20xx年生产力促进中心快报的

填 报 说 明

根据科技部的有关要求，20xx年生产力促进中心快报的填报工作已经开始，关于填报有以下几点需要说明：

1、报告期：20xx年1月31日至20xx年10月31日

2、请登陆中国生产力促进中心协会会员网（http://www./tongji_3.asp）网址，下载生产力促进中心统计报表系统。

3、进入报表系统，先点击“设臵数据源”，选择安装目录下的“SclHZ.gay”文件，然后输入用户名“scl”密码“scl”，点击“ok”按钮，即可开始填报，填写生产力促进中心名称时要求与公章一致。

4、系统弹出“录入数据确认窗口”，在这里选择录入数据年份、是快报数据还是年报数据，此次填报的是快报，选择完毕点击“OK”后进入基础表录入界面。

5、调查表填报时，请核实中心基本信息中“批准文号”请填写该县（市）批准建立该生产力促进中心的批准文号。“联系电话”尽量填写负责人的手机号以方便联系。表中有下拉选项的指标一定要选，否则系统将会选择默认值作为填报内容。

6、请注意表中所有与资金相关的数据单位均为千元。

7、数据填报完毕后，点击“数据上报”中的“生成上报数据”，并进行校核，校核通过以后即可上报中心数据，中心密码为ID码。

8、上报材料：快报只需上报电子版。

9、上报时间：请于11月20日之前填报完毕并提交。

10、数据填报过程中请做好数据质量控制，发现问题请及时纠正，保证数据的真实性、准确性。

11、联系电话：0311-85813216 张 薇

河北省科技评估中心

二〇一二年十一月七日

第二篇：20xx年10月第5周市场快报

房地产市场快报 主办单位：营销管理中心

20xx年10月第5周 （10月27日-11月2日）

【宏观政策】 ................................................................................... 2

u 江苏镇江规定子女买房还贷可动用父母公积金........................................................... 2

u 香港楼市再推新政 非港籍人士购房印花税提至35%................................................ 3

u 澳门楼市新规：非本地人买房加收一成印花税........................................................... 4

【行业资讯】 ......................................................................................... 4

u 地方再密集微调 楼市或筑底升温 ................................................................................ 4

u 多地公积金贷款政策集中松动 加速刚需入市............................................................. 6

u 上市房企“不差钱” 当下楼市仍处“盘整”阶段..................................................... 8

【楼市行情】 ....................................................................................... 10

u 楼市成交整体回暖 趋势未变 ...................................................................................... 10

u 百城房价连涨五月 十大城市房价坚挺 ...................................................................... 11

u “押宝”四季度 郑州各大房企现推盘热................................................................... 12

u 郑州住宅库存量告急 .................................................................................................... 14

u 郑州非住宅库存风险信号频闪 .................................................................................... 16

【行业观点】 ....................................................................................... 18

u 观点时评：“金九银十”房价上涨再成空................................................................. 18

u 观点时评：现阶段仍是自住的最佳购房“时间窗”................................................. 20

【房企动态】 ....................................................................................... 21

u 一线城市房地产项目集中挂牌 连年亏损国资撤离................................................... 21

u 抢滩布局，外来房企“战”中原 ................................................................................ 23

【宏观政策】 u 江苏镇江规定子女买房还贷可动用父母公积金

扬子晚报 2012-10-31

公积金政策关系到很多家庭的住房问题，因此它的变动和调整也备受关注。为充分发挥住房公积金制度促进住房保障和住房合理消费作用，进一步提高住房公积金的使用效率，镇江市近日推出新的公积金政策。其中包括，子女买房父母可成为共同还款人，“多余”公积金可用来还商贷，公积金可用于支付物业费等等。从该市公积金管理中心获悉，新政将于明起开始正式实施。有专家表示，此举将可以缓解部分职场新人的“购房难”，也将在一定程度上促进房地产市场消费。

新政1 ：90平方米以下 80%可申请公积金贷款

为了发挥住房公积金的住房保障作用，调整后的政策对购买普通自住住房，首次申请住房公积金个人住房贷款的给予了充分的保障。其中90平米以下的首付20%，其余80%可以申请公积金贷款。

新政2 ：子女以自己名义购房 父母可成为共同还款人

为了进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷，有效提高新就业人员住房消费能力。

新政3： 住房公积金账户余额可提前归还商贷

为了进一步提高住房公积金使用效率，可以申请提取公积金账户余额提前部分归还住房贷款，有效减轻职工还贷压力。提前部分归还住房贷款顺序为首先转账归还住房公积金个人住房贷款，其次转账归还商业购房贷款。在住房公积金个人住房贷款未结清前，只能优先归还住房公积金个人住房贷款，不得他用。

新政4 每年可提取一次公积金支付物业费

为了适当扩大住房公积金提取使用范围，保障住房消费。新政策允许每年提取一次住房公积金，支付镇江市行政区域内的一套自住住房物业管理费。

其他新政速览

取消两年留置审查

镇江新政还规定，男性满50周岁、女性满45周岁，与单位终止劳动关系，后未重新就业的可以申请提取住房公积金。

2

取消合同公证

这次政策调整，也优化了贷款办理流程，取消合同公证，减少贷款办理环节，缩短贷款办理时间，降低贷款办理费用，进一步方便职工使用住房公积金个人住房贷款。

完善职工账户转移办理手续

镇江新政策规定，在职工账户已封存在原单位或原单位长期欠缴的情况下，职工持转入单位出具的转移通知书和劳动合同书也可办理账户转移。

u 香港楼市再推新政 非港籍人士购房印花税提至35% 观点地产网 2012-10-28

10月26日，香港政府决定自10月27日起推出针对楼市的新措施。将提高针对炒楼的额外印花税，买楼半年内转手须征收成交价20%的额外印花税。此外，非香港永久居民及公司买家须再征收15%的额外印花税。按此计算，内地买家若在半年内短炒香港豪宅，税费成本将接近四成。此前内地短炒香港豪宅所有税费相加最高仅需不到两成。

香港楼市新政规定，在原有基础上提高房屋交易印花税税率5%，即物业持有期为6个月或以内的，税率由原来的15%上调为20%，持有期为6～12个月内的，税率由原来的10%上调至15%，持有期为12～36个月的税率由5%上调至10%；同时香港非永久居民和非香港注册公司还需额外负担15%的印花税。

香港特区政府财经事务及库务局局长陈家强27日表示，特区政府拟推出的新印花税政策是为了让香港楼市的需求、供应及交投都来自用家主导的市场，以达到楼市健康发展的目标。

陈家强表示，长期来看，额外印花税会减少短炒的投资者数量，需求方面减少，相对的供应也会减少，但如果市场由用家主导的话，供应将来自新楼盘的推出，加上用家本身的供应，比如“楼换楼”，各方面都会令楼市更健康地发展。

资料显示，特区政府曾在20xx年11月推出额外印花税，使得20xx年香港楼市全年成交量大幅下降。

然而，据专业数据显示，这两年之内香港楼价飙升，虽然成交量下降，但是12到24个月内将房产转手，需要交纳额外印花税的案例大幅增加，由3月的83宗增至9月的218宗。这基本宣告了5%印花税吓阻作用的彻底消失。

香港特区政府财政司司长曾俊华26日强调，这是在非常时期的非常措施，在楼市供求回复平衡之后，政府会考虑撤销这项措施。

3

u 澳门楼市新规：非本地人买房加收一成印花税

观点地产网 2012-10-30

澳门“关于移转不动产的特别印花税”法案将于10月30日正式生效。据此，外地人于

澳门买楼需多缴10%印花税，且按揭成数比澳门本地人低10%。

据报道，上述被誉为“新八招”的楼市调控法案，出台主要目的是遏制楼价，增加外地

人、公司的炒卖成本。该法案于10月26日由澳门立法会以紧急程序表决通过。

法案建议，收紧住宅按揭成数，外地人最少低澳门人百分之十，措施即时生效；建议特

别印花税由住宅扩至商铺、写字楼、车位；外地人、公司购买住宅单位时，再征收一成额外

印花税，其他措施尚有增加供应、优化市场运作等。

澳门运输工务司司长刘仕尧坦言，外地人、公司参与澳门市场买卖并不多，新招仅为防

患未然，呼吁居民置业要评估风险及三思。

业界、议员则指“新八招”力度温和，聊胜于无，没有回应“澳人澳地”、限价楼等市

民诉求。

资料显示，20xx年9月28日，澳门政府曾公布六大针对澳门楼市的措施，包括增加印

花税、收紧楼宇按揭、制定规范中介活动及楼花销售制度、增加中小型住宅土地供应、增加

公布市场信息、鼓励租房市场加快发展。该系列措施当年由运输工务司司长刘仕尧公布，也

被称为“刘十招”。

【行业资讯】 u 地方再密集微调 楼市或筑底升温

中国证券报 2012-11-01

从9月底开始，深圳、贵阳、西安、武汉、天津、镇江、江门等地先后对楼市政策进行

微调，这也是自国务院督查组督查楼市以来，地方政府首次密集微调政策。业内人士认为，

多地微调政策的目的，主要在于刺激楼市消费，进而缓解地方政府财政“吃紧”的局面。未

来可能会有更多的城市尝试微调楼市政策，房地产市场也将从底部逐渐升温。

新一轮政策微调启动

10月29日，广东省江门市同意开平、鹤山两县调整公积金贷款额度的申请。按照调整

后的额度，首套房贷款最高限额统一提高到一人25万元，两人或以上50万元；二套房贷款

最高限额为一人20万元，两人或以上40万元。几乎与此同时，江苏镇江市推出新的公积金

政策。其中包括子女买房，父母可成为共同还款人，公积金可用来偿还商贷、支付物业费等。

4

除上述两地外，深圳已在今年9月28日上调公积金贷款最高额度上限。武汉则在10月24日发文，除上调二手房公积金贷款最高限额外，还规定异地购房可动用本地公积金进行还贷。

9月下旬以来，多城市通过微调公积金政策的方式对楼市政策进行调整。而自“新国八条”出台至今，已有近30个城市调整公积金政策。

在近期地方政府微调楼市政策的尝试中，公积金并非唯一切入点。10月25日，天津房地产交易资金监管中心发布公告称，住房交易网签首付可分两次交纳，但首付款不能低于总房款的30%。贵阳则在10月初推出新政，规定购买首套房可享受相当于本市户籍的就业、入学和就医等同等待遇。据不完全统计，最近一个月，已有近10个城市对楼市政策进行微调，刺激楼市消费的意图明显。

更多城市或尝试微调

从本轮政策微调的方向上看，促进楼市消费无疑是首要目的。业内人士认为，这也是地方政府意图通过刺激房地产市场回暖，缓解地方财政压力。财政部统计显示，受商品房销售额累计增幅较低的影响，前三季度房地产营业税减少6亿元，下降0.2%。国家统计局数据显示，同期全国土地成交价款为5309亿元，下降11.0%。

值得注意的是，在财政收入减少的同时，大量地方债务到期将进一步加剧地方财政压力。国家审计署的报告显示，截至20xx年底，地方政府性债务中，约1.84万亿元需要在20xx年偿还。

除进行微调政策的尝试之外，从今年7月开始，地方政府密集推出住房用地，在刺激土地市场回暖的同时，也增加了土地出让收入。中国证券报记者此前在调研中发现，一些地方政府甚至向开发企业预征数年后的房地产税收。

业内人士认为，在不触及楼市限购、限贷等政策“红线”的情况下，地方政府的微调尝试被允许的可能性较大。事实上，从去年下半年以来，在微调楼市政策的40多个城市中，只有少数被叫停。该人士还认为，为刺激楼市升温，预计未来将有更多的城市尝试微调。 市场将筑底升温

链家地产统计显示，从楼市“限购令”推行以来，一线城市的新房成交均价上涨不足5%，政策成效明显。但新政同时也在抑制市场交易，统计数据显示，今年以来的市场形势不佳，虽然二季度以来一度出现热销局面，但此后的楼市“金九银十”再次陷入低迷。多数分析人士认为，今年全年的成交情况可能不尽如人意。

楼市调控政策也在影响市场供应。国家统计局数据显示，今年前三季度，全国房地产投资增速、土地购置面积、新开工面积等指标都出现负增长。

市场人士认为，为保证市场供应，并刺激房地产消费，未来楼市调控政策可能趋于温和，并从行政化手段逐渐过渡到市场手段。

5

不少分析人士还认为，在国务院督查组回京后，高层虽不断表态坚持楼市调控不放松，但至今并无更严厉的政策出台，意味着“政策底”已经出现。因此，微调楼市政策的行为将被默许，并可能越来越多出现。

今年下半年以来，不少大型房企在土地市场频繁拿地，显示出“抄底”意图。部分房企负责人在接受中国证券报记者采访时表示，楼市的一系列指标在探底之后，市场将进入筑底期，并有可能在明年进入逐步升温阶段。

u 多地公积金贷款政策集中松动 加速刚需入市

每日经济新闻 2012-11-01

握在地方政府手中的公积金政策正成为促刚需的砝码。

“金九银十”已平平收场，成交量虽然同比增长较大，但环比却远不及今年7~8月，很多刚需仍在持币观望，而多地住房公积金政策在月末的调整，可能打破这种动态平衡。 链家地产研究部张絮告诉记者，较商贷而言，公积金贷款对购房者来说还是存在明显的优势，长期来看会有逐渐扩大的趋势。公积金贷款的使用若更加灵活，将大幅降低刚需的购房成本，会释放一部分年轻群体的购房需求。

多地公积金政策调整

公积金政策调整的最新例证来自镇江。从今天（11月1日）开始，镇江将执行调整后的公积金政策，该新政支持首套房贷款，对中低收入家庭购买普通自住房首贷公积金贷款的，不再考虑月缴存额的限制。在不突破贷款额度上限以及抵押物充足的前提下，90平方米以下房源首付20%，其余80%可以申请公积金贷款；90~144平方米的，首付30%，其余70%可以申请公积金贷款。夫妻双方最多可贷50万元，夫妻一人最多可贷30万元。

此外，镇江新政另一个亮点在于子女买房可以使用父母的公积金。为了进一步加大对新就业人员住房消费的扶持力度，新就业人员购买自住住房办理住房公积金个人购房贷款的，父母也可申请成为共同还款人，使用其住房公积金账户余额转账还贷，以有效提高新就业人员的住房消费能力。

镇江新政只是各地放宽公积金政策的一个缩影。据中原地产市场研究部监测，目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许。综合这些政策来看，上调贷款额度与放宽贷款限制是最主要的两个方向。例如，10月20日起，武汉市民可以使用公积金购买二手房，贷款最高限额由原来的40万元提高到60万元；此外，9月28日起，深圳市也将住房公积金贷款限额由原来的80万元提高到90万元。

中原地产研究总监张大伟告诉记者，与信贷政策必须上报银监会等相比，公积金政策是各地方政府可以自行决策的楼市调控政策。“公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。” 异地互贷有扩大趋势

6

在公积金政策调整中，除贷款条件和额度之外，最重要的一环在于是否允许异地互贷。自楼市调控以来，异地互贷基本处于搁置状态。之前全国可以跨省使用公积金贷款买房的仅有秦皇岛与北京之间的试点，但实际在20xx年年底就已基本陷于停顿。按照北京的限购标准，外地户籍必须有5年以上社保、纳税，因此基本也就不存在秦皇岛公积金可以到北京贷款购房的情况。

不过，近期省内异地互贷正有扩大趋势。20xx年，广州与周边7个城市一起签订了《广东省珠江三角洲城市住房公积金贷款合作协议》，在任一城市缴存住房公积金，均可在其他7个城市申请住房公积金贷款。从10月20日开始，广东省内公积金互贷的城市增加到了9个，除原来珠三角八城之外，茂名市也归入其中。

与此同时，武汉市新政也提到，职工使用商业贷款购买武汉市区以外自住房的，可以提取在武汉市缴存的公积金用于偿还该房屋的商业贷款。

但在张大伟看来，武汉和广东省的政策是明显不同的。“提取公积金与使用公积金贷款购房并非同一概念，公积金贷款最大的意义在于利率低，相当于不到商业贷款基准的七折。而提取公积金的办法很多，比如很多城市的租房、装修等都可以提取公积金。”

对于不断增加的公积金互贷城市，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，公积金的异地互贷主要是在本省内或一定区域内，主要作用是为了实现刺激本区域内自住刚需入市购房。在当前市场处于“不快不慢，不温不火”的阶段，公积金贷款低首付、低利率的优势，一定程度上也可以刺激市场成交量的稳定和回升。

跨地域互贷需加强监管

鼓励公积金贷款是目前政策暖风的主流，特别是异地互贷政策推广，其影响不可小觑。 张絮认为，对于购房者来说，公积金异地互贷相当于扩宽了资金来源渠道，特别是对于异地就业和工作时间较短的纯刚需，是明显的利好政策。此外公积金异地互贷可以使就业人员流动更加自由，同时也提高了公积金的使用率和流通率，使这项制度更加回归公益的本质。 但异地互贷如果推广也可能成为一把双刃剑，为骗补以及寻租创造空间。今年2月，住建部曾下发《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》，要求各地进一步加强住房公积金的监管，重点查处公积金骗提骗贷等情况。

“如果施行互贷的两个城市个人收入水平和房价水平相差悬殊，就会造成资金的流失和不合理利用。”张絮表示，跨地域的公积金互贷需要更完善的制度，尤其是要加强审核，应避免因制度上的漏洞出现骗贷行为。能够真正做到个人住房信息联网的城市相对具有优势，尤其一线城市实行公积金互贷的可能性还比较低。主要是住宅价格与周边城市相差较大，投资投机性需求较多，且楼市调控政策始终较为严格，很难出现放松。即便是未来允许异地互贷，可能也会设定比较严格的界限。

7

u 上市房企“不差钱” 当下楼市仍处“盘整”阶段

经济参考报 2012-11-02

截至10月31日晚，沪深两市共有128家按照证监会分类的房地产开发与经营类上市公司发布三季度财报。统计数据显示，总营业收入同比增长22%，净利润增长6 .9%，期末 现 金 及 现 金 等 价 物 余 额 增 长25%，库存增长21%。在楼市调控压力之下，开发商“以价换量”较为明显，而回笼资金后上市房企明显“不差钱”，但库存压力仍然继续加大。分析人士认为，一方面开发商境况转好后继续降价动力不足，另一方面调控政策不会放松，部分城市甚至会更紧，四季度至明年一季度楼市或将处于“盘整期”。

行业利润下滑趋势明显

统计数据显示，128家房地产开发与经营类上市公司前三季度共实现净利润356亿元，较去年同期的333亿元约增长6.9%，对应同期实现营业收入分别为2867亿元和2344亿元，以此计算利润率分别为12%和14%，即今年前三季利润率较去年有所下降。分析人士指出，虽然企业盈利水平下滑态势已经显现，但考虑到企业高地价低售价和结算的滞后性，房企盈利水平真正的下降压力还未到来。

报告期内，共有63家企业利润同比负增长，其中21家企业亏损。京投银泰因公司现有项目尚无竣工结算及销售结转，以及参股酒店出现亏损，前三季度亏损1 .9亿元。嘉凯城截至9月末实现营业总收入35.57亿元，同比下降14.44%；实现归属于上市公司股东的净利润-1 .55亿元，同比下降235.3%，预计全年扭亏为盈压力较大。

但“招保万金”四大龙头企业仍然交出了一份靓丽的业绩报告。万科A今年1至9月共实现营业总收入461 .28亿元，同比增长57.39%；归属于上市公司股东的净利润50.80亿元，同比增长41.74%。万科董事会秘书谭华杰表示，公司今年的推盘量前低后高，相当部分的推盘集中在第四季度，随着这批新盘的入市，全年销售增长当无悬念。

从保利地产和招商地产的半年报业绩情况来看，由于其2012上半年的净利润增幅均显示为负数，因此公司的业绩表现都曾让投资者担心不已。其中，招商地产今年1至6月的净利润同比下降16.89%，而保利地产今年上半年的净利润同比降幅也达到了10.16%。不过，在最新的三季报数据中，保利和招商的净利均已实现转正，同比增幅分别达到10%和16%。

金地集团今年前三季度实现的营业收入和净利润增幅均在80%以上。值得一提的是，第三季度归属母公司净利润为4.18亿元，同比增幅达到271.34倍。主要有三方面的原因，一是基数低，去年第三季度结算总量较小，净利润仅154万元；二是今年9月28日金地集团完成了星狮地产的收购给企业带来了很大的收益，第三季度营业外收入高达2.65亿元。三是今年金地集团在项目定位策略上的改变推动了业绩的提升。一向以销售中高端项目为主的金地集团，今年调整产品策略，力推定位偏低的项目，并采取降价促销等方式加快资金回笼。今年前三季度，金地集团销售均价为11720元/平方米，同比下降17.7%。

资金状况有所好转

8

从现金流来看，企业资金压力明显好转。三季度末128家房企持有现金及现金等价物余额高达2650亿元，较去年同期增加25%。经营性现金流净额继续增加，为363亿元，继二季度现金流转正之后，三季度这一数字继续扩大，较去年同期的-775亿元大幅增加。“招保万金”四家房企手中持有货币资金分为333亿元、356亿元、174亿元和188亿元。仅从数据上看，显然上市房企已经“不差钱”。

而从国家统计局日前公布的数据也可以得到印证，房地产企业资金状况好转局面进一步显现。从开发企业资金来源的构成分析，前三季度，国内贷款比重连续7个月下滑，9月由1-8月份的16.6%下降至16.1%。企业自筹资金由1-8月份的41 .9%下降至41.7%；定金及预收款比重进一步上升，由1-8月份的25 .7%上升至26.1%；个人按揭贷款比重由1 - 8月 份 的1 0 .1 %上 升 至10 .4%。可见，近期随着市场销售的持续回稳，房地产开发企业的销售回款上升明显，同时，自筹资金依旧是房地产开发企业的主要资金来源。上海易居房地产研究院分析认为，近期随着市场销售的持续平稳回升，刚性购房需求的适度释放，预计四季度这一资金指标仍将继续好转。

正因为“不差钱”，进入第三季度后，大型房企拿地速度加快。“招保万金”在三季度均有大量的拿地动作，截至季报期末，金地新增土地储备125万平方米，保利地产目前共有在建拟建项目156个，总占地面积3361万平方米。这也导致上市房企现金总量较上半年下降，如万科集团今年三季度的货币资金为333 .07亿元，环比下降29 .15%；金地集团货币资金为188.20亿元，环比下降1.11%。这从侧面表明，企业在资金充裕的情况下，开始投入资金拿地开发新项目，资金的使用效率得到很大提高。

四季度销售难有起色

截至三季度末，128家房企尚有库存14600多亿元，同比增长幅度超过两成。而上海易居房地产研究院监测的数据显示，截至20xx年9月底，20大典型城市新建商品住宅库存总量为8465万平方米，与去年同期相比增长23%，与上月相比增长6%。库存量在今年出现了高位盘整的局面，且9月库存量再创历史新高。

业内人士认为，9月份，受各大房企加大推盘与购房者理性观望这两类行为的影响，住宅新增供应量与销售量这一“剪刀差”有所扩大，导致了本月末各大房企库存滞销，逆增现象明显。9月份，20大典型城市新建商品住宅存销比为10.7，这也意味着市场需要用10.7个月的时间才能消化完这些库存。近7个月来存销比首次回升。自2月份以来，存销比持续下滑，而9月份回落受阻，扭转了这一趋势。存销比小幅回升，与9月住宅库存的逆增和交易量的疲软有直接的联系。库存去化过程受阻，加上低迷的交易量，共同抬高了本期的存销比。

上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，总体趋势来看，国家楼市调控的政策是从严的，限购限贷政策依然从紧，这样，对库存去化实际上有一个阻力。但是，各大房 企 仍 有 动 力 来 加 大 库 存 去 化 力度，市场交易需求也依然存在。四季度市场供求力量仍会有所变化，博弈双方的预期会逐步调整，预计存销比将以盘整震荡为主，但未来仍具有继续下滑的动力。

多家机构认为，在房地产调控政策不放松和严格执行的前提下，短期内房价暴涨的可能性并不存在。而在货币发行和贷款盘子相对较大，继续实行稳健的财政政策、通货膨胀且

9

CPI仍有回升，城市化仍处在高潮期的条件下，中短期内房价下跌的可能性也微乎其微。国

泰君安认为，受年末商行贷款额度紧、利率优惠幅度缩小以及房价较年初回升等因素影响，

购房者观望情绪渐增，第四季度销售难有起色。

【楼市行情】 u 楼市成交整体回暖 趋势未变

上海证券报 2012-10-30

虽然10月份楼市成交量环比可能下降，但成交整体回暖之势并没有改变。对此，多家

机构认为，在楼市成交回暖的背景下，房地产调控政策更须维持从紧态势。住建部政策研究

中心副主任王珏林也认为，房地产调控要长期持续。

10月楼市成交仍处高位

据中原集团研究中心监测统计数据显示，截至28日，全国54个主要城市的住宅成交量

合计为21.3万套，环比下调6.4%，这一成交量既是连续第三个月下调，也是最近半年来的

低点。但从最近四周数据来看，除黄金周成交惨淡外，最近三周成交量逐渐恢复，整体成交

量依然居于高位。

“预计10月全月全国主要城市的签约量在24万套左右，比9月份下调5%以上，但仍

处高位。”中原地产张大伟认为，今年5-6月楼市成交比较乐观，对价格已经形成支撑，由

此来看，未来主要城市房价再跌的可能性非常小。而且，7、8月楼市出现了量价冲新高的

状况，虽然9月、10月楼市成交有所回落，但依然居于高位。

不过，“在限购和限贷政策影响下，市场成交量很难再出现大涨，由此价格大幅上涨的

可能性非常小。”张大伟说。

中国指数研究院的有关报告也指出，预计四季度房价稳中有升，不会出现全面大幅上涨

局面。“在限购政策严格执行的情况下，总需求相对有限，部分热销项目在提价后成交量即

下降，而成交量不能达到预期，企业提价会更加谨慎。从不同城市来看，供给相对不足的一

线城市价格上涨压力较大，而多数二、三线城市供给较为充分，价格上涨动力不足。”报告

认为。

目前调控政策不会放松

“目前来看，房地产调控不可能放松，特别是限购政策，是目前房地产调控的红线，将

长期持续。”王珏林多次向记者强调。

对此，中国指数研究院的报告也指出，在房地产调控政策方面，中央将继续坚持调控大

方向以维持市场量价平稳态势。“由于当前市场对政策的动态较敏感，房价已企稳并有所上

涨，政府决策将更加谨慎，房地产调控政策仍将维持从紧取向以巩固调控成果，绝不会有调

10

控态度的放松而导致市场恐慌或动荡，因经济下行风险而放松房地产调控的期待不切实际。”报告指出。

报告预测，四季度全国多数城市成交量将出现环比温和增长，但是由于去年四季度基数较低，所以同比增幅仍将较为显著。

然而，“不同城市将继续分化，一线城市和杭州、苏州等东部二线城市的成交量多数已在6月-7月达到近年高点，预计四季度将延续三季度稳中微降的趋势，而青岛、长春等二线城市和多数三线城市，目前成交量与近年高点还有距离，四季度有继续上升的空间。”报告指出。

u 百城房价连涨五月 十大城市房价坚挺

中国证券报 2012-11-02

中国指数研究院最新数据显示，10月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8768元/平方米，环比9月上涨0.17%。这也是自6月止跌后连续第5个月环比上涨。随着销售企稳、房企业绩好转、地方政府政策微调，房地产市场升温预期明显提升。

房价指数环比连涨

从百城指数变化来看，房价指数保持连续环比回升的态势。尽管当前房价较去年同期仍有下降，但同比跌幅已经收窄。

数据显示，全国住宅价格中位数为5850元/平方米，环比上涨0.86%。但从同比的角度看，全国100个城市住宅均价仍连续第7个月下跌，跌幅为1.00%，比9月缩小0.40个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比9月上涨0.33%，与去年同期相比下跌0.60%，连续第10个月同比下跌，但跌幅缩小了0.75个百分点。

根据中指院的统计，10月百城中有56个城市住宅均价环比上涨，42个城市环比下跌，2个城市持平。环比下跌的城市个数增加了4个，其中跌幅在1%以上的有8个；环比上涨的城市比上月减少了4个，但涨幅在1%(含1%)以上的有18个，较上月增加10个。

在环比上涨的56个城市中，温州涨幅最大，达到3.74%；菏泽、新乡等4个城市涨幅在2%-3%之间；汕头、金华等5个城市涨幅在1.6%-2%(含1.6%)之间。在环比下跌的42个城市中，德州住宅价格环比下跌了3.83%；连云港、兰州、张家港等7个城市跌幅在1%-2%之间；邯郸、太原跌幅在1%以内。

业内人士指出，尽管房企在“金九银十”积极推盘，但成交情况不及预期，促使开发企业合理定价，多数城市典型项目价格趋于平稳。

十大城市房价坚挺

11

从北京、上海、广州等十大城市的表现来看，10月广州、北京(新建)住宅均价分别上涨1.04%、0.77%，涨幅相对较高；深圳、南京、杭州、成都、重庆(主城区)、武汉涨幅在0.1%-0.5%之间；天津、上海涨幅在0.1%以内。

虽然总体来看，十大城市住宅平均价格同比下跌了0.60%，但仍有5个城市的房价依然保持同比上涨。其中，广州、重庆(主城区)、北京涨幅在1%-2%之间，深圳、武汉涨幅在0.5%以内。

与新房价格相比，十大城市的二手房价格涨幅更加明显。10月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为21796元/平方米，环比9月上涨0.87%，同比更是增长了3.4%。深圳和北京二手房价格分别环比上涨1.95%和1.71%，同比增幅则达到4.01%、4.32%。

业内人士指出，近期各地政府频频进行政策微调。公积金贷款总额提高、公积金异地购房放开以及天津等地出现的首付分期付款等，均表现出政策上的松动。在房价涨势得到控制后，各地政府政策微调的积极性提升，未来可能有更多城市尝试微调楼市政策，房地产升温预期明显提高。

u “押宝”四季度 郑州各大房企现推盘热

大河报 2012-11-01

“目前业内预期四季度的推盘量还是会比较密集，成交也会持续活跃。”有业内人士认为。调控了这么久，既不存在非理性的观望，也不存在盲目购房，因此，今年的最后三个月成交量会处于较高水平。据调查显示，四季度郑州楼市的供应量的确将比平常增加一倍以上，尽管竞争更加激烈，但开发商们却惊人默契地表示，“我们，不打价格战”。

15楼盘“银十”尾发力

“金九银十”转眼结束，楼市仿佛在微凉的天气中显得有些寂静。“金九银十”房地产市场虽然没有很大的销量突破，但转暖的迹象很明了。11月是楼市传统的销售淡季，为了抢占“银十”最后时刻，众多开发商抓紧搞活动，推楼盘，这也迎合了很多购房者选房看房的好心情。据不完全统计，10月27日~28日两天的时间，郑州市内有超过15个项目开盘，其中不仅有升龙城、康桥绿卡、升龙汇金广场、怡丰新都汇、九龙城、鑫苑世家、正商新蓝钻等刚需项目，也有像伍號院、金沙高尔夫官邸、郑州国瑞城、正商红河谷、绿都温莎城堡等高端产品，以及商业项目正商国际广场、建正东方中心等。这些项目推出的新房源为购房者置业添了一把力，而开盘当天的优惠活动更是吸引了众多购房者咨询。

四季度或再现供应高峰

据统计显示，10月郑州市场开盘项目38个，11月开盘项目约31个。从开盘量的分布区域来看，郑州东西南北四个方向都有新房源入市，而在这些新房源中，有近一半的项目是大牌开发商所开发，如保利百合、城开绿城绿园、正弘凯宾城、升龙汇金广场、天伦锦城等项目。在户型方面，11月新入市的房源户型面积大多以80~110平方米的刚需户型为主，当

12

然同样也有满足改善性购房者需求的，如绿都温莎城堡，大河龙城四期颐河原筑推出的复式户型以及华润悦府推出的精装户型，可以满足不同置业者的购房需求。

虽然“银十”已经悄然过去，但郑州房地产市场的热度并没有随着消退，很多开发商正在努力加推新房源，金晨嘉园、硅谷广场、东润华景、星嘉园、亿辰山海间等新项目也将在11月亮相，使购房者在11月购房有更大的选择空间。

从供需上看，今年上半年，郑州开发商主推的中小户型以低总价的优势，受到了刚需一族的热捧。从9月下旬开始，开发商推盘量增多，一些改善型房源也集中面市。从统计数据看，今年11月份推出的商品房类型较为齐全，囊括高层、公寓、大平层、别墅、洋房、写字楼和商铺。

价格战并未打响

刚需一直是市场的主力，但经过上半年商品房成交量一再攀升后，有业内称目前刚需市场已消化差不多，存在刚需后劲不足的问题，而改善市场在扩大。纵观整个推盘情况，9月份推出房源面积主要集中在80~140平方米，这个面积段的房源可以说既满足刚需的需要也能适应刚改的需求，成为市场的“宠儿”。

对于第四季度巨大供应量下的价格走势，永威置业营销总监王刚认为，整体市场价格将保持稳定，部分城市中心项目还会小幅涨价销售。而对一些购房者所期待的价格战，多位开发商及业内人士均表示，“不可能出现”。业界的普遍看法是，开发商想趁着传统旺季，通过加大自身的推盘量，来换取较好的销量。但在价格方面，多数开发商还是会保持原来的价格来试探市场的反应。

王刚表示，对于郑州的房地产市场而言，5月份开始的回暖和金九银十是完全不同的概念，“5月开始，主要是刚需、首次置业者入市，开发商也是主推90平方米以下的中小户型为主，外围区域成交比较多。而金九银十主要是改善型需求为主，大户型和中心城区的供应量会比较多，相对而言商业和别墅的供应会增大。”

而由于下半年主要是改善型买家入市，因此王刚预测，成交套数会相比上半年少，但是总体的成交面积不见得会比上半年少多少。“开发商获得的回笼资金应该和上半年相当。”

密集推盘为抢占最后时刻

尽管调控难以放松，住建部传出消息正研究进一步强化市场调控的政策措施，但开发商对年底冲刺的期望依旧。记者了解到，无论是郑州，还是其他城市，新盘的推货量都达到了最高峰。业界认为，房地产市场下半年应该是以一个稳定的、比较平稳的态势发展。

“今年二、三季度市场成交量逐月攀升，选在下半年项目入市，确实算是一个比较好的支撑。”银基王朝副总经理齐华伟说，“市场时刻在发生变化，购房者随时有可能对你的产品不买单。”部分开发商表示，虽然楼市近期呈现回暖的态势，但高库存依然是市场隐忧，谁都没有把握断定“下半场”的行情。所以，为保险起见，现在是能推则推。

13

今年郑州的商品住宅成交量和正常年份比，差距依然很大。因此在11月、12月，开发商应该会趁着较好的市况，尽可能地赶业绩。这也让11月、12月成交量继续走高的几率加大。“目前业内预期四季度的推盘量还是会比较密集，成交也会持续活跃。”齐华伟说，调控了这么久，既不存在非理性的观望，也不存在盲目购房，因此今年的最后三个月成交量会处于较高水平。

u 郑州住宅库存量告急

东方今报 2012-11-03

连续几个月销量的高位运行，郑州商品住宅存量已经锐减。郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，截至9月底，市区商品住房累计可售面积为362.62万㎡，如果按照今年前9个月的平均销售量来计算，郑州商品住宅库存仅够消化5个多月。

商品住宅库存告急，5个多月之后，郑州是否会面临无房可售的局面？而更为重要的是，随着库存的锐减，开发商销售压力大为缓解。供求关系的改变，是否会使平稳数月的房价再度走高？

数据：库存告急→够消化5个多月

20xx年三季度，楼市在多方对政策和市场的观望中平稳度过，“稳价保量”成为开发企业的主要营销策略。整体来看，郑州房地产市场表现平稳，商品房和二手房成交量保持高位运行，房价逐步稳定。

郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，今年三季度，郑州市区商品房投放面积为311.96万㎡，同比增长11.74%；其中，商品住房投放面积为175.49万㎡，同比下降18.15%。

市区商品房销售面积为298.79万㎡，同比增长65.58%，环比增长32.25%；其中，商品住房销售面积为264.41万㎡，同比增长90.35%，环比增长17.37%。

平均到每个月，均保持了高位运行。7月、8月、9月，市区商品房销售面积分别为101.01万㎡、99.56万㎡、98.21万㎡，呈现淡季不淡、旺季平稳的行情，保持了今年3月份以来的市场活跃态势。

数据还显示，截至9月底，市区商品房累计可售面积772.86万㎡，同比增长24.34%，较6月底增长1.8%；其中，商品住房累计可售面积362.62万㎡，同比下降5.19%，较6月底下降19.34%，这是自20xx年3月份市区限购以来商品住房累计可售面积首次出现同比下降。

如果按照今年5~9月的平均销售量来计算，郑州存量商品住宅仅够消化4.2个月，即便是以今年1~9月的平均销售量来计算，现有商品住宅库存消化完毕也只需要5.3个月。而在20xx年同期，郑州库存商品房可售为11个月，商品住房可售为9个月。

14

市场的变换终究让人难以预料，年初，业内普遍对今年市场不看好，谁知目前商品住宅库存竟已降至这样一个低位。“算一算还真吓一跳，我原本以为今年的库存量会继续高企，一直延续到明年下半年呢，想不到就剩下5个多月的库存了。”郑州一家代理公司的市场负责任人说道。

原因：以价换量+需求释放

年初，若按20xx年商品房和商品住房月度销售均值计算，郑州市区商品房待售面积可销12个月，商品住房可销9.2个月。即便到了6月底，郑州商品房库存仍然压力很大，当时市区商品房累计库存面积可售11.5个月，商品住房可售近8个月。

转机主要发生在近几个月，反观今年前9个月的楼市，不难发现，5~9月的月均商品住宅销售面积维持在85万㎡左右，月均销售套数维持在9000套左右，这个数值已经与20xx年楼市全盛时期相当，极大地消化了楼市库存。

事实上，不仅仅是郑州，北京、上海等一线城市的商品住宅库存量也大为减少。9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的最低值。按照8月份签约套数14525套计算，可售去化月份仅为5个月。而去年9月1日，市场库存去化时间却高达20个月。

显然，近几个月成交量持续高位运行使得库存减少明显，为什么近几个月的楼市销量会一直高位运行呢？

业内认为，今年3月以来，开发企业普遍采取的“以价换量”策略起到了显著效果。实际上，自限购以来，郑州各大楼盘推出各种促销手段，特别进入5月份以后，众多楼盘摒弃“特价房”、“抽奖”、“低总价”等置业者认可度较低的促销方式，清一色主打“低单价”，以实实在在的低价吸引客户。

“现在来看，在郑州做开发商是幸福的，上半年的数据可以说是情理之中、意料之外，这与开发商以价换量自救、货币政策的宽松和调控没有加码分不开。”易居中国郑州公司总经理金琪昌这样评价。

“降息、降低存款准备金率等政策一定程度上吸引了部分购房者，不仅释放了一批刚性需求，还有一部分改善型需求也逐步入市，加速了库存去化率。”郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦分析。

观点：供应持续入市→缺口难现

上海某研究报告显示，截至8月底，一、二、三线典型城市新建商品住宅库存，与去年同期相比分别增长10%、25%、40%，与7月相比分别增长0%、0%、1%。

显然，一线城市正在稳步去库存；三线城市库存增幅最大，且库存仍在增加。8月份，一线四大城市新建商品住宅月度新增供应量略低于市场成交量。从最近几个月的走势可以看出，两者之间的差距正不断缩小，供应量与成交量不断趋于平衡。

15

住宅存量锐减，5个多月后，郑州楼市会不会出现无房可售的局面？房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为：现在说库存告急还为时过早，一是第四季度楼市仍会有新的供应量入市，二是购房者恐慌性观望与开发商恐慌性放量之间仍在博弈。

“目前去化的速度确实在加快，一般来说，去化时间为6个月是一个平衡期，郑州虽然已经跌到了临界点以内，考虑到接下来的11月、12月均为楼市淡季，销售量难以出现前几个月的高位运行状态，因此，出现供应缺口的可能性不大。”上官同君表示。

对供需关系的判断影响着购房者入市的计划。如果判断供不应求，人们会担心房价上涨而提前入市；如果供大于求保持比较长的时间，人们就不会有恐慌的心理。

任志强曾预言：“房价在明年3月份将会上涨。”任志强的理由是凡是土地供给低增长的情况出现，一定会形成后期的房价高增长。20xx年房地产行业土地供给和库存仍然是负增长，这将形成下一轮房价的高增长，前提是现行的调控政策没有变化。

郑州房价会不会由于库存的减少和开发商销售任务的缓解而上涨？10月24日，在河南省地产商会20xx年第三季度房地产市场分析会上，河南财经政法大学教授、城市发展研究中心主任刘社也认为，年底之前，郑州楼市降价的可能性不大，开发商没有以价换量的必要了，而出现10%以上的明显上涨，也不可能。

绿都集团董事长赵岩则认为，明年二季度，市场预期会不错。明年3月份之后，随着库存量减少，供应的不足，可能会引起房价上涨。

u 郑州非住宅库存风险信号频闪

东方今报 2012-11-01

郑州市住房和房地产管理局发布的今年第三季度房地产市场运行情况显示，按照今年前三季度平均销量计算，郑州当前商品住宅库存量仅够消化5个多月，而非住宅库存则需要消化44.5个月，创历史新高。

很明显，在库存量方面，郑州楼市住宅和非住宅的压力已经发生了逆转。

数据：现库存陡增→卖完需三年半

最近，在一家地产企业负责营销的张先生，不得不将项目推盘时间推后，因为近期争相入市的写字楼项目，让整个市场迅速饱和起来，竞争已十分激烈。

“我们企业前些年在金水东路拿了一块地，开发写字楼项目，原本计划今年下半年推盘入市。但根据目前的市场情况，推盘可能会到明年了。”张先生对记者说。

事实上，20xx年3月以后，郑州楼市一片繁荣之声，各月成交量均高位运行。然而，繁荣的背后，埋下了隐忧的种子，比如陡增的非住宅库存。

16

郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据显示，今年9月，郑州市区商品房批准预售面积122.42万㎡，同比上涨12.32%。而新批准的商品房预售面积中，非住宅达85.69万㎡，同比上涨201.09%。仅郑东新区，9月份非住宅投放量便有85.69万㎡，创单月投放最高值。

截至9月底，非住宅累计可售面积已达410.24万㎡，同比增长71.58%，较6月底增长32.57%，创下历史最高值，占商品房累计可售面积的53.08%，库存首次超过商品住房。

“正常情况下，商品住宅的投放量都要高于非住宅。但9月的数据却完全颠倒了以前的规律，显得非常‘诡异’。” 河南省房地产业商会秘书长赵进京表示，若按今年前9个月非住宅的月销量均值计算，目前市区的非住宅累计可售面积可销售44.5个月。换句话说，足够在郑州卖三年半。“从商会监测的情况看，非住宅库存量主要是写字楼。商铺的销售情况还不错”。

现状：新品入市+同质化严重+销售不振

数据显示，9月份，郑州市区住宅卖了9089套，而非住宅只卖了811套。这对于410.24万㎡的存量而言，显然远远不够。

“今年，已有7家位于郑东新区、主打写字楼的企业联系我们，希望易居中国代理这些写字楼销售。我们一个也没敢接。” 易居中国郑州公司总经理金琪昌说，“郑州写字楼市场的价格、租金都在往下降。”

对于目前写字楼的行情，金琪昌认为，写字楼的项目利润肯定无法达到开发企业的预期，降价、差异化也不能解决根本问题，短时期的痛是必然的。

河南财经政法大学教授刘社说，自20xx年开始，郑州商业地产的开发量就已经有了快速增长的趋势。

“郑东高铁站西广场就有一二十个写字楼项目已动工或将动工，东广场还有很大的体量等着释放。像这样的写字楼项目集中井喷现象，在全国来说，也是十分罕见的。” 金琪昌说。

然而更为严重的是，郑州写字楼的大规模积压，还仅仅是一个开始。“未来一段时期内，非住宅项目仍会大量入市，进一步拉高市场库存量。”刘社说，二七新区开建、石武高铁开通、龙湖注水，引发了郑州新一轮的写字楼投资热潮，“但这里面有一个严重的误区，大家都在提5A、甲级标准，同质化非常严重，销售情况却不好”。

绿都集团董事长赵岩也表示：“大家都在建高档写字楼，实际上郑州市场对高档写字楼的需求量有限，市场很容易饱和。”

金琪昌告诉记者，东区写字楼价格已经下降了15%，后市更不乐观。第一个降价，且卖得不错的开发商，目前的去化率也只有1/4~1/3。其他的更不乐观。一方面是库存的高企，另一方面是销售的不振，郑州非住宅市场的风险信号频闪，阵痛期在所难免。

支招：商务中心地位→需求还会加大

17

赵进京表示：“虽然郑州市目前的商业地产库存压力很大，不过未来的升值空间还是有

的。尤其是郑东新区，作为商务中心，随着高铁商圈的成熟，物流功能的增强，会有很大的

需求。”一边是非住宅库存高企，一边却是大量的新投放，非住宅的高库存究竟该如何消化？

住宅禁商？

“如果郑州能够做到住宅禁商，将从根本上解决商业地产高库存的难题。” 房地产实

战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君表示。他的说法得到了不少业内人士的赞同，

易居中国郑州公司总经理金琪昌表示，这方面可以参考上海的做法。“当时上海的写字楼库

存也很严峻，陆家嘴的写字楼空置率达到60%，为了缓解这一状况，上海市政府实行了这一

政策。”

不可一刀切

刘社则把问题进行了延伸，“小企业搬进写字楼能不能存活，是个问题。”郑州可以分

阶段分层次来解决这一问题，每年企业年检时，考察其运营发展情况，对有实力的企业督促

其尽快搬出，对于一些弱小的企业，可以给出过渡时间。

政府严把审批关

“郑东新客站附近的写字楼过多。”河南商业经济学会秘书长宋向清认为，从根本上解

决商业地产过剩，政府要给予尽量多的规划和引导，“在项目审批时要把好关。”

取消沿街商业

赵进京则建议取消一些沿街商业，发展大型购物中心，既能解决大量商业综合体的发展，

又可解决交通拥堵的老难题。

虽然去库存压力山大，但业内还是看好市场的未来，上官同君认为，随着中原经济区建

设而来的投资客，对商业地产会有不小的需求，“不用怕阵痛，房企做好产品就行。”

【行业观点】 u 观点时评：“金九银十”房价上涨再成空

今年的楼市比较有意思，年初调控压力大，市场一片悲观情绪。可是在6月份后，突然

间逆转，房价上涨成为主流导向，以前打折、优惠的楼盘也几乎全部重新调整了价格。所有

的开发商都做好了准备，要趁着这股上涨风在“金九银十”狂赚一把。于是，这个季节除了

房价被调上来了以外，还有大量的楼盘被集中推出来了，似乎秋天一到，就等着收钱了。

但是，实际情况并不尽如人意，9月份在同比增幅收窄的同时，环比方面，也与之前几

个月的高企不同，在进入“金九银十”后，成交量反而呈下降趋势。对此，中国房地产及住

宅研究会副会长顾云昌认为，“刚需购房者对房价尤为敏感，价格高了就不买。”这让以刚

18

需为噱头的楼盘大失所望，他们本来以为刚需是不太在意价格的。也是呀，在乎价格的需求能叫刚需吗？

对刚需来说，始终不变的规律是：价升量降、价降量升，合适就买，不合适继续观望。这与投资者不同，投资者关心的是价格的上涨空间，而不是现在的销售价格，只要房价能够涨，投资者就会出手，如果房价不涨，即使再便宜，投资者也不会进入。

在地产界，预言家不少，预言房价的更多。但是，如果仔细研究这些人的言论就会发现，房价涨时说涨，房价降时说降的很多。真正根据需要，根据住宅本质和社会状况对楼市进行研究，对房价进行指导性预报的并不多。比如，这次金九银十前，就有很多人说，买房的最佳时机已经到了，房价触底反弹已经不可避免，进入九月还有人说，最佳的购房时机已经过去。很多人都认为，房价下降已经不再可能，未来整体呈上升趋势，有人保守一点，加了一句，但幅度不会很大。

中央政府和领导人多次强调，楼市调控政策绝不放松，而这项政策的关键点就是打击投资、投机需求。只有自住需求的市场哪有上涨的动力？

根据某机构的统计，截至10月22日，北京新建住宅签约总套数合计为91850套，较去年同期上涨了38%，同时也已经超过了20xx年全年的成交量(90917套)。有分析人士就预计，在今年还剩2个多月的情况下，北京的新房成交量很有可能超过20xx年的11.1万套，进而创出本轮调控后的年度最高成交量。

而这个交易量的基础就是开发商上半年的主动降价的结果。一季度北京大部分项目的价格都处于最近2年的最低点，且成交主体从五环逐渐向六环转移，使得北京今年新房的成交均价20161元/平方米，较20xx年的21169元/平方米下降了4.8%。

在9月北京新房再次陷入成交量价齐跌的窘境，根据某机构的监测数据显示，9月北京市6环以外仅仅成交2780套，环比上月下降30.4%，受此影响，9月全市新建商品住宅（包含保障房）网签量为9710套，环比8月下跌了10.5%，创三季度以来单月新低。成交量萎缩的同时，成交价格也出现小幅下跌，9月新建商品住宅（包含保障房）成交均价为20793元/平方米，环比8月下跌了3.2%，同比去年8月下降8.0%。

有人认为，为完成年底销售业绩，10月将成为多数企业决战的最后期限。但是，有限的购房需求难以支撑楼市成交量再创新高，成交量稳步回落将是大势所趋，楼市四季度成交量价可能会继续面临双降的态势，房价下降的压力陡然增加。

近期北京楼市出现了部分上市房企推出特价房的现象。位于海淀区北旺西路的一个楼盘搞优惠活动，推出的特价房，每套比照原价优惠额高达约100万元。大兴一个均价为16000元/平方米的大盘项目最近也推出了20套特价房，每套总价约为200万元，单价则约为10000元／平方米。位于朝阳东五环区域的某项目还推出了15万抵65万元的优惠活动。

在江苏的无锡一个更大的降价幅度让所有人都HOLD不住了，无锡“金融商务第一街”的最南端，近日上演着一次实实在在的房价跳水，从1.6万元/平米直接降到0.69万元/平米。最近，被炒的异常火热的贵阳楼市其实就是中国楼市的一个缩影，据了解，目前贵阳正在销售的100万平方米以上的超级大盘就有13个，单是花果园项目就有1830万平方米的体

19

量，号称全国第一大盘。以花果园规划的35万常住人口为例，这样的规模足以抵得上一个中等规模县人口的总和。

贵阳总是被扣上了“鄂尔多斯第二”的帽子，会不会还有“鄂尔多斯第三”？“鄂尔多斯第四”？不管你愿意不愿意，该来的肯定会来。

u 观点时评：现阶段仍是自住的最佳购房“时间窗”

在房价连续5个月上涨的市场背景下，我们关注的是政策层面的微妙变化，一方面多地在没有实质性改变限购的前提下，通过阶段性的、小范围的局部放松限购政策，来实现刺激楼市成交量回升，限购政策基本上呈现出“明紧暗松”的市场特征，另一方面，从调控政策执行的力度及市场表现来看，仍然坚持“去投资化”，尽管市场也呈现出房价降幅收窄甚至个别项目涨价的现象，但是，价格方面仍然难以有反弹的机会。

政策层面的微妙变化也引起市场买卖双方心态的变化。

事实上，从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在在微调政策的刺激下，开发商采取“以价换量”策略市场成交量被激活，成交量持续回暖之后开发企业资金紧张的局面得到缓解，降价的动力就会逐步消失，最终会选择房价降幅收窄或涨价。而楼盘一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入的观望气氛，市场成交量出现萎缩。

十一前后的房地产市场成交状况亦是如此。具体而言，当前市场处于阶段性的观望状态主要有两方面原因：一是市场成交量回暖之后，开发企业资金面不太紧张，部分开发商或主动或被动地继续博弈市场，开发商推盘节奏的放缓供应量的减少，从而影响市场成交量及地方政府财政收入，倒逼地方政府出台“刺激”房地产市场的政策措施。

二是部分开发商利用活动营销、房展会等时机，发出楼盘价格降幅收窄甚至炒作买涨不买跌的市场涨价预期，及部分城市银行首套房贷利率恢复基准导致购房者购房成本增加，导致部分购房者进一步观望。

那么，在目前市场“阶段性”的观望状态下，缘何20xx年10月100个城市的住宅平均价格自6月止跌后连续第5个月环比上涨？笔者认为，

一是从整个市场“基本面”来看，20xx年整个1-8月，尽管全国的房地产投资同比去年同期出现首次回升的迹象，开发企业拿地规模(土地市场交易)、也包括整个商品住宅市场的销售面积和金额增速下滑幅度缩小。成交量的持续回升导致市场“基本面”开始好转，1-10月整个市场“基本面”应该继续向利好方向发展。

二是成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄甚至小幅涨价也是导致房价整体上止跌微涨的原因之一。

三是以一线城市为代表的重点城市房价环比在上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

20

数据显示，北京、上海等十大城市住宅均价为15625元/平方米，环比上月上涨0.33%，

与去年同期相比下跌0.6%。一线城市价格环比上涨0.51%，价格又有所抬头。

那么，全国百城房价连续5月上涨现象，对于当前及未来房地产市场意味着什么呢？

首先，全国百城房价连续5月上涨的整个市场背景来看，从市场“基本面”的房地产投

资、新开工面积、土地购置面积、市场销售面积及金额等几个指标来看，成交量的持续回升

导致1-10月的房地产市场“基本面”开始好转，1-10月整个市场“基本面”应该继续向利

好方向发展。在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之

前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，

这也将促使开发企业在成交量回升的之后进一步有序加大房地产投资、新开工面积，甚至重

拾土地市场拿地的热情，逐渐形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。

但是，从政策面的走势来看，尽管差别化的调控政策导致楼市成交量持续回升，开发企

业的资金面的状况也会逐渐得到缓减，但是，由于“去投资化”的限购限贷政策尚未明显松

动，因此，外来的投资投机性需求不会大规模入市，这些需求也难以对于房价产生太大的影

响，房价年内出现大幅反弹的可能性几乎没有。

从价格未来趋势角度来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降

幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在

逐步消失。从当前来看，全国百城房价连续5月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场

底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价

的市场环境。

一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了20xx年10月底至20xx年上半年

之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。尽管在去投资化的调控政策的影响下，全国房价开

始有小幅回升的趋势，今年有可能一直处于这个阶段性的“市场底”，但是，购房者已经很

难在短期内找到之前大幅降价的购房时间窗口。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠或

微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房

企由于企业年度销售业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确

实较为紧张等策略性的降价时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资

金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

从成交量趋势来看，由于“微调”政策的继续，那么也就明确地为首套房“自住需求”

进一步放量入市提供了市场机会，应该来说，现阶段仍然是自住需求最佳的购房时间“窗

口”，在这个阶段，首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升。

【房企动态】 u 一线城市房地产项目集中挂牌 连年亏损国资撤离

中国证券报 2012-10-29

21

受房地产调控政策影响，一线城市房地产市场成交量大幅萎缩，部分房企陷入不敷出甚至债台高筑的窘境。其中有国资参与的房地产企业中，国资逃离现象频现。业内人士表示，产权市场房地产交易活跃，但是由于国资退出的项目往往是盈利差、负债多，真正愿意接盘的人少。

连年亏损 国资撤离

国有独资公司上海兴城建设发展有限公司将持有上海鼎荣房地产开发有限公司1%股权在上海联合产权交易所挂牌出售，挂牌售价7250万元，且公告中提示，受让方须同意继续继承本次产权涉及标的企业的债权债务。

据悉，上海鼎荣房地产开发有限公司成立于20xx年5月，注册资本3.14亿美元，经营范围包括在受让地块上海市卢湾区打浦桥街道55街坊1/6丘内从事房地产项目开发建设，商品房销售、租赁、房地产中介咨询、物业管理。其中香港富乐国际有限公司控股标的公司，并持有其99%股权。

公司公布的财务指标连续两年净利润亏损。20xx年公司实现营收2.98亿元，净利润亏损2070.19万元，所有者权益22.33亿元；20xx年公司全年营收1753.76万元，净利润亏损2681.99万元，所有者权益12.98亿元。20xx年9月，经上海财瑞资产评估有限公司核准，转让标的对应评估价值5977.06万元，溢价21.3%。

本项目的控股股东已明确表示在同等条件下行使优先购买权，此外，公告还披露了徐家汇路618号地下商场办理大产证预计需补缴土地出让金2.08亿元，已预估在土地成本和应付账款中；20xx年5月15日瑞金二路411(A)号(A楼)、411(B)号(B楼)、徐家汇路618号1-5层及相应的土地使用权已设立抵押，抵押权人为交通银行股份有限公司上海分行，抵押期限自20xx年5月15日至20xx年12月21日，借款总额不超过人民币17亿元。

近日，天津产权交易所挂牌信息，一线房企天津松江生态建设开发有限公司100%股权将被三国资股东联合挂牌出售，售价1.03亿元。

公开资料显示，天津松江生态建设开发有限公司成立于20xx年，注册资本1亿元，经营范围包括市政、公路、土木工程项目的建设开发；房地产开发；园林景观设计与施工；以自有资金对房地产投资；商品房销售。天津松江集团有限公司、天津滨海资产管理有限公司、天津市松江生态产业有限公司分别持有公司68%、26%、6%股份。

20xx年标的公司未实现营收，净利润亏损461.83万元，所有者权益9228.23万元。截至8月底，公司净利润亏损109.73万元，资产总计6.57亿元，所有者权益8006.71万元。转让标的对应评估值10281.14万元与挂牌售价相同。

公告提出，最终受让方需在签约后20日内代标的企业偿还所欠的与公司股东间往来借款及利息。其中截至评估基准日，借天津滨海资产管理有限公司5067.66万元，应付利息707.29万元；借天津市松江生态产业有限公司7426.96万元，应付利息1733.73万元；借天津滨海发展投资控股有限公司2.56亿元，应付利息1576.58万元。

22

此外，上海奉通置业有限公司和上海江海置业有限公司合计持有的上海贤通置业有限公司100%股权及转让方对标的公司47433.92万元债权日前挂牌转让，挂牌价格为48466.23万元。转让方都隶属于上海国资委。

财务数据显示，20xx年前8月未实现营业收入，净利润3106元。以20xx年8月31日为评估基准日，资产总计账面值为48434.23万元，评估值为48466.23万元；净资产账面值为1000.31万元，评估值为1032.31万元。

意向受让方或其股权关联公司必须有在中华人民共和国境内单独开发并开业的大型综合体项目不少于3个、每个项目持有面积不少于10万平方米的相关经验。意向受让方或其股权关联公司有地铁上盖商业开发经验，意向受让方或其股权关联公司净资产不少于15亿元。本项目不接受联合受让。

市场活跃 接盘者少

今年房地产行业在产权市场的交易十分活跃。中国证券报记者粗略统计一下北京产权交易所和上海联合产权交易所每周的数据报告，发现有60%的周报披露的数据显示房地产业交易金额和挂牌金额居前。而据北京产权交易所今年半年报显示，房地产业成交金额居各行业第二，三季报则排到第一。

而看似活跃的背后，其实不然。一位产权人士告诉记者，房地产项目由于金额较大，成交一笔一般都能占到一周交易总额的前列，如果按交易宗数来算，房地产行业成交宗数还是比较低的。

而根据北交所发布的交易数据显示，今年上半年房地产业务共成交34宗，其中有中国冶金地质总局等11家非房地产主业的央企，通过北交所转让13宗房地产项目，成交额为

7.37亿元。对比一季度数据，二季度央企退出房地产业务环比仅增长不到10%。

北京产权交易所董事长熊焰公开表示，从今年业务部门的数据来看，这项业务无论从项目数量或是资产保值增值率来看增长都有限，甚至许多央企要退出却无人接盘。

业内人士表示，很多央企的房地产项目由于拿地的价钱高，在当前行情下很难出手。即使市场不好，成本在那儿，央企不会降到成本以下去承担国有资产流失的责任。即便是到交易所挂牌，也是一些比较差的项目，而且对受让方要求比较高，因此愿意接盘的人少。 u 抢滩布局，外来房企“战”中原

郑州晚报 2012-11-01

以郑州为核心的中原地区越来越成为投资兴业的热土

向二三线城市布局成效显著，全国一线房企品牌相继入郑

外来房企进军中原第一轮：20xx年左右，以上海绿地、浙江绿城为代表的企业参与郑东新区开发热潮

23

外来房企进军中原第二轮：20xx年前后，广东恒大、华润置地、万达集团等以产品复制路线布局中原

外来房企进军中原第三轮：近两年，保利地产、雅居乐地产、万科集团也开始加入逐鹿中原的阵营

在国家战略指引下，以郑州为核心的中原地区越来越成为投资兴业的热土，近日，中国最大的住宅开发商深圳万科集团进驻河南的消息就在中原楼市引起了不小的冲击波。

仔细算来，全国一线地产品牌已纷纷在郑州扎根，尽管入主中原的时间点和机遇均不同，但是这样的异地突围却使各企业获得更大利润，也加速了中原地产业不断向上的步伐。记者 王亚平

【现象】异地大佬集体入郑

10月23日，万科企业股份有限公司(以下简称万科集团)与河南省国有资产控股运营有限公司(以下简称河南国控)在郑州签署战略合作协议。

万科集团总裁郁亮说：“得中原者得天下，河南经济与人口均居全国前列，市场前景巨大，我们运筹了10年才下决心入驻。”他表示，房地产商进军新区域的最佳时机，是房价既不过低，又没有泡沫的阶段。目前河南房价水平比较稳定，房地产业已上升到了新的台阶，未来新增的1000万城市化人口又为河南房地产业带来了极大潜力。此外，与河南国控这样的当地企业合作，也缩短了1至2年认识新市场的时间。

这一消息既出，就成为中原地产人士谈论的新焦点，其内容不外乎万科将要给地产格局带来怎样的影响。

实际上，回首郑州楼市的发展，外来企业入郑并不新鲜，多年来，我们习惯称进入郑州的外地开发商为“异域大佬”，近年来，参与郑州建设的外地开发商很多，已是司空见惯的现象。

20xx年左右，以上海绿地、浙江绿城、浙江中义为代表的外地开发商带着浓郁的地方特色参与到郑东新区的开发热潮中。如果把他们的进驻比做中原地产业迎来的第一批异域大佬，那么之后的广东恒大、华润置地、万达集团等拥有领先的开发模式、走产品复制路线的房企则是异地大佬集体入郑的“第二春”。

“而随着中原经济区建设的快速发展，郑州这座城市迸发了更为强劲的活力，各功能组团有序推进，为地产业孕育了新的机会，保利地产、雅居乐地产开始于近一两年也加入到中原地产的开发浪潮中，如今中国最大的住宅开发商万科集团也被良好的前景所吸引进驻郑州，尽管从时间上看，他们是进驻中原的第三批‘异域大佬’，却有可能产生最大的影响力。”有房企负责人私下表示。

【变化】 从被动参与到主动寻找机会

在梳理外地一线房企进驻郑州的时间和机遇时，不难发现一个现象，那就是从被动到主动的心态演变。

24

几年前，在记者采访郑东新区的发展建设时，中义阿卡迪亚的项目负责人曾说过这样一段话：“新区建设之初，相关负责人到浙江招商，我们感受到郑州政府把郑东建设成为中部亮点的迫切愿望，又了解了郑州人口、经济等方面的发展机遇，最终决定在新区拿地建房。”

该负责人的话很容易说明一个问题：多年前，郑州城市发展的机遇，外界并不明知，需要政府的适当引导。而随后恒大、华润、万达、保利、雅居乐以及如今的万科集团选择来到郑州，既是企业发展战略的需求，更是对中原发展机遇的普遍看好，从而主动寻求合作，进行开发。

这样的转变，颇为鲜明，外地房企大佬纷纷在郑州谋求更多的发展机会。

20xx年5月22日，恒大地产集团就在郑州一媒体的封面，刊登出一则醒目的广告：寻求地产开发项目。之后，除了开发位于郑州文化路与东风路交会处的恒大名都，还将在新乡平原新区开发恒大金碧天下项目。

万达集团在郑州先后开发了中原万达广场以及二七万达广场，据了解，在明年初，万达集团要在郑州投资建设一个六星级酒店。除此之外，万达集团还要在郑州投资更大规模的项目，不是简单地复制城市综合体，而是从文化、旅游及其他方面入手。

北万达、南万科，是领衔当今中国地产江湖的两大巨头，如今均入驻河南，给人们带来了很多预想和期望，而万科集团总裁郁亮表示，万科进入河南后不会作为外来发展商发展，而是希望成为本地发展商。河南万科将要求干部本地化，即使不是郑州当地人也要把家搬过来，把子女教育搬过来，真正做到扎根河南。

与河南国控签订战略协议，仅仅是万科集团进入河南市场的开端。双方将先行在郑州、开封、洛阳等重点城市展开具体合作，未来将视机会在河南全省展开投资。

【战略】布局二三线城市成效显著

近两年，限购、限贷等调控政策的严厉执行，对楼市产生了巨大的影响。在推动市场有序发展的同时，调控还加速了市场分化，在大多数房企连全年任务一半都难以完成的时候，而大品牌房企的项目则一路热销。

据中国证券报报道，30日沪深两市多家大型房企披露三季报，保利地产、金地集团和中国建筑前三季度的净利润同比均实现增长，其中保利地产第三季度净利润同比增长94.96%。

而在几天前万科公布的三季度报告显示，1~9月，万科累计实现营业收入461.3亿元，净利润50.8亿元，同比分别增长57.4%和41.7%。万科董事会秘书谭华杰表示，今年第四季度公司还将有较多新盘资源入市，全年销售创新高当无疑问。

这些稳居金字塔顶尖的行业领军者业绩在不断增长，在分析这一现象的原因时，布局二三线城市的战略成为重要因素。比如郑州、济南、西安、太原等省会城市就为这些房企大佬们贡献了相当大的销售额。

25

河南财经政法大学教授刘社认为，异地开发商大举进军中原，是由于一线城市的楼市竞争过于激烈，市场利润空间缩小，逼迫实力房企异地扩张进入二、三线城市；而郑州正在加快都市区建设，为房地产业发展提供了诸多新机会，这也是吸引实力房企纷纷入郑的原因。

这些进入进入二、三线城市的房地产巨头，在资金、产品、品牌和营销上比本地开发商具有更多鲜明的优势。

比如，万科、万达、恒大、绿地等房企大都拥有成熟、科学的管理模式和相对成熟的发展模式。他们在城市间采用复制的模式，进行连锁开发，是对成功经验的最大利用和开发风险的最大程度规避。减少了开发的不确定性和开发成本，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，满足了企业快速扩张的需要。

毫无疑问，越来越多的品牌房企进入郑州，带来的国际化居住理念和领先的开发模式将让河南本土的城市化建设和地产业发展上一个新台阶，也会让未来的中原楼市竞争更加白热化，房地产项目呈现怎样的特点，市场形成怎样的格局以及本土房企该如何应对都成为新的问题。

26