西安市商业地产城市综合体调研报告

一、调研样本项目

阳光城、西安国际中心、西安环球贸易中心、MOMOPARK、金辉●世界城、朝阳国际广场

二、调研目的

了解西安地区商业地产城市综合体营销模式，为九江项目营销提供可借鉴的营销思路。

三、调研样本项目分析

1、阳光城

阳光城总建筑面积逾80万平方米，建筑物业涵盖住宅、别墅、花园洋房、公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。其中商业部分总建面21万平方米。商业部分除酒店、写字楼、公寓外主体商业及商业街区共10万平方米，开发商自持60%，该60%商业为主体商业共6层，地下两层引进主力店中国500强企业永辉超市，地上1层为金银、珠宝，2层为精品服装，3层为精品餐饮，4层为影院、KTV、康体保健，顶层为空中花园休闲区等。另外40%属商业街区，每层每户规划面积在75至500平方米之间，地上1层金银、珠宝，价格在38000元/平方米；2层服装，价格在22000元/平方米,；3层餐饮，价格在14000元/平方米。

该项目整体业主大约在5000户左右，住宅占绝大对数部分，楼盘整体推盘节凑以住宅为先，嫁接商业，目前住宅处于尾盘营销商业处于咨询蓄客阶段，尚未开盘，接受预定及购买，主力店引进的有；希尔顿酒店、奥斯卡国际影城、中国500强企业永辉超市、东东包、麦当劳、太平洋咖啡、大自在、屈臣氏、重庆小天鹅等。

项目整体遵循先住宅后商业的营销模式，以住宅绝对多数量的业主烘托商业市场需求。嫁接区域商业消费特征，凸显项目在区域的重要性，以独一无二的身份标立商业市场需求的区域的必要性。

2、西安国际中心

西安国际中心总建筑面积105万平方米，建筑物业涵盖公寓、写字楼、酒店、商业街区、中心商业等。项目整体营销以先接受市场咨询，排号，开盘认筹等阶段，目前公寓以售完，在售部分为写字楼。该项目规划有25万㎡的综合商业，将定向引入世界知名商业MALL和品牌经营店铺，商业部分全部自持。

该项目在前期推广阶段着力塑造本项目在区域的标杆地位，以弘恢的气质塑造项目形象，在开盘前，通过风水讲座，解读项目商业与区域之间的风水布局旺财原理，为开盘解筹全胜做足客户量的积累。

3、西安环球贸易中心

西安环球贸易中心总建筑面积35万平方米，建筑物业涵盖5A写字楼、超五星级豪华酒店、精装公寓、奢侈品大道及IMAX艺术中心等。主体商业部分，负1层及地上1至5层裙楼部分将打造高端精品商业，建筑面积约7万平方米，其中销售面积约4万平方米，自持面积约3万平方米，规划为大型Shopping mall，包含大型精品街区、进口商品超市、高端餐饮、高端娱乐休闲，IMAX影视中心等，打造购物、餐饮、休闲、娱乐“一站式”服务场所。

项目负一层规划为儿童全业态；地上1层为环球名品、高端汽车形象展示店，品牌餐饮及休闲；2层为精品饰品、名表、金银、珠宝；3层为品牌餐饮、异国餐饮；4层为精品服装、鞋帽；5层美食广场、全球特色美食汇；6层为高端影院、康体保健、电玩城、高端餐饮等。

目前项目处于前期接受客户咨询尚未开盘营销，测试市场接受程度。

4、MOMOPARK

MOMOPARK总建筑面积30万平方米，建筑物业涵盖住宅、写字楼、公寓、主体商业等。MOMOPARK共6栋楼，一栋写字楼；一栋公寓楼；四栋住宅，1#楼29层，3梯5户；2#楼29层，2梯4户，住宅面积60-140平；公寓楼共28层，4梯19户，公寓面积为40平左右及70平。

目前项目处于前期接受客户咨询尚未开盘营销，测试市场对本项目的接受程度。

5、金辉●世界城

金辉·世界城总建筑面积300万平方米，建筑物业涵盖住宅、甲级写字楼、

高端公寓、五星级酒店、SHOPPING MALL及集中商业等全物业类型，融合商务、居住、商业、文化教育、休闲娱乐等功能。

项目一期计划开盘10栋住宅，目前处于前期咨询阶段尚未开盘，可接受预定及购买。

6、朝阳国际广场

朝阳国际广场总建筑面积25万平方米，建筑物业涵盖主体商业、商业街区、写字楼、住宅等。主体商业共八层；L型高层写字楼共20层和一栋21层矩型高层公寓式办公楼；住宅为15层及21层与地下连成一个整体，设有3层地下室。住宅一梯四户的纯住宅，主力户型两室两厅两卫、三室两厅两卫，面积120-140平方米。

该项目主体商业部分现已引驻“国芳百货、华润万家、中影影院”等主体商家。

四、报告结论

通过对遴选的西安地区商业地产城市综合体样本项目实地的市场调研，调研的样本项目都为“住宅、写字楼、公寓、商业街区、主体商业等组团式物业商业综合体。依据项目可售物业各自占项目总体的比重的不同，各可售物业的先后循序有所不同，以住宅比例为重的项目，大多数先销售住宅，在嫁接营销商业部分；各可售物业比重相差无几的，各物业型态同时营销。在营销商业阶段，基本上都是遵循先引驻知名商业主力店，以知名商业主力店为影响力，为商业其他部分招商及营销奠定势头。

样本项目基本上都是在弱化周边商业，凸显本项目在区域的商业前景性，强调项目在区域诞生的必然市场需求属性，以此为价值嫁接点，散发项目卖点，做足项目市场高标杆形象。

第二篇：西安商业地产调研报告

西安商圈分析

商圈概述

随着城市商业规划与商业地产的迅猛发展，商圈作为一个时尚角色迅速成为商界关注的焦点。商圈发育状况如何不仅是商业流通行业关注的重点，更成为房地产行业、城市规划、旅游等行业聚焦的中心。近些年，几乎在每个城市都如雨后春笋般涌现出大批商圈，这其中，一些明星商圈闪闪发光，熠熠夺目。商圈的级别由消费群的涵盖面和辐射区域确定：

1、  交通便利性，容易抵达，汇聚车流、客流的便捷度

2、  业态丰富，能满足各个阶层的购物需求

3、  商家知名度，知名度的高低决定商圈辐射面的大小

   我们根据这三个条件把西安市的商圈主要分成以下几大板块：

一、钟楼商圈

西安钟楼商圈以钟楼为核心向四方延伸，自古就是西安市商贸业的核心，也是西安城区的中心，交通的中心，是古城西安财富与商业交易场所的灯塔。钟楼商圈是一个密度大、功能全、引力强、辐射广的中心商业圈。传统上，这里不仅是西安居民购物、观光、休闲、娱乐的首选之地，也是外地客商、游人神往之地。沿巨大的“十”字架商业街区聚集着西安商贸业的巨大人气与财气。尽管近年来城市副商业中心地带与其他商业圈不断形成，但钟楼商业圈的魅力与日俱增，其商业领袖地位无法撼动。

所以我们所说的钟楼商圈是一个概念型商圈，她是东、西、南大街商圈的交点，也是这几大商圈的起点，是商业中心的代名词。

二、东大街

A 业态、业种、档次

东大街目前的业态主要以百货公司、家电为主。东大街目前是西安市最繁华的地段，除了一些大型的百货公司如开元、百盛等以外，主要是以经营年轻人的服饰为主的特色专卖店。在西安人眼里，东大街就代表了潮流、现代、时尚……，各大休闲、正统类的品牌几乎在东大街都有分店，作为西安乃至西北地区覆盖面最大的商业街区，现营两家主力百货店几乎囊括了所有消费层面的需求，再加上沿街各类专卖店、集市、及娱乐场所，更加丰富了东大街的业态，能满足各层次的消费需求。它每天的客流量可以达到50—80万。这也使它成为一些国内外知名品牌百货业进驻西安市场的首选，东大街的商业价值可想而知。

但是无庸置疑，在东大街，服饰专卖店是主流，眼镜、婚纱影楼、金店只是点缀。

B 经营情况

   东大街作为西安市著名的商业街，是每个西安人和外地人旅游购物的首选之地，据西安百盛调查统计，每天大约有60万的人流量，潜在的消费购买力和商机是不言而喻的，其容量之大，消费力之强令人惊叹，难怪投资者都称东大街地地道道是一个流金淌银的地方。即长约１公里的东大街，至少在目前依旧称得上是西安第一商街。作为商街的价值突显在两个硬性指标上：第一，它是西安店铺地价最昂贵的街区；第二，它是店铺数量最多、专卖品牌价值最高的街道。

C 客源

    由于东大街的业态丰富，包罗万象，因此它所面向的是各个年龄阶段的人群，消费的区域覆盖面也是非常的广泛，包括西安市及周边县市的人以及外地游客，消费群体以本地人、省内消费者为主，大约占总体消费群的80%。由于钟楼商圈内经营的货品、服饰以年轻、时尚的类型为主，因此主要的消费群体构成以部分高收入者、在校学生、及年轻上班族占较大比例。

D 租金

实例说明：档口由于其位置的特殊性，租金是三种店格式中最高的，例如阳光歌城一层，总共的租金每月是7000元，大差市周边的几个档口专卖店的租金也在每月1300元不等。店中店的租金相对来说是最低的，如东大街的精品广场，租金每个月从500—1000元/㎡不等，友谊购物中心每个店的租金均价是750元/㎡，在这三种格局中，临街店面的租金差距是最小的，如红袖坊的租金300元/㎡，高邦的租金是310元/㎡，索尼专卖店的租金是800元/㎡，门面租金差距小的原因有：门面相对店中店来说，经营风险小，全处于黄金地段，那么相对的在小区域内的边际递减小效应就会少一些。

E 主力商家

   主力商家：开元、百盛、骡马市、唐城（永乐电器）、东方之星

   开元——西安开元商城地处西安市最繁华的地段——钟楼，，占地面积33.136亩，建筑面积10.3万平方米，营业面积 50,000平方米，总投资约4.5亿元人民币，年营业额15亿。是西安目前营业额最高的商场。他是由西北首家上市公司西安解放集团股份有限公司经营的一座集商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐为一体的多功能、高档次、智能化的大型综合性商城。它的前身是陕解放百货大楼，属于老字号，1996年改造后，商业面积剧增，经营历史长，货品的涵盖面很广，虽然它的品味并不高，但是它的集客能力强，消费的辐射面遍及西安市乃至陕西全省。

F 商圈的优劣势分析：

优势：多年的商业氛围沉淀，在西安人心中有着无可替带的地位；

业态分布比较丰富，可满足大多数人的需求；

劣势：道路狭窄，车辆容易堵塞，交通不便；

由于先天规划的原因，东大街被一些医院、饭店等割断，使本应连续的商业街变得断断续续，很难做到人流舒展不塞；

对于主营业态是专卖店来说，经常是被蜻蜓点水式的走过，如遇到天气等不好的原因，势必不能和大商场相姘美；

拆迁改造工程的进一步落实，势必会分流一部分客流；

人行道的管理、环境卫生都和黄金商业街有些不搭调；

发展前景总结：东大街的商圈已非常成熟，有其自身的缺陷，如专卖店只知卖牌子，忽视了品牌店的塑造，店铺设计风格庸俗化，专卖店导购服务不到位等等。这是商家自身经营的问题，政府无须纠正和干预企业的具体经营行为。

但东大街两侧的人行道管理、环境卫生、配套设施应该是政府操心的。但是与之形成鲜明对比的是他的各项市政配套设施显得有些脱节，因而对东大街进行改造迫在眉睫。但是高额的拆迁费用与长时间的拆迁周期，使许多开发商望而却步；从而导致现有的物业不能满足知名大商家的进驻，影响到东大街的远期发展。

从目前的现状来看，对东大街进行大规模改造势在必行，但是目前的局势和客观条件又不允许我们进行暴风骤雨式的改造，而只能和风细雨进行。东大街改成商业步行街规模不能太大，因为停车问题等都制约他的定位。所以我们认为比较合适和可行的方案是拆迁改造工程需要逐步进行，为发挥它的物业价值，改成单层面积较小的商体楼，一方面延续了商业步行街的特色，另一方面单层面积小可以提升商业价值，小规模的商业物业的供应不会影响整个商圈的稳定性，使其价值健康稳定增长。步行街具有很大的包容性和延展性，它将各种商业形态融会于一体，使人们在购物的同时，观赏充满现代气息的商业风景。这样，既满足了不同群体的消费需求，又最大限度地愉悦了“上帝”们的精神。

三：西大街

A 业态、业种

西大街是政府的一项重点改造工程，在市政方面投入了大量的资金力度，拓宽了马路，修建了地下人行道，3个公共停车场，欲建9个城市广场，双向六车道，石材人行道，地下人行通道，各项商业硬件设施目前是西安市最好的一条大街；并且西大街仿明建筑群是世界唯一的，也是最大规模的，放眼未来，西大街是世界的西大街；综上所述，西大街商圈完全可以保证很大的人流、客流，这些就具备大商家办大百货的前提条件。因此，全国行业龙头纷纷抢滩，已有许多国内外商业巨头登陆。因此，西大街目前的业态是以零售百货（以百货店为主）。

但是西大街是历史上的一条文化古街，到现在很多地方还延用历史的典故和称谓。预计政府对西大街未来的改造会延续这种特征。如大麦市街将努力朝着文化、餐饮、旅游一条街的方位发展。这些在一定程度上会丰富西大街商业的内涵，提高它的层面和品质，补充他业态的稀缺和不足。对本地客源和外地游客都是在人气上的一个烘托。达到相辅相成、相互呼应的局面。

B 经营状况

    一个商圈的成熟是需要很多客观和主观的条件相互支撑的，这是一项系统工程，牵扯的因素非常多，社会、人文、心理、宏观政策、硬件设施、历史因素等错综复杂，交汇在一起相互作用，因此对一个新的商圈改造需要一个很长的市场培育期。所以，目前西大街百货公司经营情况差异较大，其中时代盛典经营较好，而亿和百货经营情况一般。但是回想西大街改造前的落魄样子，连西安人自己都感慨变化太快了，我们认为目前现在的表征只是商业发展的一个雏形和萌芽。他应属于后起而勃发的态势。

C 客源：

   目前西大街的经营业态比较单一，大百货公司面向的客群基本上属于上班的白领一族，这是由于它的消费水准所决定的。由于它属于市场的萌芽期，因此，在知名度上会显得欠缺一些，它目前针对的还是以本地人为主，覆盖的客户群面不是很广，但是在商圈进一步的成熟和完善的条件下，他的覆盖面绝不仅仅限于此类，尤其是以督府大厦、同方丽人街一些以都市秀场为定位主题的新型业态，和周边的大百货公司形成错为经营，面向的更是不同的消费群体，这就完善了西大街的消费群体的整体层次和结构。但是以后西大街商业的成熟，他将不仅仅是西安的一条商街，更是面向世界的。所以，不难估计以后西大街的客源中外地人也占很大比例。

D 租金：

  

实例说明，鼓楼照相馆单位面积的租金大约是242元/㎡，彩印店的单位面积租金257元/㎡，世纪音像的单位面积租金是110元/㎡。由上例我们不难发现这样一个事实，西大街的租金随着远离钟楼商圈，租金在呈现递减趋势。

E 主力商家：

  金花、百盛、五环、亿禾、好又多、王府井、女人街、丽人街、赛特

A、世纪金花购物中心是由金花企业集团投资3.2亿元兴建的集休闲、娱乐、购物为一体，以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。其商业建筑面积为31,386平方米，另附380平方米的地面停车场。 1998年5月18日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心定位于社会中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路，在商品引入上汇集了中外名品精华；在服务上，世纪金花将酒店式管理运用于繁杂多变的商业系统，成为其创新和特长，商场内设有会员中心，超市实行无障碍购物；在经营上，世纪金花推出主题营销、变传统的物物交易为文化交流，注重发掘各类商品的文化内涵，积极塑造一种文化氛围。因此，世纪金花以其高雅的购物环境、优良的服务水准和先进的企业管理赢得了广大消费者的肯定。
    百盛目前在中国百货零售业发展迅速，自1994年开始至今已相继在中国的北京、上海、广州、大连、成都等地开设百盛百货商场，截止目前在中国的连锁百货店已达40余家，20##年销售额突破100亿元，在同行业遥遥领先。西安百盛购物中心有限公司是马来西亚金狮集团所属狮贸控股有限公司与立丰（西安）房地产开发有限公司共同投资兴建的大型企业，目前在西安共三家分店，1998年1月，东大街的百盛购物中心正式开业，迅速崛起，改变了西安旧有的商业格局，确立了在西安中高档百货业不可取代的龙头地位。其中，西大街百盛店是三个分店中体量最大的。大约50000㎡。百盛在此区内除了大百货以外，还有一部分自营区，产品更多的是大商家的补充，迎合不同消费者的心理需求和爱好。产品更趋向潮流，处在流行前线。自营的产品主要是跟随主力商家。由于受到主力商家的影响，这种自营的经营业态所面对的客户更多的延续了主力商家，是对大商场的一种补充，在经营产品上消化大商场的空白，因此它的存在也不仅丰富了如今商业业态的形式，更多的是添灌了它的内容。

F 商圈的优劣势分析：

优势：西大街的硬件配套设施完善，能充分保证充足的人流、车流。
国际巨头以及世纪名品等抢滩西大街市场，提升整体的购物档次和消费力，会为西大街创下一个良好的口碑。
商业氛围的聚集，经过逐步培育后形成一定的气候，将来的目标地位是很高的。

劣势：消费者的心理在短时间内很难扭转，要想达到商家预计的效果会需要一段很长的时间。
商圈的成熟牵扯的因素很多，宏观经济、社会因素等各方面错综复杂，所以这是很漫长的过程 。短期内商业价值提升是很困难的。

发展前景：
一：租金情况：西大街的租金是四条大街中最低的，以前的租金大约在100元/月·㎡，后期随着市场的成熟，租金已涨至150元/月·㎡。但从长远去评估，租金还是会上涨。
二：售价：以前西大街的商业一层项目售价28000—30000元/㎡，后来随着亿和百货、百盛等主力商家的入住，带动周边物业价值的提升，售价在原来的基础上上浮了15%，从而一层售价涨至30000—35000元/㎡。究其原因，主要是大百货和主力商家的带动，以及商业配套等各方面条件的成熟。
三：地段：自古路通才能人通，人通就会带来财运。钟楼商圈的盛世，这和他周边四通八达的交通脉络体系是不可分割的。南北大动脉的灌输，滚滚的人潮向中心地带汇集，自然而然的引发商业的辉煌。依此类推，西大街洒金桥十字，也是城内罕属的交通要道。东西方向直通钟楼，南北方向更是继钟楼后又一南北贯通的大什字，长期的商业地位不言而喻。
四：商业地位：正如以上提到各方面因素，东大街的发展已出现瓶颈，综观西安整个商业区的发展趋势，西大街是最有希望的未来商业核心。

四：南大街

A 业种、业态

南大街是西安在城内首个改造街区，是西安高消费商圈，1994年民生大酒店购物中心开业，汇集了世界顶级品牌。经过数年培育，周遍逐步形成了以出售高档品牌为主的卖场和高消费档次的休闲娱乐场所，如：王府精品、二轻精品、豪华购物中心、中国城、奥斯汀西餐酒廊，还有刚刚登陆西安市场的BABY FACE、MIX、NONO等著名娱乐场所 。特别是20##年开业的中大国际，海大春天，更加进一步提升了南大街的购物档次和环境，使南大街真正成为精品一条街。
   目前南大街的业态主要还是以零售百货为主，业种方面除了服饰精品类以外，休闲、娱乐业开始在南大街“扎堆”，而且档次、规模、名声在西安人心中都是第一位的。因此，南大街可以说是24小时赚钱的商业街，到了晚上，灯火辉煌，觥筹交错，无时不刻反映这个城市的活力和激情
B 经营情况：
   南大街的商业形象不仅仅代表此区域的形象，而是西安市整体对外的一张明信片，它是让外地人来了解古城新貌的窗口，作为古城西安的宣传载体，南大街背负着不可推卸的责任。因而，政府对他的店容店貌、商品质量、优质服务、安全卫生等方面下大气力整治，促进服务水平再上新台阶。他的经营状况也就从一个侧面反映整个城市的消费水平和精神面貌。目前，他的商业营业面积增加的可能性不是很大，因而商业市场只有存量的竞争，相对来说面对外来的威胁和挑战不是很大，商业活动的发展更趋向于平稳。所以，他目前的经营状况很好，精明的商家都在分享这块市场蛋糕。

C 客源

   前面我们已经给南大街的商业地位和档次进行了定位，作为一个形象和口碑宣传的载体和媒介，他所面向的是西安市及周边地区的高收入人群，以及部分外地游客。南大街长期的发展，形成了不可替代的经营特色，再加之他的服饰等都是以品牌著称的，所以也就造就了很大一部分回头客和老顾客，这一点更加稳定了他的经营状况，大大降低了营业风险。

D 租金

 

    如南大街豪华单位和豪华皮具的单位租金分别是400元/㎡，350元/㎡。而太平洋广场的临街店面租金在800元/㎡左右。

    南大街无论从商品和休闲消费上，都存在很大的利润空间，这也是南大街的租金是西安市所有商圈中租金最高的区域的原因。目前南大街商业面积供应量稳定，在价值上更趋于合理。
E 主力商家：

目前南大街现存的主力商家有中大国际等，他们都是以经营世界名品位特色，因而档次也非常高。

F 商圈的优劣势：

优势：南大街整体比较短，商业总体共给量不是很大，物以稀为贵，所以刚好可以迎合定位高端的市场定位。

面向的高端客户群，消费群体的购买力和水平稳定，经营状况稳定，从而经营风险小。

      整体的商业配套和环境设计的很上档次，整体布局很优雅。

劣势：商品的档次太高，面向的消费群体很窄：总体的消费金额很大，但消费量很小；
商业供给非常有限，没有新的商业项目来弥补和填充市场空白。

发展前景：
    南大街的改造与商业配套是目前西安市较健全的和成功的范例，具备较充分的停车位，利于车流汇聚，并且位于南北主干道，距钟楼最近，长度是四条大街中最短的，利于客流的汇聚；整体供应量较少，租金平稳，已形成集购物、娱乐为主的高消费区域，从长期来看，其他区域的发展对他很难造成冲击和威胁。

五：北大街
A 业种、业态
    商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。北大街充其量算作次级商圈。和其他的三条大街相比，北大街的商业氛围是最淡泊的，目前广泛分布的是一些大型的手机、数码产品、家电产品等等一些高科技产业的作品。但是它必定处在钟楼地段的辐射下，黄金商圈的号召力还是非常大的，这一点从北大街目前入住的一些大牌单位可以看出：如中国石化公司销售公司，中国信托投资总公司等。新建的商务大厦。现在凯爱大厦、海信大厦、金钟大厦、中天大厦、时代广场、红府大厦林立两旁时，一条一流的商务大道正展现在世人的面前。百米宽的迎宾大道直通西安咸阳国际机场，西安火车站近在咫尺，紧邻市政府，与省政府隔路相望，也正在成为西安的一条中央商务大道。值得一提的是，北大街目前的商业银行和股份制银行特别集中，有上海浦东银行、东亚银行、还有发展银行等等，所以未来北大街的商业趋势也是西安市的金融商务中心，从这个角度来讲，他谈不上是商圈，而是一个商务中心。

B 经营情况：

北大街的主要业态是家电、数码产品等。这是支撑北大街的主要龙头商家。但有一个特点，这些商家基本上都分布在北大街的东面，相对来说在地域上比较集中，在加上北大街中间的隔挡，行人过马路很不方便，这样一来，很人为的把客流一分为二。在北大街逛有一个很明显的感觉，路东人气很旺，路西显得更加萧条。

但是还有一点我们不能忽视，北大街的家电卖场过于集中，短短几百米内，单国美电器就分布了四家，还有一家开业时间不长的家电巨头大中电器，从经济地理的角度来讲，地域的过于集中对商家来说有两种可能：一是互相结成联盟，从供应链的角度去进行企业系统分析和资源重新整合，不但各家能保持自己的优势和特色，还能达到资源优势互补，平分市场秋色；二是违规市场正常操作手段，通过一些不正当的手法，从底层面上想多获得市场更多的份额，通常商家的一般做法是预想通过价格来俘虏消费者，尤其是在节假日，促销卖场通常是你方唱罢我登场的局面。甚至不惜以低于成本价的价格出售，这样的事情如今已经屡不见鲜。在这种同质化这个背景下，这种规模的扩张必然会带来市场的“洗牌”。店面稀少的人流量难以保证投入产出比，因而入不敷出，资金链脱节而面临困境。
C 客源：
    北大街目前的现状若想找到目标客户群，须把它的商业状况分成两个层面：一是主营业态的消费群体，家电、数码产品的辐射面不是很广，而且它属于家庭消费类产品，因此毋庸置疑，面向的基本上是西安市内的居民；二是在成为西安市的一条中央商务大道，紧邻市政府，与省政府隔路相望，又是咸阳国际机场的通道，所以一些外地的商务人士和办公一族也在其中占了不少的比例。

D 租金
   

概况：分析北大街的租金情况可以从两个层面去斟酌，北大街目前东面是一些家电的大卖场，临街的店面非常少，仅有的几个分布在钟楼邮局旁边，如阿依莲、左治小子、等服装专卖店，他们的租金较高，大多在600—700元/月·㎡，但是他们刚好处于东大街和北大街的拐角处，又和地下人行道的出入口直对，可以敞开大门地享受钟楼带来的滚滚商流和无限商机。因此，他的租金是钟楼商圈的杰作，而不代表北大街的商业特征，甚至可以牵强的说它是东大街的一种拓展和延续。在朝北走，就是一些大中电器和国美电器的大卖场，他们所能承受的租金70元/月·㎡。

北大街的西面是有一个瑞琪服饰，他的租金一楼是400元/㎡，二楼的租金300元/㎡，三楼的租金250元/㎡（均是套内面计算的）。在朝北走，就是现在正要拆迁女人街，租金大约都在200—300元/月·㎡。
E 主力商家：
    北大街主要的经营业态是家电、手机等卖场，因而目前的主力商家是国美，大中。大中电器在西安所选的分店在北大街，这和经营家电的业种选址特点是息息相关，家电由于它的行业经营特点，所以家电的卖场一般都不在商圈，一般的家电卖场一般都附属在大型百货公司、大型超市中等，但这些多以卖小型家电为主，比较综合的大型家电卖场虽不在主要商圈，但是也不会远离核心商圈，基本上介于商圈和社区之间。是以高端产品为主要的盈利产品，其他的低端产品起到烘托人气的作用，在这样的一种商业格局中，它的生意一直很好，获取的利润较高。
F 商圈的优劣势：
优势： 地段优势，处于钟楼商圈，百米宽的迎宾大道直通西安咸阳国际机场，紧邻市
      府，和省政府隔路相望。
       家电、数码等产品总体的消费量不是很高，但是消费额很高。
劣势：缺乏公共的停车位，制约了向其他商业类型的发展。
      家电卖场的辐射面不是很广，因此显得北大街和其他三条大街相比，客流量不大。

  西新街、西一路、人民剧院割断了部分人流。
      商业业态形势过于单调，没有餐饮、娱乐等作为补充。
发展前景：
    由于在改造中对硬件配套方面估计不足，没有足够的过街人行道，莲湖路禁左给行人和车造成了极大的不便，更是成了北大街商业发展的瓶颈。但是使另一方面它所处的位置又属于一个交通要道，距离省政府和市政府很近，它可选择的行业就非常有限，从长远看，北大街会慢慢退出商业的角色，淡化商业的氛围，取而代之的是西安市的商务中心。但同时，他的基础配套设施必须改善，不然发展前途会非常渺茫的。
六：康复路及轻工商圈：
A 业种，业态
   1984年建成的康复路批发市场，从集市发展到摊贩的进店，形成店铺格局，专业市场的建设，现今已形成了一个综合批发为主的繁华商圈的商业形态。目前的康复路商圈影响力已辐射至全国23个省市、自治区，成为西北地区物贸交流中转站和集散地。
   较早的康复路商圈内经营商家均以批发业务为主，兼具极少部分的零售业务，甚至于部分的商家只有批发业务，而没有零售的功能。随着名优品牌入驻康复路商圈，其同款式的服饰零售价格与百货商场相比较呈现出极大的优势，出现了″城里面试样，康复路消费″的现象，迎合了众多消费群体的消费心理。因而，零售的趋势化也非常明显。

和康复路非常类似的市场轻工于1992年建成，不过他和康复路不同的是它集批发、零售于一体，康复路是以经营服装类为主，而轻工则是经营生活必备品为主，如家电、办公用品、日用杂货等。该市场很快就发展成西北地区乃至全国最具有影响力的市场之一。

B 经营情况：
    提起康复路，康复路批发市场的名字和西安一系列名胜古迹一样，早就印在西安人的脑海里，他在领跑东郊商业繁荣一路走来，堪称复合型商业地产的代表之作。康复路属于西安市批发市场的代名词，其繁华程度以是多年鼎盛时代。经营情况可以说康复路是批发业态中经营情况最好的。
    随着以康复路为中心的商圈东移，慢慢淡化核心商圈，其中如天彩商城、高德商城等，出租率非常低，经营情况也不尽人意。轻工市场目前面临的问题是经营户不断流失，这在以前几乎是不可想像的。而如今长乐中路也已成了批发市场一条街，经营方式和商品种类与轻工相似，对其造成很大冲击。一些中巴车甚而已将原来的“轻工市场”站改成了“义乌市场”站。
    日前在轻工市场内调查发现，让消费者首先为难的是没有指示牌。五金、家电、服装，不管经营的品种有没有关系都搅和在一起。另外，在消防通道上摆摊位的现象屡见不鲜。

轻工商圈经营状况最好的是羊毛衫城，他之所以经营情况还可以，是因为它属于一种专业市场，而且是西安市独一无二的，体量也不大。因此，经营状况还可以。

C 客源：

作为西北地区最大的商品批发市场，西北地区服饰及小商品的物流中心，每天的客流量维持在20万人。整个商圈辐射面扩大西北五省，在整个西部发展中起着重要的作用。所以主力消费群含及本地及外地人，消费群体的年龄段分布层次也较宽。

D 租金
   根据市场租金反映来看，康复路租金最高。以康复路为中心，延东西走向租金逐步下滑。康复路一层平均月租金达到240元/㎡，二层平均月租金200元/㎡，三层以上的平均月租金80—140元/㎡，最好的交广可以作到五层，这在西安自营商铺中是少见的，而其他卖场基本上都在三层以内。。康复路商圈是以交易广场、丹尼尔为中心，他的租金达到康复路商圈最高，随着中心地带往东走，慢慢淡化核心商圈，租金呈递减趋势，除了羊毛衫城以外，其它的经营情况都不尽人意，一层的租金一般在120—150元/月·㎡左右。而且三层空置率较高，天彩的出租率非常低。总之，出租率和租金远远达不到康复路的水平，有些地方的租金才30—40元/月。这一局面的造成是多种因素的，这也充分证明了一个成熟的商圈的培育期需要一个长期的过程。但是康复路的拆迁改造，使得很多原来的商家失去了商铺，而轻工刚好在这时争得一部分市场份额。但是西部商贸中心以后的落成，会重新来瓜分市场的。在未来两年再增加将近30万平方米营业面积，租金走势还会下滑。
E 主力商家
   轻工、交广、义乌、金朗、华东、丹尼尔、西北服装城、仁和
F 商圈的优劣势：
优势：价格低廉，和其它的百货店等相比占有很大的优势，吸引了广大的客户群；
      多年的市场培育，现在已非常的成熟，成为西北地区最大的批发市场；
      经营品种和业态逐步丰富，档次不断提升，市场需求呈现增长趋势，
劣势：目前在售的的商业项目很多，经营铺位集中放量
      环境太差，日前在轻工市场内调查发现，让消费者首先为难的是没有指示牌。五金、

  家电、服装，不管经营的品种有没有关系都搅和在一起。另外，在消防通道上摆摊位的现象屡见不鲜。

G 发展前景：
    总体来看，康复路及轻工商圈已经进入了一个大规模变革的时期、基础物业全面盖造、商圈即将全面升级。

对比批发市场和零售市场的存在的客观条件发现：批发市场一般都分布在城外，但是均在交通方便的地方，因为他的大批量特征对物流的运输、配送、集转等要求都很高，对配套、交通等的要求更为苛刻，有关资料表明，康复路的一些货物中转站已经开始向二环之外的地方转移，试想，如果商流和物流分割很远，势必会加大商家运作的成本，从而促使商业业态转型。
    在这样市场良性运作的情况下，康复路商圈的零售交易量大幅度提升，很多商家也瞄准了商圈内零售商业契机改变以往的经营模式，以批发兼零售作为新的经营模式。现阶段，部分品牌在康复路商圈内的年零售额已占到全年交易额的50％以上！康复路商圈作为全国知名的批发市场，其零售化的趋势已是极其明显，如何发挥零售业的强大功能，开拓零售市场将是康复路市场在全国各大知名商圈内保持竞争力的有力保障！
    为提高康复路商圈在西南、西北地区，甚至于全国的商业知名度，政府也出台了一系列的康复路商圈改造方案，从总体上要求将该区域发展成为集商业批发、零售、文化、休闲为一体的综合性商业街。相信随着方案的落实，康复路商圈的零售产业将有着极大的发展空间，成为康复路商圈持续发展的一大优势。

七： 小寨商圈
A  业种、业态
    小寨商圈属于西安商业发展的后起之秀，整体规模仅次于钟楼。他的发展得力于两个方面：一是由于西安城南是西安市的文化区，众多高校、科研单位云集，高素质的人员多，文化氛围是西安最浓郁的。小寨商圈依托高校、科研单位，形成了以高校师生、科研事业单位科研人员为主的文教经济圈，持续兴旺了近20年，小寨商圈所处的雁塔区人均可支配收入在西安是最高的。
   第二是因为小寨是大学生的活动中心，他已成为年轻人的购物阵地、新潮流、新概念的集散地。而这一经营特色吸引了更多来自其他区域的年轻消费群到小寨购物、消费，进一步强化了商圈的特色。20##年底时尚潮流百货店——百盛小寨店的顺利入驻，更是提升了整个商圈的档次与消费聚集力。因此小寨商圈不仅辐射周边的居住、办公人口，而且可吸引全西安的年青人来此吃喝玩乐、购物消费，这也是其成为全市第二大商圈的主要因素。因此它目前的业态是以零售小市场（潮流服饰及小商品）为主的。小寨百盛的入住，更是提升了小寨周边的业态等，提升小寨商圈整体档次和地位。

B 经营状况：

小寨商圈经过这么多年的市场培育期，现已显现出他的魅力。目前，各大服装类的卖场如百汇、飞旋、豪邦等购物广场，他们在市场经营中都已形成自己的特色，各占据市场的份额。据调查，上述这几个卖场均很少有空铺，由此可以反映出，他的市场还是很有空间的。虽然针对家庭居民、学生的购物场所虽然购物环境不大好，服装的质量也很难保证，但是款式新潮，深受广大年轻人的喜好，所以生意兴隆。据调查，小寨十字目前每天人流量达30万至50万人次，每30秒就有一辆公交车或中巴车通过长安路，这些都给小寨商业带来了滚滚人流和无限的商机。

C 客源 ：

目前小寨的消费群主要分三类，白领、大学生、家庭居民。前面的分析已指出，小寨已类似大学生的活动中心，除了在学校的时间以外，其大多数的时光在小寨消耗。他对高校学生的辐射力很广，其中包括西部大学城的莘莘学子，调查发现，经常来小寨购物、休闲已经成了这里大学生的必修课之一 。有关资料表明，学生每年的消费总额中大约有45%是在小寨支付的。因此，在所有的消费群体中，学生占有很大的一部分比例。
   小寨商圈依托高校、科研单位，形成了以高校师生、科研事业单位科研人员为主的文教经济圈，因此，他就不可置疑地担负着支撑白领消费的使命和任务。尤其是百盛店的入驻，丰富了小寨业态，整体重塑了小寨商业的格局，使这里更是成为了白领购物的天堂。

小寨周边有很多的大型社区，作为生活的必备配套之一，他就需满足家庭居民的日常生活，因而，家庭居民也是小寨消费主力群体之一。

D 租金：

  

小寨好又多地下豪邦购物广场，他的租金在200—300元/㎡之间。楼上目前为海港城，其经营状况及人流量依楼层上升而逐渐减少，而且铺面空置率也随着楼层上升越来越多，二楼的租金在400元/㎡，三楼的租金大约在300元/㎡左右。百汇市场所在的地方是小寨商圈人流量最大的之处，现一楼的最高租金已达550元/㎡，二楼的租金普遍在250元/㎡左右，最便宜处为200元/㎡。百汇因其价格低廉，货物更新速度快，风格时尚，引领潮流，故成为青年、学生的理想购物场所。
E 主力商家：
    百盛、百汇市场、飞炫、好又多广场、军人服务社

小寨军人服务社，小寨军人服务社为传统的百货商店，销售对象以普通家庭为主，以中老年为主。由于售卖货品质量较好，价格便宜，在消费者中口碑极好，占有不容忽视的地位。但由于受体制及物业条件限制，其不仅未扩大经营场地，近年来也未对现营业场所进行改造。

百盛店是小寨目前经营状况最好的大型百货公司，他的入驻刚好是填补了小寨商业的空白，（因为军人服务社的货品有些过于陈旧，民生国贸的经营状况一直不是很尽人意），所以他和周边的业态形成错位经营，自开业以来，就显现出它的勃勃生机。
     飞旋广场从刚开张，定位模式经过几次转型，最初是迎合民生国贸，显然和实际的建筑配套等有些脱节，拥挤、狭窄的购物环境难以映衬高价位的物品，因此被淘汰出局。现在的飞旋市场主要经营以服装、饰品、时尚包箱等为主，面向的消费层面主要是针对学生和白领。

F 商圈的优劣势：
优势：
小寨力据长安路南北大道，交通四通八达，无论车、人达到都很方便；
小寨是西安市城南的中心，加上在校学生的购物喜好和能力，小寨作为城南高收入群体及年轻人的消费基地，生意一直红火，其租金水平居西安前列，足以显现他的商业价值之大。
劣势：
小寨目前还是以专营服饰、小商品等为主，缺乏其他的业态，如餐饮、娱乐等场所；
虽然小寨的消费群体包含三类，但是以白领、家庭居民为主的消费场所相对来说没有占据一种规模，呈星棋罗布状分布。

  和钟楼商圈相比，小寨商圈的覆盖面太狭窄，仅限于长安路上从百汇到小寨十字的一段，在东西方向没有延展开来。

G 发展前景：
   小寨地区地处城南核心区域，坐落于长安路南北大通道上，辐射城南地区；近几年由于学生经济的带动，已发展成为西安第二大商圈。小寨地区土地主要由省军区、长安大学、区委等机关院校占据，这些单位很难受到政府控制，进行大规模的改造几乎是不可能的。小寨在交通南北方向通达面很广，东西方向还不是主干道，辐射性很有限，因而没有成为全市中心的条件。所以，小寨未来的发展不可能成为第二个钟楼，只能是区域中心。
   随着长安区以及曲江新区的建设，提升了整个城南的辐射面和竞争力，相应地给小寨商圈带了良好的发展契机。雁塔区政府招商引资，未来将在小寨十字建四大商业项目，小寨东西路，“一纵”即长安立交至纬二街段，通过改造建设，逐步形成格调高雅、内涵丰富、特色鲜明、繁荣时尚的文化商业新街区。通过修建新的商业建筑，建成一个形象全新、功能全面、舒展和谐的沿街区域商业中心。这些地区的腾飞虽然也会从一个侧面分流小寨的一部分客流，但是小寨的区域核心位置是无法替代的，因此，小寨的商业地位不会削弱，未来小寨的发展还是区域中心。

   

第二章 西安商业业态

业态概述

业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。
超市：

A区域特点：

 1 超市主要经营人们日常生活所需必备品，面向的是周边的居民，消费群很广，物品价格便宜，因此购买的门槛低，所以超市的选择位置一般都在大型社区周边，依托这些居民带动的社区经济从而支撑超市的发展。
2 超市作为一种生活配套，极大的方便了周边居民的日常消费和起居生活，但是他的关联经济效应更为明显，在西安市不乏这样的例子，大型超市的建立后，他会成为整个社区的消费中心，会整体带动周边商业布局和形态的变革，提升居民的消费力度，一般情况下，超市建立起来后，公交车辆等基础配套设施会日渐完善起来，基础条件和商业项目、居住环境形成一个良性循环，从而能迅速提升周边的物业价值。

B 适应人群：
由于超市经营的品种包罗万象，日常百货无所不有，因此，他的消费群体非常广泛。

C 经营情况：

超市是近几年随着生产领域和流通领域分离和进一步细化，物流的概念开始应运而生，物流和商流分离使得超市的经营成本低，缩短了商家和购物者的货物中转路线，因此在超市的货品价格低廉，深受广大消费者的欢迎。超市因其所售货物都是日常所需，因此货品的消费周期短。对于超市来说，由于他的仓库库存、所受商品的种类、时间、数量还有供货者的物资信息都有较完整、详细的数据库资料，因而信息完善，加之商品的流通速度快，资金很快回笼。超市作为一种新型业态出现，已经表现出来了强大的生命力，经营情况良好。

D 辐射半径：
   超市的目标消费者是居民，在这种面向大众的商业业态影响下，其辐射面是很广的，首先这个半径的大小取决于超市的规模和大小，一般情况下，它可以完全吸引步行15 分钟以内的常驻人群，在大型超市建立起来以后，公交配套的进一步完善，他的辐射半径会更广泛。
E 租金承受能力：

超市的利润较低，但是它的消费群广，所以所能承受的租金大约在20—30元/月·㎡。

F 超市的经营面积特点：
   西安市目前的超市按规模来分，大致可分为两类：以规模经济为主导追求利润的大规模型超市，如家世界、爱家、人人乐等；另一类是以追求方便为特色的小型便利超市，如海星、红珊瑚等等。大型超市的面积一般在8000——15000㎡之间。便利型超市的面积一般都不会超过1000㎡。

百货公司：

A 区域特点：
   百货公司的位置一般都在市内的成熟商圈，百货公司选址要求考察的一个重点就是要求交通十分便利，各个区段的人群都非常容易抵达，并且有充足的人流和客流来支持百货公司的日常运转。在地段上占有明显的优势，如开元、世纪金花、民生等，交通便捷，因此可以看出在大商场附近客流量明显很大。
B 适应人群：
    由于商场的高层次的装修、优良的服务配套设备，商品进货渠道正规，从而保证了商品的质量，因此老百姓普遍认为在大商场购物质量有保证，而且商场售后服务好，即使商品真的出现问题，买家也有可以追诉的地方。因此，去大商场购物的人有这样几个特点：

1、    购买人群都要有一定的经济能力，这是由于商场的一些基本运营特点所决定的，因为商场所在地段都是黄金地段，里面又配备中央空调、自动扶梯等外加设备，所以这些都附加了一定的成本，因此，相对一些自营商户和批发市场等来说，价格明显高出很多，这就对他的目标客户群的经济能力要求很高，能在商场消费的人群大多数属于白领和城市高收入一族。所以，去大百货公司消费的，经济是第一位的。
2、在商场消费的人群一般的年龄偏大，这一方面是前一条分析的商场的价格因素，经济条件需要一定的收入积累，所以年龄偏大。另一方面，是跟商场的经营的产品特点息息相关的，商场的产品都是有一定品牌，上档次，所以特别适合职场的人士。年龄偏大的人，受思维习惯和消费心理的影响，喜欢质量有保证的东西。

C 经营情况：

百货公司的经营状况牵扯的因素非常多，从商场的选址，定位以及内部的经营管理的各环节策略，因此，经营状况问题一概而论就显得不合适。在西安市，年消费额最高的是开元商场，公司秉承品牌化、高档化、国际化经营略，销售突飞猛进，20##年的完成销售任务15多亿元，实现利润7800万元，开业8年以来，实现销售任务80亿元。

D 辐射半径：

百货公司的辐射半径和商场的品牌的影响度很有关系，一般情况下，一个城市的商业肯定会有几个代表性的杰作，这些都是家喻户晓的知名商家，也是城市对外宣传的窗口，通常他们的经营历史长，货品的涵盖面很广，虽然它的品味并不高，但是它的集客能力强，消费的辐射面遍及西安市乃至陕西全省。

E 租金的承受能力：

由于商场的利润高，并且它的号召力较强，因而它所能承受的租金相对其它行业比较高，一般情况下，商场可以承受的租金大约在40—50元/㎡·月。

F 经营面积特点：
    大商场的营业面积一般都在20000㎡左右，但是商场的营业面积和他所在的地段及商场的档次、定位息息相关的。比如开元商城的营业面积达50000㎡，那时由于开元商城位于西安市中心繁华区黄金段——钟楼的东南角。北邻被誉为“西安南京路”的东大街，西邻古城迎宾大门，金融业聚集的南大街，营业正门和钟楼遥相呼应，更有出入口和钟楼地下人行通道相连，自然把大量的人流带入商场。百盛的营业面积是18000㎡，总公四层。

家电

A 区域特点：
  在制造业中，家电行业是竞争最激烈的行业之一。家电行业由于它的经营特点，他一般都不在核心商圈，它主要附属在大百货公司或者大型超市内，但这些多以卖小型家电为主，比较综合的大型家电卖场虽不在主要商圈，但是也不会远离核心商圈，基本上介于商圈和社区之间。
B适应人群：
   如今家电产品已属于百姓家庭生活的必备品，并且随着恩格尔系数的降低，老百姓对这些高科产品的认可度和接纳性也越来越高，因此，家电卖场针对的客户群已经日渐广泛。因为产品的档次不同，价位相差也很大。所以，消费群体购买的观念也千差万别。

C 经营情况：
   西安市目前的家电卖场很多，家电产品和其他的百货公司相比，产品具有很明显的单一性特点。他的经营方向是以新代旧，家电产品的更新换代速度很快，新产品刚刚推出市场，市场的买家很高，商家从中可以获得很高的利润。就档次来说，以高代低，以高端产品取得利润。其他一些低端产品基本上是维持原成本甚至低于成本价出售，他们主要是用来烘托人气。

D 辐射半径：

  家电已属于老百姓生活的必备品，因此，家电卖场针对的客户群范围较广。因产品的档次不同，价位的差距也很大，所以它的消费群体购买产品的观念也千差万别。但是从前面对家电卖场的分析来看，家电卖场的主要经营理念是以新代旧，以高代低，因而它的利润的取得不单纯依靠消费量，再加之它的经营产品种类单一，属于区域经济型，所以辐射半径较小。

E 租金承受能力：

家电有一个特点是基数大，（家电的价格比一般的商品价格都高），因此卖家电的商家并不是完全靠销售量的增大来获商业利润，而是靠一些产品的高利润、资金运营盈利。所以家电所维持的租金在60—70元/㎡·月。
F 营业面积特点：
   家电卖场以前都是以价格为核心竞争力，但是从2005 年已经开始转向规模战、扩张战。连锁卖场竞争日趋激烈，规模的扩大不仅需要上游供货商的资源，还需要不断的扩张增加门店的数量，这是大型家电卖场发展的连锁趋势。一般情况下 ，著名家电卖场的店面规模有这样几个特征，旗舰店：8000——10000㎡；中心店；：4000㎡；社区店：2000㎡。（这些都是使用面积）。