一体化智能房屋生产基地项目建设
及利用**荒山荒坡实施山城开发的
初步研究报告
背景：
**市**有限公司拟与合作方在**市共同投资创立**润佳智能房屋有限公司。公司定位于一体化智能化房屋及配套设施产品供应商和服务商。目标是为客户提供基于超轻钢结构的一体化智能房屋产品及房屋部品的设计，生产、营销及技术指导服务。
一体化智能房屋是在国际先进的超轻钢或现代木结构房屋的基础上，在设计、制造的过程中运用自动化、智能化技术，将太阳能光热系统、LED照明系统、中水系统、温控系统、热水系统、通风系统、安防系统等一体化设计制造的安装有全套智能化测控系统，防震、智能、节能、环保的房屋（见下图）。
一、**市沿山一带荒山荒坡开发利用现状及前景
（一）**市荒山荒坡现状开发利用现状
《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》强调指出：积极探索不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价的“三化”协调发展的路子，是中原经济区建设的核心任务。而受制于地质、地貌及传统建筑方式等因素，**市近几年的开发，一直向南推进，临近老城的北山一带未得到有效开发和利用。
**市国土资源局《关于利用我市北山山坡土地进行城市建设的报告》指出：随着我市工业化、城市化进程的加快，人多地少、土地后备资源不足的瓶颈作用日益显现，土地供需矛盾日益加大。如何在严格保护耕地的前提下，缓解用地紧张的局面，促进区域社会经济健康发展，就成为当前急需研究的课题。通过对市北山山坡地土地资源的利用优势、可行性等各方面的分析，认为：充分利用北山山坡土地进行城市建设，对有效缓解土地供需矛盾，提升城市品位有着巨大的现实意义。
根据统计资料测算，**市有约500平方公里山前岗地和砾石倾斜平地，其中有相当一部分土质较差、土地瘠薄，不宜耕种，但其地质坚硬稳固，地层耐力大，且紧邻矿点、水源、交通干线和城镇，是极为理想的开发用地。临近市区可用于开发利用的沿山坡地不低于20平方公里，若能综合开发利用，将大大缓解我市当前土地供需日益紧张的局面。
（二）**市荒山荒坡现状开发利用前景
1.**北山开发前景广阔。我市的中心区域处于太行山南麓，海拔落差较大：影视大道沿线平均海拔195米，缝山针山顶海拔330米，高新区平均海拔95米，南北高差100米到235米。这样，从我市南部向北眺望，绵延不绝的北山一览无遗。作为全国知名旅游城市，我市可借鉴重庆等山城开发建设经验，将北城规划建设成错落有致的梯形建筑群，尽展山中有城，城中有山的特点，凸显出城市布局的层次性和丰富性，不仅能够节约大量的城市建设占用耕地，又可以提升城市品位和形象。
2.通过一体化智能房屋建设开发**北山构想。
①将荒山荒坡建设成一道美丽风景线。整个城市而言，房屋是渲染整个城市风格的主要风景元素，山坡地开发建设房屋更是如此。根据我公司的资料库，一体化智能房屋的外立面及屋顶可以方便的采用各种风格，如传统中式、北美、澳洲、地中海、北欧、西班牙、英式、德式、法式、意大利等多种建筑风格等，并配合先进的自动化与环保节能技术，把沿山荒坡打造成为现代化的宜居之地，成为**市区的美丽风景线：从城区向北山坡地望去，各类别墅呈现岛屿式布局，因山就势，错落有致，打破平原式建筑形式，充分利用半山和坡地别墅的高低起伏和地势感，台阶式空中花园散落分布其中，整座北山将成为装点**市区的宏伟而又美丽的屏风。
②新技术的运用将进一步彰显一体化智能房屋的生态效益。人们对居所的基本要求满足以后，对于环境会有更深层次的要求，房屋周边的绿化将成为居住者的实际需求，甚至不用政府推动，房屋的所有者都会尽力维护其庭院及外围的环境。从这个角度来看，利用荒山荒坡的开发引来高端客户居住，然后居住者利用先进技术使用房屋产生的中水对周边环境进行绿化，这是一种可持续性的有效的荒山绿化手段，既绿化了荒山又节约了政府投资。
二、建设一体化智能房屋是开发**市荒山荒坡的有效方式和途径
一体化智能房屋具有抗震性能好、自重轻、工厂化生产程度高、建造速度快、劳动强度低、对市政配套要求低、环保、节能等优点，有效突破了传统的钢混结构的高耗能、高污染的建筑模式局限，是开发利用我市荒山荒坡的有效方式，也是转变经济增长方式，实现绿色发展的一个重要途径。
传统的房屋或小区开发需要大型工程器械进场和大量市政配套设施的建设，这在很大程度上是破坏环境的原因。而一体化智能房屋或一体化智能房屋组成的小区则无这方面的问题，一体化智能房屋或一体化智能房屋组成的小区对市政设施的依赖性远远小于传统方式开发的房屋或小区。先进的太阳能光热利用技术、小型中水处理利用技术、雨水利用系统、以及一体化房屋本身的高保温隔热性能大大减少了对市政设施的依赖。另外，一体化智能房屋所应用的环保节能技术将会对周边环境起到改善作用，如房屋或小区的中水利用系统、雨水收集系统可作为灌溉绿化用水，即可解决荒山荒坡的绿化缺水的根本问题。
(一)轻钢结构住宅国外、国内发展情况。
轻钢结构住宅就是采用轻钢建筑技术建造的住宅，它具有性能好、自重轻、工厂化程度高、建造速度快、劳动强度低等优点。
1.国外发展状况。由于环保意识的加强和木材短缺等因素，许多国家如美国、日本、英国、澳大利亚等，早已在积极地推动中低层轻钢结构集成住宅的应用与发展。
近年来，全部构件均采用冷轧热镀锌钢板的薄壁轻钢龙骨体系建筑作为一种新兴的建筑方法正在欧美迅速发展，广泛应用于住宅、学校、医院、商业建筑等。
澳大利亚早在20世纪60年代就提出了“快速安装预制集成住宅”的概念，在澳大利亚，每年约建造轻钢龙骨独立式集成住宅120000栋，约占澳大利亚所有建筑业务产值的24％；轻钢结构集成住宅在美国发展最快，1965年轻钢结构集成住宅在美国仅占建筑市场15％，到20##年已经上升到75％。在美国，采用该体系建造的房屋从20世纪90年代中期的55000栋剧增为20##年的325000栋。目前这种轻型钢结构房屋己成为发达国家的主要建筑结构形式。
2.国内发展状况。20世纪80年代起我国考虑到在华外籍人士的居住需求即从日本引进了数百栋轻钢结构低层别墅，90年代开始，建设部牵头引进了多个国外轻钢结构房屋的公司，为推广其产品在北京、上海、天津、大连、青岛等地建设开发了多层轻钢结构集成住宅楼和别墅小区。目前北京、天津、新疆、湖南、山东莱芜、安徽马鞍山、南京、上海、广州和深圳等地开始并建成一批低层、多层和高层轻钢结构集成住宅试点工程。同时，在建设部组织编制的《钢结构集成住宅建筑产业化技术导则》的指导下，很多科研单位和公司都分别在轻钢结构集成住宅体系的研究方面进行了有益的探索。
轻钢结构集成住宅在我国尚属试验、起步阶段，但目前己在全国各地普遍开花。在我国，适宜用于低层、多层建筑的轻钢结构集成住宅具有很好的发展优势。
（二）轻钢结构住宅与传统建筑相比所具有的独特优势。
1.房屋自重轻。自重约为传统结构的1/4—1/5左右，对地基承载力要求相应降低，可大幅减少地基造价，量产后，综合造价能与框架现浇结构住宅基本持平甚至更低。
2.施工周期短。工厂化制作，易于产业化，施工速度快,房屋的构件更换维修方便。以目前的技术，施工工期即可比相应砖混结或框架结构缩短1/3－1/2，300平米左右的精装修智能化房屋，45天即可入住。批量投产后，施工工期甚至可以缩短十天以内。大大加快了资金周转，降低风险，提高投资效益。
3.节能环保。施工现场文明作业程度高，环境破坏小，施工时可大量减少砂、石、灰的用量，减轻了对不可再生资源的破坏。房屋钢结构部分可100%的回收，其他配套材料也可大部分回收或自然降解。生产、建造、回收过程中均可做到无建筑垃圾。
4.抗震性能好。**市地处华北平原地震带上，地质构造复杂。辖区内的盘谷寺——新乡断裂和凤凰岭断裂横贯东西，武陟断裂、马坊断裂、九里山断裂、平陵断裂纵横交错，加上煤矿采空区的存在，我市被中国地震局确定为全国21个地震重点监视防御区和全国52个重点抗震设防城市。
一体化房屋由钢梁、钢柱组成的柔性框架,特别适合在多震地区建造，屋架、墙体、楼面骨架均是蒙皮密肋式结构体系，组装后形成了非常坚固的空间结构体系，结构具有较强的整体刚度和韧性，能够吸收部分地震能量，抗震烈度不低于9度。1995年加拿大国家建筑规范结构设计条文说明专门指出：按照本规定设计的建筑结构，应能抵御中等强度的地震而不出现严重损坏，并能经受强烈地震而不倒塌。
5.一体化房屋的结构为框架设计，室内设施易于安装。所有管线可暗埋在墙体及楼板结构中，由于结构采用先进的钢结构体系，这种房屋能够一站式提供完整的住宅解决方案，包括屋面系统，楼面系统和墙体围护系统、太阳能系统、整体厨卫系统、智能安防系统，智能通风换气系统、热水及空调、小型生活污水处理系统、地暖系统、LED节能照明系统等，房屋建成即可入住。
6.工业化程度高。便于形成标准化生产体系，真正实现工厂化生产、组装式施工,房屋所用全部构件均可实行工厂标准化生产 ,且质量稳定，有利于住宅产业化。
7.现场施工全部干作业。所有构件均采用高强镀锌螺钉或螺栓连接，施工不受季节影响，占用施工场地面积少，现场无建筑垃圾。
8.隔音性能好。墙体的空气声隔音性能相比于相关规范规定的一级隔声等级能提高4dB；楼板的空气声隔音性能相比于相关规范规定的一级隔声等级能提高3dB；楼板撞击声隔音性能相比于相关规范规定的一级隔声等级能提高3dB.可超过3星级宾馆房间的隔音标准。
9.气密性好、保温隔热性能好。在复合外墙及屋顶设有隔热层和热反射层，提高对辐射热的反射作用，大大降低了辐射热对建筑室内的热环境的影响，经测试比较和实践证明，节能效果明显，热稳定性极高。
10．墙体薄，建筑内部实际使用面积大幅增加，可比传统砖混结构住宅增加使用面积至少10%，建筑风格灵活、丰富，能够采用大开间的设计，户内空间可自由分配，满足用户的不同需求。
（三）一体化智能房屋及其特点
一体化智能房屋具有以下特点：
1.独创性。一体化智能房屋是将轻钢结构住宅技术与国际先进的环保技术相结合，运用成熟稳定的自动化及网络多媒体技术，从而实现住宅功能的智能化，并最大限度的实现资源、能源的循环利用。这种住宅是综合利用国内外多项先进技术的体现，是我公司的一大创新。
2.节能、环保功效好。一体化智能房屋安装有中水系统、热水系统、太阳能系统等，可以进行雨水回收、污水处理等，基本可以实现水的循环使用；这种住宅的保温隔热性能优越，由住宅本身配套的太阳能、热泵系统所产生的能量，即可以基本满足日常生活所需能量，电、燃气等用量甚少。
3.自动化程度高。采用多媒体技术控制，人机界面灵活易用，系统也可以自动运作，高效运转，真正实现住宅高品质，生活高舒适，环保高效能。
（四）一体化智能房屋建设突破传统建筑方式局限，适宜于荒山荒坡开发建设
1.轻钢结构住宅自重轻，预制构件运输对道路等基础设施要求低。普通砖混结构住宅施工需要大量的钢筋、水泥、沙石、实心砖、砌块等建材，运输时对工地附近的道路等设施要求高，建设过程中对环境的破坏强度大。荒山荒坡的开发不适宜常规施工机械作业，这是制约荒山荒坡有效开发的一大因素。而轻钢结构预制构件轻，运输难度小，开发、施工成本低，更适宜荒山荒坡的开发利用。
2.干法施工，施工面积小，工期短，无噪声，无污染，不破坏周边生态环境。
3.采用智能化技术，能耗小，成本低，无生活污染，真正实现低碳、绿色生活。特别是对市政配套（水、电、气、热等管网）要求极低，有利于荒山荒坡的生态保护。
三、项目实施构想：
1．建设年产110万平米的一体化智能房屋生产基地，该项目分两期实施，一期设计生产能力30万平米/年，建设工期为1年，计划投资1.5亿元。
计划引进全套国外先进、成熟的超轻钢结构建筑体系及配套的设计软件和生产线，从设计到生产均通过CAD-CAM软件实现全自动化的生产流程，配套智能测控终端生产线，一期销售收入预计9亿元(利税：1.8亿)，二期销售收入预计20亿元（利税：4亿）。
2. 一体化智能房屋研发中心项目：建设一体化房屋公司的办公场所、研发中心及员工宿舍，项目占地10亩，计划投资4500万元。项目可利用荒山荒坡地，所有房屋均采用我公司研发的一体化智能房屋，作为样板房屋，既满足房屋公司自身的需求，也可满足市场宣传、客户考察的需要。
3.一体化智能房屋住宅产业示范基地：基地是实现一体化智能住宅的载体，是推进住宅产业化的一项重要举措。建立住宅产业基地的根本目的就是要转变落后的住宅生产方式，提高住宅产业化水平，为市场提供大量底成本、高质量、高性能的住宅产品。产业基地的主要功能有研究与开发、加工、流通与贸易、展示与推广及较强的辐射带动功能。
4.**北山山城开发项目：考虑到**城区及周围县区沿山地带可利用荒山荒坡资源，计划利用山地建设一体化智能房屋样板小区，利用荒山荒坡地约2000亩，初步按2000套一体化智能房屋（40万㎡）估算，销售收入可达12亿元（利税：2.4亿）。
5.市场容量分析：按照现有农村及城乡结合部的独立住宅数量推算仅**市的市场容量即不小于50万套（河南省的市场容量不小于1000万套）。不考虑新农村建设和房地产开发这两个因素，分析项目初期，市场每年的需求量取其中的千分之一估算分别为500套/年和10000套/年，折算成面积分别为10万和200万㎡。销售收入约为3亿元和60亿元（利税：6000万和12亿）。
目前，**市已在沿山一带规划了近百平方公里的工业集聚区，其中有40平方公里已经开始进行基础设施建设，20平方公里基础设施配套齐全，入驻企业近百家。在邻近沿山工业园区附近利用荒山荒坡开发一体化智能房屋，既节约了土地又能够为外来投资者及高级人才提供高档的配套住宅服务，带动经济发展的同时也能够增加财政收入，成为**市新的经济增长点。
我公司为实施项目已经进行了大量的市场调查，目前仅在**及周边地区已有数十位客户表示极大地兴趣和购买、合作开发的意愿，建筑面积超过10000平米。
作为一项真正满足人们居住需求的新产品，一体化智能房屋的市场推进将会是一个雪崩式发展的过程，将会以很快的速度完成逐步推进到全面覆盖的过程，这点从发达国家的住宅发展历程可以看出，从家电、手机、电动车、汽车等产品在我国的市场发展过程也可以得出同样的结论。
四、需要政府大力支持
在一体化智能房屋产业化过程中，政府负责行业总体协调、宏观管理，是指导者。需要大力扶持建设规划的实施。
目前，我国独立住宅建设普遍采用砖混或框架砖混结构，施工周期长且施工现场占地面积大，抗震性能弱，结构基础要求高，不易做大开间，现场施工噪声大、粉尘多。同时造成巨大的资源浪费。仅建筑用水泥一项，中国每年的消耗就高达12亿吨，超过全球消耗的50%，是全球平均水平的四倍多！建筑用钢筋、沙石、实心粘土砖等方面的能耗同样巨大，不仅造成极大的浪费和破坏，使人地矛盾更加突出，也对环境造成了极大的污染。另外在房屋的使用过程中的能耗也远远超过国际平均水平。
随着我国经济和社会可持续发展战略的实施和城市化进程的加快，逐步改变传统的房屋建筑结构和技术，大量应用与低能耗、环保、节能相关的新材料、新技术、新设备、新工艺，已成为我国住宅产业现代化发展的必然之路，一体化智能房屋无论是在制造还是在使用过程中均可达到甚至超出国际通用节能标准《绿色建筑评估体系》LEED的要求。并且，一体化智能房屋是可以用工业化大规模批量生产的方式来制造而不是建造房屋，对于政府大力推行的节能减排工作也有着重要的意义。
一体化智能房屋建设项目代表着建筑业的发展方向，可以有效革除传统砖混结构建筑所带来的高耗能、高污染等弊端，是“不以牺牲农业和粮食、生态和环境为代价实现三化协调发展”有效载体，将会成为我市一个具有巨大潜力和发展空间的新的经济增长点。
尽管具备诸多优点，但一体化智能房屋作为一个新生事物，群众认识它，接受它，需要一个过程；作为一个综合使用多种高科技的新型房产类商品，在开拓市场初期，成本较高，无疑会影响群众的购买意向。若不能够批量生产，它的节能降耗、环保等功效便不易显现，对转变经济增长方式的带动作用也就无法发挥出来，巨大的经济效益、社会效益和生态效益也无法实现。
因此，希望政府将该项目作为一个建设中原经济区示范引领项目，为一体化智能房屋试点项目和生产基地的建设方面提供土地、立项、融资或示范小区等方面予以大力扶持，我公司将在投资、引进、消化先进技术和市场推广方面全力以赴。