1、时效是向委估者承诺的工作期限，一般应由(    )。

A:估价机构制定

B:估价机构和委估者双方商定

C:委估者制定

D:以上都不是

答案:B

2、评估基准日即评估作业日期，通常精确到(  )。

A:某年

B:某年某月

C:某年某月某日 

D:以上都不是

E:　

答案:C

3、估价机构应和委估者签订估价合同书，明确双方的权利、义务，以保证双方合作顺利，

减少争议，同时也以(    )形式规定了估价师的任务和估价时限。

A:公证

B:口头约定

C:协议

D:协商

答案:C

4、在我国土地使用制度改革与土地市场建设过程中，(    )问题一直是核心问题和前提条件。

A:土地政策

B:地价

C:地价体系

D:地价标准

答案:B

5、下列不属于土地业务范围的是(    )。

A:土地收益权质押评估

B:代为办理土地转让手续

C:法律诉讼涉及的土地评估

D:征地区片综合地价及统一年产值测算

答案:B

6、争议解决的办法有(    )。

A:协商

B:仲裁

C:调解

D:诉讼

E:私下解决

答案:A,B,D

7、估价合同书(  )。

A:必须到公证机关公证

B:可以由双方协商签订

C:不用到公证机关公证

D:通过法律途径签订

E:按照规定的制式填写

答案:B,C

8、有估价能力者对自己拥有或拟取得的土地使用权，自己提出估价要求，并且自己进行估价，这种估价结果(  )。

A:对外不具有法律效力

B:对外具有法律效力

C:仅供自己掌握

D:供大家参考

E:是商业活动中的重要策略

答案:A,C

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土地估价案例与报告计算题精选一

2009-4-24 13:37:00 来源： 频道：土地估价师

一、某企业于20xx年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

20xx年12月31日，该企业因改制需要进行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10%，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于20xx年12月31日的单位地价和总地价。

简单计算题

简单计算题旨在考察应试者对几种主要估价方法的掌握和应用情况，每道试题着重考察某一种估价方法的具体运用，有一定深度，但不强调综合分析。

解答该类试题除需掌握答题技巧外，还要注意以下问题：

(1)数据选用。有时题目中给出的已知条件较多，应试者需从中选取合理的数据用于计算，如收益还原法中，无论收益还是费用均应采用客观值;成本逼近法中的成本亦应采用客观成本，除非实际情况与客观标准一致或是评估带租约的房地产。应试者在审题过程中要能够做出判断，清楚什么情况下可以采用实际值，什么情况下不能采用。

(2)参数选用。利息率、利润率、还原率、税率等取值也要合理。

(3)计息期、收益年期取值等。如在收益还原法中确定收益年限时，需将土地的尚可(剩余)使用年限考虑进去。

(一)审题

(1)明确题目要求。本题要求得到待估宗地在估价时点的单位地价和总地价，即要求计算出两种形式的土地价格。

(2)梳理有关资料。可将题目提供资料分为两类：一是有关估价对象资料。审查时需留意估价时点、土地取得时间及使用年期，估价时点与土地取得时间是否一致等;二是市场调查资料。该类资料是解题的基础，也是选择方法的主要依据，审查时要留意所给资料与估价对象情况是否一致，如土地使用年期等。

…… …… 余下全文

1、一、案例分析题（共2题，每题20分，共40分。请阅读并根据有关条件综合分析回答问题。）（一）这是某土地估价技术报告中的地价影响因素分析片段，将符合题意的内容代号涂黑。×××市是隶属河北省的地级市（1），地处河北省南部，太行山脉南段东麓，华北平原的西部边缘（2）。依据×××城市总体规划，×××市区主要向东南和西北方向发展（3）。20##年末全市总人口为710万（4）。京广铁路，107国道贯穿市区南北，京深高速公路从东郊南北穿过，五条省级公路把山西、河北、山东三省连在一起（5）。全年房地产开发投资62.4亿元，比上年增长31.0%（6）。其中，商品住宅投资55.1亿元，增长46.2%；商业商业用房投资4.8亿元，增长41.2%。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）和国土资源部《关于发布实施工业用地出让最低价标准通知》，明确规定了工业用地必须实行市场化方式（招、拍、挂）供地，并且制定最低出让价格标准（7）。×××市属暖温带半干旱半湿润大陆性季风气候区，年均气温13.10℃左右，年平均降雨555.6mm，无霜期200d左右，最大冻土深度46cm，年均日照时数为2561.3h(8)。主导风向为南风和北风，冬季多北风和偏北风，夏季多南风和偏南风。有牛尾河、小黄河、围寨河等三条河流通过，市区南边邻近×××河。其流向自西向东，这些河流为滏阳河的支流或次级支流。其特色为典型季节性河流（9）。位于北纬36°50'～37°47'，东经113°52'～115°49'（10）。为了深化土地使用制度和住房制度的改革及优化城镇用地结构，20##年市政府成立了×××市土地储备中心，出台了《×××市土地储备暂行办法》，建立了土地储备制度（11）。20##年国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令），直指土地开发市场的土地囤积行为（12）；市区以铁路为界分桥东、桥西两区，另外高新技术开发区和×××新区位于桥东区的东部和北部（13）。国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布的《土地储备管理办法》，完善了土地储备制度，规范了土地市场运行（14）。这一系列制度及政策的实施在一定程度上调控了土地市场，促进了供地方式的改革，尤其是经营型用地严格实行市场化方式（招、拍、挂）供地，对用地供给的程序化、制度化、公开化及规范和活跃房地产交易市场起到了积极作用（15）。该市东以卫运河为界与山东省相望，西依太行山和山西省毗邻，南与×××市相连，北及东北分别与×××市、×××市接壤（16）。×××市鼓励投资发展以电子信息、现代生物与新医药、机电一体化、光电子、新材料和高效节能环保产业为重点的高新技术产业，包括建立高科技研发中心（17）；以旅游服务设施、景观建设和旅游资源综合开发为重点的旅游产业（18）；以交通、通信、市政、供水、供电、供热、供气等城市公用事业为重点的基础设施建设（19）；×××市属资源型缺水城市，地下水是市区工业生产、居民生活和城市建设的唯一水源，地下水资源总量为1.13亿m3（20）。以新型住宅、社区综合服务设施和卓越城改造为重点的房地产开发（21）。该市东、北、西三面被×××县环绕，南与×××市接壤，南距×××55km，沿京广铁路两侧分布，北距省会石家庄110km（22）。凡在×××市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税（23）；对国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税（23）；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税（24）；对高新技术企业实行扶持政策，单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税（25）；重大项目建设取得新进展。在重大投资项目中，总投资亿元以上城镇在建项目243个，同比增加66个（26）；完成投资339.2亿元，增长60.1%(27)，对全市城镇投资增长的贡献率达33.4%，拉动城镇投资增长21.2个百分点（28）。该市东、北、西三面被×××县环绕，南与×××市接壤，南距×××55km，沿京广铁路两侧分布，北距省会石家庄110km（22）。凡在×××市投资国家鼓励类产业的内外资企业，在一定期限内，减按15%的税率征收企业所得税（23）；对国家鼓励类产业及优势产业项目，在投资总额内进口自用技术设备，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税（24）；对高新技术企业实行扶持政策，单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、个国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入免征营业税（25）；重大项目建设取得新进展。在重大投资项目中，总投资亿元以上城镇在建项目243个，同比增加66个（26）；完成投资339.2亿元，增长60.1%（27），对全市城镇投资增长的贡献率达33.4%，拉动城镇投资增长21.2个百分点（28）。该市鼓励开发软件产品，对增值税一般纳税人销售其自行开发生产的软件产品，按17%的法定税率征收增值税，对实际税赋超过3%的部分实行即征即退，由企业用于研究开发软件产品和扩大再生产（29）；据×××市20##年统计资料显示，全市实现国民生产总值约1210.6亿元，比上年增长12.2%，同比加快2.2个百分点（30）。对高新技术产品的出口实行增值税零税率政策（31）。×××市区位于邢台市中南部，是全市的政治、经济文化中心（32）。规划城市总体布局结构为“一城、四区、两心、四轴”（33）。“一城”指规划中环路以内的主城区，用地面积约70km2,构成市区的核心部分（34）。“四区”指北部新区、高新技术产业开发区、七里河新区和西北部的×××新区，主要反映了市区新增建设用地结构。北部新区是以居住、办公为主兼有部分生产职能的综合新区。高新技术产业开发区是市区的主要工业园区。×××新区是以生态恢复治理为主的居住休闲区。高新技术产业开发区是市区的主要工业园区。×××新区是以生态恢复治理为主的居住休闲区。西北部的×××新区是以历史文化名镇为基础，发展商住、会议、娱乐、度假为一体的旅游型新区（35）。投资新办交通、电力、浙江省早、邮政、广播电视等企业，企业所得税实行两年免征、三年减半征收（36）；“两心”指桥东区的旧城市中心和北部新区的新城市中心（37）。以装备工业、轻纺工业、化学工业和建筑与建材大街、×××大道，桥西区的×××路和桥东区的×××路，是市区东西向延伸、南北向拓展的主轴线（39）。目前城市郊区土地供应量已有所增，预计郊区土地的供应量将继续增加，成为城市发展的重点地区（40）。×××市是以重工业为主的新兴中等城市，国民经济增长较快（41）。市域现已形成市区为中心，周边县市为次中心，县城镇、中心镇、建制镇相配套，布局合理的城镇体系。全市人均生产总值17181元（42）。随着城市向外扩张的势头锐增，城市郊区化趋势明显。同时，由于拆迁政策的调整和拆迁纠纷案的增加，导致城市拆迁步伐放缓，市中心的土地供应速度也将减速（43）。固定资产投资总量扩大。全社会固定资产投资突破千亿元，达到1020.44亿元，同比增长21.4%（44）。其中，城镇固定资产投资完成754.15亿元，同比增长25.3%（45），农村投资完成266.28亿元，同比增长11.6%（46）。辖区总面积12486km2，辖2个县级市、4个区，17个县（47）。市区内形成了以京广铁路和中兴大街为主轴线，“四横六纵”及两个环路为主干道的道路交通网，交通便利。市区公交有37条线路，基本覆盖整个市区(48)。×××市区范围地势平坦，总趋势西高东低，自然坡度为3‰～4‰（49）。除西北部一带有岗丘地貌外，绝大部分地区为平原。市区地质主要为第四系冲、洪积层，承载力大多为100～250kPA。市区地表填土层厚1.5～6m，局部地段7～8m(50)。1、指出上述文字中属于城市资源状况（包括地理位置、交通、土地、人口等）的语句。（最佳答案为16个，选对12个可得满分6分，选择答案不超过12个的，选择吵扣分，也不得分；选择答案超过12个，每选错1个扣0.5分）（1）□（2）□（3）□（4）□（5）□（6）□（7）□（8）□（9）□（10）□（11）（12）□（13）□（14）□（15）□（16）□（17）□（18）□（19）□（20）□（21）□（22）□（23）□（24）□（25）□（26）□（27）□（28）□（29）□（30）□（31）□（32）□（33）□（34）□（35）□（36）□（37）□（38）□（39）□（40）□（41）□（42）□（43）□（44）□（45）□（46）□（47）□（48）□（49）□（50）□2．指出上述文字中属于房地产制度与房地产市场状况（含土地制度、住房制度、地价政策等）的语句。（最佳答案为5个，选对4个可得满分2分，选择答案不超过4个的，选择错误不扣分，也不得分；选择答案超过4个，每选错1个扣0.5分）（1）□（2）□（3）□（4）□（5）□（6）□（7）□（8）□（9）□（10）□（11）（12）□（13）□（14）□（15）□（16）□（17）□（18）□（19）□（20）□（21）□（22）□（23）□（24）□（25）□（26）□（27）□（28）□（29）□（30）□（31）□（32）□（33）□（34）□（35）□（36）□（37）□（38）□（39）□（40）□（41）□（42）□（43）□（44）□（45）□（46）□（47）□（48）□（49）□（50）□3．指出上述文字中属于产业政策（含税收政策等的）语句。（最佳答案为11个，选对8个可得满分4分，选择答案不超过8个的，选择错误不扣分，也不得分；选择答案超过8个，每选错1个扣0.5分）（1）□（2）□（3）□（4）□（5）□（6）□（7）□（8）□（9）□（10）□（11）（12）□（13）□（14）□（15）□（16）□（17）□（18）□（19）□（20）□（21）□（22）□（23）□（24）□（25）□（26）□（27）□（28）□（29）□（30）□（31）□（32）□（33）□（34）□（35）□（36）□（37）□（38）□（39）□（40）□（41）□（42）□（43）□（44）□（45）□（46）□（47）□（48）□（49）□（50）□4．指出上述文字中属于城市规划与发展目标的语句。（最佳答案为9个，选对8个可得满分4分，选择答案不超过8个的，选择错误不扣分，也不得分；选择答案超过8个，每选错1个扣0.5分）（1）□（2）□（3）□（4）□（5）□（6）□（7）□（8）□（9）□（10）□（11）（12）□（13）□（14）□（15）□（16）□（17）□（18）□（19）□（20）□（21）□（22）□（23）□（24）□（25）□（26）□（27）□（28）□（29）□（30）□（31）□（32）□（33）□（34）□（35）□（36）□（37）□（38）□（39）□（40）□（41）□（42）□（43）□（44）□（45）□（46）□（47）□（48）□（49）□（50）□5．指出上述文字中属于城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）的语句。（最佳答案为10个，选对8个可得满分4分，选择答案不超过8个的，选择错误不扣分，也不得分；选择答案超过8个，每选错1个扣0.5分）。（1）□（2）□（3）□（4）□（5）□（6）□（7）□（8）□（9）□（10）□（11）（12）□（13）□（14）□（15）□（16）□（17）□（18）□（19）□（20）□（21）□（22）□（23）□（24）□（25）□（26）□（27）□（28）□（29）□（30）□（31）□（32）□（33）□（34）□（35）□（36）□（37）□（38）□（39）□（40）□（41）□（42）□（43）□（44）□（45）□（46）□（47）□（48）□（49）□（50）□

…… …… 余下全文

第一部分案例分析

第一章、估价程序、内容及要求

一、估价程序★★

在受理业务后，从估价程序到完成估价报告，主要经过以下步骤：

第一步：估价基本项目

第二步：拟定估价作业计划

第三步：收集资料、实地踏勘

第四步：分析整理相关资料

第五步：选定适宜方法试算价格

第六步：确定估价结果

第七步：撰写土地估价报告

第八步：整理工作底稿，估价资料存档

二、受理估价业务

受理估价业务的主要内容是签署估价委托协议。

（一）签署委托协议的意义：估价委托的法律依据；明确土地估价双方权利与义务；降低

估价收益风险

（五)土地估价委托协议的主要内容：委托方、受托方的名称、评估目的；评估对象；评

估基准日；评估时间；报告使用范围；评估费的收取；合同有效期；违约责任；双方的权利、义务；争议解决；签合同的时间、地点、人物及印章。

三、明确土地估价基本事项 ★★★

主要包括：目的、对象、期日、日期、使用方向、特别事项、地价定义

（一）明确估价目的： 出让（协议、招、拍、挂）、转让、租赁、作价入股、清产核资、

抵押、收购储备、土地增值税、司法鉴定、基准地价、标定地价、动态监测、企业经营活动等目的。

(二)明确估价对象★★★

1、土地范围界定：土地位置、四至、面积等

2、土地类型界定：（按用途分）住宅用地，工业用地，教育、科技、文化、卫生用

地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地或其他用地

3、土地权利状况界定：权属来源和权利类型（出让、划拨、租赁等）、土地使用年

期、他项权利和权利纠纷等

4、土地利用状况的界定：容积率、绿化率、建筑情况、开发程度、规划利用条件

（三）估价期日和估价作业日期

（四）报告使用限制条件和使用方向规定

（五）特别事项的界定：经济技术指标来源、数据特殊处理说明、其他特殊情况

四、界定土地价格内涵★★★★★

应明确：估价期日；现状利用或规划利用条件；实际开发程度和设定开发程度；实际用途和设定用途；实际使用年期和设定使用年期；权利性质和价格类型或估价目的（明确指出对应的权利价格，包括是出让、承租、划拨土地使用权等）。

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土 地 估 价 技 术 报 告

项 目 名 称：首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估 （北京市顺义区）

受托估价单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

土地估价报告编号：金房[2007A]估字第068号

土地估价技术报告编号：金房[2007A]估技字第068号

提交估价报告日期：二○○七年十月二十四日

关键词: 北京市 通州区

资产重组

北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 二ＯＯ七年

L 北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 地址: 北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室 电话:88400870 图文传真:88400800

土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称

首钢冷轧薄板生产线项目工业用地土地价格评估

二、委托估价方

委托估价方：首钢总公司

单位地址：北京市石景山区石景山路

法人代表：朱继民

联 系 人：王 敏

联系电话：137xxxxxxxx

三、受托估价方

受托估价机构：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司

办公地址：北京市海淀区蓝靛厂南路25号牛顿办公区801室

资格证书号：A200711027

法人代表：陈 力

联 系 人：高庆军

联系电话：88400870/71/72/73

邮政编码：100097

四、估价目的

首钢总公司为了对位于北京市顺义区李桥镇的首钢冷轧薄板生产线项目工业用地进行资产重组改制之需，特委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对该宗土地进行地价评估，为其确定现有土地的资产价值提供客观、公正、合理的地价依据。

五、估价依据

（一）有关法律法规

1、《中华人民共和国土地管理法》

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》

BEIJING JINLIAN REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD - 1 -

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土地估价技术报告规范格式与常见错误 178 例

奋斗乐  原创

第一部分   总述

1、只写了“ 第一部分” ，未在后面写 “总述”；

 一、估价项目名称[说明估价项目的全称，内容包括评估目的及估价对象价格类型（土地使用权或其他）等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名，如“××县（市）”字样][如一个项目涉及两个以上市县时，应分市县分别出具土地估价技术报告]

2、估价项目名称不明确，缺评估目的或缺价格类型；

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等，或委托的个人、联系地址、联系人等]

3、委托估价方不应为×××公司，应为××部门；

三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]

四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等，对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]

包括：1、为什么评估；2、谁委托评估；3、应用方向。

4、估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ；

5、估价目的中 , 对土地权利说明不明确 ；

6、估价目的不能同时有两个目的，如为两个目的时应分别出具报告；

五、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定，采用的技术规程，委托方提供的有关资料，受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]

7、估价依据中，未列出土地估价的技术标准，即城镇土地估价规程；

8、估价依据中，引用的法规名称不正确，如《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》，《中华人民共和国土地法》应为《中华人民共和国土地管理法》；

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1、

土地估价案例与报告模拟试卷(三)

一、案例分析题（2题，每题20分，共40分。请阅读，并根据有关条件综合分析回答问题)

    (一)甲公司20##年5月经过与某市政府协商，准备以协议出让方式取得面积为8500 m2的某宗工业用地50年期土地使用权。该宗土地处于该市城区工业用地四级地范围内。甲公司之后一直未办理有关手续。20##年7月，乙公司也有意向以相同条件取得该宗土地。于是，该市政府决定对该宗土地以招标拍卖挂牌方式进行出让。经调查，得知该市工业用地共分五级，其一级地基准地价为2100元/m2，二、三级地均比上一级别少350元/m2，四，五级地均为上一级地价的75％。

【问题】

        1．采取协议方式出让土地，最低价如何确定?金额为多少?

2．采取招标拍卖挂牌出让方式，按照何种程序办理?

A:仲裁请求

B:争议事实

C:裁决理由

D:仲裁费用

E:

答案:一、案例分析题

(一)

1．【试题答案】

  按照《协议出让国有土地使用权规定》，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；在有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。

        该市工业三级地地价为：2100—350—350=1550(元/m2)

    四级地基准地价为：1400×75％=1050(元/m2)

        协议出让最低金额：1050×8500x×70％=624．75(万元)

…… …… 余下全文