第一部分案例分析 (共2题，120分。请认真阅读理解，并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空 白处答题) 案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意 见，价格基准日确定在20xx年6月30日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅 读后回答相关问题。 (1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。 (2)委托估 价的土地 是 A公 司于19xx年 2月与 B村委 会签订协 议取得的 ，面 积共17亩 ，原计划兴建办 公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。 (3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4)20xx年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手 续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及 处罚金各为20万元。 (5)20xx年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东 侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。 (6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土 地使用证。 (7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购 买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土 地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。 (8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供 政 府核发的 划拨土地 决定 书、建设 用地许可 证。 委托方还 提供了县 国土 资源局20xx年 5月 为A公司 补 开的出让 金收据， 但没 有补签的 土地出让 合同 书。20xx年 5月， 开发 区曾经要 求A公司交纳 12亩 土地共48万元的基础设施费，但没有落实。 (9)现场看 见，土地 东侧 已经建设 1栋 办公楼， 使用了 5亩土 地，建设 时间为20xx年 4月 ；12亩地重 新 修建了通 透式围墙 ，北 侧与寰宇 公司通过 围墙 隔开。土 地交通条 件很 好，西边 为兴城路，是开 发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第8路和第 11路公交车站。 (10)委 托 方 提 供 了 20xx年 3月 该 县 规 划 局 将 剩 余 的 7亩 土 地 用 途 确 定 为 工 业 (原 建 设 的 办 公 楼 也 视 为 工业配套 办公楼， 地块 容积率与 开发区整 体容 积率一致 )的 通知书， 以及20xx年 8月县 政府 以开 1页 发区 邮局建设 公共目的收回 剩余的 7亩 土地的通知 书，通知 以划拨用地进 行补偿； A公司同意土地 收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出让金。 (11)调 查时， 该开发区工 业地价市 场平均 价为每 亩16万元 ，土地 出让金 比20xx年增 长了20％，基 础设施费比20xx年增长了10％。 问题(每小题4分)： 1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。 2．按照土地登记要求描述最后A公司所有土地的四至。 3．县 政府收回 了剩余的 7亩 土地，如 果要按照出 让用地进 行补偿，一般 可以以哪 些相关文件作为 出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。 4．如果剩余的7亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。 5．请 根据记录 要点中给定 的工业地 价市场平均价 资料，列 出 7亩出让土 地实际能 够得到的补偿和 要求返还的土地出让金总额及计算过程。 (一)答题要点及参考答案 1．土地取得及权利变化的基本过程 (1)19xx年2月，A公司与B村委会私下签订协议取得17亩土地； (2)20xx年5月，A公司补办了土地征用手续，取得17亩土地使用权，但性质不清； (3)20xx年2月，被占用4亩，取得13亩国有土地使用证； (4)20xx年4月，开发区占用A公司1亩土地； (5)20xx年5月，县国土局为A公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让； (6)20xx年8月，县政府收回了剩余的7亩土地。 2．A公司所有土地的四至 (1)东：环城绿化带；
(2)南：通城路； (3)西：县政府收回的原属于A公司的7亩土地； (4)北：寰宇电器公司。 3．可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的) (1)出让合同； (2)出让金收据； (3)土地使用权证；
(4)土地登记档案。 2页 4．出让：地价内涵的要点 (1)时点：20xx年6月30日； (2)用途：工业用地； (3)使用年期：43年； (4)开发程度：内外“六通一平” ； (5)土地性质：出让； (6)容积率：开发区平均容积率。 5．7亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程 (1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价X亩数 =16 X7 =112(万元) (2)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平X(1+增长率)X亩数 =48／12X(1+10％)X7 =30．80(万元) (3)返还的出让金二出让金当年实际支付价X(绿化用地亩数+后期占用l亩) =20÷(17-4)X(4+1) =7．69(万元) (4)补偿估算式=7亩土地出让市场价—7亩土地的基础设施费+返还的土地出让金 =112-30．80+7．69 =150．49(万元) 案例(二)20xx年2月16日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价 进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于20xx年2月 16日通过出让方式取得， 当时总 面 积为4908平 方米，20xx年3月20日 将批发零售 部分转让 出去， 住宿
餐 饮部分 20xx年3月26日 抵押 给民生银行， 抵押期限1年， 后因还款纠纷于20xx年 6月6日被法院查封， 20xx年 11月20日解除查封。 另 外，由于 对土地面 积存 在疑义， 委托方曾 要求 登记机关 进行了重 新认 证和登记 。为了查证土地 的 权属状况 ，土地登 记机 关给估价 师展示了 该土 地的相关 资料。下 面是 其中一份 主要土地登记卡 的抄写件，阅读后回答有关问题。 单位．平方米、万元 地号 隐蔽 共用宗卡号：隐蔽 图号 隐蔽 调查表号 叩 983 3页 宗地面积 用途 证件种类 单位性质 4908 综合 身份证 股份制 坐落 权利人 证件编号 通讯地址 x x 市南河路 183 号 大星商贸发展公司 隐蔽 审批表号 隐蔽 X X X X X X X X 市南河路 183 号邮编： (二)答题要点及参考答案 1．错误更正如下 (1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮； (2)证件种类：身份证一法人代码证； (3)权属性质：出让一国有建设用地使用权； (4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让； (5)使用年期：36年——40年； (6)土地权属来源：协议方式一出让方式。 2．其他登记卡 (1)土地变更登记卡； (2)土地注销登记卡； (3)土地查封登记卡； (4)土地更正登记卡； (5)土地抵押登记卡。 3． 测算20xx年土地转让收益， 并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊， 不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值 土地转让价值：土地登记价5／土地总面积X商业零售部分分摊土地面积 =2454／4908 X1532 =766(万元) 4．判断该公司土地20xx年7月1日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素) 土地现价=基准地价X(1+住宿餐饮的修正系数)X住宿餐饮部分建筑面积 =3372x(1—4％)x 3376X3．12 =3033．54(万元) 4页 一、简答题: 简答题: 1、某土地估价师接到一项业务，委托方 A 公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在 2008 年 6 月 30 日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。 (1)A 公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。 (2)委托估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与 B 村委会签订协议取得的，面积共 17 亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协 议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约 1 千米左右。 (3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。 (4)2001 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司补办土地征用手续，加上前期支付 B 村 的费用，A 公司累计支出征地费用 100 万元，向政府交纳 17 亩土地的出让金及处罚金各为 20 万元。 (5)2002 年 2 月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城 道路和绿化建设。 (6)与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入开发区内，A 公司领取了国有土地使用证。 (7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A 公司北侧 土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占 用了 A 公司 l 亩的土地。 (8)委托方提供了土地使用证书， 但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明， 也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、 建设用地许可证。 委托方还提供了县国土资源局 2002 年 5 月为 A 公司补开的出让金收据， 但没有补签的土地出让合同书。 2002 年 5 月，开发区曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的基础设施费，但没有落实。 (9)现场看见，土地东侧已经建设 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，建设时间为 2002 年 4 月；12 亩地重新修建了通透式围墙， 北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通 城路，可以直达县城中心区，并且有第 8 路和第 11 路公交车站。 (10)委托方提供了 2003 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块 容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及 2003 年 8 月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知 书，通知以划拨用地进行补偿；A 公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出 让金。 (11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2001 年增长了 20％，基础设施费比 2002 年增长 了 10％。 问题(每小题 4 分)： 1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。 2．按照土地登记要求描述最后 A 公司所有土地的四至。 3．县政府收回了剩余的 7 亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括 上述描述中没有提到的)。 4．如果剩余的 7 亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。 5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额 及计算过程。 5页 你的答案： 你的答案： 标准答案：
1．土地取得及权利变化的基本过程 标准答案： (1)1999 年 2 月，A 公司与 B 村委会私下签订协议取得 17 亩土地； (2)2001 年 5 月，A 公司补办了土地征用手续，取得 17 亩土地使用权，但性质不清； (3)2002 年 2 月，被占用 4 亩，取得 13 亩国有土地使用证； (4)2002 年 4 月，开发区占用 A 公司 1 亩土地； (5)2002 年 5
月，县国土局为 A 公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让； (6)2003 年 8 月，县政府收回了剩余的 7 亩土地。 2．A 公司所有土地的四至 (1)东：环城绿化带； (2)南：通城路； (3)西：县政府收回的原属于 A 公司的 7 亩土地； (4)北：寰宇电器公司。 3．可以以以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的) (1)出让合同； (2)出让金收据； (3)土地使用权证； (4)土地登记档案。
4．出让：地价内涵的要点 (1)时点：2008 年 6 月 30 日； (2)用途：工业用地； (3)使用年期：43 年； (4)开发程度：内外“六通一平”； (5)土地性质：出让； (6)容积率：开发区平均容积率。 5．7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程 (1)土地出让市场价二该开发区工业地价市场平均价 X 亩数 =16 X7 =112(万元) (2)土：地墓础设施费二该开发区工业基础设施费市场平均水平 X(1+增长率)X 亩数 =48／12X(1+10％)X7 =30．80(万元) (3)返还的出让金二出让金当年实际支付价 X(绿化用地亩数+后期占用 l 亩) =20÷(17-4)X(4+1) =7．69(万元) (4)补偿估算式=7 亩土地出让市场价—7 亩土地的基础设施费+返还的土地出让金 =112-30．80+7．69 =150．49(万元) 解 析： 本题得分： 本题得分： 本题分数： 本题分数：37.50 6页 2、2007 年 2 月 16 日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价进行资产核算。据委托方初步说 明，估价对象土地于 2003 年 2 月 16 日通过出让方式取得，当时总面积为 4908 平方米，2004 年 3 月 20 日将批发零售部分转 让出去， 住宿餐饮部分 2004 年 3 月 26 日抵押给民生银行， 抵押期限 1 年， 后因还款纠纷于 2005 年 6 月 6 日被法院查封， 2005 年 11 月 20 日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的 权属状况，土地登记机关给估价师展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问 题。 你的答案： 你的答案： 标准答案： 标准答案：1．错误更正如下 (1)用途：综合一商业零售、住宿餐饮； (2)证件种类：身份证一法人代码证； (3)权属性质：出让一国有建设用地使用权； (4)使用权类型：国有建设用地使用权一出让； (5)使用年期：36 年——40 年； (6)土地权属来源：协议方式一出让方式。 2．其他登记卡 (1)土地变更登记卡； (2)土地注销登记卡； (3)土地查封登记卡； (4)土地更正登记卡； (5)土地抵押登记卡。 3．测算 2004 年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异) 计算土地转让价值 土地转让价值：土地登记价 5／土地总面积 X 商业零售部分分摊土地面积 =2454／4908 X1532 =766(万元) 4．判断该公司土地 2008 年 7 月 1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素) 7页 土地现价=基准地价 X(1+住宿餐饮的修正系数)X 住宿餐饮部分建筑面积 =3372x(1—4％)x 3376X3．12 =3033．54(万元) 解 析： 本题得分： 本题得分： 本题分数： 本题分数：37.50 3、土地估价技术报告 第一部分 一、估价项目名称：X X 厂地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象(略) 五、估价目的：对 XX 厂的土地使用权价格进行评估。 六、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》 (5)X X 市有关土地的法律法规及文件规定 (6)委托方提供的有关资料(略) (7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。 八、估价期日：1997 年 6 月 30 日 九、估价日期：1997 年 8 月 13 日 十、估价结果 总地价：40，605，565．8 元 估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告评估地块为 XX 厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依据。 (5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价期日起半年内有效。 十二、土地估价师 姓名签名 金胜利(略) 范谋(略) 程永发(略) 十三、土地估价机构(略) 一九九七年八月二十二日 8页 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况 委估地块为 X X 厂用地范围内的一部分，位于 X X 区 X X 大道 X X 号，西临 X X 江、北靠 X X 路、东临 X X 大道、南至 X X 厂，距 X X 大桥约 3．5 公里。 2．土地登记状况 X X 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为 X X 厂。 评估对象为 X X 厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区：国有建设用地使用 证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X，土地总面积 7601 平方米，其中估价对象勘测定界面积为 7477 平方米。西区和北 区：国有建设用地使用证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X，土地总面积 628319 平方米，其中，待估地块北区勘测定 界面积为 40108
平方米，西区勘测定界面积为 24449 平方米。 3．土地权利状况 估价对象土地使用权为 XX 厂以行政划拨方式取得。 4．建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 (1)位置 评估对象位于 X X 新区 X X 江东岸，距市中心约 12 公里，X X 口岸约 1 公里，距 XX 大桥约 3．5 公里。
(2)交通条件(略) (3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 (4)集聚条件 评估对象周边规划为开发区，有 X X 保税区、X X 出口加工区、X X 高科技园区等，工业集聚规模较高。 (5)地块面积及形状 待估地块总面积为 72034 平方米，其中南区 7477 平方米，北区 40108 平方米，西区 24449 平方米。该地块整体形状不规则， 西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3．个别因素 (1)环境条件 评估对象所在区域附近工厂相对集中，如 X X 化工厂、X X 煤气厂等，有一定的空气污染。 (2)地质条件 评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 (3)临江条件 评估地块临 XX 江，有较理想的水运条件。 (4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地出让最高年限 50 年。 第三部分土地估价 一、估价原则(略) 二、评估思路与方法选择 根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X 新区工业用地出让、转 让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估 待估宗地价格。 三、估价过程 9页 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交易日期、区域因素、 个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法。该方法基本公 式如下： 待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 比较实例的选择 通过对市场交易实例的调查与分析，选择 3 个可比性较强的交易实例作为比较实例。 2．比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素(见表 1 所列)。 3．因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表 1。 表 1 因素条件说明表 4．编制比较因素条件指数表 经对表 1 中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表 2 10 页 表中有关修正说明如下： （1） 期日修正 目前，工业用地地价下跌了 5% （2） 实例 2 年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50] 5.因素修正 由表 2 进一步得到各项修正系数，如下表 3 11 页 6．实例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7 元／平方米 (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及土地增值，从而确定土地 价格的方法。该方法基本公式如下： 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。 a．耕地占用税：6．0 元／平方米。 b．菜地建设基金：45．0 元／平方米。 c．粮油差价补偿费：3．7 元／平方米。 d．土地补偿费：11．5 元／平方米。 e．青苗补偿费：2．0 元／平方米。 f．土地平整费：15 元／平方米。 g．劳动力安置费：60．0 元／。 h．养老费：49．5 元／平方米。 i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即 3.7 元/平方米 j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8 元／平方米。 上述各项费合计，得到土地取得费用为 199．2 元／平方米。 (2)土地开发费用：取 110 元／平方米。 12 页 (3)投资利息： 假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则： 利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2 元／平方米 (4)投资利润:土地开发投资利润率取 12％，则： 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％ =(199．2+110)×12％=37．1 元／平方米 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格： V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5 元／平方米 (三)评估结果的确定 上述两种方法评估结果分别为 563．7 元／平方米和 377．5 元／平方米。由于近年来 X X 新区工业用地市场相对较发达，故 以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为 563，7 元／平方米。由于待估土 地总面积为 72034 平方米，则评估总价格为 40，605，565．8 元。 第四部分附件(略) 你的答案： 你的答案： 标准答案： 标准答案：(一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下：
1．第一部分后面应写上“总述”。 2．估价项目名称不明确。 3．“估价目的”中未说明估价的应用方向。 4．“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。 5．“地价定义”中未说明土地开发程度。 6．“估价日期”中未注明估价的截止日期。 7．“估价结果”无单位地价和大写。 8．“需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。 9．“估价师签名栏”中无估价师资格证书号。 10．“土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。
11．登记状况中无四至、登记等。 12．“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。 13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件)列入了个别因素； 个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。 15．交易
情况说明不正确。 16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。
17．在选取的实例中，实例 3 超过了规定年限(5 年)。 18．个别因素修正中，“面积形状”修正错误。 13 页 19．“基础设施状况”未作修正。 20．交易时间未作修正。 21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了 5％”。
22．实例 2“容积率”修正错误，实例 1、实例 3 容积率未修正。 23．实例 2 年期修正错，应为实例 1 年期修正。 24．年期修正未对 r 的取值作说明。 25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。 26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。 27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。
28．“土地平整费”不应计入“土地取得费”。 29．“土地开发费”无取费依据。 30．利息计算中“利息率”的确定无依据。 31．投资利息中开发期没有乘 1／2。 32．利润率的确定没有依据。 33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。 34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。 35．估价结果未大写。 解 析： 本题得分： 本题得分： 本题分数： 本题分数：37.50 4、土地估价技术报告 第一部分总述 一、估价项目名称 X X 公司位于 X X 区 X X 路 X X 号用地地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象 估价对象为 X X 公司位于 X X 市 X X 区 X X 路 X X 号营业楼用地，面积 595．58 平方米。 五、估价目的 本次评估是为委托方提供该宗地的土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 六、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。 (3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》。 (4)《城镇土地估价规程》。 (5)《土地估价报告规范格式》(1996)。 (6)X X 省关于土地管理的法律、法规。 (7)评估委托书。 (8)估价对象《房屋所有权证》。 (9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、价格定义 估价对象作为商业用地，在容积率为 4．9，开发程度为场内“五通一平”、场外“六通一平”状态下，于估价期日的四十年 14 页 期的土地价格。 八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。
九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二 OOO 年一月十日。 十、估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为： 委估土地面积：595．58 平方米 单位面积地价：4485．25 元／平方米 总地价：2671325 元 大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十
一、需要特殊说明的事项 (1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则本结果应作相应调 整。 (2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。 十二、土地估价师签名(略) 十三、土地估价机构(略) 二 OOO 年一月十日 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况 估价对象位于 X X 市 X X 区 X X 路 X X 号，土地证号为 X 国用(X X)字第 X X 号，土地面积为 595．58 平方米，东至 X X 路、 南至 X X、西至 X X X X、北至 X X X X，宗地号为 X X X X。 2．土地权利状况 估价对象是 X X 公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X 公司拟以出让方式取得该宗地 40 年期商业 用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵押等经济活动的合法权益受法律保护。 3．建筑物和地上附着物状况 估价对象上有一幢建于 1981 年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积 2914．5 平方米，有效使用率 80％。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分土地估价 一、估价原则 1．最有效使用原则(略) 2．贡献原则(略) 3．变动原则(略) 4．合法原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法的选择 估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场比较法评估待估宗 地地价。 (二)估价过程 1．收益还原法 (1)计算估价对象总楼价： 计算公式为： 15 页 P=a/r×[1-1/（1+r）n] 其中：P 为总楼价。 a 为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。 r 为综合还原率。 n 为房地尚可使用年限。 估价对象地上建筑物的耐用年限为 60 年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为 45 年。建筑物重置单价为 700 元／平方米， 残值率为 0。 根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本完好房，成新率 为 75％。 (2)确定客观租金： 应用市场比较法确定客观租金。 ①选择可比实例： 根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》。(略) ②影响租金因素修正(略)。 ③客观租金的计算及确定。 比准价格 A=243．60 元／平方米 比准价格 B=233．40 元／平方米 比准价格 C=249．09 元／平方米 取比准价格 A、比准价格 B、比准价格 C 的算术平均数作为估价对象的客观租金， 即： 客观租金=(243．60+233．40 十 249．09)÷3=242．03 元／平方米 (3)计算房地总收益： 年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15 元 (4)计算年总费用 ①管理费： 根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3％，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15×3％=16929．51 元 ②维修费： 根据 X X 市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格的 2％，即：
房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803 元 ③保险费： 根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的 2‰，即： 房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060 元 ④房屋年折旧额： 房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50 元 ⑤租金损失： 根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21 元 年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22 元 (5)房地年纯收益： 房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用 =564317．15—118308．22=446008．93 元 (6)确定综合还原率： 16 页 采用收益排序插入法确定综合还原率为 10％。 (7)计算总楼价： (8)房屋现值 房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112 元 (9)总地价 总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39 元 2．市场比较法 (1)选择房地出售实例： 估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例， (2)房屋占地地价计算 ①房屋现值计算： 房屋现值=房屋重置价×成新率 实例 A 房屋现值=580×2356×80％=1093184 元 实例 B 房屋现值=600×1848×75％=831600 元 实例 C 房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40 元 ②实例地价计算： 17 页 据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的 8．5％，则： 单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积 实例 A 单位面积地价=(3100000—1093184—3100000×8．5％)／496 =3514．75 元／平方米 实例 B 单位面积地价=(2600000—831600—2600000×8．5％)／385 =4019．X 元／平方米 实例 C 单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442 =3683．17 元／平方米 ③比较因素条件指数： 分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表： ⑤计算比准价格： 将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则： 比准价格 A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103 =4000．69 元／平方米 比准价格 B=4019．22×110／100×100／100×100／100×100／96×100／108 =4264．22 元／平方米 比准价格 C=4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100 =4072．63 元／平方米 通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为 4264，22 元／平方米。
三、地价的确定 估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算 18 页 术平均数作为估价对象的最终估价结果，即： 单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25 元／平方米 楼面地价=4485．25÷4．9=915．36 元／平方米 总地价=4485．25×595．58=2671325 元(取整) 第四部分附录 1．估价对象《国有土地使用证》 2．估价对象宗地图 3．估价机构《土地估价机构资质证书》 4．土地估价师资格证书 5．估价对象照片 6．委托估价协议书 你的答案： 你的答案： 标准答案： 标准答案：土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 第一部分总述 1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。 2．估价依据中，“X X 省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规是哪些。 3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。 4．估价结果中，缺少楼面地价。 5．缺少《估价结果一览表》。 6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。 第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。 8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。 9．建筑物状况描述不详。 10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分土地估价 11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。
12．未说明估价方法选择的依据。 13．收益还原法中，租金与价格概念混淆，“比准价格”应为“比准租金”。 14．未说明客观租金计算方法的选择依据。 15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限 60 年，应为已使用年限加上尚可使用年限。 16．出租总费用中漏计税费项目。 17．未说明综合还原率确定的过程及依据。 18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限 40 年，而不能用房屋剩余使用年限 45 年。 19 页 19．收益还原法估价结果无单位地价。 20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。 21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。 22．比较因素中还应有容积率等的修正。 23．未说明地价指数的来源依据。 24．估价对象与比较实例 C 的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。 25．未说明由 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。 26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的 是加权平均数。 27．地价的确定中，估价结果无大写。 第四部分附录 28．缺少估价对象房屋产权证。 29．缺少估价对象位置示意图。 30．缺少估价机构工商营业执照。 31．报告的文字描述不够规范，如：“可比实例”、“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多基本情况不在 “估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。 解 析： 本题得分： 本题得分： 本题分数： 本题分数：37.50 第二部分估价实务分析 (本部分由两个案例报告组成，每个报告都存在多处错误，请认真阅读案例报告
并加以分析，指出存在的错 误，并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告 60 分) 报告一土地估价技术报告 第一部分 一、估价项目名称：X X 厂地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象(略) 五、估价目的：对 XX 厂的土地使用权价格进行评估。 六、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》 20 页 (5)X X 市有关土地的法律法规及文件规定 (6)委托方提供的有关资料(略) (7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料。 七、地价定义 此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。 八、估价期日：1997 年 6 月 30 日 九、估价日期：1997 年 8 月 13 日 十、估价结果 总地价：40，605，565．8 元 估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用。 (2)本报告评估地块为 XX 厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘测定界机构勘测 定界结果为准。 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考。 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地使用权价格的依 据。 (5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或引用。 (6)本报告自估价期日起半年内有效。 十二、土地估价师 姓 名 签名 (略) (略) (略) 金胜利 范 谋 程永发 十三、土地估价机构(略) 一九九七年八月二十二日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况 21 页 委估地块为 X X 厂用地范围内的一部分，位于 X X 区 X X 大道 X X 号，西临 X X 江、北靠 X X 路、东临 X X 大道、南至 X X 厂，距 X X 大桥约 3．5 公里。 2．土地登记状况 X X 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为 X X 厂。 评估对象为 X X 厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记状况为：南区： 国有建设用地使用证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X，土地总面积 7601 平方米，其中估价对象勘 测定界面积为 7477 平方米。西区和北区：国有建设用地使用证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X， 土地总面积 628319 平方米， 其中， 待估地块北区勘测定界面积为 40108 平方米， 西区勘测定界面积为 24449 平方米。 3．土地权利状况 估价对象土地使用权为 XX 厂以行政划拨方式取得。 4．建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 (1)位置 评估对象位于 X X 新区 X X 江东岸，距市中心约 12 公里，X X 口岸约 1 公里，距 XX 大桥约 3．5 公里。 (2)交通条件(略) (3)区域性质 由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。 (4)集聚条件 评估对象周边规划为开发区，有 X X 保税区、X X 出口加工区、X X 高科技园区等，工业集聚规模较高。 (5)地块面积及形状 待估地块总面积为 72034 平方米，其中南区 7477 平方米，北区 40108 平方米，西区 24449 平方米。该地块 整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。 3．个别因素 (1)环境条件 评估对象所在区域附近工厂相对集中，如 X X 化工厂、X X 煤气厂等，有一定的空气污染。 (2)地质条件 22 页 评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。 (3)临江条件 评估地块临 XX 江，有较理想的水运条件。 (4)土地使用权年限 取国家规定的工业用地出让最高年限 50 年。 第三部分 土地估价 一、估价原则(略) 二、评估思路与方法选择 根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，X X 新区 工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时，根据工 业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格。 三、估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例，就交易情况、交 易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易实例土地价格加以修正，从而确 定待估土地价格的方法。该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数 比较实例的选择 通过对市场交易实例的调查与分析，选择 3 个可比性较强的交易实例作为比较实例。 2．比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素， 结合评估对象和比较实例的差异情况， 选择若干比较因素(见表 1 所列)。 3．因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表 1。 表 1 因素条件说明表 内容 比较因素 待估宗地及实例 待估宗地 实例 1 实例 2 实例 3 23 页 交易时间 交易情况 区 域 因 素 个 别 因 素 区域性质 宗地面积、形状 容积率 环境条件 基础设施状况 年期 离市中心距离 97．6 正常 12km 94．1 正常 13km 94．9 偏高 18km 91．3 正常 12km 工业、居民区 工业区域 工业区域 工业区域 72034 ㎡， 不规则 476 ㎡，不规则 0．75 污染小 六通一平 50 年 0．8 污染较大 七通一平 30 年 50000 ㎡， 不规则 25799 ㎡，不规则 0．5 无污染 七通一平 50 年 0．7 污染小 七通一平 50 年 4． 编 制 比 较 因 素 条 件 指 数 表 经对表 1 中各因素条
件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表 2 表 2 比较因素条件指数表 待估宗地实例内 比较因素 交易时间 交易情况 区 域 因 素 个 别 因 容积率 环境条件 基础设施状况 100 100 100 100 98 100 90 101 100 100 100 100 离市中心距离 区域性质 面积、形状 容 待估宗地 实例 1 实例 2 实例 3 100 100 100 100 100 105 100 100 102 101 105 115 98 102 101 105 100 100 102 101 24 页 素 年期 100 93．7 100 100 表中有关修正说明如下： （1） 期日修正 目前，工业用地地价下跌了 5% （2） 5.因素修正 由表 2 进一步得到各项修正系数，如下表 3 表 3 因素比较修正系数表 实例 2 年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50] 内 容 比较实例 实例 1 实例 2 实例 3 比较因素 实例地价 560 (元／m2) 交易时间 交易情况 区 域 因 素 个 别 因 素 区域性质 面积、形状 容积率 环境条件 基础设施状况 年期 100／102 100／101 i00／100 100／98 100／100 100／93．7 563．8 100／102 100／101 90／100 100／101 100／100 100／100 625．4 100／102 100／101 100／100 100／100 100／100 100／100 502．0 离市中心距离 100／105 100／100 100／100 100／105 100／115 100／98 100／105 100／100 100／100 770 543 修正后价格(元／m2) 6．实例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。 待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7元／平方米 (二)成本逼近法 25 页 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、利润及 土地增值，从而确定土地价格的方法。该方法基本公式如下： 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润 (1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算。 a．耕地占用税：6．0元／平方米。 b．菜地建设基金：45．0元／平方米。 c．粮油差价补偿费：3．7元／平方米。 d．土地补偿费：11．5元／平方米。 e．青苗补偿费：2．0元／平方米。 f．土地平整费：15元／平方米。 g．劳动力安置费：60．0元／。 h．养老费：49．5元／平方米。 i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即3.7元/平方米 j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8 元／平方米。 上述各项费合计，得到土地取得费用为 199．2 元／平方米。
(2)土地开发费用：取 110 元／平方米。 (3)投资利息： 假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则： 利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2 元／平方米 (4)投资利润:土地开发投资利润率取 12％，则： 投资利润=(土地取得费用+土地开发费用)×12％ =(199．2+110)×12％=37．1 元／平方米 上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格： V=(1)+(2)+(3)+(4)=199．2+110+31．2+37．1=377．5 元／平方米 (三)评估结果的确定 上述两种方法评估结果分别为 563．7 元／平方米和 377．5 元／平方米。由于近年来 X X 新区工业用地市 场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地 价为 563，7 元／平方米。由于待估土地总面积为 72034 平方米，则评估总价格为 40，605，565．8 元。 第四部分 附 答案： 件(略) 26 页 (一)土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错的原因如下： 1．第一部分后面应写上“总述” 。 2．估价项目名称不明确。 3． “估价目的”中未说明估价的应用方向。 4． “估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。 5． “地价定义”中未说明土地开发程度。 6． “估价日期”中未注明估价的截止日期。 7． “估价结果”无单位地价和大写。 8． “需要说明的特殊事项”中未说明估价的假设条件。 9． “估价师签名栏”中无估价师资格证书号。 10． “土地登记状况”中证书名错，应为国有土地使用证。 11．登记状况中无四至、登记等。 12． “土地权利状况”栏未说明他项权利状况。 13．区域因素与个别因素混淆(其中：将个别因素(宗地形状、面积)列入了区域因素；将区域因素(环境条件) 列入了个别因素；个别因素中未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途)。 14．在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。
15．交易情况说明不正确。 16．在因素条件表中应将“宗地面积形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。 17．在选取的实例中，实例 3 超过了规定年限(5 年)。 18．个别因素修正中， “面积形状”修正错误。 19． “基础设施状况”未作修正。 20．交易时间未作修正。 21．期日修正未作详细说明，只一般描述为“地价下跌了 5％” 。 22．实例 2“容积率”修正错误，实例 1、实例 3 容积率未修正。 23．实例 2 年期修正错，应为实例 1 年期修正。 24．年期修正未对 r 的取值作说明。 25．市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。 26．成本逼近法公式错，无土地增值收益。 27．在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。 27 页 28． “土地平整费”不应计入“土地取得费” 。 29． “土地开发费”无取费依据。
30．利息计算中“利息率”的确定无依据。 31．投资利息中开发期没有乘 1／2。 32．利润率的确定没有依据。
33．成本逼近法计算过程中没有计算土地增值收益。 34．成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。 35．估价结果未大写。 二、土地估价技术报告 第一部分 总 一、估价项目名称 X X 公司位于 X X 区 X X 路 X X 号用地地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象 估价对象为 X X 公司位于 X X 市 X X 区 X X 路 X X 号营业楼用地，面积 595．58 平方米。 五、估价目的 本次评估是为委托方提供该宗地的
土地使用权价格，为委托方因经营需要转让该宗土地提供价格依据 六、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 。 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 。 (3)《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 。
(4)《城镇土地估价规程》 。 (5)《土地估价报告规范格式》(1996)。 (6)X X 省关于土地管理的法律、法规。 (7)评估委托书。 (8)估价对象《房屋所有权证》 。 述 28 页 (9)受托估价方实地勘察调查所获取的有关资料。 七、价格定义 估价对象作为商业用地，在容积率为 4．9，开发程度为场内“五通一平” 、场外“六通一平”状态下，于估 价期日的四十年期的土地价格。 八、估价期日：一九九九年十二月三十一日。 九、估价日期：一九九九年十二月三十日至二 OOO 年一月十日。 十、估价结果 估价机构在充分调查和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的估价程序，确定估价结果为： 委估土地面积：595．58 平方米 单位面积地价：4485．25 元／平方米 总地价：2671325 元 大写：(人民币)贰佰陆拾柒万壹仟叁佰贰拾伍元整。 十一、需要特殊说明的事项
(1)本报告估价结果为估价期日及设定容积率和土地开发程度的商业用地的土地价格，若条件发生改变，则 本结果应作相应调整。 (2)本报告结果只为此次估价目的服务，如用作其他目的，其价格应作相应调整。 十二、土地估价师签名(略) 十三、土地估价机构(略) 二 OOO 年一月十日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况 估价对象位于 X X 市 X X 区 X X 路 X X 号，土地证号为 X 国用(X X)字第 X X 号，土地面积为 595．58 平 方米，东至 X X 路、南至 X X、西至 X X X X、北至 X X X X，宗地号为 X X X X。 2．土地权利状况 估价对象是 X X 公司以划拨方式取得的国有土地使用权，土地所有权属国家。X X 公司拟以出让方式取得 该宗地 40 年期商业用途的土地使用权后，转让出售该房地产。获得出让土地使用权后，其转让、出租、抵 押等经济活动的合法权益受法律保护。 3．建筑物和地上附着物状况 29 页 估价对象上有一幢建于 1981 年的钢混结构建筑物，现用于商业经营和办公，建筑面积 2914．5 平方米，有 效使用率 80％。 二、地价影响因素分析 (一)区域因素(略) (二)个别因素(略) 第三部分 土地估价 一、估价原则
1．最有效使用原则(略) 2．贡献原则(略) 3．变动原则(略) 4．合法原则(略) 二、估价方法与估价过程 (一)估价方法的选择 估价人员通过现场查勘，在认真分析调查收集资料的基础上，遵循估价原则，确定采用收益还原法、市场 比较法评估待估宗地地价。 (二)估价过程 1．收益还原法 (1)计算估价对象总楼价： 计算公式为： P=a/r×[1-1/（1+r）n] 其中：P 为总楼价。 a 为房地年纯收益。其参数是通过房地的正常租金水平测得。 r 为综合还原率。 n 为房地尚可使用年限。 估价对象地上建筑物的耐用年限为 60 年，经现场查勘，该房屋尚可使用年限为 45 年。建筑物重置单价为 700 元／平方米，残值率为 0。 根据估价人员现场观察和对照《房屋完损等级评定标准》 ，确定本次估价对象地上建筑物于估价期日为基本 完好房，成新率为 75％。 30 页 (2)确定客观租金： 应用市场比较法确定客观租金。 ①选择可比实例： 根据收集的市场资料进行筛选，选取以下三个房地出租实例，详见《房地出租比较实例基本情况一览表》 。 (略) ②影响租金因素修正(略)。 ③客观租金的计算及确定。 比准价格 A=243．60 元／平方米 比准价格 B=233．40 元／平方米 比准价格 C=249．09 元／平方米 取比准价格 A、比准价格 B、比准价格 C 的算术平均数作为估价对象的客观租金， 即： 客观租金=(243．60+233．40 十 249．09)÷3=242．03 元／平方米 (3)计算房地总收益： 年总收益=2914．50×0．8×242．03=564317．15 元 (4)计算年总费用 ①管理费： 根据调查了解，当地房屋出租的经营管理费为房屋租金的 3％，即： 房屋出租经营管理费=房地年租金×3％=564317．15× 3％=16929．51 元 ②维修费： 根据 X X 市建设和房管部门提供的资料，市区房屋出租年经营维修费为房屋重置价格 的 2％，即： 房屋出租经营维修费：房屋重置价×2％=2914.50×700×2％=40803 元 ③保险费： 根据调查，市区房屋保险费率为房屋现值的 2‰，即： 房屋年保险费=房屋现值×2‰=2914．50×700×75％×2‰=3060 元 ④房屋年折旧额： 房屋年折旧额=房屋重置价×1/耐用年限=2914．50×700×1/60=34002．50 元 ⑤租金损失： 根据调查，房屋出租租金损失一般为半月租金，即： 31 页 租金损失=564317．15÷12÷2=23513．21 元 年总费用=①+②+③+④+⑤=118308．22 元 (5)房地年纯收益： 房地年纯收益=房地年出租总收益—房地年出租总费用 =564317．15—118308．22=446008．93 元 (6)确定综合还原率： 采用收益排序插入法确定综合还原率为 10％。
(7)计算总楼价： (8)房屋现值 房屋现值=房屋重置价×成新率=2914．50×700×75％=1530112 元 (9)总地价 总地价=总楼价—房屋现值=4398900．39—1530112=2868788．39 元 2．市场比较法 (1)选择房地出售实例： 估价人员对收集的多宗交易实例进行比较分析后，选择了三宗交易实例作为比较实例，基本情况见下表： 基本情况 交易方式 交易时间 灭易价格(力兀) 交易情况 土地使用年期 土地用途 用地面积(m2) 容积率 建筑面积(m2) 正常 40 年 商业 651．67 4．90 2914．5 估价对象 买卖 1999 年 12 月 实例 A 买卖 1999 年 3 月 310 正常 40 年 商业 49，6 4．75 2356 实例 B 买卖 1998 年 9 月 2，60 正常 40 年 商业 385 4．80 1848 实例 C
买卖 1999 年 12 月 275 正常 40 年 商业 442 4．90 2187．9 32 页 重置单价(元／皿 2) 680 成新率(％) 75 580 80 600 75 580 70 (2)房屋占地地价计算 ①房屋现值计算： 房屋现值=房屋重置价×成新率 实例 A 房屋现值=580×2356×80％=1093184 元 实例 B 房屋现值=600×1848×75％=831600 元 实例 C 房屋现值=580×2187．90×70％=888287．40 元 ②实例地价计算： 据调查，房屋买卖中，卖方应支付的税费为正常交易价的 8．5％，则： 单位地价=(房屋交易价—房屋现值—卖方应支付的税费)／房屋用地面积 实例 A 单位面积地价=(3100000—1093184—3100000× 8．5％)／496 =3514．75 元／平方米 实例 B 单位面积地价=(2600000—831600—2600000× 8．5％)／385 =4019．X 元／平方米 实例 C 单位面积地价=(2750000—888287．40—2750000×8，5％)／442 =3683．17 元／平方米 ③比较因素条件指数： 分别将估价对象和比较实例的各比较因素对比分析，确定出相应的条件指数见下表： 比较因素 地价指数 商业繁华程度 交通条件 临街宽度 临街深度 估价对象 110 100 100 100 100 比较实例 A 105 舛 97 98 103 比较实例 B 100 100 100 96 108 比较实例 C 108 96 101 95 100 33 页 ④因素修正系数： 根据已得到的各比较因素条件指数，计算各比较因素的地价修正系数如下表： 比较因素 交易期日修正 商业繁华程度 交通条件 临街宽度 临街深度 比较实例 A 110／105 100／94 100／97 100／98 100／103 比较实例 B 110／100 100／100 100／100 100／96 100／108 比较实例 C 110／108 100／96 100／101 100／95 100／100 ⑤计算比准价格： 将交易实例中的地价和估价对象与比较实例因素修正系数代人计算公式，则： 比准价格 A=3514．75×110／105×100／94×100／97×100／98×100／103 =4000．69 元／平方米 比准价格 B=4019．22×110／100×100／100×100／100×100／96×100／108 =4264．22 元／平方米 比准价格 C=4072．63×110／108×100／96×100／101×100／95×100／100 =4072．63 元／平方米 通过对上述三个比准价格分析比较，确定土地单位面积地价为 4264，22 元／平方米。
三、地价的确定 估价人员鉴于估价对象特定目的，认为应取市场比较法和收益还原法的估价结果的算 术平均数作为估价对象的最终估价结果，即： 单位面积地价=4816．80×0．4+4264．22×0．6=4485．25 元／平方米 楼面地价=4485．25÷4．9=915．36 元／平方米 总地价=4485．25×595．58=2671325 元(取整) 第四部分 附 录 1．估价对象《国有土地使用证》 2．估价对象宗地图 3．估价机构《土地估价机构资质证书》 34 页 4．土地估价师资格证书 5．估价对象照片 6．委托估价协议书 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因如下： 第一部分总述 1．估价依据中，缺少估价对象土地证书或权属证明。 2．估价依据中， “X X 省关于土地管理的法律、法规”提法太笼统，未说明与本次评估有关的法律、法规 是哪些。 3．估价定义中，未说明是什么权利的土地价格。 4．估价结果中，缺少楼面地价。 5．缺少《估价结果一览表》 。 6．需要特殊说明的事项中，缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效的条件等事项的说明。 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 7．土地位置状况中，缺少土地用途、土地级别的描述。 8．土地权利状况中，缺少他项权利状况的描述。
9．建筑物状况描述不详。 10．地价影响因素分析中，缺少一般因素的描述。 第三部分土地估价 11．估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。 12．未说明估价方法选择的依据。 13．收益还原法中，租金与价格概念混淆， “比准价格”应为“比准租金” 。 14．未说明客观租金计算方法的选择依据。
15．折旧中耐用年限不能直接用房屋使用年限 60 年，应为已使用年限加上尚可使用年限。 16．出租总费用中漏计税费项目。 17．未说明综合还原率确定的过程及依据。 18．总楼价计算中的使用年期(n)应为土地的使用年限 40 年，而不能用房屋剩余使用年限 45 年。 19．收益还原法估价结果无单位地价。 35 页 20．市场比较法的基本情况表中，估价对象的用地面积、重置单价与报告前面的叙述不符。 21．市场比较法中，缺少比较因素选择的程序。 22．比较因素中还应有容积率等的修正。 23．未说明地价指数的来源依据。 24．估价对象与比较实例 C 的交易时间相同，但确定的地价指数不一致。 25．未说明由 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因。 26．地价的确定中，描述是采用两种方法估价结果的算术平均数，实际计算则采用的 是加权平均数。 27．地价的确定中，估价结果无大写。 第四部分附录 28．缺少估价对象房屋产权证。 29．缺少估价对象位置示意图。 30．缺少估价机构工商营业执照。 31．报告的文字描述不够规范，如： “可比实例”“房屋占地地价”等不规范提法；以及将估价对象的许多 、 基本情况不在“估价对象描述”中介绍，而在收益还原法中作较多的描述。 36 页