《中国文化品牌发展报告（2013）》问世

杨 君

2013-5-17 5:26:13 来源：《 光明日报 》（ 20xx年05月17日 11 版） 第八本中国文化品牌蓝皮书——《中国文化品牌发展报告（2013）》日前正式出版发行。《中国文化品牌发展报告（2013）》共收录1个中国文化品牌年度总报告，15个文化品牌业态分报告，30个年度入选文化品牌。

年度报告对20xx年中国文化品牌的发展作了宏观总结。

《中国文化品牌发展报告（2013）》对15个业态门类的文化品牌发展进行了总结，形成了电影业、电视业、演艺业、动漫游戏业、会展业、艺术品拍卖业、文化旅游业、对外文化贸易业等15个年度文化品牌分报告。文化品牌年度分报告对各门类的文化品牌在20xx年取得的成绩进行了总结，分析了各产业门类品牌的发展规律，重点探讨了各门类文化品牌和龙头企业的成功经验，有针对性地提出了发展对策。还对15个主要文化产业门类最具影响力的年度品牌进行了入榜排行，每个门类遴选了排名靠前的10大文化品牌予以上榜点评，旨在助推中国文化产业在品牌的引领下更好更快发展。

此外，报告还遴选了电影品牌、电视剧品牌、电视娱乐节目品牌、数字出版基地品牌、地方综合性网站品牌、视频网站品牌、传媒集团品牌、出版集团品牌、民营书业品牌等30个在各门类具有引领意义的文化品牌。这些入选的年度文化品牌是依据“经济体量、年度业绩、业界声誉、社会影响、品牌价值”的总原则，经传媒举荐、团队调研、专家评审、网络投票、公示反馈等环节遴选出来的。《中国文化品牌发展报告（2013）》通过对中国文化品牌的入选推荐，旨在培养中国文化品牌迅速成长，促进中国文化品牌走向世界。

第二篇：中国购物中心与连锁品牌合作发展报告——20xx

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告

中国消费行业、房地产行业规划

目录

1 中国购物中心在调整中持续发展 1

1.1购物中心与总体经济发展趋势趋同 2

1.2购物中心类型及城市格局发展新趋势 5

1.3政府和行业组织加强引导与规范 82 投资回归理性，运营管理为成功关键 9

2.1开发商对未来持乐观态度 9

10

11

12

13 2.2开发商自持意愿强烈，从“地主”转型为“管家” 2.3发展具有主题特色的购物中心，以“体验式消费”突破“同质化” 2.4社区型中小型购物中心成未来开发的重点 2.5购物中心可与电子商务实现并存共赢，通过线上线下的融合提升消费者体验

3 中国购物中心零售业态并购活动和趋势分析 15

3.1整体行业增收缓慢、节支困难，国内市场整合加速 15

3.2并购整合的扩张模式与提高国内市场行业集中度的需求一致 16

3.3扩张的中国内地零售巨头同收紧中国市场的外资零售商的整合或将成为未来该行业另一显著趋势 16附录1 研究方法与样本

附录2 2013中国购物中心金百合奖和中国购物中心企业Top10名单 1718报告合作 19德勤联系人 20

前言

自20xx年5月启动，历时半年的走访、调查问卷发放和收集、分析整理、研究编写等工作，德勤与中国连锁经营协会联合编写的终于在11月完成了《2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》。本报告综合了我们对行业的宏观数据研究、业内人士访谈、以及对近500家购物中心开发商、商户和消费者的问卷调查，并在此基础上分析中国购物中心的发展趋势与格局，以及投资、运营成功要素，希望对行业参与者有所启发。在此，我们列出本次调查研究的主要发现供各位参考：

中国购物中心从发展阶段进入转型成长期。相较于住宅地产因宏观调控而出现投资放缓的“井喷式”

局面，中国商业地产投资仍然保持快速增长，全国各城市购物中心的数量和体量持续增加和扩大。与此同时，由于商业资源、资金、专业人才的不足导致很多问题出现，最为显著的是购物中心“同质化”现象日益严重，空置率在逐年上升。购物中心开发商意识到了转型的迫切性，原来重开发、轻运营，重招商、轻管理和服务，重租金、轻坪效的思维正在转变。中国购物中心在未来5年将步入理性发展与转型成长的关键时期。

中国购物中心投资持续向二、三线城市倾斜，三线城市步入快速发展时期。过去一年，一线城市购物中心投资增速有所放缓，而二线与三线城市保持较快增长。得益于城镇化的快速发展、人均可支配收入的增加和政府对于提升城市形象的迫切需求，导致购物中心在三线城市的投资步入快速增长期，尤其处于主要二线城市副中心位置的三线城市受到购物中心开发商的更多关注。

中国购物中心业态组合不断调整，体验业态成为其发展方向。随着以家庭为核心的休闲消费方式的普及，购物中心承载了包含购物、餐饮、娱乐、教育乃至健身在内的综合功能，高品质的体验业态成为吸引客流的重要因素，而其中餐饮业态与儿童业态最受欢迎与关注。

社区型的中小型购物中心成未来开发重点。随着土地成本快速增长，开发商心态日趋理性。与大型、巨型购物中心相比，中小型购物中心经营风险更低、管理更加可控、资本回报周期更短。同时，在城市化过程中，由于城市半径规模的大幅度扩张，运营而生大量颇具规模的新兴住宅社区。如果在购物中心的面积、租户数量和类型的选择上能够与所在区域的消费者潜在需求更加匹配，中小型购物中心的经营管理会更有效率，也更有效益。

传统购物中心跨渠道经营关键是线上线下融合提升消费者购物体验。电子商务对于传统零“触网”，

售的冲击有目共睹，从多渠道到全渠道再到跨渠道经营理念的发展，核心是如何通过线上线下的融合，借助无线互联、大数据技术更精准地了解消费者需求，增强线上、线下产品与服务的互补性，提升营销、物流、支付各流通环节在线上线下的配合效率，综合提升消费者的购物体验。中国购物中心行业加快整合，国内并购主导市场。近年来，受宏观经济增长放缓和电子商务冲击等多重因素影响，中国购物中心行业零售业态普遍面临增收放缓、节支困难等不利境况，国内市场整合速度加快。对有较好运营能力和实力的企业而言，在经济波动的环境下，通过并购整合突破地域或业态瓶颈，低成本扩张，实现规模协同效应，是可行的战略性选择。

撰写本报告的过程中，得到了购物中心开发商、运营商、各主要业态品牌商户的大力支持，特此致谢：万达商业管理有限公司、上海红星美凯龙企业发展有限公司、银泰商业有限公司、中粮置地集（集团）

团、利群集团股份有限公司、山东银座购物中心有限公司、山东全福元商业集团有限责任公司、山东潍坊百货集团股份有限公司、烟台振华量贩超市有限公司、青岛维客集团股份有限公司、北京侨福置业有限公司等（排名不分先后）。

中国购物中心在调整中持续发展2010 年以来，随着我国限贷限购、土地供应收

紧、房产税改革等房地产调控政策的实施，导致

局部住宅市场开发减速，但由于商业地产没有被

纳入其中，作为政策洼地的商业地产在近几年得

到快速发展，投资增速达30%，高于房地产行业

整体平均投资增速。但随着20xx年经济增速放

缓、房地产限购限贷等政策的持续实施，宏观调

控政策的效果进一步显现：20xx年房地产投资及

商业地产投资增幅双双明显回落，但商业地产投

资增速仍保持较高水平。当年商业营业用房投资

额为9,312亿元人民币，同比增长25.4%，全年商

业营业性房地产投资增速高于整体房地产投资增

速9.2%。20xx年随着宏观经济温和回升，为房地

产市场发展提供了支持，1-8月商业营业用房投资

额为7,168.48亿元，同比增长26.5%，较20xx年增

速水平有所回升（图1）。

在商业营业用房施工面积方面，在20xx年以及

20xx年1-8月增势虽有所放缓，但依然保持稳定的

增长势头。20xx年新开工施工面积为2.2亿平方

米，20xx年1-8月新开工施工面积为1.6亿平方米，

截止20xx年8月，中国商业用房施工面积达到了

6.95亿平方米(图2)。一般而言，房屋施工需要2-3

年的建设周期，目前在建的项目将在2015~2016

年间集中释放，预计未来商业地产市场饱和度还

将提升，竞争将持续加剧。图1：中国商业地产投资增速50403020100商业营用房开发投资累计同比%房地产开发投资累计同比%数据来源：中国国家统计局、德勤研究图2

：中国商业营业用房施工面积及增速80,00060,00040,00020,0000454056,278353023.044,61626302534,40017.618.319.320191522,006.8517,460.9820,670.7215,891.8812,352.16106.253.40xxxxxxxxxxxx0122013(1-8月)商业营用房施工面积（万平方米）新开工施工面积同比%同比%40.665,81469,517数据来源：中国国家统计局

1

1.1 中国购物中心与总体经济发展趋势趋同

近十年来，中国购物中心规模总体发展趋势与国民生产总值、社会消费品零售总额、人均可支配收入等宏观经济指标走势一致，虽然在20xx年金融危机后增速放缓，但也保持了10%左右较高的年增长率（图3）。从图4也可以看出，中国40个大中城市住宅用地成交量自20xx年第四季度以来大幅下滑，而商业服务用地成交量优于整体市场表现。1.1.1 购物中心总量持续快速增长中国购物中心的发展趋势与商业地产走势一致，总体表现为快速增长的态势（图5a及图5b）。截止20xx年底，全国开业购物中心总量超过3,000家、累计商业建筑面积达2.12 亿平方米。根据中国房产信息集团对18个主要城市商业综合体统计和预测，从20xx年底至20xx年底商业综合体面积存量将从8,087万平方米增至24,387万平方米，复合增长率将达到32%左右。

目前，中国购物中心的建设规模为全球之最。世邦魏理仕的报告称，全球最活跃的十大购物中心开发市场中七个来自中国，分别是成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州和杭州，将在未来三年交付总计达100万平方米以上的购物中心。截至20xx年5月，全球在建购物中心面积达3,200万平方米，同比增长15%，而中国在建购物中心面积占据了全球的一半以上，达到1,680万平方米。图3：国民经济指标与购物中心增速35

30

25

20

15

10

5

GDP累计增长%

人均可支配收入累计增长%社会消费品零售总额累计增长%购物中心增速(数量)数据来源：中国国家统计局

图4：中国40个大中城市月度土地成交量

（宗）

300

250

200

150

100

50

住宅用地商服用地商住综合用地

数据来源：Wind资讯

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 2

图5a：中国购物中心数量

3,109 3,409

2,459 2,812

2563532973002010 2011 20122013E

新增总量

图5b：中国购物中心建筑面积2.56

1.46 1.77 2.12

0.21 0.31 0.35 0.44 2010 2011 20122013E新增面积（亿平方米）总面积（亿平方米）数据来源：中国房产信息集团、德勤研究

中国购物中心快速发展的主要动力来自大规模的城市化建设、服务业的快速成长和消费者消费能力及意愿的提升，而中国房地产上行周期的资本增值效益也是重要的驱动因素，发展购物中心不仅有利于促进就业和拉动消费，还能提升周边地价，打造升值潜力大的商圈。而各地方政府为提升当地税收、提升城市形象而为其放地审批大开方便之门也极大推动了购物中心的快速发展。需要指出的是，地方政府是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够的支持，将是决定购物中心实现预期运营目标的重要因素。

31.1.2 购物中心目前仍以大体量为主据统计，中国一、二线城市购物中心的平均体量从20xx年的7万平方米增长至目前的逾8万平方米。20xx年主要一、二线城市均有体量超过30万平方米的新开业或在建购物中心，如：上海月星环球金融中心建筑面积为32万平方米、北京卓展购物中心建筑面积为34万平方米、天津SM滨海第一城购物中心的建筑面积为38万平方米、成都环球购物中心建筑面积为40万平方米。北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆和成都7个大城市的购物中心发展速度非常快，购物中心的平均体量也远远高于平均水平（图6）图6：购物中心平均体量1513.113.712.3108.510.09.67.750北京上海广州深圳武汉重庆成都平均体量（万平方米）数据来源：世联地产、德勤研究毫无疑问，巨型、超巨型购物中心，在为居民提供“一站式”消费体验方面拥有天然的优势，大体量的购物中心在提升潜在集客能力的同时也给后续招商和运营带来巨大的压力。相对于单纯追求面积而言，购物中心更需要明确自身的定位，寻求收益与面积的最佳平衡。

1.1.3 中国购物中心从“井喷式”发展阶段进入

转型成长期

如果说中国购物中心自19xx年至20xx年10年的

时间完成了摸索和起步，那么从20xx年到2018

年则是发展与成长的另一个10年，从20xx年至

今的5年可看作“井喷式”发展阶段。以万达集

团为例，2003-20xx年5年间共开设了10家万达

广场，随后以每年超过15家的速度快速增长，

预计到20xx年底开业的万达广场将达到109

家。万达只是中国购物中心快速发展的一个缩

影，预计全国购物中心将以平均每年新开业300

家的速度增长，预计20xx年达到4,000家左右。

一方面，中国购物中心在快速发展，另一面

购物中心空置率也在逐年上升。各地不断兴起

的购物中心建设热潮已经带来了存量快速升高

的问题，过快的开发速度在某些地区已经超出

了消费者的承载力和市场需求，一些城市特别

是部分二、三线城市的购物中心开始出现整体

空置率上升和租金下滑的趋势。根据世邦魏理

仕发布的20xx年度第二季度《中国房地产市

场报告》，一线城市中，北京、广州优质商圈

的商铺空置率分别为11.5%及10%，而二线城

市中，成都、沈阳的空置率更是高达10.6%及

20.2%（图7）。与此同时，由于商业资源、资金、专业人才的不足导致很多问题出现，最为显著的是购物中心“同质化”现象日益严重，迫使连锁品牌商难以根据购物中心的定位和特色选择自己的“落点”。购物中心开发商也意识到了转型的迫切性，原来重开发、轻运营，重招商、轻管理和服务，重租金、轻坪效的思维正在转变。中国购物中心在发展与成长阶段的后一个5年将步入理性发展与转型成长的关键时期。图7：中国各主要城市优质商圈空置率与租金环比增长表现25420.220321511.510109.210.67.48.610.116.45.96.9052.72.83.2-10-2

北京上海广州深圳天津大连青岛杭州宁波武汉南京成都重庆沈阳

空置率(%)租金环比涨幅(%)

数据来源：世邦魏理仕《中国房地产报告》

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 4

1.2 中国购物中心类型及城市格局发展新趋势目前，中国购物中心的总体发展还处于增量主导的上升通道中。就一线及主要的二线城市而言，城市化带来的消费者数量及消费能力的不断提高将有效消化购物中心新增供应量，购物中心仍存在着一定的发展空间。但是，随着市场供应量的不断攀升，城市与城市之间的分化正日趋明显。由于一线城市及部分省会级二线城市的资源环境、政策倾斜等条件都较为优越，经济实力及居民消费力不断提升，加之较强的人口聚集能力，从长远看，这些城市能够消化购物中心迅速增长带来的压力。但对于其他二三线城市，由于其地理位置不占优势，经济、人口、商业地产运营经验等内外部条件都不及前述城市成熟，“同质化”、重复建设导致空置率上升，后期经营难度加大，风险也更大。

1.2.1 购物中心类型发展和业态组合呈现多样化随着消费者购买力的提升，消费需求和行为不断演变，其对于商品个性化和服务体验的要求日益提高。一方面是消费者在追求商品价值的同时也期望其消费体验符合其自身兴趣爱好与身份认同，另一方面是近年来购物中心高速发展、竞争加剧带来的购物中心升级、并购整合和外资的引入，促使购物中心发展多元化、类型呈现出多样性。

根据我们对中国主要购物中心开发商所做的购物中心类型发展调查显示，39%的受访企业认为，随着中国中产阶级群体的日益壮大，连锁摩尔型的购物中心将成为发展的主流；38%的受访企业认可商业街区的发展潜力。而为满足中国消费者在国内购买打折奢侈品以及获取欧美式的购物体验，越来越多的外资及本土企业开始在中国开设奥特莱斯（outlets）购物中心，几大投资商纷纷布局全国市场。中国奥特莱斯项目规模已超过欧美成熟市场。根据DTZ戴德梁行的统计，欧洲奥特莱斯项目绝大部分面积不超过3万平方米，主要集中在1万-3万平方米，而国内奥特莱斯的体量大多在5万-10万平方米（表1）。

5表1：中国部分面积10万平方米以上的奥特莱斯城市名称开业时间投资方占地面积北京燕莎奥特莱斯购物北京新燕莎控股集团中心2002有限责任公司10万平方米上海百联奥特莱斯购物百联集团，香港九龙广场2006仓集团13万平方米北京赛特奥莱2009中国春天百货集团有限公司15万平方米长沙友阿奥特莱斯2010友谊阿波罗股份有限公司17万平方米杭州百联奥特莱斯广场2010百联集团13万平方米南京南京金鹰奥莱城2011金鹰商贸集团12万平方米武汉武汉百联奥特莱斯广场2011百联集团13.6万平方米无锡无锡百联奥特莱斯2013百联集团19万平方米北京首创房山奥特莱斯2013首创置业15万平方米数据来源：德勤研究随着以购物休闲为目的的家庭式消费日益成为购物中心的客流主体，购物中心业态组合也更加多元化，餐饮、娱乐的比例增加的趋势越发明显（图8），同时教育培训、健身美容、亲子育儿等体验式业态也开始占据购物中心的核心楼层，并且面积不断扩大。20xx年开业的浦东嘉里城以超大面积的室内儿童乐园和开阔的外部活动空间为特色，成为上海浦东家庭周末购物休闲的首选之地。根据我们对300名消费者所做的问卷调查结果显示，舒适的空间、合理的消费档次、商场的地理位置、丰富的娱乐配套设施在众多影响购物中心运营的关键因素中排名前四位（图9）。总体说来，当前购物中心业态组合的转型方向为：去“百货化”；减少服装服饰类别；儿童业态成为“明星业态”；餐饮娱乐成为最重要的“体验消费业态”。

1.2.2 购物中心投资继续向二线、三线城市倾斜，三线城市进入快速增长期

20xx年，虽然一线城市商业地产开发增速放缓，但从商业营业用房投资的绝对值来看， 一线城市依然在大部分二线城市之上，但沈阳、重庆、成都、无锡、苏州和武汉大有赶超一线城市的势头。

从各城市的发展速度来看， 二线城市商业营业用房投资增速大于一线城市，成都、大连和长沙等城市的增长率超过50%，而唐山和嘉兴等三线城市20xx年到20xx年的商业营业用房投资复合增速也遥遥领先，泉州更高达60%（图10）。 购物中心的开发向二、三线城市倾斜的趋势越来越明显。

得益于城镇化的快速发展、人均可支配收入的增加和政府对于提升城市形象的迫切需求，购物中心在三线城市得到快速的发展，尤其处于主要二线城市副中心位置的三线城市受到购物中心开发商的更多关注。如图11所示，从20xx年到20xx年主要商业营业用房开发投资额占房地产开发投资额比重来看，鞍山、嘉兴、盐城、昆山、潍坊和唐山等三线城市占比远高于全国平均占比，超越大部分一线城市和主要二线城市。图8：部分购物中心业态组合120%100%80%15%42%40%40%60%40%85%20%58%60%60%0%餐饮娱乐等零售数据来源：2013 购物中心消费者调查：中国连锁经营协会、德勤研究图9：消费者认为购物中心运营的关键因素舒适的购物空间环境175合理的消费档次136完善的交通设施（停车场、接驳巴士等）122商场的地理位置117丰富的配套设施100商品的质量保证97

商场工作人员的素质54

商场的信誉和知名度40

丰富的活动和促销推广38

商场的治安以及服务水平35

050100150200

数据来源：2013 购物中心消费者调查：中国连锁经营协会、德勤研究

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 6（餐饮、美容、电影院等）

图10：20xx年全国主要城市商业营业用房开发投资额及近三年复合增速

亿元

40080%

70%

30060%

50%

20040%

30%

10020%

10%

沈重上北成苏无武广大天青杭长宁西南深常嘉鞍潍芜唐温烟绍泉盐昆阳庆海京都州锡汉州连津岛州沙波安京圳州兴山坊湖山州台兴州城山

商业营业用房投资额复合增长率0%

数据来源：中国房地产信息集团

图11：2010-20xx年全国主要城市商业用房开发投资额占房地产开发投资额比重

25%

20%

全国平均占比12.3%15%

10%

5%

0%

鞍嘉盐无沈昆潍广绍常苏天唐青烟芜宁深泉武上大成重北南长温杭西山兴城锡阳山坊州兴州州津山岛台湖波圳州汉海连都庆京京沙州州安数据来源：中国房地产信息集团

7

我们针对购物中心开发商的调查同样显示，超过半数的受访企业倾向于在二、三线城市的顶级商圈选址开店；24%的受访企业选择二、三线城市的普通商圈，这意味着超过75%的受访企业将其未来购物中心拓展方向放在二、三线城市（图12）。

图12：购物中心的拓展方向

5%

9%

24%

10%

52%

一线城市的顶级商圈一线城市的普通商圈一线城市的边缘商圈二、三线城市的顶级商圈

二、三线城市的普通商圈

数据来源：2013购物中心开发商调查: 中国连锁经营协会、德勤研究

而从20xx年市场表现来看，出现了投资者回归一线城市的趋势。这归根结底是由于在经济增长变得更加温和，投资者的风险承受力有所下降，投资者正在回归已经成熟的零售市场、拥有更深更广消费群体的市场。在回归趋势中，位于中心区域的高端购物中心项目的表现更明显。从租金收入来看，核心商圈购物中心表现明显优于位于周边新兴商圈的同类物业。

1.3 政府和行业组织加强引导与规范

20xx年,商务部委托中国连锁经营协会组织企业、专家编写了《购物中心业态组合规范》行业标准，并于今年6月1日颁布实施。目前，中国连锁经营协会又受商务部的委托，组织起草《购物中心等级划分规范》标准，旨在建立对现有购物中心的分级、分类管理，并为新建购物中心提供标准和依据。表2：中国购物中心类型

功能定位

选址规模体量辐射范围建筑形态

都市型购以满足中高收位于城市的不包含停可以覆盖甚街区型或封物中心

入人群的高端核心商圈或车场的建至超出所在闭型和时尚购物需中心商务区筑面积在城市

求为主，配套5万平米餐饮服务的时以上

尚休闲特色较为突出

地区型购购物、餐饮、位于城市新不包含停人口密集的以封闭的独物中心

休闲和服务功区或城乡结车场的建大中城市，立建筑体能齐全，所提合部的商业筑面积在辐射半径为主 供的产品和服中心或社区5万平米约在5公里务种类丰富，聚集区，紧以上 以上

可满足不同收邻交通主干入水平顾客道或城市交的一站式消费通节点 需求

社区型购配备必要的餐位于居民聚不包含停在人口密集以封闭的独物中心

饮和休闲娱乐集区的中心车场的建的大中城立建筑体设备，服务功或周边，交筑面积市，辐射半为主 能齐全，以满通便利

为1-5万径约在3公足周边居民平米里以内

日常生活所需为主

厂家直销以品牌生产商在交通便利不包含停辐射所在城街区型或封店购物或经销商开设或远离市中车场的建市或周边城闭型，以街中心

的零售商店为心的交通主筑面积在市群 区型为主 主体，以销售干道旁，或5万平米打折商品为开设在旅游以上

特色

风景区附近

数据来源：中国连锁经营协会；中华人民共和国商务部

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 8

投资回归理性，运营管理为成功关键在购物中心存量不断扩大，同质化日趋严重

的情况下，开发商的投资热情开始逐步回归理

性，而后续运营管理能力无疑将成为购物中心

是否能最终获得商业成功的关键所在。开发商

只有通过合理的市场定位、清晰的主题战略、

完善的业态组合、差异化的经营理念、丰富的

市场营销等专业化的运营管理手段，才能期待

在更加激烈的市场竞争中获得立足之地。

2.1 开发商对未来持乐观态度

根据仲量联行对20个主要城市的监测数据显

示，20xx年将有约150个购物中心开业，而新

开业购物中心的平均面积将超过8万平米。预计

到20xx年底，北京、上海、广州、深圳四大一

线城市的购物中心面积将增加约40%，而16个

二、三线城市的供给量将翻番，其中武汉、重

庆、成都将增加至少1.5倍。

根据我们对14家购物中心开发商所做的市场前

景调查结果显示，48%的受访企业认为商业地

产比住宅地产更具投资潜力（图13）。绝大多

数开发商的自持意愿十分强烈，其中13家开发

商选择以自持为主的运营模式，12家在过去三

年中的经营业绩处于持续上升过程中，12家在

未来3~5年之内将新开设10家以上的购物中心

（图14）。同时，根据我们对品牌商户做的调

查显示，品牌商户在店铺的选址方面，超过6成

的商户会优先选择购物中心，且各商户都会有

不同程度的扩张计划（图15、16）。上述种种

迹象显示，受益于快速发展的城镇化进程以及

不断升级的消费水平，开发商对于未来购物中

心的市场仍旧持乐观态度。

而针对开发商所做的新建购物中心规模调查显

示，10家开发商目前开发的购物中心以6-12万

平米中型购物中心为主，7家开发商目前开发以

12-24万平米大型购物中心为主，没有开发商开

发以24万平米以上为主的巨型购物中心，在未

来3~5年开发计划中，开发商对于购物中心的开

发规模较目前也不会有太大变化，这说明开发

商已经逐步恢复理性，不再单纯追求体量的领

先，转而以合适为衡量标准。

9图13：开发商市场前景展望19%48%33%商业地产比住宅房地产更具投资前景商业地产与住宅地产运营模式完全不同，且资金需求更大商业地产面临结构性饱和，需进行结构性调整图14：开发商现状调查15租售结合保持平稳10家以下10自持为主持续增长10家以上50运营模式业绩表现扩展计划数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究

图15：品牌商户的店铺首选目标

14%

6%

14%

61%

5%

购物中心超市

百货商店专业店

商业街的独立商铺

图16：品牌商户未来三年的扩张计划4%

10%

25%

61%

1-10家11-50家51-100家101家以上数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究2.2 开发商自持意愿强烈，从“地主”转型为 “管家”未来三年将是在建购物中心集中入市的阶段，不断加剧的“同质化”、“千Mall一面”，以及空置率的不断攀升和不断成熟的消费者和商户都对购物中心的经营与管理提出了更高的要求。因此，对于开发商而言，应该加强消费者研究和分析，从而确定购物中心的定位，提高在经营模式、业态组合、品牌组合和市场营销等后期的整体运营管理能力。购物中心运营管理的核心是要把松散的经营商户和多样的消费形态统一化，集成于同一个经营主题和信息平台上，购物中心运营商不仅需要对商户的租约进行有效管理，还需要为商户提供销售创新、市场营销、人员培训等多方面的支持，购物中心与承租商户相辅相成，共同成长，不断提高自身服务水平，是购物中心创造长期价值，实现资产增值的根本。图17：商户眼中购物中心运营的关键因素购物中心的地理位置124客流量99租金87商铺在购物中心开立的位置70购物中心的定位和档次68消费人群对象64同类品牌的经营状况39购物中心中其他商铺的情况29交通网络设置23购物中心的物业管理10配套设施(如银行)6020xxxxxxxxxxxx40商户对于所选购物中心的营销支持非常看重。市场营销方面，购物中心可寻求跨行业、跨品牌、跨业态的互动与整合。运用跨界营销的手段，实现资源整合，优势互补，从而充分发挥不同类别品牌的连带效应，最大程度上增加客户粘性。

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 10

2.3 发展具有主题特色的购物中心，以“体验式消费”突破“同质化”

相对于“看不见，摸不着”的电子商务而言，传统商业的最大优势就在于其实实在在的消费体验，购物中心已经不再是一个单纯的购物场所，而是一个承担消费者交流、休闲、娱乐、体验、社交、生活服务等多项功能为一体的商业载体。根据我们对购物中心消费者的调查，46%的消费者表示去购物中心的时间并不固定，而为了特定目标而去购物中心的消费者仅占10%（图18）。关于消费者在购物中心的主要活动，购物与餐饮、娱乐和其他活动各占50%（图19）。

在当今快速信息化的社会发展过程中，消费者个性化、情感化的独特需求倾向越来越明显。这就需要每一个购物中心认真研究目标消费者群体的购物需求、消费心理等属性，确定购物中心的主题特色，并在建筑格局、空间处理、业态组合、形象设计等各个方面对该主题特色进行一致性的表现，从而期待获得差异化的竞争优势。可以说，以独特的主题概念打造独特的“体验式消费”，已经成为了一个购物中心的招牌与灵魂。

北京侨福芳草地购物中心主打艺术商业概念，把许多原先只能在博物馆和美术馆里看到的东西搬入购物中心，大大增加了消费者的购物附加值。在招商方面，芳草地购物中心可谓独具匠心，引进“非著名”的高性价比品牌，很多都是第一次进入中国市场。事实证明，其别树一帜的经营理念、全力打造的个性化主题购物环境以及使人耳目一新的品牌效应，的确吸引了众多的消费者，同时，也获得了行业内的广泛赞誉。而20xx年8月试营业的环贸iapm则开创了上海“夜行商场”的先河，主打“夜行购物消费”的概念，通过延长营业时间、增加夜间型消费，以迎合年轻人的消费需求。根据我们对购物中心开发商、商户和消费者进行的调查结果显示，开发商认为定位与地段的匹配、为消费者提供购物与休闲的一体化体验和业态齐全、产品丰富/创新三方面是购物中心11运营成功的最重要因素（图20a）；消费者认为购物中心最重要的吸引因素是丰富的特色餐饮、折扣力度、便利的服务与设施以及围绕家庭娱乐的定位（图20b） 。很明显可以看出，二者都认为购物与休闲一体化的体验至关重要。图18：受访消费者去大型购物中心的时间选择1%10%8%46%35%没有特定的时间周末黄金周或长假期有特定的目标才去基本不去图19：受访消费者在购物中心的主要活动1%3%11%5%33%23%24%品牌购物超市购物餐饮服务健身美容教育培训娱乐其他数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究

2.4 社区型的中小型购物中心成未来开发的重点购物中心的规模应当与城市的规模、GDP增长率、人口结构、城市化率、人均可支配收入、当地的消费习惯等因素相匹配。一般情况下，中小型城市应以社区型的中小型购物中心为主，控制地区型购物中心和都市型购物中心的开发建设，而大型、特大型城市在发展社区型购物中心的基础上，可适度发展地区型购物中心、都市型购物中心。同时，购物中心的发展应当与城市规划建设有机结合起来，比如新住宅社区的规划建设、社区商业结构的调整、城市中心区的功能复兴、旧城区的综合改造等。随着土地成本快速增长、开发商心态日趋理性、区域性商业系统的日益完善，中小型购物中心或将成为未来购物中心发展的主要趋势。与大型、巨型购物中心相比，中小型购物中心经营风险更低、管理更加可控、资本回报周期更短，如果在购物中心的面积、租户数量和类型的选择上能够与所在区域的消费者潜在需求更加匹配，中小型购物中心的经营管理会更有效率，也更有效益。

在城市化过程中，由于城市半径规模的大幅度扩张，运营而生的是大量颇具规模的新兴住宅社区。而从消费频率来讲，日常生活的消费是居民最主要的消费类型，以家庭消费为主导的社区型购物中心在这方面具有天然的优势。在连带的配套服务设施日益完善的情况下，如果开发得当、定位准确，社区型购物中心具有广泛的市场前景。

为了更清晰地了解消费者对购物中心所处位置的要求，我们对购物中心的消费者进行了问卷调查，结果显示，52%的受访消费者通常选择靠近家或公司附近的购物中心，32%的受访消费者选择公共交通1小时以内可到达的购物中心（图21）。绝大多数消费者对于购物中心的选择仍以交通便捷性作为主要考量，具有明确的指向性，而社区型购物中心正好契合其消费理念，但这仍需要开发商在功能定位、业态组合、消费体验等方面做更多的功课。数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究图20a：购物中心开发商认为运营成功最重要的因素汇聚人流的地段和与之匹配的定位69购物与休闲的一体化体验68业态齐全、产品丰富/创新56方便周到的停车、寄存等设施及服务43为商户提供营销平台和支持33为商户高质量的物业管理提供高质量的物业管理25xxxxxxxxxxxx7080图20b：吸引客户光临购物中心的关键因素设有特色餐饮服务150提供比其他名品折扣店更低的折扣91丰富且有力度的打折促销推广90宾至如归的服务和便捷省心的设施89定位为家庭娱乐购物中心84开设世界知名品牌店83设有娱乐设施，如戏院、溜冰场78主题活动推广，如节庆推广45050100150200图21：受访消费者对购物中心的位置选择12%4%52%32%家/公司附近公共交通1小时以内公共交通1小时以上无所谓数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 12

2.5 购物中心可与电子商务实现并存共赢，通过线上线下的融合提升消费者体验

20xx年淘宝“双十一”促销成交额达到350亿人民币，比上一年增长了75%，再次体现了电子商务对传统零售的冲击力度。根据艾瑞咨询的统计数据，中国网络购物市场20xx年交易规模突破1.3万亿，年增长率为66.1%，网络购物交易额占社会消费品零售总额的比重提升至6.2%（图22）。而从市场结构上看，由商家直接运营的B2C模式由于其交易平台的规范性，市场份额已上升至近30%。

购物中心所具有的带给消费者全方位购物体验、对于商品质量的保证提供丰富的娱乐休闲和团体聚会的功能都是电子商务所无法比拟的。实体店购物与网上购物各有优劣，实体购物的优势主要在商品质量保证、亲身试穿及其他购物体验以及退换货得到保证；网络购物的优势则主要在价格便宜、选择多样化与购物便利性（图23和图24）。

13图22：2010-20xx年中国网络购物市场交易规模40,00036,000100.0%30,20030,00075.3%70.2%75.0%66.1%24,50020,00018,50050.0%13,030.3042.0%32.4%10,0007,845.304,61023.3%19.8%25.0%10.0%10.8%03.0%4.3%6.2%7.7%9.0%0.0%2010201120122013预测2014预测2015预测2016预测网络购物交易规模（亿）增长率（%）占社会消费品零售总额的比重（%）数据来源：艾瑞咨询图23：消费者认为商场购物的优势可以保证商品的质量212可以亲身接触或试穿等全方位的购物体验199退/换货得到保证125随买随得91避免了快递方运送途中出现的问题11050100150200250图24：消费者认为网络购物的优势价格便宜78选择多样化66购物便利36随时购买并随时在网络上分享24可同时进行多项活动12xxxxxxxxxxxx708090数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究

根据我们对购物中心商户所做的调查结果显示，近五成的商户已经拥有了独立运营的或依托成熟B2C网站的网上商店(图25)，而尚未开设网上商铺的商户中超过五成的表示未来三年内有涉足电子商务的计划。互联网和社交媒体已经成为与实体店并驾齐驱的与消费者进行互动的主要渠道（图26）。从零售的多渠道到全渠道到当前被业界认可的跨渠道，无论何种提法，归根到底是回归商业的本质——满足消费者的需求，赚取合理利润。所以，传统零售业“触网”的关键是将电子商务与传统实体零售业务有机结合，线上线下融合互补，提升消费者购物体验，增加消费者粘性，最终促进总体销售的增长。

图25：品牌商户网店开设情况

18%

56%19%

7%

拥有独立购物网站

依托于成熟的B2C网站

同时拥有独立网站和B2C网站商铺

没有网上商店

数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究图26：商户与客户互动渠道4%45%51%实体店互联网/社交媒体直邮与目录数据来源：2013购物中心开发商调查：中国连锁经营协会、德勤研究同时，由于跨渠道销售的市场战略也需要前期进行巨大的资金投入，将会对零售商的短期利润增长带来压力，同时，跨渠道零售背后需要强大的数据分析处理能力和灵活的供应链执行，如何让消费者在不同渠道获得更便捷的购物体验，又能集成和整合后台的供应链，实现价格、供应链、仓储物流等维度的全面融合，将会是所有零售商需要思考的新课题。2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 14

中国购物中心行业零售业态并购活动和趋势分析

20xx年，中国零售业尤其是百货以及连锁超市业态的并购活动十分活跃。新年伊始，北京王府井百货宣布收购中国春天百货39.53%股权，开启了本年度中国百货行业大规模并购整合的序幕。进入下半年，北京翠微股份斥资收购北京当代商城和北京甘家口大厦100%股权；新世界百货收购上海汇姿百货有限公司全部股权；华润创业联姻乐购中国整合旗下门店与购物中心…作为购物中心运营核心业态的百货和超市零售行业方兴未艾的并购趋势，或将对购物中心的发展产生根本性的影响。

根据汤森路透并购交易历史数据不完全统计[注1]，20xx年中国传统购物中心零售业并购交易[注2]量同比增长至少44%，共计36笔；而并购交易总额甚至接近20xx年总额的四倍[注3]。

图27a：中国购物中心零售业态并购交易趋势

50按交易量统计

403020100

20052006200720082xxxxxxxxxxxx122013对内并购对外并购国内并购

图27b:

7000按交易额统计(单位：百万美元)

6000500040003000200010000

20052006200720082xxxxxxxxxxxx122013对内并购对外并购国内并购

数据来源：汤森路透

注：1.统计数据收录范围包括未披露交易额的并购交易, 和已披露且交易额不少于1,000万美元的对外、对内和国内并购交易；

2. 统计数据收录业态包括购物中心、百货商店、超市，以及专门类别商品大型连锁零售商等；3. 20xx年数据统计截至至当年11月13日

15

3.1 整体行业增收缓慢、节支困难，国内市场整合加速

仔细审视新近发生的几笔交易发现，无论是国外还是国内的零售业公司，近年来都在中国市场普遍面临增收缓慢和节支困难等一系列困境：在北京王府井收购春天百货的案例中，春天百货财报显示其近年来销售额增长，盈利能力却不断下跌，也就不难猜测春天百货转让股权既为形势驱使，亦是力图籍此为品牌未来发展带来新的生机；而收购北京当代商城和甘家口大厦100%股权的北京翠微股份也在近年出现业务下滑，此次并购重组更是在北京海淀区“打造海淀区商业航母”政策推动下的大手笔。不难看出，不仅卖方公司因销售困境而出售公司股权，行业增速放缓所带来的消极影响甚至也是积极扩张运营的收购方挥之不去的阴霾。

表3：20xx年中国十大购物中心、百货、超市零售业并购交易

排名公布时间收购方目标公司交易额

（百万美元）

收购权益

1

20xx年1月

北京王府井百货集团

春天百货651

两次共收购97%

股权

整合乐购中国旗下220xx年8月华润万家

乐购超市中

门店成立合资公司国业务558

利原，华润占80%

股权，乐购持20%3

20xx年5月大商集团大连大商549

收购整合大连大商

旗下零售资产GCREF

4

20xx年8月

Acquisitions 和记黄埔

213.111

收购广州西城都荟22 Ltd广场资产GCREF

520xx年8月Acquisitions 长江实业210.68

收购广州西城都荟22 Ltd广场资产620xx年10月西安民生集团西安兴正源81.694收购32.41%股权720xx年1月西安民生汉中世纪阳集团光商厦53.817增收44%股权820xx年9月武汉商联武汉中百集团集团47.106增收7.23%股权920xx年10月新世界百货上海汇姿百货

45.882收购100%股权10

20xx年4月

北京华联包头鼎鑫源商厦

商业

41.683

增收80.05%股权

数据来源：汤森路透；德勤研究注：数据收录截至日期20xx年11月13日

3.2 并购整合的扩张模式与提高国内市场行业集中度的需求一致

目前，中国购物中心行业集中度偏低，品牌购物中心旗下单店数量的总和为216家，仅占全国购物中心总数的7%。中国零售业由之前的“跑马圈地”进入了“并购时代”：大型购物中心、百货、超市零售企业期望通过并购实现跨地域扩张；而这一转变似乎也代表着中国购物中心行业步入成长期。

3.3 扩张的中国内地零售巨头同收紧中国市场的外资零售商的整合或将成为未来该行业另一显著趋势

从20xx年10月发生的两笔连锁超市的并购案例中可以看出，相关的两家国外巨头零售公司在中国市场均遭遇“滑铁卢”，甚至有分析人士指出，该交易或将是其从中国超市零售业隐退的第一步。的确，泰国正大集团旗下卜蜂莲花超市，于19xx年作为首批入华的外资零售企业在中国首开店门，却于近年来历经了亏损、裁员、关店等诸多变故，终考虑将其在华大部分门店出售；而针对华润创业联手英国最大零售企业特易购集团 (TESCO PLC) 成立合资公司利原公司的评论中，甚至有分析指出此举实为华润创业变相收购乐购中国。特易购通过收购台资企业乐购中国开启中国市场布局，虽然之前通图28：知名购物中心品牌开设购物中心数量66品牌购物中心仅占全国购物中心数量的7.0%47131211109755544444333221111品牌购物中心总计：216家；全国购物中心总计：3,100家数据来源：中国购物中心法则及预测报告；九洲远景分析过一系列并购大幅扩张，但其中国发展之路似乎并非一帆风顺，近年来历经人事地震、关店和业绩亏损的困扰。作为收购方，亦面对增长放缓的瓶颈，力图通过并购、整合，获取更广泛的市场覆盖，实现规模效益。此外，资料显示，其它外资零售巨头也徘徊于种种困境之中，如家乐福连锁超市20xx年关闭在华6家门店；家居产品零售商百安居2009-2012期间在中国区关闭24家门店；电子产品零售商百思买退出中国市场等。此前，这些外资企业均依托并购本土公司快速大规模开拓中国市场。对有较好运营能力和实力的企业而言，在经济波动的环境下，通过并购整合突破地域或业态瓶颈，低成本迅速抢摊薄弱市场，实现规模协同效应，是可行的战略性选择。

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 16

附录1

研究方法与样本

本报告的主要发现与结论是基于问卷调查及深度行业访谈所得到的一手数据。德勤与中国连锁经营协会联合向知名商业地产开发商、商户与消费者发出问卷调查，共回收问卷近500份，其中购物中心开发商14份，商户165份，消费者304份。

图29：受访商户业态分布

1%

6%

4%

图30：受访购物中心开发商、消费者城市分布图31：受访购物中心开发商企业性质

7%

7%

16%

36%

5%

68%

57%

57%

36%

商品娱乐餐饮超市健身美容教育培训

一线城市二线城市三线城市国企民营外资

图32：受访消费者家庭每月的可支配收入

1%1%

3%

图33：受访消费者职业分布

4%

3%4%

8%

11%

7%7%6%

17%

17%

26%

7%

9%

7%1%2%

2%

52%

3%

1%3%

2000元以下10001-20000元2001-5000元20001-50000元5001-10000元50000元以上

政府机关及附属机构

邮政/科研/医疗/交通/水电等事业单位房地产/建筑行业

法律/咨询/会计等专业领域饮食/服务业

IT行业/高科技产业个体经营业主学生

退休人士生产制造类企业、工厂金融/银行业零售业传媒业通讯电讯业艺术、演艺自由职业家庭主妇待业人士

数据来源：2013购物中心开发商、商户和消费者调查；中国连锁经营协会，德勤研究

17

附录2

2013“CCFA购物中心金百合奖”和 “中国购物中心企业Top10”名单由中国连锁经营协会组织开展的2013“CCFA购物中心金百合奖”(以下简称“金百合奖”)、“中国购物中心企业TOP10”活动中，共有27家企业自荐或推荐的68个购物中心项目参加，其中都市型购物中心42个、地区型购物中心18个、社区型购物中心8个；项目覆盖北京、天津、山西、辽宁、上海、江苏、浙江、福建、山东、河南、湖北、广东、海南、重庆、四川、云南、陕西等17个省市。经评审委员会审议，共有8个购物中心项目获得2013“金百合奖”。同时，评审委员会根据企业自报或第三方数据，推出2013“中国购物中心企业TOP10”名单。2013“CCFA购物中心金百合奖”（8个）

泉州浦西万达广场

南宁万象城

天津大悦城

上海港汇恒隆广场

北京SOLANA蓝色港湾

南京德基广场

成都凯丹广场

北京侨福芳草地购物中心

2013“中国购物中心企业TOP10”

截止时间：20xx年6月30日

公司名称

万达商业地产股份有限公司

凯德商用产业有限公司

阳光新业地产股份有限公司

百联集团

深国投商用置业有限公司

华润置地有限公司

世纪金源集团

龙湖地产有限公司

恒隆地产有限公司

中粮置业投资有限公司代表品牌名称万达广场来福士广场、凯德龙之梦、凯德MALL、凯德晶品购物中心、大峡谷购物中心新业广场、阳光新生活广场、阳光新业中心百联购物中心、百联又一城购物中心、百联世茂国际广场、世博源、百联商业广场、百联奥特莱斯广场印象城、新一城、深国投广场万象城、五彩城世纪金源购物中心天街、星悦荟、家悦荟恒隆广场、港汇恒隆广场大悦城

数据来源：企业申报材料、企业网站、20xx年企业中期年报，主要参考企业已开业购物中心数量、营业面积等指标。

2013中国购物中心与连锁品牌合作发展报告 18

报告合作

中国连锁经营协会

China Chain Store & Franchise Association

中国连锁经营协会于19xx年在民政部注册成立，是连锁经营领域唯一的全国性行业组织。目前，拥有企业会员1000余家，连锁店铺26万个，包括本土和跨国领先零售商、特许加盟企业、供应商等。其中，零售会员20xx年销售额达到2.3万亿元人民币，占社会消费品零售额的11%。协会本着“引导行业、服务会员、回报社会、提升自我”的理念，参与政策制定与协调，维护行业和会员利益，为会员提供系列化专业培训和行业发展信息与数据，搭建业内交流与合作平台，致力于推进连锁经营事业与发展。(.cn)

中国连锁经营协会连锁品牌与购物中心合作委员会

CCFA Shopping Center Cooperation Committee

连锁品牌与购物中心合作委员会（以下简称购委会）建立于20xx年底，是中国连锁经营协会的组成部分，遵守《中国连锁经营协会章程》，接受理事会领导，并在协会秘书处的统一协调下开展工作。

购委会由中国连锁经营协会中从事百货店、综合超市和大型专业零售店、酒店、餐饮、服务业经营活动，以及商业地产开发的会员代表自愿组成，代表各行业企业的共同利益和意愿。购委会的目的是促进企业间的交流合作、助力连锁企业在拓展实践中探索可持续发展的成功经验。开展连锁品牌与购物中心合作沙龙（交流会）、在中国连锁业大会期间组织召开购物中心专题研讨会、组织企业进行国内外考察、编辑专业书籍等是购委会的主要工作方式和内容

。19

德勤联系人

中国消费行业主管合伙人

龙永雄

审计合伙人

电话: +86 10 85207118

电邮: dalung@中国房地产行业主管合伙人何锦荣审计合伙人电话: +852 28521071电邮

: richo@deloitte.com.hk

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