农村居民如何申请办理宅基地及建房手续
(一)农村居民申请宅基地的条件
农村居民申请宅基地必须符合下列条件：一是农村居民年龄必须年满十八周岁且符合分家条件；二是农村居民建房必须符合土地利用总体规划和土地利用年度计划及村镇建设规划；三是农村居民建房限额标准，使用原有宅基地和村内空闲地的限额面积为180平方米，使用农用地的限额面积为140平方米；四是农村居民建房必须“一户一基”；五是农村村民在出租，出卖原有的宅基地再申请宅基地的不予批准；六是严禁非农户和其他人员在本村购买宅基地。
(二)农民建房应当遵循的原则
农村居民建房应当使用原有的宅基地和村内空闲地，能够利用劣地的不得占用好地，能够占用荒地的不得占用耕地，使用国有土地的必须办理出让手续。
(三)农民建房申请宅基地的审批程序新
1、农村村民建住宅，首先向集体经济组织提出申请；
2、村集体经济组织对申请建房户在醒目的地方进行张榜公示(15个工作日以上)；
3、国土资源管理所及镇社会事务办公室到实地对申请人是否符合条件，拟用地是否符合规划等进行初审；
4、公布期满无异议后，将符合“一户一基”条件的用地户按规定报乡镇人民政府审核后，报县人民政府审批(占用农用地的按规定报市政府办理农用地转用审批手续)。
5、宅基地批准后，国土资源所及镇社会事务办公室到实地批放宅基地，并发放选址意见书，规划许可证，施工许可证(“一书两证”)。
6、村民住宅建成后，国土资源所到实地检查是否按批准面积和要求使用土地，对符合要求的建房户核发集体土地使用证书。
7、村民凭土地使用证及规划许可证申请办理房屋所有权证
国有土地范围内房屋，也就是城镇自建房,在有关法律文件生效或者事实发生后以买卖、互换、赠与、继承、遗赠等方式申请房屋所有权转移登记①。集体土地范围内房屋所有权转移登记，则有严格规定。《房屋管理办法》(建设部第168号令)（20xx年7月1日起施行）第八十七条：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。”如果土地是属于集体所有则不能上市交易，也不可以办理产权过户手续，只可以在自己本村的集体内部买卖，也就是说房子只能卖给自己村的人。
第二篇：刹住农村宅基地建房乱象
刹住农村宅基地建房乱象
作者：王敬臣
中国国土资源报网 2012-11-02 15:42:04 来源：中国国土资源报 随着人口增长以及收入水平提高，农村群众改善居住条件的愿望越来越迫切，建设新型农村社区，统筹城乡发展，构筑一体化格局是农村发展的必然方向。笔者结合工作实际，谈一谈加强农村宅基地管理的策略。
有些地方村庄缺乏规划、村级自治组织管理不力，村民观念陈旧、法制意识淡薄和现行法律法规不完善等因素造成宅基地管理混乱
一些村庄建房随意性大，盲目攀比成风。长期以来，农村住宅建设用地缺乏统一规划，农民建房选址有的是在自家承包地、自留地和村庄道路两侧，分布杂乱无章。在建新房的同时，老房子又没有拆除，致使房屋容积率低、一户多宅、建新不拆旧等问题普遍存在，逐渐形成了“空心村”，造成土地资源严重浪费。同时，有的农村存在盲目攀比住房的现象，认为房子越高越大就越有地位、有财富，这种错误观念为超标获取宅基地等行为提供了滋生的土壤。
有些村民法制意识淡薄，未批先建、宅基地超标、宅基地不均现象严重。少数村民或未经县、乡人民政府和国土资源部门批准擅自建房、超标准建房；或将住房卖掉，重新申请宅基地，从中获得收益；或采取瞒报已有房屋、虚报家庭
人口、建新不拆旧等手段骗取宅基地，造成一户多宅。与此相反，有些农民却得不到宅基地，一家几代人住在一起。
部分村级管理职能弱化，主管机关监督不到位。不少地区村级自治组织对土地缺乏有效管理，甚至存在越权批地现象。乡镇国土、房管等部门因权限、政策的限制，不能安排农村住宅建设用地指标，而只能加以引导。
法律法规不完善，土地违法处理难。现行《土地管理法》规定，违法建筑必须无条件拆除或收回，但法律只赋予了土地管理部门制止权，再按照法定程序处罚、申请法院执行，还需要较长时间。其间违法建筑已成规模，再去执行拆除或收回，群众抵触情绪会非常强烈，强制执法又会造成资源浪费。
科学编制规划，盘活存量建设用地，构建健康有序的宅基地流转市场，加大执法监察力度，健全农村土地管理模式
村庄规划应把村民建房与旧村改造、新村规划相结合，充分利用原有宅基地、村内空闲地，严格控制占用耕地建房。可由村委会按照土地利用总体规划和村庄建设规划统一安排使用宅基地，积极引导村民住宅按规划、有计划地向小城镇和中心村集中。鼓励在农村大力开展田、水、路、林、村综合整治，在增加耕地数量、提高耕地质量的同时，改善农村生产生活条件，促进新农村建设和城乡统筹发展。由建设、
国土部门和镇（街道）、村共同规划定点，保证村庄规划的顺利实施。
开展“空心村”、一户多宅集中整治，制定相应的农村土地改造利用规划，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅要先行安排使用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。对一户多宅和空臵住宅要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，退出旧宅基地。依据法律规定，严格处理不按规定使用宅基地的农户。对超标准使用宅基地的，由用地者向土地所有者和管理者按超占面积缴纳土地超占费，建议参照集体土地流转费的标准收取，收取年限以5年为1个基期；对一户多宅的，按照加权递增的办法征收超占费，而且金额要远远高于前者，让多宅户无利可图，直至退出多余的宅基地；对非集体经济组织成员继承取得或通过买卖、赠与等渠道取得宅基地的，建议同样参照流转办法，征收土地使用费，所收费用用于集体公共设施建设。
加快完善相关法律法规体系，打破城乡二元分割的土地利用机制，建立健康有序的农村宅基地流转市场。明确农村宅基地流转的条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整办法等。建立土地流转收益分配机制，绝对地租归集体土地所有者，因国家投资的各类公共基础设
施等产生的土地增值收益归政府，再次分配应归宅基地使用人用于对地上房屋投资的补偿。
强化农村土地执法监察，建立动态巡查责任制，将宅基地使用情况纳入巡查范围，切实将问题消灭在萌芽状态。对未批多占、超占，乱搭乱建且不符合规划的农村住房，坚决予以拆除；若拆除有一定难度，可先处以罚款，然后按流转办法征收土地占用费。对擅自改变土地用途的，要依法予以立案查处。同时，加大土地法律、法规、政策的宣传力度，增强群众的土地法制意识和节约集约用地的意识。
（作者单位：山东省平邑县国土资源局）