3.4普陀区五星级酒店分析

本文中所指的五星级酒店包括上海所有已持五星级牌照的酒店及已开业的准五星级酒店。

3.4.1五星级酒店市场分析

供应量：上海市五星级酒店的供应量呈现平稳上升趋势，截至目前,上海市共有五星级酒店19家，累计客房总数9453间。平均每座酒店拥有472间客房。

01、02年五星级酒店入住率分析：

90%85%

80%75%70%65%60%

从整体上看，在过去两年中，本市五星级酒店的入住率基本呈上升趋势（除个别淡季，如春节期间），20xx年平均入住率达到78.91%。

01、02年平均客房价（实际价格）

14xxxxxxxxxxxx20

USD/nigh

t

J-01F-01M-01A-01M-01J-01J-01A-01S-01O-01N-01D-01J-02F-02M-02A-02M-02J-02J-02A-02S-02O-02N-02D-02

线性（房价走势）

从过去两年酒店价格水平来看，本市五星级酒店的价格均相对比较稳定； 从具体数据分析，本市五星级酒店标房的平均价格维持在100美元~130美元/日之间，五星级的价格要比四星级的价格高出50%以上

需求分析

境外客人（含港澳台）为五星级酒店的主要客源，境外客人比例超过80%，有些高达90%以上，如喜来登豪达太平洋酒店。

境外来沪的人数变动情况直接影响对高级酒店的实际需求量。自19xx年以来，来沪旅游的境外人数快速增长，19xx年为136.79万，20xx年超过200万，20xx年达到272万，比上年增长36%。

300250200150100500

19xx年

19xx年

19xx年

19xx年

20xx年

20xx年

20xx年

(万人次)

近年来海内外客源对五星级酒店的需求比例走势稳中有升，其中，海外客源平均达到20.40%，20xx年有20.75%抵沪海外客人住宿五星级酒店。

区域市场分析

五星级酒店的主要分布区域主要位市中心六个区，普陀区只拥有四星级酒店两座，没有五星级酒店。

高档酒店及客房数量都相对较少。这与普陀区的发展定位不相称，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一。

市场潜力分析

我行根据上海市历年的统计数据，对未来五年内五星级酒店的潜在需求和市场供应量进行预测。其预测主要数据包括：

1) 上海的海外游客入境人次预测 – 根据上海历年海外游客入境人次平均的几何增长率进行预测；

2) 国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的预测 – 根据上海历年国内其它省市来沪商务、旅游、探亲访友人次的平均几何增长率；

3) 未来五星级酒店的客房供应量预测 – 根据已知的未来可能新增酒店供应量来测算。

如下图所示，预测结果如下：

五星级酒店未来供求预测

客房数

30000250002000015000100005000

100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%

未来五年内，整个市场的供应量和需求量基本保持在平行向上增长的态势。其中，市场供应量的平均增长率为8.36%，略高于潜在需求量8.08%的增长。由于需求量的预测是基于对过去10年的平均几何增长率，而在此期间，上海的高档酒店业因亚洲金融危机的影响而经历了一段低靡期，需求量一度下滑至负增长。因此，我行所预计的未来需求量是基于一个较为保守的增长率。

未来供应量：未来五年内每年会有一至两个新增五星级酒店。预计在2005、20xx年，将有三家大型五星级酒店开业，市场会有一定的竞争压力，因此，预计客房出租率会略有下调。但是，在潜在需求保持稳步上升的情况下，未来五年的客房出租率预计基本能保持在70%的理想水平，整个市场不会有太大的波动。

到20xx年年底之前，本市已知将建的五星级酒店将有12座 浦东：环球金融中心、中古酒店、新鸿基项目；

静安区：静安香格里拉项目、大仲里项目、昌辉项目（可能）； 黄浦：世茂国际广场、明天广场、世福汇； 徐汇：万都项目； 卢湾：金玉兰广场；

19

9419951996199719981999xxxxxxxxxxxx20320F0420F0520F0620F07F

五星级酒店客房总量

实际客房利用量

虹口：北外滩项目；

这些酒店提供的总套数将超过5000间，占目前存量的近50％；

发展前景：

虽然上半年受到非典等因素的影响，但国内外入沪人数增长势头不会因此而受到遏制。专家预测，第四季度的旅游接待量有望接近和达到去年同期水平。

普陀区新一轮的发展建设已经启动，苏州河沿岸凭借其地理与历史文化优势，未来必将逐渐成为上海新的商务旅游区。

上海已经成为外资企业在中国投资的热土，具备了发展商务旅游市场的基础，另一方面上海举办国际性会展活动的软硬件环境日趋完善，会展旅游业将会是上海旅游事业的主要增长点。会展旅游由于计划性强，没有季节性，因此能给酒店带来稳定的收入，据上海市旅游事业管理局的统计资料显示，入住高星级酒店的国际商务客中，60%以上是来参加国际会议和展览的。

另外，世博会申办成功，将极大地促动上海旅游业的发展。鉴于此，我行认为普陀五星级酒店仍具有较强的长远发展潜力。

3.4.2消费者分析

我行对上海五星级酒店进行了抽样调查，结果显示：

客户来源地：目前，入住五星级酒店的客人有80%为境外客人，有些酒店境外客源的比例数甚至高达90%，如太平洋酒店。这一方面是由于五星级酒店的价格非一般国内客人所能承受，同时，由于五星级酒店多由国际管理集团管理，因此其很大一部分客源来自其全球预定系统。

客户需求：入住五星级酒店的主要客户群为商务客源，五星级酒店的商务客人占其全部客源80%左右。

未来发展：上海的五星级酒店所针对的主要客人依旧会是境外商务客人。针对商务客人的需求，酒店服务主要功能为会议、展览和商务，其次才为旅游、观光、购物休闲等

消费者特征分析：根据客户的需求偏好，地段是客户选择酒店的主要考虑因素。

3.4.3竞争项目案例分析

图表——竞争对手比较

上述所列三家酒店为目前上海顶级酒店成功案例之代表，其20xx年的营位收入在上海市所有酒店中位列前三位。

从上表可知，此三家酒店均由国际知名管理集团管理。他们之所以能有如此好的经营业绩，不仅在于其先进硬件设施的配备及高水准的服务，更在于其各自独特且深入人心的鲜明形象和多年建立之品牌的保证。因此，作为一家顶级五星级，必须有先进的软硬件设施，同时还要建立鲜明之形象，具有自身特色之服务。

3.4.4本项目SWOT分析

优势：

1) 区位条件优越，周边环境逐步改善。

2) 该地块为综合开发项目，各种物业类型可相互取长补短，发挥互动效应。

3) 综合型商务酒店设计，商务配套先进齐备。

劣势：

1) 较之与目前其他星级酒店所处位置相对集中的特点，该地块的位置较为独立，积聚性较差，难以引起注意。

机会：

1) 苏州河沿岸成片开发，将进一步完善沿岸的基础设施建设，未来交通更便捷，这必将带动商务、旅游的全面发展，从而促进客源的增长。

2) 会展业在上海的蓬勃发展，必将吸引更多商务客源的入住。

3) 普陀区四星级以上酒店偏少。作为整体规划为大型物流中心的普陀区，缺少中高档酒店，未来将是区域市场消费与供给的主要矛盾点之一，这也是本项目进入的最佳时机。

挑战：

1) 随着其他五星级酒店的推出，将对本项目的商务、旅游客源造成一定的冲击。

3.4.5战略定位及建议

目标客户：根据上海目前五星级酒店客源特征以及未来苏州河沿岸作为上海

新的旅游、商务中心的区位优势，该酒店的目标客户应以商务、旅游客源为主。

本项目产品方向：生态精品超五星级酒店

项目定位建议：苏州河边的地标型建筑物，融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店。利用其不受建筑高度的限制，为本项目地块，同时也是普陀区发展的标志性建筑，可以提高整个地块区域的整体品质与形象。

景观设计强调使之与周围的自然水景、绿景融合在一起，防止噪音、空气污染，将苏州河沿岸独特的文化、艺术展现出来，使酒店不只是过夜休憩之处，更是享受旅游休闲氛围的场所。

经营模式建议：

由于高档酒店的投资耗费庞大，许多企业无法独立承担，而旅游市场的国际化又使得有财力的业主不见得有能力经营，因此，出现了所有权和经营权分离的现象。据统计，本市2/3以上五星级酒店为国外酒店管理公司管理。

从上海目前高档酒店的经营来看,国内管理公司无论在管理水平、规模以及品牌知名度上均远远落后于国际知名的管理集团。酒店管理公司的好坏对整个酒店品质非常重要，国际著名酒店管理公司管理的四、五星级酒店的客房价格要比国内公司管理的同级别酒店的客房价格高出30％以上，部分甚至超过100％。

因此，针对本项目之豪华五星级酒店定位，建议开发商寻求与国际知名管理的合作，引进其下属的顶级品牌。

上海五星级酒店的合作经营方式主要有：

1. 委托经营方式（如红塔瑞吉）

这一方式是目前上海采用最多的合作方式。委托和约期限一般在10年以上。其不足之处是管理公司借助其国际知名度在签定和约之初，往往先提出对其自身较为有利的条件，而在经营期间，业主对自己所拥有的资产无百分之百的自主权。

2. 合资经营方式 （如四季酒店）

此方式与委托经营的不同之处仅在于国际管理集团以入股的形式构成合作关系，使其与集团业绩直接相关。

3．出让土地使用权 （如花园饭店）

中方出让土地使用权，由一家外资集团全权投资管理，在土地使用期到期之时，中方可收回酒店。这一方式的好处在于中方无投资经营之风险。

上市时间

2005-20xx年预计大量酒店进入市场，因此，为降低风险，应推迟进入市场。考虑到世博会伸办成功，20xx年对酒店产生巨大需求，由于酒店有一年的试营业期，因此，推测应在20xx年开出，可借助世博会迅速提升酒店经营知名度。

价格建议

一家酒店的价格首先取决于该酒店本身的品质、品牌美誉度、服务水准以及酒店所处地理位置。

以本项目而言，若假设该五星级酒店现已建成，基于本行对于其酒店之品质、服务水平定位以及酒店所处的地理位置，该酒店的房价水平将至少达到目前上海的平均水平：100 USD/间/天。就未来而言，本项目酒店之价格还取决于当时之市场整体状况。

价格预测

对于未来五年本项目酒店的价格预测，本行是根据预计的客房入住率对于客房价格的弹性来测算的。在需求以8.08%的速度保守增长的前提下,未来五年上海市五星级酒店的房价将会随着客房入住率的起伏略有浮动,但整体价格将保持在US$100以上的水平。20xx年之后按保守原则及英国《经济家》杂志对中国未来的通胀率的预测，本行取每年3%的通胀率对房价进行相应的调整。 上海市五星级酒店房价水平预测

随着普陀区苏州河沿岸商务旅游区的日趋成熟以及会展旅游业的进一步蓬勃发展，本项目的租金水平将略高于全市五星级酒店的平均水平。

入住率预测

根据五星级酒店的经营常规可知：在正常市场情况下，由国际知名集团管理的酒店在开业后的前三个月内入住率水平一般在40%左右，在随后的三个月逐步上升，通常半年左右即可达到一个正常入住水平：65%--75%。

基于保守的原则，本项目的酒店开业第一年的平均入住率水平在50%，第二年即可达到70%的正常水平。

风险分析

3.4.6小结

目前五星级酒店整体市场进入成熟发展期，今后几年，全市进入新一轮酒店开发，因此，未来竞争将加剧。另一方面，未来整体宏观环境趋好，有利于酒店业的稳步发展。

苏州河沿岸作为新兴的商务区，需大力发展高档酒店业，解决未来供需之矛盾。

本项目定位为融生态和国际超高标准为一体的超五星级酒店，是普陀区发展的标志性建筑。

第二篇：【房地产行业报告商业计划书精品】某库储藏项目

某库储藏项目 可行性研究报告

--------------------------------------------------------------------- 项 目 名 称： 某库储藏项目

项目承担单位： xx蓝天冷冻厂

项目 负责人：

项目建设地点： 河北xx镇中章台

项目联系电话：

项目编写时间：

目 录

第一章 总论

第二章 项目建设的必要性和有利条件 第三章 第四章 第五章 第六章 第七章 第八章 第九章

原辅材料供应与保障 产品方案及平面图设计 管理办法及劳动定员 投资估算及资金筹措 主要设备与工艺 环境保护

经济效益和社会效益分析

1

第一章 总 论

一、项目概况

1、项目名称：某库储藏项目

2、项目承办单位：威县蓝天冷冻厂

3、项目法人代表：

4、项目建设地址：xx镇中章台村东106国道东侧。

5、项目基础情况：项目占地23927.4平方米，建筑面积8622.56平方米，项目总投资1600万元，其中固定资产投资1368万元，库存容量6000吨。

二、项目可行性研究的范围

1、原辅材料供应；

2、产品市场需求及销售；

3、项目建设地址的选择；

4、生产技术的可靠性及生产设备的先进性；

5、项目建设方案；

6、企业内部机构设置及劳动定员；

7、环境保护；

8、项目建设进度安排；

9、项目投资估算及资金筹措；

三、项目可行性研究结论

1、该项目所需材料当地供应，来源丰富，产品销售市场广阔。 2

2、该项目所采取的生产工艺较先进，所用生产设备均为国家定点厂家生产，产品质量有可靠保证。

3、项目建设厂址选择在xx镇村南，106国道东侧，符合威县长远建设规划，而且厂址建设条件较好，建设物布局合理。

4、项目建成投产后，对环境不会产生影响。

5、企业内设机构合理，劳动用工安排得当。

6、固定资产投资合理，方案恰当。

7、经济效益明显，社会效益显著，该项目对威县的经济发展 将起到积极地促进作用。

第二章 项目建设的必要性和有利条件

威县地处河北省东南部黑龙港地区，土地肥沃，光照充足，水昨灌溉条件好，气候适于蔬菜种植、生产，特别是近年来，蔬菜生产成为威县农业生产的第二大支柱。20xx年蔬菜种植面积可达5万亩，预计产量20万吨。为充分利用本地的丰富资源和本厂资源，增加经济效益，更好地促进龙头产业的发展，威县蓝天冷冻厂，由单纯的棉花经营转向棉花、蔬菜一体经营的多元化企业，这对我县经济将起到一定的促进作用。

第三章 原辅材料供应与保障

一、原材料供应

该项目所需原材料为当地农产品蔬菜和林果，项目所在县的高公庄乡是全县的蔬菜种植中心，已辐射周边十多个乡镇，年产蔬菜18至22万吨，原料丰富，供应有保证，可在厂内收购，减少费用， 3

提高效益。

二、市场需求与产品销售预测

蔬菜是每个人，每个家庭日常生活不可或缺的食品，市场广阔，项目产品在当地即可销售。

第四章 产品方案及平面图设计

一、产品方案

1、生产规模：根据拟订的库容工能力及原材料供应，产品销售等方面因素，确定年储藏12000吨。

2、产品执行国际质量标准，确保人民群众身心健康。

二、平面图设计

1、平面图布置原则：该项目按照生产中各道工序，既能便于连接操作运行，又能满足生产要求来安排所需各种建筑物，切实做到了布局合理。

2、建筑物结构：某库采用砖混双层隔热墙体，双层隔热现浇顶结构，生产车间、仓库、宿办都采用砖混结构，上下两道圈梁，竖钢筋构造立柱，外墙水泥抹面压光，内墙白灰照面，地面加厚水泥面，门窗采用木制或铝制门窗口、扇。

3、场院路面采用水泥路面。

4、供电设备：变压器、配电室安排在产区一角。远离生产区域，变压器两台。

5、生产、生产及消防用已有井一眼，水塔一座，铺设消防生产专用输水管路，按规定留出消防用水出口等。

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6、改建工期自20xx年2月至20xx年12月。

第五章 管理办法及劳动定员

一、管理办法

为了使项目保质保量顺利进行，项目在建设过程中实施项目法人责任制、监理制、招投标制、资本制、审计制。

二、组织机构

项目实施董事会领导下的总经理负责制

公司组织机构如下：

三、劳动定员

根据设备生产各道工序实际用工，配置生产工人和技术人员，全厂暂定用工50人，其中生产工人 40人，管理人员10人，所用人员均通过学习培训，考核择优录用。

第六章 投资估算及资金筹措

一、投资估算

1、土地投资352万元；

2、土建投资966万元；

①、某库3021.94㎡，560万元

②、车间2236.4㎡，225万元；

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③、仓库1370.29㎡，120万元；

④、宿办室1653.69平方米45万元；

⑤、餐厅340.2㎡，11万元

⑥、围墙等5万元。

3、设备投资50万元。

制冷设备四套50万元。

4、流动资金232万元。

二、资金筹措 此项目投资1600万元，自筹解决550万元，向银行贷款200万元。其他融资850万元。

第七章 主要设备与工艺

1、设备：

设备拟选用全自动温控调节技术，制冷设备采用氨冷冻技术8ASJ17系列，共四套制冷设备。

2、生产工艺：

第八章 环境保护

蔬菜在加工储藏过程中，排放的主要污染物为机械噪音。不会对周围环境造成影响。

综合以上分析，该项目切实可行，望各级领导大力支持，尽快批准实施。

第九章 经济效益和社会效益分析

1、该项目厂址选择合理，交通比较方便，原料能源供应符合

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生产的需求；

2、工艺技术和设备先进可靠，无环境污染，符合环境保护法的需求。

3、该项目经济效益、社会效益较高。 效益分析如下表：

主要经济技术指标估算表

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社会效益分析

本项目社会效益明显，主要表现在以下几个方面：

1、本项目建设符合当地经济发展产业规划，对推广普及蔬菜、林果产业将起到重要推动作用。

2、项目每年可为当地增加税收100万元。

3、项目可直接创造新就业岗位50个。

4、项目对提高果菜农民收入将起到一定作用，拉动其它产业。

5、项目建成后对调整威县产业结构将起到重要作用。

综上所述，项目不但具有明显的经济效益，而且社会效益明显，项目可行。

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