................... 3

5月广州楼市交易情况

一手楼5月创今年成交新高

中新社广州6月2日电(陈启任)5月是广州楼市传统销售旺季，搜房网2日公布数据显示，5月广州楼市共成交9339套，环比上涨28%，不仅创下今年以来成交新高，同时还创下20xx年以来同期最好水平，楼市成交回暖明显。

搜房网称，进入5月以来，楼市持续活跃，政策利好刺激之下，购房者涌入售楼处，而开发商也加大了推盘力度，供需两旺的态势创造出不错的行情。

数据显示，5月广州全市新建商品住宅一手网签均价14381元(人民币，下同)每平方米，环比上涨2%，全市新建商品住宅成交9339套，环比上涨28%，网签面积1080048平方米，环比上涨26%。

从区域看，外围区域成交环比上涨超三成，花都区5月成交1715套，环比上涨51%，成为5月成交量最大的区域。自4月广东自贸区挂牌以来，广州南沙楼市持续火热。5月南沙成交量价齐升，南沙区5月成交1589套，同比涨178%；20xx年以来南沙成交均价不断攀升，当前均价已经达到10428元每平方米，为20xx年最高峰。

方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，楼市成交火爆源于宽松货币政策、购房者的心里预期及房企积极推货。在去库存大幅加速之下，楼价上涨脚步也越来越近，预计广州楼市保持全年10%至15%的涨幅。

根据广州市房地产中介协会的统计数据，5月份广州市中心六区二手楼交易中，由市场中介促成的新增放盘面积与签约面积分别是24 .85万平方米和27 .06万平方米，环比分别上升7 .28%和9 .48%，同比分别涨了157 .43%和150 .09%；中心六区5月份成交均价则达20148元/平方米，环比向上微调0 .67%，也是26个月以来最高。

二手成交不错，一手更甚。根据此前截取阳光家缘网的数据显示，5月份广州全市网签9313套，创下今年以来成交新高，虽然网签量大增，但全市网签均价有所下降，5月成交均价为14406元/平方米，与4月的14643元/平方米相比，环比下跌2%；与去年同期相比，同比跌12%。

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近期楼市政策

3.30新政

20xx年3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》，将二套房最低首付比例调整为不低于40%。之前，谁也没想到政府会用如此大的力度刺激楼市。仅仅10分钟之后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年（含5年）下调为超过2年（含2年）。

市场都知道，20xx年的房地产调控政策会放松，但3月30日的这项政策力度，远超市场预期，对已经显现疲态一年多的楼市而言，是一剂强心针。市场普遍称此新政为“3.30新政”。

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市场分析

中心六区二手楼继4月成交量创下25个月以来峰值之后，5月的成交再次环比上涨近10%。但据前线经理人反映，由于二套房首付四成尚未落实执行，导致部分改善型客户仍驻足观望，阻碍了成交量的进一步上扬。成交价方面，目前虽然市场双方对后市预期积极，部分业主要价坚挺，但由于一方面“5改2”释放了部分二手盘源，买家选择有所增多，另一方面业主表现较为理智，鲜见漫天要价，因此成交价走势持稳。

此外，5月1日佛山全面取消限购分流了部分广州客源，对接壤佛山的广州板块造成一定压力。本月金沙洲板块交投有所放缓，中介促成的二手房成交面积环比下滑14 .72%。但前线经理人反映，由于广州仍具备较为明显的地段及配套优势，因此佛山解限更多是对广州西部交会区域及部分置业群体发酵作用，对整体楼市影响有限。

房地产中介协会分析，预计后市“3·30”新政的刺激效应将逐渐减弱，二套房首付的实际执行情况是短期内影响二手楼市走势的关键，而“穗六条”依然是影响成交最重要的政策。

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