信贷人员如保写好贷前调查报告
一、基本情况
贷户的姓名、年龄、性别、文化程度、家庭成员、住址、主要从事产业、从事职业专业技能、诚信程度等。
二、资产负债情况
写清上年家庭总收入及来源，上年家庭总支出及去向，家庭纯收入及上年度人均收入等情况。
三、贷户家庭财产情况
（一）不易变现财产：房屋间数及结构，平方面积、座落位置、购建时间、变现价值；其他不易变现财产及变现价值。
（二）主要可变现的财产 ：1、机械设备名称、数量及变现价值；2、交通运输工具及变现价值；3、家电器具及变现价值；4、存货及变现价值；5、存款及其他变现价值等；6、主要可变现价值合计。
四、负债情况
写清原贷款金额，贷款金融机构，贷款形态、欠息金额和其它负债（比如私人借款）等，计算资产负债比例。
五、家庭经营情况
写清贷户的家庭承包土地面积、种植主要作物，具体亩数、产量、产值、每亩纯经济收入；养殖业总收入、头数、生产周期、周期内的产量、产值经济效益；加工业写清加工量、经济效益；外出务工收入等情况；综合评估客户全年收入状况。
六、借款用途及效益
借款主要用于干什么？是否符合国家政策，市场前景如何？预计效益如何？自有资金多少，尚缺资金多少，多长时能收回成本，什么时间能还清贷款。
七、还款来源
用于还款的资金来源是什么，资金来源收入情况分析。
八、担保情况
属于保证担保方式的贷款，写清保证担保人基本情况（同借款人基本情况）与资产负债状态、分析评估担保资格，担保人的资金来源等；属于抵押担保的贷款，要写清抵押物的名称，存放具体地点、数量、（房产写明座落位置结构、间数、层数、平方面积，写清占地和建筑面积、
附简易平面图）估价、变现能力，还款的来源等。
九、结论
最后调查人写出准确的意见（包括贷与不贷，贷款方式、金额、期限、利率及还款方式等），承担的责任。
十、最后 调查人写上自己的姓名，写清调查时间
农户调查报告相对于企业、个体工商户贷来说简单的多，只要将上内容真实准确的反映出来，这个调查报告也就基本完成了。信贷人员只有认真做好贷前调查，将借款人、保证人的资信状况的经济效益和信用程度等真实的反映出来，才能真正把好贷款的出口关。
企业
一、调查目的和方式
调查时间，调查成员．主查人，调查方式，调查目的。
二、企业概况
（一）企业全称，成立时间，所属行业，性质，演变过程，老企业名称，收购（拍买、转让）总价格，其中出资现金金额，债务转让金额。
（二）注册资金总额、股东组成，前四名股东入股数量和比例，股东间的关系，
（三）法人代表品行、主要简历。
（四）职工人数，其中行管理人员，科技人员。
（五）基本帐开户行，其它帐款开户行。
三、经营经营情况
（一）主要产品名称及产品用途，工艺水平、科技含量，市场供求关系，同行业竞争能力和市场前景。
（二）产品销售情况。本年度销售总额，其中开票销售金额（检看税票），末开票销售金额。今年产品销售形势（与同期比），计划销售总额。产品价格变化（与原材料变动幅度比）。主要销售单位，货款结算方式。
（三）主要原料名称，原料市场价格变化情况，主要供货单位，购售方式。
（四）纳税情况：入库税金，其中增值税和其它税金。
四、企业财务情况
（一）流动动资产
①货币资金，其中现金余额、银行存款余额、其它资金余额。各行帐户存款余额及发生情况。
②应收帐款数额，比年初、比上季增减，三个月以上应收款，主要欠款单位（人）及金额，还款时间和风险评估，应收不收款项及没有能及时核销的坏帐。
③其它应收帐款。比年初，比上季增减，三个月以上应收款，主要欠款单位（人）及金额。应收不收款项（如末结帐的购货款、工程款，将要报销或摊销的费用等）及没有能及时核销的坏帐和应列入其它科目核算的款项（企业法人代表、股东或其他借款、货款、投资等）。
④库存产品和原材料情况。库存产品数量，有无积压和报废。原材料库存数量，其中报废数量，原材料库存是否适中，库存不足或积压原因，价格变动趋势及对成本的影响。
⑤待摊费用（一年内摊消费用）。
⑥短期投资，投资金额，投资地点，投资项目。
（二）固定资产
①各种房屋原值，净值，评估现值，可使用年限，已使用年限，产权证书房屋面积、实际面积。
②土地等级，评估价格，企业占有方式，出资金额，使用权证书类型，证书土地面积，实际面积。
③主要设备名称，型号，数量，原值，净值，市场现值。
（三）无形及递延资产，其中技术、专利费用，品牌价值，营业生产、销售许可费等。一年以上摊消的其它费用。
（四）其它资产
（五）流动负债
①短期借款总额，其中各银行贷款余额，贷款方式，信用社贷款余额，社会及个人借款。
②应付帐款。其中近期内要付的款项，近期内不需要付的款项及原因。 ③其它应付款。其中近期内要付的款项，近期内不需要付的款项及原因。 ④应付税金，其中长期不付的税金。
⑤应付工资及福利费，其中长期挂帐的工资及福利费。
（六）长期负债，负债单位及到期日
（七）所有者权益。根据《公司法》第一百七十七条的规定公司法定公积金累计额为公司注册资本的50%以上的，可不再提取。因此，为防止企业通过虚增法定公积金，来增加所有者权益，达到降低企业资产负债率的目的。在分析所有者权益时，我们应当查看企业历年利润分配情况，来核实企业的法定公积金、法定公益金。
五、企业偿债能力分析
（一）短期偿债能力分析。主要分析指标：流动比例，速动比例。
（二）长期偿还能力。主要分析指标有：资产负债率、固定资产占所有者权益比例等．。
（三）经营能力。主要分析指标有：主营收入现金率．应收帐款周转率，存货周转率等。
（四）经营效益。主要分析指标有：毛利润率、营业利润、净资产收益率．总资产报酬率。
六、其它影响企业经营和偿还能力的情况。
七、信用社贷款情况
现欠贷款总额，抵押房产面积、原值、抵押值（净值、评估值、协议值）、抵押率、抵押贷款，是否有房产证书，证书面积、位置与抵押清单是否一致，是否经公证和登记。土地面积、帐面价格、转让价格、评估值、抵押率，抵押贷款，是否有土地使用权证书，土地使用权性质，证书面积、位置与抵押清单是否一致，是否经公证登记。设备原值、净值、评估值、抵押率、抵押贷款，是否经公证和登记。保证单位，保证能力。信用社对贷款本金和利息催收等情况，如有无不良记录，是否愿意与信用社合作等。
八、综合评价和管理措施及建议
对目前一些企业所普遍存在的帐外经营和帐外资产问题。企业为了僻税、逃税或者是为了其他目的，可能将一些资产放在帐外。这此帐外资产能代表企业法人代表或股东的个人经济实力，但这并不代表企业自身的实力（我们的贷款对象是企业）。现代企业的主要形式是有限责任公司，公司的所有者是企业的股东，而股东只对自己的所出注册资金负有限责任，不在帐内的资产，对企业负债不承担责任。因此，在分析企业帐外资产时我们要非常慎重。企业为了僻税、逃税或者是其他目的将资产列入帐外，作为信用社不好有太多的干涉，但为了保证信贷资产的安全，我们又不能失去对这些资产的控制。而能控制这些资产的有效办法是用这些帐外资产进行抵押
第二篇：怎样写好贷前调查报告
怎样写好贷前调查报告
作者/佚名 来源/互联网 编辑/92word张强 浏览502次 网评0条 0积分 2009-09-14 13:25:42 关键词： 贷前调查报告写作要求写作方法
概 要： 文章认为一份文理清晰、逻辑性强、分析透彻、判断准确、言简意骇
的贷前调查报告，通常能对贷款审查、审批人员较迅速、全面地了解该笔贷款的概况有一定帮助。作者提出了贷前调查报告写作的四点要求：实事求是不夸张、条理清晰不杂乱、分析透彻不含糊、略有文采无病语。
撰写贷前调查报告是信贷人员在办理贷款业务过程中不可缺少的环节。一份文理清晰、逻辑性强、分析透彻、判断准确、言简意骇的贷前调查报告，通常能对贷款审查、审批人员较迅速、全面地了解该笔贷款的概况有一定帮助。怎样才能撰写好贷前调查报告？本人认为应注意以下几方面的问题：
一、实事求是不夸张
以事实为依据，实事求是地陈述调查情况，是信贷人员必须遵循的守则。借款单位提交借款申请及有关资料后，信贷人员应按规定对借款人的经营现状、财务状况、担保实力等关键问题进行深入的调查，在掌握借款人的第一手资料的基础上撰写贷前调查报告。调查人必须本着实事求是尊重事实的态度，将调查掌握的情况如实地在调查报告中反映，千万不能有夸大事实的情况出现。调查人应对调查内容的真实性负责，在报告中尽量不用与事实不符的表述语句，更不能未经核实就原文照录借款申请书上的语句。须知道，借款人为能顺利获得贷款，其借款申请书的内容往往含有一定的水分，如将其开发项目处在一般地段说成是“黄金风水宝地”，其资产规模一般却说成是“资金实力雄厚”，还有什么“名列前茅”、“前景无可限量”等。作为贷款调查人员，在撰写调查报告时不能人云亦云，而应该深入借款企业作深入细致的调查了解，核实借款人的各项情况，实事求是地进行陈述，避免因调查不实而形成潜在的贷款风险。
二、条理清晰不杂乱
撰写贷前调查报告，谋篇布局的要求虽然不能与撰写论文相提并论，但也应做到条理清晰，主次分明。撰写时务必按照《贷款档案》中“报告要求”所规定的顺序和内容进行陈述。以下是撰写贷前调查报告时对主要问题展开陈述的要求：
（一）借款用途的说明 YRP-_)U 报告的开头，应“开门见山”，简明扼要地说明借款人因何事需向我社申请借款，其自有资金及缺口情况，后续资金如何筹集以及申请借款的金额、期限等。在借款用途的问题上，尤其应注意其用途的合规、合法、合理性（其经营规模与申请借款额度是否匹配。
（二）项目的可行性及企业总体经营情况
有的信贷人员在撰写贷前调查报告时，一开头就原文照录借款人提供的《营业执照》上所列的全部内容及代码证号、税务登记证及贷款卡号，其实这些基础资料审查人员在审阅贷款资料时一下子就可看到，调查人不必在调查报告中逐一罗列，只需对企业总体经营情况作简要的介绍便可。重要的是对项目的可行性要作出分析，要分析该项目的市场发展
前景，盈利预测、有否足够的现金流量支撑，以及我社贷款投入该项目后的风险程度。若是房地产开发贷款，则应说明该项目已办手续是否齐全、开发商投资总额及已投入资金的比例、土地出让金的缴交、资金缺口以及解决的办法、来源等情况。
要根据借款企业提供的近期月度及最近三年年度财务报表，分析企业资产结构是否合理，其资产变动（尤其是异常变动）的原因，其股权投资情况如何，企业的短期及长期偿债能力，即第一还款来源是否充足，判断企业资产的总体可控性。
（四）分析第二还款来源的充足程度
第二还款来源的分析，包括抵押担保标的或保证人的担保实力的分析。在介绍抵押物状况时，要注重分析抵押物的评估价值是否合理，以及其变现的难易程度。分析时可参考抵押物所处地段周边同类型物业的租、售价格。对保证人的担保实力的分析，应着重分析其资产规模、资产负债率、或有负债等情况，判断其对该笔贷款有无足够的担保能力。
（五）分析存在的主要风险及相应对策
（六）其他情况的说明或对本社带来的相关收益
项目对本社带来的相关收益，是指发放该笔贷款后，对于本社存款、结算量的增加，附加业务或中间业务的开拓等给本社带来的收益，而不是指该笔贷款在本社产生的利息收入。在以往的贷前调查报告中经常见到“发放该笔贷款后可为我社带来××元的利息收入”之类的语句，这是与上级设定的“贷前调查报告撰写要求”的本意是不甚相符的。 若企业其他需要说明的情况较多，必要时可单列为一个问题进行陈述。
（七）归纳综合意见
综合意见就是对该笔贷款的可行性作出简单概括的综合判断，表明贷款调查人的观点（贷款金额、期限、利率及具体操作步骤的意见）。
三、分析透彻不含糊
有的信贷员在贷前调查报告中，只是简单罗列了企业提供的各项数据，或陈述了企业的表面情况，而未进行深入的分析，有的调查报告下笔数千言，读后却使人觉得不得要领，主要的原因就是分析不透彻，观点不鲜明，缺乏有力的论证。
四、略有文采无病语
撰写贷前调查报告可在实事求是的前提下增添一些文采，但不能夸夸奇谈，要注意尽量少用特长句型，力求达到内容前后照应，结构上下连贯，语句通顺无语病。常见的文章语病有：缺少主语、漏掉宾语、用词搭配不当，或用词不准等。大部分同事都参加过联社举办的公文写作培训班的学习，一定获益非浅，在此不再赘述。
总之，信贷人员在办理贷款业务过程中，以维护信用社权益、防范贷款风险为出发点，实事求是地做好贷前调查工作，并不断学习、提高写作技巧，一定能写出高质量的贷前调查报告。