某药品营销策划书

1) 执行概要和要领

采用“芪神口服液”作为商标和品名，厂名为“江西民健集团宝康食品厂”;每疗程定价为300元(产品的成本毛利率为200%);采用地毯式轰炸的全方位促销手段;“芪神口服液”将于19xx年10月1日前投放市场，目标市场为南昌市。

2) 目前营销状况

(1) 市场状况：保健品市场发展快，规模大，但竞争激烈，起伏大;“广告开路”是营养保健品营销的重要特

点;市场价格普遍偏高，流通企业利润较大;最近两年保健品市场出现了较大的滑坡。

(2) 产品状况：各类营养保健品有几百种，有进补养生类，人体平衡类，清除垃圾类，菌群平衡类等等。销路稍好的品种每盒价格在30-40元，零售价与出厂价的差额一般在30%;;包装多采用玻璃瓶或PVC。

(3) 竞争状况：竞争激烈，起伏大，经常出现“各领风骚两三年”的情况。

(4) 分销状况：销售渠道主要是商店，药店(在医院，只有获得药证字号者才能进

入)。

(5) 宏观环境状况：消费者收入水平提高，工作压力较大，对保健品有较大需求。

3) SWOT和问题分析

优势：本集团有雄厚的经济势力;有较强的技术势力;集团最高领导高度重视并

确定了极为优惠的政策。

劣势：该产品为“食字号”保健品，只能在商店，药店销售而不能进入医院;生产 许可证至今尚未办好;集团传统产品为禽兽药品。

机会：保健品市场发展快，市场容量大，对南昌地区熟悉。

威胁：保健品市场竞争激烈，起伏大。

综上所述，应当首先抓紧办好生产许可证，利用本集团的资金技术优势，在自己熟悉的南昌地区采取全方位的促销和分销手段，确定区别于传统产品的商标/品名/厂名，以最强的竞争力迅速占领尽可能多的本地市场份额。突出纯天然绿色食品的特色，占领尽可能多的“食字号”市场份额。

4) 目标

财务目标：略

营销目标：成本毛利率达到200%。

5) 营销战略：

目标市场：南昌市

定位：“食字号”纯天然绿色保健品

产品线：“芪神口服液”(后期再生产“芪神胶囊”，“芪神含片”)

价格：略高于竞争品牌(其中部分用于希望工程)

分销：商店，药店

销售队伍：成立“‘芪神’南昌销售中心”(9月10日前运转)

服务：设立用户跟踪卡

广告：电台，电视，报纸，广告牌等

促销：千人大赠送

R&D：开发新品

市场调研：知己知彼，百战不殆。

6) 行动方案

8月，办理好生产许可证，并开始前期广告运作，产品试生产，千人大赠送。

9月10日前，成立“‘芪神’南昌销售中心”。

9月，开始地毯式轰炸的全方位促销手段，“千人大赠送”用户反馈报告公布，批量生产。 10月1日，产品投放市场并同时举办“希望工程”公益活动。

第二篇：某楼盘营销策划书

碧水家园二期营销策划书

一、城区总体住宅市场形势分析

1、江都经济较快发展

20xx年江都GDP为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为22851元，比上年增长15.9%。

20xx年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。

按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计20xx年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。

2、居民收入稳步增长

20xx年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；20xx年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。

20xx年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和14.4%；20xx年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。

预计20xx年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。

3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观

（1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力

20xx年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。

20xx年江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米（6480套）。

20xx年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而20xx年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！

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此外，20xx年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7%。

按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。

另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1：400以下，也远超过1：300-1：200的正常水平，以租养贷已不可能。

（2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求

未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。

按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均30平方米左右），同时以两年内城区新增人口3万人（注：根据江都规划，到20xx年城区人口为30万人，即四年内增加6万人）且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。

而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于20xx年的76.74万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。

因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，20xx年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。

预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比：

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小结：

江都经济较快发展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产发展有一定的空间。

然而，目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。

二、城区主要在售住宅楼盘个案分析

目前，江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区。

从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。

从配套来看，城南区域相对已经成熟，其配套好于城北区域，但城北区域道路基础设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜力。

江都城区目前的主要干道为龙川路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路等“六横”。 从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集（大部分楼盘集中在龙川路

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和新都路两侧沿线）、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。

江都城区主要在售住宅楼盘位置图

1、城北区域住宅楼盘个案简析 （1）长江国际花园

楼盘位置：新都北路北侧、仙城中学西侧。

售楼处位置：现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。 开发商：江苏双汇房地产开发有限公司。

规划设计：超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯通。

建筑设计：中央公园小高层设观光电梯。部分楼栋底层架空设计。 营销代理：南京垠坤代理机构。

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总建面积：30万平方米。

总户数：2100户。

建筑类型：5+1多层、6+1多层、11+1小高层、别墅。

户型面积：户型设计较好，但面积过大，140-150平米的户型很多。

二房两厅一卫91.23-95.75平米；三房两厅一卫119.13-126.39平米；

三房两厅两卫131.19-143.29平米；四房两厅两卫155.09-155.83

平米。

总体均价：小高层均价3800元/平米左右，层差50元/平米左右（上层差价大些）；

多层均价3500-3600元/平米。储物间1.5万/个左右；地下汽车位

5-6万/个；汽车库7-8万/个。

外部景观：无。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。

内部景观：景观设计为南京中山园林设计院。中央公园、园林景观。中央公园以

鹰柱、亭桥为元素形成轴线，宅间布置铺地、小品、水系。

内部配套：儿童活动场、运动场、星座广场、水舞广场、游泳池；临街商铺。 汽车位情况：地下停车位、车库。

物管情况：物业管理为上海上房物业管理有限公司江都分公司（一级）。物业管

理费多层0.5元，小高层0.9元（含电梯）。

工程进度：总共30万平米约开发了一半。

交付情况：一期一批20xx年9月交付。

销售情况：一期一批共674套，已售543套，销售率约为80.6%。

优惠情况：买房抽奖送汽车活动。

项目形象定位：30万平米泛洋房水景庭院；国际生活，渐行渐进。

主打广告（宣传）语：城市封面，顶峰生活。

主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、江都电视台《新楼市》广告、城区多

块广告牌。

联系电话：0514—86160000/86161111。

综合评述：楼盘规模超大、设计较好、小区内部景观和内部配套较好、物业管理

较好；楼盘位置偏、地段差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处

碧水家园二期营销策划书

包装较好、广告多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；销售情

况较好。

（2）恒通绿城

楼盘位置：扬州路与新都北路交汇处东南侧。

售楼处位置：现场售楼处。

开发商：扬州市恒通企业有限公司。

规划设计：北京梁开建筑设计院。

建筑设计：首创江都“低能耗绿色节能住宅”。集中集热、分户储热太阳能全天

候热水系统；聚氨酯发泡、5+9A+5的双层中空玻璃构成外墙保温体

系。

总建面积：5.99万平方米。

总户数：542户。

建筑类型：7幢5+1多层、3幢16+1高层。

户型面积：户型功能设计较差，套型面积较为合理。

多层以97-120平米的三房为主；高层户型为85平米左右两房及

117-120平米三房。

多层三室两厅一卫97.25平米、104.27平米；三室两厅两卫121.12

平米；四室两厅两卫134.12平米；顶层复式的底层约90.12平米、

上层约77.33平米。

总体均价：多层均价约3600元/平米（2F约3700元/平米，1F=2F-200~250，3F=2

F+100，4 F=2 F，5 F=1 F-100~200）。高层未售，价格不详。

储物间为地上形式，层高约2.2米，面积约20-25平米，均价约1288

元/平米。

汽车库、汽车位未售，价格不详。

外部景观：无。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观：英国雅而菲设计生态园林景观，主要为喷泉广场。

内部配套：临街商铺。

碧水家园二期营销策划书

物管情况：南京高迈克物业管理有限公司（三级）。多层0.5元，高层不详。 工程进度：多层接近封顶。

交付情况：多层20xx年6月交房。

销售情况：20xx年开盘，共427套，已售60套，销售率约为14%。

优惠情况：贷款9.6折，全额付款9.5折。

项目形象定位：江都首席低能耗绿色节能住宅。

主打广告（宣传）语：科技住宅，节能先锋；会省钱的房子。

主要广告宣传媒体：网络广告、城区广告牌、公交车车体广告、报纸广告。 实力/荣誉/获奖情况：恒通企业为“中国房地产诚信企业”、“江苏省房地产综合

实力50强”。

联系电话：0514-86858766。

综合评述：楼盘规模较小、设计一般、小区内部景观和内部配套一般、物业管理

一般；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼

处包装较好、广告较多；户型设计较差，但总体上套型面积较为合理；

销售情况差。

（3）怡景雅苑

楼盘位置：扬州路与新都北路交汇处西南侧。

售楼处位置：现场售楼处。

开发商：江都市城北房地产开发公司。

总建面积：20728.09平方米。

总户数：187户。

建筑类型：5+1多层住宅。

户型面积：户型设计一般。面积以120-140平米的三房为主。

总体均价：约3278元/平米（1楼约3180元/平米、2楼=1楼+200、3楼=2楼+100、

4楼=2楼、5楼为2970元/平米、阁楼为1500元/平米）。

储物间约10平米/个，均价1500元/平米。

外部景观：无。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观：较差。

碧水家园二期营销策划书

内部配套：沿街商业。

物管情况：较差。

工程进度：现房。

交付情况：已经交付。

销售情况：共推出110套，已售64套，销售率为58.2%。

优惠情况：9.9折。

联系电话：0514-86980220。

综合评述：楼盘规模很小、设计较差、小区内部景观和内部配套较差、物业管理

较差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼

处极其简陋、几乎无包装，无任何销售宣传资料，外部广告几乎没有；

户型设计一般；销售时间接近三年，销售情况很差。

（4）鸿达·尚城时代

楼盘位置：扬州路中段西侧、怡景雅苑南面。

售楼处位置：现场售楼处。

开发商：江都鸿达房地产开发有限公司。

规划设计：上海中福建筑设计院，设计一般。

建筑设计：上海中福建筑设计院，设计一般。

营销代理：南京财富地产（大公务实集团财富地产）。

占地面积：22510平方米。

总建面积：30368平方米。

总户数：230户。

容积率：1.35。

建筑密度：23%。

绿地率：39%。

建筑类型：3幢11+1小高层、2幢多层、3幢花园洋房、1幢叠拼别墅。

户型面积：户型设计较好。主力户型以两房两厅、三房两厅为主，面积在90-130

平米之间。

总体均价：多层、小高层总体均价3400-3500元/平米。

小高层起价2900元/平米，均价约3200-3300元/平米。

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4+1多层均价约3720元/平米（1楼3555元/平米，2楼=1楼+200，3

楼=2楼+100，4楼=2楼-30，阁楼面积40-50平米、1840元/平米）。

外部景观：无。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观：较差。

内部配套：沿街商业。

物管情况：较差。

工程进度：接近现房。

交付情况：20xx年10月交房。

销售情况：20xx年8月开盘。目前小高层已售完，仅剩30多套4+1多层房源。 优惠情况：9.9折。

项目形象定位：格调生活新榜样。

主要广告宣传媒体：网络广告、户外广告牌。

联系电话：0514-86510000。

综合评述：楼盘规模小、设计一般、小区内部景观和内部配套较差、物业管理较

差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处

包装一般，销售宣传资料仅有户型单页，外部广告仅有楼盘对面的一

小块户外广告牌；户型设计较好；定价较为合理，销售情况较好。

（5）紫郡

楼盘位置：新都北路和龙川北路之间、仙城中学以南、洪泉医院以北。 售楼处位置：售楼处未建好，临时接待中心在江都京江大酒店内。

开发商：江都华丰房地产有限责任公司。

规划设计：杭州浙华建筑设计事务所。

营销策划：易美伽。

总建面积：28万平方米。

外部景观：无。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 工程进度：未建。

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销售情况：未售。

项目形象定位：优品生活·私享·家。

主要广告宣传媒体：目前为临时接待中心、形象宣传折页。

实力/荣誉/获奖情况：宁波华丰集团为浙江省百强企业、20xx年宁波百强企业

20名、房屋建筑施工总承包特级资质企业，先后荣获国家

工程质量最高奖—鲁班奖等共700余个奖项。

联系电话：0514—86611222/85303888。

综合评述：该项目目前售楼处在建，项目规模超大，预计规划设计、景观设计、

内部配套等较好，项目定位为高档楼盘。

（6）建盈国际城

楼盘位置：龙川北路与北环路交汇处西南角。

售楼处位置：龙川北路与龙泉路交汇处（洪泉医院西）。

投资商：建盈（香港）集团。

开发商：建盈（扬州）房地产开发有限公司。

规划设计：南京东南大学建筑设计研究院。间距超过1：1.4。

建筑设计：哈尔滨工业大学建筑设计研究院。静压桩基础，防震抗压。双层中空

玻璃设计

全案策划：扬州江天山水。

总建面积：28万平方米。

总户数：2100户。

建筑类型：6+1多层、11+1小高层。

户型面积：以三室两厅两卫为主，三室两厅一卫、两室两厅两卫及四室两厅两卫

为辅。

两室两厅两卫约107平米，三室两厅一卫约120平米，三室两厅两卫

约130-135平米，四室两厅两卫约145-153平米，顶层复式约183

平米。

总体上户型设计较好，另有新颖的错层户型设计。

总体均价：11+1小高层均价约3600元/平米（去年均价约3750元/平米），层差

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约50元/平米，西边套比中间套约低10-20元/平米（视面积大小而

定），东边套比中间套约高10-20元/平米（视面积大小而定）。

6+1多层均价约3570元/平米（2楼3700元/平米左右、3楼3900元

/平米左右、4楼=2楼、5楼3550元/平米左右、6楼3100元/平米左

右，阁楼单卖）。

储物间约10平米/个，平均每个约1.8万元。

地下汽车位6万元/个。

外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。

内部景观：景观设计为环艺景观。八大主题公园、蜿蜒水系、藤廊花径、喷泉广

场、景观小品。

内部配套：一般。

汽车位情况：地下汽车位。

物管情况：扬州锦日物业管理有限公司（三级）。五大智能化系统。物管费多层

0.5元，小高层0.9元（含电梯）。

工程进度：一期一批已入住，一期二批在建。

交付情况：一期20xx年交房。

销售情况：一期890套，20xx年正式销售，至目前已售463套，销售率52%。 优惠情况：小高层9.7折，国庆再优惠1万元/套；多层9.8折，国庆再优惠1

万元/套。

项目形象定位：以国际理念，造城。

主打广告（宣传）语：国际风情，理想居住城邦；龙川大道，28万平米国际高

尚生活区。

主要广告宣传媒体：售楼处销售宣传资料、光盘、户外广告牌、报纸广告。 联系电话：0514-86788999/86511599。

综合评述：楼盘规模超大、设计好、小区内部景观较好、内部配套一般、物业管

理较好；楼盘位置较偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；

售楼处包装较好、广告较多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；

销售情况良好。

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（7）广源·世纪花园

楼盘位置：龙川北路西侧，南至泰州路、西至扬州路、北至北环路。

售楼处位置：现场售楼处。

开发商：江都市广源房地产开发有限公司。

规划设计：人车分流、充足停车位。

建筑设计：建筑简洁、典雅。

占地面积：350亩。

总建面积：36万平方米。

总户数：近3000户。

绿化率：近40%。

建筑类型：多层、11+1层景观电梯公寓、联排别墅。

户型面积：面积区间80-150平米。以93-122平米三室二厅一卫和114-134平米

三室二厅二卫为主。户型设计优良。

单身贵族公寓约45平米（精装修）；二室二厅一卫约73-103平米；

三室二厅一卫约93-122平米；三室二厅二卫约114-142平米；四室

二厅二卫约142-155平米；顶层复式四室二厅三卫约165平米。

总体均价：最后一组团冬梅坊5+1多层原均价4000元/平米左右，目前每套大约

优惠8-9万元，优惠后均价约为3460元/平米（1楼3361元/平米、

2楼=1楼+200、3楼=2楼+200、4楼=2楼、5楼=1楼-300，阁楼2000

元/平米）。

最后一批的小高层未售、价格不详。

半地上储物间约2万元/个（约1800元/平米）。

外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。

外部配套：仙城中学、洪泉医院。

内部景观：景观设计由中国美院承担。坡地绿化带设计、中央景观大道、组团中

心景观、宅间景观小品。四个组团分别以兰花、夏竹、秋菊、冬梅为

景观主角，搭配雕塑、广场、水池、曲溪、亲水平台、木道、游泳池、

观雪长廊、景观廊架以及叠瀑、凉亭、木桥等景观小品。

内部配套：会所、幼儿园、游泳池、网球场、休闲中心、大型商业步行街、农贸

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市场等。

汽车位情况：地下汽车位（可售可租）。

物管情况：怡城（浙江）物业管理有限公司江都分公司（二级）。“五星服务特色”、

“八大服务模式”。

24小时安全防范系统（防入侵、防火、防煤气泄漏）、楼宇对讲系统、

闭路电视监控系统、红外线周界报警系统、电子巡更系统、车辆出入

管理系统、背景音乐及紧急广播系统、信息网络系统（家居多媒体配

线箱、电子公告系统等）。

物管费多层0.5元（阁楼不收）。

工程进度：接近封顶。

交付情况：20xx年全面交付。

销售情况：至目前推出2232套，已售1332套，销售率约60%。

优惠情况：9月27日前购房优惠达到8-9万元/套。1万（首付）买1房、2万

（首付）买2房、5万（首付）买3房。

项目形象定位：品质生活，百年骄傲。

主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、江都电视台《新楼市》广告、户外广

告牌。

联系电话：0514-86522156。

综合评述：楼盘规模超大、规划设计好、小区内部景观优、内部配套好、物业管

理优；楼盘位置一般、地段一般、目前的外部景观和外部配套一般；

售楼处包装较好、广告较多；户型设计优良；销售情况良好。

（8）明珠山庄

楼盘位置：洪泉医院南侧、龙川北路东侧、泰州路北侧。

售楼处位置：洪泉医院西侧。

开发商：洪泉集团·扬州洪旺房地产开发有限公司。

规划设计：整体实施全地层架空，并配合双层景观设计方案，人车分流设计。 建筑设计：现代主义建筑设计风格，外立面大面积玻璃材质、宽景转角阳台设计、

底层采用架空设计。小高层全部使用太阳能。

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占地面积：约96900平方米。

总建面积：约19万平方米。

总户数：约1478户。

绿化率：约42.3%。

建筑类型：小高层、高层。

一期一批4幢11+1小高层、1幢18+1高层。

户型面积：以三房为主。户型设计一般。

三房二厅一卫115平米，三房二厅二卫123-138平米，四房二厅二卫

171平米。

总体均价：小高层均价4500元/平米。

外部景观：龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。

内部景观：中央大型假山跌瀑景观走廊、底层全架空空中绿化、架空层绿化。将

天然水系引入组团绿化之中，点缀有亲水平台、景观水池。整个小

区景观分为入口景观、中心水景、组团水景、组团绿地四大块。入

口景观以环绕的水将整个入口空间分为3个区域：人行通道、景观

大道、车型通道，景观大道由石桥、弧形花坛、灯柱、假山瀑布、

明珠组成；中心水景有水幕、跌水、喷泉等；组团水景由溪流、卵

石、水生植物、水中汀步等组成。

汽车位情况：车位充足，保证每户都有1个车位。

物管情况：扬州安源物业管理公司。江都首家“信息化家园”示范社区。物业提

供家政服务、商务服务、礼仪服务、文化娱乐服务、老年服务等。

小高层物管费1.0元。

工程进度：一期一批在建。

交付情况：一期一批20xx年9月交房。

销售情况：目前推出314套，已售213套，销售率为67.8%。

优惠情况：无。

项目形象定位：服务型国际标准社区。

主要广告宣传媒体：网络广告、江都电视台《新楼市》广告、户外广告牌。

碧水家园二期营销策划书

联系电话：0514-86166666。

综合评述：楼盘规模大、设计良好、小区内部景观优、物业管理较好；楼盘位置

一般、地段一般、目前的外部景观和外部配套一般；售楼处包装较好、

广告一般；户型设计一般；销售情况较好。

（9）心怡·春江花都

楼盘位置：龙川北路与江淮路交汇处东北角。

售楼处位置：现场售楼处。

开发商：心怡房地产（扬州）有限公司。

规划设计：超大楼间距、围合式组团布局；人车分流，半地下车库设计。 建筑设计：深圳市筑博工程设计有限公司。花园洋房层层退台设计。

代理商：上海置国地产咨询有限公司。

整合推广：深圳自在广告策划有限公司。

占地面积：310余亩。

总建面积：40万平方米。

容积率：<1.7。

建筑密度：<28%。

绿化率：>35%。

建筑类型：花园洋房、别墅、高层。

户型面积：户型设计优良。

二房二厅一卫90平米、二房二厅二卫103.51-109.07平米、三房二

厅二卫122-132平米、四房二厅二卫163平米。

总体均价：6层花园洋房均价4700元/平米（6楼无阁楼，层高最高5米、最低

2.8米，价格4200元/平米）。

储物间约10平米/个，1万余元/个。

外部景观：老通扬运河、绿化带、市政公园。

外部配套：仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。市中心

配套。

内部景观：主要由奇景（澳大利亚）景观设计有限公司设计。美国设计大师主持

碧水家园二期营销策划书

园林设计。

沿河景观带、四大组团水景、双湖主题水景、无边界嬉水池、生态湖、

自然堆坡景观、亲水平台、草坪步道、阶梯草坪露天剧场、景观小品。

内部配套：五星级喜来登酒店；集中商业、商业街、后现代北欧风情休闲街；幼

儿园；篮球场、儿童游戏场等二十余项休闲运动设施。

物管情况：全封闭保安系统。物管费0.8元。

工程进度：一期在建。

交付情况：一期20xx年3月31日交房。

销售情况：20xx年3月22日开盘，目前推出379套，已售171套，销售率45.1%，

销售情况良好。

优惠情况：目前优惠3万元/套。首付15%即可（另15%在两年内还清）。

买二房仅需5.6万元首付；老带新可获现金大奖；阳光车库随房送

（1-4层车库五折、5层车库三折、6层车库全部赠送）；签订合同后

15日内按时办理完全部购房手续，可获5000元国美电器购物券。

项目形象定位：中央湖景生活城。

主打广告（宣传）语：一座城市的上游生活。

主要广告宣传媒体：网络广告、城区户外广告牌、电视广告、报纸广告。 联系电话：0514-86568888。

综合评述：楼盘规模超大、设计良好、小区内部景观优；楼盘位置较好、地段较

好、外部景观和外部配套较好；售楼处包装较好、广告较多；户型设

计优良；销售情况较好。

2、城中区域住宅楼盘个案简析

（1）恒泰贵筑

楼盘位置：老通扬运河南侧、东方红东路北侧、龙川北路与新都北路之间。 售楼处位置：东方红东路三江百货广场北大门。

投资商：扬州常信房地产开发有限公司/扬州市建科置业发展有限公司。 开发商：江都市恒泰房地产开发有限公司。

规划设计：香港睿博建筑规划设计有限公司。

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全程营销：扬州博深置业。

总建面积：73600平方米。

总户数：595户。

建筑类型：8幢6层叠加、3幢17+1高层、3幢11+1小高层。

户型面积：户型设计一般。

总体均价：价格调整中，暂时封盘。先前叠排价格约4700元/平米。

外部景观：老通扬运河。

外部配套：市中心齐全生活配套。

物管情况：贴心安保系统、停车管理系统、可视对讲系统、门禁系统。 工程进度：叠排接近封顶，小高层、高层未建。

销售情况：一期推出61套，尚未正式销售。

项目形象定位：城中居/运河畔/厚情结/新映像。

主打广告（宣传）语：天赋运河，共享贵筑。

主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、公交车车体广告、道旗广告。 联系电话：0514-85018888/85015555。

综合评述：楼盘规模一般、设计一般、物业管理一般；楼盘位置好、地段好、外

部景观和外部配套优；售楼处包装一般、宣传不到位；户型设计一般。

（2）金城·银河之春

楼盘位置：新通扬运河北岸、园林南路、广电巷8号。

售楼处位置：龙川大桥北堍、龙城路中段。

开发商：江都市金城房地产开发有限公司。

规划设计：条状规划，体现景观均好性。

建筑设计：简约风格。

总建面积：15094平方米。

总户数：115户。

绿地率：36%。

建筑类型：2幢5+1多层（1幢临河、1幢后排）、1幢5+1临河叠排、1幢11+1

临河小高层。

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户型面积：户型设计较差。

2幢5+1多层户型为116.19平米的三室两厅一卫、122.65平米及

136.92平米的三室两厅两卫、135.01平米及150.79平米的四室两厅

两卫。

1幢5+1叠加户型均为177.24平米的四室两厅两卫。

1幢11+1小高层户型为131.7平米的三室两厅一卫和141.05平米的

三室两厅两卫。

另有少量99.36平米的两室两厅一卫户型。

总体均价：5+1叠加（复式）均价4500元/平米左右（约180平米总价约80万）。 11+1小高层均价在3800元/平米左右。

后排（不沿河）的5+1普通多层均价约3380元/平米，1楼价格约3250

元/平米，5楼价格约等于1楼价格，阁楼均价1500元/平米。

外部景观：新通扬运河、沿河千米绿化带。

外部配套：市中心齐全生活配套。

内部景观：凉亭、汀步、旱喷等景观小品。

内部配套：无。

物管情况：扬州新时代物业管理有限公司（三级）。多层物管费0.5元。 工程进度：多层封顶，小高层接近封顶。

交付情况：20xx年10月交付。

销售情况：20xx年开盘。共推出113套，已售59套，销售率为52.2%。 优惠情况：无。

项目形象定位：水岸世家，臻美生活。

主打广告（宣传）语：面河而居，阳光、绿意、水生活。

主要广告宣传媒体：网络广告。

联系电话：0514-86559229。

综合评述：楼盘规模很小、规划设计一般、物业管理一般；楼盘位置好、地段好、

外部景观和外部配套优；售楼处小、包装差、外部宣传极少；户型设

计较差；销售情况较差。

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3、城南区域住宅楼盘个案简析

（1）金牛湾都市花园

楼盘位置：新都路与南苑路交汇处东南角。

售楼处位置：新都路东侧、南苑路北侧、装饰建材城对面。

开发商：江都市金龙房产有限责任公司。

总建面积：约9万平方米。

建筑类型：5+1多层、11+1小高层。

户型面积：三室二厅一卫95-110平米，三室二厅二卫约133平米，户型设计差。 总体均价：11+1小高层均价4000元/平米左右（7楼、8楼约4100-4200元/平

米）。5+1多层均价3500元/平米左右（1楼约3357元/平米、2楼约

3557元/平米、3楼约3657元/平米、4楼约3632元/平米、5楼约

3000元/平米、阁楼约1500元/平米）。

储物间约1万元/个。

外部景观：新通扬运河、张纲河。

外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运

中心、中国银行、建设银行等。

内部景观：中心花园、水景、四大景观组团、景观架空层。

内部配套：650米主题商业街、华润苏果超市、儿童娱乐场、老年休闲场所、运

动健身场所、会所。

汽车位情况：7000平米集中停车库、500多个汽车车位。

物管情况：扬州锦日物业管理有限公司（三级）。区域智能化管理系统、电子巡

更系统、红外线周界防越报警、闭路电视监控系统、可视对讲机系统

并与物管中心联网、背景音乐、小区广播播放系统、高速宽带网入户、

暗敷室外管线、煤气管道预埋等。多层物管费0.4元。

工程进度：现房。

交付情况：现房入住。

销售情况：20xx年开盘，共825套，已售578套，销售率70%。

优惠情况：中秋抽奖活动、国庆推出10套特价房，其余9.9折（可进一步洽谈）。

买小高层15年后免费换电梯。

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项目形象定位：都市生活第一站。

主打广告（宣传）语：走出金牛湾，便是华润苏果超市。

主要广告宣传媒体：网络广告、公交车车体广告、报纸广告。

联系电话：0514-86837711/86127171。

综合评述：楼盘规模一般、规划设计一般、物业管理较好；楼盘位置好、地段好、

外部景观和外部配套较好，内部景观和内部配套优良；售楼处包装一

般、宣传力度一般；户型设计较差；销售较好。

（2）香格里拉花园

楼盘位置：新都路与南苑支路交汇处东南角、浦江路北侧。

售楼处位置：舜天路中段199号（法院对面）。

开发商：扬州长江房地产开发有限公司。

规划设计：日照间距1：1.4；小区设3个出入口，人车分流设计。

建筑设计：全框架结构、南北双阳台设计；入户大厅3.5-4米，全落地玻璃双开；

楼层高2.9米；彩铝窗、中空玻璃。

总建面积：18万平方米。

总户数：1204户。

建筑类型：27栋多层、6栋小高层。

户型面积：小高层三室二厅一卫约108平米。户型设计较差。

总体均价：小高层3830元/平米左右（层差50-60元/平米，东边套比中间套高

约80-85元/平米、西边套比中间套低约80-85元/平米）。

外部景观：无。

外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运

中心、华润苏果等。

内部景观：6000平米中央花园。

内部配套：沿街商铺、超市；高级会所；儿童攀爬梯、1000米运动跑道、溜冰

场、麻将馆、健身房、高尔夫推杆、棋局馆、羽毛球场、卡拉OK房、

台球馆、美容院、乒乓球室、网球场、健身室、篮球场。

物管情况：深圳珠港物业管理有限公司扬州分公司（二级）。

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工程进度：最后3幢小高层在建。

交付情况：多层已入住。剩余3幢11+1小高层20xx年初交付。

销售情况：20xx年开盘，多层已售完交付。共1024套，已售877套，销售率约

为85.6%。

优惠情况：一楼送入户花园，六楼送阁楼、露台。

项目形象定位：运动社区，尊贵生活。

主要广告宣传媒体：公交车车体广告、报纸广告、小区看房车。

联系电话：0514-86366666/86088111。

综合评述：楼盘规模大、规划设计较好、物业管理较好；楼盘位置较好、地段较

好、外部景观差、外部配套一般，内部景观和内部配套良好；售楼处

包装较好、宣传力度一般；户型设计较差；销售较好。

（3）水木南庭

楼盘位置：浦江路与新都路交汇处东南角。

售楼处位置：浦江路中段188号。

开发商：江都市新巨人房地产开发有限公司。

建筑设计：7层电梯洋房设计、中空玻璃设计。

全案代理：恒基顾问（苏州）。

总建面积：15万平方米。

建筑类型：5+1、6+1多层、花园洋房、7层电梯洋房、叠加别墅、11+1小高层。 户型面积：两室两厅一卫91.63平米、三室两厅一卫125.3平米、三室两厅两卫

126.14平米、四室两厅两卫128平米。户型设计一般。

总体均价：起价3258元/平米。花园洋房均价3800元/平米左右。

外部景观：无。

外部配套：南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运

中心、华润苏果等。

物管情况：江苏爱涛物业管理有限公司江都分公司（一级资质）。

工程进度：在建。

交付情况：一期预计20xx年交付。

销售情况：一期344套，已售40套，销售率11.6%。

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优惠情况：一次性付款9.8折、按揭9.9折、老客户介绍新客户更多优惠。 项目形象定位：江都首席15万平米生态社区。

主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、城区广告牌。

联系电话：0514-86330000/86830500。

综合评述：楼盘规模大、规划设计一般、物业管理较好；楼盘位置一般、地段一

般、外部景观差、外部生活配套一般；售楼处包装一般、宣传力度一

般；户型设计一般；销售较差。

（4）上城国际

楼盘位置：新都路与舜天路交汇处西北角。

售楼处位置：现场（舜天路新都路口、京江大酒店旁）。

开发商：扬州香江置业有限公司。

规划设计：两进式大堂设计（主入口为五星级酒店式大堂设计，另外在单独的每

栋楼的入口规划一个高级的入户大厅）。

建筑设计：大开间、浅进深设计。建筑材料和设备较为高档，且利用各项保温节

能材料。

营销企划：台湾川普机构。

营销顾问：扬州博深置业。

总建面积：5万平方米。

总户数：408户。

建筑类型：2幢30层高层、1幢22层挑高高层（相当于27层）。

户型面积：2幢30层高层2梯3户，户型为126平米左右的三房二厅二卫、170

平米左右的三房二厅二卫和190平米左右的四房二厅二卫。

1幢22层挑高精装修小户型，挑高4.8米（上层2.2米，下层2.6

米），已隔好带楼梯，3梯12户均朝南，销售面积在70平米左右（两

层算一层面积）。

户型扁平式设计，卧室和客厅均朝南。双阳台、入户花园、大飘窗、

270度观景窗等设计。户型设计优良，部分套型面积偏大。

总体均价：精装小户型均价约4900元/平米（小户型装修标准约600-800元/平

米）。

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大户型毛坯均价约4250元/平米。层差60-80元/平米。

外部景观：无。

外部配套：客运中心、四星级京江酒店。

内部景观：大型景观休闲广场；香草花园；楼宇入口处水景。

内部配套：沿街大型商业；大型景观休闲广场；老人对弈、健身区；儿童游戏区；

卵石健康步道；户外健身器。

汽车位情况：地下汽车位。

物管情况：扬州万扬物业管理公司（二级）。酒店式服务。小区设置两个物业管

理站，确保出入人车的管理。小区智能化系统有安全防范系统（家居

安防系统、访客对讲系统、周边防越报警系统、闭路电视监控系统、

电子巡更系统）、管理与监控子系统（LED显示系统、车辆出入停车

管理系统、紧急广播与背景音乐系统、物业管理计算器系统、设备监

控系统）、信息网络子系统（电话网、有线电视网、宽带接入网、控

制网）。

物管费1.2元。

工程进度：即将封顶。

交付情况：20xx年6月30日交付。

销售情况：20xx年开盘，共推出391套，已售278套，销售率约为71.1%。 优惠情况：无。

项目形象定位：地标空中私邸。

主打广告（宣传）语：登临人生高峰，收藏江都荣耀。

主要广告宣传媒体：网络广告、户外广告牌、电视广告、报纸广告。

实力/荣誉/获奖情况：江都市政府指定地标性建筑。

联系电话：0514-86611111/86800000。

综合评述：楼盘规模一般、设计较好、物业管理好；楼盘位置较差、地段较差、

外部景观和外部配套较差；售楼处包装较好、售楼处每张洽谈桌上均

有液晶电脑用于介绍小区规划、效果图、户型等，销售员素质较高。

外部宣传较多；户型设计优；销售情况较好。

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（5）建盈·御景花园

楼盘位置：新都路与舜天路交汇处西南角。

售楼处位置：现场售楼处。

投资商：香港建盈国际集团有限公司。

开发商：建盈（扬州）房地产开发有限公司。

规划设计：东南大学建筑设计研究院。1：1.4间距。

建筑设计：哈尔滨工业大学建筑设计研究院。桩基础、全框架结构。建筑材料较

好。

市场推广：扬州汉风文化传播有限公司。

总建面积：约6万平方米。

总户数：520户。

建筑类型：6+1多层、1幢11+1小高层。

户型面积：以120-140平米的三房两厅两卫为主。户型设计一般。

一房一厅一卫44.15-82.91平米，三房两厅两卫130.36-138.24平米，

四房两厅两卫错层143.16平米，五房三卫复式129.20+77.07平米，

六房三卫复式135.41+77.07平米。

总体均价：少量尾房。11+1小高层5楼价格3299元/平米。

6+1复式，下层2899元/平米、阁楼约1787元/平米（最低处约2.5

米，最高处约5米）。

地下汽车位5-6万元/个，地上汽车库约10万元/个。

外部景观：无。

外部配套：客运中心、四星级京江酒店。

内部景观：由扬州环艺设计有限责任公司设计。内部景观一般。

内部配套：一般。

物管情况：扬州锦日物业管理有限公司（三级）。物管费多层0.4元，小高层0.8

元。

工程进度：现房。

交付情况：现房入住。

销售情况：20xx年开盘，共520套，已售476套，销售率为91.5%。

碧水家园二期营销策划书

优惠情况：9.9折。

主要广告宣传媒体：网络广告。

联系电话：0514-86788888/86511599。

综合评述：楼盘规模一般、设计一般、物业管理较好；楼盘位置较差、地段较差、

外部景观和外部配套较差；项目基本售完，售楼处包装较差，外部宣

传几乎停滞。户型设计一般。

（6）金域·地中海

楼盘位置：龙川南路东、新都南路西、舜天路中段北侧（建工大厦与法院之间）。 售楼处位置：舜天路198号（楼盘现场）。

开发商：江都市金地置业有限公司。

建筑设计：加拿大TFAI建筑设计事务所。注重建筑的细节。

全案承销：英联地产机构。

总建面积：150000平方米。

总户数：1131套。

建筑类型：6+1多层、11+1小高层。其中一期有6幢多层、2幢小高层。

户型面积：59-99平米两房、106-132平米三房，一层私家花园、顶层空中花园、

独特入户花园设计等。

三室二厅二卫106-132平米，入户花园、南向双阳台、卧室飘窗、户

型紧凑，设计较好。

总体均价：小高层均价约3800-3900元/平米。

多层均价约3600-3700元/平米。西边套比中间套约高15元/平米。3

楼价格约等于2楼价格加200，5楼价格约等于2楼价格。

杂物间约10平米/个、1500元/平米。

外部景观：无。

外部配套：北京路小学、江都中学、国际双语小学、国际双语初中部。

内部景观：景观设计以悠闲、阳光、浪漫的地中海生活为蓝本。规划四大中央景

区，爱琴海广场、欧式水池、跌水雕塑、廊架、欧式立柱、木制休

息桌椅、遮阳棚、整形灌木迷宫、趣味雕塑。

内部配套：儿童游乐和健身休闲设施。

碧水家园二期营销策划书

物管情况：多层0.45元，小高层0.8元。

工程进度：多层封顶。

交付情况：一期集中于20xx年初交房。

销售情况：一期推出208套，已售110套，销售率52.9%。

优惠情况：9.9折基础上再优惠30元/平米。59-80平米小户型首付3.9万起。 项目形象定位：简约与奢华，私享地中海。

主打广告（宣传）语：15万平方米地中海风情生活蓝本。

主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告。

联系电话：0514-86696888。

综合评述：楼盘规模大、规划设计较好；楼盘位置一般、地段一般、外部景观差、

外部生活配套一般；小区内部景观较好；内部配套一般；售楼处包装

优、宣传力度较大；户型设计较好；销售尚可。

（7）鸿益·千秋

楼盘位置：龙川南路与乐和路交汇处(东北角)。

售楼处位置：工农西路25号（新华书店西侧80米）；现场接待处。

投资商：澳门润成国际有限公司。

开发商：扬州鸿益置业有限公司。

规划设计：现代中式社区，新江南主义情境宅园。前庭、后院、中天井的多重庭

院空间设计。人车分流。

建筑设计：新江南主义风格。电梯洋房景观电梯设计、室内新风系统。部分电梯

洋房一梯一户。

销售代理：珠海德胜房地产顾问有限公司。

策划顾问：香港中原集团（南京）。

总建面积：17万平方米。

总户数：1256户。

建筑类型：多层、叠加别墅、电梯洋房、小高层和高层。

户型面积：电梯洋房三室二厅二卫、四室二厅二卫、四室二厅三卫二厨、四室三

厅三卫（复式）、五室三厅三卫（复式）、六室三厅三卫二厨（复式）。

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19层高层三室二厅一卫、三室二厅二卫、四室二厅二卫、四室三厅

三卫（复式）、五室三厅二卫（复式）、五室三厅三卫（复式）。

户型设计较好，但总体面积偏大。

总体均价：一期4幢11+1小高层已售完；叠排未售。

6幢7+1电梯洋楼大平层150-180平米，4000-5000元/平米。

4幢18+1高层在售，均价约4500元/平米（东边套比西边套高约60

元/平米，层差1-4楼100元/平米左右、5-14楼60元/平米左右、

15-18楼40元/平米左右、平层阁楼3000元/平米）。

储物间约12-13平米、900元/平米；地下汽车位6万元/个。 外部景观：无。

外部配套：江都中学、龙川小学、江都国际学校、苏果超市、中国银行。 内部景观：江南园林景观。

内部配套：小区外围商业步行休闲街。

汽车位情况：地下汽车位。

物管情况：扬州万扬物业管理公司（二级）。管道煤气、智能化安保系统、可视

对讲报警系统、周界安全防范、保安巡更系统等。

物管费高层0.9元（1楼有优惠）。

工程进度：在建。

交付情况：一期统一于20xx年9月交房。

销售情况：20xx年开盘，一期推出671套，已售455套，销售率67.8%。 优惠情况：9.6折（含储物间）。

项目形象定位：新江南主义情境宅园。

主打广告（宣传）语：越江南，越现代。

主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、报纸广告、公交车车体广告。 联系电话：0514-85319999/85319991。

综合评述：楼盘规模大、规划设计优；楼盘位置较好、地段较好、外部景观较差、

外部生活配套较好；小区内部景观较好；内部配套一般；物业管理较

好；售楼处包装优、宣传力度大；户型设计较好；销售良好。

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（8）中远·欧洲城

楼盘位置：东起龙川路，西至广州路、北临浦江路。

售楼处位置：现场（龙川路与浦江路交叉口）。

开发商：扬州市中远房产有限公司。

规划设计：四大欧式组团设计——“剑桥映象”组团、英伦原乡别墅“红郡” 组

团、意大利人文公寓“提香郡” 组团、法式风情电梯公寓“依云郡”

组团。

全案代理：上海麒胜。

占地面积：约540亩。

总建面积：40万平方米。

建筑类型：多层住宅,小高层、高层住宅, 洋房、别墅。

户型面积：法式风情电梯公寓“依云郡”80-120平米三房。户型设计一般。 精装修小户型公寓（蚂蚁工房）40平米两房、60平米三房、100平

米三房。

总体均价：洋房、别墅已售完。

目前可售仅为1幢17+1高层（蚂蚁工房），8楼价格约4900元/平米

（100平米左右约49万元）。

最后2幢11+1小高层预计国庆期间推出。

外部景观：一般。

外部配套：江都中学、北京路小学、双语国际学校、实验小学分校、机关幼儿园

分园、苏果超市、世纪华联超市、南苑医院、中国银行、建设银行、

菜场等生活配套。

内部景观：上万平米水景、欧式景观小品。

内部配套：商业街；近5000平米的全功能运动养生休闲会馆（左岸时光会馆）、

网球场、篮球馆、露天泳池、室内羽毛球馆、健身馆、瑜伽馆、商务

酒店、咖啡馆、精致美食等多种设施；光纤接入。

物管情况：上海上房物业管理有限公司江都分公司（一级）。

工程进度：最后1幢高层及2幢小高层在建。

交付情况：一期英国皇家园林风格——“剑桥映象”组团，约15万平米已交付

碧水家园二期营销策划书

使用。其余预计20xx年交付。

销售情况：目前推出571套，已售256套，销售率为44.8%。

优惠情况：9.9折加会员积分优惠（1万元=50积分，每一积分对应50元；如一

套总价50万元的房子，对应积分为2500分，即可优惠2500元）。

主打广告（宣传）语：发现生活之美。

主要广告宣传媒体：网络广告、电视广告、报纸广告、邮政DM广告、户外广告

牌、公交车车体广告、售楼处看房车。

实力/荣誉/获奖情况：“江都市首届十佳优秀楼盘”、“江苏省优秀住宅”、“扬州

市房地产十强企业”。

联系电话：0514-86088066/86088099。

综合评述：楼盘规模超大、规划设计优；楼盘位置好、地段好、外部景观一般、

外部生活配套好；小区内部景观较好；内部配套好；物业管理好；售

楼处包装优、宣传力度大；户型设计一般；销售良好。

（9）中远·美墅（高层电梯洋房）

楼盘位置：长江路南侧、广州路以西（友谊花园西侧）。

售楼处位置：长江路友谊花园西侧（现场售楼处）；欧洲城售楼处内也有展示。 开发商：扬州市中远房产有限公司。

规划设计：香港奕安时空环境学院。

建筑设计：浙江南方建筑设计院。西班牙风格洋房、别墅和高层。高层采用架空

庭院设计、观景电梯设计、豪华电梯大堂设计、入户空中花园设计、

采用断桥隔热窗型材及双层中空玻璃等节能型材。

代理商：上海麒胜。

总建面积：约9万平方米。

建筑类型：叠院洋房、庭院别墅、3幢17层高层电梯洋房。

户型面积：高层电梯洋房两房两厅一卫约110平米、三房两厅两卫约135平米、

四房两厅两卫约169平米，入户空中花园，一户一梯（观景电梯），

户型设计尚可。

总体均价：17层高层电梯洋房均价约4200元/平米（层差约50元/平米）。 地下汽车库9万元/个。

碧水家园二期营销策划书

外部景观：新通扬运河水利枢纽风景区；对面滨水市政公园即将动工；项目西南

方规划大面积政府绿地。

外部配套：江都中学、北京路小学、双语国际学校、实验小学分校、机关幼儿园

分园、苏果超市、世纪华联超市、中国银行、建设银行、菜场等生

活配套；规划会议中心、万人浴场、水利博物馆、高级休闲酒店。

内部景观：由澳大利亚汤臣邓肯建筑设计事务所设计。内部绿化、景观一流。 汽车位情况：地下自行车停车位、地下汽车库、地上汽车停车位。

物管情况：扬州新能源物业管理有限公司（一级）。高层IC卡门禁系统（地下车

库直接刷卡进入电梯）。高层物管费1.1元（1楼0.9元）。

工程进度：最后3幢高层在建。

交付情况：多层洋房、别墅已入住；最后3幢高层20xx年8月交房。

销售情况：目前推出549套，已售393套，销售率为71.6%。

优惠情况：9.9折加会员积分优惠（1万元=50积分，每一积分对应50元；如一

套总价50万元的房子，对应积分为2500分，即可优惠2500元）。

送地下自行车停车位，地上汽车停车位免费停车。

项目形象定位：生活可以独“墅”一帜（整体形象定位）；江都首席无敌江景电

梯洋房（高层形象定位）。

主打广告（宣传）语：左眼相望江湖，右眼盛世繁华，品味得意人生的傲世豪情

（高层）。

主要广告宣传媒体：网络广告、报纸广告、售楼处看房车。

实力/荣誉/获奖情况：“江都市首届十佳优秀楼盘”、“江苏省优秀住宅”、“扬州

市房地产十强企业”。

联系电话：0514-86778899/86088066。

综合评述：楼盘规模一般、规划设计优；楼盘位置偏、地段一般、外部景观优、

外部生活配套较好；小区内部景观一流；内部配套不好；物业管理佳；

售楼处包装优、宣传力度大；户型设计尚可；销售良好。

碧水家园二期营销策划书

一、碧水家园项目SWOT分析

1、Strength（优势）：

① 自然景观优越——运河、沿河景观绿化带（公园）、小区景观；

② 空气质量较好——基本无污染源；

③ 地段好、生活配套较好——毗邻市中心区、可打造“5分钟生活圈”概念； ④ 毗邻主干道，交通便捷，乡镇辐射力强；

⑤ 二期中小户型为主，符合市场主流需求及购买力水平。

2、Weakness（劣势）：

① 区位形象一般——虽然离市中心区较近，但有运河阻隔，属于城中与城南交

界，但既无市中心的繁华亦无城北、城南新区城建活力及

规模住宅配套区的优势；

② 周边商业氛围一般；

③ 项目规模小，难以营造“气势”与规模化规划亮点；

④ 周边小区较为陈旧，对项目整体形象有一定影响；

⑤ 沿河可能架设高压线，对项目小高层销售有不利影响；

⑥ 一期户型不尽合理、套型面积较大、小高层销售抗性较大；

⑦ 项目策划包装、营销推广尚未到位。

3、Opportunity（机会）：

① 江都经济较快发展，居民收入不断提高；

② 江都市区人口不断增加、城区居民人均居住面积较小（人均25平米左右），

与小康居住水平尚存一定的差距；

③ 市中心区沿河景观住宅不多，同类地段竞争压力较小，若提高性价比，本项

目将有较大发展机会。

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4、Threat（威胁）：

① 江都城区商品住宅供应量快速增加，市场竞争激烈，房地产进入买方市场； ② 房价过快增长，居民购买力逐渐饱和；

③ 江都居民日常消费支出大导致对房地产消费有影响，对房价较为敏感； ④ 小高层/高层市场接受度低、销售抗性大；

⑤ 部分江都居民尚未形成贷款购房消费习惯；

⑥ 宏观经济及房地产政策的不确定性。

二、项目卖点及USP提炼

卖点关键词：都市繁华 水岸美景 精致舒适

都市繁华——市中心区概念、“5分钟生活圈”概念（步行5分钟基本配套；车

行5分钟直达市心繁华。。。。。。）

——“小家园，大配套”

水岸美景——运河、沿河景观绿化带（公园）、小区景观绿化。。。。。。

——“小日子，大公园”

精致舒适——阳光、空气、水（楼间距、密度、小高层通风采光及开阔视野、一

期小高层宽景大宅等）

精致匠心的小区内部配套

精致灵动的建筑（材料、外立面等）

精致灵性的空间（实用中小户型、人性化户型功能、细节、附加值） 精致静雅的小区内部景观绿化（含照明、音响、硬质铺装等） 舒心人性的物业管理（安保、智能化、人车分流、车辆管理等） ——“小家庭，大视野”

——“小空间，大尺度”

——“小生活，大境界”

碧水家园二期营销策划书

本案USP（Unique Selling Propsition）——“独特的销售主张”为： 繁华、自然与精致相结合的江滨公园住宅

三、碧水家园二期定位

1、市场定位

根据本案的地段、自然资源等，本案市场定位建议为：繁华触手可及、自然贴近呼吸的江滨公园中高档住宅。

2、目标客户群定位

市区和各乡镇20-30岁结婚购房的消费者；

市区和各乡镇30-50岁希望改善居住条件的中高端收入群体；

外来经商或开办实业及其他年龄段本地群体。

3、市场形象定位语及阐述 一面运河两面繁华（主选）

阐述：项目一面是运河及老城，一面是城南新城，两面都繁华。突出项目优美环境和上佳地段。 市中心江滨公园里的家（备选）

阐述：突出项目位置好、环境好的特点，既拥都市繁华又享自然美景，直接明了，指向性强且带一定情感性。

市中心江滨公园悦宅/乐宅（备选）

阐述：突出项目位置佳、环境好，而建筑这种“凝固的音乐”邂逅运河流水这种流动音乐，更从情感上体现入住本项目后的愉悦心情和心旷神怡的感觉。

4、主打广告语及阐述 江滨公园零距离，都市繁华咫尺间（主选）

阐述：江滨公园实为本项目最大卖点，与项目连在一起；项目虽然从交通动线和实际距离来看，到市中心的距离与较多楼盘都差不多，但从直线距离来看，市中心就在运河斜对岸，项目与市中心的心理距离较短。

碧水家园二期营销策划书

繁华之上，自然之间（备选）

阐述：市中心在北，北为上；“繁华之上”是既毗邻繁华又远离喧嚣的“繁华”的更高层次，同时与“繁华至上”谐音；“自然之间”强调本项目的环境绝佳；“繁华之上，自然之间”实为都市中心的田园，可抒发尊荣与恬适共生、积极与心宽俱得、进退自如的人生感怀。

12000平米市中心江滨公园，我的私家花园（备选）

阐述：项目位置卖点和环境卖点一览无余，同时突出江滨公园的“私享”性及作为本项目附属公园的感觉，尊崇彰显。

我的私家花园有12000平米（备选）

阐述：此主打广告语配合“市中心江滨公园里的家”这一形象定位语，不但点明地段位置卖点和环境卖点，更以“私家花园”和“12000平方米”的数字直接形成极大的心理冲击。

其他备选：

躬耕都市繁华，心泊江滨公园（情感篇）

江滨公园我的家（情感/景观篇）

运河的宽度就是我与繁华的距离（地段篇）

运河为我眼，繁华为我眉；眉眼之间，自然繁华（地段/环境篇） 当静止的音符邂逅跳动的音符（建筑篇/环境篇）

5、小高层广告语/推广主题语及阐述 市中心江滨公园高层人家（主选）

阐述：市中心，江滨公园、高层已全面突出了项目（一、二期）小高层特色，与“江滨公园零距离，都市繁华咫尺间”的项目总体主打广告语异曲同工。 心泊运河，一步巅峰（备选）

阐述：“心泊运河”指不仅为眼见之河，更是心念之水，人生如河，家是港湾；“一步巅峰”既指市中心繁华近在咫尺，更指登上高层犹如登上人生巅峰，市中心繁华就在脚下。“心泊运河”和“一步巅峰”分别是家庭（家就在运河，家是港湾，心念着家）和工作（市中心工作一步到达、繁华一步之遥）的两个方面，恰似男人坚强与温柔、积极打拼精神与从容恬适心态。住碧水家园亲水高层，也从实形/实物上体现了业主尊崇、巅峰的人生感怀。

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高层生活，在水一方（建筑/景观篇广告小标题）

阐述：“高层生活”既指居住在高层，又有高人一等、生活更上一层的意思，也更能引起江都高职位、高收入群体的“高层”人士的共鸣。

“在水一方”语出《诗经》里的“蒹葭苍苍，白露为霜。所谓伊人，在水一方”，也体现了本项目小高层临水、亲水的特点。

你在水一方、望穿秋水，我心泊秋水、心有灵犀。 上善若水，尚品领寓（广告中涉及二期小户型方面的小标题）

阐述：老子说“上善若水，水善利万物而不争，此乃谦下之德也；故江海所以能为百谷王者，以其善下之，则能为百谷王。天下莫柔弱于水，而攻坚强者莫之能胜，此乃柔德；故柔之胜刚，弱之胜强坚。。。。。。”

“上善若水”：最高的善德就像水一样，谦虚、包容并蓄、以柔克刚、善于变通。

“尚品领寓”与“上品领域”谐音，意思为高尚住宅、引领江都亲水住宅的典范，听起来也有高层住宅的感觉。

“高层”生活，“大家”风范（广告中涉及一期大户型方面的小标题） 阐述：“高层”生活含义同上两条中的“高层生活”；“大家”风范指大户型，也体现大气、尊崇之感，更号召“大家”选择高层大户住宅（“大家”风范也可用“大户人家”代替）。 你在楼上俯看风景，桥上的人抬头看你（情感篇备选）

阐述：由卞之琳的《断章》中四句诗“你站在桥上看风景，看风景人在楼上看你；明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦”衍化而来。

碧水家园小高层在滨江公园里，俨然也成为一道靓丽的风景。业主在（碧水家园小高层）楼上俯看风景时看到（新都）桥上的人，而（新都）桥上的人仰头看碧水家园小高层风景也就看到了小高层上的业主，顿生羡慕之感，入住碧水家园小高层赏风花雪月成为观者的理想。趟过心灵的河，寻找理想的家园；璀璨似水年华，自然繁华世家。

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四、二期营销企划周期/营销节奏

1、二期营销节奏

20xx年 20xx年

2、二期营销进程

有效积累（10月18日前）——认购（10月18日起）——产品说明会（10

月底或11月初）——二期一批开盘（11月上中旬）——元旦答谢抽奖活动——二期二批推出（元旦后春节前）——春节前优惠促销活动——业主联谊会或旅游活动或江滨公园婚纱摄影活动（3、4月）——二期三批推出（5月初）——答谢活动或游泳比赛（7月）。

3、二期营销推广阶段目标

① 强化蓄水期——有效蓄客，能量积聚，高度蓄势（提高项目知名度，使客户

了解项目情况，加深对项目的关注程度，再次积累客户，宣传新生活理念）。 ② 认购——锁定客户，为开盘热销打下坚实基础（全面包装，并强化项目品牌

形象，综合运用各种推广手段，针对目标客户进行强势宣传，不但确保绝大

多数认购客户正式签约，而且吸引新来客户）。

③ 产品说明会——促使认购客户签约、防止认购客户流失及扩大本项目的良好

口碑。

④ 二期一批开盘——客户签约，销售正式全面展开，全面包装，综合运用各种

推广手段，烘托并渲染销售气氛，为随之而来的强销期做准备。

⑤ 开盘后——项目品牌建构、巩固及维护。根据第一批销售情况及后续客户积

累情况，适时推出第二批、第三批房源，把销售推向一个又一个高潮。分批

推出将使宣传空间更大，同时通过一系列活动将使本项目的知名度、记忆度

和美誉度不断增强，从而树立良好的项目品牌和口碑。

碧水家园二期营销策划书

五、碧水家园二期推广策划

（一）营业推广（售楼处及工地现场包装）

1、售楼处门前包装

（1）精神堡垒

精神堡垒建议树立在门前新都路绿化带内，以项目案名、LOGO等为元素，设计成体现楼盘精神内涵的柱状体，可采用内打光形式。

（2）广告牌大喷

指新都桥南堍、售楼处门前东北角的一块大喷及东南角围墙内的一块大喷，东北角大喷基本维持目前江滨公园规划画面及文字即可，东南角围墙内大喷需根据销售节点而更换不同的广告宣传内容。

（3）门前绿化、美化

门前东南角辅道旁的假山和土堆有现成大树，建议把上面及旁边的杂草和野生小灌木清除，对大树进行美化修剪，同时清洗假山并适当部位铺上草坪（甚至还可在销售重要节点及节假日进行亮化美化等），使之焕然一新，以迎接售楼处重装亮相，成相得益彰之势。

（4）其他

售楼处指示牌等。

2、售楼处内部软装

（1）橱窗/玻璃门装饰条设计

售楼处装修完毕后，在玻璃门及四周玻璃墙上贴装饰条（腰线），内容为案名+LOGO及项目主打广告语。

（2）室内功能分区建议

建议售楼处室内展示区部分设置销控台、沙盘模型区（含宣传片播放设施）、工程样板间、洽谈区、绿化休闲区（喷泉位置）等。

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（3）室内销售道具/工具建议

① 工程样板间软装建议

建议简约装修风格，配备建材设备、智能化设施等实物或模型（最好能当场试验）。

② 展板/挂板

有机玻璃板或KT板等，内容为项目的“规划篇”、“建筑篇”、“户型篇”、“ 配套篇”、“景观篇”、“物管篇”等，或者分为“繁华篇”/“5分钟生活圈篇”、“自然篇”、“精致篇”等内容。

③ 折页

三折页或四折页设计，图文并茂，内容着重体现项目的卖点（位置、地段、配套、景观、建筑、户型、物业管理等）。

④ 户型家配图单张

每一户型做一张家配图单张，背面可放置业计划表。

⑤ 纸杯

内容为项目案名+LOGO、形象定位语、地址、电话等。

⑥ 名片

售楼员名片，内容为案名+LOGO+形象定位语、姓名+职务+个人电话、销售热线+开发商名称+项目地址+营销中心地址。

⑦ 拎袋设计

内容为案名+LOGO+形象定位语、主打广告语+画面、销售热线+开发商名称+项目地址+营销中心地址等。

⑧ 信笺设计

内容为案名+LOGO+形象定位语、销售热线+开发商名称+项目地址+营销中心地址等。

⑨ 档案袋设计

内容为案名+LOGO+形象定位语、销售热线+开发商名称+项目地址+营销中心地址等。

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3、工地现场包装

（1）围墙广告设计

内容为案名+LOGO+形象定位语、主打广告语+画面或分项广告语（从主要卖点中提炼）+画面、销售热线+开发商名称

（2）看房通道包装

由于目前实际上没有看房通道（货车通行、晴天尘土飞扬、雨天泥泞不堪、建材堆积道路，严重影响项目形象），建议对售楼处北侧泥土通道进行平整、铺装（铺水泥路或至少铺小石子），设为看房通道。同时加快做好沿河绿化植被的种植、沿河亮化、亲水平台等以及一期入口处景观，加快小高层中样板房的装修工作。看房通道旁可设置彩旗、引导牌等。

① 彩旗

内容为案名、形象定位语等。

② 引导牌

内容为目的物及指示箭头等。

③ 楼体广告

起到醒目提示作用，内容为案名、形象定位语、关键信息告知、销售热线等 ④ 样板房软装建议

在小高层样板间的设计中应提高居室功能性，可自由组合的空间功能多种多样，独特的风格与个性张扬于某个细节间。营造和渲染窗外观景和视野开阔的生活场景，让客户从最直观的角度感受真实的生活氛围将大大加深客户对本项目小高层的印象。

由于一期小高层为大户型，因此样板房硬装及软装方面应体现新现代主义的大气和奢华。另外，样板房内可设置音像设施循环播放（如播放与水有关的中外名歌名曲或播放项目宣传片），同时每天派专人打扫样板房，保持室内干净整洁。

注：样板房具体软装建议待硬装完成后提呈。

碧水家园二期营销策划书

（二）广告策划

1、整体广告策略

根据本案规模小、房源少、总销少的特点，整体广告策略为少投入但注重广告媒体的有效性，注重开盘前一炮打响并快速形成品牌知名度、记忆度和美誉度。

在媒体选择上，以长效媒体广告为主、即时媒体广告为辅，并注重乡镇广告宣传。

在具体宣传对象上，向小高层倾斜。

① 本项目二期广告宣传总体精神：

倡导一份轻松、和谐、人性的生活意识；

追求一种积极、健康的生活方式；

拥有一份繁华与自然兼得、尊荣与恬适共生、进退自如的人生感怀；

创造一个生态、阳光、公园、水岸、出则繁华入则静美的生活领地。

② 本项目二期广告基调：

根据本项目二期建筑、户型、景观、配套、物管等方面的特色或卖点，总体广告基调定为绿色生态、阳光健康、精致而人性；小高层广告基调可定为自然之中繁华尊崇。

2、分阶段广告计划、媒介组合计划

（1）广告媒体选择

分阶段广告结合工程、销售节点及时事等进行。广告媒体以户外广告牌（含乡镇广告牌）、项目附近主干道灯旗、短信、直邮DM及下乡派发DM为主，以报纸、电视和网络为辅。

另外也可考虑在银行、邮局、宾馆、酒店、各高档休闲场所设点宣传，长期放置易拉宝和DM。

（2）各营销阶段广告诉求主题

① 强化蓄水期——以形象推广（“都市繁华”、“5分钟生活圈”、“江滨公园”）

结合农村活动广告、国庆促销广告等为主。

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② 认购——产品品质、功能诉求（“精致舒适”系列）。

③ 产品说明会——产品（规划、建筑、景观）说明兼客户联谊（抽奖活动）。 ④ 二期一批开盘——开盘预告、当天开盘信息、开盘后火爆效果。

⑤ 一批开盘后——品质生活、居住模式、信息告知等为诉求重点。

⑥ 元旦答谢抽奖活动——答谢广告。

⑦ 1月二期二批推出——信息告知广告。

⑧ 春节前优惠促销活动——信息告知广告。

⑨ 3、4月业主联谊会或旅游活动或江滨公园婚纱摄影活动——软文报道、活动

信息告知广告。

⑩ 5月二期三批推出——信息告知广告。

7月答谢活动或游泳比赛——信息告知广告、新闻报道、软文等。

（3）各营销阶段广告宣传要点及媒体安排

① 强化蓄水期——售楼处、工地现场形象包装、销售物料准备或完善、销售员

接待流程规范化、业务培训；户外广告牌、道旗、短信广告、报纸广告、网络广告、单页派发等。

② 认购——案场布置、认购流程、礼品；短信广告、报纸广告、网络广告、农

村跨街横幅、农村广告牌等。

③ 产品说明会——会场布置、奖品；短信广告、网络广告、报纸软文等。

④ 二期一批开盘——售楼处、工地现场气氛营造、销售员业务培训、签约礼品；

户外广告牌、道旗、短信广告、报纸广告、网络广告等。

⑤ 一批开盘后——户外广告牌、道旗、短信广告、直邮DM或派发DM、报纸广

告、网络广告等。

⑥ 元旦答谢抽奖活动——短信广告、报纸广告。

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⑦ 1月二期二批推出——户外广告牌、道旗、短信广告、直邮DM或派发DM、报

纸广告、网络广告等。

⑧ 春节前优惠促销活动——短信广告、报纸广告。

⑨ 3、4月业主联谊会或旅游活动或江滨公园婚纱摄影活动——短信广告、报纸

广告、报纸软文后续报道等。

⑩ 5月二期三批推出——户外广告牌、道旗、短信广告、直邮DM或派发DM、报

纸广告、网络广告等。

7月答谢活动或游泳比赛——短信广告、报纸广告、现场新闻报道、报纸软

文后续报道等。

3、广告效果统计分析

广告效果统计分析以广告发布后一周内来人、来电量统计为主，也可设计专门表格询问访客得知项目信息的途径等。

附：碧水家园二期开盘前报纸广告及户外广告牌文案创意：

开盘前报纸广告及户外广告牌以“城中心运河边小家碧玉”征婚、订婚、公开亮相、结婚等文字、画面创意加以宣传，既吸引人注目也符合本项目特征和特色，同时后期也可进行“送婚纱摄影券”或“江滨公园免费婚纱摄影”等炒作活动。运用此创意的理由如下：

●“小家碧玉”的意思是小户人家年轻美貌的女子，她温柔而活泼、楚楚动人、秀而不媚，寒而不清，享受着凡俗尘世间实际的爱情，上得厅堂下得厨房，给人以精致、贴心、内外兼修之感，近义词为“窈窕淑女”。

而本项目二期规模小但精心规划、优美的环境、成熟的配套、现代而雅致的建筑、精致合理实用的中小户型、贴心而人性化的物业管理，处处透露出精致成熟之美，犹如城中心运河边的小家碧玉，可谓“关关雎鸠，在河之洲，窈窕淑女，君子好逑”。

●让人产生联想并形成品牌记忆：城中心运河边小家碧玉就是碧水家园，碧玉就是碧水，也就是新通扬运河、江滨公园。

碧水家园二期营销策划书

●二期中小户型，符合年轻人结婚购房之需，广告创意中的“征婚、订婚、结婚”也暗含对这一需求的渲染和激发。

●广告创意中的“征婚、订婚、公开亮相、结婚”正好契合二期预约、认购、产品说明会、开盘等节点。

●美丽温柔、既上得厅堂又下得厨房、精致、贴心、内外兼修的小家碧玉是绝大多数男子的梦中情人；而碧水家园如同这类小家碧玉，也是消费者梦寐以求，可以安心、舒心、怡心地相伴一辈子的理想住宅。

广告创意构思如下（详细文案和设计另呈）：

① 认购前一周：城中心运河边小家碧玉之征婚/约会篇；正文部分为主要卖

点（成熟、精致、美丽自然）的形象化提炼，画面可为“楼

盘效果图及亲水平台上犹抱琵琶半遮面的江南古装女子”等，

其余卖点随文。

② 认购前三天：城中心运河边小家碧玉之订婚预告篇；正文部分为“仅需

下XX万元聘礼，小家碧玉娶回家”，画面可为“楼盘效果图及

亲水平台上戴面纱江南古装女子顾影自怜”等（卖点随文）。

③ 产品说明会前三天：城中心运河边小家碧玉之公开亮相篇；正文部分为

“娘家、婆家见面会”，画面可为“楼盘效果图及小家碧玉在

亲水平台回眸一笑两酒窝”等（卖点随文）。

④ 开盘前三天：城中心运河边小家碧玉之结婚喜帖篇；正文部分为“结婚

预告”，画面可为“楼盘效果图及小家碧玉在发喜帖”等（卖

点随文）。

⑤ 开盘当天：城中心运河边小家碧玉之盛大结婚篇；正文部分为“结婚贺

喜”，画面可为“楼盘效果图及穿婚纱或中式婚礼服的小家碧

玉、新郎、礼花、花车、香槟”等（卖点随文）。

⑥ 开盘第三天：城中心运河边小家碧玉之回娘家篇；正文部分为“婚礼效

果、回娘家等”，画面可为“楼盘效果图及小家碧玉与新郎在

亲水平台上” 等（卖点随文）。

碧水家园二期营销策划书

注：“城中心运河边小家碧玉”可视为本项目二期的拟人化形象/意象。 同时期户外广告牌宣传内容可随之进行更换。建议认购、开盘礼品为本项目LOGO形状的碧玉真品（上面镌刻“碧水家园”），体现档次感，也符合项目“碧水”及城中心运河边“小家碧玉”的意象。同时，开盘时女售楼员可穿中装礼服或戴丝巾且化淡妆（作为“小家碧玉”的结婚伴娘）。

（三）活动策划

1、整体活动推广策略

根据本项目规模小、房源少、总销小的特点，整体活动推广策略为少投入但注重活动的有效性，与广告形成互动，提高本项目品牌知名度、记忆度和美誉度。

在活动种类的选择上，销售类活动（如认购活动、产品说明会、开盘活动、优惠促销活动）结合联谊类、公益类活动（如电影下乡、业主答谢/联谊/抽奖/旅游活动、业主在江滨公园免费婚纱摄影活动、冠名赞助市体育局在江滨公园举办的游泳比赛）等。

在活动推广对象上，可适当向小高层倾斜。

2、分阶段活动计划

结合工程、销售节点及时事等，本项目二期的主要活动拟定如下： ① 强化蓄水期小高层促销活动——进行中。

② 强化蓄水期电影下乡及下乡派发DM活动——进行中。

③ 认购活动——认购方案及表格、认购流程、案场布置、赠送礼品等。

④ 产品说明会——开发商及合作单位对本项目产品（规划、建筑、景观）的说

明兼客户联谊/抽奖活动、会场布置、奖品等。

⑤ 开盘活动——活动方案、流程、案场布置、销售员业务培训、签约礼品等。 ⑥ 元旦答谢抽奖活动——活动方案、流程、案场布置、奖品等，为二期第二批

的推出作准备。

⑦ 春节前优惠促销活动——折扣、送礼、“老带新”优惠、团购优惠、限量特价

房概念等。

⑧ 业主联谊会或旅游活动——3、4月春暖花开之时举办业主联谊活动或旅游活

动，为二期第三批推出作准备。

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⑨ 3、4月份婚纱摄影活动——“找一个公园居住，面朝运河，春暖花开”。。。。。联合婚纱摄影公司，免费为业主在江滨公园里拍摄婚纱照或赠送婚纱拍摄券（仅在江滨公园里拍摄才免费）。

⑩ 7月游泳比赛——“观赏江滨公园美景，畅游洁净通扬运河”，为聚集人气、体现本项目江滨公园美景，可联系市体育局，由碧水家园冠名赞助，举办畅游新通扬运河比赛这一全民健身活动，游泳比赛起点可设在碧水家园旁新通扬运河的对岸，终点和颁奖点可设在碧水家园亲水平台（如无操作可行性，则可举办业主答谢活动）。 3、活动效果统计分析

活动效果统计分析以活动后（广告后）一周内来人、来电量统计为主，也可设计专门表格询问访客对于最近活动的知晓情况等。 附：二期一批开盘前营销推广明细表

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六、碧水家园二期总体销售计划及定价策略

1、推售周期——项目阶段销售的划分及周期分析 20xx年 20xx年

① 二期分三批推出，以有更多的宣传空间和价格“低开高走”的可能性。 ② 二期第一批推出40-50套，开盘前大量广告，力争年底前（即两个月实际销售期内）第一批基本售完。

③ 二期第二批推出70套左右，在20xx年元旦后、春节前（20xx年1月25日前）推出，力争在四个月内销售80%以上。

④ 二期第三批推出最后60套左右，在20xx年4月底或5月初推出，力争在三个月内销售80%以上。

⑤ 20xx年8月后进入尾盘销售阶段，届时再作最后促销发力工作。 注：在二期销售周期内，不仅使二期基本销售完毕，同时也要把一期剩余小高层大户型基本去化。

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2、价格策略 建议碧水家园二期价格采用“低开高走”策略。理由如下：

（1）对岸的金城银河之春的综合素质与本项目相差不多，而目前其价格略低于

本项目一期价格；尤其是碧水家园一期小高层大户型销售困难，固然有当地居民不太接受小高层的缘故，但总价偏高、超出消费者承受力的原因也显而易见；

（2）碧水家园与大多数楼盘相比，除了亲水、江滨公园优势外，在到市中心的

实际交通、实际距离、周边生活配套方面相差无几，而在小区规模、整体规划、建筑品质、小区内配套、小区景观、物业管理、品牌效应等方面处于下风；

（3）目前国家及周边区域宏观经济形势及房地产形势偏紧、市场犹豫观望气氛

严重；

（4）江都前两年房地产价格飞涨，透支了江都居民的购买力，目前房价收入比

较高；

（5）江都城小而总体住宅供应量大于需求量且大盘林立，当前江都房产市场竞

争到了一个白热化地步，而由于目前房价超出多数居民心理承受能力，今年江都城区住宅销售量小于去年已成定局；

（6）当前江都城区楼盘纷纷打折、优惠促销，除少数楼盘尾盘9.9折或9.8折

以外，多数综合素质较高的楼盘都采取9.6、9.5折促销，少数前期定价较高的大盘以优惠3万元/套（9.2折左右）、甚至优惠8-9万元/套（约

8.5折）的大力度促销。

目前江都城区楼盘对江都客户最具吸引力的是，在保证品质的前提下，价格因素占了很大作用。因此，碧水家园二期价格宜采用“低开高走”策略。“低开”既能在一定程度上避免市场日后可能的全面下滑带来的冲击，也能在大多数消费者能力范围内以较高性价比达到二期第一批的市场追捧和顺利去化。如果效果良好，则可根据情况伺机在第二批、第三批适当调高价格，过渡到“高走”阶段，从而掌握主动既快速去化又实现利润最大化；如果效果一般，则也可以有平稳发展的余地。当然，“低开”的部分应为二期第一批靠后多层中相对较差楼层和套型，而把一部分较好房源销控起来。同时，一期小高层大户型应加大促销力度。

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3、二期一批价格定位

碧水家园有亲水（新通扬运河）、江滨公园、与市中心心理距离较短等卖点，但从亲水性及到市中心的实际距离来看不如河对岸的金城银河之春（南面临河），只有江滨公园这一卖点为金城银河之春所不具备（但银河之春沿河绿化带景观也较好），而其他诸如规模、规划、建筑、户型、小区配套、小区内部景观、物业管理等综合来看两个楼盘差不多，因此碧水家园二期的均价不应比银河之春高。

另外，碧水家园与其他大多数楼盘相比较，除了有亲水、滨江公园特色外，到市中心的实际交通距离都相差不多，而在规模、规划、建筑、外部生活配套、小区内部配套、小区内部景观营造、物业管理等方面，碧水家园基本均处于下风，因此碧水家园二期均价定在城区住宅楼盘总体上的中上价格水平为宜。

建议碧水家园二期5+1多层及11+1小高层均价定位采取市场竞争定价方法即由“竞争楼盘综合品质评测”、“竞争定价评估”等组成的市场竞争定价体系：

（1）竞争楼盘综合品质评测及本项目竞争定价评估

竞争楼盘及本项目综合品质评价及价格评估是结合目前房地产策划界最新的定价方法而创立的一套房产品市场定价体系。

① 竞争楼盘综合品质评测要素表

（其中“权重”是指根据江都城区房地产实际情况而定的一般消费者购房决策因素中除

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② 竞争楼盘及本项目综合品质原始评分表（根据各个竞争楼盘体现品质的要素

③ 主要竞争楼盘及本项目综合品质加权评分表

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④ 部分竞争楼盘多层及小高层均价表

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⑤ 碧水家园二期普通5+1多层竞争定价评估表 （均价单位：元/平方米）

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（2）碧水家园二期5+1多层及11+1小高层均价及差价确定

碧水家园二期5+1多层均价定在3505元/平米左右；2楼价格=1楼价格+200元/平米；3楼价格=2楼价格+100~150元/平米；4楼价格=2楼价格+20~50元/平米；5楼价格=1楼价格-200~300元/平米；阁楼价格为1500-1800元/平米；边套与中间套差价在15-30元/平米。

碧水家园二期11+1小高层均价定在3798元/平米左右；楼层价差在50-60元/平米（适当拉大1-4层差价以使小高层1-4层价格与多层1-4层价格相当及适当拉大8-10层价格）；西边套比中间套约低10-20元/平米，东边套比中间套约高10-20元/平米。

20xx年10月4日