XX市农村宅基地使用现状调研报告

[摘要]现行农村宅基地房屋在流转、城市化进程被征用占用及补偿情况等面临法律保障缺失。本文对我市农村宅基地使用现状、我市农村宅基地使用中存在的主要问题和完善农村宅基地使用制度等方面进行了调查分析。

一、我市农村宅基地现状

我市辖东港区、岚山区、莒县、五莲县和日照经济开发区、山海天旅游度假区，共有54个乡镇、街道办事处，下辖3126个村居，人口284．5万，农村总户数828177户，农业人口238．6万人。全市面积53lOkm。。全市现有农用耕地总面积1700km：，其中常用耕地1660km。。人均耕地712m。，全市农村宅基地829240处，15507万m。。户均187m：，人均宅基地面积62m。，空闲宅基地占农村宅基地总面积的20％一30％左有，按25％计算．我市农村空闲宅基地3876．7万m。，农村宅基地房屋出租只有靠近市区、县城驻地、乡镇驻地及靠近省道、国道沿线农村集贸市场所在地的农村有房屋出租．约占农村宅基地房屋的3％左右。用于居住的农村宅基地房屋租金一般是每处房屋年租金2500—3000元不等，而用于经营的每处农村房屋年租金按所在的位置年租金一般是l一3万元左右。

在调查中我们发现，农村宅基地房屋的买卖有以下三种 1

情况：一是处于城中村改造的农村宅基地房屋买卖，因面临着旧城改造，一旦改造一处住宅就可兑换两处楼房和5-10万元的现金补偿，所以，这种情况下农村宅基地房屋买卖几乎为零。二是城郊农村宅基地房屋买卖。主要由城镇居民和远离城区的外村村民购买，由于有城镇居民的参与购买致使房价较高，一处15m x 15m的住宅其价格在20万元到30万元。三是远离城区的偏远农村的宅基地房屋买卖．由于是远离城区的偏远农村，宅基地房屋买卖主要是在本村村民之间进行．根据房屋新旧程度和位置的好坏房屋价格在3～5万元左右。

我市农村宅基地的征用和占用主要是市区城中村改造和乡镇驻地的道路拓宽征用或占用沿路农民住宅。占用后的补偿标准有所不同，城中村改造占用农民宅基地住宅的兑换标准是一处住宅(一般是15m x 15m)兑换lOO平方米和80平方米。的安置楼房各一处，同时．在占用农民宅基地住宅到安置楼建好之前还给予农民搬迁费、回迁费、临时房屋租赁费等补贴2—5万元不等。乡镇驻地的道路拓宽征用占用沿路农民住宅的补偿一般是再给农民划出同等面积的宅摹地一处及相应的经济补偿，一般是每平方米1000元左有，使农民在旧房被征用后能建得起新房并不因此而致贫。

二、我市农村宅基地使用中存在的主要问题

1．法律法规不完善．有关规定滞后，加大了农村宅基 2

地管理难度

关于农民宅基地管理的法律法规数量少，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策凋整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。我市在20xx年颁布了《日照市农村宅基地管理暂行办法》(日政发

[2008]62号)的宅基地管理办法，但由于各区县宅基地管理政策内容上的不统一，且不够规范，加上管理力度上的差异。宅基地管理效果差异很大。20xx年11月国土资源部m台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但是以部门意见的形式出律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，内容比较粗浅。宅基地管理中的新情况、新『口J题较多，难以做到公平公正，审批管理漏洞也多。个别村干部暗箱操作导致的宅基地分配上的不公平。土地管理部门在宅基地审批过程中滥用职权、违反法定程序等严重。

2．宅基地规划滞后，在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控缺乏村镇建设规划、村庄布局规划和控制性详细规划．规划滞后，规划的j；I导作用与控制力度不够，未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模，从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区、中心村的建设，导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控。

3．空置住宅大量存在，超标准占地现象较为普遍 3

随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象将较为普遍，并且宅基地超标准占地比例较大。人均宅基地面积严重超标。受利益的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。宅基地隐形交易也加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度，交易纠纷不断，更易导致矛盾激化，往往会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。同时随着城市化进程加快，一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房，成为城市居民，他们留在农村的宅基地受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，导致市郊农村出现大量闲置的宅基地。

三、完善农村宅基地使用制度

1．加强立法制度建设，规范宅基地便用权的流转 一是要明确宅基地使用权条件。只有农村集体组织的成员才有权利申请宅基地，除此之外，其他任何人不得申请宅基地使用权。只有以生活上的需要为理由才可以申请宅基地，并且一户只能申请一处宅基地。二是作为被转让的农村宅基地必须是经过集体组织同意，已办理相关法定手续而实际取得的，这是转让的前提条件，并非将农村一切土地不加限制地均列入可转化的宅基地而予以流转。三是宅基地使用权流转要放开对象和范围，而不是局限于现有的本集体经济组织 4

内部符合申请宅基地的人员。现行法律规定只允许农村宅基地在集体组织内部转让，这种规定是不符合实际的。因为在集体组织内部，农民申请宅基地时，都是基于自己的特定需要，在实际分得宅基地的人之间并没有转让的必要。而对于没有宅基地的村民，在目目前农村宅基地无偿取得的情况之下。又完全可以通过申请而取得宅基地。所以宅基地的转让范同应不加限制。向社会各类购买对象放开。

2．建立农村宅基地期限使用制度

物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定．农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，到期自动续期。

3．完善宅基地规划与审批制度

完善现有农村宅基地规划．制定详细的村庄土地利用总体规划方案，上级主管部门要认真把关，控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。优化农村土地利用率。完善宅基地审批制度，市、县加强农用地转用审批的规划和计划审查，对符合规划，符合农村宅基地占用农用地计划指标的。由市、县人民政府分年度一次性批准农用地转用，报省级人民政府 5

备案。对存量宅基地的原址翻建改建，只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划．由乡(镇)人民政府批准，县级人民政府实行备案制。

总之，立足我市农村宅基地使用现状，建议有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地集约利用和健康发展。

二〇一二年五月二十三日

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第二篇：关于农村宅基地管理的调研报告

关于农村宅基地管理的调研报告

农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢由于农村宅基地管理工作面广、工作量大、情况复杂、实施效果不甚理想。

一、存在的主要问题有：

（一）农村住房建设缺乏规划引导，布局零乱。

长期以来，对农村规划投入少，农村规划进展缓慢。农村村庄建设规划编制由于缺乏村镇规划和控制性详细规划，从而在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新屋，不见新村”的现象。

（二）农村“一户一宅”制度难以贯彻落实，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。 自治区对农民宅基地虽然有具体规定。但由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。

（三）宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。 农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但从现在情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着；另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。

（四）农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。

一是符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。二是不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于我乡（镇）基层国土资源管理人员少，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。

二、加强农村宅基地利用和管理的对策与建议

（一）加大宣传力度，严格依法行政。

各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡（镇）国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。

（二）加快宅基地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。 加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。认真按照国土资发〔2008〕146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，集中力量，克服困难，在对本辖区现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，力争在20xx年底前，基本完成宅基地使用权登记

发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

（三）制定宅基地利用和管理的奖惩政策，盘活农村土地存量。

对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。允许村民将原宅基地和房屋与其他村民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民。鼓励农村村民进城落户，对已在城镇购置商品房定居或愿意进入城镇规划区定居，并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民，，其宅基地还耕后归村集体经济组织所有。农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途。

（四）深入开展调查清理工作，规范和保护农民建房。

要以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。要按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。