一份经济测算报告
通常做一份经济测算报告，是在项目开发前，开发商通过这份报告来了解项目的资金运作，赢利率，开发周期等。而我们得到的资料最多只不多是地块的占地面积，接下来几乎所以的东西都能通过经验和公式大概推算出来。
例如：某地块占地面积10万平方米，周边楼盘价格大概是住宅售价为4000~4500，商业8000~10000元/平米。假设容积率为2.5，则总建筑面积为25000平方米。[公式：总建筑面积/占地面积=容积率]
1） 商业体量
按照城市郊区大盘开发的惯例，一般住宅和商业的面积配比关系为商业占总建筑面积的7－10％，按照此标准，本项目的商业面积区间为1.7－2.5万平方米。 [公式：总建筑面积*（7%~10%）=商业面积]
按照城市居住小区生活配套的有关规定，社区商业的面积标准为700－900人/千平方米。本小区按照户均90平米（拼合前）计算共计2700户，每户3－4人共计约1万居民。按照上述标准，本项目社区商业面积应该为约0.9万平方米，同时可以设置部分邻里型街区商业。
综上所述，本项目商业面积初步确定为2万平方米。
如商业全部采用住宅底商以及其他街铺形式，则按照12米进深，3－4米面宽规划，每户商铺的面积约50平方，2万平方米的商业可以划分为400间独立商铺。
2）酒店体量
按照用地要求，本项目地块内规划有一座酒店。面积推算如下：
100间×40㎡/间＝0.4万平米
配套面积0.3万平方米
酒店面积共计0.7万平方米。
3）配套考虑
按照社区规划要求，本项目居住人口约1万人，至少应当规划24班小学一所和幼儿园一所。小学占地8000㎡,建筑面积5000㎡,幼儿园占地面积5000㎡,建筑面积3600㎡。教育配套面积共计0.86万平方米。
4）住宅面积
按照总建筑面积扣减商业面积、酒店面积、配套面积，可计算本项目住宅面积约为21.44万平方米。
项目物业类型及面积
[公式：总建筑面积-商业建筑面积-（酒店、教育、绿化、会所、配套等）=住宅建筑面积]
2、住宅产品建筑形式
1）按地块指标：
本项目占地面积10万平方米，容积率2.5，按照规划布局特点，可行的住宅建筑形式为7层多层和11层的小高层以及18层的高层结合布局。其中，7层多层和11层的小高层的总建筑面积可以达到总体量的2/3。
2）按当地市场的接受程度：
两端产品（别墅和小户型）比较畅销，中间产品次之。主要原因是惠州目前的中产阶层比较少，购房主力人群为周边企业的高管和本地富有人群以及珠三角投资客。企业的高管和本地富有人群青睐价位尚不是很高的别墅产品从而提高生活质量，投资客从控制总价的原则，往往选择小户型投资。
而本项目实际条件决定了难以规划别墅和大量小户型，造成在住宅产品上竞争力不是非常明显，本项目的竞争力应该是从整体综合的角度出发进行打造。建议以整体小区的规划、建筑立面和园林上出发打造项目的核心竞争力。具体建议如下：
整体定位：中高档精品社区
风格定位：欧式风情
建筑形式：龙头产品：采用7＋1，11＋1以及18＋1的顶层全复式的建筑形式；
户型定位：主力产品以130－160的大户型为主，塑造空中豪宅的概念；同时结合70/90政策，进行户型拼合（可参考东莞0769楼盘）
第三章经济测算
1、开发节奏假定
分三期五年进行开发。酒店和配套在第一期开发完毕（虽然会加大前期的资金压力，但是对住宅和商业的销售非常利好）。
2、项目开发成本测算
项目总体开发成本8.45亿元，其中地价2亿元，建安成本4.2亿元。
其中酒店的建造成本包含装修费用。
[公式：土地成本=土地单价*土地面积；前期费用=单价*总建筑面积；建安成本=建安成本单价*总建筑面积；管理费用=建安成本*2.5%（取建安成本2.5%）；财务费用=（土地成本+建安成本的一半）*（1+i）n（n上标） -（土地成本+建安成本的一半）其中i表示年利率，n表示几年；不可预见费=建安成本*5%]以上之和为总成本
3、资金筹措计划
项目开发自有资金要求3.38亿元，向银行贷款1.44亿元，可利用的销售回款3.63亿元。一共可以筹措的资金10.98亿元。足够项目开发运作。
[公式：自有资金=总开发成本*35%；可利用销售回款=销售回款*25%；银行贷款=开发成本-自有资金-银行回款]
4、销售收入测算
1） 销售单价确定
2）销售收入预估
经过市场调查，目前项目所在区域的住宅销售均价为4000－4500元/平方米，预计年增长速度为8％，商业目前的销售均价为8000－10000元/平方米，预计年增长速度为5％。根据项目销售预期，测算本项目未来的销售收入为14.52亿元。
[注意：由于分3期开发，开发周期为5年，前两年在建，所以价格取后三年，销售面积也分为1.5 -2.5- 2的比例进行销售，得出销售收入]
5、销售税费计算
【公式：销售费用（包括广告费用，代理费用）=销售总收入*1.5%；营业税及附加=营业税*5%+附加费*约0.5%；
土地增值税=土地增值额*相应税率，增值额=转让收入（这里指销售收入）-扣减项目金额，扣减项目金额=（土地开发成本+销售费用+营业税及附加费）*120%-------有20%的优惠；{相应的税率：增值额未超过扣除项目金额50%的：增值额×30%=税金；增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的：增值额×40%—扣除项目金额×5%=税金；增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的：增值额×50%—扣除项目金额×15%=税金；增值额超过扣除项目金额200%的：增值额×60%—扣除项目金额×35%=税金。}
企业所得税=总利润*25%】
6、结论
项目总成本8.45亿元，总投资10.42亿元，自有投资3.38亿元，取得销售收入14.52亿元（尚不包括酒店长期经营的收益），总利润4.1亿元，净利润3.07亿元。
从静态测算上来看，本项目可行。
[公式：总成本为建造期间各项费用之和；总投资=总成本+销售费用+营业税及附加费+增值税；总利润=销售收入-总投资；净利润=总利润-所得税；投资利润率（税后）=净利润/总投资*100%]v
第二篇：20xx0310 案例-销售(写字楼)+持有物业(酒店)经济测算
1至597623.48
8052.2308052.23188834.52
建筑面积单方造价总价
或工程量(元/平方
序号项目名称（平方米)（万元）备注11
一Ⅰ12345678910ⅡⅢⅣ123二12345
固定资产费用建安工程费
大楼土建
土
地下工程
建
三通一平
工
基坑围护
程
小计
安给排水装电气照明︵消防设通风空调
智能化系
备统︶电梯
小计家具及装修费设备购置费
125191245xxxxxxxxxxxx12519xxxxxxxxxxxx12519xxxxxxxxxxxx61749
35xxxxxxxxxxxx020xxxxxxxxxxxx684.72
86079.8664091.6143816.858575571251.9153700.761502.292503.82751.152879.391502.291251.9110390.8516577.901001.534408.817925001045863.817912580.9310000.000.001502.29688.64250
（Ⅰ+Ⅱ+Ⅲ+
含设备及安装
含设备及安装五星级酒店标
辅助工程地面道路、停车场绿化、泛光照明室外公用工程125191第二部分其他费用
土地出让金30000行政事业性收费125191勘测设计费125191工程监理费########评等)
693333.3301200.80%
减免
6
三
四
五
六标底编制费建设单位管理费基本预备费涨价预备费营销推广费用
建设投资(一+二)1067181067182.00%2.5%2.5%1401973.222667.952667.951000106969.91（一+二+三+四+五+六）