小区物业系统—系统管理员子系统

可行性研究报告

拟 制 人___   ___ _____     ___

审 核 人______________________

批 准 人______________________

[二O##年十月二十一日]

 一、 引言

1.1 编写目的

伴随着我国经济的迅速发展，现代化社区在我国也飞速的成长，现在的人们已经不单单满足于简单的居住场所，而更加看中社区的环境、文化，特别是优质的物业管理。在它们中间，物业管理也是直接关系到人们生活质量、安全的重要因素。所以我们有必要利用现代化技术，先进的管理理念，开发出一套能提高物业管理质量和水平的小区物业管理信息系统。

我们的目标一是希望通过这样的一个方式来综合的反映自己的学习能力和掌握的知识，希望通过自己在大学期间的学习可以解决实际生活中存在的问题，很好地为大家服务。二是解决在物业管理链中主要的环节，即系统用户管理及日常维护等问题，可以方便工作人员的查询和统计，提高工作的效率，减少在工作中的人为因素，能够更好地为小区物业的建设起到相应的作用。

1.2 背景

a.   软件系统名称：小区物业系统——系统管理员子系统；

b.   项目任务提出者：郑付阳；开发者：郑付阳；用户：相关物业管理人员及住户；适用系统：微软公司操作系统各个版本均使用；

c.   本系统作为小区物业系统的一个重要组成部分，专为系统管理员提供便捷的服务，配合物业管理员和用户模块，为所有用户提供智能化的完美体验。

1.3 定义

物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动；

SQL2005数据库：用于存储物业信息的数据管理软件；

VS2010网页开发：网页开发工具，可以设计系统各个页面的外观和内部代码，实现用户的各种操作。

1.4 参考资料

1.   《信息系统分析与设计》——卫春红 方明编著 西安电子科技大学出版社；

2.   《物业管理概论》——王秀云主编 高等教育出版社；

3.   《软件工程》——张海藩 编著 清华大学出版社；

4.   可行性研究报告编写规范；

5.   新峰物业公司提供所有业务和管理资料。

二、 可行性研究的前提

2.1 要求

a.   功能：

系统权限管理：限制用户权限，不能随意进入任何系统：包括添加用户、修改用户、删除用户；

公告管理：进行公告发布、修改、删除、查询等基本操作；

数据备份与恢复管理：进行对系统的各类数据备份、清除等等操作；

公司的基本情况管理：浏览编辑、发布相关信息操作；

主管信箱查阅管理：及时收集各部门员工和小区业主的意见与建议。

b.   性能：优良

c.   输出：输出各项资料的数据可以是查询的结果或者是各种报表。

d.   输入：输入住户的各种资料。

e.   安全与保密要求：系统不能随意打开，要通过不同的权限来打开系统相关的内容，一般用户不能打开内部设置，只能通过查询来浏览一些基本的信息，权限最高的人才能对其进行操作，例如对历史数据的更改和新数据的添加只能是高级用户才能进行。

f.   完成期限：六个月

2.2 目标

    a. 人力与设备费用的节省；

b. 处理速度的提高；

c. 控制精度或生产能力的提高；

d. 管理信息服务的改进；

e. 决策系统的改进；

f. 人员工作效率的提高；

g. 并且通过实现本软件，能够让我们体会到以软件工程的思想开发软件，进而提高自身的软件开发规范化的意识

2.3 条件、假定和限制

    a. 建议开发软件运行的最短寿命：系统运行寿命的最小值应为两年

b. 进行系统方案选择比较的期限：系统方案选择比较的时间为21天

c. 经费来源和使用限制：无

d. 法律和政策方面的限制：无

e. 硬件、软件、运行环境和开发环境的条件和限制：在windows环境下开发 ， 在windows环境下运行

f. 可利用的信息和资源：可参考已有的应用程序和数据库管理系统

g. 建议开发软件投入使用的最迟时间：系统投入使用的最迟时间为20##年3月20日

2.4 进行可行性研究的方法

1)   问卷调查；

2)   直接去物业公司或者小区调查详细情况；

3)   在网上查找相关资料。

2.5 评价尺度

开发小区物业管理信息系统所用到的费用少，由于我们每一个人都有电脑，所以只在自己的电脑上开发，从而减少设备的投资，开发时间为三个月，系统的使用较简单，系统直观，功能一目了然，计算机水平较低的人也能很容易地进行操作。

三、对现有系统的分析

小区物业管理系统简介：

小区物业信息管理系统使针对当代社会，住宅小区越来越成为居住的主流这一市场需要而应运而生的，是为小区管理着和小区用户更好的维护小区各项物业管理业务处理工作而开发的管理软件，根据需求分析，实现小区管理业务，实现各项管理等几个方面的功能。

 对物管中心来说小区的住户的报修，住户的投诉及处理的结果信息的反馈、小区内停车场的管理、各项设备的维修等都需要考虑到。住户报修管理需要仔细的记录报修的内容，接待的人员，日期，维修的人员，费用，住户对于维修后情况的反馈等各项情况资料。投诉管理需要记录投诉人资料、投诉内容及处理过程。对于小区内车辆要有车位编号、停车户主、车位位置等记录。

采取的重大战略措施有：

1． 对楼盘、户型要有介绍

2． 对住户、房产资料要有记录

3． 对楼房的租售情况有记录

4． 对物业设备要有登记

5． 对住户的水电煤气交费进行管理，保修进行处理

3.1 处理流程和数据流程

              

对于管理人员来说，小区物业管理系统是面向小区的的各项事务，包括物业管理、住户管理、费用管理、服务中心管理和系统本身的登录，权限维护管理。

其中物业管理包括物业设备管理、仪表数据管理、停车场管理

服务中心管理包括出入管理，住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等。物管中心不但含有小区日常事项的信息，而且还包含了对查询情况的统计功能。系统管理主要是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务

3.2 工作负荷

帮助小区的管理人员对于小区的各种信息可以方便的查询、输入，及有条件的查找；帮助物业管理人员进行便捷的工作体验；让管理员轻松的统筹兼顾，为小区业主更好的服务。

3.3 人员

物业管理人员；业主；系统管理员

3.4 设备

需要多台电脑设备，供开发团队实用；

购买或租赁固定的工作环境场所；

需要服务器等硬件，进行网络测试和系统的实践，等等。

3.5 局限性

1.物业管理架构不完善，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。

2.配套设施运作不理想。小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。

3.维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。

4.物业管理经费及收费项目管理混乱。

四、所建议的系统

4.1 对所建议系统的说明

小区物业管理信息系统是针对小区管理而设计的，能实现人事、房产、客户、文档、保安、装修、维修、投诉、收费等小区的智能化管理，实现对各项资料的录入，查询，统计功能，各模块之间相互联系工作；可以提高小区物业管理的效率。

4.2 系统基本构架

小区物业系统的基本构架：

 

4.3 改进之处

a.   减少设备的费用，提高开发的速度。

b.   对数据表进行合理设计，减少数据的冗余。

c.   提高系统的运行速度，提高生产的能力。

4.4 影响

4.4.1.对设备的影响

提出的新系统对设备的要求比较低，而且对计算机的硬件设备要求不高，能适应现时的设备，现有的系统有的对设备还是比较高，未能适应大部分用户。

4.4.2.对软件的影响

现在的操作系统是Windows系统，而我们的系统所开发的软件都是微软发布的，所以我们的系统能跟现在的系统相适应。

4.4.3.对用户单位机构的影响

用vs2010网站开发模块开发软件，都是Windows网页类型，对一般人都很熟悉，所以对用户的技术水平相对低。

4.4.4.对系统运行过程的影响

系统以网页形式呈现，一般功能比较全，不会占用内存，不会影响电脑的运行速度。

4.4.5.对开发的影响

为了支持所建议的系统的开发，用户需要进行一些计算机相关的简单学习，熟悉计算机软件；为了开发所建议的系统，要建立一个数据为所要求的数据资源；为了开发和测试所建议系统而需要一些计算机测试软件；还有为了保障数据的安全和不被破坏，还要对数据进行加密和对数据进行备份。

4.5 技术条件方面的可能性

目前计算机软硬件发展已经完全可以满足本系统的技术要求，然而现有的面向对象的编程软件有很多，如Dreamwear8、vs2010等等；数据库开发软件也有很多，如SQL server，access等。我们计划用vs20##、SQL server2005两个软件来实现本系统的功能，所以本系统依靠现在的技术肯定能实现。开发本系统对人数的要求不高，只要能熟练运用以上两个软件的技术人员即可，利用现有的网络与多媒体技术在六个月的时间给我们小组做，时间相对比较充足。因此从技术方面的可行性是可以的。

五、 可选择的其他系统方案

5.1 可选择的系统方案

小区物业管理信息系统是当今社会运用很广的系统，所以市面上也有很多相关的系统，我们可以直接购买现成的系统。但由于市面上的各种各样的这类系统并不能适合所有的小区，可能有部分需要的功能但系统又没有，而且购买软件的费用相对高。

六、投资及效益分析

6.1 支出

我们选择的小区物业管理信息系统，在开发时所需要的费用是我们小组自己支出，由于我们已经有电脑，而且开发软件vs2010中文版，SQL2005数据库也有，所以我们对开发系统的支出相对低。这些都是非一次性支出，需在开发期间按月来支出。

6.1.1 基本建设投资

本系统开发周期24个周，试运行期1个周。开发周期需要开发人员若干人，试运行期需要开发人员若干人。系统所需硬件设备费1000元，网络连接设备500元。开发所需软件电脑上原有，不需要费用。耗财费电费500元。咨询和评审费，调研和差旅费及不可预见费共计1000元。

系统开发总费用为3000万元。

6.1.2 其他一次性支出

消耗材料费：每月消耗材料费按500元计算。

系统半年运行费用为3000元。

综上，系统开发和运行总费用为6000，折合1000元/月。

6.1.3 非一次性支出

假定本系统的运行期为6个月，每月的运行费用为：

（1）系统维护费。一年需要1人/月进行系统维护，维护费为6×1000=6000元。

（2）设备维护费。假设设备的运行更新期为6个月，并且6个月以后的设备价格以现价计算，则设备更新费为1000元。假设设备日常故障维护费每月600元，则总共设备维护费为3600元。

6.2 收益

系统投入使用可以提高工作效率，节省人力和物理，对省用也可进行最优化的管理，以达到最佳的经济效率和社会效率。总的经济收益为10万/年。

我们开发小区物业管理信息系统是能够为我们带来收益的，而且我们在开发系统时，减少了开支的费用，还有减少了系统的差错。在开发系统时遇到的各种问题，让我们学习了很多知识，这也是一种收益。

6.3 收益/投资分析

系统从投入的当年便可收回开发的投资成本。运行3年总的收益为30-1.86=28.14万元。从经济上考虑，本系统开发完全有必要。

6.4 投资回收周期

一年收益10万元，平均一个月为0.83万元，因此回收周期就是：1.86/0.83=2.24，约为9周时间。

6.5 敏感性分析

敏感性分析是指从定量分析的角度研究有关因素发生某中变化对某一个或一组关键指标影响程度的一种不确定分析技术。其实质是通过逐一改变相关变量数值的方法来解释关键指标受这些因素变动影响大小的规律。

(1)选定的目标：我们选择的小区物业管理信息系统是当今现代化社会很重要的一个系统，要对小区进行智能化管理，就要有一套智能化的软件，所以开发这个小区物业管理信息系统是很有经济效益的。

(2)影响因素：效率的提高、智能化能提高社会的不断进步，进行有效和能提高效率的管理，能改变社会层次。

(3)进行有关计算：从敏感性分析法的有关计算，如：单价变动20%，利润为r，单价为s，单位变动成本为c，销量为q，固定成本为f；那么单价变动前就是r1=q*(s-c)-f，单价变动后就是r2=q*[s*(1+20%)-c]-f，则利润对单价的敏感系数=（r2/r1）/20%，表示的含义是单价变动1%，利润就会变动多少个百分点。

(4)明确关键因素：从计算结果可以明显看出哪些因素对经济目标影响最大，从而明确几个最主要的敏感因素；而单价变动的因素对经济目标影响很大，所以我们要从这方面来改变这个敏感因素。　　

(6)进行综合分析、根据分析结果，应该采取有关措施，提高市场的经济效益。

七、社会因素方面的可能性

7.1.法律方面的可行性

据分析，因物业管理引起的纠纷大致可分五个方面：

Ø  第一是收费标准问题

Ø  第二是收费方式问题

Ø  第三是维修基金的收取时间

Ø  第四是代为购置安装设备中的矛盾

Ø  第五是物业管理服务内容的分歧

物业管理法中规定到：业主的利益和行为需要立法予以保障和规范，然而我们的系统能使业主和住户之间的利益方面的问题得到解决。系统能帮业主准确快速的记录和分析住户所需交纳的费用，能为住户提供交纳费用的查询与确认。这样能让业主和住户之间的矛盾得意解决。因此从法律上是可行的。

7.2.使用方面的可行性

目前信息技术和计算机硬件发展已经完全满足本系统的技术要求。随着社会的发展，电脑的普及性已经相当高了，差不多每户都有一台电脑，而且基本大部分的人都会使用电脑或者对电脑已经有一定的了解。只要有小区管理经验的人，而且会使用电脑的人就可以轻松自如的使用本系统，对系统进行各种操作。从而使小区的管理更加的便捷与有效率，更加智能化，而且也提高了小区的安全性，让人们住在一个安全而且智能化的小区。所以从使用方面来说是可行的。

7.3经济方面的可行性

在本系统的开发期，主要的开发工具为Microsoft Visual Basic 6.0中文版，后台将用到 Microsoft Office Access 2010，而这两个软件我们都有，由于在小区内部也已经具有网络系统，本系统在实施阶段将以现有网络系统为基础进行系统的实施，以减少系统后期阶段的成本。小区物业管理的附加值将是提高小区的形象，这是无法用经济价值衡量的。且系统成熟后可以将其作为商业系统投放物业管理领域。所以从经济方面来说是可行的。

八、结论

经过对各个方面的可行性分析，以及对建议开发的新系统的功能显示与使用系统所带来的好处。分析员和一些小区管理员以及一部分小区住户对需要解决的问题取得了基本的一致看法，确信了这个构思的新系统有利于住户的资料记录，小区有规律的巡逻以至小区安全性，小区维修工作更顺利的进行。让小区管理员更简单与顺利的收缴水电费和物业管理费等。为了让小区更安全，更容易管理，应开发一个更好的小区物业管理系统。而从我们的方向考虑，我们现在有人力，有设备，还加上我们已经学习了Microsoft Visual Basic和Microsoft Office Access，这样让我们有了一定的技术条件，所以我们开发小组的开发方案得到了批准，同意我们立即进行开发。