资产评估报告规范问题的研究

一、资产评估的目的与意义

(一)资产评估概述

资产评估是指委托人委托评估机构,由评估机构根据待评估资产的状况,按照规定的标准和技术规范,采用科学的评估方法,评定、估算资产价值的行为,其目的是为该项资产的交易等行为提供价值参考依据。我国资产评估业务是从19xx年大连炼铁厂中外合资项目开始的。近年来在党中央、国务院的领导下,国有资产评估工作取得了显著的成绩,资产评估业已同律师业、注册会计师业并列成为我国社会公认的三大中介性服务行业。

(二)资产评估的目的

资产评估的目的就是资产评估这一行为所要达到的目标和结果。一般有特定目的和一般目的之分。资产评估的一般目的主要是维护资产所有者及相关经济主体的合法权益,并正确核定产权边界和资产价值,正确评估资产经营者的经营成果和实绩。资产评估的特定目的是指对某项具体资产进行评估所要达到的具体目标和结果,这是每项具体评估工作的出发点和归宿点。

(三)资产评估的意义

资产评估是一项对特定资产的运营状况和价值进行全面系统地评定和估算工作。搞好资产评估,对于发展经济,深化改革和对外开放,促进资产合理节约使用和优化配置,保障资产所有者和经营者的合法权益,具有十分重要的意义。表现在:一是有利于财政部门进一步转变职能。改变重微观、重审批,轻宏观、轻规范的现象,集中精力执行政策,加强监督,既可提高行政效率,又能改进工作作风,加强廉政建设。二是有利于评估行业的规范发展。借鉴国际惯例,评估机构及人员直接对评估报告承担法律责任,这必然要求中介机构依法进行评估、规范自身行为。三是有利于中介机构增强风险意识,提高工作质量。

二、我国资产评估业的现状

我国资产评估最初是为国有经济服务的,其主要目的是防止国有资产流失,对涉及国有资产产权交易的评估结果由国有资产管理部门进行最终确认。随着我国市场经济的逐步发展,各种经济活动和行为更加频繁并日趋复杂,为适应经济发展的需要,社会各界对资产评估的需求不断增加,从而一定程度上推动了评估行业的发展。

尽管如此,我国资产评估行业,仍然是一个新兴的行业,同初级阶段的市场经济一样不是十分成熟。它的发展也不是一帆风顺的,经历了自身所有制的改变,与国有资产管理部门(财政部门)脱离、改制后,由原来的事业单位成为中介组织,成立了中国资产评估行业协会,是具有独立性的社会团体组织。又经历了与中国注册会计师协会合并与分离的过程,最终重新成立中国注册资产评估师协会。目前独立的注册资产评估师事务所相对较少,多数情况是注册会计师事务所兼营资产评估业务。这样的局面和形势对资产评估的未来发展是十分不利的,很难形成资产评估行业的高效运行机制。

三、资产评估中存在的问题

(一)资产评估行业市场不统一

目前我国资产评估管理体制不完善,主要表现为资产评估机构的自主独立性不强,相当一部分机构依赖于政府部门,成为政府部门的创收单位,同时利用政府部门的行政权力从事评估活动。这种情况使评估机构和执业人员过分依赖行政权力的保护,而不去考虑以提高业务素质和评估工作质量来参与竞争。一旦脱离行政保护,评估机构将无法在严酷的市场竞争环境下生存。

(二)法律调控力度不够

目前我国的国有资产管理法规已有300多项,它们的颁布实施对加强国有资产管理起到了积极的作用。但是由于部门法规过多,导致立法质量下降,法律的权威性不够,特别是法规间的冲突,使得法律秩序混乱。给资产评估管理带来了混乱,使资产评估管理工作缺乏统一规范。

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(三)评估机构职责不分明

按规定,资产评估机构接受委托后应该到现场进行认真核实,并对涉及的全部资产和相关负债进行评估,资产管理部门应深入现场进行跟踪指导并确认评估结果。在实际工作中,一些资产占有单位故意隐瞒实情,评估机构不到现场,仅按评估委托人意愿弄虚作假,或者评估管理机构确认验证走过场,但对评估违规行为听之任之。这些现象的存在,与资产评估管理体制不合理、管理无序、监督不力有着很大的关系。

(四)资产评估执业人员和评估机构专业素质不高

在当前的资产评估执业队伍中,有相当一部分执业人员风险意识和责任意识不强,职业道德差。有的资产评估机构单纯追求收入,忽视执业质量,甚至出具虚假报告,合谋作弊,随意泄露机密,满足委托人的不合理要求。这些既违背了资产评估的公正原则,又损害了资产评估行业的社会形象,影响了资产评估事业的健康发展。

(五)评估机构收费问题

在对当前中小型国有企业进行评估中,评估机构收费难比较普遍。一方面是由于大多数中小企业经济效益较差,对支付评估费感到负担不了;另一方面中小企业的评估工作一般是由政府组织进行,被评估单位对评估的意义在认识上有差距,因此对评估工作不积极。这些使评估机构感到收费难,有的甚至收不到评估费,影响了执业人员的积极性,不利于评估工作的开展。

(六)评估后续教育存在一定缺陷和不足

资产评估师的后续教育是评估行业管理的一项重要内容。我国的资产评估师后续教育在短短的十余年间取得了令人瞩目的成绩,但由于发展时间短,在教育体系、形式、内容及实施等方面尚存在一定缺陷和不足,不能取得应有效果和发挥应有的作用。

四、解决问题的几点对策

(一)统一管理体制,增强独立性

制定权威、统一的资产评估管理法规,严格执法,从根本上解决政出多门,各行其是,行政干预、管理混乱的问题。在管理工作中,要坚持资产评估行业统一管理、统一政策,坚持资产评估机构资格和注册资产评估师资格的统一审批确认,坚持评估项目的统一立项和确认程序,坚持资产评估的统一经济技术标准,逐步消除政出多门的资产评估现象,增强资产评估业的独立性,使我国资产评估事业得以健康发展。

(二)制定新法,加大调控力度

制定有关资产评估的法规制度,根据资产评估工作发展的需要,修订《国有资产评估管理办法》,适时制订和出台《资产评估管理法》, 规定资产评估的立项范围、立项要求、资产评估标准和方法的选用原则以及资产评估的法律责任等。从法律层次上理顺资产评估的管理体制,明确国有资产行政管理部门的行政监督主体地位和资产评估协会的行业主管地位。同时各部门根据政策从严审批,还要加大监查和执法力度,严肃查处违反政策的单位和个人,使资产评估业保持良好的秩序。

(三)建立完善监控体系,明确各自职责

强化资产评估管理部门的过错追究制,防止相关人员玩忽职守、不负责任或与被评估单位勾结现象的出现。在有力监督的基础上,进一步明确各个部门的职责,让每一个部门,每一个评估人员知道自己的职责所在。只有这样才能从根本上保证评估结果的客观、公允、公正。

(四)努力提高评估管理队伍的整体素质和水平

一方面每位从事资产评估管理的同志,要与时俱进,不断更新知识,研究新问题,在工作中要有新思路、新方法,不断提高自己的业务能力和工作水平。另一方面,要在学习培训上加大力度,举办各种类型的评估管理人员培训班,着重学习评估管理改革政策和办法,学习评估业务知识,提高每个评估管理工作人员的政策水平和业务素质。

(五)改革资产评估收费办法

以评估准则明确规定的形式禁止评估人员以评估结果作为收费依据。资产评估收费应坚持市场化原则,收费高低只应与评估工作的范围大小、时间长短、取证难易、潜在风险等因素挂钩。评估项目收费要设最低限标准,防止机构和人员竞相压价,影响评估质量,损害客户利益,威胁行 2

业声誉。可以参照国际惯例,采用事先定价收费方式,这既可确保评估的独立性,也可避免因私利造成高估资产价值的现象,保护各方当事人的利益。

(六)加强执业人员的后续教育

后续教育是资产评估业可持续发展的重要保证。因此应对后续教育的内容、方法、形式、发展趋势等问题进行改进和完善。建议方法:

1.引进激励机制,建立后续教育制度及和工资或奖金挂钩的激励机制,激发注册评估师积极参加后续教育的热情。

2.丰富培训内容,加强注册评估师后续教育师资队伍建设。后续教育内容应具有系统性、针对性和新颖性,培训内容主要有:一是评估职业道德教育;二是指南、准则教育;三是新问题研讨和新知识的教育。

3.建立多层次和多形式的后续教育。第一,举办高层次的研讨班,主要针对评估行业热点问题、前沿问题进行专题研讨。第二,对评估机构负责人和项目负责人进行培训。可以出行业协会统一组织、地方协会组织、或委托大专院校组织多层次培训。

五、结论

当前，资产评估工作形势十分严峻，问题较多，主要表现：缺少相应专业技术人员；缺少应有的原始和现场评估记录；原始记录和计算底稿没有装订到评估档案中去；评估报告书没有严格进行复核和校对；在资产评估报告书中出现多个评估目的；无原则任意扩大评估范围；评估报告书撰写不规范等。另外，各被评估公司在无形资产上弄虚作假现象十分严重，也给无形资产正确评估带来困难。

为了使无形资产评估做到“客观。公正、真实、合理”，保证评估工作顺利开展，在评估工作中应采取以下对策：

（1）建立完善资产评估法制颁布实行新《资产评估管理办法》、《注册评估师法》及其实行细则，将资产评估纳入法治轨道。

（2）改革资产评估管理体制强化注册资产评估师协会自律作用，同行业互相监督促进，共同提高。

（3）保持资产评估机构真正中介地位，独立执业，规模经营，划分等级承办业务。地区按经济发达情况限额设立评估机构，不准设立分支机构，但可以跨地区执业。

（4）严格注册资产评估师考试聘用制度、考核升级制度、奖惩制度。不断提高评估人员专业技术水平，严格遵守评估人员职业道德。

（5）开展资产评估理论研究，探索资产评估操作实务，逐渐与国际资产评估接轨。

[参考文献]

（1）王景升；资产评估机构的责任与资产评估风险的规避[J]；财经问题研究.

（2）李松森、曲卫彬；国有资产管理[M]；东北财经大学出版社.

（3）许小平；资产评估的质量控制[J]；中国资产评估.

（4）徐海平；资产评估应注意的几个问题[J]；财会研究.

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第二篇：01研究评估报告成果规范正文

上海市控制性详细规划研究/评估报告成果规范

目 录

1.

2.

2.1

2.2

2.3 目的和依据 ................................................... 1 研究/评估类型及技术路线 ...................................... 1 整单元规划研究 ....................................................................................................... 1 整单元规划评估 ....................................................................................................... 2 局部调整规划评估 ................................................................................................... 2 3.

4.

5.

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6 单元类型 ..................................................... 3 专项研究与评估/研究报告的关系 ................................ 4 控制性详细规划研究/评估报告的成果构成 ........................ 4 启动研究/评估的动因 .............................................................................................. 6 背景概况 ................................................................................................................... 6 总体要求 ................................................................................................................... 6 主要内容 ................................................................................................................... 6 结论 ........................................................................................................................... 6 附件 ........................................................................................................................... 6 附录 ............................................ 错误！未定义书签。 附录1 整单元控制性详细规划研究报告的内容要求 ...... 错误！未定义书签。

附录2 整单元控制性详细规划评估报告的内容要求 ...................... 16

附录3 局部调整控制性详细规划评估报告的内容要求 .................... 27

1. 目的和依据

为了完善和优化控规编制成果规范，保证控规编制前期评估和研究成果质量，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《上海市城乡规划条例》、《上海市控制性详细规划技术准则》和《上海市控制性详细规划管理操作规程》，在《上海市控制性详细规划成果规范（2011版）》的基础上制定本规范。

2. 研究/评估类型及技术路线

结合本市城市发展的实际需要，拟启动控规编制的地区必须编制《控规研究报告》；拟启动控规修编和调整的地区必须编制《控规评估报告》。

据此，此成果规范所涉及的成果类型包括以下三类：

2.1 整单元规划研究

2.1.1 定义

对于控规未编制地区，在首次启动整单元控规编制前进行的研究，称之为整单元规划研究。研究的目的在于，明确该地区在下一步的规划编制中可能面临和需重点解决的问题。

2.1.2 研究内容

研究的内容将涉及控规编制的所有系统，根据不同单元的功能类型，确定研究重点。

2.1.3 技术路线

在解读社会经济发展和城市发展的宏观趋势和背景的基础上，重点就上位规划对本单元的控制要求进行分析，并结合单元发展现状和对未来发展的预测，解读上位规划要求，明确下一步控规编制中的重点，从而指导控规任务书的编制。

对单元发展现状的分析必须建立在深入的现场调查的基础上，形成系统、全面、客观的认识。

对未来的发展预测可通过趋势预测、使用者需求的问卷与访谈分析等方法获得。其中涉及发展导向、功能定位等宏观问题，可开展面向政府部门、企事业单位等的访谈；涉及住宅、公共服务设施等微观问题，宜通过问卷、访谈相结合的方式进行意见征询。

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2.2 整单元规划评估

2.2.1 定义

对于已编控规地区，在尚未明确是否开展整单元控规修编、调整前进行的研究，称之为整单元规划评估。评估的目的在于判断本单元后续是否需开展整单元规划修编或规划调整。

2.2.2 评估内容

评估的内容将涉及控规编制的所有系统，根据不同单元的功能类型，确定研究重点与非重点。

2.2.3 技术路线

评估须在解读上位规划、社会经济发展和城市发展的宏观趋势和背景的基础上，通过对单元发展现状、既有控规(1)发展目标及未来发展预测三者的比对，判断既有控规实施效率及对于地区未来发展的适用度，从而确定是否修编或调整规划，并明确下一步规划编制需重点解决的问题和可采取的措施，以此指导任务书的编制。

区别于整单元规划研究中的现状分析，评估中的现状分析除了需把握总体现状概况外，关键要对既有控规批准后，本单元开发建设的变化情况进行分析阐述，从而判断即有控规的实施效率。

既有控规发展目标及未来发展趋势之间的比对，其目的在于衡量既有控规对地区未来发展的适用度。当上位规划有重大的、原则性调整时，可通过既有控规发展目标与上位规划调整后对本单元的要求之间的比对，来判断这一适用度。

2.3 局部调整规划评估

2.3.1 定义 (1) “既有控规”是指原控规和历次控规调整的汇总。

2

对于已编控规地区，若调整意向明确、且对单元发展不形成重大影响的局部调整规划编制之前进行的研究，称之为局部调整规划评估。评估的目的在于判断局部调整的可行性以及需重点关注的内容。

2.3.2 评估内容

评估的内容主要包括调整所涉及的系统，对由于上述系统调整引起的控规其它系统的变化也须一并进行分析。

2.3.3 技术路线

局部调整规划评估须在充分阐述调整动因的基础上，分析所调整系统的发展现状，重点研究上述系统调整后是否对本单元可能产生影响及与原控规(2)目标间的偏离程度。从而明确调整是否可行，以及调整中需重点解决的问题和可采取的措施，继而指导任务书的编制。

3. 单元类型

本规范将结合不同控规编制单元的功能类型，对成果规范给予差异化的指导性建议，所涉及的单元类型释义如下：

居住型单元是指居住用地占整个规划的土地使用比例较大，以居住为主导功能的单元。针对居住型单元需在控规各系统的基础上，重点加强对建筑规模、人口规模、住宅、公共服务设施等内容研究。

公共活动中心型单元是指市级中心、副中心、地区中心和新市镇中心等所在地，商业服务业和商务办公用地在整个规划的土地使用中占有较大比例，以公共设施为主导功能的单元。针对公共活动中心型单元需在控规各系统的基础上，重点加强对业态、建筑规模、建筑高度、重点地区划示、交通影响分析等内容研究。

产业型单元是指工业、仓储等产业用地占整个社区土地使用比例较大，以产业为主导功能的单元。针对产业型单元需在控规各系统的基础上，重点加强对产业、交通、环境等内容研究。

生态型单元指在楔形绿地、生态敏感区等对建设活动有特定要求的单元。针对生态型单元需在控规各系统的基础上，重点加强对建筑规模、建筑高度、环境等内容研究。 (2) “原控规”是指通过法定程序认可且仍具法定控制效力的整单元控规。

3

各类型单元的主要评估内容见表5.1规定，其中“●”和“○”均为强制选择的研究/评估内容，“●”为重点研究/评估内容，需进行重点论述，“○”为非重点研究/评估内容，可进行简要分析；“△”为可选择的研究/评估内容，当评估/研究对象不涉及此方面内容时，可不予论述。

除以上四种类型以外的其它单元类型不另行规定，各规划编制单位可结合需求自行决定增减主要评估内容。若某单元兼具两种以上的功能类型，则研究/评估成果应取其并集。任何单元一旦涉及产业功能，均应对产业型单元的强制性内容进行分析。

4. 专项研究与评估/研究报告的关系

为优化规划前期研究/评估报告的质量，更合理地指导控规编制，可针对控规编制中可能遇到的重大问题另行编制专项研究。专项研究可包括交通影响评估、环境影响评估和城市设计等。

原则上，专项研究可与控规同步编制，其成果内容纳入控规，但当专项研究的成果内容影响到任务书的审批时，须在评估/研究阶段完成专项研究，并将专项研究内容纳入研究/评估报告，为任务书审批提供依据。

5. 控制性详细规划研究/评估报告的成果构成

控制性详细规划研究/评估报告的成果包括启动研究/评估的动因、背景概况、总体要求、主要内容、结论和附件六个部分，其结构框架见表5.1。

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表5.1控规研究/评估结构框架一览表

注：“●”和 “○”均为强制选择的研究/评估内容，其中“●”为重点研究/评估内容；“△”为可选择的研究/评估内容。

5

下文对内容的释义为主要建议内容，研究/评估的具体编写方法可参考附录。在保证研究/评估内容齐全的情况下，各编制单位可对章节及内容的编排进行合理的调整，并可有针对性地增加研究/评估内容。

5.1 启动研究/评估的动因

综合论述启动研究/评估的动因，包括上位规划变更、市政交通设施建设、重大项目选址等外部因素的驱动，社会发展需求转变、居民意愿和建设项目引进等内在诉求。

5.2 背景概况

包括研究/评估对象、周边分析、规划概况、建设概况等内容，应重点对规划概况及建设概况进行客观、真实的描述。

5.3 总体要求

说明研究/评估的目的、原则和方法等。

5.4 主要内容

对控规各系统的内容进行逐条研究/评估，包括功能定位、土地使用、开发强度与发展规模、空间管制、道路交通、住宅、公共设施、环境、市政工程系统九大系统。应针对不同类型单元的特点，有重点的对上述内容进行研究/评估。

5.5 结论

包括总体综述、重要控制要求的建议、需重点解决问题的建议三部分。总体综述是对主要研究/评估内容的小结，并明确下一步的工作要求（控规编制/修编/调整）。重要控制要求的建议是通过研究/评估，提出对主要控制指标的量化建议。需重点解决问题的建议目的在于明确下一步工作将面临的主要问题，并提出合理的建议。

5.6 附件

包括能表达研究/评估意图的主要图纸、表格。

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