设计序号：XXXXXXX 工程咨询资格证书
工咨甲00000000
XXX房地产开发有限责任公司
XX大厦项目
申请报告
工程咨询有限公司
二○一0年0月
目 录
第一章 申报单位及项目概况... 1
1.1项目申报单位概况... 1
1.2项目编制依据与研究范围... 2
1.3项目简要概述... 3
1.4项目提出的背景... 5
1.5项目建设的必要性... 6
1.6项目市场分析... 8
1.7建设规模... 10
1.8建设地点... 10
1.9建设方案... 11
1.10项目配套工程... 14
1.11企业组织与劳动定员... 21
1.12职业安全、卫生... 22
1.13项目实施计划... 23
1.14投资估算... 24
1.15资金筹措... 27
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析... 29
2.1发展规划分析... 29
2.2产业政策分析... 30
2.3行业准入分析... 30
第三章 资源开发及综合利用分析... 31
第四章 节能方案分析... 32
4.1用能标准和节能规范... 32
4.2能耗状况和能耗指标分析... 32
4.3节能措施和节能效果分析... 35
4.4节能分析结论... 36
第五章 建设用地和征地拆迁分析... 37
5.1项目选址及用地方案... 37
5.2土地利用合理性分析... 37
5.3征地拆迁和移民安置方案... 38
第六章 环境和生态影响分析... 39
6.1设计依据及标准... 39
6.2周围环境质量现状... 39
6.3设计原则... 39
6.4施工期环境影响及治理措施... 40
6.5运营期环境影响及治理措施... 41
6.6生态环境影响分析... 43
第七章 经济影响分析... 44
7.1经济效益分析... 44
7.2行业影响分析... 45
第八章 社会影响分析... 47
8.1社会影响效果分析... 47
8.2社会适应性分析... 47
8.3社会风险及对策分析... 48
第九章 结论和建议... 51
9.1结论... 51
9.2建议... 51
附 件
1、企业法人营业执照
2、组织机构代码证
3、国有土地使用证
4、XXX房地产开发有限责任公司房地产开发资质证书
附 图
1、总平面布置图
第一章 申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目名称
环球大厦项目
1.1.2项目承办单位
XXXXXX房地产开发有限公司
法定代表人：杨晓明
1.1.3建设地点
XXXXXX市桥西区西外环路东侧
1.1.4企业法人概况
XXXXXX房地产开发有限责任公司，前身为XXXXXX房地产开发公司。
分公司正式与XXXXXX房地产开发公司剥离债权债务关系，注册更名为XXXXXX房地产开发有限责任公司， 注册资本金5000万元人民币，独立法人资格，法人代表XXXX。
公司实行董事会领导下的总经理、总工程师、总经济师负责制，下设六部一室，即企划部、拆迁部、工程部、材料部、财务部、销售部、办公室。现有员工116人。公司现有经济师2人，会计师3人，工程师2人，统计师1人，具有大专以上学历的管理人员25人。
公司以经济效益和社会效益并重发展为根本宗旨。坚持自主经营、自负盈亏、自我约束、自由发展的经营方向，贯彻以人为本、按职负责、按章办事的管理理念，大力倡导爱岗敬业、遵章守纪、团结向上的企业精神，立足大市场，着眼大发展，强化竞争意识，拓展开发空间，打造经营特色，塑造企业形象，努力建设诚实守信，办事高效的新型企业团队。企业现有分公司三个，即：XXXXXX投资担保有限公司，注册资本金2000万元；XXXX物业管理公司，注册资本金50万元；XXXX商贸有限公司，注册资本金700万元。
1.2项目编制依据与研究范围
1.2.1项目申请报告的编制依据
本项目申请报告的编制依据主要包括：
1、项目建设单位关于编制本项目申请报告的委托书、合同书
2、《产业结构调整指导目录》（20##年本）
3、《民用建筑设计规范》、《电气设计规范》、《建筑给水排水工程规范》、《工程设计防火规范》
4、《投资项目可行性研究指南》、《投资项目经济咨询评估指南》、《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)
5、《河北省省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
6、《XXXXXX市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
7、《XXXXXX市“十二五”旅游业发展规划》
8、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定
9、现行有关法律、法规和现行技术规范、规定
10、项目所在地有关基础资料
11、项目承办单位提供的基础资料
1.2.2项目申请报告研究范围
1、项目申报单位概况
2、项目概况
3、发展规划、产业政策和行业准入分析
4、资源开发及综合利用分析
5、节能方案分析
6、建设用地、征地拆迁及移民安置分析
7、环境和生态影响分析
8、经济影响分析
9、社会影响分析
1.3项目简要概述
1、建设地址
该项目建设地点位于XXXXXX市桥西区西外环路东侧，占地面积4909.8平方米，项目紧靠赐儿山景区，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。
2、建设规模
根据XXXXXX市城市发展总体规划和建设单位规划，XXXXXX市桥西区西外环路东侧、天河骏层小区南侧20#位置4909.8m2土地规划为商业用地（住宿餐饮），新建环球大厦项目，总建筑面积24216m2，其中酒店地上建筑面积17729m2，地下建筑6487m2。项目建成后是集餐饮、住宿、娱乐于一体的综合性大型商务酒店。
3、劳动定员
该项目劳动定员200人，其中管理人员20人，服务、后勤人员180人。
4、项目实施进度计划
该项目建设期为18个月，于20##年5月份开工建设，到20##年10月全部竣工并投入运营。
5、投资估算
该项目总投资估算为6000万元，其中固定资产投资5950万元，铺底流动资金50万元。固定资产投资中土建工程费3959万元，设备购置费1060万元，其他费用440万元，预备费446万元，建设期利息45万元。
项目资本金2100万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款1000万元；
⑵其余项目建设资金由建设单位自筹解决。
7、效益分析
项目营业收入4380万元，营业税219万元，营业税金及附加18万元，利润总额1695万元，所得税424万元，税后利润1271万元。项目总投资收益率11.2%，项目资本金收益率13.1%，项目财务内部收益率10.1%，财务净现值1673万元(Ic=8%)，投资回收期9.46年。
8、研究结论
经分析论证认为，该项目符合国家产业政策和XXXXXX市城市发展规划，项目选址可行、地块区位优势明显、土地手续齐备，项目地处XXXXXX市城区，紧靠赐儿山景观带和城市主干道，交通方便。工程的建设不仅能提升XXXXXX市服务业发展水平，促进当地旅游业快速发展，而且对增加当地人民收入和就业，提高生活水平和质量以及当地经济的发展都将起到积极地推动作用。
通过以上分析，项目切实可行。
9、主要技术经济指标
主要技术经济指标汇总表
1.4项目提出的背景
自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人民群众生活质量得到大为改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了商业的发展和建设。
XXXXXX市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，近年来全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强。为进一步加快城市经济发展步伐，实现XXXXXX市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。
十几年来，随着XXXXXX市经济快速发展和城市的规划建设，吸引了大量外地客商前来旅游经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，市委、区政府解放思想、与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，尤其是提出了XXXXXX市“4+3”产业发展规划，明确大力发展旅游服务业。
随着当地经济的快速发展和旅游业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而XXXXXX市目前上规模、上档次、高标准的商务酒店较少，影响了当地经济的发展。面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。
XXXXXX房地产开发有限责任公司，主要从事房地产开发、销售。根据企业自身发展规划，并结合XXXXXX市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在XXXXXX市桥西区西外环路东侧，赐儿山旅游景区附近建设环球大厦酒店项目，满足当地游客的消费需求，促进XXXXXX市旅游服务业的发展。
1.5项目建设的必要性
1、本项目的建设符合国家相关的产业政策
近年来，国家把发展服务业作为新的经济增长点加以培植，特别是将旅游服务业列为重点，并陆续出台了一系列政策措施加快旅游基础设施的建设，服务业建设投资占全社会固定资产投资的比重逐步提高，对经济的拉动作用明显增强。旅游服务业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、经济结构转型具有重要的作用。《XXXXXX市国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》中提出“充分发挥主城区的综合配套优势和龙头带动作用，重点推进旅游集散中心、高星级宾馆酒店等项目建设，提升主城区的节点功能”。
本项目不属于发改委发布的《产业结构调整指导目录》（20##年本）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。XXXXXX房地产开发有限责任公司投资兴建的“环球大厦”项目可健全、提升XXXXXX市的公共服务和社会服务等功能，提升城市功能和知名度，进而促进经济和现代化城市发展的步伐。因此本项目的建设符合国家相关的产业政策。
2、本项目的建设是弥补当地旅游接待服务设施不足的需要
XXXXXX市地处晋冀蒙交界处，历史上是物资集散地，城区常住人口约100万，距北京不足180公里，国道、省道、高速公路、铁路形成四通八达的交通网路，区域位置十分突出。随着京张城际铁路和XXXXXX机场的建设，即将融入首都一小时生活圈，区域优势显而易见。特别是近年来，为发展旅游业XXXXXX市出台了一系列优惠政策，吸引大批游客前来，人流、物流、信息流异常丰富。但到目前为止上规模、高标准、上档次的商务酒店太少，难以满足客商和当地企业的商务需求，对投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。通过本项目的建设，可弥补当地上档次、大规模综合商务酒店少的不足，进而改善XXXXXX市的投资软环境，提升城市知名度，促进经济的发展。
3、项目建设符合企业发展的需要
XXXXXX房地产开发有限责任公司是一家从事房地产开发、销售的大型企业。根据企业自身发展规划，并结合XXXXXX市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出在XXXXXX市城区西部，赐儿山景观带东侧建设环球大厦酒店项目，来调整经济结构，增创经济效益，推动企业的发展，同时对XXXXXX市旅游业和社会经济的发展具有促进作用。
4、满足人们多元化生活
随着我国经济的发展，消费水平的不断提高，社会需求结构和消费结构已经发生了深刻的变化。居民消费结构中用于文化教育消费的部分越来越大，增长速度越来越快。近年来，我国恩格尔系数逐年下降，居民消费结构中，教育文化娱乐服务方面的实际支出和所占比例都在不断增加。2010XXXXXX市城镇居民每人全年消费性支出中，教育文化娱乐服务方面的支出平均超过1000元，在总的消费结构中所占比例为16%。在这样的背景下，当地的文化消费市场也呈现出一些新的特点。与20年前相比，人民群众的文化需求逐渐由被动接受变为文化生产的引导力量。相当一部分居民群体的消费重心开始向教育、科技、旅游及精神产品消费等领域转移，不仅在衣、食、住、行、通讯、卫生和生活环境等物质生活的各个方面提出了更多、更高的要求，而且在文化娱乐、广播影视、体育康复、旅游休闲等精神生活方面也提出了更多更高的要求。本项目的建设能够为当地群众提供餐饮住宿、休闲娱乐活动场所，满足当地群众对文化日益需求的需要。
5、有利于扩大就业，提升当地人民的生活水平
解决就业问题是我国经济建设和社会发展中一项极端迫切而艰巨的任务，就业问题是当今世界各国都面临的一个难题，就业和再就业已成为关系政治稳定、社会安定、经济发展的极为重要因素。就业问题解决的如何，是衡量一个政府、一个执政党治国水平、执政水平的重要标志。
环球大厦酒店的日常运营需要大量的劳动力提供服务，通过本项目的建设可为社会提供200个新工作岗位，为当地社会劳动力和大中专毕业生提供了就业机会，有利于缓解当地就业压力，同时可提高当地人民生活水平和质量，对社会的发展具有促进作用。
综上所述，该项目的建设符合国家产业政策和XXXXXX市城市发展规划，不仅能增强企业的经济实力，增加就业机会，而且可促进XXXXXX市社会经济的快速发展，具有明显的经济和社会效益，项目的建设是十分必要的。
1.6项目市场分析
1.6.1项目竞争力分析(SWOT)
1、优势（S）
项目地块交通、自然环境、经济基础、商业氛围等方面优势明显。
交通方面：项目位于XXXXXX市桥西区，紧靠城市主干道：西外环路、西坝岗路、赐儿山大街，交通十分方便。
自然环境方面：项目紧邻赐儿山景观带和文山森林公园，具有浓厚的文化氛围、风景秀丽的景观带和幽雅清静的环境，是XXXXXX市最具人气的地块。
具有良好的经济基础：近年来，随着改革开放的不断深入，XXXXXX市经济迅速发展，实力不断增强，人民生活水平不断提高，综合经济实力明显增强，20##年，全市GDP完成966.1亿元，城市化率达到45.5%。以城镇面貌大变样为抓手，实施了清水河治理、周边黄山绿化、城市快速路、集中供热供汽、景区游园建设改造等一大批重大工程，为本项目的实施提供了良好的外部环境条件。
区位优势：项目建设所在地是XXXXXX市桥西区，是XXXXXX市今后重点发展区域，周围分布有行政机关、大型金融商业单位以及大型的企事业单位，随着招商引资的大力实施，会更多的游客和投资商前来旅游和投资兴业，区位优势明显。
项目所在区域具有良好的交通条件、经济基础、自然环境和商业氛围。
2、劣势（W）
XXXXXX房地产开发有限责任公司是一家从事房地产开发、销售的大型企业，餐饮娱乐管理经验相对较弱，环球大厦酒店建成后通过对外聘请酒店高级管理人才，劣势会慢慢化解。
3、机会（O）
随着XXXXXX市经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而桥西区目前区内上规模、上档次、高标准的商务酒店屈指可树，阻碍了各种旅游服务业的发展，进而影响了当地经济的发展。面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。XXXXXX房地产开发有限责任公司抓住这一机遇，根据企业自身发展规划，并结合市城市发展总体规划，经多方研究、论证，提出建设环球大厦酒店项目，填补当地无上档次综合商务酒店的空白，满足当地人民和客商的消费需求。
4、威胁（T）
目前项目所处区域XXXXXX市，拟建和在建的星级酒店有多家，对该项目构成一定威胁。但考虑到全市旅游业发展前景，以及本项目邻近赐儿山景区，且交通便利，威胁相对较小。
本项目在建设和运营过程中机会和威胁并存，且具有一定的发展优势和劣势，这需要建设单位加大酒店的建设设计标准，提高服务质量，增强竞争力，加强宣传，力争建成一流的商务酒店。
1.6.2项目市场分析
随着XXXXXX市旅游业的发展和投资软环境的极大改善，大批客商前来投资创业，同时随着人民生活水平的提高，人民的消费观念从过去的物质追求向精神追求过渡，休闲娱乐、旅游购物逐渐成为人民的主导消费理念，为餐饮住宿业的发展提供发展机遇，势必推动酒店业的快速发展。
项目的建设既有良好的城市配套，又有城市中难得自然风光，地理位置得天独厚，开发潜力巨大。良好的人文环境，便捷的交通条件，完善的服务设施，为项目建设提供了极大的开发潜力。
1.7建设规模
1.7.1建设规模
根据XXXXXX市城市发展总体规划和建设单位规划，项目占地4909.8m2，，总建筑面积24216m2，其中酒店地上建筑面积17729m2，地下建筑6487m2。项目建成后是集餐饮、住宿、娱乐、会务、办公于一体的综合性大型商务酒店。
1.7.2建设标准
环球大厦酒店按四星级标准建设。
1.8建设地点
1.8.1厂址选择原则
⑴符合XXXXXX市总体发展规划
⑵符合公司总体发展规划及长远发展规划
⑶建设规模符合当地资源情况
⑷水、电、交通等配件条件良好
1.8.2建设地址
该项目建设地点位于XXXXXX市桥西区西外环路东侧，占地面积4909.8平方米，项目紧靠赐儿山景区，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。
1.8.3地址选择
本项目之所以选择该位置主要有以下几个方面的原因：
⑴该地为规划商业用地，生产辅助设施配套条件好，可极大的节省人力、物力的投入；
⑵此地点水、电、热、交通配套条件良好。
⑶该地块为规整的方形形状，地势平坦，利于项目总体布局。
⑷项目周围旅游资源丰富，客源充足。
可见，本项目的厂址选择充分考虑企业的实际能力和长远发展，做到了统筹兼顾、经济合理、优化配置、节省资源。
1.9建设方案
1.9.1规划原则
面向未来，在尊重历史和可持续发展的前提下，突出以“人”为中心，力求创造适应社会发展要求的现代化酒店。
⑴整体布局应充分体现自身特色，设计要体现以人为本的主题思想。同时结合当地丰富的文化底蕴，利用自然景观和人文景观，创造一种尊重环境、以人为本、具有时代气息的酒店。
⑵坚持高标准的规划设计，力争规划一步到位，以满足消费者的需求。
⑶整体规划要把握好项目与城市、与周边用地关系，搞好与周围自然环境的有机结合，保持环境的整体性。
⑷建筑造型设计力求简洁明快、美观大方，赋予建筑以活泼生动的艺术特征，聚神凝韵、亦庄亦谐、有独特的建筑风格。
⑸坚持经济效益、社会效益和环境效益的协调统一，贯彻可持续发展的原则。
1.9.2规划布局
从建设单位要求出发，对酒店进行总体规划，依据消费者的需求和经营范围进行功能分区，将酒店分为餐饮、住宿、娱乐、办公、会务等几类功能区。
环球大厦酒店按照四星级标准设计建设，为高层一类建筑，共13层，高44米。地下2层，地上11层。负2层主要用于地下停车和配电用房、水泵房、维修中心(水、电、暖、器械维修等)、空调机房等公用设施。负1层为地下超市、仓库、和高低压配电室。1-2层为大堂、餐饮区，3-4层为游乐休闲区，5-10层为客房，11层为主题西餐厅。
酒店主入口面向赐儿山大街，在酒店周围空闲地带布置绿荫式停车场，便于停车和通行需求。
1.9.3环境设计
本项目基于独特的规划结构，环境设计具有良好的空间基础。建筑造型、建筑布局、建筑色彩、绿化配种等，应体现地方风格，突出个性，围绕创造优美的人居环境这一主题。
⑴室外地面铺装
本项目需对绿地、道路以外地面进行铺装，使之不露土，防止扬尘。路边停车位、树池采用空眼彩色地砖铺砌，兼顾绿化和硬化两种功能；地面铺装施工应做好底基层的素土夯实，保证基层的级配砂石或混凝土、三合土等施工质量，已提高硬化地面的耐久性。
⑵绿化
为营造优雅环境，在酒店周围加入大面积绿化用地，结合城市绿化突出项目的绿化主题。树种选择应以适合当地自然条件、价廉、易长、易管、四季常青为原则，并采用一些形态优美、具有色、香、味的花木。道路绿化以乔木为主，可搭配低矮的灌木和花卉级的绿地结合在一起，形成统一的绿化有机整体。
⑶公用设施
项目的辅助设施维修间、配电室、换热站等小型配套建筑在满足功能需要的前提下做到以下几点：一是可与主体建筑归并集中；二是选择较为隐蔽的建设地址，不占据视线显著位置。户外消火栓应醒目的立于主干道路附近的绿地，以保障其功能。
1.9.4道路与交通规划
道路与交通规划包括路网规划、出入口的设置、步行流线的组织以及机动车停车位置的设置。
⑴ 路网规划
根据项目的自然条件及功能布局规划，道路系统采用规则与灵活相结合的设计方法。由于项目占地较小且紧靠城市干道，基地内不再单设道路，而是辅以大型硬化广场，既便于交通又可以停车。
⑵ 出入口设置
根据项目的日常运营需要，酒店主出入口面向赐儿山大街，并在其北侧和东侧设有辅助出入口。
⑶机动车停放
在靠近酒店四周设置机动车地面停车场，并利用地下设置停车场，以解决静态交通需要。
⑷竖向交通
该工程竖向交通共设客用电梯2部，观光梯1部、货用电梯1部，超市扶梯1部，并设有3处楼梯用于人员疏散。
⑸道路设计
根据不同的功能选取多种不同的材质，如干道为混凝土路面；广场采用花岗岩铺地；人行道采用彩色混凝土地砖；室外停车场采用植草砖，以丰富酒店外部的景观。
5、竖向规划
项目用地地形北高南低、东高西低，为了减少土方工程量，同时又满足排水和各种场地要求，规划布局尽可能结合地形，按照“随坡就势、随高就低、大保留、小改造”的设计原则，人工制造地形变化，形成丰富的景观环境。
地面排水采用道路排泄地面雨水，一般单侧设雨水口，局部低洼易积水地段可设双侧雨水口，其数量可根据汇水面积、流量、道路纵坡等设计段确定。
6、主要技术经济指标
主要技术经济指标表
1.10项目配套工程
1.10.1供水工程
1、水源
本项目用水水源取自城市给水管网，供水公司现有供水能力、供水水质、供水压力均有保障。根据城市管网资料，在赐儿山大街上均设有市政自来水管，水压为0.35Mpa，管线已接入邻近的天河骏层小区，可就近接入本项目，满足项目日常生产、生活、消防等用水。
2、用水量估算
本项目日常用水根据《建筑给水排水设计规范》的要求，客房按300升/床·日计，粲饮娱乐按50升/人.日，洗衣房按20升/kg干衣.日，员工用水80升/人.日，道路广场绿化用水按1.5L/m2.日计；未预见用水量根据设计规范有关规定按用水量的10%考虑，含消防用水，满足《建筑设计防火规范》的要求；则本项目日用水量为105m3/a，最大小时流量11t/h；低区（4层以下）日用水量为67m3，最大小时流量14t/h；高区（5层以上）日用水量为38m3，最大小时流量9.5t/h 年用水量4.16万吨。
3、供水方案
自天河骏层小区城市主供水管接入供水管网，保证供水系数。根据市政供水参数，4层以下由市政供水网直供；5层以上供水以市政水为水源，在地下层设置水池及变频泵来供给。热水使用太阳能供给系统，热水用量预测39t/d，设置116组集热器，集热面积557 m2，40吨储水箱一个，平均出水温度55度。
1.10.2排水工程
根据本项目的用水性质，区内排水系统采用雨污分流制，分设生活污水和雨水排水管网。
⑴生活污水
生活污水主要是酒店内各类人员的洗涤污水及冲刷粪便用污水，经化粪池滞留沉淀处理后，经生活污水管排入城市污水管网。
⑵雨水
雨水和道路广场冲刷水采用地面自然漫流方式，排入雨水管网，就近排入城市雨水管网。
1.10.3供电工程
1、用电负荷等级
根据规范，应急照明、消防排污泵、消防风机、电梯、给排水泵等用电设备属一级用电负荷，照明、空调及普通风机等为三级用电负荷。
2、电源
项目附近有10KV供电线路，电源接自附近的10KV供电线路引入地下一层变配电室，变电室设变压器2台，分别为SG(B)-1000KVA-10/0.4KV和SG(B)-800KVA-10/0.4KV；首层设集中柴油发电机房，负荷为293KV，作为应急第二电源备用。
3、负荷计算
本项目用电负荷按70W/m2计，计算装机总容量为1695KW。因热水采用太阳能热水系统，减少了用电负荷，实际设计装机总容量为1364 KW，采用需要系数法对本项目用电负荷进行计算，项目需要系数取0.3，功率因数为0.95，全年耗电量约为232.4万KWH。
4、供电方案
本项目需新SG(B)-1000KVA-10/0.4KV和SG(B)-800KVA-10/0.4KV节能变压器及相应的高低压配电、控制等设备。电气主接线采用单母线式，酒店内供电采用电缆，由变电站放射式直埋引入各用电户。其它建筑供电根据《工业及民用建筑设计规范》进行布置。
5、动力、照明系统
⑴各室外0.4KV供电干线均采用YJV22型电缆沿室外电缆沟敷设或直埋敷设方式，统一采用150mm2，室内0.4KV供电干线均采用ZR-YJV型电缆穿电缆桥架敷设。一般负荷采用单路供电，消防及重要负荷双路供电，终端切换，选用阻燃及耐火型电缆。
⑵室内配线采用BV及ZR-BV型导线穿钢管及PVC管暗敷方式。
⑶该项目设有一般工作照明、应急照明及装饰照明，照度参照国家标准设计，主要场所推荐以下照度标准。商场：300LX；办公：200LX；设备用房：150LX；车库：30-50LX；门厅、前室：75LX。餐厅、厨房：80LX；卫生间：40LX;楼梯间30LX。
6、设备选型
变压器选用S11系列节能变压器，高压开关柜选用JYN2手车式开关柜，每个高压柜上均配有微机型继电保护装置，低压开关柜采用GGD固定式开关柜，变压器与低压柜的联接采用封闭式母线槽。无功功率补偿静电电容器选用PGJ2型。
7、防雷与接地
根据自然条件、当地雷电日数、建筑物的高度和重要程度，区内所有建筑物均属二、三类防雷建筑物。采用屋顶女儿墙上设置避雷带，利用柱子内钢筋作接地引下线、基础内钢筋网作综合接地体，构成整个防雷接地系统。
接地系统采用TN-C-S接地系统，综合接地电阻不大于10Ω。在个建筑物进线处作总等电位联结，卫生间作局部等电位联结。综合接地电阻不大于10Ω。所有供重要弱电设备用电的配电箱内均设置防雷电感应的保护器。
1.10.4弱电设计
1、火灾自动报警和联动控制系统
设火灾报警和联动控制系统，消防控制室设在首层，面积约150m2(含广播室和保安监视室)，按一类建筑一级保护对象设置火灾探测器，全楼共设火灾探测器约1500个，在每个防火分区设火灾报警按钮，从任何位置到手动报警按钮的步行距离不超过10m。消防控制中心在接到火灾报警信号后，按程序联锁控制消防泵、喷淋泵、防排烟机、风机、空调机、防火卷帘、电梯、非消防电源、事故电源和气体灭火系统等。火灾自动报警系统采用消防电源单独回路供电，容量15kw，直流备用电源采用火灾报警控制器专用蓄电池。火灾报警系统的接地采用建筑物共用接地装置，接地电阻≤1Ω。在消防控制中心设向当地公安消防部门报警的外线电话，并设消防专用紧急电话总机，分机设在值班室、消防水泵房、变配电室、电梯机房、排烟机房及气体灭火控制系统操作处等，在手动报警按钮处设电话插孔。
2、闭路电视保安监视系统
在酒店的主要出入口、汽车库、收费处、电梯前室和电梯轿厢内设彩色摄像机，在消防控制中心设彩色监视器，并设有录像机和大屏幕监视器，当遇到重要情况时，可利用键盘将一台摄像机的图像调到大屏幕上连续监视，并可录像。
3、弱电管线敷设方式
火灾自动报警系统的传输线、消防控制、消防通讯和警报线穿钢管、暗敷在非燃烧体结构内，其保护层厚度不小于3cm，在吊顶、竖井和必须明敷的地段，钢管表面涂3道防火漆。当用封闭式金属线槽敷设时，线槽表面涂3道防火漆。其他弱电线穿金属管或封闭式金属线槽暗敷。所有室外弱电管线均穿钢管埋地暗敷，埋深不小于0.8m。
1.10.5暖通、空调
该项目暖通、空调设计包括楼内的采暖、通风、空调、净化、防烟和排烟设计。
1、热源
该项目拟采用集中供热的方式，由恒丰热力公司提供。热力厂提供130/70℃热媒，接入换热站换热后供给项目使用。
2、设计参数
⑴室外气象资料
冬季：空调计算干球温度-11度℃；通风计算温度-3℃；采暖计算温度-12℃；相对湿度61%；大气压力1022.6kpa；
⑵室内设计参数
冬季温度18-20℃，相对温度40%
⑶热负荷测算
建筑热负荷估算（均以空调面积为计算依据）。建筑采暖热负荷指标为65.2W/M2 ，采暖热负荷：1267KW。
⑷冷负荷估算
建筑冷负荷估算（以空调面积为计算依据）。建筑冷负荷指标为88W/M2 ，冷负荷：1712KW。
3、空调选择及参数
空调采用冷、热源集中式中央空调系统，为一拖多的VRV系统。空调冷源采用278KW螺杆式冷水机组2台，置于地下室，夏季供冷，冷媒参数为7-12℃，冷却水温度32-38℃。空调热源由市政供热管网提供，供回水温度130/70℃，经地下层内热交换站的蒸汽-水热交换器提供，供回水温度60/50℃
4、通风系统
通风柜设计机械排风，排风门的风速保持lm/s，排风经亚高效过滤器过滤后排放。配餐室及卫生间等设计机械排风；厨房设计机械送排风，夏季送冷风；地下库房、冷冻机房、水泵房、变配电、热交换站设计机械送排风。
5、防烟、排烟系统
防烟楼梯间、消防电梯间合用前室设置独立的机械加压送风系统。楼内无外窗长度超过20m的内走道或虽有外窗 但长度超过60m的内走道均设置机械排烟。地下车库设机械排烟系统，同时设置与其配套的送风系统，送风量为排烟量的50%。通风、空调系统的风管在穿出机房处安装防火阀。排风管穿入竖井时采取防止回流措施。各机械排烟系统均单独设置。排烟风机采用消防排烟轴流通风机或离心通风机。
1.10.6消防
1、消防用水量
项目建筑高度45米，建筑为一类高层建筑物，为此本楼内设消火栓和自动喷水灭火系统。自动喷水灭火系统按中危险等级设置。消防用水量详见下表：
室内消防一次用水量为293m3，室外消防一次用水量为216 m3，室内外消防一次用水量共为509m3。
2、室外消防给水系统
室外消防给水管网与生活给水管网合用，在管网上设地上式消火栓，供消防车取水及向水泵给水器供水。
3、室内消防栓系统
室内消火栓系统由地下消防泵站内的消火栓给水泵和地下储水池供水，并由屋顶消防水箱维持系统压力，供水管网为环状，干管管径为DNl50。消火栓选用SN65的消火栓(19mm水枪，L=25m水龙带)和DN25的消防卷盘(6mm水嘴，L=30m的胶管)，动压超过0.5MPa的消火栓选用SNJ65型室内减压稳压消火栓。消火栓给水泵由消火栓按钮直接启动，系统设消防水泵接合器。
4、自动喷水灭火系统
自动喷水灭火系统由地下储水池和地下消防泵站内的自动喷水给水泵供水，系统由屋顶消防水箱维持压力。病房楼采用湿式自动喷水灭火系统，自动喷水供水主干管为DNl00的枝状管网，并设置两个DNl00的消防水泵接合器。楼走廊、功能房设(DNl5，K=8)的吊顶式喷头，动作温度为68℃；其他部分设置标准喷头(DNl5，K=80)，动作温度为68℃。自动喷水给水泵由报警阀压力开关自动启动，消防控制中心集中控制。水流指示器指示楼层或防火分区。
5、灭火器
根据《建筑灭火器配置设计规范》要求，本工程属于中危险级，按中危险级及丁类火灾设计，所有消火栓内均配置手提式化学灭火器或干粉灭火器。
1.11企业组织与劳动定员
1、组织机构
该项目实行董事会领导下的经理负责制。按照精简机构，提高工作效率的原则，尽量减少管理人员和工作人员。公司设置办公室、财务部、餐饮部、客房部、招商部、基建部、企管部、物业部等。明确各部门的职责和权力，做到各司其职。
2、工作制度
根据项目的特点，服务人员和安保人员实行三班制，管理人员实行一班制，每班工作8小时。
3、劳动定员
该项目需工作人员200人，其中管理人员20人、服务、后勤人员180人。
4、组织管理
在项目建设、组织机构设置完成之后，进入正常的经营过程中，根据实际经营状况，应注意以下几个方面的管理：
⑴建立完善的科学管理体系
管理体系的建设，要明确划分各自职责范围，确定管理目标，各司其职，步调一致。为保证管理决策的科学化，应采用现代化的管理体制和先进技术，建立各种信息档案，采用数据分析方法去研究市场运营策略，使管理不断趋向现代化。
⑵建立、健全规章制度
建立、健全完整的管理条例和规章制度，保证服务质量。
⑶提高从业人员素质，保证酒店的正常发展
管理和职能机构的组成人员必须树立高度的事业心、责任心、高水平的专业技能和勇于开拓的精神。主要领导人要把握全局，具有相当的专业水平。主要部门管理人员和业务骨干也要相对稳定。全面提高全体从业人员的知识更新、素质提高工作。组织员工进行服务、礼貌等方面基本知识和专业方面知识和技能的培训，通过培训全面提高职工的技术水平和服务水平，以文明和优质服务吸引更多的客商进入。
⑷实行定岗定员，聘任制和合同制相结合
实行按事设岗、按岗定员、责任到人的原则，实行经营管理人员的聘任制和一般服务人员的合同制相结合的原则，全面提高办事效率和经济效益。
5、劳动力来源
该项目建成后，主要管理人员、技术骨干主要从国内知名酒店招聘解决，其他工作人员可从劳动力市场和应往届毕业生中招聘、考核解决。所有从业人员要求实行先培训后上岗的制度。
1.12职业安全、卫生
1、依据
⑴《中华人民共和国安全生产法》
⑵《中华人民共和国职业病防治法》
⑶国发(1993)50号《国务院关于加强安全卫生工作的通知》
⑷各相关专业提供的资料
2、范围
本次规划针对XXXXXX房地产开发有限责任公司新建的环球大厦酒店中的在日常运营过程中所涉及的职业安全、职业卫生进行设计。
3、职业安全
⑴职业安全
根据国家有关职业安全及劳动保护的规定，对经营过程中可能发生的火灾、机械伤害、触电、高、险处可能发生的事故等，应加强防范措施。所有设施的安全性能、安全防护都不能低于国家有关部门规定标准的要求。对于管理及业务人员必须进行有关专业知识及安全的培训，培养合格后方可持证上岗。
①由该项目本身性质所决定，项目投入使用后整个经营过程基本不存在重大或明显的职业安全危害。需要重点强调的是要求工作人员中如电工、设施维修人员，必须按行业操作规程工作，不得违规操作，以免造成人身伤害。
②该项目所有设备设施必须定期进行检查、养护，确保项目的正常经营和从业人员安全。
⑵卫生
该项目属于公共设施建设，为公共场所，因此，应采取各种有效措施，加强管理，加强卫生防护，防止各种传染性疾病的发生和传播，保障顾客及从业人员的身体健康。
根据有关规定要求，本项目在建筑物内应合理设置通风、排风装置，安放防鼠、防蝇药具，及时擦洗人员接触多的建筑物、设施设备，定期喷洒消毒液，及时清运产生的生活垃圾，减少活媒介（鼠、蚊、蝇）藏匿孽生，为顾客提供一个卫生整洁的良好的住宿餐饮环境。
1.13项目实施计划
该项目立项后，应立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，通过招标，选定施工队伍和材料供应厂家，在工程监理公司的监理下，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。
本项目建设期18个月，计划于20##年5月份开工建设，期间完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计20##年10月工程全部竣工。
详见实施进度表
实施进度表
1.14投资估算
1.14.1估算依据及说明
1、国家计委、建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2、国家计委投资司、建设部标准定额研究所编《建设项目经济评价方法与参数实用手册》
3、中国国际工程咨询公司编《投资项目经济咨询评估指南》
4、建筑工程按当地询价估列
5、生产设备按生产厂家的报价，并参照国家有关规定的取费标准；进口设备按到岸价，并国家有关规定进行计费
6、国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发［1999］158号文件有关规定暂缓征收
7、建设单位管理费按工程费用的2%计列
8、预备费按工程费用和其他费用之和10%计列。
9、土地费用按土地使用权出让合同价计
1.14.2投资估算
该项目建设总投资估算为6000万元，其中固定资产投资5950万元，铺底流动资金50万元。固定资产投资中土建工程费3959万元，设备购置费1060万元，其他费用440万元，预备费446万元，建设期利息45万元。
详见表1-1：总投资估算表
表1-2：流动资金估算表
总投资估算表
表1-1 单位：万元
流动资金估算表
表1-2 单位：万元
1.15资金筹措
1、融资方案
该项目总投资为6000万元，拟通过下列方式筹措资金。
⑴项目资本金2100万元
⑵申请银行贷款1000万元；
（3）建设单位自筹资金2900万元。
2、项目资本金
本项目建设投资为企业自筹，项目资本金2100万元，资本金比例为35%，所占比例符合国发[2009]27号文《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》要求。
3、资金使用计划
项目建设期18个月，根据项目实际进度，在建设期内完成全部项目建设资金使用。
详见附表1-3项目总投资使用计划与资金筹措表
项目总投入资金使用计划与资金筹措表
表1-3 单位：万元
第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析
2.1发展规划分析
2.1.1符合我国将进一步完善服务业发展的规划
我国将抓紧制订或修订服务业发展规划、研究完善服务业产业政策，以加快我国服务业的发展，促进经济增长方式的转变。
《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》要求各地区根据国家服务业发展主要目标，积极并实事求是地制订本地区服务业发展规划，提出发展目标、发展重点和保障措施。经济较发达的地区可以适当提高发展目标，有条件的大中城市要加快形成以服务经济为主的产业结构。各有关部门要抓紧制订或修订相关行业规划和专项规划，完善服务业发展规划体系。
2.1.2符合河北省、XXXXXX市有关发展规划要求
《河北省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》产业发展篇中指出“繁荣发展服务业，壮大发展新兴服务业。要抓住居民消费结构升级的机遇，大力发展旅游、文化、房地产、信息等市场潜力大的行业，使其成为支撑国民经济发展的支柱产业。”在《XXXXXX市服务业发展规划》“十二五”规划“充分发挥主城区的综合配套优势和龙头带动作用，重点推进旅游集散中心、高星级宾馆酒店等项目建设，提升主城区的节点功能”，本项目的建设符XXXXXX市有关发展规划要求。
2.1.3符合XXXXXX市社会经济发展规划要求
XXXXXX市是景西北地区的重要城市之一，XXXXXX市“十二五”规划中明确指出：“充分发挥主城区的综合配套优势和龙头带动作用，重点推进旅游集散中心、高星级宾馆酒店等项目建设，提升主城区的节点功能”。到20##年人口城镇化率达到54%左右；形成职能分工明确、空间布局合理、等级规模有序、设施完善高效的城镇体系。随着城市化进程的加快，旅游需求量势必呈上升态势。
“十一五”以来，XXXXXX市根据本地区的实际，实施了城镇面貌三年大变样、旧城改造等一系列措施，制定了“4+3”产业发展战略，其中把旅游服务业放在首位，不断加快旅游服务业发展步伐。本项目所在地，位于XXXXXX市城区范围内，符合XXXXXX市的发展规划，促进城市面貌的根本改变，改善XXXXXX市投融资环境，利于城市实现新跨越，建设新“中国优秀旅游目的地城市”。
根据XXXXXX市新的城市总体规划，该项目场址已规划为城市商业建设用地，项目的开发建设符合了XXXXXX市城市发展规划的要求。
2.2产业政策分析
本项目的建设不属于发改委发布的《产业结构调整指导目录》（20##年本）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家的产业政策。
2.3行业准入分析
2.3.1拟建项目及项目建设单位符合行业准入标准的规定
本项目建设单位为XXXXXX房地产开发有限责任公司，成立于20##年，注册资金5000万元，主要从事房地产开发、销售。本项目建设投资6000万元，项目资本金2100万元，在行业准入方面，环球大厦酒店符合我国有关企业注册资金、出资要求、经营范围等方面的准入标准及要求。
2.3.2符合国家产业指导目录准入要求
本项目的建设不属于发改委发布的《产业结构调整指导目录》（20##年本）中鼓励类、限制类以及淘汰类项目，因此属于允许类项目，符合国家产业指导目录准入要求。
综上所述，项目符合国家产业政策，符合国家以及河北省省行业发展规划，符合XXXXXX市城市发展总体规划，项目选址合理，项目及项目建设单位符合行业准入标准的有关规定。项目的实施是必要的、可行的。
第三章 资源开发及综合利用分析
本项目非资源开发类项目，因此对资源开发利用方面不进行详细论述。
在资源的利用方面，项目建设及使用过程中不占用金属矿、非金属矿等重要资源。项目为餐饮项目，建设过程中耗费的资源主要包括钢筋、水泥、木材等一般性建筑材料，该类建筑材料在XXXXXX市当地建材市场均可满足供应；项目生产过程中耗费的资源主要包括水、电、煤等，均由当地供应。
为提高资源利用效率、降低资源消耗，项目在建设及生产过程中拟采取的节约资源及资源综合利用措施如下：
1、项目建筑、结构设计严格按照国家有关设计标准规范进行设计，不超标，合理利用建筑材料，不浪费。
2、采用新型节能的墙体材料，重点使用轻质、高强、保温性能好的节能新材料和保温门窗，加强屋面及墙体保温。墙体材料尽可能使用国家推广使用的新型建材，如加气混凝土等，减少粘土红砖的使用量。
3、推广使用新技术、新工艺，以节能降耗。
4、所有设备一律选用符合国家规定的节能型设备，不得选择国家已公布淘汰的机电产品。电器设备应选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。照明灯具选用节能型，以节约用电。
5、充分利用可再生清洁能源，酒店洗浴热水供应采用太阳能。
第四章 节能方案分析
4.1用能标准和节能规范
4.1.1国家和省有关法律、法规
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、《中华人民共和国清洁生产促进法》
3、《节约用电管理办法》
4、《河北省省节能监察办法》
5、《河北省省节约能源条例》
6、《河北省省资源综合利用条例》
4.1.2指导性文件
1、《国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知》
2、 国家发改委、国家经贸委、建设部《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》
4.1.3国家、行业标准及规范
1、《中国节能技术政策大纲》（计交能[1996]905号）
2、《中国节水技术政策大纲》国家发改委 2005.04.21
3、《用能单位能源计量器具配备和管理导则》GB17167-2006
4、《综合能耗计算通则》GB2589-2008
5、《产品单位产量能源消耗定额编制通则》 GB/T17167-1997
6、《节能中长期专项规划》国家发改委2004
7、《评价企业合理用电技术导则》GB/T3485-1998
8、《评价企业合理用热技术导则》GB/T3486-1993
9、《节水型企业评价导则》(GB/T7119-2006)
10、《采暖通风与空气调节设计规范》GB50019-2003
4.2能耗状况和能耗指标分析
4.2.1能耗分析
1、能耗构成
本项目在日常过程中消耗的能源主要是电、水、热力等，能耗包括：①空调、电梯、供水、消防设备等的电耗；日常生活用电及照明等。②日常生活过程中的生活用水和生产过程中的生产用水。③项目生活和冬季取暖的热力消耗等。
2、项目能耗分析
本项目消耗的能源主要为水、电和热力，按照设计年耗电量为232.4万KWH，用水量4.16万立方米，冬季采暖耗热8851GJ。项目综合能耗为591.2tce/年。单位面积年综合能耗：591.2tce÷24216 m2=24.4kgce/m2。
综合耗能表
用电量预测
本项目用电负荷按70W/m2计，计算装机总容量为1695KW。因热水采用太阳能热水系统，减少了用电负荷，实际设计装机总容量为1364 KW。
WP=KPPjsTn kWh=0.5×1364×8×355=232.4万kWh
KP-年平均有功系数
Pjs-有功计算功率
Tn-年平均运行时间
采暖热力消耗量：
采暖设计热负荷=设计热负荷指标W/m2×采暖面积
采暖全年耗热量=0.0036×TvNQv（ti-ta）/( ti-tuv）
T-采暖期内每日平均运行小时数（h）
N-采暖期天数
Q-通风设计热负荷（KV）
根据《2003全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调.动力》中相关热负荷指标确定本项目热负荷指标为65.2（KV），采暖（空调）面积19446平方米，室内设计温度为20℃，采暖期室外平均温度为-3℃，采暖计算温度-12℃，采暖天数为150天，每天运行18小时。
采暖设计热负荷=65.2W/m2×19446÷1000=1267KV
采暖全年耗热量=0.0036×18×150×1267×[20-（-3）]/[20-（-12）]=8851GJ
4.2.2能源供应状况分析
1、电力供应状况
项目用电取自XXXXXX市配套电网，总用电负荷1364kW。XXXXXX市电力供应比较充足，供电有保证，该院内建设变电站并配套变压器及相应的设施一套，接入线路为专线，可满足项目需要。
2、供水
由自来水公司供给，水量、水质和水压均能满足项目要求，可自就近的供水管线接线既可满足项目用水需求。
3、采暖
采暖供热：桥洗区恒丰热力有限公司供热管网已经接入临近的天河骏层小区，可就近直接接入。
4.3节能措施和节能效果分析
本项目采取以下节能措施：
4.3.1建筑节能
为了严格贯彻国家公共建筑节能50%的设计标准，满足行业标准《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》的要求，具体的建筑节能措施如下：
1、外墙墙体采用250mm厚加气混凝土砌块，外墙外保温采用50mm厚挤塑聚苯板保温，外墙传热系数K=0.4W/m2·k<0.6。
2、屋面采用钢筋砼屋面板，70mm厚挤塑聚苯板保温，屋顶传热系数K=0.39W/m2·k<0.45.
3、外门窗（包括透明幕墙）均采用Low-E断桥隔热中空铝合金门窗，玻璃材料为Low-E（6+12+6），门窗的气密性不低于4级，水密性不低于3级，门窗传热系数为2.6<2.7。
4、不采暖楼梯间与采暖房间间隔墙采用200mm厚加气混凝土砌块，隔墙传热系数K=0.98W/m2·k<1.5.
5、地面接触室外空气的架空楼板采用100mm厚挤塑聚苯板保温，传热系数K=0.3W/m2·k<0.4。
6、外门窗框与门窗洞口之间的缝隙采用的聚氨酯等高效保温材料堵实，外门窗口周边侧墙进行保温，所有隔墙、楼板或梁柱与幕墙之间的缝隙均填充保温材料。
4.3.2设备工艺节能
1、选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。
2、供电设备均应选用国家推荐使用的节能型电器（如选用S11系列节能型电力变压器），选择合理的无功功率补偿（使全厂功率因数达到0.92以上）和最优的供电方案，力求降低电能损耗。
3、通风空调系统中的各项设备均选择效率高、低能耗的产品。空调机组回水管上设电动调节阀，根据回风温度比例调节水量，风机盘管设三速开关及二通启闭阀控制室温，并采取变频调速系统，降低能耗。
4、项目中采用泵类选用国家推广的节能设备，并采取变频调速系统。
4.3.3节水措施
项目用水主要是生活用水、生产用水及绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施：
1、制定用水计划，做到合理用水。
2、给水阀门选用高质量的防泄漏阀门，卫生器具选用延时自闭冲洗阀，可节约水资源，降低能源费用。
3、设计中应采用节水型卫生洁具，严禁使用铸铁阀门和螺旋升降式水嘴，强制推广使用陶瓷密封水嘴和一次冲洗水量为6升以下的坐便器。
4、供水系统采取防渗、防漏措施，减少不必要的损失。
5、控制绿化用水。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水份较快蒸发。
6、建议配套建设中水处理系统，处理后的中水可用于冲洗厕所、浇灌花木、清洁道路、清洗车辆等，提高水的重复使用率，节约水资源。
4.3.4主要管理节能措施
1、加强能源管理，设计中对各种能源和含能工质均按公司车间、工段分别配置计量器具，并对能耗大的设备单独配置计量器具，以便于企业今后进行能源消耗经济考核工作，以利于节省能源。
2、加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管道、器具等进行检修，减少跑、冒、滴、漏现象，以减少不必要的浪费。
4.4节能分析结论
该项目在设计建设中运用各种新技术、新材料和新工艺进行施工建设，完全能够达到河北省省建设厅颁发的《公共建筑节能设计标准》。
第五章 建设用地和征地拆迁分析
5.1项目选址及用地方案
5.1.1项目地理位置概况
XXXXXX市地理位置优越，位北京西北部，为晋冀蒙交接处。西与山西相接，北靠内蒙古，东接京津。有坝上草原、崇礼滑、赤城温泉等著名旅游景点，每年都吸引大批国内外游客。
5.1.2建设场址
位于XXXXXX市桥西区西外环路东侧，占地面积4909.8平方米，项目紧靠赐儿山景观带，环境清静优美，交通便利，适宜项目建设。
附：区域位置图
5.1.3场址现状
该场址现为规划中的城市建设用地，不占用耕地，场址地质单一，地势平坦，适宜施工。项目所在区域内目前无大的工业污染源，环境质量总体优良。场址范围内无矿床、文物古迹和军事设施，没有各类列入国家保护目录的动植物资源，没有风景名胜古迹等环境敏感点，不影响交通运输和周边地块的防洪排涝。
5.2土地利用合理性分析
项目占地4909.8m2，总建筑面积24216m2，土地投资强度815万元/亩>150万元/亩。因此符合该地块规划建设条件的有关要求，占地规模合理，符合国家及省集约和有效使用土地的有关要求。
该项目的建设符合国家产业政策和XXXXXX市城市发展规划，项目用地为规划城市建设用地，项目的建设符合了XXXXXX市土地利用规划的有关要求。该宗土地区位优势明显，交通便利，场地周边配套设施完善，具有得天独厚的建设条件。
5.3征地拆迁和移民安置方案
项目用地属为已规划城市建设用地，项目的建设符合了XXXXXX市土地利用规划的有关要求，XXXXXX房地产开发有限责任公司拟对土地进行建设利用，提高土地利用率。项目用地范围内无特殊建构筑物，项目建设过程中所发生的拆迁和移民安置等问题，已按照XXXXXX市相关政策给予补偿、进行了妥善安置。
第六章 环境和生态影响分析
6.1设计依据及标准
6.1.1环境质量标准
1、环境空气质量评价采用《环境空气质量标准》（GB3095—1996）中的一级标准；
2、地表水环境质量评价采用《地表水环境质量标准》(GB3838—2002)中的Ⅲ类标准；
3、地下水质量采用《地下水质量标准》(GB/T14848—93)中的Ⅲ类标准；
4、环境噪声标准采用《声环境质量标准》（GB3096—2008）中的1类标准。
6.1.2污染物排放标准
1、废水排放执行《污水排入城市下水道水质标准》(CJ3082-1999)。
2、施工期噪声执行《建筑施工厂界噪声限值》(GB12523-90)；营运期噪声执行《工业企业厂界环境噪声排放标准》（GB12348-2008）1类标准。
3、生活垃圾处置执行《生活垃圾填埋污染控制标准》。
4、废气中污染物排放执行《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中表2无组织排放监控浓度限值；油烟排放执行《饮食业油烟排放标准》（DB37/597-2006）。
6.2周围环境质量现状
本项目位于XXXXXX市城区，项目周围没有大的污染源，大气及土壤环境现状良好，大气、土壤自净能力较强。
6.3设计原则
设计过程中认真贯彻“三同时”制，采用先进、成熟的治理措施，保证污染物达标排放。在保证处理污染物达标排放的前提下尽量节省投资和占地。
6.4施工期环境影响及治理措施
6.4.1施工期对环境的影响
1、施工扬尘
运输车辆的撒漏和车轮带出的泥土是造成道路上扬尘的主要原因。
2、施工噪声
施工期的噪声主要是吊车、升降机等施工机械和运输车辆产生的噪声，声功率级70-90 dB(A)。
3、施工废水
该项目装修期间废水排放主要有车辆设备冲洗水和施工人员的生活污水等。车量冲洗水成份相对比较简单，污染物浓度低，水量较少，属于瞬时排放，装修期生活污水主要污染物为BOD、COD。
4、固体废物
固体废物主要是装修垃圾和施工人员的生活垃圾等。建筑垃圾主要是施工过程产生的各种废建筑材料，如碎砖块、水泥块、废木料、工程土等；生活垃圾主要是工地民工废弃物品，由于生活条件所限产生量很小。
6.4.2施工期污染防治措施
1、扬尘污染控制措施
对易扬尘物料采用苫盖措施，避免扬尘污染；
运输灰土、沙石、垃圾等易产生扬尘的散流体物料，采用密闭车辆运输，并防治运输过程中发生遗撒或泄漏；
在施工现场周围，连续设置不低于2.5m高的围挡，并做到坚固美观，以减少施工扬尘对环境敏感目标的影响；
工地出入口要设置清洗车轮措施，设有专人清洗车轮及清扫出入口卫生，确保出入工地的车轮不带泥土；
施工现场必须设立垃圾暂存点，并及时回收、清运工程垃圾等等，并加强环境管理。
2、施工噪声污染控制措施
选用低噪声设备，加强设备的维护管理。
安排好施工时间，禁止当日23时至次日6时（如需打桩作业时，禁止施工时间为当日22时至次日7时）进行产生噪声污染的施工作业。如必须夜间施工的工程，应写出书面申请提前到环保行政主管部门申请；
起重、运输机械在施工现场禁止鸣笛；
现场设置的电锯、空压机、砂轮和搅拌机应安放在按工地相应方位搭设的设备房和操作间内，不可露天作业；
3、施工废水和固体废物处理措施
该项目施工期产生的废水主要有含有淤泥的施工废水和生活污水。
为避免施工期废水对环境构成影响，建议在施工期间采含有淤泥的施工废水可经沉淀处理后与生活污水一起就近排入污水管道。
施工中要加强对建筑垃圾的管理，从生产、运输、堆放等各环节采取措施，减少撒落，及时打扫，及时清运，避免污染环境，减少扬尘的污染。
6.5运营期环境影响及治理措施
该建设项目投入运营后，将会产生一定的水污染物、固体废物等。
1、废水
该项目建成以后废水主要是生活污水、餐饮污水。
⑴生活废水
项目生活废水排放主要是职工用水产生的生活废水及顾客盥洗、冲厕污水。此排水中含有较高的有机物、悬浮物。建设项目拟将各层的生活废水分别汇集至化粪池，经初步处理后再排往市政污水管网，经城市污水处理厂处理后达标排放。
⑵餐饮废水
餐饮污水含有油脂和食物残渣等，其有机物、油脂、悬浮物浓度都比较高，是污染较重的排水。餐饮污水含有动植物油等需采用隔油净化池处理后汇入生活废水（经化粪池预处理后）排入市政污水管网，经城市污水处理厂处理后达标排放。
2、废气
⑴汽车尾气
项目建成后，进出的汽车尾气中主要有CO、NOX、非甲烷总烃（THC）等有害气体，因尾气产生量较少且为无组织排放，能够达到《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）中表2无组织排放监控浓度限值，不会对周围环境造成较大影响。
⑵厨房油烟
项目建成后会产生油烟等废气，厨房的油烟废气由集气罩收集后经油烟净化装置处理，处理后尾气通过专用油烟管道通向楼顶排放。根据《饮食业油烟排放标准》，要求建设单位安装净化效率90%的油烟净化装置。
3、噪声
营运期的噪声有通风机、水泵等噪声，厨房内油烟净化机噪声，排气筒气流噪声，空调室外机运行产生的噪声，用餐人员吵杂噪声和清洗锅碗时产生噪声等。
通风机、水泵应选用低噪声设备，将其布置在用消声性能较好的建筑材料建设的专用房内，基础做减震处理；空调应选购噪音低的变频空调；在厨房的油烟净化设备、屋顶的排风设备后部安装消声器降低噪声对周边的影响，在设备与基础之间、设备和隔声罩支撑之间、隔声罩与基础之间应加入减振器；对排烟通风管道采取消声减振措施（如管道阻尼包扎工作、管道连接处采用软连接，管道与基础和墙体连接处加装减振垫，进出口处加装消音器），降低因风机噪声和管道振动引起的低频噪声对周围环境和自身的影响。
4、固体废物
该项目产生的固体废物主要是厨余垃圾、职工生活垃圾和餐饮废油包括抽排油烟机油烟净化装置净化处理后产生的废油和餐饮废水经隔油设施隔油后产生的废油。
其中，厨房如烂、枯蔬菜、菜根、剩饭菜等，也有一些破碎的餐具和用给的餐巾纸等，其成分以有机物为主，水分含量较高，也有少量NaCl等无机盐类。生活垃圾主要是废包装、废塑料、废纸等。这两类垃圾可分类收集由环卫部门统一运出，避免长时间堆放引起环境污染。废油（废弃食用油脂）应妥善收集，交由环保部门认可的有资质单位回收处理，不得自行回收再食用，不得擅自排放、倾倒。
6.6生态环境影响分析
由于拟建项目用地量占所在区域较小，排放的污染物也较少，且对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，所以该项目的建设不会对区域的生态环境产生明显的影响。因此，从环保角度讲，该项目建设是可行的。
第七章 经济影响分析
7.1经济效益分析
7.1.1编制依据与说明
该项目经济评价主要依据国家计委及建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数》，现行财税制度，建设单位提供的有关资料等。
7.1.2经济效益分析
1、计算期
该项目计算期12年，其中建设期1.5年，生产经营期10.5年。
2、营业收入及税金
⑴收入
根据建设单位提供的有关资料，结合XXXXXX市各大型酒店的收入状况，确定项目营业收入。本项目收入主要有住宿客房收入、餐饮娱乐收入和商务办公租赁收入。
客房收入：本项目共设客房103间，200个床位，按每天600元/间，年可实现收入2203万元；
餐饮娱乐收入：按每天360人就餐，每人消费168元计，年可实现收入2177万元；
以上2项合计4380万元。
⑵销售税金及附加
该项目建成后，其中营业税税率为5%，城市维护建设税为营业税5%，教育费附加为营业税3%计取。
3、总成本费用
⑴原材辅料
本项目建成后，年需各种客房用品(每房80元)和餐饮辅料(每人60元)1115万元。
⑵燃动力
本项目建成后，年需水、电、汽等燃动力198万元。
⑶职工工资及福利
本项目定员200人，年人均工资及福利2万元，共计400万元。
⑷折旧
本项目按分类折旧法计算折旧，房屋折旧年限25年，残值率为5%；设备折旧年限15年，残值率为5%。
⑸摊销
本项目形成无形资产170万元，按50年摊销；
⑹维修费
维修费按折旧费用的20%计。
⑺其他费用
其他费用包括管理费、宣传费用、销售费用等，按营业收入的3%计取。
⑻总成本费用
该项目正常年份总成本费用为2448万元。其中固定成本1135万元，可变成本1313万元。经营成本1918万元。
4、利润
正常年份利润总额1695万元，年所得税424万元，年税后利润1271万元。
7.2行业影响分析
服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。加快发展服务业，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是提高自主创新能力、建立现代产业体系的客观要求。要从全局和战略高度认识服务业发展的重要意义，开拓性地做好服务业工作。
近年来随着XXXXXX市经济的快速发展和客商前来投资兴业的兴起，对当地投资软环境的需求越来越高，特别是住宿、餐饮、娱乐等方面，而XXXXXX市目前区内还没有一家上规模、上档次、高标准的商务酒店，使得客商在洽谈业务时不得不去XXXXXX城区内的高级酒店，不仅使客商费时、费力，还对XXXXXX市的投资环境留下不好的印象，阻碍了各种业务的发展，进而影响了当地经济的发展。面对这一不利局面，市委市政府出台了一系列优惠政策鼓励社会投资建设上档次的综合商务酒店，以满足当地经济的发展。
7.3 地区经济影响分析
项目建成后可新增就业岗位200个，并带动周边相关服务业，对促进就业、增加居民收入有一定贡献。同时提升了当地旅游服务业接待能力，改善了当地投资环境，促进地方经济发展。
第八章 社会影响分析
8.1社会影响效果分析
XXXXXX房地产开发有限责任公司依据自身实力，结合XXXXXX市城市发展总体规划，提出建设环球大厦酒店项目。项目建成之后，不仅对当地国民经济的稳定发展和人民生活水平的提高起巨大作用，而且将具有明显的社会效益。项目的实施将极大带动周边村庄建设、土特产品生产、餐饮、住宿等第三产业的迅速发展，从而促进当地产业结构的不断优化，推动该地区经济的发展。随着直接与间接为项目服务的人员的增加，能提高当地人民的文化素质和生活质量，并且提供更多的就业机会，对缓解社会就业压力做出一定贡献。
8.2社会适应性分析
一、项目利益群体对项目的态度和参与程度
1、项目受益人
项目的受益人群主要是项目周边个体工商户及其它提供服务的商户，项目的建设可为他们带来一个稳定、可靠的营业环境和渠道，故受益人群对项目肯定是支持的。
2、项目受害人
受害人群主要确定为由于项目建设而被拆迁居民人口。本项目选址位于XXXXXX市城区。属地方政府统一规划，项目用地已经是商业用地，原居民已经妥善拆迁和安置安置完毕。
3、项目受影响人
项目受影响人群主要确定为项目周围居住或生活的群体。在项目建设和运营中，只要严格执行国家有关的环境保护法规和政策，加强管理，这部分群体是可以接受项目建设的。
4、其他利益相关者
项目的其他利益相关者群体确定为建设单位、设计单位、咨询单位、施工单位及国家和地方政府等，该项目符合国家和地方发展的要求，对带动地方经济的发展起着积极的作用，故政府对项目是积极支持的；建设单位是直接受益者，对项目的态度无疑也是支持的态度；设计单位、咨询单位、施工单位是为项目的建设服务的，谈们会因承担相应的服务而获得一定的报酬，他们对项目的态度肯定会是积极的。
二、各级组织对项目的态度及参与程度
项目的建设改善了当地旅游服务业设施，方便了当地与其他各地的交流，为创建和谐社会创造了条件。因此各级组织对项目的态度也是积极的。
三、地区文化状况对项目的适应程度
项目建成运营后，企业的生产运行能够与当地的区域文化相协调，并能促进区域文化的发展。
项目建成后日常运营需要大量的服务人员，可为当地就业解压。
项目的建设符合国家产业政策和XXXXXX市十二五规划要求，在提高所在地区居民收入、生活水平、消费水平、消费结构，增加就业机会，吸纳就业人员，提高就业率，在一定程度上对改进基础设施、增加社会服务容量和加快城市化进程等方面起了积极的作用。项目的建设能为当地社会环境、人文条件所接纳。
8.3社会风险及对策分析
1、风险因素及识别
投资项目的风险来源于法律、法规及政策变化，市场供需变化、资源开发与利用、技术的可靠性、工程方案、融资方案、组织管理、环境与社会、外部配套条件等一个方面或几个方面的共同影响。
项目风险贯穿于项目建设、生产和运营的全过程。参考本类项目的实施和运营状况，其风险主要有以下几种：
①市场风险
市场风险是项目遇到的重要风险之一。它的损失主要表现在酒店的接待率达不到原定计划，以至营业收入达不到预期目标。本项目的市场风险主要来源于三个方面：一是市场供需实际情况与预测值发生偏离；二是项目产品市场竞争力发生重大变化；三是项目定价与预测价格发生较大偏离。
②技术风险
项目采用技术的先进性、可靠性、适用性和可行性与预测方案发生重大变化，导致原材料利用率降低，生产成本增加，营业达不到预期要求。
③工程风险
工程地质条件、水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加、投资增加、工期拖长等。
④资金风险
项目资金来源的可靠性、充足性和及时性不能保证，导致项目工期拖延甚至被迫终止；由于工程量预计不足或设备、材料价格上升导致投资增加。
⑤组织管理风险
由于项目组织结构不当、管理机制不完善等因素，导致项目不能按期建成；未能制定有效的企业竞争策略，而导致企业在市场竞争中失败。
⑥政策风险
由于政府在税收、金融、环保、产业政策等的政策调整，使税率、税种、利率、汇率、通货膨胀率发生变化，导致项目原定目标难以实现甚至无法实现。
⑦外部协作条件风险
交通运输、供水、供电等外部配套设施和外购、外协件的配套关系发生重大变化，给项目建设、生产和运营带来困难。
⑧社会风险
预测的社会条件、社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。
2、风险评估
按风险因素对投资项目影响程度和风险发生的可能性大小，我们把风险分为一般风险、较大风险、严重风险和灾难性风险四个等级。
根据前面章节的分析；结合项目实际情况，该项目的各项风险的风险程度见下表：
风险因素和风险程度分析表
3、风险防范对策
从上述分析中可以看出技术风险和资金风险是项目存在的较大的风险。为了合理有效地做到事前控制，使各项风险发生的概率和后果降到最低点，建议做好以下防范对策：
①做好项目的设计工作，以最优的设计方案来作为工作的指导。
②公司应根据项目建设投资进度，保证各阶段的资金及时到位，以保证项目按计划完成，使预测的各项财务指标实现。
③项目前期应认真做好招标工作，选择好设计单位和设备供货商，项目建设过程中，确保资金及时到位，合理安排资金的使用计划，做好投资控制。
④做好与外部交通运输、供水、供电等主要外部协作配套部门的沟通和协调，确保项目顺利实施。
第九章 结论和建议
9.1结论
本项目地处XXXXXX市城区西部，西外环路东侧，经估算，整个工程建设总投资为6000万元，项目建成后可实现营业收入4380万元，利润总额1695万元，所得税后财务内部收益率为10.1%，经敏感性分析，项目有极强的抗风险能力，故项目在财务上是可行的。
该项目的开发建设符合国家产业政策和XXXXXX市城市发展规划，推动XXXXXX市第三产业快速发展。对于在提高所在地区居民收入、生活水平、消费水平、消费结构，增加就业机会，吸纳就业人员，提高就业率，在一定程度上加快经济的发展等方面起了积极的作用，具有良好的经济效益和社会效益。因此，该项目的建设是必要的、可行的。
9.2建议
1、建议项目法人在建设初阶段要进一步从建筑、施工工艺、材料、结构和设备等方面优化的完善方案。
2、本项目建设规模及投资较大，建议项目法人在建设过程中，根据实际情况科学安排工程建设进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以求良好的经济效益。
3、积极落实建设资金，按照基本建设程序办事，认真实行项目法人责任制、招投标制和建设监理制，保证项目的顺利实施。
4、做好项目的宣传工作，占有市场，实现预期目的。