Ø  备案管理权限：属地管理

备案制管理办法

《国家发展改革委关于实行企业投资项目备案制指导意见的通知》（发改投资［2004］2656 号）

5、政府现行的投资审批决策模式及特点是什么？

目前，政府在审核项目时，更趋向综合化、多元化。

（1）明确规划对投资项目的指导和约束作用

相关法规办法

《国务院关于加强国民经济和社会发展规划编制工作的若干意见》（国发[2005]33 号）

《国家级专项规划管理暂行办法》（发改规划[2007]794 号）

《国务院关于编制全国主体功能区规划的意见》（国发„2007?21 号）

《全国主体功能区规划》2010 年 6 月

（2）明确产业政策对投资项目的指导和约束作用

相关法规办法

《关于发布实施《促进产业结构调整暂行规定》的决定》（国发[2005]40 号），2005 年 12 月 2 日

《产业结构调整指导目录（2005 年本）》（国家发展和改革委员会第 40 号令）

《国家发展改革委办公厅关于部署推进产业结构调整工作有关问题的通知》（发改办产业[2006]596 号）

《外商投资产业指导目录（2007  年修订）》（国家发改委和商务部令第 57 号），2007 年 7 月 31 日

《对外投资国别产业导向目录（一）、（二）、（三）》商务部、外交部、发展改革委

《中西部地区外商投资优势产业目录》（2008 年修订）

（3）决策依据多样化

土地合理利用——依据占用土地面积标准确定的分级管理权限

相关法规办法

《限制用地项目目录（2006 年本）》

《禁止用地项目目录（2006 年本）》（国土资发[2006]296 号）

《建设项目用地预审管理办法》（中华人民共和国国土资源部令第  27  号）2004 年 11 月 1 日

环境保护——环保部审批的建设项目目录、依据项目环境影响程度划分的各级环保部门

的审批权限

相关法规办法

《关于加强建设项目环境影响评价分级审批的通知》（环发„2004?164 号）

《中华人民共和国环境保护法》2004 年 12 月 2 日

资源利用和能源节约

相关法规办法

《中华人民共和国节约能源法》（2008 年 4 月 1 日实施）

《国务院关于“十一五”期间各地区单位生产总值能源消耗降低指标计划的批复》（国函[2006]94 号）

国家鼓励的资源综合利用认定管理办法》（发改环资[2006]1864 号）

资源勘探和开采许可证制度等

6、项目立项涉及的各主体及其各自职责是什么？

（1）发展改革部门

对项目的审批(核准)以及向国务院提出审批(核准)的审查意见承担责任，着重对项目是

否符合国家宏观调控政策、发展建设规划和产业政策，是否维护了经济安全和公众利益，资

源开发利用和重大布局是否合理，是否有效防止出现垄断等负责。

（2）环境保护主管部门

对项目是否符合环境影响评价的法律法规要求，是否符合环境功能区划，拟采取的环保

措施能否有效治理环境污染和防止生态破坏等负责。

（3）国土资源主管部门

对项目是否符合土地利用总体规划和国家供地政策，项目拟用地规模是否符合有关规定

和控制要求，补充耕地方案是否可行等负责，对土地、矿产资源开发利用是否合理负责。

（4）城市规划主管部门

对项目是否符合城市规划要求、选址是否合理等负责。

（5）有关行业主管部门

对项目是否符合国家法律法规、行业发展建设规划以及行业管理的有关规定负责。

（6）其他有关主管部门

对项目是否符合国家法律法规和国务院的有关规定负责。

（7）金融机构

按照国家有关规定对申请贷款的项目独立审贷，对贷款风险负责。

（8）咨询机构

对咨询评估结论负责。

（9）项目(法人)单位

对项目的申报程序是否符合有关规定、申报材料是否真实、是否按照经审批或核准的建

设内容进行建设负责，并承担投资项目的资金来源、技术方案、市场前景、经济效益等方面

的风险

7、发改委关于“养老地产项目”备案的一般要求是什么？

企业投资建设实行登记备案的项目，应当符合下列条件：

（一）符合国家的法律法规；

（二）符合国家产业政策；

（三）符合行业准入标准；

（四）符合国家关于实行企业投资项目备案制的有关要求。

8、“养老地产项目可行性研究报告”编制常见问题有哪些？

1、如果您是外资企业、外商再投资企业或者要在境外投资，应到发改委核准，您需要的

是项目申请报告，不是可行性研究报告。

2、如果您是内资企业，如果您的养老地产项目被纳入《政府核准的投资项目》，那么您

需要的也是项目申请报告，不是可行性研究报告。

3、项目申请报告和可行性研究报告编制大纲不同，对节能、环评等的办事流程要求也不

同。

4、养老地产项目可行性研究报告是养老地产项目在发改委备案、申请专项资金或者申请

国内银行贷款时需要的。

5、如果您要先申请土地或者需要给领导看，同意立项后才正式申报项目，那么您需要的

其实是立项建议书，不需要可行性研究报告这个复杂，价格也不高。

6、养老地产项目可行性研究报告按照规定必须加盖发改委认可的工程咨询资质章，资质

分为甲乙丙级，根据项目所属行业性质、投资额确定，省级以上一般要求甲级资质。

7、如果您和政府关系比较好而且项目不大，可以请示不盖章或者用立项建议书、预可行

性研究报告（简版可研）或者填备案表就可以代替可行性研究报告。

8、如果您的养老地产项目可行性研究报告需要编制节能报告或环评报告，那么您需要的

是专业的养老地产项目可行性研究报告，一般 1 万以下的养老地产项目可行性研究报告不能

满足您的要求。

9、如果您的养老地产项目可行性研究报告需要评审，还需要做 PPT 版，用以评审汇报。

10、配合节能、环评甚至评审的可行性研究报告不是一个人能编制的，至少需要一周时

间，报告价格不会低于 2 万元，设计院编制则要数万甚至几十万。

11、如果您的养老地产项目可行性研究报告要申请设备免税、申请资金、贷款或者被列

为地方重大项目，您的可行性研究报告必须盖章，最好是甲级资质。

12、养老地产项目可行性研究报告目录是评审级可行性研究报告的标准目录，不同项目

可以根据实际情况和影响调整相应章节，也可以简化作为简版、走流程用的可行性研究报告

或建议书。

13、养老地产项目可行性研究报告编制的机构不受地域限制，资质章可借用，您也可以

自己找盖章单位。

14、节能报告、环评报告一般找本地能源局、节能中心、环保局指定的机构编制，和可

行性研究报告一般不是一个机构。

9、项目立项请示与立项备案表示例

项目备案请示

某某养老地产有限公司

项目备案请示„20##?001

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关于“新建养老地产项目”的备案申请

唐山市发展和改革委员会：

我公司决定于 20## 年 8 月至 20## 年 7 月在唐山市投资新设年产值 2 亿元的养老地产项

目。

项目拟投资 3 亿元新设一个“年产值 2 亿元的养老地产项目，项目拟用地面的为 200 亩，

约合 133400 平方米，项目规划有生产区 100 亩，总建筑面积 80000 平方米；规划综合办公区

30 亩，总建筑面积 24000 平方米；规划配套辅助区 20 亩，总建筑面积 13000 平方米，辅助

区主要包括用于职工居住公寓、娱乐设施等;  项目场区道路硬化面积 6670 平方米，绿化面积

26680 平方米，绿化率达 20%。

拟建项目符合国家、省、市各级政府关于耐火材料的产业政策，项目市场前景良好，目

前已具备诸多的有利立项条件。

项目竣工运营后，年营收可达 2 亿元，年上缴税金 2271.39 万元，年实现利润总额 3562.57

万元，经济效益可观，社会效益明显，可以增加当地财政收入，增加就业岗位，解决当地劳

动力 225 人。

为了更好的促进项目的开展实施，现在积极准备项目的前期筹备工作，望予以备案，特

此申请！

某某养老地产有限公司

20## 年 8 月 18 日

第二篇：关于养老地产项目可行性研究报告

养老地产项目可行性研究报告

编制单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

可行性研究报告按用途 ：

(1)用于企业融资、对外招商合作的可行性研究报告。这类研究报告通常要求市场分析准确、投资方案合理、并提供竞争分析、营销计划、管理方案、技术研发等实际作方案

(2)用于国家发展和改革委（以前的计委）立项的可行性研究报告。项目建议书、项目申请报告，该文件是根据《中华人民共和国行政许可法》和《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》而编写，是大型基础设施项目立项的基础文件，发改委根据可研报告进行核准、备案或批复，决定某个项目是否实施。另外医药企业在申请相关证书时也需要编写可行性研究报告。

(3)用于银行贷款的可行性研究报告。商业银行在贷款前进行风险评估时，需要项目方出具详细的可行性研究报告,对于国家开发银行等国内银行，若该报告由甲级资格单位出具，通常不需要再组织专家评审,部分银行的贷款可行性研究报告不需要资格，但要求融资方案合理，分析正确，信息全面。另外在申请国家的相关政策支持资金 、工商注册时往往也需要编写可研报告，该文件类似用于银行贷款的可研，但工商注册的可行性报告不需要编写单位有资格。

(4)用于境外投资项目核准的可行性研究报告。项目申请报告，企业在实施走出去战略，对国外矿产资源和其他产业投资时，需要编写可行性研究报告或项目申请报告、报给国家发展和改革委或省发改委，需要申请中国进出口银行境外投资重点项目信贷支持时，也需要可行性研究报告和项目申请报告。

(5)用于企业上市的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格。经略智成为多家创业板和中小板企业提供可行性研究报告编写服务（包括已经上市和正准备上市的），积累的丰富的编写经验。公司拥有行业内最为丰富的数据库、一流的市场调查和行业分析能力、高素质的复合型人才以及丰富的上市公司可行性研究报告编写经验。

(6)用于申请政府资金（发改委资金、科技部资金、农业部资金）的可行性研究报告。这类可行性报告通常需要出具国家发改委的甲级工程咨询资格.

    我国人均GDP近年来保持8%以上的增长速度，有显著提升。20##年我国人均GDP达35083元人民币，约为5500美元，已处中等偏上收入国家行列，具备一定的支撑养老市场的经济条件，但仍与发达国家有巨大差距，如美国为48373美元，德国37337美元。虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均GDP将继续提升。

    其次，老年人口占比逐年提升。同策咨询研究中心数据显示，20##年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。

    再次，人口结构变化显著，80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。2010这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比20##年增长了近20%，青年一代老年抚养压力剧增。

中国经济与养老市场发展阶段

    由此可见，由于人均GDP水平相比太低，对比国外养老地产发展速度的经验数值，我国养老市场依旧处于初步发展阶段。但同时，我们根据人均GDP增长的初步测算，可以判断，我国即将进入养老地产的快速发展期，需求与供给均将会有大幅度的增长；参考发达国家的经验，这个过程至少需经历20年的时间，这期间养老市场将创造出新一轮的创新及变革。

第一章 养老地产项目总论
　1.1 养老地产项目背景
　　   1.1.1 养老地产项目名称
　　   1.1.2 养老地产项目承办单位
　　   1.1.3 养老地产项目主管部门
　　   1.1.4 可行性研究工作的编制单位
　　   1.1.5 研究工作概况
　1.2 编制依据与原则
　　   1.2.1 编制依据
　　   1.2.2 编制原则
　1.3 研究范围
　　   1.3.1 建设内容与规模
　　   1.3.2 养老地产项目建设地点
　　   1.3.3 养老地产项目性质
　　   1.3.4 建设总养老地产及资金筹措
　　   1.3.5 养老地产计划与还款计划
　　   1.3.6 养老地产项目建设进度
　　   1.3.7 养老地产项目财务和经济评论
　　   1.3.8 养老地产项目综合评价结论
　1.4 主要技术经济指标表
　1.5 结论及建议
　　   1.5.1 专家意见与结论
　　   1.5.2 专家建议　　
第二章 养老地产项目背景和发展概况
　　2.1 养老地产项目提出的背景
　　   2.1.1 国家或行业发展规划
　　   2.1.2 养老地产项目发起人和发起缘由
　　2.2 养老地产项目发展概况
　　   2.2.1 已进行的调查研究养老地产项目及其成果
　　   2.2.2 试验试制工作情况
　　   2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况
　　   2.2.4 养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程
　　2.3 养老地产的必要性第三章 养老地产项目市场分析与预测
　3.1 市场调查
　　   3.1.1 拟建养老地产项目产出物用途调查
　　   3.1.2 产品现有生产能力调查
　　   3.1.3 产品产量及销售量调查
　　   3.1.4 替代产品调查
　　   3.1.5 产品价格调查
　　   3.1.6 国外市场调查
　3.2 市场预测
　　   3.2.1 国内市场需求预测
　　   3.2.2 产品出口或进口替代分析
　　   3.2.3 价格预测
　3.3 市场推销战略

第四章 产品方案设计与营销战略
　4.1 产品方案和建设规模
　　   4.1.1 产品方案
　　   4.1.2 建设规模
　　   4.1.3 产品销售收入预测
　4.2 市场推销战略
　　   4.2.1 推销方式
　　   4.2.2 推销措施
　　   4.2.3 促销价格制度
　　   4.2.4 产品销售费用预测　　
第五章 建设条件与厂址选择
　5.1 资源和原材料
　　   5.1.1 资源评述
　　   5.1.2 原材料及主要辅助材料供应
　　   5.1.3 需要作生产试验的原料
　5.2 建设地区的选择
　　   5.2.1 自然条件
　　   5.2.2 基础设施
　　   5.2.3 社会经济条件
　　   5.2.4 其它应考虑的因素
　5.3 厂址选择
　　   5.3.1 厂址多方案比较
　　   5.3.2 厂址推荐方案
第六章 养老地产项目技术、设备与工程方案
　6.1 养老地产项目组成
　6.2 生产技术方案
　　   6.2.1 技术来源途径
　　   6.2.2 生产方法
　　   6.2.3 技术参数和工艺流程
　　   6.2.4 主要工艺设备选择
　　   6.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标
　　   6.2.6 主要生产车间布置方案
　6.3 总平面布置和运输
　　   6.3.1 总平面布置原则
　　   6.3.2 厂内外运输方案
　　   6.3.3 仓储方案
　　   6.3.4 占地面积及分析
　6.4 土建工程
　　   6.4.1 主要建、构筑物的建筑特征与结构设计
　　   6.4.2 特殊基础工程的设计
　　   6.4.3 建筑材料
　　   6.4.4 土建工程造价估算
　6.5 其他工程
　　   6.5.1 给排水工程
　　   6.5.2 动力及公用工程
　　   6.5.3 地震设防
　　   6.5.4 生活福利设施

第七章建设用地、征地拆迁及移民安置分析
　7.1 养老地产项目选址及用地方案
　7.2 土地利用合理性分析
　7.3 征地拆迁和移民安置规划方案

第八章 资源利用与节能措施
　8.1资源利用分析
　　   8.1.1土地资源利用分析
　　   8.1.2水资源利用分析
　　   8.1.3电能源利用分析
　8.2节能措施分析
　　   8.2.1土地资源节约措施
　　   8.2.2水资源节约措施
　　   8.2.3电能源节约措施

第九章 养老地产项目原材料供应及外部配套条件
　9.1 主要原材料供应
　9.2 燃料、加热能源供应
　9.3 给水供电
　9.4 外部配套条件

第十章 养老地产项目进度与管理
　10.1 工程建设管理
　10.2 养老地产项目进度规划
　10.3 养老地产项目招标

第十一章 环境影响评价
　11.1 建设地区的环境现状
　　   11.1.1 养老地产项目的地理位置
　　   11.1.2 地形、地貌、土壤、地质、水文、气象
　　   11.1.3 矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物
　　   11.1.4 自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施
　　   11.1.5 现有工矿企业分布情况；
　　   11.1.6 生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况；
　　   11.1.7 大气、地下水、地面水的环境质量状况；
　　   11.1.8 交通运输情况；
　　   11.1.9 其他社会经济活动污染、破坏现状资料。
　11.2 养老地产项目主要污染源和污染物
　　   11.2.1 主要污染源
　　   11.2.2 主要污染物
　11.3 养老地产项目拟采用的环境保护标准
　11.4 治理环境的方案
　　   11.4.1 养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响
　　   11.4.2 养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响
　　   11.4.3 养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响
　　   11.4.4 各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案
　　   11.4.5 绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化
　11.5 环境监测制度的建议
　11.6 环境保护养老地产估算
　11.7 环境影响评论结论　　
第十二章 劳动保护与安全卫生
　12.1 生产过程中职业危害因素的分析
　12.2 职业安全卫生主要设施
　12.3 劳动安全与职业卫生机构
　12.4 消防措施和设施方案建议

第十三章 企业组织和劳动定员
　13.1 企业组织
　　   13.1.1 企业组织形式
　　   13.1.2 企业工作制度
　13.2 劳动定员和人员培训
　　   13.2.1 劳动定员
　　   13.2.2 年总工资和职工年平均工资估算
　　   13.2.3 人员培训及费用估算

第十四章 养老地产估算与资金筹措
　14.1 养老地产项目总养老地产估算
　　   14.1.1 固定资产养老地产总额
　　   14.1.2 流动资金估算
　14.2 资金筹措
　　   14.2.1 资金来源
　　   14.2.2 养老地产项目筹资方案
　14.3 养老地产使用计划
　　   14.3.1 养老地产使用计划
　　   14.3.2 借款偿还计划

第十五章 财务与敏感性分析
　15.1 生产成本和销售收入估算
　　   15.1.1 生产总成本估算
　　   15.1.2 单位成本
　　   15.1.3 销售收入估算
　15.2 财务评价
　15.3 国民经济评价
　15.4 不确定性分析
　15.5 社会效益和社会影响分析
　　   15.5.1 养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响。
　　   15.5.2 养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；
　　   15.5.3 养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；
　　   15.5.4 养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；
　　   15.5.5 养老地产项目对合理利用自然资源的影响；
　　   15.5.6 养老地产项目的国防效益或影响；
　　   15.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。　　
第十六章 风险分析
　16.1 风险影响因素
　　   16.1.1 可能面临的风险因素
　　   16.1.2 主要风险因素识别
　16.2 风险影响程度及规避措施
　　   16.2.1 风险影响程度评价
　　   16.2.2 风险规避措施　　
第十七章 可行性研究结论与建议
　17.1 对推荐的拟建方案的结论性意见。
　17.2 对主要的对比方案进行说明。
　17.3 对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。
　17.4 对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。
　17.5 对不可行的养老地产项目，提出不可行的主要问题及处理意见。
　17.6 可行性研究中主要争议问题的结论。

第十八章 财务报表

第十九章 附件