土地估价案例与报告
一、宗地估价
一、土地估价程序
(1)确定估价基本事项：主要包括确认评估对象，确定委估者估价的目的，确定估价条件，1．估价委托的法律依据；
2．明确土地估价双方权利与义务； 3．降低估价收益风险。 4．作为记忆重要内容。
(四)土地估价委托协议(合同)的主要内容 1．委托方、受托方的名称：必须是双方的全考虑使用年期。
(2)拟订估价作业计划 (3)收集资料实地踏勘 (4)分析整理相关资料 (5)选定方法试算价格 (6)确定宗地估价结果
估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后估价额。一般有五种方法，一是算术平均值，二是加权平均值，三是中位数，四是众数，五是以一种价格为主，其他价格进行参考。 (7)撰写估价报告书
土地估价机构在估价完成后，分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告，前者提交委托估价者，后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案。从报告格式上看，分为书信式、文字式和表格式。 二、土地估价业务受理
(一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托
2．企业或个人委托 3．自有自估
即对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并自己进行估价。这是对有估价能力者而言的，并且这种估价结果对外一般不具有法律效力，仅供自己掌握以做到心中有数，因此估价任务的主要来源是前两个，即委托估价、企业或个人委托。
(二)土地估价业务受理及应注意的问题 1．明确双方权利与义务 2．合理安排时间及人员 3．保证估价质量
4．适当提供相关附加(增值)业务 5．注意适应相关行业的要求(如审计) 6．注意适应国际规范
(三)签订土地估价委托协议的重要性
称。
2．评估目的：应注明此项评估是为了满足委托方的何种需要，如抵押贷款、上市、转让、课税、诉讼等等。
3．评估对象：指评估标的的具体范围，具体说明估价对象的面积、土地使用者、用途等。如果评估对象为多项，可列表说明。
4．评估基准日：说明估价结果对应的日期，具体到某年某月某日。
5．评估时间：出具评估报告书的时间。 6．报告使用范围：该使用范围应与评估目的相对应，要注明评估报告仅供委托方为评估目的使用，申明评估报告书的使用权为委托方所有，解释权归评估机构，未经估价机构同意，不得向他人提供和公开或肢解评估报告。 7．评估费的收取：要写明评估费收取的金额、收取的时间和收取的方式。 8．合同有效期： 9．违约责任：
10．双方的权利、义务： 11．争议解决：争议解决的办法有协商、仲裁、诉讼。
12．签合同的时间、地点、人物及印章。 (五)土地估价的业务范围： 1．土地使用权出让评估； 2．土地使用权转让评估；
3．土地征用、征收、征购或拆迁补偿评估； 4．土地使用权或其他土地权利的抵押评估； 5．土地收益权质押评估；
6．确定相关税费涉及的土地评估；
7．以土地使用权作为出资或合作条件入股企业评估；
8．为企业改制进行的土地评估；
9．为企业会计处理或出具财务报告需要进行的土地评估；
10．为金融不良资产转让而进行的土地评估； 11．法律诉讼涉及的土地评估； 12．城镇基准地价评估；
13．城市地价动态监测； 14．农用地分等定级与估价；
15．征地区片综合地价及统一年产值测算； 16．其他经济或整个行为涉及的土地评估。
一、土地估价分析
(一)分析确定土地估价技术思路的原则 1．土地估价目的与适用原则
2．估价对象状况与估价方法适用性分析 3．估价资料与估价方法可行性分析
（1）运用比较法估价的资料是类似不动产的交易资料。它包括交易目的、交易时间、交易情况资料以及交易实例不动产的区位状况、权利状况和实物状况等资料。
(2)运用收益还原估价法估价的资料是类似不动产的收益资料。包括:租赁价格、经营收入资料；出租率或空臵率、运营费用资料；收益率及风险程度资料，等等。
（3）运用成本法估价的资料是类似不动产的成本资料。包括：土地重新取得价格资料；建筑物的建造成本资料；开发费用、管理费用、销售税费、利润率资料，等等。
（4）运用剩余法估价的资料是类似不动产的价格与成本资料。包括类似不动产的现有价格资料及其预期分析、开发估价对象不动产的成本资料及其预期分析，等等。
（5）运用基准地价修正法的资料是估价对象所在城市的基准地价资料、土地价格随时间变化的资料。
4．估价技术思路确定
初步选定的估价方法能否最终在估价中采用取决于所搜集资料的数量和质量。在前面已根据估价对象初步选择了估价方法，在此再根据搜集到的资料情况，正式确定所采用的估价方法。
5．多种方法相结合 6．考虑现有资料情况 (二)土地估价目的的判断
(三)土地估价目的对土地估价方法、估价参数的选择的影响
1．市场交易目的类，要根据市场客观状况确定；
2．抵押、担保目的类，要根据保守原则确定； 3．税收、记帐、价值参考目的类，要根据市场成本原则确定；
4．政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。
(四)土地估价目的对估价过程处理的影响 不同估价目的，造成了估价过程处理的差异。 (五)土地权利资料的分析要领 1．合法性：
(1)在现有的产权资料中依据合法和最有效的产权资料。
(2)审核土地的证载使用者和实际使用者是否一致；土地的证载用途和现状用途是否一致；土地证载使用面积和附图面积是否一致。 (3)审核证载土地使用年限是否合法。 (六)土地估价的影响因素分析内容与方法 1．分析内容
影响土地价格的因素主要有：
(1)一般因素。指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。
(3)个别因素。指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。 2．分析方法
土地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的大小，分主次分析、确定影响因素。
(七)土地估价的假设和限制条件分析 说明估价的假设前提，未经调查确认或无法调查确认的资料数据，在估价中未考虑的因素和——些特殊处理及其对估价结果可能产生的影响等。在估价报告中陈述估价的假设和限制条件，一方面是规避估价风险，保护估价人员和估价机构；另一方面是告知、保护估价报告的使用者。
(八)土地估价适用原则的分析 1．替代原则
(1)土地价格水平是由具有相同性质的替代性土地的价格所决定的；
(2)土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格；
(3)土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。
2，预期收益原则
商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。因此，土地的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。 3．最有效使用原则
最有效使用原则应当以预测原理和变动原理为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4．报酬递增、递减原则 边际效益递增递减原理，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值以后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。在任何给定的条件下，土地、劳动力、资金、管理水平之间都存在着一定的最优组合，超过一定限度，每一要素的继续增加，其收益却不会相应成比例增加。
5．需求与供需原则
由于土地具有地理位臵的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价值独占性较强，需要与供给都局限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格。 6．竞争和超额利润原则 土地因为具有不动性、不增性、个别性等特点，属刚性需求。近几年来，土地市场需求旺盛，竞争较为激烈，地价也不断上涨，但土地开发所带来的也是巨大的超额利润。 7．贡献原则
贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。就土地部分的贡献而言，由于地价是在生产经营活动之前优先支付的，故土地的贡献具有优先性和特殊性，评估时应特别考虑。 8．变动原则
土地的价格是各种地价形成因素相互作用的结果。而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。 9．协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这关系到该地块的收益量的价格。
二、估价方法选择
(一)各种土地估价方法选择的原则和综合运用
1．市场比较法
市场比较法用于地产市场较发达、有充足的具有替代性的土地交易实例的地区。市场比较法可用于评估土地的价值或价格，并可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 2．收益还原法
收益还原法以求取土地纯收益为途径评估土地价格，它只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或是房地产的估价。因此对于没有收益的不动产，例如机关、学校、公园等公益事业的用地估价大多不适用。 3．剩余法
剩余法主要适用于下列几种类型的土地估价； (1)待开发土地的估价；
(2)待拆迁改造的再开发房地产的估价； (3)仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价；
(4)现有新旧房地产中地价的单独评估。 4．成本逼近法
成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。同时，对于既无收益又有很少交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。 5．路线价估价法
路线价估价法是一种迅速、公正合理，又能节省人力、财力，并可同时对大量宗地进行估价的方法，特别用于土地课税、土地重划、征地拆迁或其他需要在大范围内对多宗土地进行
估价的场合。当然，这种方法仅适用于城市的估价。
(1)适用于市街地，主要用于商业繁华区域土地价格的评估，对道路系统完整、道路两旁的宗地排列整齐的区域和城市，效果更佳； (2)路线价估价法需要较多的交易实例，且土地市场要规范；
(3)路线价估价法能快速评估多宗土地的价格；
(4)路线价估价结果的精度与路线价及其修正体系密切相关。
(二)土地市场分析的内容及方法 1．土地市场分析的内容
土地市场分析的内容主要有：
(1)市场发展方向预测信息，包括金融经济相关信息、房地产行业的有关政策和措施、房地产市场的交易信息、城市发展和规划信息。 (2)基础数据信息，包括基准地价及修正体系、标定地价、路线价、地区GDP、物价指数、地区各类行业成本和销售利润率等。 (3)土地市场成交价格信息。 (4)房屋租赁价格信息。 2．土地市场分析的方法
对分析内容按地域、区位、交易情况等分类，分析判断地价的走势和各种因素对地价的影响程度，确定估价相关参数。
土地估价报告撰写
一、概述
(一)土地估价报告书的作用 1．履行土地估价委托合同； 2．描述估价对象； 3．记述估价过程； 4．反映估价成果。
(二)土地估价报告书的使用
1．委托方按估价目的使用的要求及承担的责任；
2．用于土地估价行业主管部门及自律组织的业绩抽查；
3．用于土地行政主管部门土地估价结果备案的要求及承担的责任；
4．用于估价结果纠纷处理鉴定的要求及承担的责任。
(三)土地估价报告的归档和档案管理
1．评估的档案是指在评估工作过程中所收集和形成的与评估业务相关的各种文字、图表、声象等记录。每个评估业务，不论项目大小，都要单独编号，及时立卷归档。
2．评估机构的档案，应实行专人专管，并建立管理制度。做到： (1)按项目立卷，一个项目一个编号(该编号建议与估价报告的编号对应)，不涂改，不挪用。 (2)移交、借阅均办理登记手续。 (3)资料归档真实、齐全，不缺不漏。
(4)建立索引，方便查阅。档案索引的内容应与估价报告的信息一致。
(5)安全、保密、防腐、防潮、防火、防损、防盗。
(6)实行机构负责人签批保存一定年期的档案销毁制度。
3．评估项目结束后，由经办估价师或经办人员将在评估过程中收集的相关资料汇总、装订成册后，移交档案管理员。需移交的资料包括以下内容： (1)档案目录；
(2)土地估价的结果报告、技术报告正本各1份；
(3)评估现场查勘记录；
(4)内部作业有关的三级审批的记录，三级审批是指主办估价师的自查、部门的二级审核、机构负责人的审批；
(5)评估对象照片(或图片资料)； (6)评估对象权属依据等基础资料； (7)评估过程中选用的案例依据； (8)委托合同或有关委托函件；
(9)委托方提供的有关资料及调查收集的有关资料；
(10)外聘专家所提供的资料； (11)其他有关资料； (12)电脑中的位臵。
4．档案管理员在收到工作底稿后，应进行检查。检查的内容包括：
(1)报告是否已经三级审批； (2)目录与内容是否相符，所编页码有无错漏； (3)评估人员有否签名； 二、土地估价报告书的编写 (一)土地估价报告书的形式 1．文字式
按照一定的格式要求，将估价对象的情况主要用文字表达的报告书格式，可根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。 2，表格式
指固定格式、固定内容，估价人员必须按要求填写，不得随意增减。其优点是一般事项反映全面，填写省时省力；缺点是不能根据估价对象的具体情况而深入分析某些特殊事项。 (二)土地估价报告书的构成 1，土地估价报告
由封面、摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用、附件构成。 2，土地估价技术报告
由封面、总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价过程、附件构成。 (三)土地估价报告书的格式
“土地估价报告”可以采用文字式或表格式，“土地估价技术报告”只能采用文字式。 (四)土地估价报告和土地估价技术报告的内容及规范格式要求
1，土地估价报告内容及规范格式要求如下： [一]封面
封面内容和格式如下： 土地估价报告 [封面标题]
项目名称：[说明估价项目的全称，内容可包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它)等字样]
受托估价单位：[说明进行该项估价并符合估价资质的机构名称，可同时列出合作估价机构]
土地估价报告编号：[说明估价机构对该项目的编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(估)字第XX号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]
提交估价报告日期：[说明土地估价报告提交的具体日期] [二]正文
正文内容和格式如下： 土地估价报告 [正文标题] 第一部分摘要 [分标题]
一、估价项目名称[同“土地估价报告”文字
式封面]
二、委托估价方[说明该项估价的委托单位或个人]
三、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]
四、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期，样式为XXXX年XX月XX日] 五、估价日期[说明该项估价工作的起止日期] 六、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由，现状利用或规划利用条件，实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据。土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致，分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整；地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其它内容)价格]
七、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价，必要时注明楼面地价，须以人民币表示，总地价附大写金额，并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的，应标明估价基准日外币与人民币的比价]
八、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字，并注明土地估价师资格证书号]
九、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字，并加盖公章，其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构] 估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日 第二部分估价对象界定 [分标题]
一、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]
二、估价对象[说明估价对象的具体范围，指出估价的是土地还是包括其它内容，并具体说
明估价对象的面积、土地使用者、用途等] 三、估价对象概况 1．土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革，估价对象的地理位臵、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、[这里区域大小可参照城镇内基准地价级别、行政分区、功能分区等确定]
[以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重，着重进行影响因素的描述] 土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]
2．土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明] 3．土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等，重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其它地上附着物状况等；土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况，对以规划条件进行评估的，应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等] 四、影响地价的因素说明
1．一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，可包括以下内容：(1)城市资源状况(包括地理位臵、土地、城市人口等)(2)房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等)(3)产业政策(含税收政策等)(4)城市规划与发展目标(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)] 2．区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响，可包括：(1)区域概况(含区域位臵、人口、级别、经济发展、区域优势等)(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等)(3)基础设施条件(指区域内供水、排水、供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度)(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境)(5)产业集聚状况(6)规划限制等]
3．个别因素[说明估价对象位臵、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]
第三部分土地估价结果及其使用 [分标题]
一、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等] [上述估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定(如选用基准地价、征地费用、有关税费等)所依据的主要文件应列出] 二、土地估价 1．估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则。各项原则的具体内容参见《城镇土地估价规程》(以下简称《规程》)]
[上述估价原则可根据估价对象特点与估价目的有所选择] 2．估价方法[简要说明估价中采用的主要方法(成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法等)、方法选择的依据。这里估价方法应根据估价目的和估价对象特点等选定，并与估价原则和估价依据衔接一致][要求所选估价方法不少于两种]
3．估价结果[说明每种估价方法的估价结果、最终估价结果的确定方法及依据、以人民币表示的单位地价及总地价]
三、估价结果和估价报告的使用 1．估价的前提条件和假设条件
[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件(如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等)、假设条件(如估价对象的用途设定、年期设定、估价基准日设定等)]
2．估价结果和估价报告的使用
[包括以下内容：
(1)估价报告和估价结果发生效力的法律依据。说明进行本次估价所依据的主要法律、法规，注明估价报告和估价结果的作用依照法律、法规的有关规定发生法律效力。
(2)本报告和估价结果使用的方向与限制条件。说明估价报告和估价结果在一定评估目的下使用，注明土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。
(3)土地估价结果的有效期。说明估价报告与估价结果的有效期限。
(4)申明估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。 (5)违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任。]
3．需要特殊说明的事项 [说明：
1．有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；
2．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施；
3．估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时说明原因或依据； 4．其它需要特殊说明的问题。] 第四部分附件 [分标题]
[应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料(附宗地图)(出让土地需附出让合同或协议)、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位臵图、建筑平面图等、估价对象照片(从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点)、有关背景材料(如估价项目的有关批准文件等，如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件)、估价对象如设定他项权利时的有关权利人证明材料、估价机构资质及签字土地估价师证书复印件、委托方营业执照等]
[在提交有关估价对象土地产权证明材料时，估价人员必须对土地产权证明原件(如国有土地使用证、土地产权证明、房产证等)进行验
对核实后，在复印件上加盖估价机构公章] 2．土地估价技术报告内容及规范格式要求如下： [一]封面
封面内容和格式如下： 土地估价技术报告 [封面标题]
项目名称：[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其它、等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“XX县(市)”字样) 受托估价单位，[同“土地估价报告”文字式] 土地估价报告编号；[同“土地估价报告”文字式]
土地估价技术报告编号：[说明估价机构对该项目的技术编号，含有“(地名)估价机构简称(年度)(技)字第XX号”等字样，其中年度为提交土地估价报告日期所在年度]
提交估价报告日期：[同“土地估价报告”文字式]
关键词：估价对象所在市、县全名[与项目名称中市、县全名一致]
估价目的[应简要说明“企业收购、转让、破产、清产核资、合资、其它”等目的] 估价机构[说明估价机构全称]
年度[说明提交土地估价报告日期所在年度] [二]正文
正文内容和格式如下： 土地估价技术报告 [正文标题] 第一部分总述 [分标题] 一、估价项目名称[同土地估价技术报告封面] [如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]
二、委托估价方[同“土地估价报告”文字式] 三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]
四、估价目的[同“土地估价报告”文字式] 五、估价依据[同“土地估价报告”文字式] 六、估价基准日[同“土地估价报告”文字式] 七、估价日期[同“土地估价报告”文字式]
八、地价定义[同“土地估价报告”文字式] 十、需要特殊说明的事项[同“土地估价报告”用语规范，内涵准确，能够定量反映的必须用定量数据表述] 文字式]
十一、土地估价师签字[同“土地估价报告”文字式]
十二、土地估价机构[同“土地估价报告”文字式]
估价机构负责人签字：(机构公章) XXXX年XX月XX日
第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 [分标题]
一、估价对象描述 1．土地登记状况[同“土地估价报告”文字式] 2．土地权利状况[同“土地估价报告”文字式] 3．土地利用状况[同“土地估价报告”文字式] [上述内容中，土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准，土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准]
[土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的，应说明影响趋势及影响程度]
二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]
1．一般因素[同“土地估价报告”文字式] 2．区域因素[同“土地估价报告”文字式] 3．个别因素[同“土地估价报告”文字式] [上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别，“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述，这里则侧重于对地价影响因素进行分析，其中对地价影响大的重要因素必须分析，与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其它原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析]
[在对地价影响因素进行分析时，通过定性和定量分析，着重分析这些因素对地价可能产生的影响程度及影响趋势，并与土地估价过程中有关方法选择、参数确定、因素分析和比较内容等相对应，要求对地价影响因素的分析要与估价结果的确定联系起来，做到分析合理、参数有据、估价得当，不能前后矛盾]
[地价影响因素的分析，必须做到客观描述，
第三部分土地估价 [分标题]
一、估价原则[同“土地估价报告”文字式] 二、估价方法与估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]
[应根据估价对象特点及项目的实际情况，依据《规程》选取适宜的估价方法(市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等)。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法选择的依据。同时，各种估价方法的应用过程还应分别满足《规程》的相应要求]
[在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内、基准地价覆盖范围之外，可以选择采用基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进行评估]
三、地价的确定 1．地价确定的方法[要求说明对不同估价方法结果进行增值或减值调整的原因。对采用众数、平均值或以其中某一价格等为最终宗地地价的，要解释其方法选择的依据]
[如评估方法选择采用基准地价系数修正法，最终估价结果必须考虑基准地价系数修正法的评估结果]
2．估价结果[应注明地价种类、总地价、单位面积地价、地价单位，总地价并用大写表示。如用外币表示地价，应注明估价基准日外币与人民币的比价] 第四部分附件 [分标题]
[同“土地估价报告”文字式]
土地估价报告审核
一、概述
(一)土地估价报告审核的目的 为保证土地估价报告的质量，估价机构应建立估价报告内部审核制度，由资深估价人员按照合格估价报告的要求，对撰写出的估价报告进行全面审核，并确认估价结果的合理性。 对土地估价报告进行审核，类似于对生产出的产品在出厂之前进行质量检验，是防范估价风险的最后一道防线。
(二)土地估价报告的质量
l．估价报告的合法性的内涵及界定
合法性内涵要求评估人员在进行项目评估时，(3)估价测算过程、计算公式以及各项数据的出处和参数的确定，是否进行正确、详细的说明；
必须严格按照我国现行法律法规和各种技术规范的要求行事，主体认定事实清楚，证据确凿充分，符合法定程序。
2．估价报告的合理性的内涵与判断
合理性的内涵即评估成果要符合客观事实，符合常理。
3．估价报告的规范性与个性的处理 二、土地估价报告的审核 (一)土地估价报告审核的内容 1．估价人员资格； 2．估价对象界定；
3．估价所依据的资料的质量； 4．估价假定前提和限制条件； 5，市场分析；
6．估价技术路线、方法选择及运用； 7，地价确定的理由； 8．估价结果；
9．估价报告的逻辑性。
(二)土地估价报告审核的方法 1．一般报告的审核
(1)估价结果是否合理，其数字和文字的表述是否正确；
(2)估价对象的表述是否正确、完整；
(3)估价目的、估价时点和价值定义的表述是否正确；
(4)估价的假设和限制条件的表述是否严密、正确；
(5)估价依据和估价原则是否进行说明； (6)估价方法的表述是否正确；
(7)估价报告的格式是否规范，附件是否齐全和符合要求；
(8)报告装祯是否整齐、大方，正文版面和字体是否统一；
(9)报告文本制作是否采取一定的防篡改措施。
2．重要报告的审核
应在一般报告达到的审核深度基础上，再加上以下审核要求：
(1)估价依据是否正确、充分，并有详细说明； (2)选择的估价方法是否进行正确、详细的说明；
(4)估价报告全文的文字表述是否用词准确、严谨、逻辑性强，全文的标点符号是否正确。 (三)土地估价报告的评价
土地估价报告的评价主要对报告的各部分进行审核，评价报告的内容是否全面、描述是否简洁准确、原则及方法的选择是否正确、计算是否准确，、方法的运用是否准确、格式是否规范、是否逻辑清晰、技术含量的高低等，最终评定整份报告的优劣。
常见目的下土地估价
一、各种常见的土地估价目的
1．以国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等为目的的土地估价，包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估；
2．以集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价人股和转让等为目的的土地估价； 3．以土地使用权抵押为目的的估价；
4．以企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产臵换、合并、分立、破产、关闭、清算等经济活动为目的的土地估价； 5．以确定和更新城镇基准地价、标定地价为目的的土地估价；
6．以城市地价动态监测为目的的土地估价； 7．以农用地分等定级和划分农用地综合区片价为目的的土地估价；
8．以土地增值税等有关不动产税费征收为目的的估价；
9，以司法鉴定为目的土地估价。 二、土地价格类别的判断和估价主要原则的确定
上述九种情况涵盖了现代经济活动和政府及司法机关管理工作等各方面涉及到的土地估价业务，根据其评估目的的不同，其最终出具的估价结果对应的价格类别分为以下几种： 买卖价格
是土地权利和预期收益的公平市值，包含出让、转让、作价人股、改制上市、资产臵换等目的下采用的价格，估价中主要原则是要体现完全的公开、公平、公正市场下的价格，即评
估的是公允市值。 租赁价格
我国土地的租赁价格包含两种形式，一是承租土地使用权价格；二是土地使用权出租价格。近法；工业用地宜选用市场比较法、成本逼近
法和基准地价系数修正法，在特殊情况下，也可采用收益还原法；商服用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法和和基准地价系数修往往承租土地使用权的租赁价格与完全的市场价格之间存在一定的差值，而土地使用权的出租价格则是市场价格的另一种表现形式。 清算价格
企业破产、关闭、清算等经济活动中需要对企业的土地价值进行清算，应存在各种限制因素，清算价格往往会低于市场价格。 抵押价格
是以抵押方式提供债务履行担保的土地在评估基准日的市场价格，应遵循保守原则。 征收价格
指征用、征收土地时给予的补偿，主要考虑其补偿性，即原使用者获得同等生活保障下的成本。 课税价格
指政府为征收有关土地税收而评定的土地价格，一般低于市场价格。 公示价格
政府为了明示土地价格、为其他价格类型提供参考而设立的价格，例如城镇基准地价、标定地价、监测点地价、农用地基准地价和农地综合区片价等。
关于土地估价中主要原则的确定可根据土地价格的类别选择，买卖价格、租赁价格主要是根据市场价格，更多地考虑替代原则，最有效使用原则；清算价格、抵押价格、课税价格要适循保守原则；征收价格要考虑其补偿性；公平价格要根据公平价格的作用，评估过程中要有一定的稳健性。 三、估价方法
估价方法的应用应根据估价对象和估价目的，选用两种以上(含两种)的估价方法进行估价。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；收益性房地产的估价，应选用收益还原法作为其中的一种估价方法；具有投资开发或再开发潜力的土地的估价，应选用剩余法(假设开发法)作为其中的一种估价方法；其中居住用地宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法、基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地可以使用成本逼
正法；综合用地宜选用市场比较法、收益还原法、剩余法。
四、主要技术参数选择
1．市场比较法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)因素指数幅度要与当地公布或采用的基准价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。 (2)指标量化要科学合理。在确定修正幅度时，不同用途，其地价影响因素、影响程度不同。 2．收益还原法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)要具体说明实际总收益和客观总收益及估价时采用的收益额和相应的条件，容易出现的问题有：
A.收益的确定不是采用客观收益，而是采用实际收益；
B.收益不是长期可固定取得的收益，也不是安全可靠的收益；
C.未明确收益内涵、取得收益的方式；
D．忽略了其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等；
E.未考虑房屋的闲臵(即空房损失等)。
(2)总费用中涉及到的项目和条项标准，要具体说明其确定的依据、确定方法和各项参数的选取标准，容易出现的问题有：
A.未考虑收益的方式，盲目地确定费用； B.确定年折旧费时，缺少对房屋结构、耐用年限、已使用年限、尚可使用年限、残值率等说明，同时在计算年折旧费时，对折旧年限把握不准；
C.将利息计入总费用中。
(3)说明纯收益的测算依据和方法。 (4)明确说明还原利率(土地还原利率、建筑物还原利率、综合还原利率)的确定方法、依据和具体标准。
(5)明确说明土地使用年限、收益还原公式选取和收益价格确定；
3．剩余法(假设开发法)主要技术参数确定中应注意的问题
(1)通过分析估价对象条件、利用现状等，考虑到规划利用及管理等限制条件，确定土地的最佳利用方式。应包括确定土地的用途、建筑物容积率、土地覆盖率、建筑高度等项内容。 过20一25％)，可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。
如两种方法求得地价相差幅度较大(幅度超过20—25％)，说明每种方法地价增值或减值的原因，采用一种结果加权平均(但要说明每种方法结果权重的确定理由)作为待估宗地最终(2)明确待估宗地开发完成后的利用方式(买卖、出租等)及依据目前市场状况估算的不动产总价，并说明估算方法及依据。
(3)对计算中所采用的建筑费、专业费用要说明其确定的方法和依据；对开发周期、利息、税费、手续费和开发商利润等要说明其选择依据和标准。
4．成本逼近法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。
(2)明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。设定开发程度不同，开发期限可相同，可不相同，但开发费一定要有差别。 (3)有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。
(4)说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。在利用出让金代替土地增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除；或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算。
5．城镇基准地价系数修正法主要技术参数确定中应注意的问题
(1)说明待估宗地的各项因素具体条件，应按因素修正系数表的内容具体列出。确定待估宗地各因素修正系数要按照修正系数表进行。 (2)要说明年期、期日及其他影响因素之间的差别和相应的修正系数。
(3)对基准地价修正得到宗地地价。当估价对象设定的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时，应进行土地开发程度修正。
(4)多数情况下，需要进行容积率修正。 五、价格确定的方法
如两种方法求得地价相差幅度不大(一般不超
结果，或者取众数、中位数。
常见用途土地估价
一、居住用地估价 (一)居住用地特点
居住用地的特点是：开发量大，分布广，主要集中在城区，而且也具有一定收益性，市场活跃。
(二)居住用地主要价格影响因素 1．一般因素
(1)自然因素：城镇地理位臵及与经济发展的关系、气候条件、发生自然灾害等的机率等。 (2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等。
(3)经济因素；城区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、住宅的供给与需求、住宅的租赁比率等。
(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策、住宅政策等。
2．区域因素
(1)自然因素：区域在城镇中的位臵、自然条件及发生自然灾害的机率等；
(2)社会因素：社区规模功能与安全保障、人口密度、邻里的社会归属文化程度及生活方式等；
(3)交通条件：距社会经济活动中心的距离、道路状况与交通便捷程度等；
(4)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
(5)经济发展水平：区域经济发展规模及水平、居民收入水平等；
(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制；
(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。
3．个别因素
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、规划限制、宗地利用状态、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用、(1)自然因素：城镇地理位臵、水文气候条件等；
(2)社会因素：城镇发展与公共设施建设等； (3)经济因素：地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、产业政策、产业结构、与交通设施的距离、与商业设施公共设施及公益设施的接近程度、与危险设施及污染源的接近程度、相邻土地利用等。 (三)居住用地估价的技术思路
居住用地估价，宜选用市场比较法、剩余法、收益还原法和基准地价系数修正法，对新开发完成的居住用地，可以使用成本逼近法。 (四)居住用地估价方法选择与应用
1．评估别墅等独立居住用地，应重点分析：城镇地理位臵与气候条件、居民生活方式、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、景观、人文环境、建筑密度与间距、容积率、绿化率等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，但如极具特性则不宜采用。
2．评估高档公寓用地，应重点分析：居民生活方式、人文环境与景观、基础设施与公用设施状况、交通通达程度、规划限制、容积率、地形条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。
3．评估普通居住用地，应重点分析：城镇人口数量与家庭规模、经济发展水平、居民收入与消费水平、居民住房条件、政府的住房消费政策与住房金融政策、区域位臵、公交便捷程度、基础设施与公用设施状况、规划限制、容积率、宗地面积、形状、地形及地质条件等因素对地价的影响。一般应首选市场比较法，辅之以收益还原法、假设开发法或基准地价系数修正法。对新开发土地，可以用成本逼近法。 4．对于待拆迁改造的危旧居住用地，如无特殊需要一般不得依现状用途评估，而应按规划用途评估。
二、工业用地估价 (一)工业用地特点
工业用地的特点是：宗地面积大，收益小或者收益不明显，主要分布在城市郊区及经济开发区。
(二)工业用地主要价格影响因素 1．一般因素
技术创新、物价工资及就业水平、此类市场状况等；
（4）行政因素：城镇土地利用规划、房地产租金与税收政策等。 2．区域因素
(1)交通状况：对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地(车站、码头、机场)距离及货物集散地的规模档次、道路构造及档次、道路体系等；
(2)基础设施状况：供水、排水、供热、供电、供气等状况；
(3)环境状况：污染排放状况及治理状况、距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等； (4)工业区成熟度：相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等；
(5)行政因素：规划限制、政府的特殊政策、产业管制等。 3．个别因素
地形、地势、地质、水文条件、面积、临路状况、位臵、土地使用限制、土地开发程度、土地权利状况及使用等。
(三)工业用地估价的技术思路 工业用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。在特殊情况下，也可采用收益还原法。
(四)工业用地估价方法选择与应用
1．投资利息率、利润率、土地增值收益率及土地还原利率的确定，应把握不同工业行业的投资风险、资金利润率及土地增值的客观差异。
2．矿井、矿区用地价格评估，宗地外开发程度依政府投资的实际配套状况设定，最低应设定为达到可开工条件。当矿产资源可开采年限低于出让时，年期修正应依资源可开采时间确定。
3．高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。
4．对于仓储业用地价格评估，其土地利用的机会成本及对相关企业收益的影响程度是应重点考虑的因素。
5．机场、码头用地由于其具有垄断性质，在收益还原法以外的评估方法运用中，应考虑垄断地租修正。
6．在工业类用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗标准宗地进行评估，其它宗地价格依个别修正确定。 三、商业用地估价 (一)商业用地特点
商业用地的特点是：收益高，集中分布在城区人流量大的区域，市场活跃，价值量大，附属设施较多。
(二)商业用地主要价格影响因素 1． 一般因素
(1)自然因素：城镇地理位臵及与经济发展的关系、气候条件等；
(2)社会因素：人口数量与家庭规模、城镇发展与公共设施建设、居民生活方式等；
(3)经济因素：城镇的性质与国际化程度、地区经济增长、财政金融状况与利率水平、交通体系、物价水平、就业与居民收入水平、产业结构与商业服务业的发展前景、此类市场状况等；
(4)行政因素：土地利用规划与管制、建筑规划与管制、房地产租金与税收政策等。 2．区域因素
(1)自然因素：区域在城镇中的位臵等； (2)社会因素：常住人口及流动人口数量、社会人文环境等；
(3)交通状况：街道状况、道路状况与交通便捷程度等；
(4)基础设施状况：供水、排水、供电、供气、供热、通讯等基础设施与公用服务设施状况等；
(5)商业繁华程度；距商业中心的距离、商务设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量等；
(6)行政因素：区域经济政策、土地规划及城镇规划限制、交通管制等；
(7)环境因素：区域环境与景观、噪音空气污染及危险设施或污染源的临近程度等。 3．个别因素
宗地地形、地质、地势、日照、通风、干湿、宽度、深度、面积、形状、临街状况、邻接道路等级、通达性、宗地利用状况、与商业中心的接近程度、与客流的适应性、相邻不动产的使用状况、规划限制、地上建筑物的成新度、土地权利状况及使用年限等。 (三)商业用地估价的技术思路
商业用地，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。 (四)商业用地估价方法选择与应用
1．各类商业用地价格评估必须区分因土地利用方式的差别所带来土地收益的差异
2．各类旅游用地评估，应注意国家旅游区评价标准。
四、办公用地估价 (一)办公用地特点 办公用地的特点是：收益性强，而且收益较高，主要分布与城区交通方便区域，楼层较高，附属设施较多，市场较活跃。 (二)办公用地主要价格影响因素
办公用地的价格影响因素与住宅相当，但交通条件的影响较住宅大。
(三)办公用地估价的技术思路
办公用地介于住宅用地和商业用地之间，宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法估价。
(四)办公用地估价方法选择与应用
1．各类办公用地价格评估，需要考虑办公楼的级别差异所带来的土地收益差异。
2．运用基准地价系数修正法和市场比较法评估时，很多经济不够发达的地方的基准地价是以住宅价格为参照，因此在评估过程中要考虑办公用地的影响因素与住宅的差异。
五、教育、科技、卫生、文化用地、体育用地估价
1、教育、科技、卫生、文化、体育用地特点 该类用地的特点是：收益很小或无收益，且所处位臵多位于市(县、镇)中心。
2、教育、科技、卫生、文化、体育用地主要价格影响因素
参照居住、工业和商业的影响因素，根据实际情况选择确定。
3、教育、科技、卫生、文化、体育用地估价的技术思路
该类用地适宜采用成本逼近法、收益还原法(有收益或潜在收益)及基准地价系数修正法评估。
4、教育、科技、卫生、文化、体育用地估价方法选择与应用
1．采用成本逼近法评估时，土地取得费的确定一般取城镇拆迁安臵补助费，利润率、土地增值收益率等参数，并应比工业用地的相应参数要高。
2．区域位臵较好的，可参照同区域地价水平相近用途(商业、住宅)的基准地价进行估价，考虑年期和用途修正(进行减价修正)；一般参照工业用地基准地价进行评估，不进行年期和用途修正。
3．采用收益法用的是整体收益。
六、农用地估价
(一)农用地特点
该类地的特点是：价值主要体现在自然质量上，面积大，分布于城市边沿。
(二)农用地主要价格影响因素
该类用地的价格影响因素主要有自然因素、社会因素及特殊因素。
(三)农用地估价的技术思路
该类用地适宜采用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法和评分估价法、基准地价系数修正法等。
(四)农用地估价方法选择与应用
1．由于农用地的特殊性，国内农用地市场尚处于封闭状态，市场交易案例很少，难以满足市场比较法测算地价的要求。农用地的自然属性和不可再生性也局限了成本逼近法和剩余法测算地价的应用。
2．评分估价法是指按照一定的原则，建立影响农用地价格的因素体系和因素评分标准，依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。但是，单位分值的难以确定使得该方法的应用受到一定的局限。
3．考虑农用地资料的可获取性、政策法规的控制性、评估结果的应用性，目前在评估宗地农用地质量价格时，收益还原法是常用主要方法之一，即根据当地的农用地投入产出水平和待估宗地的实际情况，估算出待估农用地的客 观预期收益，以适当的土地还原率还原，确定宗地农用地质量价格。 4．对于已建立农用地基准地价的地区，可采用基准地价系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法评估得出宗地农用地质量价格。