林地、林木资源资产价值预评估报告
一、林地资产价值评估
鉴于我省现阶段土地流转市场尚未形成，本次林地（使用权）资产价值评估采用现行政策法，即按照辽宁省人民政府办公厅《关于实施征地区片综合地价标准的通知》（辽政办发〔2010〕2号）和辽宁省国土资源厅《关于公布辽宁省征地区片地价表的通知》（辽国土资发〔2010〕16号）规定的征地区片综合地价标准执行。该林地（使用权）资产价值为40000万元。
二、林木资产价值评估
根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的要求，本次对本溪满族自治县国有资产投资有限公司所属的林木资产价值评估，按照现地调查的林分因子和林木生长状况以及经营管理措施来确定林木资产价值。
（一）评估方法
根据《森林资源资产评估技术规范（试行）》的有关要求，按照评估林分的不同龄组分别采用重置成本法、收获现值法和市场价倒算法。
1、重置成本法
该方法适用于幼林培育时期的价值评估。评估公式：
En=K·?Ci（1+P）
i?1nn-i+1
式中：En——第n年林木资产评估值；
5
K——质量系数（根据林木质量和不同品种经营水平
确定K值）；
Ci——第i年的生产成本；
n——年龄；
P——投资收益率（按现行国家银行贷款利率测算）。
2、收益现值法
该方法适用于中龄林和近熟林阶段的林分。评估公式：
u
En=Σ（Ai-Ci）/（1+P）i-n+1
i=n
式中：En——第n年林木资产评估值；
Ai——第i年的年收入；
Ci——第i年的年成本支出；
u——经济寿命期；
P——折现率（按现行国家银行贷款利率测算）； n——林木的年龄。
3、市场价倒算法
该方法适用于成熟林阶段的林分。评估公式：
E=W-C-F
式中：E—评估值；
W—木材销售总收入；
C—木材生产（含木材加工）经营成本；
F—税费。
（二）评估结果
6
按照采用的评估方法，核算该林木资产总价值为3200万元。其中草河城林场林木资产价值为100万、小市林场林木资产价值为1400万、连山关林场林木资产价值为1700万。
三、评估总价值
经评估核算，林地、林木资源资产总价值为43200万元。其中：林地（使用权）资产价值为40000万元，林木资产价值为3200万元。
沈阳嘉森森林资源资产价格评估事务所
20xx年12月18日
7
第二篇：森林资源资产评估报告2评估说明(速生丰产林)
××省××集团、××林场拟转让林木资产
及一年林地使用权资产评估说明
中林评字[2008]××号
中林资产评估有限公司
二零##年八月一日
一、关于本次资产评估说明使用范围的声明
本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。
中林资产评估有限公司
二零零八年八月一日
二、关于进行资产评估有关事项的说明
（一）委托方与资产占有方概况
1、委托方：荷兰欧洲纸业(中国)有限公司
××××林浆纸业集团有限公司
2、资产占有方：××省国营××林场
3、委托方概况：（详见评估报告正文第二项）
4、资产占有方概况：（详见评估报告正文第二项）
5、项目背景简介（详见评估报告正文第二项）
（二）关于评估目的的说明
本次评估目的是为欧洲纸业和××集团商谈和签署林木所有权和林地使用权转让合同提供价值参考依据。
（三）关于评估范围的说明
纳入本次资产评估范围的评估对象是××集团、××林场所属的面积为3,614.8公顷的桉树为优势树种的林木资产及10,302.6公顷林地自评估基准日时起一年期使用权价值。
以上评估范围为评估基准日，委托方（欧洲纸业、××集团）协商最终确认的评估范围，与前期委托方提供资料存在一定差异，主要系委托双方谈判一直在进行中，此为最终谈判结果。
（四）关于评估基准日的说明
本次评估基准日为二零##年七月一日。
（五）资产调查事项的说明
委托方第一次提供的森林资源资产清单，经中林资产评估有限公司核查，小班合格率在规定精度以下，无法作为资产评估的依据。应中林资产评估有限公司要求，委托方进行了重新调查，并再次提交了委估森林资源资产清单。
本次评估核查是依据委托方第二次提供的资产清单进行的，该资产清单是委托方委托××省林业勘察设计院于二零##年五月对委估资产进行的森林资源规划设计调查，并于二零##年六月出具的调查报告的基础上，经委托方及资产占有方确认调整后做出的。
（六）可能影响评估工作的重大事项说明
纳入本次资产评估范围的评估对象权属清楚、界限明确、无纠纷。
（七）资料清单
委托方、资产占有方已提供如下资料：
1、相关经济行为的请示及上级批复；
2、委估国有林资产清单（含小班因子表）；
3、国有山林权证复印件；
4、其他与评估有关的资料。
委托方及资产占有方：
法定代表人（委托人）：
日期：二零##年七月一日
三、委估资产—森林资源资产核查情况的说明
（一）资产核查的组织情况及说明
本次评估资产核查是以20##年5月××省林业勘察设计院完成的资源调查成果为基础资料，我公司在进行评估的过程中，聘请了××调查规划设计院、××林业勘察设计院森林资源资产专家共21人，会同资产评估人员组成了森林资源资产核查小组，在××林场及欧洲纸业技术人员的协助下，于20##年6月23日至7月11日，对委估资产涉及的11,078.60公顷内的林地资产及桉树为优势树种的小班进行了抽查核实，并由××调查规划设计院于20##年7月提交了森林资源核查报告，以确认评估对象的客观存在及现状。核查结果见森林资源核查报告。
（二）委估资产的分布情况及特点
纳入本次评估范围的资产3,614.8公顷的桉树为优势树种林木资产及10,302.6公顷林地，分布在××省国营××林场东方、长客、大塘、军山、平厂、桃源、万盘和延河等8个分场范围内，桉树类主要树种为速丰桉类，另有部分马占相思、大叶栎、火力楠、马尾松等伴生树种。
（三）资产核查的过程和方法
1、制定资源资产核查技术方案；
2、现场实地勘察、测量；
3、出具森林资源核查报告；
本次核查的详细情况请参见核查报告正文。
（四）资产核查结论
经现场实地核查，委托方提供的森林资源资产清单，整体合格率为93.9% ，超过本次评估要求小班调查合格率90.0%的要求，该资产清单可以作为森林资源资产评估的依据。
四、评估依据的说明
（一）行为依据(详见评估报告正文第八项)
（二）法律依据(详见评估报告正文第八项)
（三）产权、数量、质量核查及取价依据(详见评估报告正文第八项)
五、评估技术说明
（一）评估过程
根据国家有关部门关于资产评估的规定和有关法律法规和规范要求，按照我公司与委托方的资产评估业务约定书所约定的事项，我公司已实施了对委托方提供的法律性文件以及相关资料的审核，按公认的原则对委托方提供的评估资产清单进行了必要的核查，评估人员进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：
1、接受委托及准备阶段
（1）我公司接受委托后，成立了专门的资产评估项目组，制定了详尽的工作计划，评估人员与委托方的相关工作人员就本次资产评估的评估目的、评估范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了反复沟通，并达成了一致意见。
（2）根据委托评估资产特点，聘请了××调查规划设计院、××林业勘察设计院林业资源资产专家组成了森林资源资产核查小组，与我公司评估师一起组成评估项目组，确定评估方案；并以20##年1月23日制定的第一次森林资源资产的核查方案为基础，于6月20日前，依据委估方提供的资产清单和其他相关资料，确定了对评估对象进行森林资源资产核查的相关方案。
（3）评估资料的准备
我公司成立了多个项目小组，一方面对××市周边天龙、江南、延吉等木材交易市场木材加工商，进行了访谈，并搜集了大量的××集团、欧洲纸业近一年内的林地、林木收购合同，力求从买方和卖方等不同的角度，对当地林木行业的经营现状，木材价格，经营方式，成本投入等多个方面进行全面、客观的了解，为后期的评估计算工作积累市场数据。
另一方面，评估项目组还通过林业系统，互联网等多个渠道，查找了××省当地关于木材生产、伐区作业、木材收费标准、各树种主伐期、出材率等多个方面资料，收集了此次评定估算中所需的生产成本、收费标准、各林种主伐期、出材率等多项技术指标，为后期评估工作积累了大量关键技术参数。
2、资产核查阶段
对评估对象的真实性、合法性进行查证。
依据林业评估技术规范的要求，本次评估资产核查是采用委托方提供的、委托方及资产占有方认可的××省林业勘察设计院20##年5月完成的森林资源调查成果。
20##年6月23日至7月11日，××调查规划设计院、××林业勘察设计院专家会同资产评估人员组成了森林资源资产核查小组，对纳入委估资产清单范围内的11,078.60公顷林地资产及桉树为优势树种小班，根据国家林业局20##年颁布的《森林资源规划设计调查主要技术规定》的A级标准要求，进行了核查，核查工作量、核查率、合格率、误差率等均符合规定要求。
经以上调查核实，委托方提供资产清单中小班调查的合格率为93.9%，超过本次要求小班调查合格率90%的要求，小班调查质量合格，委估资产清单可以作为森林资源资产评估的依据。
3、评定估算及报告提交阶段
（1）选取计算方法，测算评估结果
评估项目组关键技术人员、林业专家等，召开专门的技术研讨会，对评估过程中搜集的数据资料，包括核查数据以及市场信息等其他相关数据资料，进行检查、验证、分析、研究后，确定了各林分林木及林地的评估方法。
项目组技术人员依据确定的评估方法，建立电子评估计算模型，对评估资产先后进行了多次反复的测算，对评估计算模型进行了多次的调整后，最终确定了评估计算模型，测算出评估资产的评估值。
(2)分析确定评估结果，编写评估说明
对计算结果进行汇总、分析，充分考虑相关因素，确定评估结果，编写评估说明。
（3）编写、提交评估报告
按照规范化要求组织编写评估报告；对评估结果、评估报告及评估说明按规定程序进行三级复核；经过复核修改后，提交委托方。
（二）评估方法
根据《森林资源资产评估技术规范(试行) 》及本次评估的目的和评估对象的具体情况，本次林木资产评估分不同龄组，不同树种采用不同的方法进行评估。对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法，对中龄林采用收获现值法，对近、成、过熟林采用市场价倒算法评估，对林地采用现行市价法进行评估。
1、重置成本法
对幼龄林及未成林造林地采用重置成本法；
即按现时的工价及生产水平重新营造一块与被评估森林资源资产相类似的资产所需的成本费用，作为被评估森林资源资产的评估值。其计算公式为：
En—评估值
K—调整系数，含蓄积、胸径等系数构成；
Ci—第i年的以现行工价及生产水平为标准的生产成本（含地租），具体包括定植成本、抚育成本、管护费、地租等项；
P—折现率；
n—林分年龄
根据当地掌握的实际情况，幼龄林的生产成本主要包括定植成本、抚育成本、管护费、地租等项，其中：
Ø 定植成本为定植当年一次性投入；
Ø 抚育成本为定植当年起三年的抚育期内，每年投入相同成本，主要指施肥及人工费等；
Ø 管护费为每年所进行的必要防火、病虫害防治等项管理费用；
Ø 地租为每年均支付，根据核查所提供的立地条件、地利条件不同，取不同的地租价；
Ø 其他成本；
2、收获现值法
对中龄林采用收获现值法；
即预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日到主伐前预计要进行各项经营措施成本的折现值，将其剩余部分作为被评估林木的评估值。
Bu—评估值；
Au—参照林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分)；
Da,Db—参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(n＞a,b时，Da,Db＝0)；
p—折现率；
Ci—第i年营林生产成本(含地租)；
u—林木主伐年龄；
n—评估基准日林木年龄；
注：考虑到间伐收入与支出基本相抵，故本次评估中对间伐纯收入忽略不计。
3、市场价倒算法
对近、成、过熟林采用市场价倒算法。
即将被评估森林资源资产皆伐后所得木材的总销售收入，扣除木材经营所消耗的成本（含税、费等）及应得的利润后，剩余的部分作为林木资产评估值。其计算公式为：
En—评估值
W—销售总收入；
C—木材经营成本，具体包括育林基金、采造集装成本、运费、检疫费等项目；
F—木材经营利润；
4、林地资产评估
由于本次评估目的是为欧洲纸业和××集团商谈和签署林木所有权和林地使用权转让合同提供价值参考，林地评估范围为基准日时起一年期林地使用权价值，故本次林地评估主要使用了林地现行市价法，计算公式如下：
Bu—林地评估值；
K1—立地质量综合调整系数；
K2—地利等级综合调整系数；
K3—物价指数调整系数；
K4—其他综合调整系数；
G—参照地类单位面积交易价格；
S－被评估林地面积；
考虑上述林地评估资产目的和范围的特点，故评估计算中不考虑以上公式中物价指数调整系数(即K3=1)。
同时，为了实现评估结果的科学、合理，我们在对林地基准地价（即参照地类单位面积交易价格）的确定中，采用了林地期望价法进行评估映证，即以实行永续皆伐为前提，从无林地造林开始计算，将无穷多个轮伐期的纯收益全部折为现值累加求和，作为林地的评估值，其计算公式为：
Bu—林地评估值；
Ci—第i年投入的营林生产直接费用（包括整地、栽植、抚育等费用）；
Au—现实林分U年主伐时的纯收入(指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用及有关税费和木材经营的合理利润后的部分)；
Da,Db—参照林分第a、b年的间伐单位纯收入(n＞a,b时，Da,Db＝0)；
U—经营周期；
V—年均营林生产间接费用（包括森林保护费、营林设施费、良种实验费、调查设计费、基层生产单位管理费、场部管理费用和财务费用）；
P—折现率；
（三）评估假设及说明(详见评估报告正文第十一项)
（四）取价方法
1、原木（规格材）的取价源于对当地林场、林木市场等多方的调查，属委估资产产地价（即分场驻地价）,而非目标市场价（由于目标市场随意性强，很难确定），故仅考虑集材点到分场驻地的相关运费，未考虑产地到目标市场的相关运费问题。
（1）桉类
按径阶大小，价格依次在270元/ m3～630元/ m3范围内。
（2）松类
按径阶大小，价格依次在300元/ m3～730元/ m3范围内。
（3）杉类
按径阶大小，价格依次在330元/ m3～900元/ m3范围内。
（4）火力楠
按径阶大小，价格依次在270元/ m3～650元/ m3范围内。
（5）相思类
按径阶大小，价格依次在250元/ m3～500元/ m3范围内。
（6）其他类
按径阶大小，价格依次在250元/ m3～550元/ m3范围内。
考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上价格按径阶进行了细分。
特别说明，此处的价格均指木材采伐后，带皮截成规定长度尺寸原木木材的价格，非板材或刨切材价格。
2、纤维材（非规格材）的取价源自委估资产产地价,而非目标市场价，故未考虑产地到目标市场的相关运费问题。
桉类纤维材270元/ m3，松类纤维材300元/ m3，杉类纤维材330元/ m3，火力楠纤维材270元/ m3，相思纤维材250元/ m3，其他阔叶类纤维材250元/ m3，
3、出材率
取自《××速丰桉数表》、《××杉木、马尾松经济材出材率表》、《××细叶云南松、栎类经济材出材率表》、《××阔叶杂木、桉树经济材出材率表》等；
考虑本次评估数量较大，且径阶分布范围较广，故对以上出材率按径阶进行了细分。
（五）收入确认方法
1、收获现值法
对速丰桉类主要依据《××速丰桉数表》中的生长模型，建立标准林木生长模型，对非速丰桉类主要是在××省林业勘察设计院的大力支持下，评估人员通过外业核查和市场调查，并调用最近一次二类调查数据，建立标准林木主伐期对应的单位面积蓄积量、胸径、树高的回归曲线模型。
通过对林木现有林林况因子与标准量的比较，测算出该林木成熟后主伐期皆伐状态下的林分状况，从而测算出未来收入。
2、市场价倒算法
评估人员在外业核查和市场调查基础上，根据当地实际采伐情况，确定木材销售价格，计算出主伐时实际收入。
（六）成本费用、利润率确认方法
1、重置成本法：
（1）定植成本
主要包括苗木费、林地清理、炼山、基肥、人工等项费用，为造林当年一次性投入，其中：
速丰桉类：定植成本为441.07元／亩；
松类、杉类：定植成本为360～385元／亩；
相思类：定植成本为350元／亩；
火力楠、荷木及其他阔叶类：定植成本为221～432元／亩；
（2）抚育成本
抚育期为3年，主要包括施肥、人工费等，为每年均匀投入，其中：
速丰桉类：每年抚育成本为126元／亩；
松类、杉类：每年抚育成本30元／亩；
相思类：每年抚育成本为115元／亩；
其他阔叶类：每年抚育成本20元／亩；
（3）管护费
主要指每年进行的防火、病虫害防治、林道的维护等项费用，其中：
桉类：每年管护费用为30元／亩；
其他树种：每年管护费用为10元／亩；
（4）林地租金
参考当地近期交易的案例，结合评估项目组的市场调研，各项因素综合分析后，确定当地市场年付情况下可种植桉树基准地价格在50～85元／亩的范围内；通过使用林地期望价法的测算，以速丰桉中巨尾桉为目标树种，按《××速丰桉数表》中的标准树种生长模型，一个轮伐期作为一个经营周期，林地期望价为524.13元，以8%的折现率计算，在年付情况下，年林地租金为82.73元。
故经过我公司评估人员综合市场交易、林地内部收益等各项综合因素后，确定不同类林地交易地价在40～73元／亩，然后依据各地块的立地等级（主要通过土壤、地形地貌等多个自然因素确定）、地利等级（主要通过可即度、运距等多个经营因素确定），综合分析调整后，确定各林地租金为20～73元／亩；
（5）K值
根据当地实际情况，决定从林木株高、成活率、健康状况等三项因子对评估值进行调整，以使实际林分与参照林分联系起来，使评估值与实际价值更加接近，依次建立了三个调整系数，关系如下：
K＝K1（株高调整系数）×K2（成活率调整系数）×K3（健康状况调整系数）
（6）其他参数的确定
各树种龄组分布及主伐期表
取自《××省森林资源规划设计调查技术方法》第二章“技术标准”的2.5项 “龄级、龄组、生产期与竹度”；
取自《××省“十一五”期间年森林采伐限额编制实施细则》释义和说明的第5项“有关编限技术参数的确定和其它有关规定”；
（7）投资收益率的确定
投资收益率＝无风险利率＋风险利率＝8%
无风险利率参考三年期国债利率，确定为4.0%～4.5%；风险利率则考虑森林资源经营中存在的造林失败、火灾、人为破坏、病虫害及其他自然灾害等各项因素后，确定为3.5%～4.0%。
（8）折现年限的确定
定植当年到林分年龄为折现年限。
2、收获现值法
（1）育林基金
标准按××省林业厅×林办计字［2007］22号《转发财政部关于公布20##年全国政府性基金项目目录的通知》，速生丰产林按售价10%征收，其他按售价20%征收；
（2）采、造、集、装、运成本
采、造、集、装成本指进行林道延伸、采伐，集材，装车等项费用的合计，针叶树每立方米商品材平均分摊88元，阔叶树每立方米商品材平均分摊83元；
运费主要指从各集材点运到分场驻地的费用，规格材为每立方米商品材每公里平均分摊1.2元，非规格材为每立方米商品材每公里平均分摊1元；
（3）其他费用
指检疫费、防治费、检尺费、办理木材运输证费用等四项费用，共计4元/ m3；
（4）伐区设计费
每立方米商品材平均分摊7元；
（5）修路费用
为将可及、不可及的修路费，每公里开新路费用11800.00元；
（6）销售、管理费
总计为当期销售收入额的5%；
（7）管护费（同上）
（8）行业利润率
考虑林业生产特点和营林投资平均水平，确定为投资成本的16%；
（9）K值
根据当地实际情况，在对现有中龄林到未来主伐期时林分因子的测算中，决定从林木蓄积、林木胸径、林木健康状况三项对评估值进行调整，以使实际林分与标准林分联系起来，实现对现有林主伐期时的林况预测更加科学、合理，从而使评估值与实际价值更加接近，故建立了林木蓄积、林木胸径、林木健康状况三个调整系数。
（10）林地租金(同上)
（11）折现率(同上)
（12）折现年限确定
评估基准日到主伐期的生长年数为折现年限；
3、市场倒算法：
（1）育林基金（同上）
（2）采、造、集、装、运成本（同上）
（3）其他费用（同上）
（4）伐区设计费（同上）
（5）修路费用（同上）
（6）销售、管理费（同上）
（7）管护费（同上）
（8）行业利润率（同上）
六、评估结论及其分析
（一）评估结果
在实施了上述资产评估程序和方法后，委托方指定的资产在二零##年七月一日所表现的市场价值反映如下：
资产评估结果：10,536.7577万元（详见附评估汇总表）。
（二）评估特别事项及说明（详见评估报告正文第十三项）
（三）评估基准日后的调整事项
1、在本次评估结果有效期内若资产数量发生变化，应根据原评估方法对评估值进行相应调整；
2、在本次评估结果有效期内若资产价格标准发生变化并对资产评估价格产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估值。
（四）评估报告的使用限制说明（详见评估报告正文第十四项）
（五）、评估报告的提出日期
本评估报告提出日期为二零##年八月一日。
注册资产评估师