关于城中村经济发展的调研报告

一三垛镇三百六村未来经济发展之路

三百六村地处高邮镇政府南侧，淮江公路高邮绕城段，高邮船闸主航道穿村而过。高邮市城南经济新区和高邮镇工业集中区的核心区、全村现有 个村民小组， 户， 人，其中男性 人，女性 人，常住人口 人，外来人口 人，总社会面积 亩，现有耕地面积 亩，大小企业 家（镇工业集中区63家，城南经济新区15家）。预计今年年底可实现总产值 万元，比上年增 ％，比春定增 ％，其中：种植业 万元，渔业 万元，畜牧业 万元，农业服务业 万元。三产增加值 万元，农民人均纯收入 元，比上年增 ％。集体经济收入 万几，比上年增 。

20xx年，三百六村经济发展的情况是：西片和南片为农田种植区；东片为拉工业集中区；北片为商业区。现在这种发展格局已经在悄然的发生着改变，总体上西片农田种植区逐渐被房地产开发、商业和服务业所取代，东片散住村民逐渐集中被安臵到西片小区，全村的企业已经遍布全村，成为村民经济的重要支柱。目前，全村的所有地块都已规划为房地产开发〃公共服务机构、厂房建设等用途，原有的水稻、蔬菜大棚种植区已经在短短的十年里迅速为城市日益翻新的房地产、商业所取代，全村总体格局在不断的融入高邮城区化进程中。

现阶段，三百六村正处在由乡下农村向城市社区转型，农业向工业、商业、服务业转型，农民向市民转型的阶段，全村经济、政治、文化和社会一全面发展的同时，也存在不同层面的问题，突出体现在以下两个方面：一是农村富余劳动力就业难问题，二

是村级集体经济收入低。

农村富余劳动力就业难的原因主要是：1、土地逐年被征用，拟耕地不断减少，无地可种。伴随着城市东扩的发展，本村土地不断变为工业用地，农民失去土地，脱离了农业生产；2、富余劳动力年龄偏高，文化层次偏低，缺乏专业技术。本村富余劳动力多是中老年人，年龄相对偏高，以小学、初中文化居多，除了种地也没有一定的专业技术，面临新形势，很难找到适合自己的岗位；3、第三产业发展相对滞后，就业渠道狭窄。企业发展需要青年劳动力，后勤岗位也只能容纳很少的中年劳动力，而本村商业、服务业规模较小，发展相对比较滞后，无法吸收太多的剩余劳动力。

村级集体收入低的原因主要是：1、创收渠道狭窄，层次单

一。现有的村级集体收入渠道主要是路道租金、土地租用金等，收入相对较少；2、目前，村级开支相对比较大。由于地处高邮镇工业集中区的核心区，上面千条线，下面一根针，日常招待费用相对其它村庄比较大，也是导致村级集体收入低的一个因素。 作为江苏省重点中心镇的三垛镇党委、政府一直以来特别关注三百六村的未来发展，为加快三百六村社会主义新农村建设的发展，三垛镇党委、政府采取了一系列切实有效的推进措施：

1、立足长远发展，做好未来规划。为进一步做好工业集中区和农民住宅区的分离，全面启动了三垛镇农民集中居住区工程，将分散的农民住户统一安臵到小区居住，既能有效发挥工业集聚的力量，又便于依托农民集中区充分发展商贸服务业，积极推进第三产业向更高层次发展。

2、打造物流，物业服务品牌。伴随工业的发展，商业、服务业也会逐渐形成气候，物流行亚、小区物业也有待提高档次和

水平，人民群众日益增长的物质、文化生活的需要同服务水平相对较低的矛盾日渐明显，这就要求依托现有资源积极发展物流、小区物业等。

3、引进人才，重视大学生村官的培养和教育，培养年轻型后备干部。党委、政府为加快三百六村的全面发展，积极落实大学生到三百六进行基层锻炼。大学生村官通过深入基层锻炼，深深地体会到党委、政府对大学生村官的殷切期望，一方面给予更多的培训和学习机会，不断提高综合素质和能力；另一方面，经常督促大学生村官跳出农村小圈子，要有大谋划的思路，想问题要想到前面，不能落在后面跟着跑；同时，也时常提醒村官注意同群众多交流、多沟通，谦虚学习老干部、老党员的丰富经验，认真领会基层千部的工作方法。

三百六村在发展过程中存在这样或者那样的问题，但村两委会一班人仍是顶住了来自各方面的困难和压力，认真领会市委十届四次会议精神，仅仅围绕镇党委、政府提出的五年总体目标，努力结合本村实际，认真做好谋划本村发展工作。

1、发挥区域优势，壮大集体经济。鉴于村级集体收入偏低的现状，要壮大集体经济，不仅要节流，更要开源，努力拓宽经营渠道，谋求、探索经济发展新的增长点。

（1）集体经济的壮大发展，首先要创新发展理念，在发展的模式上寻求突破。三百六村过去一直是传统的农业为主的经营生产方式，初具规模的两家企业也被划为镇列统企业，土地资源依托型的发展模式不久将会失去优势。20xx年至今投入200多万元兴建了便民服务中心，底层全框架结构，大厅近三百平方，可供开设中等超市，经营日常生活用品、家用电器等；二层可供商品仓储、办公，门前场地近千平方可供各种机动车辆停靠。目前，

一楼大厅已经全部出租开办东方超市，二楼现由镇租借作办公用房的用途，两层服务大厅的顺利完成租用程序，必将有力地推动村集体经济的不断发界和壮大，实现了资产经营型发展模式的成功探索。

其次，多种经济形式并存，大力发展村集体经济。①村以投入 、租赁、承包等形式，利用村自有资金投入建设经营性用房，向社会招聘，承包经营者，根据市场经营状况、社会生活发展状况，适度按年递增率逐年交付租金，实现一次性投入，年年受益。②村提供土地资源，招聘投资者投入建设，与投资者签订受益年限，待受益结束，产权归村集体经济组织。部分村民苦于投资无路，创业无门，手中有资金放入银行，由于物价不断上涨，利息又低，算来不划算，想投入，土地难征，门槛又高，资金又短缺，村可以利用商住区的限余地，办好相关手续，招聘村民进行投资，这样既盘活了固有的土地资源，壮大了集体经济，又增加了农民收入。③合股经营，共同受益。充分利用区域优势，在商住区内投入资金征地，大力发展服务业，由于村集体经济薄弱，资金短缺，可以鼓励部分村民利用手中的闲散资金进行参股，成立股份经营合作公司，实现壮大村集体经济，股民受益。

最后，创新理念与实践的探索有机结合，才能走出一条成功的村集体经济发展之路。

（2）利用园区区域优势，开发本村人力资源，在具体项目上求突破。本村劳动就业人数近万人，外来打工人口与日俱增，加之本镇拆迁步伐加快，安臵小区规模逐步形成，别墅区的老板即将装修入住，企业的集聚、人口的增多，需要更多优质的服务。村级集体经济组织可以通过招聘懂经营、会管理的人员参与，也可以同其它公司合办打造互利双赢的物管经营模式。或者为企业培

训保安人员、清洁工、花木管理员、网上招工中介以及为企业进行网上推介服务，架设共谋发展的桥梁，探索社会服务全程化发展之路。

（3）挖掘新农村特色资源，打造居民休闲娱乐品牌。为打造市民茶余饭后休闲健身场所、市民津津乐道休闲好去所，三百六村集思广益，在便民服务中心北侧铺设了居民休闲健身广场。认由于丁庄安臵小区与步康花苑小区隔河相望，不仅限制了村民向西直通邮中的梦想，也不利于各产业网点的集聚，沿威高路向西延伸至步康花苑小区是众多村民的期盼，并且由于娱乐设施跟进速度缓慢已经不能满足该地区人口的密度愈来愈大的现实，居民迫切需要一个放松心情、锻炼身体、亲近自然的去所。所以这块地科学规划为服务性的基建项目，服务当地居民。河道沿岸的环境改善可以保障当地居民身体健康，安居乐业，成为当地居民的热切期望。科学的规划有限的土地资源和实施沿岸绿化工程，不仅能够让企业发展和环境改善共同推进，还可以体现政府以人为本，践行科学发展的理念。

2、营造创业氛围，鼓励农民创收。鉴于目前三百六村土地逐渐减少的事实，积极宣传创业理念，鼓励那些有经验、懂经营的年轻型人才大胆创业，增加家庭收入，提高生活水平。

（1）创造有利条件，促进农民增收。本村中心地带几个组村民近三年内都将面临搬迁，其中有几家个体作坊正处在兴办与发展初级阶段，拆迁工作势必会影响个体作坊的生产，村两委会可以以此为契机，以村级名义打报告要求享受优惠政策征地，帮助本村个体工商户解决征地门槛高、资金短缺的实际困难。可以办好证件，让个体投资者协商经营使用协定年限后，产权归村所有的经营方式，也可以土地租赁以便保证土地增值。

（2）走产业转型之路，鼓励村民创业。全村两千多名村民，想创业的人比较多，手中稍有积蓄苦于创业无门，未创成业的也有；苦于资金短缺，创大业的人员少；苦于后劲不足，做大了难做强。加之金融风暴侵袭，部分人群存在小富即安、畏缩不前的情形，这样很容易失去发财的机遇，又会使得自己对创业失去信心和意志，适逢园区建设和商住集聚，只要肯动脑筋，不怕吃苦，为企业服务，为居住人口服务都能找到潜在的发财良机，应该在全村范围内营造人人想创业、家家有产业、个个干事业的良好氛围。

（3）发展服务型产业，帮助村民就业。切实帮助一些年龄偏大、文化层次偏低的本村富余劳动力到企业从事零工、保洁等力所能及的工作。年龄较小、有一定的文化层次的，可以根据企业需要进行职业技能培训，推介到企业就业，逐渐形成人人有事干、无人吃闲饭的良好局面。

3、大力发展公共事业，丰富农村文化生活公共事业的发展必须要有很强的实力。社会的发展必须依靠人才，人才的培养就离不开教育事业，鼓励支持本科大学生继续深造，帮助他们就业，解决因贫困上不起学的家庭的实际困难。关心、救助因病致贫的困难家庭，在生活上给予适当帮助。伴随着社会发展，三百六村集中了周边近20名业余文艺爱好者，自编自演各种文艺曲目，丰富农村文化娱乐生活，引领农村新风尚，倡导社会新风气。 三百六村正处于大开发、大发展的关健时期，全体村民面临着前所未有的发展机遇，我们只有不断解放思想、勇于创新、大胆开拓，才能抓住机遇，以现代化发展农业，以城市化带动农村，以工业化致富农民，不断发展壮大村级集体经济，实现社会和谐稳定，真正实现老有所养、病有所医、学有所教、困有所帮、住

有所居的幸福生活。

第二篇：城中村调研报告

从联社社员对城中村改制后的满意度看城中村改造

陈来妹 陈明珠 黎子欣

仲恺农业工程学院人文社科系行政管理082班（广州510225） 摘要：城中村改制与改造符合城市建设与社会发展的要求，满足了城中村干群改善生活水平的需要，受到了城中村干群的普遍欢迎，有关指标达到了６０%－８０％的相对满意度，对城中村改造工作的支持度也达到了８０％以上。社员的不满意主要集中在市政配套建设不完善，社员出行不方便、政府工作的不透明以及村民转为市民的荣誉感不强等方面。论文建议，改造实施中，应注意上下级的沟通与交流，加大政策支持力度，加强环境的整治与市政设施建设。

关键词：城中村改制改造 联社社员 满意度 态度

在城市化进程中，城市建成区面积扩张使大量村庄包围在城市建成区内，随着城市的持续扩张，最终蜕变为城中村。为了改变城中村的现状，20xx年广州市政府对城中村实行改制改造。而了解当前城中村社员对城中村现象的认识和态度，不仅能够更好的进行“城中村”改造，改善人们的生活环境，提高城市品质，而且也有利于促进社会主义和谐社会的构建。为此，我们以广州荔湾区21个经济联社的社员为调查对象，进行了一次满意度调查。调查以问卷为主，结合集体访谈、个体访谈、实地走访等方式进行。共发出问卷200份，收回197份，回收有效问卷达到98.5％。现将调查结果汇总于下：

一、联社社员对城中村改制后的生活满意度

生活满意度是个人依据自己选择的标准对自己大部分时间或持续

一定时期生活状况的总体性认知评估，是衡量某一社会人们生活质量的重要参数。对生活满意度的研究有助于改善人们生活质量，促进身心健康，提高人们的幸福感。（陈世平.乐国安.2001.06期.城市居民生活满意度及其影响因素研究.心理科学）根据这一定义，我们主要选取以下指标进行调查．

１、对城中村改造与发展的总体印象的满意度。调查数据显示，社员对近年来城中村改造与发展的印象总体满意，但觉得问题还存在。其中，40.61%的人都比较满意，35.53%觉得有成效但仍存在问题。但总体上，村民对城中村的改造还是抱很大的希望，进一步的调查还发现，超过八成的社员认为城中村改制对他们的生活有积极影响。其中，36.04%的社员觉得城中村改造对他们的生活有一点影响；28.43%的社员觉得城中村改造对他们的生活有较大影响；17.77%的社员觉得城中村改造对他们的生活有非常大的影响。

2、对联社经济发展的满意度 八成多的社员对本村的经济发展时比较满意的。其中，58.38%的人觉得比较满意，32.49%的人觉得满意，二者相加占了90.87%，但也有9.14%的人对本村的经济发展并不满意（图1），可见，对联社的经济发展基本满意的人群还是占了大部分。

图1 对村的经济发展满意度

3. 对联社改制后的满意度 有52.79%的人觉得村改制后，村委管理水平会发生较大的变化，23.35%的人觉得会发生很大的变化。对村容村貌的看法，59.90%的社员对城中村的村容村貌感觉一般，29.95%的人觉得很满意，9.14%的人表示不太满意，也有1.02%的人坦言很不满意。

4．对城中村及周边地区的社会治安的满意度 社会治安是人们生活的安全保障，通过调查我们看到，57.87%的城中村社员对本村及周边地区的社会治安比较满意，28.93%的社员对周边社会治安满意，只有13.20%的人觉得不满意，可见，荔湾区城中村中还是有较好的治安管理。但是，还是有近六成的社员认为外来人员多不好管理，治安差是仍是目前荔湾城中村存在的弊端之一 。 如表2所示，57.36%的社员认为目前荔湾城中村外来人员多不好管理，治安差；42.64%的社员认为村民为出租屋利益乱搭乱建，影响了居住环境；29.95%的社员认为握手楼现象严重，存在严重的安全隐患和消防隐患； 26.90%的社员认为没有大型产业，物业零散。

表2 目前荔湾城中村存在哪些弊端

第五十题：你认为目前荔湾城中村存在哪些弊端（多选）

4.对城中村及周边地区的文化设施的满意度 调查发现，六成多的社员持满意及比较满意的态度，但还有三成多的社员不满意。访谈中也发现，有些村的社员反映图书室藏书太少。（图3）

图3 对村及周边地区的文化设施满意度

5.对城中村及周边地区的市政配套建设满意度 对村及周边地区

的市政配套建设的看法，51.27%的人持比较满意的态度，12.69%的人持很满意的态度，不满意的也占有36.04%。在“你认为目前给本村村民造成最大的生活不便是哪方面”一题中，有105人认为是出行不便，占53.30%。在“你认为制约本村最大的发展瓶颈是什么”一题中，有82人选交通条件，占41.62%，超过1/3,可见交通条件起着举足轻重的作用。在一些村的访谈中发现，城中村的交通不便、医疗设施不足、学校少、绿化不足、公众休闲娱乐设施少，联社配套设施很不完善等是城中村社员反映最多的问题。从实地考察也发现，芳村地区有些村的主干道路还很差，重点小学、重点中学很少，大学没有一所，村民子弟上学不方便，享受高质量的教育的机会少。

表4 最大的生活不便

你认为目前给本村村民造成最大的生活不便是哪方面（多选）

6.对城中村及周边地区的环境保护的满意度 根据数据显示，只有14.72%的人很满意，54.31%的人比较满意，30.96%的人不满意。

主要问题是环境污染与河涌太脏。调查还发现，七成多的社员最喜欢和怀念荔湾区城中村干净的河涌、高大的古树。根据实地考察及访谈资料，我们了解到，荔湾区城中村改造之前的河涌是挺干净的，门前房后种有古树，夏天可乘凉，希望改造过程中要注意保护河涌和古树。

7.对城中村的房屋建筑的满意度 衣、食、住、行是人生存的最基本的要素。调查显示，在城中村现有房屋建筑方面，54.31%的人都觉得比较满意，18.27%的人持满意态度，但有27.41%的人相当不满意。（图5）

图5 对城中村的房屋建筑满意度

8．对社会保障的满意度 社员反映，社员普遍都有了社保和医保，由政府、联社和社员共同出资买的，政府出40%，村出30%，自己出30%。这一点社员都很满意，但社保低，仅有400/年，根本满足不了低保户或贫困户等的生活。此外，股份分红等标准界限不明确，荔湾区各个联社的标准也不尽相同，这引起居民极大的不满。

9、村民转为市民的荣誉感不强，待遇不公，受歧视 多数社

员认为，自己虽然已经是广州市民，但是别人仍然认为我们是村民，

经常受到歧视的眼光，例如户口上为“农转居”的字样，受到工作单位的歧视，难以找到一份工作，村民在社会上处于劣势；虽然是转为市民，但我们还有很多地方没有达到城市市民的待遇，就好像医保，我们的医保跟广州市市民的医保待遇政策不同。

10、对政府在城中村改造工作的满意度 营造一个好的生活环境，不仅要靠群众的共同努力，还要靠政府的大力支持。然而数据显示，几乎占一半的社员对政府在城中村改造工作中的表现不是很满意。认为只是表面重视而实际却不到位，他们觉得政府对城中村的改造有热情但只停留在口号上，同时对如何改造城中村缺乏清晰思路。此外，在实际工作中，政府部门也存在诸多问题，如：1.部门之间的沟通协调不够、相互推诿。2.对城中村改造措施与政策的透明度不足，宣传力度不够。3.政府够重视，但政策和执行缺乏持久性。4.再是工作人员官僚作风，办事审批时间长，效率低。

二、联社社员对城中村改造的态度

1. 八成多的社员表示支持本村的城中村改造 调查发现，81.73%的社员认为城中村改造可以改善他们的生活环境，表示支持；10.66%的社员认为城中村改造对他们没什么影响，表示不反对；仅有7.61%的社员认为城中村改造影响了他们的出租屋收入，表示不支持。虽然如此，大部分社员还是认为城中村改造对他们有较大的影响。但在此上，有47.72%的人认为城中村改造应该在原有的基础上完善，不必大改，即拆迁或改造升级那些低矮破旧的建筑，保留规划较好的成片

村民房。

2.六成多的社员对城中村改造充满信心 由图表6可知，63.96%的社员对荔湾区当前城中村改造的政策与措施有一定的信心，15.23%的社员对其比较有信心，1.52%的社员非常有信心，19.29%的社员没有信心。

图表6 社员对荔湾区当前城中村改造的信心度

3. 六成多的社员认为荔湾区城中村的改造应该由政府来主导和推动 由表7可知， 63.96%的社员希望由政府来指导和推动，44.67%的社员希望由村集体来指导和推动，14.21%的社员认为应该由开发商来指导和推动。调查还发现，有38.58%的社员认为应该由政府制定方案，村领导提建议，村民大会表决，33.50%的社员认为应该由村集体领导，22.34%的社员认为应该由政府统一规划。可见，多数村民主张政府主导。

表7 荔湾区城中村的改造应该由谁来主导和推动

你认为荔湾区城中村的改造应该由谁来主导和推动（多选）

4．六成多的社员对城中村改造的政策不了解 调查发现，虽然政府够重视，但政策和执行缺乏持久性；另一方面是部门之间的沟通协调不够、互相推诿。此外， 24.87%的社员认为是宣传力度不够；26.40%的社员认为是工作人员官僚、办案时间长。据社员反应及表13可知，由于政策、制度宣传力度不够，导致村民不了解具体情况，免不了有抵触政策，不配合城中村的改造工作。

表8 对荔湾区城中村改造的政策了解程度

：你对荔湾区城中村改造的政策了解程度是（单选）

5. 超过五成的社员认为目前本村规划不合理、容积率偏高或偏低 由表15可知，有44.67%的社员认为目前本村规划不合理，容积率偏低；有5.58%的社员认为目前本村规划不合理，容积率偏高；不过也有近一半的社员认为规划是合理的。综上所述，笔者认为整体规划存

在不少问题，望重视。

表15目前本村规划是否合理、容积率是否够用

第十六题：你认为目前本村规划是否合理、容积率够用吗（单选）

三、关于城中村改制与改造的思考与建议

1. 城中村改制与改造符合城市建设与社会发展的要求，满足了城中村干群改善生活水平的需要，因而受到了城中村干群的普遍欢迎，从各个满意度的指标看，达到了６０－８０％的相对满意度，说明荔湾区城中村改制与改造的工作有明显成效，应当充分肯定．但也要看到，城中村改制与改造工作存在有待改进和加强的地方，社员的不满意主要集中在市政配套建设不完善，社员出行不方便、政府工作的不透明以及村民转为市民的荣誉感不强等方面。

2、城中村改制与改造得到了广大村民的拥护，支持城中村改制与改造的干群占了80%以上，并且大多数干群对即将开展的城中村改造充满信心，对政府充满期待．一些干部说，只要政府对相关的方面开绿灯，税收减免，优惠政策，给与政策优惠，倾斜，进行试点倾斜，或开通绿色通道，简化各种办理申请手续，城中村改制与改造会搞得更好．

３、城中村改造需注意上下级的沟通与交流。由于城中村改造的宣传力度不大，村民不知道如何去改造亦不了解改造的意义目的所在。政府也没有明确的相关措施政策传达给各个经济联社，而联社也没有做相关城中村改造等工作的宣传，以致村民只知道改造，不知其用意所在。再者，政府仅仅下达城中村改造指令，经济联社则无明确的改造方案等，导致改造进程较慢，所以，政府应下达较为明确可行的改造等方案，使经济联社更高效的执行，使城中村改造更快，更好地进行。

4、要加大政府的政策支持力度。比如，在企业的进驻方面，倘若有政府牵头，引入企业进驻，那地区的经济发展将得到更高更远的提升，这样，联社的总资金也相应的增加，也能更好的帮助城中村改造提供资金等来源。在商业楼的方面，政府应提高相应的容积率，应为很多的经济联社所有工商业地块并不多，只有提高容积率，才能在仅有的土地上挣取更多的利润。在改造中的补偿问题上，历来是一个较难解决的问题，补偿标准不同使村民实际利益受损，所以应完善补偿标准。

4.改造中需注意环境的整治问题，加强市政设施建设。比如，在荔湾区的部分村落里，仅有一两辆公交车且班次较少，对村民的出行，企业的发展等方面造成了极大的不便，对此，应当改善交通，拓宽路网，以便民利民。另外，一些村建筑密度普遍过大，特别是居住用地、工业用地、商业用地等混杂一处，新旧住宅参差不齐，没有统一规划，直接或间接地诱发土地无序开发和粗放利用，造成有限的土地资源严

重浪费。同时，环境卫生、防洪排涝、生活服务等市政建设和公共配套设施普遍缺乏。道路布局结构不合理，无法满足人流、物流和消防的基本要求；排水排污不畅，卫生死角多，这些有待进一步改进。

5.改造后应划分好职能问题。目前，经济联社的职能不清，兼多种职能于一身。由于经济联社承担了很多职能，很多应该由政府承担的项目和职责应该划归由政府负责，但实际操作的是联社，但联社没有很多实权，所以很多决定权在政府手上，应给予联社更多的自主权。

【参考文献】:

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李学斌. “城中村”改造：问题与对策.南京理工大学学报. 2005. （18卷第04期）

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