调研报告

                   

姓名：王晞

                    班级：建学060236

城市综合体调研报告—

一．    实体调研

西安李家村万达广场

1.大连万达集团，以“国际万达，百年企业”为发展理念，经过19年发展，已成为中国开发规模最大的房地产企业之一。企业率先提出城市综合体与“订单地产”相结合的发展模式，形成商业地产、住宅地产、文化产业和高级酒店的四大支柱产业体系。在全国26座城市投资开发了万达广场。

   西安万达广场是大连万达集团在西安的1号作品，总建筑面积约35万平方米，坐落于雁塔路北段8号，是一座集合了大型百货、超级市场、国际院线、数码城、电玩城、康乐设施、近三万平米的商业步行街、高档城市公寓和写字楼等诸多业态的万达第三代作品——城市综合体。

   万达城市综合体，能使多种业态互利组合，形成整体板块优势，共同吸聚都市消费资源，从而形成良性循环的都市经济生物链，为物业提供广阔的升值空间！

   在全国的25座城市内，已有43578户万达业主和万达广场周边所辐射的近2.18亿人口，正在体验着万达城市综合体所带来的新都市主义全新精彩生活。在西安，不久后的将来，城市之心必将形成新的万达商圈，并以此为半径辐射整个区域，成为区域新的创富中心。

   秉承“共创财富，公益社会”的使命感，万达集团在利己之时不忘达人，多次积极参加公益事业及社会活动，累计捐资超过9亿元，成为传递和谐生活的行业典范。

2.交通与区位状况：位于西安黄金大道“雁塔路”的重要分割点，北依西部核心物流圈火车站，南通新贵居住圈曲江新区，中间有东大街的时尚商业圈、和平门的时尚娱乐圈、新潮IT圈的雁塔路电子一条街，城际交通枢纽南二环。

3.周边生活配套：银行：中国银行、交通银行，商业银行，招商银行，工商银行，民生银行，中国人民银行，建设银行，农业银行，光大银行，中信银行；
医院：西安市第四人民医院、空军451医院、红会医院、323医院；
学校：省重点铁一中，中铁一局铁中、铁小，建大附中、附小，建筑科技大学，科技大学，市86中；
商场：秋林公司、华润万家、海星超市、人人乐超市、爱家超市，雁塔路IT一条街、长胜街社区菜市场、太乙路商业步行街、文艺路布艺市场。

           

4.功能分析：

万达一楼及地下主要有世界级连锁超市.数码城、大型电器连锁和一些小饰品店.食品店。

万达二楼主要有国际品牌百货. 神采飞扬大型电玩城。

万达三楼主要是KTV、高档主题餐厅、三万平米商业步行街、特色美食街、中外时尚餐饮，能满足吃、喝、玩、乐一条龙的所有需求。

万达四楼主要是五星级万达影城。

整体配套： 公寓、写字楼、国际品牌百货、世界级连锁超市、五星级万达影城、神采飞扬大型电玩城、数码城、大型电器连锁、KTV、高档主题餐厅、三万平米商业步行街、特色美食街、中外时尚餐饮，能满足吃、喝、玩、乐一条龙的所有需求。

二．基地调研——

基地位于陕西省西安市高新技术产业开发区，东临城市主干道团结南路，北临城市次干道唐兴路，地势平坦。

1．基地现状

2.周边环境：医院.科技园.居住区.商业建筑.工厂。

基地南面是西安高新医院，是一所投资8亿元人民币，集医疗、保健、预防、科研为一体的国际化、标准化、综合性三级医院。

基地北面是西安大天科技园。

基地东面是一配件工厂，西面是商业建筑唐鑫数码以及凯越汽车精品超市等。

在基地北面过街对面有东馨花园居住小区。

3.交通分析：

基地东面城市主干道，周边交通便利，设有自行车停车场，以便行人出行。

三．设计总结：

追求高质量、高品位的文化娱乐活动，已成为人们生活中不可缺少的精神食粮。人们企盼着有一个功能合理、质量上乘、能够享受高雅艺术、展示自身内涵的娱乐休闲场所。建设艺术中心的指导思想是：设计方案应体现中原文化特色，体现民族和时代精神，设计思想新颖，外部环境优雅，内部设施舒适，机械设备先进，具有一定的超前性，使之成为新的文化景观和标志性建筑，为人民群众提供一个休闲娱乐和享受高雅艺术的殿堂，为艺术家提供一个展示才华的舞台。

第二篇：中韩影视基地的项目调研报告

中韩影视基地的项目调研报告

各位领导：

我这里要向大家介绍的是位于威海文登市开发区的中韩影视基地项目。该项目地处文登市珠海路与金山路交叉处，地理位置比较独特，是连接中心城区及开发区的交叉地段，是将来文登市整个城区的中心位置。

通过本人对于威海房产市场及政府各项关于房产政策方面的调研，感到此项目在作为北方三、四线城市进行投资是可行的。根据测算我预估该项目整个投入是592582461元，整个销售收入（不考虑停滞销因素）是691549920元，整个项目盈利为98967459元（见下表）。

据表所示，我们的收入数（不考虑滞销因素）还是比较保守的，换言之应该乐观的讲，我们的盈利还可能存在一定的空间的。

既然作为项目运作，没有哪一家房产企业会一下子投入全部的成

本资金，而应该是滚动运作的。我本人考虑该项目的运作也应该如此。经过测算，我们认为分为2期开发较为有利。分别为第一期50亩用地（其中工业用地14.8亩，商业用地35.2亩）建筑体量为97000m2，那么根据上表计算投入总成本应为31858万元（其中土地为1788万元。建安成本为19400万元。其他包括税金在内费用按每m2建筑面积1100元计入10670万元）考虑到其他费用可以利用政策进行缓交包括有些费用是后期支付的因素及基础出土0.00就可以对外销售的客观条件，对于整个项目实际需要的资金分别是：

② 土地费用1788万元

②考虑到出土0.00及满足销售符合当地政策允许的必要条件时完成建安支出成本为3800万元（按完成总产值19%～20%测算得出）

③其他费用为1412万元（其考虑到前期必须交纳的规费、设计费及原中韩创意公司前期的投入及项目远行过程中必要的支出，例如管理费用的开支）。

综合所述，本工程前期投入的滚动资金为7000万元。目前与原威海创意投资有限公司的谈判结果来看

① 原威海创意投资有限公司要求在新公司的持股比例为40%，要求我司持有新公司60%的股份。

②关于目前土地持有的价值为：工业用地是13.8万/亩，商业用地是45万/亩（对于原先政府与原威海创意投资有限公司谈定的土地价格对照上述土地价格的溢价部分，由政府退回原威海创意投资有限公司的股东，与新公司无关。若在土地拍价的时候，拍定的价格超过

上述土地标价时，则超出部分由原威海创意投资有限公司的股东负责

1我支出，换言之土地价必须锁定在上述价格中）。这样做的好处为○

们可以锁定土地价格，避免竞拍土地时价格不可控因素，将可变成本变为不变成本。②对于以后的土地溢价部分将归新公司所有。

根据以上分析我司为运作该项目一期工程需支出的资金为4200万元，占公司总股本60%，原威海创意投资有限公司出资2800万元（包括前期的投入），占公司总股本的40%。

截止目前为止，原威海创意投资有限公司的前期支出费用为966.22万元。见下表：

具体操作： (一)我司先支付股权转让款300万的定金，打入威海创意投资有限公司帐户，双方到文登市工商局办理股权变更备案手续。

（二）文登市国土局发布中韩影音创意基地项目地块一期50亩土地招拍挂公告7日内，我司支付1160万元。打入威海创意投资有限公司帐户（此时双方投入资金按股权比例相当）

（三）然后根据具体事态的发展及建造进程状况，双方按照股份比例相应逐步投入（我司可投入资金到4200万元止，原中韩公司投入资金及前期投入到2800万元止。）

我个人认为投入上述的资金全部到位后应该能够满足工程运作的实际需要。分析如下：

本项目一期在股东资本金全部到位的前提下，预计建筑施工可以达到主体三层，具备威海当地主管部门发放预售许可证的条件，项目可以全面进入正式销售阶段。

项目在地基开挖、施工全面展开的同时，正式启动宣传推介和准客户信息搜集工作，期间可以收取有确定购买意向客户的诚意认购金，根据文登当地市场的房地产营销惯例，额度在每套二至十万元。预计正式销售前搜集不少于一千个客户信息，收取不少于二百个客户的诚意认购金，筹集不低于六百万元的建设资金。

项目正式开盘当月，包含之前确定的销售合同，计划全部签约不

低于三百套，考虑办理贷款滞后等原因，预计筹集建设资金三千至四千万元。

开盘后进入正常销售阶段，如果每月销售不低于五十套，则每月可筹集不低于一千万元建设资金，可以满足后续的工程用款。

如果房屋销售达不到预期，可考虑办理项目贷款，现已经与文登市农村城市信用社理事长和主任进行了前期接触，对方表示待手续齐备时可以考虑项目贷款事宜。

如果房屋销售达不到预期，贷款不顺利，还可以考虑股东借款、社会融资等非常融资手段。

六、国家房地产调控政策对项目的影响

当前国家对房地产的调控政策一般对大城市和房价过高的城市影响较大，像文登市这样的三、四线城市，房价不高，没有泡沫迹象，从常理分析国家不会对此类市场进行强力调控。由于胶东半岛独特的地理气候优势，半岛地区近十年内都是北方地区有迁移意向移民的首选之地。同时沿海地块房价过高会对文登市区房价起到明显的拉升作用，我对于本项目的销售和价格预期前景是乐观的。再则，目前山东省正在努力打造蓝色经济区，对于具有文化产业的项目极为关注及重视。而且截止到现在为止已经有具有相当规模的外来房产公司进驻威海且不少于4家。土地价格又推向新高，像环山路那样的以前名不见经传土地也拍到了330万～350万的价格。这样的趋势势必会对本地房产市场的发展带来一定程度的冲击。为此我有理由相信，在这片热土上我们是大有作为的。

以上是我不成熟的观点，望领导指正。

宝钢工程建设有限公司 程庆伟

20xx年3月23日