XX市汽车销售与维修服务中心建设项目可行性研究报告
目 录
第一章 总论 1
1.1项目概述 1
1.1.1项目名称 1
1.1.2项目类型 1
1.1.3项目法人 1
1.1.4项目拟建地点 1
1.1.5项目建设规模 1
1.1.6项目投入总资金及资金筹措 2
1.2主要经济技术指标 2
1.3可行性研究报告编制的依据、范围及研究结论 2
1.3.1编制依据 2
1.3.2研究范围 3
1.3.3研究结论 3
第二章 项目建设背景与发展概况 5
2.1项目的提出 5
2.2项目建设的必要性 7
2.2.1项目有鲜明的特色，适应了市场需要，弥补了市场空缺，具有强大的竞争力 7
2.2.2项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，建设国际精品旅游城市有重要作用。 8
2.2.3项目的建设将有利于XX市市经济及社会的发展。 8
2.2.4项目的建设有利于整合和改善汽车市场的形象 9
2.2.5项目的建设将进一步扩大汽车市场的辐射范围 9
2.3项目建设的可行性 10
第三章 市场分析与预测 11
3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势 11
3.1.1我国汽车市场的现状特点 11
3.1.2我国汽车市场发展的存在问题与发展优势 14
3.1.3我国汽车市场的发展趋势 17
3.2XX市市汽车市场发展概况与趋势 17
3.2.1XX市市汽车市场特点 17
3.2.2XX市汽车市场的存在问题与发展优势 19
3.2.3XX市市汽车市场发展趋势 21
第四章 项目需求分析与建设规模 22
4.1项目功能分区及建筑面积需求预测 22
4.2建设规模 23
第五章 项目实施方案 25
5.1项目选址及周边状况 25
5.1.1项目选址的具体地理位置描述 25
5.1.2配套设施 25
5.1.3交通状况 25
5.2项目总体规划方案 26
5.2.1设计指导思想 26
5.2.2规划设计依据 26
5.2.3规划目标及总体思路 26
5.2.4规划布局 27
5.2.5交通组织 28
5.2.6绿地规划 28
5.2.7建筑风格 28
5.3项目实施进度安排 29
5.4工程建设管理 29
5.4.1工程建设管理制度 29
5.4.2项目组织管理 30
5.5项目SWOT分析 30
5.5.1优势 (Strengh) 30
5.5.2劣势 (Weakness) 31
5.5.3机会（Opportunity） 31
5.5.4威胁（Treat） 32
第六章 项目环境保护、节能及消防 33
6.1环境污染分析与保护 33
6.1.1污染物及来源 33
6.1.2治理措施 34
6.2节能措施 35
6.2.1项目建设节能 35
6.2.2建筑节能 35
6.2.3设备节能 36
6.2.4节水措施 36
6.2.5管理节能 36
6.2.6节能效果分析 36
6.3消防措施 36
6.3.1项目建设期 36
6.3.2项目营运期 37
第七章 项目经济效益分析 38
7.1投资估算范围及依据 38
7.1.1投资估算范围 38
7.1.2投资估算依据 38
7.2投资估算 39
7.2.1总投资估算 39
7.2.2投资划分估算表 40
7.3资金筹措 42
第八章 社会效益分析 43
8.1对社会投资、产值、税收的影响 43
8.2对就业的影响 43
8.3对产业结构的影响 44
8.4对周围环境的影响 44
8.5分析结论 44
第九章 项目风险评价 46
9.1项目用地风险 46
9.2宏观政策风险 46
9.3市场竞争风险 46
9.4整体评价 47
第十章 项目整体评价与结论 48
10.1项目用地影响 48
10.2政府政策影响 48
10.3市场影响 49
10.4结论 49
附件：
1、个体工商户营业执照
2、企业法人营业执照
3、房屋租赁合同公证书
第一章 总论
1.1项目概述
1.1.1项目名称
XX市汽车销售与维修服务中心
1.1.2项目类型
新建
1.1.3项目法人
1、法人概况
XX市汽车销售服务有限公司是XX市一家从事国产轿车和进口轿车贸易与维修的汽车专营公司，属个人私营企业，国家非公有制经济体系。公司成立于19xx年10月，现拥有员工80余人。在私营汽车销售与维修企业中，是XX市唯一的一家集汽车销售、售后服务、汽车美容装饰、代理汽车保险业务等一条龙服务的一类销售与维修企业。
2、法人代表：
1.1.4项目拟建地点
1.1.5项目建设规模
本项目总用地面积为19990㎡（29.9亩）
本项目总建筑面积为18970㎡
1.1.6项目投入总资金及资金筹措
1、项目投入总资金
本项目共需投入总资金4928万元。
2、资金筹措
本项目共需投资4928万元，全部（包括土地费）由XX市汽车销售服务有限公司自筹
1.2主要经济技术指标
项目总用地面积19990m2
总建筑面积18970 m2其中：
（1）汽车销售区建筑面积6470 m2 绿地率9.97%
（2）汽车维修区建筑面积2700 m2 绿地率10%
（3）办公区建筑面积 6170 m2 绿地率37.28%
（4）生活区建筑面积 4650 m2 绿地率37.42%
由于本项目的特殊性，绿地率计算以项目各功能分区占地面积为准各自计算。
容积率0.8
建筑密度45.67%
停车位130个
1.3可行性研究报告编制的依据、范围及研究结论
1.3.1编制依据
1、《中共XX省委、XX省人民政府贯彻〈国务院关于鼓励支持和引导个体私营等非公有制经济发展的若干意见〉的实施意见》（X发[2006]24号）
2、《中共XX市市委、XX市市人民政府关于加快非公有制经济发展的实施意见》（丽发[2008]17号）
3、《XX市市城市总体规划》
4、《XX市市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
5、《XX市国民经济和社会发展“十一五”规划纲要》
6、《投资项目可行性研究指南》中国电力出版社
7、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）中国计划出版社
8、《中华人民共和国招标投标法》
9、国家相关规范、标准、法规等
1.3.2研究范围
本报告依据国家及地区政府相关法律、法规、标准、规划要求，本着客观、求实、科学、公正的原则，在现有能够掌握的资料和数据的基础上，主要就项目建设的市场状况与发展前景、建设需求与规模、项目环境保护、节能及消防安全、项目实施方案、经济和社会效益分析、项目风险评价等方面逐一研究论证，以确定项目经济、技术方面的可行性。
1.3.3研究结论
汽车进入家庭、汽车消费的平民化已是指日可待，汽车消费市场有着不可估量的潜力。目前XX市几乎所有的汽车维修场地都是依靠租赁，而且XX市市没有一家集汽车销售与维修为一体的公司。本项目顺应XX市市汽车市场发展趋势，市场定位准确、功能多样且合理、颇具特色，迎合了消费者的需求，具有先发主导作用。本项目目前最大的问题是项目用地，一旦土地问题得到解决，项目实施后将充分发挥规模优势，促进XX市市汽车市场经济健康快速发展，为XX市市经济社会发展添砖加瓦。
第二章 项目建设背景与发展概况
2.1项目的提出
XX市自古以来就是我国西南交通贸易大动脉南方“丝绸之路”和由西藏入境的“茶马古道”的中转站。两条古道既是中原至东南亚的南来北往的贸易通道，又是沟通中原文化和外来文化影响的传送渠道。XX市历史文化遗存众多。较著名的有XX市七大寺即文峰寺、福国寺、普济寺、玉峰寺、指云寺、兴化寺、灵照寺及北岳庙、白沙古建筑群、三圣宫、龙泉寺等。XX市同时荣戴国家级XX市玉龙雪山风景名胜区桂冠。景区内含有建于南宋的XX市古城及众多的古建寺观；有海拔5596米雄秀的玉龙雪山；有世界著名的最深最险的虎跳峡；有号称“万里长江第一湾”的石鼓；高山植被、丹霞地貌奇观为主的老君山等大面积的地质景观等等。此外，XX市还有以纳西族为主体，白、傈僳等十余种少数民族，奇异多采的民族风情和文化。 XX市，还是全国生态环境保护最好的地区之一，有“东方瑞士”的誉称。XX市市最具优势和开发潜力的资源主要有旅游资源、生物资源和水能资源。近年来，在XX
市市委、市政府的正确领导下，XX市市的旅游业有了突飞猛进的发展。预计到20xx年，XX市市旅游接待人数达到600万人次；旅游业总收入达到65亿元，旅游业增加值占GDP的比重提高到30％左右。
XX市市旅游业的快速发展，势必影响经济的发展，同时也将带旺消费市场。而汽车消费作为消费市场中的支柱，随着它的稳步发展，促进了市场经济的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。
近几年，汽车市场快速发展，各品牌汽车4S店、汽车交易市场等大大小小汽车市场遍布于城乡各地。汽车市场成为人们选购汽车的主要场所。汽车市场专业的服务和多样的品种，也进一步激发了人们汽车消费的热情，引导着人们的消费。
尽管如此，汽车市场的发展远不能令人满意，汽车市场的发展存在着诸多问题，其中主要表现在以下几方面：一是汽车市场的规模普遍偏小，除省会或沿海城市汽车市场有一定规模外，其它的市场规模都比较小，面积不大的汽车专卖店及作坊式的汽车维修厂尤其居多；二是由于汽车市场规模较小，因而难以提供多样化的服务，市场功能单一，物流配送等业务发展缓慢；三是汽车市场的档次较低，设施与设备简陋，环境欠佳，大多为初级市场。据调查，XX市市截至目前还没有一家正规的汽车市场。
随着汽车消费市场呈“井喷”的扩大，汽车市场不能适应现实需要的态势已越发明显。无论是从汽车制造来说，还是从流通来说，都需要有规模宏大的、能抗衡国内外汽车销售商竞争、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代汽车市场。
本项目的主办方XX市汽车销售服务有限公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集展销、购车、信息、维修等多功能于一体的中型汽车市场（汽车销售与维修服务中心）。该项目从一开始酝酿就得到了当地政府各方面的大力关注，XX市市政府的领导对项目的发展十分关心。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目有鲜明的特色，适应了市场需要，弥补了市场空缺，具有强大的竞争力
当前，市场上以降价、广告、分期付款等方式及多样化的汽车产品来刺激汽车销售，但最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激汽车消费的迅速增长。
中国是世界上最有潜力的汽车消费市场，而XX市地区又是中国新兴的汽车消费市场。近年来因汽车价格下调、汽车种类繁多、方便实用等因素的影响，购车热逐渐兴起，汽车交易市场的发展也红红火火。遗憾的是，现时能够满足厂商需要、满足消费者需求的高水平的综合性汽车市场在却未出现，绝大多数汽车市场的发展潜力有限。因此，适应厂商和消费者需要的多功能、高档次汽车市场具有很大发展空间，本项目的发展方向正在于此。
本项目拟跟随国际市场的发展潮流，迎合汽车厂商和消费者的需求，在汽车这个专一主题上，走“大规模、多功能、人性化、生态化和现代水平”的路线，将汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验等多种功能集于一体，强调汽车产品、业态、交易手段、文化的多样化，在XX市市古城区金山乡金山转台旁建设一个标准高、环境美、现代化的汽车销售与维修中心，成为XX市标志性的汽车企业。这样的汽车市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合汽车生产商、销售商、消费者的需求，填补了这类市场的空缺，与其它的汽车市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。
2.2.2项目的建设对推动发展现代商贸流通业、现代物流业，建设国际精品旅游城市有重要作用。
现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。政府对该项目的发展给与了大力支出及关注，应加快现代商贸流通业和物流业的发展，积极发展中高级的批发市场，以形成“价格”，更好地发挥现代化中心城市的对外辐射功能。
本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是
着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表旅游强市形象的汽车流通中心。项目建设的这一指导思想与发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快现代商贸流通业的发展进程中，迅速提升市场的总体水平方面做出突出贡献。
由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个汽车及汽车配件的物流中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括汽车的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为XX市市各大汽车销售商和维修店提供服务。而且随着汽车制造业、汽车消费市场的发展和XX市旅游强市地位的进一步加强，汽车集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。
2.2.3项目的建设将有利于XX市市经济及社会的发展。
由于本项目规模较大、定位高，因而项目的迅速发展将对XX市地方经济的发展带来积极的影响。一方面，汽车市场的发展将会推动汽车、汽车配件的销售、维修业务的增加，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，汽车市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、汽车配件及用品加工业等，形成明显的侧向关联带动作用。此外，项目突出汽车文化的主题，是一个集汽车销售、维修、二手车、零配件及用品、展示、体验等多种功能集于一体的现代化大型汽车服务中心。
2.2.4项目的建设有利于整合和改善汽车市场的形象
目前，XX市市汽车市场小而多且乱，遍布于城乡每一个角落，市场的发展并不是很规范、有序，由此一方面影响了消费者的信心，另一方面也引起厂家的顾虑，因而多数汽车市场竞争力有限，辐射范围不大。这种状况对整个汽车销售都带来不利影响，甚至影响了汽车市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到整合汽车市场的作用。因为，本项目将以其示范作用，使汽车市场的发展进一步走向正轨，顺应市场的发展潮流，对XX市市汽车市场的发展起到积极促进的作用。
2.2.5项目的建设将进一步扩大汽车市场的辐射范围
目前，XX市市汽车市场的辐射范围主要是市及周边地区，辐射范围并不大。其原因，一是汽车市场的规模有限，对外销售及维修有心无力，二是汽车缺乏必要的现代物流设施。汽车市场属于经营高档耐用消费品的商业网点，其门槛市场容量应较高，辐射半径也应很大，过小的辐射范围对其的发展无疑是不利的。本项目拟将专业市场的发展与物流的发展结合起来，集聚国内外众多的汽车及汽车配件品牌，具有一定的规模，并拥有现代企业管理经营经验，将有利于扩大汽车市场的辐射范围，增强汽车市场的影响力。
2.3项目建设的可行性
1、市、区政府对振鑫汽车销售与维修中心的建设都十分重视。
2、本项目的建设用地目前还只是单方意向阶段，需要XX市市政府的大力支持。
3、本项目的主办企业XX市汽车销售服务有限公司有雄厚的经济实力作后盾，良好的经济业绩作基础。公司领导经验丰富，各方面人才搭配合理，管理制度、架构健全，运行有序。
4、本项目起点高、定位准、经营发展方式符合国际潮流，有着很好的发展前途。本项目采用“4S”的经营发展方式。“4S”就是把不同品牌汽车的整车销售市场、配件供应市场、汽车修理市场集中到一个地方，建立大型的综合性的汽车销售中心，以形成“4S”统一的汽车贸易服务园区。这是当前国际社会最流行的汽车市场发展模式，而这一模式，在XX市及周边各地区汽车市场中都很难做到，因而本项目有很强的示范作用和竞争力。
5、项目拟建地的区位、交通条件很好。拟建地位于XX市市古城区金山转盘旁，交通十分便利，适应项目的建设、发展。
6、本项目有着良好的经济效益与社会效益。
第三章 市场分析与预测
3.1我国汽车产销市场发展现状与趋势
3.1.1我国汽车市场的现状特点
1、我国汽车市场处在大发展阶段
我国汽车市场的大发展不仅表现为汽车产量的大规模增长，产品结构的迅速变化，新车品种和数量的日新月异，外来投资领域的不断扩大，汽车产业在国民经济发展中的地位不断提高，而且也表现为个人消费的迅猛膨胀，汽车消费市场的全面兴起，汽车消费观念的深刻变化以及汽车消费政策的日益变革和进步。
从生产角度看，我国汽车发展速度惊人。20xx年中国汽车，计划目标为320万辆，其中轿车110万辆；而实际产量为570万辆，其中轿车277万辆，分别为计划目标的1.78倍和2.52倍。20xx年中国汽车及其中轿车产量比上一年分别增长12.06％和19.71％。轿车在汽车中的比重不断提高；按汽车协会的统计，20xx年轿车在汽车总量中的比重为48.49％，比上年提高了2.81个百分点。
20xx年一季度，我国汽车产量相对上年同期有所增长，其中，3月份增长率超过10%。据国家统计局统计数据显示，一季度我国汽车产量达到267.33万辆，同比增长了3.68%;其中，3月份单月产量达到116.90万吨，同比增长了10.78%;3月产量占一季度总产量的43.73%。客车产量的大幅增长是拉动一季度汽车产量增长的主要力量。一季度，我国基本型乘用车(轿车)产量最高，达到136.22万辆，但相对上年同期下降了0.29%，其中，3月单月产量达到55.64万辆，同比增长了1.05%，占总产量的40.84%。一季度产量增速最快的是客车，产量达到48.34万辆，同比增长了22.57%;3月份单月产量达到19.65万辆，增速搞到29.53%;占一季度总产量的40.64%。运动型多用途乘用车(SUV)及载货汽车产量也均有增长，两类汽车产量分别达到7.63万辆、69.61万辆，增长率分别为5.23%和3.15%。其中，载货汽车3月份单月产量高达35.02万吨，占一季度总产量的50.3%，超过季度总产量的5成。唯一一类产量出现下滑的是多功能乘用车(MPV)，该类车产量下滑幅度较大，一季度同比降低了20.69%，产量降至2.83万辆;3月份产量也出现回落，只有1.26万辆，同比降低7.57%。20xx年一季度，我国改装汽车产量也出现小幅下滑，产量降至16.72万辆，同比下降了3%;但3月份单月产量出现增长，达到8.27万辆，同比增长了5.56%，3月产量将近一季度总产量的5成。
总的来看，我国汽车产量呈现逐步上升趋势。中投顾问认为，随着经济的逐步转暖，我国汽车出口和国内消费都将随之增长，但增长速度不会太快，预计增速与08年相当，在7%上下。我国早已成为世界第六汽车生产大国。
从对国民经济影响角度看，汽车支柱产业地位越来越突出。国家经贸委公布的一份报告指出，交通运输设备制造行业对工业增长的贡献率为40个工业行业之首，以汽车制造为主的交通运输设备制造业取代电子信息通信业，已成为名副其实的领头羊。
从消费角度看，汽车消费已日益成为大众化的消费，汽车社会日益临近。随着我国国民经济的持续稳定增长以及更多鼓励私车消费政策的出台，我国的私车消费正以前所未有的速度增长，在全球市场增长不快的背景下，我国汽车市场呈现一支独秀之势成为继美、日、德后的第四大汽车消费国。。我国20xx年进入汽车普及时代，汽车社会即将来临，（注：汽车社会是日本专家上世纪70年代提出来的，即以汽车普及为标志，由此发生大量不同以往时代的现象，如人际关系急剧变化，社会节奏明显加快等）。
按照国际惯例，以一个国家私人用车在汽车保有量中超过50％，年消费量中超过70％作为私人汽车消费时代来临的标志，中国大部分省份已经进入私人汽车消费时代。从社会文化角度看，汽车文化已俨然成为新兴的消费文化，具有极强的生命力和渗透力。进入新世纪以来，汽车话题成了人们的热点话题，每一次场面火爆的车展也表明汽车开始与老百姓关系越来越密切，以时尚和现代为理念特质的汽车文化越来越得到人们的认同和推崇。据了解，私有汽
车市场购车主体多是事业有成的年轻人，在他们的消费观念中，汽车是延展生活内容，提升生活品质的重要工具，他们将日益成为潜在的消费群的主体，推动汽车业的持续发展。
2、我国汽车市场处在群雄并起，竞争剧烈的阶段
正是我国汽车市场处在大发展时期，汽车市场明显具有投资主体、投资模式、营销手段多元化的特征，群雄并起，剧烈竞争，市场正处在多个竞争主体的磨合期和整合期，结果必将会导致缺乏竞争力的竞争者在市场中被淘汰出局。
在汽车销售的有形市场上，我国存在多种不同的销售市场模式，以金字塔式多级销售为主。国产车主要有：（1）产销结合模式。以一汽、二汽、上汽、奇瑞、吉利等汽车集团为代表，该方式有利于加强对市场的参与和控制，加强与顾客联系，提高品牌知名度；（2）产销分离模式。为大多数资金实力较弱，销量较小的企业所采用。当然，不同的汽车生产企业会根据各自资金实力和市场策略，采用不同销售模式。但在整体上，根据相关研究，在相当长时间内我国的汽车营销模式是以汽车商店为主，专卖店为辅，以租赁营销模式为补充和以网络直销为方向的发展模式。市场规模化和专业化倾向会越来越明显。
3.1.2我国汽车市场发展的存在问题与发展优势
1、存在问题
（1）汽车行业重生产轻流通，重供给轻服务的现象突出，难以应付社会化大发展的挑战。 根据欧美发达国家的经验，在一个完全成熟的汽车市场中，50－60％的利润在服务中产生，与国外相比，我国差距和发展空间都较大。加入WTO后，我国汽车业的市场格局渐渐发生巨大变化，国内市场国际化趋势更为明显，一是商品进入的进一步国际化，二是资本输入的国际化。因此，随着我国世贸条款的逐步实施，国外汽车巨头已经进入我国抢占汽车市场的份额，为更好的抗衡与竞争，构建有竞争力的汽车市场服务模式对我国汽车业健康发展极为重要。
（2）汽车产供销三者的关系不够协调，体制有待完善。
由于以产品为主导的市场供求关系没有发生根本变化，相对于汽车生产企业来说，销售及售后服务商处于弱势地位，没有一个团体能保障他们的利益，厂商关系微妙。一旦进口车增加，国内经销及售后服务商可能会摆脱从属的地位，成为进口车的销售即售后网络，威胁国产车市场。相对于经销商与生产企业的关系，消费者也处在弱势地位。如果产供销的关系不协调，体制不完善，加入世贸后，国产车市场会已经受到较大冲击。
（3）汽车市场弊病多多，市场建设迫在眉睫。
我国汽车市场往往满足于当前的业绩，各种软硬件环境未能及时改善。目前的弊端主要体现在：缺乏市场规划；临时建筑、假坑骗和占道经营的现象突出；缺乏永久性市场，市场管理混乱等等。这些已成为很多城市汽车市场的问题。它既与人们日益增长的高品质服务的需求相矛盾，也落伍于国际上汽车有形贸易市场，不利于与国际接轨，不利于市场发展。因此，汽车市场建设迫在眉睫。
2、发展优势
（1）基础优势。
可观的汽车生产量和销售量是我国汽车行业发展的基础。我国汽车行业效益不俗。中国汽车工业协会最新统计显示，20xx年中国汽车销量达到575.82万辆，创出历史新高，同比增长13.54%。 去年中国乘用车销量为397.11万辆，同比增长21.40%，其中轿车销量为278.74万辆，同比增长24.31%;商用车销量为178.71万辆，同比下降0.75%。
据人民日报报导指出，加上20xx年全年进口汽车16万辆左右的销量，中国汽车市场以近592万辆的总规模超过日本本土的580万辆，跃居世界第二位，仅次于美国。
（2）政策优势。
基于汽车行业对我国经济发展的巨大推动作用，国家积极出台相关政策，扶持汽车行业发展。
19xx年，国务院颁布了我国汽车工业第一部政策性法规《汽车工业产业政策》，以此产业政策为导向，推动我国汽车产业步入一个快速发展的新阶段。各地区也根据自身发展实际，纷纷出台地方性法规，推动汽车市场的发展。可以预见，随着“十一五”计划和我国继续扩大内需政策的实施，今后会有更多有利于汽车生产和消费的政策出台。政策的扶持为汽车业发展提供强大动力。
（3）大环境优势。
进入新世纪，和平与发展仍是当今世界的两大主题。我国经济正处在经济稳定发展时期，国家实行积极的财政政策，扩大内需，加快基础设施建设，这些为汽车业发展提供了重要动力。同时，我国居民人均可支配收入不断提高，为居民高档消费提供了前提。人们消费观念的改变和时间观念的加强，社会汽车文化的普及等为汽车业发展提供良好的社会氛围。
（4）产业自身的关联优势。
汽车产业本身具有极强的关联效应。有资料表明，汽车业能带动100多个相关产业的发展，如上游的钢铁、机械、橡胶、石化、电子、纺织等行业，下游的保险、金融、销售、维修、餐饮、旅馆、加油站等服务行业。据统计，汽车制造业每增值1元，给上游带来的增值至少是1元，下游则至少是2元。另据专家预算，今后10年我国每年GDP新增量中，有1/7至1/6由汽车产业提供。可见，汽车产业对整个社会具有极强的经济拉动效果。同样的，由于汽车业上下游产业的关联效应，上下游产业的发展也反过来促进汽车行业的发展。
3.1.3我国汽车市场的发展趋势
国内著名经济学家、汽车专家对中国汽车业发展普遍持乐观态度。普遍认为，中国汽车业虽然处于稳步发展阶段，但推动中国汽车快速发展的因素已经具备，在今后相当长的时间内，中国汽车大发展的趋势不可逆转。在今后5到10年，中国将成为最大的汽车消费国，汽车保有量将超过1亿辆，同时也将成为最大的汽车生产国；只要走市场化发展汽车产业的路子，在今后不很长的时期内，中国汽车业的中低档产品价格可能降至世界最低水平之列，中国将成为世界上具有竞争力的汽车生产国。同时，在有形的汽车贸易市场发展上，将以完善的市场服务为导向，以运用电子化和信息化技术为手段，规模化和规范化经营、专业化和综合化服务相结合以及多品牌聚合营销模式将成为市场的主流。
3.2XX市市汽车市场发展概况与趋势
3.2.1XX市市汽车市场特点
1、汽车行业市场基础好，发展后劲足，辐射范围广，处在快速发展的黄金时期。
根据相关部门对1万户家庭调查显示，未来一年计划买车家庭占被采访户的2.8％，这表明尽管由于用车成本高等原因，市每百户家庭汽车拥有量不及省内其他城市，但因为物价较低，人均可支配收入高，汽车消费潜力巨大。在停车难，交通堵塞，消费政策等外部因素改善的情况下，其释放的需求将十分惊人。
XX市正朝着一个繁荣、高效、文明的城市和适宜创业发展又适宜居住的生态城市的目标努力，汽车市场的发展将有利于增强XX市汽车业对国民经济的贡献，有利于巩固提高XX市作为云南省旅游中心城市的地位和作用。市整体经济发展又将使得XX市汽车市场的辐射范围更加广阔，进而巩固XX市汽车市场在云南省的地位。经济发展和汽车市场两者相得益彰，休戚相关。在国民经济持续稳定增长的背景下，XX市汽车行业正面临前所未有的发展机遇。
2、有形的销售市场特征。
（1）相对落后的业态特征。
据我们调查，现有汽车市场大多分布在市郊区交通繁忙地段，增加了城区交通压力，影响了城市景观。同时，很多维修车行属临时建筑，发展空间狭窄，经销商及维修服务商往往持短期行为，有些则以假冒伪劣商品冲击市场，增加了市场整治难度。有些以周边闲置地临时搭建为市场用地，根本不考虑城市规划的用地控制，更谈不上改善消费环境。原有汽车市场“脏
乱差”的现象，形成了XX市汽车市场相对落后的业态特征。这与市的总体发展战略相违背，也不利于巩固XX市汽车市场的地位，不利于XX市服务产业素质的提升。
（2）多样化的销售模式。
目前XX市形成了由汽车专营模式和汽车商店模式，它们之间相结合构成的多样化金字塔型的销售模式。
（3）多主体的竞争格局。
现有汽车销售市场的经营主体包括集体资本、民营资本以及其他民间资本，形成了各种资本同时运作的多主体竞争格局。
（4）以高中低结合，中档轿车为主体的消费结构。
据调查，XX市汽车消费结构具有如下几个特征：
A.轿车是销售主体车型。B.国产轿车为销售主体。C.中高档轿车成为消费者首选。根据调查资料，在计划买车的家庭中，选择11－20万元中档车的比重最大，占53.0％，选择价格超过20万元的家庭占21.5％，表明中档车型是消费者选择的主体。
3.2.2XX市汽车市场的存在问题与发展优势
1、发展优势
（1）市场优势。
目前，中国跨入汽车普及时代，云南等周边的省份城市也是汽车消费已经普及的地区，自身的汽车需求潜力巨大，市场前景广阔。此外，为以后市场的高速发展打下良好基础。随着我国加入世贸后汽车市场的逐渐放开，进口关税的下调，进口车许可证发放程度的松动，国内、国外汽车行业之间的竞争日益加剧，导致市场供求关系发生改变，将会引发汽车较大幅度的降价。汽车的降价无疑激活了居民消费能力，扩大市场优势。
（2）区位优势。
XX市自古以来就是我国西南交通贸易大动脉南方“丝绸之路”和由西藏入境的“茶马古道”的中转站。两条古道既是中原至东南亚的南来北往的贸易通道，又是沟通中原文化和外来文化影响的传送渠道。近年来，随着XX市市旅游资源的不断开发和XX市市政府打造国际精品旅游城市的决心，XX市市作为云南乃至全国的旅游强市有很大很宽的发展前景。这必然会吸引更多的消费者来XX市，在刺激当地消费的同时也会为XX市市汽车销售市场带来勃勃生机。
（3）经济优势。
私家车悄然进入寻常百姓家庭，其原因首先得益于经济的高速发展和居民消费能力的普遍增长。近年来，市经济发展水平不断提高，经济结构不断优化。与经济发展密切相关的是，随着经济发展，政府可以有更多的公共开支进行交通运输建设，改善用车环境，推动汽车消费。总之，经济的发展和人们生活的水平提高必然加快汽车普及时代的到来，为市汽车市场发展提供最重要的动力。
（4）政策优势。
汽车市场对政策有极强的敏感性。XX市市的规划明确提出支持汽车服务业的发展，同时也明确提出“着力发展现代物流业”，“加快形成区域物流中心功能”。巩固作为云南省乃至全国的旅游强市地位。随着汽车生产的发展，鼓励私家车消费政策的实施，汽车流通领域必然迎来新的发展机遇，汽车市场将会成为市流通业创新的重点。在微观消费政策上，政府鼓励私车消费的政策逐渐出台，如各种税费的降低，汽车上牌手续的简便化等，都会极大促进汽车市场的发展。
2、存在问题
（1）量多面广，档次偏低。众多的整车销售店和零部件配套店零星分布在郊区，总体的经营环境欠佳，发展档次低，缺乏具有现代化软硬件条件并与国际接轨的永久性汽车市场。
（2）布局随意，发展无序。汽车市场布局具有随意性和自发性，不能与市总体规划相协调，影响城市景观，增加整治难度。
（3）市场面窄，有待开拓。XX市汽车市场整体建设起点不够高，定位偏低，西南地区的整车销售市场的开拓空间较大。有待于进一步拓展空间。
3.2.3XX市市汽车市场发展趋势
随着人们消费水平的不断提高，政府对汽车行业的日益重视和扶持，汽车行业已经进入私人汽车消费普及的时代，XX市汽车市场面临巨大的发展机遇，汽车保有量会不断提高，生产工艺不断改进，新车型和品种不断问世，汽车文化深入人心。汽车流通业也将面临市场重整和升级的机遇，汽车服务产生的增值效益的比重会有较大的提高，汽车市场的服务继续保持多元化的模式，高档化、规模化、大型化、规范化、专业化、人性化的汽车市场会逐渐取代分散无序的汽车销售及维修服务。
第四章 项目需求分析与建设规模
4.1项目功能分区及建筑面积需求预测
根据本项目的行业特点及发展趋势，本项目初步规划按约29.9亩计算，共约19990 m2，规划将按用途进行功能分区，初步构想如表4-1所示。
表4-1 XX市汽车销售与维修中心建设项目土地需求分析表
序号 项目功能区划分 项目用地面积及项目建筑面积需求估算 备注
用地面积(㎡) 建筑面积（㎡） 绿化率
一 第一部分：汽车销售区 9.97%
1 建筑用地 4S专卖店 800 780 新车会展中心 980 950 一层建筑 汽车配件专卖店 500 490 一层建筑 消费者专用接待室 500 480 一层建筑
2 消费者专用停车场用地 1500 按50辆车,每辆车占地30㎡估算
3 销售用车室外专用停车场 900 按30辆车,每辆车占地30㎡估算
4 绿化用地 645 按汽车销售区用地面积的约10%计算
5 交通用地 645 按汽车销售区用地面积的约10%计算
小计 6470 2700
二 第二部分：汽车维修区 10.00%
1 建筑用地 维修中心 880 800 一层建筑
洗车场 680 600 一层建筑
2 客户维修专用停车场 600 按20辆车,每辆车占地30㎡估算
3 绿化用地 270 按汽车维修区用地面积的约10%计算
4 交通用地 270 按汽车维修区用地面积的
约10%计算
小计 2700 1400
三 第三部分：办公区 37.28%
1 建筑用地 办公楼用地 2650 10560 四层建筑2栋，每层建筑面积约1320㎡
2 办公区停车位用地 600 按20辆车,每辆车占地30㎡估算
3 绿化用地 2300 按办公区用地面积的约37%计算
4 交通用地 620 按办公区用地面积的约10%计算
小计 6170 10560
四 第四部分：生活区 37.42%
1 建筑用地 员工宿舍楼用地 1260 3450 三层建筑1栋，每层建筑面积约1150㎡ 餐厅用地 650 640 一层建筑 公共卫生间用地 230 220
2 生活区停车位用地 300 按10辆车,每辆车占地30㎡估算
3 绿化用地 1740 按生活区用地面积的约37%计算
4 交通用地 470 按生活区用地面积的约10%计算
小计 4650 4310
五 合计 19990 18970
上述功能分区是根据本项目业务范围的设想而进行的，将建设成为一个中大规模的汽车销售与维修中心，具有明显的规模效应。
4.2建设规模
根据国家建设部、国家发改委及XX市汽车销售服务有限公司的财政力量，本着总体规划、统筹兼顾、适度前瞻的原则，本次项目建设规模如下：
该建设项目为XX市汽车销售与维修服务中心。项目总用地面积19990 m2，总建筑面积18970m2，总投资4928万元。
项目完成后，将作为XX市市做大的汽车销售与维修中心，按照初步设想项目将建设4S专卖店、二手车交易中心、新车会展中心、汽车配件专卖店、接待大厅、汽车文化室、洗车场、维修检测中心、综合服务办公大厅、餐厅、办公大楼及附属设施。项目建议在办公区办公大楼前建设一个小规模的汽车文化主题广场，将作为XX市市标志性的文化广场，为XX市旅游添加一个新的亮点。
综合以上分析，本项目用地面积必须达到29.9亩，这样才能建设一个相对功能比较齐全的、能代表XX市城市形象的汽车销售与维修中心。
第五章 项目实施方案
5.1项目选址及周边状况
5.1.1项目选址的具体地理位置描述
古城区位于云南省西北部，金沙江中游。地处东经99°23′～101°31′，北纬25°59′～27°56′。北连迪庆藏族自治州,南靠大理白族自治州。地处金沙江上游，为云南省西北部横断山脉向云贵高原过渡地带，属低纬高原季风气候。年降水量938.5毫米，年均气温12.6℃。丽攀、丽鹤、丽昆、丽维等干线公路纵横辖境。
本项目拟用地位于XX市市古城区金山转台周边。北临祥和路，西连丽大路，南接金山白族乡政府，东靠开文村。
5.1.2配套设施
供电：可接入市政供电系统，能满足施工需求；
供水：可接入市政管网，水源充足，能满足施工需求；
排污：生活污水经化粪池初级处理后排入市政管网；
消防：院内设消防水池，保证室内外消防用水量。
5.1.3交通状况
本项目拟用地位于XX市市古城区金山转台旁，位于城市主干道大丽路与祥和路周边，交通极为便利，区位优势明显。
5.2项目总体规划方案
5.2.1设计指导思想
根据社会、经济、自然状况，结合项目拟建地的用地条件及用地性质，坚持“社会、经济、环境”三效益最佳统一的原则，科学的设计高起点、大规模的XX市汽车销售与维修中心，使之具有汽车交易中心必需的商业气氛的同时又不失大方、典雅的氛围。在保证功能组织合理的前提下使平面构图优美完整，具有艺术性。突出规划设计的先进性、引导性和市场性，也要注重地方建筑民族特色的融入，探索一条传统与现代相容相生的建筑设计风格。
5.2.2规划设计依据
1.《中华人民共和国城市规划法》及相关规则
2.建设部《城市规划编制办法》及实施细则
3.《XX市市城市规划管理条例》
4.国家及地方有关城市建设法规
5.拟建地区的自然、经济、社会资料
5.2.3规划目标及总体思路
1、规划目标
实现布局合理、功能齐备、环境优美、技术先进且具地方民族特色的现代化的汽车销售中心。密切联系客观实际，结合气候、风向、地形、地貌及周边环境进行创作，建立“以人为主，物为人用”的观点。
2、总体思路
（1）为广大消费者提供一个舒适、便捷、典雅的空间。
（2）结合地表，统一设计、分区规划，由总体到局部进行设计。
（3）合理分区，合理布置景观大道、4S专卖、新车会展区、汽车综合服务大厅、维修中心、洗车场、汽车文化区、汽车配件专卖店，办公区、生活区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。
（4）考虑场地的地理优势，注意的形象，采用高低错落，一张一弛等手法，来强化各类建筑所体现的景观特色。
5.2.4规划布局
将项目拟用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围一半面积规划为汽车销售及维修用房，另一半面积规划为办公区及餐厅等后勤保障设施。并结合管理、服务等设置相应配套设施。主出入口部分处理成入口小型广场，以有利集散人流、车流。在建筑的形式上
强调简洁、明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上的强烈冲击力。
城内设计周界防护报警系统、监控系统及音乐系统。相关房间设闭路电视及宽带网、通讯等。 外立面：现代、简洁、结合广告牌统一设计。考虑空调机的统一放置与外立面的协调，要求空调水统一排放。
卫生间按设计规范，结合实际，满足方便使用、清洁卫生、通风等要求，并要求全采用板下无管式设计。
5.2.5交通组织
（一）在祥和路和丽大路各开2个路口以解决内部与外部的人流、车流交通问题。
（二）项目从大门口到出口环形景观大道，为人车流主通道。
（三）项目道路主干道宽12米，次要道路宽8米，各道路相互联系，从而形成几个功能地块。
5.2.6绿地规划
规划区内绿地规划布局结构可概括为“点”“线”“面”有机结合的系统结构。
（一）点：主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪、花卉和灌木为主。
（二）线：充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁的带状绿地形成线性的绿化布置，行道树采用效果好的常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。
（三）面：在主入口及出口处、新车会展中心、4S专卖店旁等地方充分利用土地成片布置草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增加绿地面积。
5.2.7建筑风格
建筑风格既不拘泥于传统，也不宜一味的追随潮流，而应该选择一种经典的，富于渲染展示氛围的建筑形式，经过多次比较，初步决定采用传统与现代相结合的建筑理念来指导设计。同时，借助于新型的材料、现代的处理方式，使XX市汽车销售与维修中心融入高科技、现代化的时代风格，同时与周边民居建筑风格遥相呼应，做到既气派又典雅的效果。
5.3项目实施进度安排
本项目从目前20xx年12月10号开始计算。
20xx年12月10日至20xx年3月 取得土地产权
20xx年4月至20xx年6月 完成土地平整，项目可行性研究报告、环评报告的编制和审批，初步设计及施工图设计的审查、批复
20xx年7月至20xx年5月 主体建设工程完工
20xx年6月至20xx年8月 工程收尾及竣工验收并投入使用。
5.4工程建设管理
5.4.1工程建设管理制度
项目建设由XX市汽车销售服务有限公司负责组织实施，工程施工通过公开招标选择施工技术力量强，信誉好的有相应资质的建筑公司进行。项目建设实行项目法人责任制、参建单位工程质量领导责任制和工程质量终身负责制以及项目建设工程质量行政领导责任制，项目建设实行公开招标和合同管理制，施工实行监理制。
XX市汽车销售服务有限公司为项目建设的第一责任人，对建设工程质量负首要责任。工程质量由聘请的市政府建筑质量监督部门专业技术人员进行监督，项目业主对项目建设进行不定期检查，确保工程质量。建成后由XX市市规划局、项目业主联合相关部门对项目进行竣工验收。
5.4.2项目组织管理
由项目建设单位XX市汽车销售服务有限公司内设部门机构，负责以下管理工作：
1、财务管理：项目建设资金实行专户管理。财务人员必须严格遵守财务制度，做好项目财务计划，资金使用计划等资金管理工作，保证项目资金使用合理。在工程完工验收后，对整个项目建设资金及时进行决算，出具决算报告备案。在资金管理上，要制定严格的资金管理办法，采用专账储存，专款专用，公开账务，政府监督等措施，加强对项目资金的专项审批工作，财务审计与工程检查验收相结合，确保资金正常运转及合理使用。
2、行政管理：项目招投标工作、日常行政工作及接待联络工作。
3、施工管理：日常土建与安装施工的协调、施工进度与计划的安排，施工质量与施工安全的检查、工程验收。
4、设备材料管理：设备、材料的采购、保管、使用。
5、技术管理：项目的技术文件、技术档案的管理工作，质量检验工作等。
5.5项目SWOT分析
根据前面产业研究和项目实施设想，本项目的优势、劣势、机会、威胁总结如下。
5.5.1优势 (Strengh)
1、目前XX市市还没有出现大型的汽车销售与维修市场，如果本项目能够先于潜在竞争者进入市场，则可以形成先发优势，进而形成进入壁垒，实现寡头垄断者的地位。
2、国家及省市相关政策的大力支持。
3、项目所在位置由于靠近城市主干道周边，便于将来汽车销售市场车辆的配送和汽车维修。
4、项目所在位置未来交通将进一步便利，而周边产业也不对项目产生实质性损害，并且一些产业能够实现优势互补。
5、项目周边土地储备较为丰富，如果项目操作成功，将为项目的配套发展用地提供可能性，加大了项目的后续发展能力。
5.5.2劣势 (Weakness)
1、本项目拟用地还没有经过XX市市政府审批规划通过，项目业主一定要积极主动与XX市市政府及古城区政府沟通，以便能尽早拿到项目用地。
2、同行业的竞争将对本项目的实施带来一定的影响。
5.5.3机会（Opportunity）
1、XX市目前汽车销售的格局还没有形成足够的进入壁垒，几乎所有的销售及维修场地都是租赁来的，而且相当部分只是临时场所。
2、国民经济和居民可支配收入的持续快速发展为汽车产业的发展提供了强有力的购买力支撑。
3、近年来汽车产业的高速成长极大的刺激了产业投资热情，对汽车产业美好的预期更坚定了投资者的信心。
4、国家明确了汽车产业的支柱产业地位，各项刺激消费的政策接连出台，汽车产业在今后若干年都是以“发展”为主调。
5、交通基础设施不断完善，城市公共交通设施日益健全推动了私家车的快速发展。
6、民营经济发展加快，运输市场全面放开，对汽车消费需求进一步增加。
5.5.4威胁（Treat）
1、从项目本身考虑，目前在本项目拟用地可能出现其他项目正在策划，如果本项目落后于其他项目取得建设用地，其打击将是致命的。
2、政府对本项目拟用地的规划也会对项目实施产生一定的影响。
3、XX市市目前的汽车销售厂家逐渐增加，各种业态继续显示出生命力，对本项目构成显性的挑战。
4、项目本身投资额较大，如果地价过高，无疑将大大增加项目的风险。
综合上面的SWOT分析，得出本项目机会大于威胁，机会主要是行业的发展所带来的，而威
胁主要是由于竞争和无壁垒带来的；优势和劣势并存，优势主要是项目本身和政府政策产生的，而劣势主要是由外部环境影响及同行业的竞争带来的。综合评价，本项目是可以进行迅速投入的项目，只要能够抓住有利时机，充分考虑各种风险，发挥项目和公司优点，组建高效率团队，积极与XX市市政府沟通，尽早取得项目建设用地，将劣势逐步消除甚至转化为优势，本项目将会取得预想的效果。
第六章 项目环境保护、节能及消防
6.1环境污染分析与保护
6.1.1污染物及来源
从本项目功能特点上考虑，在投入使用后主要的污染物来自员工、顾客的生活废水以及丢弃的生活垃圾。此外，还有少量的清洗油污，食堂餐厅的含油污水和油烟废气、汽车行驶的噪音、商品的包装材料。本项目不产生辐射及其他有毒污染物。
1、废水
废水主要是生活污水，来自食堂餐厅、维修检测中心、办公人员工作区和洗车场，另外汽车检测维修过程中也可能会产生少量废水。参考同类污水的水质监测数据，该废水水质水量见表6-1。
表6-１ 废水主要污染源、污染物浓度
序号 污染源 污染物名称（单位：mg/L,PH除外）
PH CODcr BOD5 SS 动植物油
1 生活污水 6～9 250 150 100 15 2 含油污水 6～9 400 250 120 40 ２、废气
废气主要是餐厅厨房的油烟废气，以及汽车尾气。
３、废弃物
主要废弃物是员工、顾客丢弃的生活垃圾，此外还有销售商品的包装废弃物。
４、噪音
噪音主要产生于检测维修中心。
6.1.2治理措施
1、废水治理
饮食污水和汽车检修污水都含有油分，不能直接排放，要进行过滤处理，隔渣隔油后再与生活污水一起作生化处理。
因为该项目以销售、展览、旅游等功能为主，应配合其对外整体形象，本污水池设施全部埋地，表面覆土，种植草皮、花卉等植物。
2、废气治理
在餐厅厨房设置油烟净化设备处理油烟废气，使其达到《大气污染物综合排放标准》（DB4427-89）的相应规定标准。由于试车场在室外，所造成的尾气影响不会很严重，可以考虑种植对尾气中有害气体吸收量较大的植物，车辆安置尾气净化装置。这样既可消除废气，又可美化环境。
3、废弃物治理
在本项目场地内设置垃圾桶、清洁车等设施设备，并配置清洁人员及时清扫、分类、集中，每天由垃圾车运送到市政垃圾处理场进行无害化处理。
按照市政府的垃圾分类规定分类设置垃圾桶，将可降解、可回收的垃圾由专人负责分开处理。而对于包装废弃物可由工作人员综合利用制作成建筑添加物或装饰或者作为可回收利用资源处理。
4、噪音治理
噪音的污染主要在检测维修中心，情况并不严重，在安装静音设备和隔音设施的同时，可以种植树木，营造园林，利用林木的吸声和隔音将噪音消减，创造舒适的销售和旅游环境。
6.2节能措施
在保证使用功能、建筑质量和室内环境的前提下，采取多种有效节能技术与管理措施，降低新建房屋单位面积能耗，达到提高舒适性、节约能源和改善环境的目的。
根据云南省气候区划图的划分，XX市属于温和地区（VB区），即一月平均气温5—13℃，七月平均气温18—25℃。虽然VB温和地区一般民用建筑节能设计没有特殊的要求，但结合工程特点，设计上主要就以下方面采取节能降耗措施：
6.2.1项目建设节能
项目进行建设时尽量采用新型节能墙体材料，并推广采用新
技术，新工艺，以节能降耗。
6.2.2建筑节能
1、从建筑体型、平面布置、窗、墙、建筑装修色彩上考虑节能的要求。
2、建筑物内的空调、采暖、供水、风机等建筑设备应尽可能采用智能化控制，使其能耗降到最低。
3、项目的一般用热及采暖用热尽量采用集中供热，不考虑自建锅炉房，能利用太阳能的应考虑利用太阳能供热。
4、新建各建筑物内的供热采暖系统应当使用双管系统。供热及余热回水管应采用直埋式敷设。其保温层厚度应按国家现行标准中的计算公式确定。
6.2.3设备节能
1、项目所有设备选用符合国家有关规定的节能型设备。
2、电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。
6.2.4节水措施
1、卫生间采取节水措施，并选用节水型卫生洁具，以节约用水。
2、选用合适的供水管材，尽可能减少各处管线的跑、冒、滴、漏。
6.2.5管理节能
1、加强管理，完善各种规章制度，按期对各类设备、管线进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象，减少不必要的浪费。
2、定期对工作人员进行节能培训，加强节能意识，提高工作人员责任心，以充分有效的利用能源，节能降耗。
6.2.6节能效果分析
通过以上节能综合技术措施的实施，项目的节能指标能够满足国家及地方有关标准和规范的要求。
6.3消防措施
6.3.1项目建设期
1、建立防火安全制度。
2、严格控制火源。
3、施工现场建立集中吸烟区。
4、严禁乱拉乱接电源电器，严防电器线路引起火灾。
5、按防火平面布置图，落实消防器材，挂设防火标志。
6、加强防火安全教育，并在宣传黑板上宣传发生火灾事故的教训。
7、施工现场明确划分用火作业，易燃易爆材料堆积场、仓库、易燃废品集中站和生活区等区域。
8、施工现场夜间配有照明设备，并保持消防通道畅通。
9、同各班组签定防火安全协议书。
10、施工现场用电，严格执行《施工现场电气安全管理规定》，加强电源管理，防止发生电气火灾。
11、禁止在高压架空线下面搭设临时性建设物或堆放可燃物。
6.3.2项目营运期
1、加强群众防火意识，在明显道部位设置警示牌。
2、各主要通道通畅，保证消防车顺利达到。
3、按照规范设置灭火装置，定期对灭火设备检查更换。
4、定期对员工进行消防安全教育，加强消防意识。
第七章 项目经济效益分析
7.1投资估算范围及依据
7.1.1投资估算范围
本项目投资估算工程内容包括以下部分:
1、项目的土建工程、室内一般装饰、装修工程、给水、排水工程、消防工程、电气照明及防雷工程、弱电工程等费用；
2、前期工作费和建设期间发生的管理费用等。
7.1.2投资估算依据
1、《建设工程工程量清单计价规范》GB50500-2008
2、《云南省建设工程造价计价规则》2003
3、《云南省建设工程措施项目计价办法》2003
4、《云南省安装工程消耗量定额》2003
5、《云南省建筑工程消耗量定额》2003
6、《云南省住房和城乡建设厅关于调整2003版建设工程造价计价依据人工综合工日单价的通知》云建标[2009]625号文
7、《云南省建设厅关于将意外伤害保险安全防护文明施工费用列入建安工程造价的通知》云建标[2005]661号文
8、《云南省园林绿化工程消耗量定额》2003
9、《工程勘察设计收费标准》（2002修订本）
10、《工程建设监理收费标准》20xx年（发改价格 [2007]670号）
11、《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》19xx年
12、《施工图设计审查收费标准》（云计价格[2002]370号）
13、财政部《基本建设财务管理规定》（财建[2002]394号）
14、《云南省建设工程造价咨询服务费标准》（云计价格[2002]906号）
15、《云南省建设厅关于进一步规范建设工程材料价格波动风险条款约定及工程合同价款调整等事宜的通知》云建标[2008]201号文
16、《关于公布取消和停止征收100项行政事业性收费项目的通知》财综【2008】78号
17、《XX市价格信息》20xx年第10期
18、与本项目相关的法律、法规、规范、文件、政策等资料
7.2投资估算
7.2.1总投资估算
根据建设规模、内容和估算范围，本项目总投资费用共需4928万元，详见表7-1 表7-1 XX市汽车销售与维修中心建设项目投资估算表
序号 工程项目各费用名称 估 算 价 值 （万元） 占投
资% 技术经济指标
建筑工程 设 备 安装工程 其他费用 总 值 计量单位 工程量 单价或费率 建筑造价(元/㎡) 计算公式或说明
一 第一部分：直接工程费用 3069.87 341.46 0.00 0.00 3411.33 6
9.22%
1 建筑安装工程 2845.50 341.46 0.00 0.00 3186.96 6
4.67% ㎡ 18970.00 1680.00 按项目所在地市场的经验平均值估算
1.1 土建工程 2276.40 2276.40 ㎡ 18970.00 1200.00 1200.00
1.2 室内外装饰装修 569.10 569.10 ㎡ 18970.00 300.00 300.00
1.3 给排水及消防工程 113.82 113.82 ㎡ 18970.00 60.00 60.00
1.4 电气照明与防雷工程 132.79 132.79 ㎡ 18970.00 70.00 70.00
1.5 弱电工程 94.85 94.85 ㎡ 18970.00 50.00 50.00
2 公用工程 224.37 0.00 0.00 0.00 224.37 4.55%
2.1 室外道路、广场、停车场 36.09 36.09 ㎡ 2005.00 180.00 19.02 按项目所在地市场的经验平均值估算
2.2 室外排污工程（含化粪池） 50.00 50.00 项 1.00 500000.00 26.36
2.3 室外消防水池 50.00 50.00 座 1.00 500000.00 26.36
2.4 绿化费用 79.28 79.28 ㎡ 4955.00 160.00 41.79
2.5 大门围墙 9.00 9.00 m 300.00 300.00 4.74
二 第二部分：其他工程费用 0.00 0.00 0.00 1282.22 1282.22 26.02%
1 前期工作费 20.00 20.00 元 1.00 200000.00 10.54 暂估
2 招投标交易中心服务费 10.23 10.23 ‰ 3.00 5.39 按直接工程费的3‰计算
3 可行性研究报告编制费 5.00 5.00 元 1.00 50000.00 2.64 计委价格[1999]1283号计算
4 环评报告编制费 5.00 5.00 元 1.00 50000.00 2.64 发改环保计价格[2002]125号计算
5 勘察费 4.81 4.81 元 370.00 130.00 2.54 建设部[1991]316号计算
6 工程设计费 118.52 118.52 元 1.00 1185169.94 62.48 按[2002]工程勘察设计收费标准计算 7 施工图审查费 0.36 0.36 % 118.52 0.30 0.19 云计价格设计费的0.3%
8 施工图预算编制费 11.85 11.85 % 11
8.52 10.00 6.25 云计价格设计费的10%
9 招标代理服务费 17.06 17.06 ‰ 3411.33 5.00 8.99 云建[2002]906号0.005
10 工程监理费 88.92 88.92 元 1.00 889206.89 46.87 发改价格[2007]670号计算
11 建设单位管理费 102.34 102.34 % 3411.33 3.00 53.95 财建[2002]394号0.03
12 土地费 897.00 897.00 亩 29.90 300000.00 按拟建地的土地价格计算
13 防雷检测费 1.14 1.14 平方米 18970.00 0.60 0.60 云发改收费[2006]1415号
三 第一、二部分费用合计 3069.87 341.46 0.00 1282.22 4693.55 95.24% 2474.20
四 不可预见费 5% 234.68 234.68 4.76% % 5.00 123.71
五 建设投资 3069.87 341.46 0.00 1516.90 4928 100.00% 2597.91
7.2.2投资划分估算表
根据本项目建设规模、内容及估算范围，本项目共需投资4928万元，具体投资构成见表7-2 表7-2 按投资构成划分的投资分析表
序号 费用名称 投资额（万元） 占项目总投资的比例
1 建筑工程费 3070 62.29%
2 设备及安装工程费 341 6.93%
3 工程建设其他费 1282 26.02%
4 基本预备费 235 4.76%
5 合计 4928 100.00%
7.3资金筹措
本项目建设总投资4928万元，所有费用（含土地费用）由XX市汽车销售服务有限公司自筹。
第八章 社会效益分析
本项目实施后能产生巨大的社会效益，本报告分以下几部分分别进行阐述。
8.1对社会投资、产值、税收的影响
固定资产项目投资的增长对税收收入的影响是直接的，投资增长首先引起经济的增长，通过经济的增长来影响税收收入增长。本项目若顺利实施后，将会带动XX市市汽车销售与维修行业快速发展，这无疑就成为XX市市经济发展的一个新的增长点。同时，伴随着行业产值的不断增长，也会带来更多的社会投资。
8.2对就业的影响
根据我们的实地调研，一个中小规模的4S店所需要的员工在40人左右。本项目的实施，将会改善原先依靠租赁房屋开展汽车销售与维修服务的现状，而目前振鑫汽车销售服务有限公司的员工数量就显得远远不足。所以，我们经过调查研究后初步估计，在整个汽车销售与维修中心建成后实现直接就业人口100人。按照消费的带动效应，按0.7计算，能实现间接就业人口超过70人，两项合计，本项目在运作成熟后将解决就业人口达170人。
此就业人口并不包括本项目运作后导致项目征地所在片区提前发展而解决的就业人口。另外，本就业人口的构成主要是生意人、白领等，与制造业的就业人口结构存在巨大差别，其各项消费能力将是巨大的，这必然会促使本地第三产业的迅速发展。
8.3对产业结构的影响
XX市市20xx年的三次产业比重为23.8：28.5：47.7，三次产业比重中以第三产业为主，非公经济已成为XX市市经济的重要组成部分，市场经济主体多元化格局初步形成。这与整个XX市市规划多种经济成分共同发展，非公有制经济在国民经济中的比重占60%左右的目标相符。未来几年需要大力发展商业、金融等第三产业。根据XX市市的规划，20xx年三次产业
增加值结构调整为12：36：52，农业基础地位进一步巩固，工业化水平明显提升，旅游业对国民经济的支撑作用继续增强，社会主义市场经济体制比较完善，开放型经济达到新水平。按照本报告的预测，本项目的实施将对产业结构的调整产生一定的优化作用。
8.4对周围环境的影响
由于本项目特有的商业性质，对周边环境影响主要有以下几点：
1、本项目基本不产生污染，对生态环境不产生破坏作用，对周围自然环境几乎没有影响。
2、本项目将会充分利用所征地位置的各种优势，扬长避短，以发挥所征地块最大的经济社会效益。
3、本项目具有后续发展能力，能带动周边产业的转型和形成新的产业群体，对改变周边布局有很好的效果。
8.5分析结论
综上所述，本项目不会对生态环境产生破坏性的影响，反而由于自身商业特点，会促进XX市市经济发展，优化XX市市产业结构。另外，如果站在XX市市政府的角度看，汽车产业将是中国持续的支柱产业，而汽车消费也将是最有潜力的市场，只要在目前XX市市汽车销售与维修市场上取得先发优势，其对本地经济的巨大促进作用将是能够得到保障的。
第九章 项目风险评价
根据本项目的特点，其风险因素主要体现在项目用地、宏观政策、市场竞争上。
9.1项目用地风险
本项目用地目前只是处于单方意向阶段，项目成功的关键在于是否能顺利拿到地。应积极与政府相关部门进行沟通协调，尽早拿到项目使用地，以便项目早日实施。
9.2宏观政策风险
汽车产业目前已经成为国民经济的第二大支柱产业，仅次于通信行业。汽车产业的发展带动了国民经济的快速健康发展，中国成为全球第一大汽车消费国将是迟早的事。
虽然汽车的大力普及导致了许多问题的产生，但基于国民经济的发展，在未来20年内，中国的汽车产业将会持续以“发展”为主题，而汽车消费将是越来越重要的消费支出，汽车产业正吸引着越来越多的资金投入。
汽车消费将是一个稳定增长的市场，其面临的宏观政策风险不大。
9.3市场竞争风险
本项目的竞争对手有以下几类：目前市场上存在的大量临时性租赁的汽车销售点、少量的4S或3S点、汽车销售自发集散区、大量的依靠临时租赁的汽车维修点。本项目若能顺利取得XX市市的立项许可，则本项目就成为XX市市第一家集汽车销售与维修一体的非公有制企业。所以本项目在市场竞争方面存在较大的风险。
回避市场竞争风险的措施主要是要加快项目运作的速度，如果能够在短时间内拿到地，则项目的市场风险相对较小。
9.4整体评价
宏观政策和汽车产业政策对本项目的影响不大；汽车销售市场的竞争使本项目面临一定风险，本项目必须在XX市市取得先发优势从而形成进入壁垒才能保证项目成功；能否拿到地是影响本项目成功的关键因素。
第十章 项目整体评价与结论
本报告是项目组根据调研情况所进行的项目可行性分析，其中项目的实施方案存在多种可能性。在经济评价时基于的建设规模则不会有很大改变，而本项目目前最大的不确定性——土地是整个项目评价的基础，以下分别对本项目实施的主要影响因素进行简单说明，并得出项
目评价结论。而更准确的分析则需要明确了项目用地之后才能进行。
10.1项目用地影响
本报告中项目拟用地为29.9亩，即19990m2，我们认为在目前XX市市汽车销售市场和汽车维修市场中，以本项目的建设规模而言具有一定的规模效应。如果不能取得该面积的土地，本项目很难通过规模优势，建立有效的市场壁垒，更无法通过规模优势影响力带动XX市市汽车销售维修市场健康快速发展，以创造更高的税收收入，为XX市市社会经济发展做出更大的贡献。所以，能否顺利取得项目用地，是本项目得以尽快实施的关键。
10.2政府政策影响
《XX市市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（丽政发[2006]34号）指出： “十一五”期间，要大力发展非公有制经济。要抓住经济结构调整的重大机遇，提高认识，创新非公经济发展思路，积极扶持，大力引导，要“放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流”。同时，《中国共 产 党云南省委员会云南省人民政府关于加快非公有制经济发展的若干意见》（云发[2003]5号）明确指出：“要毫不动摇的发展非公有制经济，放宽市场准入和投资领域，保障企业发展用地”。所以，国家及省市政府的相关政策为本项目的实施提供了有利的保障，具有很大的促进作用。 10.3市场影响
我国经济近年来快速发展，经济的发展，带旺了消费市场。汽车消费的兴起，促进了汽车市场的繁荣。在风生水起的汽车消费热潮中，汽车市场开始崭露头角，显现出良好的发展前景。汽车产业作为XX市市悄然兴起的新兴产业，以XX市旅游强市为依托，无论是现在还是将来都具备很大的市场发展空间，汽车市场前景广阔，有很强的发展力。
10.4结论
XX市汽车销售服务有限公司顺应XX市市经济发展的趋势，以XX市市雄厚的旅游资源优势为依托，拟建XX市汽车销售与维修中心。本项目目前最大的困难在于项目用地的征用。一旦项目拟用地经XX市市政府审批规划通过后，本项目将顺利实施，同时带动周边产业规范化发展，对XX市市经济发展和产业结构进一步优化做出应有的贡献。本项目无论从经济还是社会影响都是利大于弊，项目完全可行。