20xx年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、 综合体要做大

目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

二、 综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，

不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。

关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

三、 商业综合体业态要做全

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。

出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。

四、 综合体要做好长期经营的准备

综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自20xx年开业到20xx年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；20xx年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

五、 商业综合体要充分利用周边的交通资源

内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！

杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功

经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。

综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

六、 商业综合体要注重商业氛围的营造

通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。

主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！

第二篇：上海和杭州养老考察报告03[1].11

上海、杭州考察报告

一、总论

上海和杭州均已进入老龄化社会，老人数量呈逐年加速增长的趋势，养老床位远远满足不了社会需求；民营养老机构发展迅速，它运做灵活，并创新了多种模式，但大部分处于亏损或微利状态，需要政府和社会继续给予扶助和支持，同时需自身积极改进赢利模式。

目前调查的民营养老机构主要分为以下四类模式：养老院、普通老年公寓、专业老年居住小区、农家乐渡假式老年公寓。其中普通老年公寓运营现状良好且具有较大发展空间和利润空间；会员制式专业老年居住小区作为新的养老模式具有较大发展潜力，但目前国内新的养老模式接受缓慢，其经营状况一般；农家乐渡假式老年公寓有较大利润空间，但在选址和政策方面存在一定限制（无产权销售使用权）。

通过分析，我们建议放弃低端养老院模式，重点发展中高端老年公寓模式，适当探索专业老年居住小区，选择性拓展农家乐渡假式老年公寓，同时积极探索其它新的模式。下一步需要继续加强考察和深入分析，借鉴和创新国内外其它地方的先进模式，寻找合适的项目适时进入，争取先机。

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目 录

二、上海和杭州养老总体概况 ................................. 2

2.1上海市养老基本情况 .................................. 3

2.2杭州市养老基本情况 .................................. 3

2.3总结 ................................................ 4

三、调查项目分析 ........................................... 4

3.1护理等级 ............................................ 4

3.2民营养老机构模式分析 ................................ 4

3.3养老模式对比分析 .................................... 5

3.4其它新兴养老模式 .................................... 6

3.5新型养老模式个案分析 ................................ 6

3.5.1上海普善公寓（普通老年公寓） ................... 6

3.5.2上海亲和源（专业老年住宅小区） ................. 7

3.5.3浙江天目山九思湖畔（渡假式老年公寓） ............ 9

四、经验借鉴及建议 ........................................ 10

二、上海和杭州养老总体概况

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2.1上海市养老基本情况

上海在19xx年就进入老龄化社会，是全国进入老龄化社会最早和老龄化最严重的城市。截止07年12月，全市户籍人口1378.86万人（常住人口1858.08万），60岁及以上人口286.83万人，占总人口的20.8；20xx年上海老年人口将突破300万；2010-20xx年间将年增17万人，到20xx年左右达到高峰，届时老龄化高达35%左右。

近年来上海市政府公办和民营养老机构均增加了大量床位，仍供不应求。07年全市养老机构共计560家，比上年增加10.9％，其中政府办300家，社会办260家；床位数共计69785张，比上年增加16.8％，占60岁及以上老年人口的2.4％。目前全市床位数达到8万余张。

上海市近年来针对老人养老问题出台了一系列政策，主要体现在提高养老补贴标准和鼓励民营养老机构方面（每个床位一次性补贴5000元，收养上海户籍老人的，各区每月给予每人几百元不等的补贴）。

2.2杭州市养老基本情况

20xx年末，杭州市常住人口达到796.6万人，比20xx年末增加10.4万人，增长1.32%；其中65岁及以上的人口为86.83万人，占常住人口10.90%。

目前杭州城区共有养老机构54家，其中社会办的有14家，农村养老机构为172家，城区54家养老机构共有床位5500多张。

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2.3总结

上海和杭州均已进入老龄化社会，老人数量呈逐年加速增长的趋势，虽然政府采取了多项措施，也投入了相当大的财力，但养老床位远远满足不了社会需求；民营养老机构发展迅速，它运做灵活，并创新了多种模式，体现出越来越重要的作用，但许多新的模式还处于探索之中，大部分处于亏损或微利的状态，需要政府和社会继续给予扶助和支持，同时自身需积极改进赢利模式。

三、调查项目分析

3.1护理等级

上海和杭州等地老年护理分为5级，依次为三级护理、二级护理、一级护理、专门护理、特别护理。

3.2民营养老机构模式分析

此次调研项目的模式可归纳为以下几类： 养老院：上海民营养老院以租用其它类别物业（学校、办公楼、卫生院、居民楼等）改建为主，其经营模式跟政府兴办的养老院类似，是专业的养老机构，有专门的护理人员和医疗康复人员，但民营养老机构的护理人员和软硬件配备一般都比公办的要差。一般各个护理级别的老人都收，费用基本跟政府养老院相同。房间多按病房式布置，以多人间为主。 普通老年公寓：一般为新建独栋公寓，也有少数其它物业改建的，

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房间多为宾馆式装修，有较齐全的配套设施，费用高于普通养老院，一般只接受一、二、三级护理老人。 专业老年住宅小区：目前调查的项目主要是设立在城乡结合部新开发的高档老年居住小区，土地享受政府优惠，是一种居家型的模式。其主要采取会员制式，会员卡销售对象是具有较高购买能力的老人或者是其子女有较高购买能力。小区除了按照一般小区建筑设计外，充分考虑老人生活、休闲活动和医疗护理的需要，配套设施较为齐全、管理专业、档次较高。 渡假式老年公寓：一般在风景区设立，有拆迁新建和改建的，一般为宾馆式布局，目前调查的项目主要是以较低价格销售一定期限内物业的使用权，然后统一出租管理，购买者多为周边有渡假需求的老人和投资者。此类物业建设成本低廉，基本没有老年生活配套，主要是打老年渡假产品的擦边球以争取政府支持。

3.3养老模式对比分析

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总体来说，养老院档次较低，每间房设置的床位数量较多，但配置基本的医疗服务、收费低廉，主要针对中低收入人群；普通老年公寓在居住环境和硬件配置方面都好于养老院，收费相对较高；专业老年住宅小区各方面条件都较好，主要针对中高收入阶层，且该种模式目前还难以被大众接受，整体经营状况一般；渡假式公寓单位面积投资较小，项目规模和户型设计灵活，有较大的利润空间，但其一般需依托风景区，且直接销售使用权的模式存在许多限制，需因地制宜。

3.4其它新兴养老模式

上海“以房养老”模式：这也就是所称的“倒按揭”，指投保人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，收买投保人的房屋产权。和目前风行的正按揭相反，故称为“反向住房抵押贷款”。目前该种模式正处在研究阶段，预计在近两年内推出。

3.5新型养老模式个案分析

3.5.1上海普善公寓（普通老年公寓）

项目位于上海市闸北区普善路，为新建的四层独栋公寓，建筑面

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积2500㎡，约100个床位。

公寓内有单人房，双人房三人房和套房，目前已基本住满，目前只接收二、三级护理老人。

公寓每个房间设有卫生间、淋浴间，配备空调、电话、吊扇、紧急呼叫系统，每个床位设有单独液晶彩电一台，专用耳机收听；大堂设置电梯和24小时监控设备，公寓专门设有大屏幕电视房、棋牌活动室、健身房、理疗室和餐厅。

具体收费标准如下：

另外每月收取600元的餐费，护理费用200-900元不等。

3.5.2上海亲和源（专业老年住宅小区）

亲和源坐落于上海浦东康桥镇秀沿路，一期工程占地83680㎡，建筑面积约10万㎡，由12幢多层电梯住宅楼组成。整个项目设计大气、配套齐全，全部采用无障碍化设计，设置豪华的接待大厅，有专

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业的经营管理团队员。

亲和源整个项目规划包括老年公寓（72355.3㎡）、健康会所（8000㎡）、老年护理院（9736.1㎡）、公共服务大楼、配餐中心（2574.6㎡）、老年渡假公寓（74套）、商业街（1460.3㎡）、景观花园等。

该项目开发的公寓主要有大、中、小三种户型。大户型为三房一厅一卫一厨，使用面积90㎡，建筑面积约130㎡；中户型为一室一厅一卫一厨，使用面积60㎡，建筑面积约90㎡；小户型为一室一厅一卫一厨，使用面积40㎡，建筑面积约60㎡。

公寓室内配置橱柜床椅、家用电器、有线电视、宽带网络、电话，冷暖水二十四小时供应，老人只要带上“随身行李”即可入住。公寓提供24小时管家式服务，在每栋公寓一楼设置老年活动中心、餐厅（每4栋配一个餐厅）等配套项目和管家服务厅。

亲和源采取会员制模式经营，会员卡分为A卡和B卡，A可转让，B卡不可转让。A卡会员一次性交纳63万元的会籍费后即拥有该房的使用权，另外根据居住房间的大小（大、中、小房）每年分别交纳2万、3万和6万的房费，居住满3年退房可退还90%的会籍费；B卡会员根据居住房间大小一次性交纳35万、50万、75万的费用做为前15年房费，15年后根据居住房间大小逐年交纳房间费，若居住不满15年的，可根据居住年限比例退还相应费用。

目前入住的基本都是能自理的老人，老年护理院目前还未开放，

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老年护理院每月的收费为1000元/床位，另外还有1500元的护理费和700元的餐费。

会所出租给美格健身中心经营，提供的服务主要有健身、游泳、水疗、桑拿和康复护理等。亲和源的会员办理会所年卡仅需1000元，其他客户需要5000元。

老年公寓设838套居室，共约1600个床位，08年5月推出第一批单位约200套公寓，目前销售约100套，入住老人50余人。

3.5.3浙江天目山九思湖畔（渡假式老年公寓）

农家乐渡假式公寓“城仙居”，是浙江联众乡村资源开发有限公司在浙江临安兴建的新型养老模式。目前，该公司在天目山当地相继开发了九思湖畔、西坑云海、立塔人家、大有桂谷多个休闲养生公寓项目，莫干山、千岛湖和黄山的项目也已经开工。目前该种模式在杭州周边景区风靡开来，不少公司和个人相继投入到其开发经营中。

该模式选址主要是在生态良好、风景优美的村落，由公司出资，按统一标准对村民的住房进行改建装修或重建。改建后的房屋产权仍归村民所有，村民可任选两间居住，一楼的餐厅也由村民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归开发公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，开发公司把这些房间用于销售和统一经营管理。购买公寓的客户花5-10万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权，在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请管理公司代为

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出租，获得租金收益，租金收益中投资者获得60%。

九思湖畔项目位于临安市天目山风景区九思村，为统一拆迁重建项目，毛坯销售，目前已销售完毕，销售完毕后由购买者自行装修。

该项目为15栋独立公寓组成，都在六层左右，但每栋房间数有所区别。一、二层全部返还给当地居民，四至六楼为公寓，以标准间为主，少数楼层有套间和层高在5米左右的LOFT公寓。

整个项目设立一个统一的管理部门，每栋公寓不单独设立管理人员，没有其它生活和医疗康复配套。

三人间收费标准为70院/人〃天（村民自己的房间也可出租，且包餐费）。销售价格为6.5万元－10万元/套，目前基本没有转让。

四、经验借鉴及建议

通过以上分析可知，民营养老产业发展迅速，并已衍生出多种模式，各种模式各有其利弊，至于该采取何种经营模式，需根据公司战略、项目自身特点以及当地的消费需求来确定。

借鉴上海和杭州的经验，我们建议如下：

? 限，且不容易树立公司品牌；

? 始逐步兴起，上海、杭州等地的老年公寓收费较高却供不应求，有

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较大的市场空间和利润空间，且可连锁经营，易迅速树立品牌； ? 式，发展潜力巨大，但在现阶段该模式还不能为大多数人所接受，且投资较大、潜在客户群相对稀少，需谨慎进入；

? 但需要选择在知名旅游景点附近，且该种模式在其它区域需要进行消费引导和争取当地政府的支持；

? 其它地方的先进模式，寻找合适的项目适时进入，争取先机。

20xx年3月11日

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